Introducción
En la siguiente investigación trataremos de manera sucinta sobre los Contratos de Inquilinato. El contrato de Inquilinato es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (Propietario) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente.
Otros de los temas a tratar en el presente trabajo son: Sus Características, los Tipo, sus elementos constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones de los contratantes, el Desalojo, la Tacita Reconducción, la consignación del Pago, por concepto de alquiler, Finalmente nos referiremos al tema de cómo se rescinde y termina el Contrato de Inquilinato.
Metodológicamente esta investigación se realiza a partir del método bibliográfico, analizando las diversas informaciones obtenidas. El cual contiene una hoja de presentación, índice, introducción, propósito de la investigación, objetivos generales y específicos, desarrollo, conclusión y bibliografía. Utilizamos este método para profundizar en la teoría de varios autores, donde hemos recopilado informaciones previas. Por supuesto que siempre de acorde a nuestra Jurisprudencia, Doctrinas y los Códigos que estatuyen nuestras Leyes.
PROPÓSITOS DE LA INVESTIGACIÓN.
Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en nuestra profesión, adquirir conocimientos los cuales nos ofrezcan herramientas para realizar determinadas labor. Es por tanto, que esta investigación de carácter documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la bibliografía.
OBJETIVO GENERAL.
Conocer sobre el Contrato de Contrato de Inquilinato, partiendo del análisis de sus concepciones y características.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS.
Enunciar los antecedentes históricos del Contrato de Inquilinato.
Definir los Conceptos y las Características, del Contrato de Inquilinato.
Establecer cuáles son los elementos constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones en el Contrato de Inquilinato.
Explicar en qué consiste la Tacita Reconducción en el contrato de Inquilinato.
Especificar cuáles son los efectos de la consignación del pago, por concepto de alquiler.
Identificar como se Rescinde y como termina el Contratos de Inquilinato.
CAPITULO:
El Contrato de Inquilinato
1.1.-ORIGEN E HISTORIA.
Desde el antiguo derecho romano, el contrato de arrendamiento era creador de obligaciones, pero no traslativo de derechos reales: entre el arrendador y el arrendatario no se origina sino relaciones de obligaciones, sin derecho real. En otras palabras, con la celebración del contrato de alquiler el propietario solamente transfiere el derecho de ocupación y el usufructo o goce del inmueble, pero retiene el derecho de propiedad sobre el mismo. El contrato de locación o arrendamiento es aquel en virtud del cual una persona se compromete a dar a otra el uso y goce de un objeto, durante un tiempo determinado y por un precio convenido de antemano. En la práctica este concepto genérico se aplica a todo aquello que implique el alquiler de un bien, sea este mueble o inmueble.
1.2.-CONCEPTO-DEFINICION.
Alquiler, es Contrato por el que una de las partes (Propietario) se obliga a dar a otra (Inquilino) el goce o uso de una vivienda por tiempo determinado y precio cierto. El arrendamiento o alquiler de fincas urbanas (para finalidad de vivienda o para uso distinto del de vivienda)
1.3.-CARACTERISTICAS.
* Contrato nominado o típico, puesto que se encuentra reglamentado en la ley.* Contrato bilateral, ya que obliga tanto al vendedor como al comprador de la cosa.* Contrato oneroso, requisito esencial porque si no, no existiría compraventa sino que derivaría en uno de donación.
* Contrato consensual, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.* Contrato conmutativo, el precio que paga el comprador es equivalente al valor de la cosa que se transfiere.
* Contrato Sinalagmático, se refiere a las obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una de las partes, aplicándose en el mismo las reglas del " non Adimpleti Contractus" (si tu no cumples, yo tampoco), propia de la teoría del riesgo y de la resolución judicial.
1.4.-ESTABLECER QUE TIPO DE CONTRATO ES Y EL POR QUE.
Es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se requiere la observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento de las partes, presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.
1.5.-ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE ALQUILER.
