Estudio de la Propiedad Horizontal en la legislación comparada en Cuba (página 3)

Ejecutivo de la Junta de Administración: la integra un presidente y un tesorero, sin retribución salarial. Como funciones tienen cobrar la cuota mensual a los titulares, administrar el fondo que se forma con las contribuciones de los propietarios, supervisar el trabajo del encargado, velar por la calidad de las reparaciones hechas al edificio y velar por el cumplimiento de las normas de convivencia. (artículos 38, 39 y 40 de la Resolución 4 de 1991).

• Presidente de la Junta de Administración: es el que representa a los titulares en los asuntos relativos al edificio, convoca y preside las reuniones de la Junta y el Ejecutivo, elabora el orden del día de la reunión, firma las actas donde se recogen los acuerdos de la Junta de Administración y realiza la apertura de las cuentas bancarias. (artículos 44 y 45 de la Resolución 4 de 1991).

• Secretario de la Junta de Administración: se encarga de confeccionar las actas y su control, expedir certificaciones firmadas por el Presidente y citar a los miembros de la Junta y el Ejecutivo. (artículo 46 de la Resolución 4 de 1991).

• Tesorero de la Junta de Administración: este cargo puede ser desempeñado por el secretario sino existe acuerdo por los propietarios para la elección del mismo. (artículo 47 de la Resolución 4 de 1991).

II.8-. Extinción

Esta se produce por los motivos siguientes:

• La destrucción total del edificio multifamiliar: comprende una extinción del régimen y la extinción de la cotitularidad sobre el terreno (Disposición Especial 4ta de la Resolución 4 de 1991). En este caso los titulares no tienen la posibilidad de reconstrucción, el Estado se convierte en propietario del terreno, sin indemnizar a los titulares, siendo responsabilidad de este la ubicación en una albergue y a la postre en una vivienda confortable.

• En cuanto a la destrucción parcial la Resolución 4 de 1991 no estableció nada al respecto, lo dejo a criterio de la administración luego de oír el criterio del técnico a los efectos del dictamen sobre el tipo de destrucción del inmueble.

• En cuanto a la conversión en propiedad o en copropiedad ordinaria, no valida para los propietarios individuales o arrendatarios cuyos derechos dependen de las normas establecidas en la Resolución 4 de 1991.

II.9.-Los edificios multifamiliares y la Propiedad Horizontal. Semejanzas y diferencias

La principal semejanza entre las normas de la Propiedad Horizontal y la de los edificios multifamiliares radica en que, ambas, bajo distintos presupuestos y condiciones históricas, económicas y sociales diferentes, regulan la misma institución jurídica, es decir aquella que nace cuando existen titulares de un piso o local de un edificio con salida independiente, que tienen propiedad exclusiva sobre su piso y sobre la comunidad que nace de los elementos comunes.

Asimismo se puede plantear que ambos regímenes entienden que apartamento es la construcción que ocupa todo o parte de un piso, que sea destinada a vivienda, a oficina, comercio o cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre con salida directa a la calle o a determinados espacios comunes, no estableciendo en ninguno de los dos casos el número mínimo de apartamentos o de pisos para considerar que se está ante una situación de hecho susceptible de ser regulada por las normas de la Propiedad Horizontal.

Existen diferencias entre la Propiedad Horizontal y los edificios multifamiliares, toda vez que la primera surge por declaración expresa de voluntad del propietario, único o de todos los propietarios mediante escritura pública que requiere inscripción en el Registro de la Propiedad, con efectos constitutivos; mientras que en el segundo surgen por mandato de la Ley, la que establece el régimen; naciendo y desarrollándose los edificios multifamiliares como régimen administrativo, pero la Propiedad Horizontal es siempre un régimen civil.

La Propiedad Horizontal concibe la prehorizontalidad, aspecto no regulado en los edificios multifamiliares de nueva construcción, como un negocio constructivo reservado al Estado, el cual vende los pisos una vez terminados y declarados habitables, aunque con anterioridad puedan suponer y hasta saberse quiénes serán sus titulares, jamás la venta se realiza en planos.

