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Contrato De Arrendamiento

    1. Introducción 2. Clasificación de los contratos 3. Contrato de arrendamiento 4. Código civil del estado de Veracruz 5. Glosario 6. Bibliografía

    1. Introducción

    Podemos decir que los contratos han existido todo el tiempo ya que el hombre siempre se ha visto en la necesidad de celebrar contratos de todo tipo de acuerdo al ciclo de vida en que nos situemos. Así pues, encontramos que el antecedente más cercano se da en roma con una reglamentación para contratar y dar una formalidad a los contratos clasificándolos desde entonces doctrinaria y jurídicamente.

    En el capítulo 1 plasmamos las dos clasificaciones que en la actualidad rigen tanto en la doctrina como en el código civil con el propósito de contar con una referencia que ubique a cada uno de los contratos situar los requisitos mínimos que se observaran, la formalidad que tendrán que revestir, las obligaciones de las partes y sus derechos.

    En el capítulo 2 detallamos las características del contrato de arrendamiento, analizando sus características principales y lo que hemos considerado puntos clave para la comprensión de este tema.

    En el capítulo 3 transcribimos textualmente las leyes aplicables a contratos de arrendamiento extraídas del Código Civil del Estado de Veracruz ya que este es la piedra angular del régimen de propiedad en condominio y es obligatoria su lectura para el ejercicio de este tipo de acuerdos.

    2. Clasificación de los contratos

    Definición Del latín Contractus, derivado a su vez del verbo contraer, regir, lograr, concertar. Es un acto jurídico bilateral que se constituye por el acuerdo de voluntades de dos o más personas y que produce ciertas consecuencias jurídicas (crear o transmitir derechos y obligaciones). Es un acuerdo de voluntades para crear o transmitir derechos y obligaciones. Los derechos y obligaciones que engendra o transmite el contrato, no solo hay derechos personales, sino también reales. Existen contratos que originan exclusivamente derechos personales y puede haber contratos que exclusivamente tengan por objeto dar nacimiento a derechos reales. Los derechos reales están específicamente precisados en la legislación y por esta razón se dice que son de numero limitado: propiedad, usufructo, servidumbre, uso y habitación y los que sirven de garantía para un derecho de crédito prenda e hipoteca. Los derechos personales se encuentran protegidos por una acción personal, así llamada porque pueden dirigirse únicamente contra el sujeto de una relación y no solo los que regula la legislación sino que pueden idearse en formas no denominadas o atípicas. Hay contratos, como el mandato, el depósito el comodato y el arrendamiento, que crean exclusivamente derechos personales.

    Elementos Esenciales Del Contrato

    • El consentimiento puede ser expreso o tácito.
    • El objeto debe ser físico y jurídicamente posible, determinado y determinable en cuanto a su especie, existir en la naturaleza y debe estar dentro del comercio.

    A falta de cualquiera de estos elementos se puede invocar la inexistencia del contrato por cualquiera que tenga interés jurídico del mismo, y la acción para solicitarla es imprescriptible; no subsisten los efectos, ni siquiera provisionales.

    Elementos De Validez Del Contrato

    1. La licitud en el objeto motivo o fin determinante en el contrato, la falta de ésta produce la nulidad absoluta del contrato.

    2. La acción para pedir la nulidad absoluta la puede hacer valer cualquiera que tenga interés jurídico, ya que trata de disposiciones de orden publico.

      La capacidad puede ser de goce o de ejercicio cuando únicamente cuenta con la capacidad de goce debe de ser representada para celebrar contratos e inclusive de obtener autorización judicial para efectuarlos.

    3. La capacidad de los contratantes es decir que deberán contar con la mayoría de edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales
    4. La formalidad o forma que deba revestir para perfeccionarlo.
    5. Ausencia de vicios en el consentimiento como el dolo, la mala fe, la violencia, lección y error en los contratos.

    A falta de los tres últimos elementos de validez el contrato será nulo relativamente, siempre y cuando alguno de los contratantes haga valer en tiempo su acción para demandar la nulidad del contrato, ya que la misma es prescriptible; la nulidad relativa es susceptible de convalidarse.

    Consecuencias Jurídicas Las que resultan de aquellas situaciones jurídicas concretas reconocidas por las normas jurídicas que sobrevienen por virtud de la realización de los distintos supuestos.

