Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario y su proyecto

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

El decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios es publicado el siete (7) de Diciembre del Año 1999 en la Gaceta Oficial # 36.845, la cual viene a regular todo lo correspondiente con los alquileres en las zonas urbanas y la analizamos a continuación.

Cuando hablamos de Arrendamiento tenemos que referirnos principalmente a nuestro código civil el cual define en su Art. 1579 en su primer parágrafo: "El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla." (Negrillas y subrayado por quienes suscriben).

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula los parámetros con los cuales se fijan los montos máximos a pagar por concepto de alquileres en los bienes inmuebles urbanos y suburbanos destinados a la vivienda o el desarrollo comercial, industrial, profesional y de enseñanza. Los cánones de alquiler quedaran reglamentados por el decreto ley, pero no se aplicaran en los siguientes casos:

• 1. en los terrenos urbanos y suburbanos no edificados;

• 2. las fincas rurales;

• 3. los fondos de comercio;

• 4. los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico;

• 5. pensiones y hospedajes.

Quedan excluidos de la fijación de cánones de arrendamiento:

• 1. Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional,

• 2. Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987,

El ante proyecto de ley señala que la Cedula de Habitabilidad se encuentre dentro de los 10 años anteriores a la celebración del documento.

• 3. Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias (1.226 Salarios Mínimos Urbanos. Ante proyecto de ley.). El ejecutivo nacional puede modificar el valor del literal C cuando sea por interés público y social.

Queda establecido en el artículo 5 del Decreto-Ley su exclusión sólo a los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral o de una relación de subordinación existente; no así a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo. En las relaciones laborales el uso del inmueble dado por el patrono al trabajador puede formar parte del salario. En ese supuesto, la relación jurídica surgida por el uso del inmueble no se regirá por este Decreto-Ley, sino por la legislación del trabajo a los efectos de la entrega del inmueble. Sin embargo, a veces puede haber entre el patrono y el trabajador un contrato de arrendamiento independiente de la relación laboral y en este supuesto si se aplicaría el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la terminación de la relación arrendaticia. 

Serán ilícitos los arrendamientos o subarrendamientos establecidos en el Artículo 6, siendo estos los que no posean condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad; es decir las llamadas "ranchos", entre estos encontramos las construidas con:

• a) Tablas

• b) Latas

• c) Cartones

Ahora bien, hay que tener en cuenta, que los derechos adquiridos por dicha Ley para proteger o beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables, su base legal se encuentra estipulada en el artículo 7, indicando que toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, será nula.

Definiciones

• Se entiende como vivienda; al lugar habitación, casa, bien de familia, domicilio o morada. El Estado Venezolano establece en La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela artículo 82 que toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un habitad que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias.

• Viviendas Urbanas: aquellas unidades de vivienda que se encuentren físicamente ubicadas dentro del área de las ciudades.

• Viviendas suburbanas: aquellas que sean edificadas en sus zonas de influencia, que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de expansión, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.

Jurisdicción especial inquilinaria

En el procedimiento administrativo de inquilinato deben existir organismos a los cuales se les atribuya dicha competencia, estos serán llamados Organismos de Inquilinatos. Asimismo, en un contrato deben constar cláusulas que se denominaran cláusula penal arrendaticia, estas son previstas por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato.

Como se menciona anteriormente las funciones del procedimiento administrativo es atribuido, sin embargo este solo podrá ser ejercido por el Poder Ejecutivo Nacional, delegando este funciones a las Alcaldías. No obstante en el área Metropolitana de Caracas dichas funciones no podrán ser delegadas, es decir, las ejercerá el Ejecutivo Nacional por Órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Es de hacer resaltar que las multas establecidas por las Alcaldías a los contraventores de la Ley, será ingresada al respectivo Tesoro Municipal.

En cuanto a la impugnación de los Actos Administrativos proferidos por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, serán conocidos por los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, única y exclusivamente cuando se trate del Área Metropolitana de Caracas, en el caso del resto del país, la competencia recaerá en los Tribunales de Municipio, a los cuales se le Atribuirá Jurisdicción Especial en materia contenciosa Administrativa. Los demás procedimientos a los cuales hace mención la presente ley serán regulados por la vía Judicial, en materia Civil Ordinaria.