En la Propiedad Horizontal se establece el derecho de tanteo y de retracto a los titulares de los restantes apartamentos, cuando alguno de ellos pretenda la venta de su propiedad, este aspecto no se verifica en los edificios multifamiliares, en virtud del principio esbozado en la Ley de Reforma Urbana y que ha servido de fundamento de toda la legislación inmobiliaria revolucionaria: no es lícito ser titular domínico de más de un inmueble de residencia permanente.

En los edificios multifamiliares no se establecieron reglas para la inscripción registral de los mismos, pues es una situación de hecho por la que nace el régimen, no requiriendo escritura pública ni inscripción registral para su constitución mientras que en la Propiedad Horizontal es requisito indispensable el otorgamiento del título constitutivo para su posterior inscripción.

En la Propiedad Horizontal se regulan las relaciones entre los titulares domínicos del edificio, incluso con una participación en los elementos comunes en equivalencia al porcentaje que representa el valor del apartamento dentro del conjunto del mismo, mientras que los edificios multifamiliares establecen el régimen jurídico especial obligatorio que determina los derechos y deberes de los propietarios y de los arrendatarios de las viviendas que conforman el edificio y hasta de los demás residentes, sea cual fuere la forma en que se ocupa, con participación igual de todos los titulares sobre los elementos comunes del inmueble.

En el régimen de los edificios multifamiliares, se clasifican los edificios en: de administración propia o de administración municipal, según las características del inmueble, en la Propiedad Horizontal este aspecto no es concebido. Además en el primero se sustituye el término Junta de Propietarios por Junta de Administración, o lo que es lo mismo, consejo de vecinos.

II.10 Situación actual de la Propiedad Horizontal de los edificios multifamiliares en el municipio Cabaiguán

El Municipio de Cabaiguán se encuentra ubicado en la región central del país, limitado al norte con el municipio de Yaguajay y la provincia de Villa Clara, al sur con el municipio de Sancti Spíritus, al este con el municipio de Taguasco y al oeste con el municipio de Fomento y la provincia de Villa Clara.

Tiene una superficie total de 596,43 km2, con una población de 69 054 habitantes, de ellos 45 780 pertenecen a la zona urbana y 23 274 a la rural, para un grado de urbanización de 66,6 % y la densidad poblacional es de 115,8 hab./k.m2.

Existen en el territorio un total de 22583 viviendas, de ellas son urbanas 15136 y rurales 7447, para un promedio de 3.1 hab./viv., con un 100 % de asentamientos electrificados, un 57 % de la población con acueducto y un 15 % de la población servida por alcantarillado.

Coexiste un sistema de asentamientos que se ha consolidado a través de los años, contando con cuatro núcleos urbanos: Cabaiguán, Guayos, Jíquima y Santa Lucia; donde se ubican 5 zonas de desarrollo de viviendas construidas por el Estado, además de las viviendas edificadas por reposición dentro de la trama urbana y 52 asentamientos rurales donde se han construido las viviendas de forma concentrada y dispersas para estabilizar la fuerza de trabajo del MINAZ y MINAGRI fundamentalmente. También existen zonas mixtas donde se ha combinado la construcción de viviendas por esfuerzo propio y por la vía estatal.

El municipio de Cabaiguán posee 83 edificios, distribuidos de la siguiente manera: 14, en la zona de desarrollo estatal Silverio Blanco; 3, en los Paragüitas; 4, en Pastoritas; 1, en la Ponchera; 22, en el Pedro Pena; 3, en ampliación Cuba; 10, en desarrollo estatal Guayos; 11, centro de Guayos; 11, en Tres Palmas; 2, en Punta Diamante y 2, en La Esperanza.; los cuales son: de 2, 3, 4 y 5 plantas respectivamente.

