Principales actividades y responsabilidades de una Junta de Condominio (página 3)

                        C.8.5) Suspensión de los servicios básicos a los morosos: Ello conlleva a situaciones de hecho contra los copropietarios en tal condición, que derivan en hacerse justicia por manus militaris o mano propia, incurriendo quien así actúa en un delito perfectamente tipificado en el Código Penal, en sus artículos 271 y 272. Más adelante se desarrolla este tema en cuanto a la suspensión del servicio de agua a los propietarios morosos, como medida de presión para propiciar su pago. Sólo que muchas veces este tipo de medidas se ha aplicado con criterios de venganza privada por unos propietarios contra otros, por cualquier circunstancia.

                        C.8.6) Aprobación de egresos tales como donaciones a terceras personas, afectando así el patrimonio comunitario: las donaciones son actos de disposición que sólo pueden ser aprobadas por el 75% de la comunidad de propietarios, a tenor de lo dispuesto en el artículo 11, literal “b” de la LPH. Aún dada esta posibilidad, nos oponemos a que una junta de condominio o una Asamblea   de    Propietarios    realice    y    apruebe    este    tipo   de gastos ya que  la comunidad de copropietarios no tiene un fin de beneficencia pública, por más loable que resulte la donación y el fin que se persigue. Si se quiere hacer una donación, los interesados en hacerla  tiene todo las posibilidades legales para constituir una personería jurídica que persiga y logre tales fines, más es irracional que ello sea aprobado por una Junta de Condominio; y si así ocurriere, el Administrador estaría obligado a reintegrar contablemente el crédito donado a favor de todos los propietarios; debiendo en última instancia, responder los miembros de la junta con su patrimonio o el administrador, de tal donación.

                        C.8.7) Otorgar poderes a abogados sin la debida suscripción del acta en el libro de la acuerdos de la junta:

                        C.8.8) Aprobar reglamentos del documento de  condominio sin consultar a la comunidad: Hay que distinguir entre dos hechos bien distintos: una cosa es que la junta de condominio ordene la redacción de un nuevo reglamento del documento de condominio, para lo cual está perfectamente facultada, y otra muy diferente es que una vez redactado decida en una de sus reuniones aprobar dicha redacción obviando la consideración de la asamblea de propietarios; entre las más importantes.

            C.9) ¿Puede rechazar el finiquito de la administradora si no está conforme con él? Sí, aunque es más que una formalidad. Lo que en verdad se aprueba o imprueba es la rendición de la gestión y de la junta de condominio. El finiquito es un acto de entrega material de todos los documentos de la gestión hecha por el administrador y normalmente ocurre dentro del mes siguiente luego de concluida la actividad del administrador. De esta entrega se levanta un acta donde las partes (junta de condominio y administrador saliente) lo suscriben y según el cual ponen de forma definitiva cierre y fin a la relación habida entre ellas.

             Recordamos que cuando un administrador es revocado o destituido de se cargo, normalmente su actividad con relación al inmueble no termina formalmente en ese instante, aunque sí jurídicamente. Él debe abstenerse de seguir realizando actos propios de la ejecución del mandato como cobranzas, emisión de facturas, pago a proveedores (esto último podría a llegar a considerarse como   actos   de disposición sobre el patrimonio del administrado si es que el administrador  maneja

directamente a su discreción los fondos de reserva); etcétera, a menos que se acuerde por escrito hacerlos con autorización de la junta de condominio. Nuestra recomendación a todos los colegas administradores es tener siempre listas sus cuentas al momento de rendir cuentas, que no es otro que al año de gestión, tal y como lo establece el artículo 19 de la LPH. Así se evitarán muchos dolores de cabeza y siempre tendrá el orgullo de haber cumplido con su deber en la forma legalmente oportuna.