Los Interesados

A tenor de lo establecido en el Capítulo IV denominado De Los Interesados, a los fines de agotar la vía administrativa se tendrán a los efectos del mismo al Propietario, arrendador y arrendatario, subarrendador y subarrendatario, usufructuante y usufructuario, las personas de interés personal, legítimo y directo en el proceso los cuales se podrían ver afectados si el caso fuere la regulación o la exención de ese supuesto de regulación, así como también las personas naturales o jurídicas que actúen como administradores de estos bienes, debidamente acreditado.

La Relación Arrendaticia

Condiciones

Los propietarios o administradores, deberán mantener de manera óptima el estado y las condiciones del inmueble, a los fines de preservarlos a lo largo del tiempo, esto sin perjuicio de las cláusulas acordadas por las partes al momento de la formalización del contrato. Los derechos y obligaciones en caso de incumplimiento de estas últimas se regirán de acuerdo a lo estipulado en Código Civil Venezolano y demás Leyes aplicables.

El arrendatario o subarrendatario, no está obligado con el pago de alquileres superiores a lo legalmente fijado, así como también al pago de cualquier condición extra contractual.

En cuanto a los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, a los efectos de bienes inmuebles exonerados de regulación, si que para ellos se haya pactado clausula de valor, a los fines de un ajuste del canon de arrendamiento establecido mensualmente, tendrá como termino de actualización toda vez que haya transcurrido el lapso de un año de la relación arrendaticia, de acuerdo al índice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela.

Todo contrato de subarrendamiento es nulo sin la debida autorización del arrendador.  Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo. (Negrillas y subrayado por quien suscribe)

La publicidad del arrendamiento de cualquier inmueble es de carácter de Oferta Publica quedando el oferente obligado a cumplir en todo lo que en ella se exprese.

En este articulo el legislador busca la protección de la ciudadanía cuando Los propietarios o administradores de los bienes inmuebles intentan engañar a las persona ofreciendo privilegios inexistentes.

Queda Prohibido que en la publicidad:

• 1. Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, la de ser extranjero el arrendatario o subarrendatario, así como establecer discriminaciones relativas a raza, sexo, credo o condición social.

• 2. Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el literal que antecede.

• 3. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia.

Excepciones:

• 1. En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia.

• 2. En los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerará al arrendatario liberado de su obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional.

Para la regulación de los montos por conceptos de pago por limpieza, aseo, gas, agua y otros servicios públicos, en los casos de vecindad, habitaciones en casas particulares, o de cualquier porción de inmueble arrendado el artículo 18 establecen el veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo por cada arrendado como el tope a ser exigido.

Los inmuebles que no se regulan ni por la ley de propiedad horizontal ni otra normativa el monto puede ser fijado por las partes contratantes pero no puede ser mayor del el veinticinco por ciento (25%) por ciento del canon de arrendamiento.

En caso de la venta del Bien inmueble, la persona adquiriente deberá respetar la condición arrendaticia en los términos pactados.

Garantías de la relación arrendaticia

La garantía es una medida por la cual el Propietario busca respaldar el alquiler del bien inmueble, esta puede hacerse de dos maneras, mediante una garantía real o personal, pero no se puede exigir ambas.

En caso del aumentó del depósito a un máximo de cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses, no se puede imputar las sumas al canon de arrendamiento, debiéndose colocar el dinero en un banco.

De haber deposito en dinero, el arrendador sea persona natural o jurídica, debe colocar la suma de dinero en una cuenta de ahorros regida por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones financieras y de allí los intereses que se produzcan pertenecerán al arrendatario."

Si por alguna causa el arrendador incumpliere deberá pagar los intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros durante la relación arrendaticia.

El depósito y los intereses deberá devolverlo al arrendatario (si está solvente con todas las obligaciones) dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, entendiendo nosotros que deberá ser una vez entregado el inmueble.