El contrato de inquilinato, al igual que todos los contratos y convenciones que efectúen las personas, para ser reputado como valido deben estar sometidos a los requisitos generales establecidos en el artículo 1108 de código civil dominicano. De manera que las partes o elementos importantes en la formación del contrato de alquiler son:
Una cosa que sea objeto del contrato de alquiler, es decir, un inmueble.
Dos o más personas que tengan la capacidad necesaria para celebrar el contrato, es decir, un propietario o una persona que ejerza tal calidad, y un inquilino.
El libre consentimiento de las partes, es decir, libre de vicios.
Que el contrato sea efectuado por cierto tiempo.
Que se establezca un precio o alquiler convenido por las partes.
1.6.-RESPONSABILIDADES Y OBLIGACIONES DE LOS CONTRATANTES.
Obligaciones del Propietario o arrendador: Este, está obligado frente a su inquilino, sin necesidad de estipulación particular, a lo siguiente:
a) Obligación de entrega: debe entregar la cosa en buen estado de reparaciones, incluso de reparaciones menores.
b) Obligaciones de conservación: durante el arrendamiento el arrendador debe permitirle al arrendatario la utilización de la cosa arrendada conservando la finca arrendada. Pero no está sujeto a las reparaciones menores (esas reparaciones le incumbe al arrendatario) ni reconstruir el inmueble cuando se destruya total o parcialmente.
c) Obligación de Garantía: el arrendador debe garantizar al arrendatario contra la evicción y los vicios ocultos.
d) responder frente al arrendatario por los daños o perdidas sufridos por él a consecuencia de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
e) Indemnizar al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo propietario solicite su expulsión.
f) Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposición el objeto del contrato de inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es una expresión formal del cumplimiento de esta obligación.
g) Conservar la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada. Para el uso par la que ha sido alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento sucesivo.
Obligaciones del Inquilino o arrendatario: El contrato de inquilinato, sea verbal o escrito, impone al inquilino una serie de obligaciones, las cuales debe cumplir, y de no hacerlo entonces estaría violando el contrato. El artículo 1728 del código civil dominicano, describe las obligaciones que gravitan sobre el inquilino o arrendatario, las cuales son:
a) Usar la cosa alquilada como buen padre de familia. Es decir, Devolver el inmueble en buen estado; es decir, haberlo conservado. En principio, esta obligación es una simple obligación general de prudencia y diligencia. Pero ese principio lleva consigo dos excepciones importantes.
b) Devolver el inmueble en el estado en que se encuentre, se trata de una obligación de resultado.
c) Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar y plazo convenido.
d) Responder por los daños y pérdidas sufridas por el inmueble durante su posesión, salvo que no sea por culpa suya.
e) Responsabilidad del Inquilino: Los deterioros y pérdidas que sucedan por causas de las personas de su casa, o por la de subarrendamientos realizados por él. Es decir, No obstante, el legislador hacer que pese sobre él una presunción simple de culpa, El inquilino responde igualmente por las culpas de las personas de su casa y de las culpas de los sub-inquilinos.
1.7.-CAUSAS DE LA RECISION DEL CONTRATO DE ALQUILER.
Aunque el código de procedimiento civil, el código civil y el decreto 4807, utiliza el término rescisión de contrato, en cuanto a los efectos jurídicos de esta figura se está al frente de una resiliación toda vez que la rescisión es una acción en nulidad del contrato por causa de una lesión; mientras que la resiliación no está llamada a despojar el contrato de la eficacia jurídica. Los contratos de ejecución no sucesiva, pero respetando los efectos que ha producido en el pasado, como en el caso de los contratos de inquilinato cuando termina, el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo. Las principales causas son: A) La falta de pago de los alquileres vencidos (Art. 1760 C.C.);
B) El término del contrato;
C) Insuficiencia de muebles que signifiquen la garantía para responder por el inquilinato;
D) El subarrendamiento prohibido en el contrato;
E) Cuando va a ser ocupado por el propietario, su cónyuge, parientes o afines.