    Clasificación De Los Contratos Según La Doctrina

    • Preliminares. Son aquellos cuyo objeto es la celebración de un contrato a futuro es decir que es una promesa de contrato.
    • Unilaterales. Cuando solo una de las partes contratantes queda obligada con la celebración del contrato.
    • Bilaterales. Cuando existen derechos y obligaciones para ambos contratantes.
    • Principales. Son aquellos que subsisten por sí mismos sin necesidad de otro contrato para su perfeccionamiento.
    • Accesorios. Son aquellos que dependen de un contrato principal para su perfeccionamiento.
    • Conmutativos. Son aquellos cuyos alcances se conocen por los contratantes desde su celebración.
    • Aleatorios. Son aquellos que no se conocen sus alcances y que dependen de un acontecimiento futuro e incierto para su realización.
    • Onerosos. Son aquellos que producen provechos y gravámenes para ambas partes.
    • Gratuitos. Aquellos que producen provechos para una de las partes y gravámenes para la otra parte.
    • Instantáneos. Son aquellos que producen sus efectos en un solo acto.
    • De tracto sucesivo. Son los que surten sus efectos a través del tiempo.
    • Nominados. Son aquellos que están regulados por el código civil.
    • Innominados. Aquellos que no están regulados por el código civil.
    • Reales. Cuando es necesario la entrega de la cosa.
    • Consensuales. Son aquellos que se perfeccionan con el simple consentimiento de los contratantes.
    • Formales. Aquellos que para su perfeccionamiento deben revestir una forma establecida por la ley. (como la compra – venta de inmuebles que exceda su valor de $5000.00 que deberá otorgarse ante la fe de notario público)
    • Consensual en oposición a real. Es aquel que se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, sin necesidad de que se entregue la cosa.
    • Consensual en oposición a formal. Es aquel en que se da libertad a las partes para que manifiesten el consentimiento por el medio que deseen.

    Clasificación De Los Contratos Según El Codigo 1. Preliminares. a) Promesa. 2. Translativos de dominio. a) Compra – venta b) Permuta c) Donación d) Mutuo. 3. Translativos de uso y goce. a) Arrendamiento. b) Subarrendamiento. c) Comodato. d) Depósito e) Mandato 4. Persiguen un fin común. a) Asociación civil. b) Sociedad civil c) Aparcería de ganado. d) Aparcería agrícola o rural. 5. De garantía o accesorio. a) Fianza. b) Prenda. c) Hipoteca. 6. Aleatorio. a) Renta vitalicia b) Juego y apuesta c) La compra de la esperanza 7. Los que previenen una controversia y ponen fin a la misma. a) Translación

    Contrato preliminares. Contrato de promesa Definición: es un contrato por el cual, una o ambas partes asumen o contraen la obligación de celebrar un contrato a futuro. Cuando ambas partes se obligan se le denomina prominentes, cuando solo se obliga una parte se le llama prominente y beneficiario.

    Contratos Translativos De Dominio Compra venta Contrato en virtud del cual una persona llamada vendedor se obliga a transmitir el dominio de una cosa o derecho a otra persona llamada comprador quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

    Contrato de permuta Es un contrato por medio del cual las partes se obligan recíprocamente a entregar determinadas cosas

    Contrato de donación Es un contrato en virtud del cual una persona llamada donante se obliga a transmitir parte de la totalidad de sus bienes presentes a otra persona llamada donatario, en vida del donante y en forma gratuita.

    Contrato de mutuo Es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie.

    Contratos Translativos De Uso Y Goce Contrato de comodato Es un contrato en virtud del cual una persona llamada comodante se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible a otra persona llamada comodatario quien a su vez se obliga a restituir la cosa individualmente, es decir la misma cosa prestada. Cosa no fungible son aquellos bienes que no pueden ser sustituidos por otros de la misma especie calidad y cantidad.

    Contrato de arrendamiento Es el contrato en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a transferir el uso temporal de una cosa a otra parte llamada arrendatario quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y determinado.

    Contrato de depósito Contrato en virtud del cual una persona llamada depositario se obliga a custodiar una cosa mueble o inmueble de otra persona llamada depositante que confía. Y a restituirla cuando este la requiera.

    Contrato de mandato Es un contrato por medio del cual una persona llamada mandatario se obliga a realizar o ejecutar por cuenta de otra persona llamada mandante, los actos jurídicos que este último le encomienda.

    Contratos que persiguen un fin común Contrato de asociación civil Es una corporación de derecho privado dado de personalidad jurídica que se constituye mediante el contrato por la reunión permanente de dos o más personas para realizar un fin común licito, posible y de naturaleza no económica pudiendo ser por consiguiente político, artístico o de recreo.

    Contrato de sociedad civil Es un contrato en virtud del cual dos o más personas se obligan a contribuir en recursos y esfuerzos de una manera que no sea meramente transitoria a la realización de un fin común licito y posible, de carácter preponderantemente económico, pero que no constituyan una especulación comercial. Al igual que la asociación la sociedad estará dotada de personalidad jurídica y por ende se desprende de la sociedad que es un sujeto de derecho. Es decir que tiene capacidad de actuar, comparecer a juicio ya sea como parte actora o demandada, celebrar actos jurídicos a través de los órganos que la representa, y por supuesto la capacidad de contar y obligarse, así como tener personalidad jurídica. Puede darse el caso que sea deudora al acreedor de los mismos socios ya que posee un patrimonio distinto al de los mismos.