Si el arrendador se niega sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses al arrendatario, vencido el término de la relación arrendaticia, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto-Ley.

En el proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, se establece lo mismo aquí estipulado, en su Artículo 47; con la diferencia en que la última parte no estipula que la causa se tramitará en instancia única y que solo será conforme al procedimiento previsto en esta Ley. No indica que será breve.

Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo. Según el Artículo 49 del Proyecto de Ley, este nunca podrá ser superior a la treintava parte del canon de arrendamiento.

Fijación de cánones de arrendamiento

"La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias"

• a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6 % anual

• b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7 % anual

• c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8 % anual

• d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias. 9 % anual

El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

En el nuevo Proyecto de Ley, se establece en su Artículo 61, que la competencia para la fijación del canon de arrendamiento de los bienes inmuebles que regula esta Ley, es de la Dirección Nacional de Inquilinato, que sería creado por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Hábitat y Vivienda; más en el Artículo 65 del mismo Proyecto, contempla que la fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles establecidos en el Artículo 1 (Inmuebles urbanos y suburbanos destinados a la vivienda, habitación, pensión y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas) del mismo Proyecto de Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Salarios Mínimos Urbanos:

• a) Con un valor hasta de 223 Salarios Mínimos Urbanos 3 % anual

• b) Con un valor de entre 224 y 446 Salarios Mínimos Urbanos 4 % anual

• c) Con un valor de entre 447 y 663 Salarios Mínimos Urbanos 5 % anual

• d) Con un valor superior a 664 Salarios Mínimos Urbanos 6 % anual

En este caso podemos observar que hay una diferencia en los montos para la fijación de los cánones de arrendamiento, lo cual para los arrendatarios sería más favorable que se promulgue y publique este proyecto de Ley, que seguir con la Ley vigente. Ejemplo: Si se desea alquilar una casa que tiene un costo de Bs. 310.000,00, el canon de arrendamiento anual (4.500 UT x Bs.76,00) debe ser de Bs.18.600,00 (6%) lo que mensualmente significaría un canon de Bs. 1.550,00; Si el proyecto de Ley se promulgara hoy, el canon de arrendamiento anual (223 x Bs.1.407,00) debería ser de Bs. 9.300,00 (3%) lo que acarrearía que el canon mensual de arrendamiento debería ser de Bs. 775,00.

"Para la determinación del valor del inmueble, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:"

"Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente."

"El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años."

"Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal."

En el Proyecto de Ley, está establecido en el Artículo 66, que la Dirección Nacional de Inquilinato deberá tomar en cuenta los factores establecidos en el Artículo 30 del Decreto-Ley, la diferencia radica en que en el primer factor se va a analizar (además del Uso, clase y calidad): 1) Las condiciones de mantenimiento y conservación en vez de la situación del inmueble, 2) Porcentaje de depreciación según el método de Ross y Heidecke; en el segundo factor, no se analizarían los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

La depreciación, se puede definir como la pérdida del valor que sufren los bienes, bien sea por el proceso de desgaste a que son sometidos, o bien por la obsolescencia o antiguamiento de los mismos. La aplicación del sistema de depreciación que combina las teorías de Ross con la de Heidecke (conocido como Ross – Heidecke), es un sistema que en primer lugar es "Continuo" y en segundo lugar "Considera la Edad y la combina con la Conservación", dando estricto cumplimiento a la Norma.

El alquiler de los muebles y demás accesorios que se arriende junto a la vivienda no podrán exceder el dos por ciento (2%) de su valor, o el treinta por ciento (30%) del monto del canon de arrendamiento

En el caso de cambio de propietario, los cánones fijados pueden ser revisados por la autoridad competente en los siguientes casos:

• 1. Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, e efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo competente. (60 días de revisión)

• 2. Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.

• 3. Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20 %) del valor del inmueble.

Las Demandas

La demanda en los casos de la relación arrendaticia se da por múltiples causas, la cuales el articulo 32 las expresa: "Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción." (Subrayado y negrillas añadido por quienes suscriben).

