Potencial de densificación habitacional en el Distrito 2 del Municipio de Managua

RESUMEN

Managua es una ciudad de casi un millón de habitantes, con una densidad habitacional de 7.3 viviendas por hectárea. Este valor, que en muchos países es considerada como una densidad baja, es producto del crecimiento disperso que se inició después del terremoto de 1972, y ha provocando una fuerte expansión de la trama urbana, con un bajo aprovechamiento del suelo y una necesidad constante de inversión en nuevos equipamientos y servicios.

Esta investigación se realizó con la finalidad de determinar el uso potencial de las áreas habitacionales y elaborar una propuesta de densificación en el Distrito 2 del municipio de Managua, acorde a la realidad nacional.

En la primera parte, se describe el problema habitacional que enfrenta el distrito, evidenciándose lo que se considera un limitado aprovechamiento de las oportunidades que ofrecen las infraestructuras presentes en el área urbana de Managua. Para definir esto se presenta una delimitación de la investigación con su respectiva justificación y se definen los objetivos de la misma. Al abordar el marco teórico y referencial, se precisa el enfoque del estudio, su marco conceptual, se hace una caracterización del sitio de estudio y se indica el marco normativo existente. Para concluir esta sección se detalla el diseño metodológico, de enfoque mixto: cuantitativo, cualitativo y sistémico, con un alcance descriptivo, a través de un diseño no experimental, con un estudio de temporalidad transversal, además de los respectivos instrumentos para recolectar la información y la forma de procesarla.

Los resultados, son presentados en la segunda parte, donde se muestran las características del uso habitacional y el riesgo presente en el Distrito 2. Haciendo uso de herramientas especializadas como los sistemas de información geográfica, CAD, etc, se analizan la densidad habitacional actual, las restricciones físico – naturales existentes y el potencial de densificación en el distrito. En esta parte también se expone una aproximación a las percepciones de los pobladores de los barrios San Antonio, San Sebastián y Francisco Morazán de habitar en viviendas multifamiliares de más de un piso; obtenida a través de una encuesta aplicada en un total de 90 viviendas, 30 en cada barrio. A esto se agregan consideraciones sobre las causas por las que urbanizadores privados y promotores de vivienda social no ejecutan proyectos habitacionales multifamiliares en altura. También se reporta la posición de las instituciones públicas involucradas ante un proceso de densificación del Distrito 2, obtenidas a través de entrevistas a funcionarios de la Alcaldía y de la institución responsable del agua y saneamiento de la ciudad, así como de las empresas a cargo de suministrar electricidad y transporte urbano. Todos los resultados se sintetizan en las conclusiones surgidas a raíz de la presente investigación.

Entre los principales hallazgos, encontramos que al año 2005 existe una necesidad de 5,836 nuevas viviendas en el Distrito 2, para las cuales necesitaríamos un área de 1.4 Km². Sin embargo, a pesar que no existe dentro del distrito el territorio para satisfacer esta demanda, éste cuenta con 974.7 hectáreas que brindan seguridad para desarrollar un proceso de densificación en altura, el cual puede iniciarse a través de un proceso de renovación y densificación en altura de 3,212 viviendas construidas desde antes del terremoto de 1972, y la construcción de complejos habitacionales en altura en 245 lotes baldíos identificados, con lo cual se elevaría la densidad de 13.9 viviendas por hectárea a 18.4 viviendas por hectárea (Ver Figura 14: Mapa de Lotes Baldíos).

En la tercera parte se muestran las distintas alternativas identificadas a partir del estudio y nuestra propuesta de intervención, con su respectivo marco estratégico e instrumentos.

Al analizar las alternativas se construyeron tres escenarios; uno con el mismo patrón de dispersión habitacional, para el cual necesitaríamos un área nueva de 3.5 Km²; el segundo con una densificación espontánea e informal, donde no se respetan las normas constructivas ni se piden los respectivos permisos de construcción en la Ventanilla Única de la Construcción (VUC) que se encuentra localizada en la Alcaldía de Managua en el nivel central y en cada una de las delegaciones distritales, en el peor de los casos en este escenario que generaría un aproximado de 35,454 víctimas potenciales por sismos sólo en el Distrito 2 y; por último, un proceso de densificación dirigido por el sector público, a través de la creación y ejecución de una política de densificación habitacional para viviendas de interés social que influya en el proceso de densificación de la ciudad.