    Contrato de aparcería agrícola Es el contrato en virtud del cuál una persona (generalmente el dueño) concede a otro (aparcero) un predio rústico para que lo cultiven con el objeto de repartirse los frutos en la forma convenida y a falta de convenio se hará de acuerdo a las costumbres del lugar, sin que nunca le corresponda menos del 40% de la cosecha a la parcela por su trabajo.

    Contrato de renta vitalicia Es el contrato en virtud del cuál una persona llamada deudor se obliga a pagar periódicamente a una persona determinada llamada acreedor, una pensión que consiste en dinero o bienes fungibles durante la vida de esta, de otra o de otras personas determinadas a cambio de la entrega al deudor de una cantidad de dinero o cualquier otra cosa mueble o inmueble.

    Contrato de garantía o accesorio. Contrato de fianza Es un contrato en virtud del cuál luna persona llamada fiador se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, en caso de que éste no lo tenga.

    Contrato de prenda Contrato real accesorio por virtud del cual el deudor o un tercero entrega al acreedor, una cosa mueble, enajenable y determinada para garantizar el cumplimiento de una obligación principal concediéndole un derecho real de persecución, venta y preferencia en el pago para el caso de incumplimiento, con la obligación de devolver la cosa recibida una vez que se cumpla dicha obligación.

    Contrato de hipoteca La hipoteca es una garantía real que se constituye sobre bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a este en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, hacer pagado con el valor de los bienes en el grado de preferencia establecido por la ley

    3. Contrato de arrendamiento

    Es el contrato en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a transferir el uso temporal de una cosa a otra parte llamada arrendatario quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y determinado.

    Existen varias clases de contrato de arrendamiento: Arrendamiento financiero o capitalizable. El arrendamiento financiero es el contrato a través del cual una empresa (la arrendadora), se obliga a comprar un bien para conceder el uso de este a otra persona (arrendatario o cliente), durante un plazo forzoso, el arrendatario a su vez se obliga apagar una renta, que pueden fijar desde un principio las partes, siempre y cuando esta sea suficiente para cubrir el valor de adquisición del bien, y en su caso los gastos accesorios aplicables. Al término de la relación contractual, el arrendatario puede optar por comprar el activo a un precio preestablecido al inicio del contrato, prolongar el plazo del contrato a rentas inferiores o bien participar con la arrendadora en la venta del bien a un tercero.

    Arrendamiento puro u operativo. Sigue los principios básicos del arrendamiento financiero con la salvedad de que otorga la posesión, pero no establece un mecanismo para otorgar la propiedad. En esta modalidad del arrendamiento, el arrendatario no tiene el compromiso de comprar el bien el término del contrato, por lo que la arrendadora le dará aviso de la terminación del contrato, en dicha notificación, se establecerá el valor de mercado del bien, ello a efecto de que en su caso, la arrendataria manifieste su deseo de adquirir el bienal valor indicado. En caso de que el arrendatario no compre el bien, la arrendadora podrá venderlos a un tercero a valor de mercado o darlos a un tercero en arrendamiento puro o financiero, sin que estas se consideren opciones terminales.

    Sale & Lease back. Consiste en el arrendamiento de un activo previamente adquirido por el arrendatario. Ello mejora las condiciones de liquidez de este último, ya que le permite disfrutar de los servicios del bien a cambio de pagos sucesivos por el mismo durante la vigencia del contrato. Se deberá consultar con cada arrendadora, cuales son los bienes susceptibles de este tipo de financiamiento. Independientemente del plan de arrendamiento que se elija, se puede obtener financiamiento hasta por determinado porcentaje del costo de un bien (coches, inmuebles, equipo industrial o de trabajo, etc.), incluyendo otro tipos de costos adicionales, tales como instalación, impuestos, derechos de importación servicio aduanal, etc., apoyando que el cliente o arrendatario no tenga que hacer desembolsos considerables al inicio del contrato. Otra característica es que el cliente o arrendatario selecciona el equipo y el proveedor, negocia el precio y condiciones de la entrega, por lo que ante el vendedor del bien, el cliente obtiene un precio de riguroso de contado, logrando con ello un precio mejor del que obtendría en caso de realizar la compra con financiamiento.

    Características

    1. Bilateral
    2. Oneroso
    3. Conmutativo
    4. Traslativo de uso
    5. Principal
    6. Nominado
    7. Detracto sucesivo
    8. Formal y simple tratándose de fincas rústicas se deberá hacer constar en escritura publica e inscribirse en el registro publico de la propiedad.
    9. Temporal: Ya que el contrato de arrendamiento no debe de exceder de cinco años para fincas urbanas, de diez para fincas destinadas al comercio, de quince para las destinadas a la explotación y de veinte para las de la industria.