Para obtener la información sobre la situación de la Propiedad Horizontal en los Edificios Multifamiliares en el municipio Cabaiguán, se aplicaron diferentes instrumentos como revisión de documentos, entrevistas a funcionarios de la Dirección Municipal de la Vivienda y encuesta a los Jefes de núcleos de los edificios multifamiliares, escogida la muestra, 1 de cada Edificio Multifamiliar de los que cuenta.

Con el objetivo de indagar sobre la situación general de los edificios multifamiliares se revisó La Ley General de la Vivienda y el Reglamento existente para los mismos, a través del cual se pudo conocer la estructura y funcionamiento de los citados edificios; así mismo se consultó el Libro Primario y los informes estadísticos mensuales de los Edificios Multifamiliares. (Ver ANEXO 2)

Mediante la entrevista a funcionarios de la Dirección Municipal de la Vivienda de Cabaiguán, se pudieron conocer los siguientes criterios. (Ver ANEXO 3)

El 100% de los entrevistados refirieron conocer la legislación aplicable a los edificios multifamiliares, elemento que favorece el desempeño de sus funciones en este sentido, de igual forma demostraron con sus respuestas el dominio de las vías que existen para su aplicación.

El 75 % de los interrogados contestaron que no se controla el cumplimiento de la legislación, lo que evidencia que aunque existen los mecanismos para su aplicación correcta, estos no se llevan a cabo.

El 100% de los funcionarios refirieron que no se divulga a la población la legislación relacionada con la aplicación de la Propiedad Horizontal en edificios multifamiliares, lo que demuestra que no se utilizan los espacios adecuados, tales como la radio, la televisión, los murales de la Dirección Municipal de la Vivienda y de los Comité de Defensa de la Revolución en los propios edificios.

Los entrevistados finalmente coincidieron en la necesidad de divulgar la legislación aplicable a estos casos, pues a partir de ahí, cada titular conocería cuáles son sus derechos y obligaciones en los edificios multifamiliares; para garantizar el uso y disfrute de los elementos comunes y la disciplina, a la vez que sería una herramienta de trabajo para el consejo de vecinos.

A continuación se ofrece una descripción del comportamiento de cada uno de los indicadores de la encuesta aplicada a la muestra seleccionada, que se comportó de la siguiente manera:(Ver ANEXO 4)

En relación a la pregunta uno, si conocían el régimen de la Propiedad Horizontal, el 100% de los encuestados manifestaron desconocerlo, en cuanto a la pregunta dos, que se deriva de la anterior, al contestar todos negativamente, no se obtuvo respuesta en la misma por lo que se desconoce por los habitantes de los edificios multifamiliares quién es el organismo a través del cual lo podrían conocer.

Referente a su condición en la vivienda en la pregunta tres, 30 resultaron ser propietarios, para un 36%, 25 arrendatarios, 30% y 28 poseían otra, para un 34%.

Al preguntar a los encuestados cuándo habían recibido el apartamento, en la interrogante tres, 82 manifestaron una vez concluida, para un 98.8% y 1 persona refirió, antes de concluirse, lo que representa un 1.2%.

En relación a la pregunta cuatro, en cuanto a cuáles son los derechos que poseen los propietarios y arrendatarios, en cuanto al régimen de la Propiedad Horizontal para los edificios multifamiliares, 81 refirieron que no los conocían, 97.6% y 2 que sí, para un 2.4%.

Referente a la pregunta cinco, sobre cuáles son sus derechos, y al estar relacionada con la pregunta anterior, solamente dos contestaron que tenían derecho a disfrutar de la azotea, la escalera, la cisterna de agua.

La pregunta seis, en cuanto cuáles eran sus obligaciones, 100% refirió desconocer sus obligaciones en los edificios multifamiliares. De igual forma en la siguiente pregunta, derivada de la anterior, el 100%, de los encuestados manifestaron desconocer sus obligaciones.

En las respuestas de los encuestados a las preguntas nueve y diez, se aprecia una contradicción, pues el 100% de los encuestados refirieron que no podían vender su apartamento o vivienda y sin embargo, identifican al Estado, como el único que tiene derecho preferente sobre la misma, aspectos que denotan la falta de conocimiento en este sentido.