1.8.-EL DESALOJO EN EL CONTRATO DE INQUILINATO.
El Desahucio es la acción en virtud del cual una de las partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar causa, ejerce el derecho de poner término a un contrato por tiempo indefinido.
La Demanda en Desalojo es el conjunto de acciones legales efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines de lograr que el inquilino, a requerimiento del propietario y en atención a la ley, abandone o sea expulsado del inmueble.
El Control de Alquileres de Casas y Desahucios ( C.A.C.D.) es una entidad administrativa, adherida a la Procuraduría General de la República, Fue establecido por el Decreto No.5541 del 18 de diciembre de 1948, modificado por el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959. Esta fue creada con el propósito de regular el procedimiento de desahucio en la República Dominicana y los procedimientos relacionados con los alquileres de casas urbanas o suburbanas, para contener el alza excesiva de alquiler de un inmueble por parte del propietario y para disminuir los conflictos que se suscitaran entre propietario e inquilinos.
La Demanda en desalojo se puede dar por los siguientes casos según señala el Art.3 del Decreto 4807 de 1959:
Porque el propietario necesita reparar el inmueble o reconstruir el inmueble.
Porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente durante no menos de dos años, sea el propietario mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes o colaterales hasta segundo grado inclusive.
Cuando está vinculada con la violación de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz).
8.1.-PROCEDIMIENTO POR ANTE EL CONTROL DE ALQUILERES.
Para iniciar el procedimiento por ante el Control de Alquileres, a propósito de desahuciar a una persona de un inmueble, ya sea para ocuparla personalmente por el propietario, su cónyuge o por pariente de uno de ellos, ascendientes, descendientes, colaterales hasta el segundo grado inclusive, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, se somete una declaración jurada y una instancia donde especifique los motivos que le impulsan a pretender la ocupación del inmueble alquilado, entonces este debe ser apoderado previamente para tratar una conciliación entre las partes y luego emitir una resolución, que es entonces cuando el propietario puede iniciar el procedimiento en desalojo por ante los tribunales competentes, cuando se hayan perimido los plazos que le hayan acordado en la resolución y el otorgado por la Ley.
De cualquier solicitud dirigida al Control de Alquileres de Casas y Desahucios, se deberá informar al inquilino de tal solicitud por acto de alguacil, concediéndole un plazo para que exponga sus alegatos personales de acuerdo al Art.25 del Decreto 4807, este plazo será como máximo de 15 días. Como el Control de Alquileres de Casas y Desahucios constituye un procedimiento administrativo especial, las partes no tienen necesidad de acudir conjuntamente: éste solo necesita que ambas partes expongan sus alegatos por escrito y decide solamente en presencia de los documentos, aunque sea sin su presencia.
8.2.-DECLARACION JURADA DEL DEMANDANTE.
Es un documento que el propietario debe someter al Control de Alquileres, como punto de partida de sus pretensiones, donde haga constar como motivo de desalojo su deseo de ocupar el inmueble durante dos años por lo menos, sea él o su cónyuge, o sus ascendentes, descendentes o colaterales hasta de segundo grado inclusive. Hoy en día no es necesario hacer dicha declaración jurada por ante notario, ya que en la oficina de Control de Alquileres existen unos formularios en donde el propietario la firma y se compromete a ocupar dicha vivienda durante dos años por lo menos, delante del funcionario.
8.3.-PLAZO Y RESOLUCION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO.
Examinados los alegatos de las partes, el Control de Alquileres emite una resolución donde concede un plazo al inquilino para abandonar el inmueble, que también puede considerarse como un plazo otorgado al propietario para que pueda iniciar el procedimiento de desalojo.
Esta resolución especificará la fecha desde la cual y hasta cual será efectiva y mencionará el plazo para recurrir en apelación contra la misma esta debe ser notificada a las partes interesadas según el Art. 7 del Decreto No. 4807, las cuales recurrirán en apelación ante la Comisión de Apelación siempre y cuando se sientan lesionados en sus derechos, en un plazo de 20 días a partir de haber recibido la resolución, según el Art.27 del Decreto No.4807. Ante esta resolución el inquilino puede: oponerse (si no estaba presente en el juicio) y recurrir al recurso de casación ante la resolución emitida por el control de Alquileres.