C.10) ¿Tiene competencia la Junta de Condominio para ordenar una auditoria de la gestión del administrador, sin la intervención de la Asamblea de Propietarios? Pensamos que no la tiene. La actividad auditora implica desde la selección de la persona que la realizará, hasta una muy importante erogación por concepto de pago de sus honorarios profesionales. Se aprueba ante la duda de la transparencia de la gestión del Administrador (que podría ser la propia Junta de Condominio) revocado o destituido y debe ser decidida por la Asamblea de Propietarios, para no dejar ninguna duda de que se quiere indagar con toda rigurosidad y objetividad una gestión administrativas sin tener ninguna  relación con el investigado. De allí, que  sea la Asamblea de Propietarios el órgano que decide sobre su realización. Ahora bien, como todo principio tiene su regla, la única posibilidad de que la junta de condominio resuelva lo conducente sobre la elaboración de una auditoría es si ha sido debidamente delegada tal decisión y dentro de ciertos parámetros por parte de la asamblea de propietarios, máximo órgano de decisión como antes dijéramos.

            C.11) ¿Pueden los miembros de la Junta ser reelectos indefinidamente y rotarse en los cargos que la componen? Bajo el actual ordenamiento jurídico no hay prohibición alguna para la reelección ni limitación sobre la frecuencia de ella, según lo establece el artículo 18 de la ley ejusdem. Las limitaciones sobre la reelección podrían quedar establecidas en el documento de condominio o su reglamento, que como se sabe, son de obligatorio  cumplimiento por parte de la comunidad de copropietarios (art. 20, literal “c”).  Sólo que es una sana regla democrática la alternabilidad en los cargos de dirección de la junta de condominio, aunque sabemos que cuando la gestión de una Junta resulta exitosa, probablemente sus miembros son condenados a perpetuidad a continuar casi forzadamente a seguir dirigiendo la gestión administrativa. Esto se agrava con la poca entusiasta cultura reinante en Venezuela donde pertenecer a una junta de condominio es un sacrificio sólo comparable a un presidio obligado de donde sólo se sale con problemas vecinales. La verdad es que exageramos, pero sí es evidente que no hay cultura participativa de los copropietarios en la junta de condominio y de allí parten buena parte de los males de la administración inmobiliaria en el país.

            C.12) ¿Es posible que los miembros de la Junta cobren una dieta por cada una de sus reuniones y también, gastos por viáticos por la supervisión del inmueble? Sí lo es. La ley no establece ninguna prohibición al respecto. Somos de la idea de que los miembros de la junta de condominio deben recibir un estímulo, aunque sea simbólico para realizar su función. La normativa especial hoy vigente nada contempla al respecto y este es un tema que debe ser tratado  en la reforma de la LPH. Hoy, habrá que establecer las limitaciones del caso para no crear tampoco ninguna relación   laboral    que    incida  sobre los gastos comunes de la comunidad de copropietarios. Por tal

razón, sugerimos que  se establezcan las limitaciones en cuanto a la frecuencia de reuniones remuneradas y que la dieta sea calculada con base a unidades tributarias de conformidad con la capacidad económica del condominio.

            Nos anima solo un principio de justicia cuando avalamos la procedencia de una dieta para los miembros de la junta de condominio, especialmente en aquellos casos de los inmuebles ubicados fuera del domicilio habitual de los miembros de la junta, como son los edificios vacaciones de playa o montaña cuya supervisión directa conlleva una erogación de recursos particulares en pro de intereses comunitarios, que deben ser reintegrados por quienes la  hacen.

D) ¿Cómo rescatar de la ruina un inmueble?

            Las presentes líneas no pretenden más que presentar una metodología de trabajo a las Juntas de Condominio para intentar superar los estados de deterioro de la infraestructura física de los inmuebles, producida por múltiples causas las cuales no entraremos a analizar detenidamente puesto que ello será motivo de otro trabajo. Sin embargo, el estudio de estas causas es muy importante porque de ellas dependen una sana y buena administración de los inmuebles.

            Cuando visitamos un inmueble por primera vez es suficiente para percibir y manifestar nuestro agrado o desagrado con el ambiente que embarga. Puede que su construcción sea de muy vieja   data,  pero  lo  que  lo  hace  admirable  y  grandioso,  es  precisamente su estado actual de mantenimiento. Cada inmueble muestra lo mejor de si de acuerdo a su diseño arquitectónico y éste determina en casos muy especiales, complejas estructuras que para mantener su estado original necesitan de especiales mantenimientos. Cada obra inmobiliaria tiene un sello y personalidad propia que lo hace único y por más armonioso y delicado que haya sido su diseño espacial, si no es debidamente mantenido, pierde hasta el interés de ser observado y en cierto modo, origina un malestar en el subconsciente de sus habitantes y usuarios.