El 63% de los encuestados, en relación a la interrogante once, respondieron que no existe Consejo de vecinos en su edificio, lo que demuestra la carencia de la estructura que garantiza el buen desenvolvimiento de los edificios multifamiliares, a la vez que constituye una falta de conocimiento del Reglamento existente para dichos edificios multifamiliares.

Con respecto a la pregunta doce, solamente el 37 % de los encuestados alegaron conocer las funciones que debía desempeñar el consejo de vecinos; explicando que el mismo apoyaba la convivencia, el respeto entre todos y no permitía ilegalidades; lo que de igual forma manifiesta la falta de sistematicidad en la aplicación de la legislación aplicable a estos casos. (Ver Gráfico 1)

En relación con la pregunta trece, sobre las dificultades o problemas que se presenten, a quién deben dirigirse, el 98.8%, identificó al CDR, Delegado de la Circunscripción, PNR, Gobierno Municipal y Dirección Municipal de la Vivienda, lo que demuestra la falta de protagonismo de esta estructura y su débil funcionamiento.

A partir de los resultados de los instrumentos aplicados, se pueden identificar las siguientes dificultades:

• Desconocimiento por parte de la población en cuanto al concepto de Propiedad Horizontal.

• Poco dominio de la legislación que regula el régimen de la Propiedad Horizontal aplicado a Edificios Multifamiliares.

• La mayoría de los habitantes de los Edificios Multifamiliares no conocen los derechos que poseen y que están regulados en el Reglamento vigente para los mismos.

• No toda la población de los Edificios Multifamiliares conoce sus obligaciones.

• La mayoría, desconoce que existe el consejo de vecinos o Junta de Administración.

• Existe un débil funcionamiento del consejo de vecinos o Junta de Administración.

A partir de estos resultados se consideró oportuno realizar una propuesta de acciones para optimizar la aplicación de la Propiedad Horizontal en los edificios multifamiliares en el municipio de Cabaiguán.

II.11.-Propuesta de acciones para optimizar la aplicación de la Propiedad Horizontal en los edificios multifamiliares en el municipio de Cabaiguán

• Divulgación por la Dirección Municipal de la Vivienda del concepto de Propiedad Horizontal, a través de:

• 1. Murales, tanto en la Dirección Municipal de la Vivienda como en otros de fácil acceso de la población de los edificios multifamiliares.

• 2. Espacios radiales en los que comparezcan los funcionarios, más preparados, sobre este tema y donde se establezca diálogos directos con la población.

• 3. Boletines informativos escrito o gráficos, que contengan elementos relevantes sobre la Propiedad horizontal en los edificios multifamiliares y su aplicación.

• Capacitación a los funcionarios del Departamento de Administración en las Dirección Municipal de la Vivienda sobre este aspecto.

• Realización de barrios debates sobre este tema, en coordinación con los CDR y la FMC municipal, con la participación de especialistas.

• Realización de un diagnóstico por parte de la Dirección Municipal de la Vivienda de Cabaiguán para conocer la situación en que se encuentra cada edificio multifamiliar en cuanto a su estructura.

• Proyección por la Dirección Municipal de la Vivienda de Cabaiguán en función de la restructuración de los consejos de vecinos o Junta de Administración, donde sea necesario.

• Programación de visitas por parte de los funcionarios de la Dirección Municipal de la Vivienda de Cabaiguán para el control del trabajo de esta estructura.

CONCLUSIONES

• 1. La Ley Decreto No. 407 de 1952, Ley de la Propiedad Horizontal, no ha sido derogada expresamente por norma jurídica posterior, por lo que en teoría está vigente; sin embargo la Propiedad Horizontal requiere de una normativa específica, flexible y aplicable, capaz de dar respuesta a los problemas que este tipo de vida en común origina.