Si el propietario considera que el plazo otorgado es excesivo puede apelar, entonces la Comisión del Control reconsidera los hechos y las motivaciones de las partes, y emite otra resolución donde concede un plazo razonable para desalojar voluntariamente la vivienda.
Esta apelación debe hacerse por escrito ya sea por carta o instancia dentro de la fecha de remisión de la decisión del Control, donde se expresa la inconformidad del plazo dado en la resolución y debe hacerse por ante la Secretaría del Control de Alquileres de Casas y Desahucios.
El plazo del Control de Alquiler de Casa y Desahucio nunca será menor de 3 meses y se ve aumentado por la disposición del Art.1736 del Código Civil, vencido este plazo el propietario notifica al inquilino mediante un acto de alguacil, dándole el plazo indicado por el artículo ya mencionado para que se mude voluntariamente y que de lo contrario apoderará al tribunal competente para iniciar el procedimiento de desalojo.
Una vez los plazos han transcurrido no se debe permitir el vencimiento de los mismos, si esto sucede habría que reintroducir la demanda en riesgo de que sea declarado nulo el procedimiento por no haberse intentado en tiempo hábil.
Si el inquilino no ha desocupado el inmueble el abogado del propietario apodera el tribunal de Primera Instancia con una demanda en rescisión de contrato de inquilinato y desalojo.
Si se notifica el plazo proporcionado por el Control de Alquileres y el Código Civil, y al mismo tiempo se lanza la demanda en desalojo por ante el Tribunal de Primera Instancia, se estaría apoderando extemporáneamente al Tribunal, y esto es causa de nulidad del procedimiento, por lo que se debe notificar el plazo en un acto y notificar el acto introductivo de la demanda en otro.
8.4.- ¿SON FACTIBLES DE RECURSO DE CASACION LA RESOLUCION DE LA COMISION DEL COMITÉ DE APELACION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO?
NO son factibles, porque las resoluciones de la Comité de Apelación de Alquileres de Casas y Desahucios no son casables, porque no emanan de un tribunal del orden judicial y en materia civil, dará lugar a casación a toda sentencia que contuviere una violación de la ley, según Art.3 de la ley sobre Casación del Código de Procedimiento Civil.
8.5.-PLAZO SEGÚN EL CODIGO CIVIL QUE HAY QUE DARLE AL INQUILINO PARA INICIARLE EL DESALOJO.
El Art.1736 del Código Civil dispone, para el caso en que el arrendamiento se ha efectuado verbalmente, que una parte no podrá desahuciar a la otra, si no se le notifica el desalojo con una anticipación de 180 días, si la casa estuviere ocupada por un establecimiento comercial o de industria fabril, y de 90 días si no estuviere en este caso.
8.6.-DEMANDA POR ANTE EL TRIBUNAL COMPETENTE DEL INQUILINO O ARRENDATARIO POR FALTA DE PAGO DE MENSUALIDADES VENCIDA DE INMUEBLE ARRENDADO.
La Demanda se notifica al inquilino en falta de un acto donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda, la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo día, mes y año); generales del propietario y su abogado.
Este acto se acompaña de todos los documentos necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario (el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, etc.); así como la prueba de la calidad que une al propietario con el inquilino (el contrato de alquiler) y una certificación del Banco Agrícola donde se haga constar si el inquilino ha depositado allí las sumas adeudadas al propietario .
Se debe hacer el depósito de estos documentos, sobre todo el original del certificado de NO-Pago de Alquileres en el Juzgado de Paz, que conozca de la demanda, el cual no podrá dictar ninguna sentencia de desalojo si dicho depósito no es realizado.