Que un inmueble esté deteriorado no depende para nada de sus años de construcción; de lo atractivo o funcional de sus espacios; del lujo o no de los materiales en él incorporados, en fin, de  aspectos que podríamos llamar objetivos o tangibles, excepción hecha de los casos fortuitos o de fuerza mayor que pueden afectar en un momento dado su existencia; pero sí tendrá una relación directa con las conductas de los seres humanos relacionados con él.

            Cuando nos referimos a las conductas de las personas como las causas principales del deterioro de los inmuebles, nos atrevemos a presentar aquí una clasificación que servirá como punto de partida, no sólo para entender el problema, sino para que cuando algún lector lea este material y vea reflejado el deterioro del inmueble donde vive, trabajo o se relaciona frecuentemente  según  sus  actividades,  comprenda a cabalidad lo que estamos diciendo y sobre todo, si está dentro de sus posibilidades, inicie un proceso de comunicación y de entendimiento con sus propietarios para superar el grado de ruina. Esas conductas de las personas que causan ruina las podemos agrupar así en orden de jerarquía: A) Falta de cumplimiento de las obligaciones legales de los propietarios (desde la cobertura de los gastos comunes mensuales, así como otras contenidas en el Documento de Condominio y su Reglamento que se relacionan con el modo de vida de los propietarios. Este incumplimiento a su vez tiene origen en variadas fuentes que podríamos resumir en la ausencia de una cultura de los propietarios para vivir en comunidad donde debe prevalecer el respeto por los derechos de los demás propietarios; B) Una mala organización y manejo de la Junta de Condominio. Este punto es vital: si en una comunidad no existe una Junta de Condominio que sea capaz de imponer la autoridad de la Ley de Propiedad Horizontal, del Documento de Condominio y su Reglamento, poco es el margen de su actuación en pro de los intereses de la mayoría de los propietarios del inmueble. Ello pasa por entender también cuál es el marco jurídico ý los límites de su actuación.

            Ampliamos nuestro comentario al respecto, porque nos hemos relacionado profesionalmente con muchas Juntas de Condominio y en varias de ellas observamos que sus integrantes son propietarios con muy buenas intenciones, pero que desconocen en mucho no sólo la Ley de Propiedad Horizontal, sino que nunca se han leído ni el Documento de Condominio ni su Reglamento afectando frecuentemente la validez de las decisiones que toman, dando así origen a una serie de conflictos judiciales y de convivencia que pudieron ser evitados con una simple lectura de estos textos. Igualmente, hemos observado Presidentes de Juntas de Condominios con un perfil autoritario, que  dan  múltiples  órdenes al administrador, aprovechándose muchas veces de cual es el rol que deben jugar el resto de sus miembros, quienes a veces por ignorancia no hacen los contrapesos necesarios o suficientes para cuidar el respeto a la ley.

            Pero hay algo realmente que nos preocupa sobre este tema y se  refiere al comportamiento  de los administradores de los inmuebles, éstos representados por las sociedades mercantiles o personas naturales que han decidido voluntariamente hacer de este difícil oficio su profesión y modo de vida. Si bien es cierto que una Junta de Condominio puede en ocasiones dar instrucciones a su mandatario (administrador) para que realice tal o cual cosa, éste al observar cualquier viso de ilegalidad tiene que advertirlo. Lo sorprendente es que los administradores muchas veces para cuidar su permanencia y para decirlo más crudamente, sus ingresos económicos, se hacen la vista gorda bien por acción u omisión    y    permiten    acciones     ilegales     de    la   Junta   de   Condominio.    Lógicamente,   el   descrédito   ético  y  profesional  es  la  primera consecuencia de tal actitud. Los administradores deben crear una metodología de trabajo con las Juntas de Condominio de los inmuebles que administran que les garantice un intenso proceso de comunicación con ellas y de supervisión de su actividad. No pretendemos decir que sea el administrador un policía permanente, sino simplemente que establezca sus responsabilidades a través de un contrato de administración que incluya esa metodología de trabajo y de comunicación con las Juntas de Condominio o cualquiera de los administrados en particular para evitar hasta donde sea posible que se le responsabilice por omisiones. Con ello, afirmamos que el administrador no es un simple generador de facturas y mucho menos, un  coordinador de mensajeros para efectuar cobros regularmente. El buen administrador sí tiene que preocuparse por la buena marcha de las Juntas de Condominio y tiene que saber cuando debe rechazar o cualquiera de sus pretensiones.