• 2. La Ley de la Propiedad Horizontal suprimida de forma tácita, ha sido suplantada por la legislación contenida en el capítulo VI, sobre las edificaciones multifamiliares, artículos del 86 al 103 de la Ley General de la Vivienda complementada por la Resolución No.4/91, que constituye el Reglamento de los edificios multifamiliares, de lo que quedan excluidos los inmuebles destinados a fomentar la inversión extranjera y la residencia de estas personas en el territorio nacional.

• 3. La apertura a la Inversión Extranjera en Cuba, a partir de la entrada en vigor de la Ley 77 de 1997 ha dado lugar a la existencia de inmuebles que no están contemplados en la legislación sobre la vivienda que rige en el país, los que si se reconocían en la Ley de la Propiedad Horizontal, para suplir este defecto se dictó el Decreto Ley 185 de 1998, que hace extensiva la aplicación de la Ley Decreto 407 de 1952 a la Inversión foránea en el país, reactivando la aplicación de la norma en ese sentido, lo que en la práctica trajo como consecuencia que exista duplicidad de regímenes sobre una misma institución jurídica.

• 4. En la legislación cubana se considera como edificio multifamiliar toda edificación de varios pisos en que existan viviendas independientes que ocupen cada una de ellas todo o parte de un piso, o las que contando de un solo piso con varias viviendas, éstas tengan elementos comunes de servicio, por lo que el régimen a que se encuentran sometidos estos inmuebles, se equipara al de la Propiedad Horizontal.

• 5. Los edificios multifamiliares en el municipio de Cabaiguán, se equiparan con lo establecido para la Propiedad Horizontal, ya que poseen un régimen jurídico de propiedad personal, independiente y singular, con un dominio exclusivo sobre una unidad habitacional del inmueble, unido a una copropiedad inseparable para la existencia, uso y disfrute de aquella propiedad, siendo necesario un régimen específico que regule ambas instituciones.

• 6. Existe desconocimiento por parte de los residentes en edificios multifamiliares del municipio de Cabaiguán, en cuanto al dominio de la institución de la Propiedad Horizontal.

RECOMENDACIONES

Que en futuros estudios sobre el régimen de la Propiedad Horizontal en Cuba, se tengan en cuenta los resultados obtenidos en la investigación, en el sentido de que se valida la necesidad de que el máximo órgano legislativo de este país se pronuncie por la promulgación de un cuerpo legal donde se unifique el tratamiento a dicha institución, se trate de inmuebles para extranjeros o los sujetos al régimen que establece la Ley General de la Vivienda, destinando en dicha norma un espacio para los edificios multifamiliares con sus peculiaridades.

Poner en práctica la propuesta de acciones para optimizar la aplicación de la Propiedad Horizontal en los Edificios Multifamiliares en el municipio de Cabaiguán que aparece en el Capítulo II.

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• Ley No.48, General de la Vivienda, La Habana, Cuba, 1984. (Derogada)

• Ley No.65, General de la Vivienda, La Habana, Cuba, 1988.

• Ley No.77, de la Inversión Extranjera, La Habana, Cuba, 1995.

• Resolución No.4 de 14 de enero de 1991 del Instituto Nacional de la Vivienda.

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Autor:

Lic. Limay Gutiérrez Rodríguez

Cuba

Octubre de 2008

[1] REFFINO, V.: (1952). La Propiedad Horizontal, Editorial Claridad, Buenos Aires, prólogo.

[2] PEREZ PASCUAL, Dr. E. (1974). El Derecho de Propiedad Horizontal, imprenta Editorial J. Doménech, pág. 29

[3] PEREZ PASCUAL, Dr. E. op.,cit.,p p. 31

[4] MANRESA y NAVARRO, JM. (1935). Comentarios al Código Civil Español, segunda edición, Editorial Reus, Madrid, pág.345

[5] DE TORO Y GISBER, M. (1981). Diccionario Larousse Básico Escolar, Editorial Científico- Técnica, La Habana, Cuba, la define como condominio.

[6] DE TORO Y GISBER, M. (1981). op., cit., lo define como dominio en común.