El desalojo por falta de pago de alquileres vencidos es un procedimiento establecido a favor de los propietarios de inmuebles alquilados, cuyos inquilinos han cesado los pagos convenidos por concepto de inquilinato. Se contrapone el desalojo por ante la Oficina de Control de Casas, Alquileres y Desahucios, este ultimo procedimiento no exige que el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, sino que los propietarios lo incoan alegando necesidad de residir en la vivienda durante un tiempo determinado.
El inquilino al resistir una acción en desalojo por falta de pago de alquileres, no tiene calidad para alegar que un tercero (no el arrendador) es propietario del inmueble, si no lo representa en el proceso.
La ley No.17-88, Art.8 impide el desalojo cuando el arrendador ha depositado la garantía del inquilino en el Banco Agrícola.
La jurisdicción competente será el Juzgado de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble que va a ser desalojado. La demanda se plantea como desalojo, rescisión de contrato de inquilinato y cobro de pesos, y accesoriamente puede dar cabida a la reparación de daños y perjuicios.
El desalojo por falta de pago sigue siendo de la competencia del Juzgado de Paz, que conoce con cargo a apelación "por cualquier cuantía a que se eleve la demanda", de las acciones siguientes:
Pago de alquileres o arrendamientos
Desahucios
Demandas sobre rescisión de contratos de arrendamientos fundados en la falta de pago de los alquileres o arrendamientos vencidos
Lanzamiento de lugares (desalojo) y
Las demandas sobre validez y
En nulidad de embargo de bienes que guarnecen los lugares alquilados.
En definitiva, siempre que la demanda en desalojo sea por falta de pago de los alquileres, deberá tratarse el asunto por ante el Juzgado de Paz.
Por el contrario cuando el desalojo se lleva ante la Oficina de Control de Alquileres y Desahucios, y el propietario está motivado a residir en la vivienda; o de repararla o modificarla, estos casos se ventilan ante el Juzgado de Primera Instancia de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble.
8.7.-Plazos a la parte
El plazo lo dicta el control de Alquileres de Casas y Desahucios para que así el inquilino pueda tomar y dar comunicación de estos documentos.
8.8.-¿DICHA SENTENCIA ACTUALMENTE SON EJECUTORIAS NO OBSTANTE A CUALQUIER RECURSO?
SI es ejecutoria, porque no es necesario esperar que la sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada para proceder a solicitar la autorización de la fuerza pública para desalojar al inquilino y de no ser así el inquilino se basaría en un alegato innecesario para alargar el proceso.
De acuerdo a las disposiciones del Art.6 de la ley 38, de 1966, el Juez apoderado de una demanda en desalojo o resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al fondo dentro de los 10 días que sigan al apoderamiento, excepto que se hayan presentado incidentes que a su juicio ameriten un reenvío. En este caso, el juez fallará el asunto dentro de los 5 días en que haya sido apoderado nuevamente.
8.9.-EN CASO DE QUE EL ARRENDATARIO HAYA FALLECIDO Y EL DEMANDANTE LO DESCONOZCA E INICIA SU DEMANDA CONTRA EL DIFUNTO ¿PODRA EL JUEZ EN DERECHO ACEPTAR LA PETICIÓN DE NULIDAD QUE HACE EL ARRENDATARIO?
El Juez debe de aceptar la petición siempre que se demuestre que al iniciar la demanda el arrendatario ya había fallecido, ya que si dicta sentencia fallará a favor del demandante debido a que el difunto nunca se presentó a las audiencias y se esto sucede el tribunal a-quo revocará la sentencia.
Pero no por esto se deshace el contrato de arrendamiento, ya que ni por la muerte del arrendador ni por la del inquilino el contrato se deshace.