Finalmente, se adjuntan los anexos que incluyen la bibliografía consultada, abreviaturas, instrumentos utilizados en la recolección de la información en el campo, tabla de resultado de la encuesta, tabla base y los distintos mapas elaborados.

I. INTRODUCCIÓN

Después del terremoto de 1972, en Managua el crecimiento habitacional se ha caracterizado por su horizontalidad hacia la periferia, con bajas densidades en el área urbana. Esto se ha explicado en parte por las restricciones físico-naturales existentes, en particular la peligrosidad de las fallas geológicas que cruzan su territorio. Sin embargo se considera que con las nuevas técnicas de construcción se ha disminuido de manera significativa la vulnerabilidad de las edificaciones modernas.

El crecimiento horizontal de la ciudad ha significado un avance incontrolado sobre la frontera agrícola y bosques, deteriorando de manera significativa el manto acuífero de la ciudad lo que significa una reducción en la producción del agua potable, y un uso intensivo del automóvil. Este crecimiento ha caracterizado toda la ciudad, saturando progresivamente el espacio urbano a partir de los alrededores de lo que fue el centro de la ciudad, para llegar en algunos casos hasta los límites municipales.

Así que el Distrito 2, por su situación geográfica, carece de áreas para el crecimiento de desarrollos habitacionales tradicionales, y en esta investigación abordaremos la viabilidad de proponer su crecimiento en vertical. Este distrito cuenta con una infraestructura de servicios básicos, equipamiento urbano y transporte que puede potencializarse para disminuir los costos de equipamiento en la construcción de complejos habitacionales en altura.

Conforme el Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del Sector Nor- Central, el uso de suelo permite una densificación habitacional alta en el Distrito 2, lo que nos motiva a realizar esta investigación, basados en las proyecciones ya establecidas.

I.1 Planteamiento del Problema

Los censos de población reflejan que el municipio de Managua ha experimentando un crecimiento acelerado, el cual demanda empleos, viviendas y servicios. Esto se evidencia, al comparar el resultado de los censos de 1906, 1920, 1940, 1950, 1963, 1971, 1995 y 2005 (ver Gráfico 1).

Grafico 1. Crecimiento absoluto de la población

Años 1906, 1920, 1940, 1950, 1963, 1971, 1995 y 2005

Nota: Población 1995 no incluye Ciudad Sandino y El Crucero. Fuente: Construcción propia, con información INIDE.

Esta población se ha ido asentando en el territorio, y la ciudad ha experimentado una expansión territorial constante, como puede observarse en la Figura No. 1 del Desarrollo Urbano de Managua.

Cabe señalar que después del terremoto del año 1972 la ciudad de Managua inicio un crecimiento horizontal, con predominio en el uso habitacional, prevaleciendo las viviendas de un piso.

En las décadas siguientes la población del municipio se incrementó producto de las migraciones del campo a la ciudad, a causa de la guerra y de la búsqueda de mejores condiciones de vida. Surgieron en este período las urbanizaciones progresivas (años 80) y después los numerosos asentamientos humanos espontáneos en la trama urbana (años 90). 2009

Figura 1. Desarrollo Urbano de Managua

Fuente: Años 1900 a 1990 de ALMA, 1988 "Resumen del Esquema de Desarrollo de Managua 1987–2020".

Año 2009, construcción propia.

Las Normas Mínimas de Dimensionamiento para Desarrollos Habitacionales establece que el Área Neta de Vivienda debe ser como máximo el 60% del área bruta del proyecto y un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) del 60%, quedando únicamente el 36% destinado para la vivienda construida. Sin embargo, estas normas no contemplan desarrollos habitacionales en altura, manteniendo el patrón de dispersión continúa y desordenada hacia la periferia, generando presión sobre la infraestructura y los servicios urbanos.