Las demandas se sustancias y deciden de acuerdo con el decreto ley y el código de procedimiento civil independientemente de su cuantía.

El Articulo 34 de el Decreto ley queda derogado por la novísima Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en la cual se restringe el desalojo de el arrendatario de un bien inmueble alquilado y que las disputas serán por audiencia conciliatorias.

Articulo 36.- Demanda En Segunda Instancia. corresponde a este articulo fundamentar las causales expuestas en el artículo 34 de la misma ley que no podrán recurrir a ningún tipo de recurso debido a su naturaleza, ya sea por incumplimientos de las obligaciones del arrendatario en materia de pago o del cuido del inmueble arrendado, la necesidad que posea el propietario o algún familiar consanguíneo de ocupar el inmueble, por demolición o que necesiten ser desocupados por causas naturales, que el inmueble arrendado no este siendo utilizado con los fines que se pacto en el contrato y atente con la moral y las buenas costumbres, violación a la normativa vigente si el inmueble arrendado se encuentra ubicado en propiedad horizontal , el uso del inmueble para ser sub-arrendado sin consentimiento del arrendador.

Articulo 37.- Lapso Para Remitir, este articulo estable el lapso para remitir los autos al tribunal de la causa, en este caso sería el tribunal de Primera instancia el lapso establecido seria de 3 días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada por el Tribunal de Segunda Instancia.

Prórroga legal

Articulo 38.- Prorroga Legal. En este artículo se establecen las prorrogas a seguir obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario establecido de la siguiente manera:

• 1 o menos años = 6 meses de Prorroga.

• 1 a 5 años= 1 año de Prorroga.

• 5 a 10 años= 2 años de Prorroga.

• 10 años o más= 3 años de Prorroga.

Cabe destacar que durante esta Prorroga Legal operan las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento inicial, lo único q esta sujeto a cambio es el canon de arrendamiento cuando el inmueble no este sujeto a regulación.

Articulo 39.- Pleno Derecho de la Prorroga Legal. Lo prorroga legal no necesita ser notificada para gozar de su efectividad, vencida esta el arrendador esta en el derecho de exigir al arrendatario la entrega de su inmueble, el juez en solicitud del arrendador puede decretar el secuestro de la cosa arrendada.

Artículo 40.- Incumplimiento de Obligaciones. Si al término del contrato el arrendatario estuviere incumpliendo con sus obligaciones no procederá la prorroga legal.

Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio

Preferencia Ofertativa: es el Derecho del arrendatario para que se le ofrezca en venta el bien inmueble con preferencia a terceros.

Existen varias condiciones que deben darse para realizar la preferencia, las cuales son:

• Tener más de dos (2) años como arrendatario.

• Estar solvente de pago en los cánones.

• Y cumplir con las aspiraciones del propietario.

Se debe manifestar al arrendatario mediante documento notariado la intención de vender, y el este en los 15 días calendarios debe dar repuesta de su aceptación o rechazo de la venta, vencido este tiempo y si no se obtuvo respuesta por parte del arrendatario el dueño queda en la libertad de vender el inmueble. Luego de 180 días después del primer ofrecimiento a terceros debe volver a realizarse una oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pueda llevar.

Si un persona natural o jurídica haga el ofrecimiento de venta por el propietario, debe realizarla mediante documento autentico, donde se debe expresar las condiciones establecidas por el propietario.

Retracto Legal Arrendaticio: es el derecho del arrendatario de subrogarse, en las condiciones del instrumento traslativo de propiedad, por quien adquiere el inmueble arredrando, deben existir las mismas condiciones de la preferencia ofertiva.

Supuestos para ejercer el Retracto Legal:

• 1. No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

• 2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

El retracto legal no procede en la enajenación global del inmueble del cual forme parte la vivienda.

Autor:

Carla Santaella

Bárbula, Mayo del 2.011.

UNIVERSIDAD DE CARABOBO

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS

ESCUELA DE DERECHO

DERECHO CIVIL IV (CONTRATOS Y GARANTÍAS)