Considerando, que tanto en el Juzgado de Paz como ante el Juzgado de Primera Instancia, la interveniente voluntaria M.B. Vda. C. En su calidad de cónyuge solicitó que fuera rechazada la demanda en razón de que se había citado y posteriormente dictado sentencia contra una persona fallecida, que no obstante este pedimento el Juzgado de Paz dicto sentencia condenatoria contra O.C.C., a pesar de haber hecho constar que este había fallecido; que al revocar el tribunal a-quo la sentencia del Juez de Primer Grado sobre el fundamento de que antes de la demanda y del pronunciamiento de la sentencia O.C.C., había fallecido, hizo una correcta aplicación de la ley, pues una persona fallecida no puede ser sujeto ni activo ni pasivo de derecho en consecuencia los medios que se examinan carecen de fundamento y deben ser desestimados. B.J. No.882, Pág.1163. de mayo de 1984.
8.10.-ANTE UNA PETICION DE INCOMPETENCIA, ANTE DICHO TRIBUNAL SOMETIDO POR LA PARTE DEMANDADA, ¿CÓMO USTED RESPONDERIA?
Me declararía incompetente designando así la jurisdicción que estime competente, esta petición se interpondrá a las partes y al juez de envío. De lo contrario entonces en apelación ante la Cámara Civil esta me consideraría incompetente y se suspende la instancia hasta que la corte de apelación haya rendido su decisión, para esto me basaría en el Art.24 de las disposiciones comunes del Código de. Procedimiento Civil.
8.11.-¿QUE DEBE OBTENER EL PROPIETARIO DEMANDANTE ANTES DE INICIAR LA DEMANDA EN DESALOJO SOPENA DE SER RECHAZADA LA DEMANDA?
Debe obtener el Titulo de Propiedad
Contrato de alquiler, debidamente legalizado y registrado.
Cintillo catastral (recibo. Regulado por el Art. .55 de la ley 317 sobre catastro nacional)
Pago del impuesto a la Vivienda suntuaria.
Si es con fin de remodelación debe someter en esa instancia los planos y permisos que demuestren claramente la clase de trabajo a realizar y el costo aproximado de dicho trabajo.
En caso de que sea por falta de pago la certificación de NO-Depósito de Alquileres.
1.9.-EXPLIQUE LA TACITA RECONDUCCION EN EL CONTRATO DE INQUILINATO.
Es la creación de un nuevo contrato de arrendamiento por voluntad de las partes, cuando el contrato por escrito ha terminado. Es como si fuera una renovación de un contrato de locación vencido resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga. Esta definición resulta incompleta, toda vez que esta opera con la única condición de que el inquilino quede en el disfrute de la cosa, exista oposición o no del arrendatario.
La tácita reconducción no prolonga el anterior arrendamiento; más bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se presume concertado por duración indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la duración, que es indeterminada.
1.10.-EFECTOS DE LA CONSIGNACION DEL PAGO, POR CONCEPTO DE ALQUILER.
Según el Art. 1978.del código civil Dominicano, dice: "La falta de pago por rentas vencidas, no autoriza por sí sola a aquel en cuyo favor están constituidas, para pedir reintegro del capital ni a reintegrarse del predio enajenado por él; solamente tiene derecho a embargar y hacer vender los bienes de su deudor, y a hacer ordenar o consentir a cargo del producto de la venta la inversión de una suma bastante para cubrir los réditos".
Pero Art. 1760.- En caso de rescisión por culpa del inquilino, está éste obligado a pagar el precio del arriendo, durante el tiempo necesario para el nuevo arriendo, sin perjuicio de los daños y perjuicios que pudieran resultar por el abuso.
1.11.-TERNINACION DEL CONTRATO DE ALQUILER.
Según el Art. 1978.del código civil Dominicano, dice: Art. 1759.- "Si el inquilino de una casa o alojamiento continuase disfrutando su posesión después de la terminación del arriendo hecho por escrito, sin que a esto haya habido oposición por parte del arrendador, se considera que lo hace en las mismas condiciones por el término de tres meses más, sin que pueda salir ni ser desahuciado sino después de notificación hecha con arreglo a la ley". El vencimiento del término convenido no es una causa de terminación del contrato (Artículo 3 del Decreto No. 4807 de 1959).
De acuerdo al Artículo 1742 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se deshace ni por la muerte del arrendador o por la del inquilino.