Las reuniones periódicas con éstas pueden ser una buena manera de fortalecer la administración correcta del inmueble;  y C) la existencia de un administrador irresponsable en el oportuno y eficaz cumplimiento de sus obligaciones legales. Obsérvese que las tres causas de ruina de los inmuebles involucran a las tres partes principales que se relacionan con él: por un lado, la conducta del propio propietario; por otro, la de la Junta de Condominio (quien puede ejercer las funciones del administrador directamente sobre el inmueble, cosa que ocurre en muchos casos donde la comunidad ha decidido autogestionarse por los pobres resultados que han logrado a través de terceros administradores) y finalmente, a las actitudes y aptitudes de sus administradores. En torno a ellos casi todas, por no decir todas las causas del deterioro de los inmuebles, por lo que para evitar que ocurran y sobre todo, para poder superarlas debe existir un cambio en sus conductas que revelen una forma diferente de relacionarse con ellos. 

 Ahora   bien,  ¿cómo  dar luces para producir un cambio de actitudes de las personas? No somos especialistas en el campo de las ciencias de la conducta humana, ello es objeto de estudio tanto de la psiquiatría como de la psicología como tal, pero la única herramienta eficaz que hemos utilizado en algunos inmuebles para  sacarlos  de  su  ruina,  recuperar  la  inversión  económica  que  hicieron sus propietarios y generar un clima propicio para  “quererlos y cuidarlos” es gracias a un muy intenso proceso de comunicación, verbal y escrita con cada uno de los propietarios que tiene fundamentalmente las siguientes fases: 1) Asumir que el deterioro del inmueble es responsabilidad de todos y que nadie escapa a ello; ni siquiera quienes siempre han estado solventes con el pago del condominio, puesto que esto no es suficiente para generar los cambios de conductas en otros aspectos que requiere el inmueble para mantener funcional su infraestructura y el clima pacífico de convivencia    entre   sus   propietarios y residentes; 2) Hecho este reconocimiento a modo de un mea culpa colectivo, viene una fase muy delicada que normalmente tiene lugar en la reunión de la Asamblea General de Propietarios. Es éste y no otro órgano de la comunidad quien debe decidir expresamente si se decide o no a dotarse de la autoridad suficiente para que, una vez conciente de la responsabilidad por igual que todos tienen obre la ruina del inmueble, acuerden romper y erradicar los círculos viciosos (causas) que la han propiciado. Obtenido el mandato expreso de la Asamblea donde se evidenciará por escrito (en el Libro de Acuerdos) un compromiso formal de recuperación no sólo de la infraestructura física sino también de la recomposición del clima de convivencia en el inmueble, se ha obtenido a nuestro juicio un importante avance; el  tránsito de la mitad del recorrido hasta vencer la ruina. Esta es la fase crítica que de ser superada garantiza prácticamente la viabilidad económica y vivencial de cualquier inmueble y de su comunidad de propietarios; 3) El epicentro de la tercera etapa del proceso de comunicación que proponemos es la realización de un “inventario de la ruina” o lo que es lo mismo, la lista de obras y actividades (conductas que no recaen sobre la infraestructura pero sí sobre áreas conectadas con la tareas de administración del inmueble, como por ejemplo, las estrategias de cobranza extrajudicial o judicial, para fortalecer la viabilidad económica de las finanzas de la comunidad) que deben ejecutarse estableciendo siempre cuál es la prioridad. Recomendamos que este inventario se haga según una clasificación de acuerdo a las áreas deterioradas del edificio y no en una lista general, a fin de lograr una mejor comprensión en conjunto de la realidad ruinosa a atacar. Pertinente es señalar ahora cuál es el concepto de “prioridad”, ya que muchas personas cuando se quieren jerarquizar problemas que atender hablan de “prioridades” lo que a nuestro modesto criterio es incorrecto. Pensamos que la prioridad es una sola y a medida que vaya desapareciendo, será sustituida por otra si es que existe, hasta agotarse. Por este vocablo debemos entender que es “la anterioridad de algo respecto de otra cosa, en tiempo o en orden.