[7] CASADO PALLARES, F. (1895). Tratado de Notaria, Madrid, pág. 122

[8] BATLLE VÁZQUEZ, M. (1954). La propiedad de casas por pisos, Segunda edición, Editorial Marfil SA, España, pág. 65

[9] REFINO PEREYRA, V. (1952). La Propiedad Horizontal, Editorial Claridad, Buenos Aires, pág. 18

[10] PLANIOL, M y RIPERT, J. (1930). Tratado Práctico de derecho Civil, T-IIII, traducción española del Dr. Mario Díaz, Colegio de Abogados de la Habana, Editor Juan Buxo, La Habana, Cuba, pág. 319.

[11] SÁNCHEZ ROCA, M. (1951). Leyes Civiles de Cuba y su jurisprudencia, Segunda Edición, V-II, Editorial Lex, La Habana, pág. 61

[12] AGUIRRE TORRADO, A. (1954). Disposición sobre la Ley de Propiedad Horizontal, La Habana, pág. 6

[13] FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO, M. (1985). Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, dirigido por Manuel Albaladejo García, T-V, V-II, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, España, pág. 132

[14] SOTO NIETO. (1975). Naturaleza jurídica de la Propiedad Horizontal. Revista General de Derecho, pág. 28 y SS.

[15] Posición seguida por el Código Civil alemán, que establecía en su artículo 1014 que «el derecho de superficie no podrá ser restringido a una parte de la construcción, especialmente a un solo piso», lo cual fue abolido con la Ley de 15 de marzo de 1951, Ley sobre el derecho permanente de habitación y de propiedad de las viviendas.

[16] DÍEZ PICAZO, L y GULLON, A (1985). Sistema de Derecho Civil, V-III, Editorial Tecnos, Tercera Edición pág. 252-254

[17] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1985) op., cit., pp. 252-253

[18] DÍEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1985). op., cit., pp. 253, entiende por tercero los adquirientes del piso o local por cualquier causa y los derechos reales personales sobre él.

[19] DÍEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1985). op., cit., pp. 254, no son solamente los propietarios sino en general los ocupantes en vista a la finalidad que persiguen tales acuerdos.

[20] ALBALADEJO GARCÍA, M. (1960). Instituciones de Derecho Civil. Parte General y Derecho de Obligaciones. Librería Bosch, pág. 247.

[21] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1985). Sistema de Derecho Civil, V-III, Editorial Tecnos, Tercera Edición, pág.254-255.

[22] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1990). Sistema de Derecho Civil, V-III, Editorial Tecnos, Tercera Edición, pág.254, Se consideran anejos el garaje, la buhardilla, el sótano

[23] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1990). op., cit., pp. 259

[24] DIEZ- PICAZO, L y GULLON, A. (1990). op., cit., pp. 265-266

[25] LOISI, Dr. O. (2005). Todo sobre Consorcios. Editorial de la Fundación Liga del Consorcista. Buenos Aires.

[26] RODRÍGUEZ CASTELLANOS, K. (2003) La Propiedad Horizontal. Sus peculiaridades.

[27] DÍEZ PICAZO, L y GULLON, A. (2001), op., cit., pp. 250-254

[28] Departamento de Servicios Parlamentarios, Unidad de Actualización normativa.

[29] Referido a las Comisiones Vivienda, Recreación y Deportes; y de lo Jurídico de Puerto Rico.

[30] Esta Ley fue integrada a la Ley Fundamental del 7 de diciembre de 1959, debido a la significativa importancia de sus postulados, relativos a la propiedad inmueble.

[31] DAVALOS FERNANDEZ, R. (1990). La Nueva Ley General de la Vivienda, La Habana, pág.231.

[32] GIL RODRÍGUEZ, J. (1997) Manual de Derecho Civil, T-I, Marcial Pons, pág. 73

[33] GOMEZ GIL, O. (1954). La Propiedad Horizontal en Cuba, Editorial Lex, La Habana, Cuba.