Las principales causas de extinción son las siguientes: cumplimiento del término, no obstante que el art.1565 dice " Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento por parte del arrendador, a ello se opone la doctrina de la tácita reconducción ( rearrendamiento), es decir un nuevo contrato de arrendamiento pactado tácitamente que sigue al anterior sin interrupción temporal, a este respecto dispone el código " Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando 15 días la cosa arrendada con la tolerancia del arrendador se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.
El requerimiento del arrendador debe hacerse para evitar que el arrendatario pueda alegar que hay tácita reconducción, este tiene como efecto la existencia de un nuevo contrato con idénticas condiciones al anterior, salvo que el término o duración es el de los art.1577 y 1581, y que si el arrendamiento primitivo tenía fiador o aval bancario, estas modalidades desaparecen en la reconducción.
La segunda causa de terminación del arriendo es la venta de la cosa arrendada; el art. 1571 concede al comprador el derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta y si el comprador ejercita este derecho, el arrendatario puede exigir que le dejen recoger los frutos de la cosecha correspondiente al año agrícola y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
La tercera causa de terminación del arriendo es la pérdida de la cosa arrendada, se extingue el arrendamiento y el arrendatario no tiene responsabilidad si la destrucción de la cosa es sin culpa suya, ósea se produce por caso fortuito y antes de estar constituido en mora, pero el código formula tanto en general para el caso de perecimiento de la cosa en poder del deudor, como en especial para el caso del arrendamiento, una presunción de culpa del deudor o arrendatario que este puede desvirtuar con la prueba en contrario.
1.12.-ANEXAR UN EJEMPLAR DEL CONTRATO REALIZADO POR LOS PARTICIPANTES.
CONTRATO DE INQUILINATO
ENTRE: el señor RAFAEL PATERNINA, dominicano, mayor de edad, soltero, comerciante, portador de la cédula de identidad y electoral No.031-0033140-8, domiciliado y residente en la Avenida Bartolomé Colón número 8 del Edificio Bartolomé Colón, de esta ciudad de Santiago, quien en lo adelante del presente acto se denominará "EL PROPIETARIO", de una parte;——————————————–
Y DE LA OTRA PARTE: El señor MANUEL NICOLÁS FERNÁNDEZ, dominicano, mayor de edad, soltero, Licenciado en Economía, portadora de la cédula de identidad y electoral No. 047- 0115541-0, domiciliada y residente en esta ciudad de Santiago, quien en lo adelante del presente acto se denominará "EL INQUILINO".—-
"" SE HA CONVENIDO Y PACTADO LO SIGUIENTE ""
PRIMERO: "EL PROPIETARIO", da en calidad de alquiler, a "EL INQUILINO", quien acepta el apartamento 14, ubicado en la tercera planta del Edificio Domínguez, localizado en la Avenida 27 de Febrero número 37, de esta ciudad de Santiago.——–
PARRAFO: El inmueble que se está alquilando consta de los siguientes bienes muebles: una estufa de dos hornillas con su tanque de gas, un abanico de techo, una cama, una nevera ejecutiva, un juego de comedor de cuatro sillas con tope de cristal; los cuales deben ser devueltos al momento de concluir el presente contrato en las mismas condiciones en las que les fueron entregados a la inquilina.