    Obligaciones del arrendador

    1. Conceder el uso temporal al arrendatario cuando el contrato fuere de tiempo indeterminado si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras que hizo.
    2. Devolver el saldo que hubiere a favor del arrendatario al termino del contrato de arrendamiento
    3. Preferir al arrendatario respecto de cualquier otro interesado para nuevo arrendamiento y conceder el derecho de tanto (de preferencia).

    Obligaciones del arrendatario

    1. Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, así como en el lugar y a falta de convenio expreso en el domicilio del arrendatario.
    2. Conservar la cosa en el estado que la recibe, esta obligación engloba lo siguiente:
    1. Responder de los daños y perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios.
    2. Poner inmediatamente en conocimiento del arrendador las necesidades de las reparaciones bajo pena de daños y perjuicios que cause su omisión
    3. Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de baja importancia que generalmente causan las personas que habitan el bien arrendado.
    1. Servirse de la cosa solamente para el uso convenido conforme a su naturaleza o destino.
    2. Responder del incendio de la cosa arrendada a no ser que prevenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de la construcción, así mismo el arrendatario tampoco es responsable cuando el incendio se haya comunicado de otra parte, si toma todas las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propague o si demuestra que no pudo iniciar en la localidad arrendada.
    3. Restituir la cosa arrendada al termino del arrendamiento ya que en este contrato solo se transfiere el uso o goce de la cosa objeto del contrato.

    Algunas otras condiciones

    1. Deberá señalarse a la arrendadora en las pólizas de seguros como primer beneficiario, para que se le cubran hasta por el importe que corresponda los saldos pendientes del precio concertado, con las responsabilidades a que queda obligada como propietaria de los bienes, ya sea por riesgos de construcción, transportación recepción e instalación.
    2. Entregar a la arrendataria los documentos necesarios, cuando no entregue el bien directamente y quede el arrendatario como persona legitimada para poder recibirlo.
    3. La arrendadora podrá pedir judicialmente la posesión de los bienes objeto del arrendamiento, cuando al ser exigible la obligación, la arrendataria incumpla las obligaciones consignadas en el mismo.
    4. Legitimar a la arrendataria a fin de que su representación, ejercite las acciones o defensas en caso de despojo, perturbación o cualquier acto de terceros o de autoridades que afecten el bien, si tiene vicios o defectos que impidan el uso parcial o total del bien, tienen la obligación de transmitir al arrendatario los derechos que como compradora tenga que ejercite las acciones correspondientes en contra del vendedor, fabricante o constructor.
    5. De contar con un seguro de garantía que cubra los riesgos del bien o bienes.

    Terminación del contrato de arrendamiento

    1. Los arrendamientos que no tengan un tiempo expresamente determinados concluirán a voluntad de cualquiera de los contratantes previo aviso de uno de ellos dado en forma induvitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano y con un año de anticipación si es rústico.
    2. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por haberse satisfecho el objetivo para el que la cosa fue arrendada.
    3. Por convenio expreso de las partes
    4. Por nulidad
    5. Por rescisión
    6. Por pérdida o destrucción de la cosa arrendada por causas de fuerza mayor
    7. Por expropiación
    8. Por evicción de la cosa arrendada.

    Prórroga del contrato de arrendamiento

    Una vez vencido el contrato de arrendamiento el inquilino que este al corriente en el pago de la renta tiene derecho a que se le prolongue un año más, y el arrendador para aumentar hasta un diez por ciento del importe de la renta

    Tácita reconducción Esta opera cuando una vez vencido el contrato o si hubo prorroga el inquilino esta al corriente de su pago en las rentas, el arrendador acepta el pago de la renta y se dice que opera la tácita reconducción

    4. Código civil del estado de Veracruz

    A continuación se expone de manera textual el ordenamiento correspondiente al Libro Cuarto "de las obligaciones", parte segunda, Título sexto, que corresponden a las leyes aplicables en materia de arrendamiento del estado de Veracruz.