De acuerdo con Marío Lungo (2001) la incidencia de la expansión territorial provoca: pérdida de tierras agrícolas, disminución de espacios verdes, abandono y deterioro de áreas centrales de la ciudad, contaminación del aire, contaminación y reducción de los mantos acuíferos, extensión de trayectos entre residencia y trabajo, dispersión de lugares de trabajo, aumento de la segregación socio-espacial, incremento de los costos de la infraestructura y servicios urbanos, aumento en el costo de la vivienda e inadecuada regulación del uso del suelo.

Estas tendencias van acompañadas de una acentuada pérdida de importancia de la función habitacional en las áreas centrales históricas y la generación de amplias zonas de tierra vacante, muchas de ellas dotadas de infraestructura aún utilizable.

Las ciudades capitales de Centroamérica tienen densidades relativamente bajas, al compararlas con las principales ciudades latinoamericanas y del mundo. No obstante, al compararlas entre ellas, observamos que la ciudad de Managua tiene la densidad más baja (ver Tabla 1).

Tabla 1. Densidades de población en algunas ciudades

Centroamericanas

Fuente: Construcción propia, con información censal obtenida de cada país(internet).

… : Información no disponible.

El municipio de Managua tiene una población de 937,489 según el Censo 2005, con una densidad bruta de 34.5 personas por hectárea. Además se contabilizó 197,332 viviendas en el territorio, para una densidad bruta de 7.3 viviendas por hectárea (ver Tabla 1), las cuales mayoritariamente son de un piso.

El Distrito 2 de Managua es completamente urbano y sin más territorio para su crecimiento, en él existen dos barrios, el San Antonio y San Sebastián, donde se han desarrollado distintos proyectos de viviendas multifamiliares en altura o complejos habitacionales tipo condominio para familias de ingresos medios.

Producto de esta situación surgen las siguientes interrogantes:

¿Cuáles son las características del uso habitacional del suelo y los factores por los cuales no se ha potenciado la construcción de viviendas en altura en el Distrito 2 de Managua?

· ¿Cuáles son las características del uso habitacional y el riesgo existente en el Distrito 2?

· ¿Cuál es la percepción de los pobladores del Barrio San Antonio, San Sebastián y Francisco Morazán de habitar en viviendas multifamiliares de más de un piso?

· ¿Cuáles son las causas por las cuales los urbanizadores privados y promotores de vivienda social no ejecutan proyectos habitacionales multifamiliares en altura?

· ¿Cuál es la posición de las instituciones públicas, como alcaldía, agua y saneamiento, electricidad y transporte urbano, que podrían estar involucradas en la densificación habitacional de áreas consolidadas del Distrito 2?

· ¿Cuál podría ser la mejor alternativa para desarrollar ese potencial?

I.2 Delimitación

La investigación se ubica en el espacio geográfico del Distrito 2 del municipio de Managua, concentrándose en el uso habitacional del mismo.

El Distrito 2 tiene un área de 18.1 Km2 y una población de 118,709 habitantes (INEC, 2005. VIII Censo de Población y IV de Vivienda). Este distrito se caracteriza por ser totalmente urbano y consolidado, con una densidad bruta de 6,576.7 habitantes por kilómetro cuadrado, sin más territorio para crecimiento habitacional horizontal.

Existen un total de 79 barrios en este distrito, de los cuales 14 son residenciales, 7 barrios tradicionales, 10 barrios populares, 17 urbanizaciones progresivas y 31 asentamientos humanos espontáneos.

Este distrito cuenta con 25,106 viviendas (INIDE, 2008. Managua en Cifras), que mayoritariamente son unifamiliares de un solo piso como es el caso del tradicional Barrio Monseñor Lezcano, Cristo del Rosario y Francisco Morazán por ejemplo.

La percepción de los pobladores del Barrio San Antonio, San Sebastián y Francisco Morazán de habitar en viviendas multifamiliares de más de un piso, se realizó a través de una encuesta aplicada en 30 viviendas de cada barrio para obtener un mayor número de respuestas, por ese motivo no se utilizó la entrevista.