Anterioridad o precedencia de algo respecto de otra cosa que depende o precede de ello” (Diccionario de la Lengua Española, Real Academia Española, Vigésima Segunda edición); 4) la Cuarta fase es la cuantificación económica de las obras: para poder someter a la Asamblea de Propietarios el establecimiento de una  cuota  extraordinaria  o  la  creación de un Fondo de Rescate para el Mantenimiento Preventivo o Correctivo del inmueble. Recuérdese que estas obras no son mejoras y por lo tanto no requieren de la aprobación del 75% del valor inmobiliario establecido en el artículo 9 de la LPH. Normalmente se prefiere constituir un fondo especial para captar por un tiempo los recursos primarios de manos de los propietarios para luego dar inicio a los trabajos de rescate. Desde un punto de vista práctica esto es recomendable ya que mientras no se tengan los recursos disponibles,   bien   a   través de las cuotas extraordinarias o mediante este fondo, los proveedores de bienes y servicios del inmueble no tendrán la confianza suficiente para realizar los trabajos a crédito, difiriendo sus pagos; 5) El manejo de los fondos por parte de la Junta de Condominio y la relación con el Administrador: Otro punto de especial importancia. Cuando un inmueble llega a presentar un nivel de ruina importante, recomendamos que sea la Junta de Condominio la que se encargue de la administración de los fondos especiales donde se decida acopiar la fuente económica que soportará los gastos de las reparaciones preventivas y correctivas. Este manejo debe ser mediante una cuenta corriente a la vista que pueda ser movilizada con las firmas conjuntas de dos de los miembros de Junta de Condominio, normalmente con las del Tesorero y Presidente. Pensamos que no es necesario que el Administrador  firme conjuntamente en la cuenta contenedora de los fondos especiales, puesto que sugerimos una metodología de rescate del inmueble no delegada en ningún momento al Administrador y de exclusiva responsabilidad de los representantes de la Asamblea de Propietarios, la Junta de Condominio.

            El Administrador sólo deberá hacer los apartados correspondientes a este fondo especial en cumplimiento a la orden dada por el Asamblea. No está demás señalar, que él es un mandatario quien debe seguir las órdenes dadas por su mandante (la Asamblea representada a su vez por la Junta de Condominio). Hechos los apartados por el Administrador, entonces la Junta de Condominio podrá disponer de los recursos económicos para realizar las contrataciones de los trabajos de recuperación del inmueble. A medida que el Administrador vaya cumpliendo eficientemente su labor de cobranza, el fondo crecerá; y en esta mismo sentido y de forma proporcional, igual lo hará la confianza de todos los propietarios en la actividad de la Junta de Condominio, de donde saldrán los estímulos suficientes para ellos al ver los primeros resultados de cambios físicos. Esto generará lo que antes dijéramos   en   torno   al   cambio   de   conducta   sobre   la responsabilidad que tienen que tener los propietarios para con todas las obligaciones que le impone la LPH, el Documento de Condominio y su Reglamento.

            Un aspecto muy importante es la no afectación del Fondo de Rescate y Mantenimiento Preventivo y Extraordinario por los gastos ordinarios del inmueble. Con esto queremos significar que cuando este tipo de fondos o cuotas extraordinarias son aprobadas sugerimos que la Asamblea de Propietarios establezca simultáneamente una limitación en cuanto a su manejo por parte de la Junta de Condominio. Esta limitación viene dada por la prohibición expresa que se debe imponer para que el dinero recaudado no pueda ser utilizado o desviado en el pago de los gastos  ordinarios  del  inmueble,   aunque  no  existan  recursos suficientes en el fondo ordinario recaudado mensualmente por el Administrador para sufragarlos. Este debe ser así, ya que muchas comunidades de propietarios aprueban gastos para obras de mantenimiento preventivo que son muy costosas (por ejemplo, reparación del sistema de ascensores) y nunca pueden adelantar la obra puesto que al existir un déficit para cubrir los gastos ordinarios, se apela a la tentación de echarle mano a lo recaudado por estas cuotas extraordinarias, generando así un déficit y un círculo vicioso en la recaudación de los recursos para realizar una obra importante.