    Titulo sexto Del arrendameinto

    Capitulo I Disposiciones Generales 2331.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por el uso o goce un precio cierto. El arrendamiento no puede exceder de diez años para fincas destinadas a habitación, de quince para fincas destinadas a comercio, y de veinte para fincas destinadas al ejercicio de una industria. 2332.- La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero, o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada. 2333.- Son susceptibles de arrendamientos todos los bienes que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohibe arrendar y los derechos estrictamente personales. 2334.- El que no fuere dueño de la cosa podrá arrendarla si tiene la facultad para celebrar ese contrato, ya en virtud del dueño, ya por disposición de la ley. 2335.- En el primer caso del articulo anterior, la constitución del arrendamiento se sujetara a los limites fijados en la autorización, y en el segundo, a los que la ley haya fijado a los administradores de bienes ajenos. 2336.- No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los demás copropietarios. 2337.- Se prohibe a los magistrados, a los jueces y a cualquiera otros empleados públicos, tomar en arrendamiento, por si o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios en que deban arrendarse. 2338.- Se prohibe a los encargados de los establecimientos públicos y a los funcionarios y empleados públicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados caracteres administren. 2339.- El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de tres mil pesos mensuales. 2340.- Si el predio fuere rústico y la renta pasare de cuarenta mil pesos anuales, el contrato se otorgara en escritura publica. 2341.- El contrato de arrendamiento no será rescindido por la muerte del arrendador ni del arrendatario. Cualquier cláusula en contrario no producirá efecto. 2342.- Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá la obligación de pagar al nuevo propietario las rentas estipuladas en el contrato, desde la fecha que se notifique judicialmente o extrajudicialmente ante notario haberse otorgado el presente titulo de propiedad. Sin este requisito, el retraso del pago no producirá los efectos de la mora. 2343.- Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad publica, el contrato se rescindirá, pero el arrendador y el arrendatario deben ser indemnizados por el expropiador, conforme a lo que establezca la ley respectiva. 2344.- Los arrendamientos de bienes municipales, de Estado o de organismos públicos, estarán sujetos a las disposiciones de derecho administrativo, y en lo que no estuvieren, a las disposiciones de este titulo.

    Capitulo II De los derechos y obligaciones del arrendador 2345.- El arrendador esta obligado, aunque no haya pacto expreso: 1.- A entregar al arrendatario, la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel que su misma naturaleza estuviera destinada. 2.- A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias. 3.- A nos estorbar ni embarazar de manera alguna la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables. 4.- A garantizar el uso o goce del pacifico de la cosa por todo el tiempo del contrato. 5.- A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.ç 2346.- La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego de que el arrendador fuere requerido por el arrendatario. 2347.- El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legitimo de ella, salvo el caso designado en la fracción III, del articulo 2345. 2348.- El arrendatario esta obligado a poner en conocimiento del arrendador, judicial o extrajudicialmente ante Notario y a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause. 2349.- Si el arrendador no cumple con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esta destinada la cosa, quedara a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que lo autorice a realizarlas con cargo al importe de rentas. El procedimiento será el previsto para los incidentes en el Código de Procedimientos Civiles. 2350.- El juez según las circunstancias del caso, decidirá además, sobre el pago de los daños y perjuicios que causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones. 2351.- Lo dispuesto en la fracción IV del articulo 2345 no comprende las vías de hecho de terceros que liguen el derecho sobre la cosa arrendada que impidan su uso o goce. El arrendatario, en estos casos, solo tiene acción contra los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes no tendrán acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza. 2352.- El arrendatario esta obligado a poner en conocimiento del propietario, en el mas breve termino posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que causen con su omisión. Lo dispuesto en este articulo no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento. 2353.- Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de cosa arrendada, puede reclamar el arrendatario una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra. 2354.- El arrendador dispone de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque el no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimientos antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada. 2355.- Si al terminar el arrendamiento hubiere un saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga un derecho de ejercitar contra aquel; en este caso depositar el depositara judicialmente el saldo referido. 2356.- Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario: 1.- Si en el contrato, o posteriormente, pero siempre por escrito, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas. 2.- Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescinde el contrato. 3.- Cuando el contrato fuere por tiempo indefinido y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, termine el arrendamiento. 2357.- Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del articulo anterior deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubieren estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada.