Fotografías:

1. Vivienda unifamiliar en el Barrio San Antonio

2. Complejo Habitacional en el Barrio San Sebastián.

3. Complejo Habitacional en el Barrio San Antonio.

Figura 2. Densificación Habitacional Vertical en el Distrito 2

Fuente: Fotografías propias.

I.3 Justificación

El Plan General de Desarrollo Municipal de Managua finalizado en el año 2002, menciona en la línea estratégica 5 la densificación del área urbana existente, sin embargo hasta la fecha no se han desarrollado acciones para lograrlo.

Recientemente en la Ley 677 del 14/03/2009. Ley Especial para el Fomento de la Construcción de Vivienda y de Acceso a la Vivienda de Interés Social, en su Artículo 105, inciso 9 dice que el INVUR debe "Promover la construcción de edificios multifamiliares que permita densificar las áreas pobladas, optimizar la infraestructura de servicios y limitar la ampliación de la frontera agrícola".

Esta investigación pretende determinar patrones y zonas aptas para la densificación urbana en el Distrito 2, como una alternativa a la expansión incontrolada de las áreas residenciales y de otros usos hacia la periferia, que dejan como consecuencia una depredación del suelo, avanzando la ciudad sobre el campo y este a su vez sobre el bosque.

Figura 3. Trama Urbana del Distrito 2

Fuente: Construcción propia.

Ya en el Distrito 2, se han realizado proyectos similares de densificación vertical, se pretende realizar una encuesta a los habitantes del barrio San Antonio en edificios de 4 pisos y del barrio San Sebastián en edificios de 2 pisos. Posteriormente se mostrará la percepción de los pobladores de un barrio horizontal típico como el Francisco Morazán.

I.4 Objetivos

Objetivo General

Analizar las características del uso habitacional del suelo en el Distrito 2 del Municipio de Managua evidenciando los factores por los cuales no se ha potenciado la construcción de viviendas multifamiliares en altura.

Objetivos Específicos

· Identificar las características del uso habitacional y el riesgo presente en el Distrito 2.

· Conocer la percepción de los pobladores de los barrios San Antonio, San Sebastián y Francisco Morazán de habitar en viviendas multifamiliares de más de un piso.

· Identificar las causas por las que urbanizadores privados y promotores de vivienda social no ejecutan proyectos habitacionales multifamiliares en altura.

· Conocer la posición de las instituciones públicas involucradas: alcaldía, agua y saneamiento, electricidad y transporte urbano en la densificación habitacional de áreas consolidadas del Distrito 2.

· Elaborar una propuesta para desarrollar un proceso de densificación habitacional en el Distrito 2.

I.5 Marco Teórico y Referencial

En este apartado se aborda el enfoque del estudio, se desarrollan los conceptos básicos, marco normativo y por último se hará una descripción del sitio en estudio.

Enfoque del Estudio

De manera general, el urbanismo es la disciplina que atiende el desarrollo unificado de las ciudades y de su periferia. Durante la mayor parte de su historia el urbanismo se centró, sobre todo, en la regulación del uso de la tierra y en la disposición física de las estructuras urbanas en función de los criterios estipulados por la arquitectura, la ingeniería y el desarrollo territorial. A mediados del siglo XX el concepto se amplió, para incluir el asesoramiento general del entorno físico, económico y social de una comunidad (Arqve, 2007).

El nuevo urbanismo es un modelo basado en la crítica al suburbio monofuncional de baja densidad (Lessard, 2003). Entre los elementos más importantes de esta crítica a los suburbios se encuentran los siguientes:

· El impacto negativo que provocan sobre la viabilidad de la ciudad central.

· El alto costo ambiental, social y económico que implican (en términos de infraestructura, de suministro de servicios, de energía…).

· La contaminación que generan, debido al uso masivo del automóvil al que inducen.

· La pérdida que provocan de espacios de socialización.

Entendemos por Densificación Habitacional a la concentración en un espacio determinado del uso residencial. Esta puede ser medida por:

· Densidad de Población entre Área Bruta o Neta.

· Densidad de Viviendas entre Área Bruta o Neta.

· Densidad de m2 de Construcción entre Área Bruta o Neta.