SEGUNDO: "EL INQUILINO", se obliga a dedicar el inmueble objeto del presente contrato única y exclusivamente para vivienda por lo que se compromete por este mismo acto a no dedicarlos a otro uso, cederlos y/o alquilarlos a terceras personas.——
TERCERO: "EL INQUILINO, no podrá ceder ni en todo ni en parte los derechos resultantes de este contrato, ni a título gratuito u oneroso, ni aún por pura complacencia, ni sub- alquilar los inmuebles ni sus dependencias, ni total ni parcialmente. La violación a esta cláusula o cualquier convención contraria a ella, no será oponible a "EL PROPIETARIO";———————————————————————————-
CUARTO: El presente contrato ha sido convenido por el término de un (1) año por la suma de TRES MIL TRESCIENTOS PESOS DOMINICANOS (RD$3,300.00) MONEDA DE CURSO LEGAL, de pago mensual, por el primer año, a partir de la redacción del presente contrato, en caso de renovación del presente contrato, "EL INQUILINO" deberá avisar por lo menos con dos (2) meses de anticipación a la expiración del vencimiento, su intención de renovar, en caso contrario quedará sin efecto el presente contrato.————————————————————————-
QUINTO: "EL INQUILINO" da en calidad de depósito la suma de SEIS MIL SEISCIENTOS PESOS DOMINCANOS (RD$6,600.00), equivalente a (2) meses de renta, los cuales deberán ser pagados los días treinta (30) de cada mes.—————–
SEXTO: Los gastos de agua, y luz, correrán por cuenta de "EL PROPIETARIO".
SEPTIMO: A la falta de pago de Dos (2) de las mensualidades en el lugar y fecha convenida entre las partes, así como la violación de las obligaciones convenidas en el presente contrato, hará a éste rescindible de pleno derecho, a juicio de "EL PROPIETARIO, sin que fuere menester la NOTIFICACION de ningún acto y pudiéndose proceder al desalojo inmediato de acuerdo con las prescripciones de la ley.-
En la ciudad de Santiago, Municipio y Provincia de Santiago, República Dominicana, a los Ventidos (22) días del mes de Febrero del año Dos Mil doce (2012).——————-
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RAFAEL PATERNINA MANUEL NICOLÁS FERNÁNDEZ
EL PROPIETARIO EL INQUILINO
Yo, LICDO. PEDRO JOSÉ ZAPATA MONCIÓN Abogado Notario de los del número 8356, para el Municipio de Santiago, con estudio profesional abierto en la calle La Rosita No. 17 del Ensanche Román I, de esta ciudad de Santiago; CERTIFICO Y DOY FE: Que las firmas que anteceden el presente acto fueron puestas libre y voluntariamente por los señores RAFAEL PATERNINA Y MANUEL NICOLÁS FERNÁNDEZ, personas a quien doy fe conocer y quienes me han declarado bajo fe del juramento que esta es la forma como ellos acostumbran firmar en todos los actos de sus vidas públicas y privadas.———————————————————————-
En la ciudad de Santiago, Municipio y Provincia de Santiago, República Dominicana, a los Ventidos (22) días del mes de Febrero del año Dos Mil doce (2012).——————-
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LICDO. PEDRO JOSÉ ZAPATA MONCIÓN
NOTARIO PUBLICO No.8356
Conclusión
Después de un examen exhaustivo de los contratos se llega a la conclusión de que resulta de gran importancia el Contrato de Inquilinato, ya que, este, al igual que todos los contratos y convenciones que efectúen las personas, para ser reputado como valido deben estar sometidos a los requisitos generales establecidos en el artículo 1108 de código civil dominicano.
Alquiler, es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se requiere la observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento de las partes, presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.
Por otro lado, nos encontramos, con que la tácita reconducción no prolonga el anterior arrendamiento; más bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se presume concertado por duración indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la duración, que es indeterminada.
Es por tanto, de gran ayuda saber, como hacer un contrato de inquilinato, sus elementos constitutivos, y sobre todo saber cómo rescindir o terminar, un contrato de inquilinato, de acuerdo a nuestra legislación Dominicana. Aunque el código de procedimiento civil, el código civil y el decreto 4807, utiliza el término rescisión de contrato, en cuanto a los efectos jurídicos de esta figura se está al frente de una resiliación toda vez que la rescisión es una acción en nulidad del contrato por causa de una lesión.
Finalmente, queda la satisfacción de haber realizado un trabajo conciso que nos arrojó luz sobre la base teórica y la aclaración de varios aspectos prácticos relacionado con dicho tema.
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Autor:
Ing. Der. Yunior Andrés Castillo
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana
2012.