            La Junta de Condominio tiene que ser muy celosa en esta manera de administrar los fondos y en muchas reuniones donde nos han pedido nuestra asesoría nos preguntan: si hay recursos en el fondo especial creado para el mantenimiento preventivo y correctivo del inmueble y por otra parte, no hay recursos para cancelar los gastos ordinarios básicos, como por ejemplo, electricidad de los servicios generales o suministro de agua, ¿por qué no pagarlos con dicho fondo? Nuestra respuesta siempre ha sido muy contundente: si eso llegase a ocurrir, significa que la comunidad de propietarios aún no está consciente de la necesidad de abandonar el estado de ruina. Sabemos que erradicar y prevenir la “cultura del rancho” en una comunidad es muy difícil. Es un largo y tortuoso proceso de educación donde las malas experiencias son la base del aprendizaje colectivo. Para que una comunidad comience a ser solvente y a preocuparse por su bienestar, tiene, cuando padece una situación de ruina moral y física del entorno físico, que sufrir y padecer situaciones incómodas para “aprender el valor” de lo que significa el sacrificio comunitario para vivir bien, de forma decente y lejos de la “cultura del rancho”. Estamos seguros que, pasadas las penurias de cualquier naturaleza, la comunidad como un ente todo saldrá bien fortalecida y con mayor confianza en si misma.

E) La Asamblea de Propietarios y la Consulta como órganos de decisión de la comunidad

En las Primera Jornadas que realizamos y a la que varias veces nos hemos referidos. Comentábamos sobre estos temas y esto fue lo que dijimos:

“Artículo 23: De las consultas a los propietarios: en el futuro, deberá contemplarse la posibilidad  de  realizar las consultas por múltiples medios de realización, entre otros, por medios electrónicos de transmisión de mensajes y datos, para darle un mayor dinamismo y razón de ser a la propia consulta. Deben considerarse los aspectos contenidos en el Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónica, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.148 de fecha 28 de febrero de 2001. Esta ley contiene elementos novedosos que no pueden ni deben ser despreciados si se quiere adecuar la ley de propiedad horizontal a la realidad actual.

Artículo 24: Convocatoria a Asamblea de Propietarios para deliberar sobre la administración  y  conservación  de  las  cosas  comunes a algunos apartamentos: esta norma presenta   varios   aspectos   prescindiendo   de   una buena dosis de lógica en cuanto a su redacción y

concatenación de supuestos de hechos y consecuencias jurídicas. Una vez más, se denota la falta de técnica legislativa; veamos por qué:

A)                 En su primera parte  la norma representa un complemento de la idea plasmada en el artículo 23 (anterior) y al mismo tiempo señala  una obligación ineludible para el administrador cuando establece un valor mínimo (voto capitalísitico) que solicite la convocatoria a una asamblea de propietarios.

Ahora bien, esta convocatoria es únicamente para deliberar sobre los aspectos indicados en el artículo 22 de la LPH, es decir, sobre “la administración y conservación de las cosas comunes  a algunos apartamentos”. Esto por supuesto es un supuesto de hecho bastante amplio, pero pudiera existir una situación que no tenga que ver con la administración o conservación de “algunos apartamentos” y que sea necesaria su deliberación, lo cual por estricta interpretación de este artículo no sería factible hacerlo en caso de que el administrador se negare a convocar la asamblea. Agregamos que en tal caso, el administrador no estaría incumpliendo la ley porque se está ajustando a los supuestos implícitos en la norma. Asimismo, no sólo este artículo señala como límite para su aplicación que la deliberación que se pretenda llevar a cabo en una asamblea de propietarios es la materia indicada e el artículo 22, sino que además nos remite a ese artículo que también presenta otras limitantes o condiciones: que el asunto a tratar concierna a  “algunos apartamentos”.

La realidad presente nos informa que cuando la comunidad de propietarios quiera reunirse para tratar cualquier situación, lo hace sin ninguna dificultad, por lo tanto, las limitaciones referidas en el texto legal tal y como están redactadas, son a nuestro criterio absolutamente inoficiosas. Incluso la jurisprudencia nacional siempre ha establecido que el máximo órgano decisorio de la comunidad es la asamblea de propietarios especialmente reunida para resolver los puntos de la agenda que pretende discutir.