    Capitulo III De los derechos y obligaciones del arrendatario 2358.- El arrendatario esta obligado: 1.- A pagar la renta convenida. 2.- A responder de los daños y perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, de sus familiares, domésticos y subarrendatarios. 3.- A servirse de la cosa solo para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella. 2359.- El arrendatario no esta obligado a pagar la renta sino desde el día que se le entregue la cosa arrendada, salvo pacto en contrario. 2360.- La renta será pagada en la casa, habitación o despacho del arrendatario. La cláusula en contrario se tendrá por no puesta. 2361.-Lo dispuesto en el articulo 2355 respecto del arrendador, regirá en su caso respecto del arrendatario. 2362.- El arrendatario esta obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que se entregue la cosa arrendada. 2363.- Si el precio del arrendamiento debe pagarse en frutos, y el arrendatario no entregare en tiempo debido, esta obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo convenido. 2364.- Si por caso fortuito o causa mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causara renta mientras dure el impedimento y si este dura mas de dos meses podrá rescindir el contrato. 2365.- Si solo impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario la reducción parcial de la renta, a juicio de perito, a no ser que las partes opten por la rescisión de contrato. 2366.- Lo dispuesto en los dos articulo anteriores no es renunciable. 2367.- Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se observara lo dispuesto en el articulo 2364 y si el arrendador procedió con mala fe, responderá también de los daños y perjuicios. 2368.- El arrendatario es responsable del incendio, a no ser que provengan de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción. 2369.- El arrendatario no responde del incendio que se haya comunicado de otra parte, si tomo las precauciones que estuvieren a su alcance para evitar que el fuego se propagare. 2370.- Cuando son varios los arrendatarios y no se sabe donde comenzó el incendio, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa parte de la finca, también responderá proporcionalmente a la renta que a esa parte fijen los peritos. Si reprueba que el incendio comenzó en la habitación de uno de los inquilinos, solo este será el responsable. 2371.- Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no puedo comenzar en la parte que ocupa, quedara libre de responsabilidad. 2372.- La responsabilidad en los casos que tratan los artículos anteriores, comprende no solamente el pago de los daños y perjuicios sufridos por el propietario, sino que hayan causado otras personas, siempre que provenga directamente del incendio. 2373.- El arrendador que va establecer en la finca una industria peligrosa, tiene la obligación de asegurar la finca contra riesgos que origine el ejercicio de esa industria. 2374.- El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada, si o hace es causa de rescisión y debe establecerlo al estado en que la recibió, siendo además, responsable de los daños y perjuicios. 2375.- Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descripción de las partes que se compone, debe devolverla al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. 2376.- La ley presume que el arrendatario que admitió la cosa arrendada sin la descripción expresada en el articulo anterior, la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario. 2377.- El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las persona que ocupan el edificio. 2378.-El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene el derecho de no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la perdida del uso dura mas de dos meses, en sus respectivos casos. 2379.- Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento separadamente a dos o mas personas y por el mismo tiempo, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha. 2380.- Si el arrendatario esta al corriente en el pago de sus rentas y ha cuidado la cosa arrendada, tendrá derecho a que inigualdad de condiciones debidamente probada, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca. También gozara del derecho del tanto si el propietario quiera vender la finca arrendada, aplicándose en lo conducente, lo dispuesto en los artículos 2237 y 2238. si no se respeta este derecho la venta será valida, pero el vendedor será responsable de los daños y perjuicios que en ningún caso serán menores en un 10% del valor comercial del inmueble.

    Capitulo IV Del arrendamiento de fincas urbanas 2381.- No podrá darse en arrendamiento una localidad que reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas en el Código Sanitario. 2382.- El arrendador que no realice las obras que ordene la autoridad competente como necesarias par que una localidad sea habitable e higiénica, es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa. 2383.- Cuando proceda otorgar fianza, el propietario no podrá rehusar como fijador a una persona que reúna los requisitos exigidos por la ley para que sea fijador, salvo siempre los dispuesto por las leyes sobre inquilinato que sean expedidos y expidan en el Estado, en vista del interés publico y social. 2384.- No puede renunciarse anticipadamente el derecho cobrar indemnización que concede el articulo2382. 2385.- La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por meses vencidos. 2386.- Las disposiciones de este capitulo Y de este titulo, no se aplicaran a los casos previstos por la ley del inquilinato y de las leyes similares que se expidan en el Estado con los propósitos de protección proletaria, o atendiendo motivos de interés publico o social; los cuales seguirán rigiéndose por los preceptos de aquella legislación especial.

    Capitulo V Del arrendamiento de fincas rústicas 2387.- El propietario de un predio rústico debe cultivarlo, sin perjuicio de dejarlo descansar el tiempo que sea necesario para que no se agote su fertilidad. Si no lo cultiva tiene la obligación de darlo en arrendamiento o en aparcería, de acuerdo con lo dispuesto por la ley de Tierras Ociosas. 2388.- La renta debe pagarse en posplazos convenidos, y a falta de convenios por los semestres vencidos. 2389.- El arrendamiento no tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra o por perdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios: pero si en caso de perdida de mas de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios. 2390.- En el arrendamiento de predios rústicos por plazos determinados, debe el arrendatario en el ultimo año, que permanezca en el fundo, permitir al sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de la tierra que tengan desocupadas y en las que el no pueda verificar las nuevas siembras así como el uso de los edificios y demás medios que fueren necesario para las labores preparatorias del año siguiente. 2391.- Terminando el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente, derecho para usar las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.

    Capitulo VI Del arrendamiento de los bienes muebles 2392.- Son aplicables al arrendamiento de bienes muebles, las disposiciones de este titulo que sean compatibles con la naturaleza de esos bienes. 2393.- Si en el contrato no se hubiere fijado plazo, ni se hubiere expresado el uso de la cosa destinada, el arrendatario será libre de devolverla cuando quiera, y el arrendador no podrá pedirla sino después de cinco días de celebrado el contrato. 2394.- Si la cosa se arrendó por años, meses, semana, o días, la renta se pagara al vencimiento de estos términos, salvo convenio en contrario. 2395.- Si el contrato se celebra por un termino fijo, la renta se pagara al vencerse el plazo, salvo convenio en contrario. 2396.- Si el arrendador devuelve la cosa antes del tiempo convenido, cuan se ajuste por un solo precio, esta obligado a pagarlo integro; pero si el arrendador se ajusta por periodos de tiempo, solo estará obligado a pagar los periodos corridos hasta la entrega. 2397.- El arrendatario esta obligado a pagar la totalidad del precio, cuando se hizo el arrendamiento por tiempo fijo y los periodos solo se pusieron como plazos para el pago. 2398.- Si se arriendan un edificio o aposento amueblados, se entenderá que el arrendamiento de los muebles es por el mismo tiempo que el edificio o aposento, amenos de estipulación en contrario. 2399.- Cuando los muebles se alquilare con separación del edificio, su alquiler se regirá por lo dispuesto en este Capitulo. 2400.- El arrendatario esta obligado a hacer las pequeñas reparaciones que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento. 2401.- La perdida o deterioro de la cosa alquilada, se presume siempre a cargo del arrendatario, amenos que el pruebe que sobrevino sin culpa suya, en cuyo caso será a cargo del arrendador. 2402.- Aun cuando la perdida o deterioro sobrevengan por caso fortuito, serán a cargo del arrendatario, si este uso la cosa de un modo no conforme con el contrato, y sin cuyo uso no habría sobrevenido el caso fortuito. 2403.- El arrendatario esta obligado a dar de comer y beber al animal durante el tiempo en que lo tiene en su poder, de modo que no se desmejore, y curarle enfermedades ligeras, sin poder cobrar nada al dueño. 2404.- Los frutos del animal alquilado pertenecen al dueño, salvo convenio e contrario. 2405.- En caso de muerte de algún animal alquilado, sus despojos serán entregados al dueño, sin son de alguna utilidad y es posible el transporte. 2406.- Cuando se arrienden dos o mas animales, que formen un todo, como una yunta o un trío, y uno de ellos se inutiliza, se rescindirá el contrato, a no ser que el dueño quiera dar otro para que formen un todo con el que sobrevivió. 2407.- El que contrate uno o mas animales especificados individualmente, que antes de ser entregado al arrendatario se inutilizare sin culpa del arrendador, quedara libremente de la obligación si ha visto al arrendatario inmediatamente después que inutilizo el animal; pero si este se ha inutilizado por culpa del arrendador o si no se ha dado el aviso, estará sujeto al pago de los daños y perjuicios, o a reemplazar el animal a elección del arrendatario. 2408.- En caso del articulo anterior, si en el contrato de alquiler no se trato del animal individualmente determinado, si no de un genero y numero determinados, el arrendador esta sujeto a los daños y perjuicios, siempre que se falte a la entrega. 2409.- Si el arrendatario en un predio rústico se incluyere el ganado de labranza o de cría existente en el, el arrendatario tendrá respecto del ganado, los mismo derechos y obligaciones que el usufructuado, pero o esta obligado a dar fianza. 2410.- Lo dispuesto en el articulo 2398, es aplicable a los aperos de la finca arrendada.

    Capitulo VII Del las disposiciones especiales respecto de los arrendamientos por tiempo indeterminado. 2411.- Los arrendatarios de inmuebles, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, podrán concluir: I.- A voluntad del arrendatario, previo aviso judicial o extrajudicial ante el notario dado al arrendador con dos meses de anticipación. II.- A voluntad del arrendador, previo el aviso indubitable, señalado en la fracción precedente, dado al arrendatario con un año de anticipación. Si el bien es arrendado es rústico deberá observarse lo dispuesto en los artículos 2390 y 2391. 2412.- Dado el aviso el arrendatario del predio urbano esta obligado en los últimos meses del termino a que se refiere el articulo anterior a poner cédulas y a mostrar el interior de la casa a los que pretendan rentarla.

    Capitulo VIII Del subarriendo 2413.- El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derecho sin consentimiento por escrito del arrendador; si lo hiciere, será causa de rescisión y responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios. 2414.- Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización general concedida en el contrato el arrendatario será responsable al arrendador, como si el mismo continuara el goce de la cosa. 2415.- Si el arrendador aprueba expresamente el contrato especial del subarriendo, el subarrendatario queda subrogado a todos los derechos y obligaciones del arrendatario a no ser que por convenio se acuerde otra cosa.