B)                 Luego, una segunda observación tiene que ver con la segunda parte del artículo bajo estudio. El legislador estableció la posibilidad que los propietarios interesados pueden ocurrir ante el “juez de Distrito” (hoy de Municipio) para pedirle a dicho funcionario que convoque a la reunión de la asamblea de propietarios cuando el administrador se niegue a  convocarla. Nos preguntamos: ¿esta posibilidad está ligada a la presencia de los supuestos de hecho contenidos en la primera parte de la norma a los que antes hicimos referencia (recordamos: cuando se vaya a reunir para resolver sobre los asuntos de administración y conservación  de las cosas comunes a algunos apartamentos) o por el contrario,   incluye  cualquier supuesto para lo cual desee liberar la asamblea de propietarios y que el administrador se niegue a ello? Reiteramos que nos parecen innecesarias las restricciones sobre este particular.

C)                 Seguidamente, la norma hace referencia a varias condiciones que deben tenerse en cuenta para la deliberación de las asambleas. Obsérvese que se habla ya en plural, lo que nos hace inferir que son exigencias para cualquier tipo de asamblea. Estos requisitos son inherentes a la validez de las asambleas y quizás hubiesen podido ser contenidos en una norma especial dada su importancia.

D)                  Por cierto, el artículo no contiene cuál es la sanción o consecuencia jurídica cuando no se cumple con uno de los requisitos como lo es la fijación de un ejemplar de la convocatoria de la asamblea en la entrada o entradas del edificio y en cada uno de los apartamentos. Más aún, señala el legislador que tal incumplimiento no afecta en nada la validez de la reunión asamblearia y eso, desde el punto de vista jurídico no tiene mucho sentido. ¿Para qué hablar de una obligación si posteriormente queda anulada la misma cuando se dice expresamente que nada pasa en caso de incumplirla? Ello es letra muerta.

E)                  El penúltimo aparte de la norma en cuestión es impreciso y ha sido objeto de innumerables conflictos judiciales. Fíjese que se señala que si no asistieren a la asamblea convocada conforme a los requisitos anteriormente establecidos en la misma norma, “se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo”. Varios ilustres autores y especialistas en la materia que merecen nuestro mayor respeto científico y académico se han pronunciado sobre el tema de la “nueva consulta” y la práctica real señalada comúnmente en los Documentos de Condominio, es que establecen una Segunda y Tercera Convocatoria de la Asamblea de Propietarios para resolver los asuntos comunitarios. En este sentido, no compartimos en lo absoluto el criterio del Profesor Rafael Ángel Briceño quien sigue igual  posición  del  Doctor  J.E.  Ruíz  Guía,  quienes  opinan  que cuando no hubiere el quórum necesario para tomar los acuerdos correspondientes “debe seguirse el procedimiento previsto en el  artículo  24  de  la  LPH,  a saber, no otra asamblea, sino la consulta por escrito”. Un primer comentario nos lleva a considerar que si el Documento de Condominio establece la realización de una Segunda y Tercera Asamblea como momentos de reunión de la Asamblea para tomar decisiones, deben llevarse a cabo puesto que “el Documento de Condominio establece, prima facie, el régimen jurídico conforme al cual se establece y desarrolla la convivencia de los condóminos   del  Edificio,  y  a  él  quedan  sometidos  quienes adquieran derechos de propiedad   sobre   las   unidades  habitacionales que lo conforman” (Sentencia del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 02-12-2002, en sede   de   amparo   constitucional).   En  segundo  lugar,   existe   un   argumento  jurídico de carácter constitucional también referido por esa sentencia y es el alcance y contenido del artículo 115 de la Constitución de la República el cual reza: “La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la le con fines de utilidad pública o de interés general”. Se pone de relieve que el interés general debe siempre privar por sobre el interés particular. El punto en disentimiento es precisamente la primacía que tiene el Documento de Condominio  sobre la disposición legal.  En tercer lugar, pensamos que esta disposición es incongruente: inicia este penúltimo aparte del artículo 24 ejusdem, hablando de una “asamblea” como mecanismo decisorio de todo cuanto interesa a la comunidad de propietarios, para luego cambiar a “la consulta” como método de decisión. No sólo es incongruente, sino que además es poco práctico y a nuestro juicio, en verdad es letra muerta. Aunque no esté establecido en el Documento de Condominio la realización de una Segunda o Tercera Asamblea, nada impide tampoco que la comunidad se reúna cuando así lo estime prudente para resolver lo que considere. No hay una prohibición expresa. Una cuarta reflexión que podemos hacer es que el tratamiento y decisión de cuestiones urgentes a través de la consulta contribuiría al mal o inadecuado mantenimiento preventivo o correctivo de las cosas comunes. Imaginemos una reparación urgente en la red de aguas negras de un inmueble causado por el deslizamiento de un terreno o por filtraciones propias del desgaste de la tubería. Su reparación no sólo es urgente sino que atañe a un aspecto sanitario que puede poner en riesgo la salud de muchas personas incluso ajenas a la comunidad de propietarios afectada en primer término. Se convoca a una reunión para la recaudación de una cuota extraordinaria para adelantar las obras y no concurre el número de propietarios suficientes. Luego, el asunto puede resolverse prontamente con la realización de una Segunda Asamblea o llamémosla simplemente,   de   otra   Asamblea    en    un    tiempo más o menos corto. Si aplicamos el criterio de resolverlo mediante una consulta por escrito a todos los propietarios y si a eso le añadimos que se trata de una comunidad, por ejemplo, de 400 propietarios, ¿cuánto tiempo pasará mientras el administrador no sólo distribuye la consulta, sino el que pasará para realizar las dos consultas que menciona este artículo; amén de que tampoco la Ley señala la certeza que debe exigirse para saber cuándo se hizo la consulta del último propietario interesado. Si contamos nada más los días señalados en la Ley para la realización de las dos consultas y partiendo del hecho que aún no incluyendo ningún   otro   margen   de   tiempo   y   suponiendo   la   máxima   eficiencia   y   eficacia      que   un  administrador  pueda tener para llevar a cabo esta tarea, ello arroja un tiempo de 16 días, antes de producirse un resultado por esta vía. Es decir, en nuestro caso, más de dos semanas (en teoría, ya que en la práctica la consulta escrita a una comunidad de más de 400 propietarios necesariamente representa mucho más tiempo que este) donde la comunidad tiene que soportar los riesgos de un bote de aguas negras y todo ello, sin contar luego el tiempo de reparación. Este mecanismo de la consulta debe ser superado, atendido, planteado y circunscrito a realidades específicas para que deje de ser un texto inaplicable y letra muerta que ninguna realidad soporta.