    Capitulo IX Del modo de terminar el arrendamiento 2416.- El arrendamiento puede terminar: 1.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada. 2.- Por convenio expreso. 3.- Por nulidad. 4.-Por rescisión. 5.- Por confusión 6.- Por perdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor. 7.- Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad publica. 8.- Por evicción de la cosa dada en arrendamiento. 2417.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluyen en el día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observara lo que disponen los artículos 2411 y 2412. 2418.- Vencido un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, tiene derecho el arrendatario que este al corriente en el pago de la renta y haya cuidado el inmueble que fue su objeto, a que se le prorrogue hasta por dos años mas ese contrato, pudiéndose aumentar la renta en un diez por ciento si se trata de casa habitación y en un veinte por ciento si el inmueble arrendado esta establecido en una negociación comercial o industrial. 2419.- Si después de terminado el arrendamiento y su prorroga, si la hubo, continua el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, y este es rústico, se entenderá renovado el contrato por otro año. 2420.- En el acaso del articulo anterior, si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuara por tiempo indefinido, y el arrendatario deberá pagar la renta correspondiente al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba. 2421.- Cuando haya prorroga en el convenio, y en el caso de que hablan estos dos últimos artículos, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero, para la seguridad del arrendamiento, salvo en convenio en contrario. 2422.- El arrendador podrá pedir la rescisión del contrato. I.-Por falta de pago de dos o más mensualidades vencidas. Si antes de dictarse sentencia el arrendatario exhibiera el importe de las rentas reclamadas mas las vencidas hasta ese momento, los intereses de las mismas al tipo legal y las costas del juicio, el juez dará por concluido el procedimiento. II.- Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del articulo 2358. IV.- En los demás caso que la Ley señale. 2423.- En los casos del articulo 2378, el arrendatario podrá rescindir el contrato cuando la perdida del uso fuere total, y aun cuando fuere parcial, si la reparación durare mas de dos meses. 2424.- Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato lo concede al articulo anterior, hecha la reparación, continuara en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento. 2425.- Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá este pedir la rescisión del contrato. 2426.- Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de los daños y perjuicios. 2427.- En el caso del articulo anterior, se observar lo que dispone el articulo 2419, si el predio fuere rústico, y si el predio fuere urbano, lo que previene el articulo 2420 2428.- Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato del arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebro dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido. 2429.- En los casos de expropiación y ejecución judicial, se observara lo dispuesto en los artículos 2390 y 2391.

    5. Glosario

    • Arrendador: Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio
    • Arrendatario: el que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
    • Bilateral: (De bi- y lateral). Perteneciente o relativo a los dos lados, partes o aspectos que se consideran.
    • Comodato: (Del lat. commodātum, préstamo). Contrato por el cual se da o recibe prestada una cosa de las que pueden usarse sin destruirse, con la obligación de restituirla.
    • Conmutativo: Dicho de ciertas operaciones: Cuyo resultado no varía cambiando el orden de sus términos o elementos.
    • Evicción: (Del lat. evictĭo, -ōnis). Pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno.
    • Gravámenes: Cargas impuesta sobre un inmueble o sobre un caudal.
    • Indubitable: (Del lat. indubitabĭlis). Que no puede dudarse.
    • Licitud: 1. f. Cualidad de lícito.
    • Oneroso: (Del lat. onerōsus). Pesado, molesto o gravoso.
    • Prescriptible: (De prescripto). Que puede prescribir.
    • Rescindido: (De Rescindir) Dejar sin efecto un contrato, una obligación, etc.
    • Rescisión: (Del lat. rescissĭo, -ōnis). Acción y efecto de rescindir.
    • Subarriendo: 1. m. Acción y efecto de subarrendar. 2. m. Contrato por el cual se subarrienda algo. 3. m. Precio en que se subarrienda.
    • Tácito: (Del lat. tacĭtus, part. pas. de tacēre, callar). 1. adj. Callado, silencioso. 2. adj. Que no se entiende, percibe, oye o dice formalmente, sino que se supone e infiere.
    • Translativos: Que transfieren
    • Usufructo: (Del lat. usufructus). 1. m. Derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos, salvo que la ley autorice otra cosa. 2. m. Utilidades, frutos o provechos que se sacan de cualquier cosa.

    6. Bibliografía

    • ROJINA VILLEGAS, Rafael; Compendio de Derecho Civil. Tomo IV, Edición 23, Editorial Porrúa. México 2000.
    • Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Autónoma de México; Diccionario Jurídico Mexicano, 3ra Edición, Editorial Porrúa, México 2000.
    • ROSADO ECHANOVE, Roberto; Elementos de derecho civil y mercantil, Edición 24, Ediciones ECA, México 1889
    • Gobierno del Estado de Veracruz; Código Civil para el Estado libre y soberano de veracruz, Octava edición, Editorial Cajica, México 2002
    • http://www.rae.es/
    • http://www.dgelu.unam.mx/modelos/arntaria.doc
    • http://www.universidadabierta.edu.mx/Principal/biblioteca.htm
    • http://civil.udg.es/normacivil/estatal/CC/4T6.htm
    • http://www.condusef.gob.mx/aspectos_contratos/contratos/contrato_arrendamiento.htm
    • http://www.veracruz.gob.mx/documentos/codigocivil/codigocivil.htm

      Trabajo enviado por: Ing. J. Alejandro Pech de la Rosa Coatzacoalcos, Veracruz. MEXICO

    noviembre de 2003