F)                  Finalizamos nuestros ya extensos comentarios a esta norma (artículo 24 ejusdem) sobre la importancia que tiene el hecho de que los propietarios suscriban el acta que recoge los acuerdos en el libro correspondiente. Uno de los mayores problemas que observamos en las innumerables reuniones de propietarios a las que nos ha correspondido presenciar versa sobre la estampida que hacen los propietarios una vez concluida la deliberación de la agenda de discusión de la asamblea, olvidándose de firmar el Libro de Acuerdos. Resaltamos que la no firma del acuerdo por parte de los propietarios tiene una especial significación jurídica: la ausencia de éstos de la reunión. Por ello, pensamos que la reglamentación de la ley futura debe incluir una breve metodología para el estampado de los acuerdos en el Libro de Acuerdos, donde consideramos que es necesario incluir la posibilidad de realizar las actas por medios computarizados para darle mayor celeridad a todo el proceso decisorio. Más abajo volveremos sobre este tema y recomendamos al lector nuestra propia metodología que nos ha ayudado a resolver las demoras de la firma de los acuerdos de los propietarios”.

Autor:

Rafaél Ángel Viso Ingenuo

Abogado

Esta conferencia se dictó por primera vez en el I Taller de Gerencia de Condominios realizado el pasado mes de marzo de 2004, en el Hotel Paseo Las Mercedes, en la ciudad de Caracas

Se reservan todos los derechos de autor. Queda prohibida la reproducción o venta de este material sin consentimiento escrito de Rafael Ángel Viso Ingenuo. Su utilización indebida será perseguida según la Ley.

Viso & Asociados, Asesores Jurídicos

VI TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS

Material de Apoyo de la Conferencia 1: “Principales actividades y responsabilidades de una Junta de Condominio

Barquisimeto, 14 de noviembre de 2005, Hotel Obelisco