Los primeros procesos de densificación en altura se desarrollaron principalmente en la Europa de la Edad Media, donde el suelo era un bien escaso dentro de las ciudades amuralladas y debían sacarle el máximo provecho.

ONU-HÁBITAT en su Informe Mundial sobre Asentamientos Humanos, Año 2009; dice que "el Enfoque de "CIUDAD COMPACTA" aboga por densidades de construcción entre los niveles medio y alto, lo cual posibilita un transporte público eficiente y umbrales para apoyar concentraciones de actividad económica, servicios e instalaciones. Los entornos para usos múltiples y amplios espacios públicos abiertos son importantes, especialmente como lugares para negocios pequeños y no estructurados.

Son comunes las políticas de contención urbana, las cuales con frecuencia se aplican mediante la demarcación de una frontera de crecimiento o límite urbano, con el fin de proteger los recursos naturales allende la zona urbana y alentar la densificación en su interior. Curitiba, en el Brasil, cuenta con algunos de esos elementos y con frecuencia se la cita como un buen ejemplo de ciudad planificada, sostenible y basada en el transporte público".

A continuación se mencionan ventajas y desventajas de la densificación habitacional en altura en los centros urbanos (Goldberg, 2008).

A continuación conoceremos algunas de las densidades netas de vivienda por hectárea (viv/ha) en Norteamérica y los tipos de viviendas correspondientes (Lessard, 2003):

· Densidad Baja: 30 viv/ha y menos, correspondientes a las viviendas unifamiliares aisladas (16-22 viv/ha) o a las viviendas unifamiliares en implantación abierta (25-30 viv/ha).

· Densidad Mediana: 30-85 viv/ha, correspondiente a las viviendas unifamiliares contiguas (25-40 viv/ha).

· Densidad Alta: 85-175 viv/ha.

· Densidad muy Alta 175 viv/ha y más, correspondientes a los grandes edificios de departamentos.

Figura 4. Las densidades de las viviendas en las zonas residenciales esta directamente ligada al tipo de vivienda en cuestión.

Fuente: Lessard, 2003. Tres formas urbanas con el mismo número de viviendas (75) en la misma superficie, fig. 2.57.

Las densidades permitidas en el municipio de Managua, según Arto. 40 del Decreto No. 78 – 2002, de "Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento Territorial", son:

En este caso las densidades están dadas en "lotes" por hectárea, no en viviendas por hectárea, siendo estos indicadores inutilizables para densificación en altura, por lo tanto se deben elaborar indicadores para normar la cantidad de pisos y/o apartamentos por edificio.

Restricciones Físico Naturales

De acuerdo con Mario Lungo (2001), es evidente que cualquiera que sea la modalidad de urbanización, ésta implica una relación entre sociedad y territorio que inevitablemente genera riesgos de distinta índole y diverso grado, pero también es claro que hay modos y umbrales de urbanización que provocan riesgos y de diferente carácter que otras.

A continuación se abordan las restricciones, a partir de conceptos obtenidos del Curso de Planificación Urbana impartido por el Arq. Andrea Lorito en la Maestría de Gestión Urbana y Vulnerabilidad Social.

Las restricciones físico naturales son los fenómenos naturales y antrópicos que pueden afectar una zona en estudio.

Los fenómenos naturales que pueden convertirse en amenazas se dividen en Geológicos (sísmicos, volcánicos, tsunami, deslizamientos), e Hidrometeorológicos (huracanes, tornados, inundaciones, sequías, marejadas).

Las amenazas naturales se pueden dividir también en Naturales (sísmica y volcánica), Socio-naturales (inundaciones y deslizamientos) Antrópicas (incidentes, incendios) según el grado de interacción que tienen las acciones humanas en la generación de una situación de amenaza (por ejemplo, la deforestación es un factor que facilita inundaciones y deslizamientos).

Una Amenaza es un fenómeno natural que por su magnitud o características puede causar daños a las personas, las propiedades, o las actividades económicas.

La Vulnerabilidad es la condición de las personas o las viviendas o las actividades económicas de sufrir daños por los fenómenos naturales

La vulnerabilidad se puede definir como el grado de perdida que sufre un elemento expuesto a un fenómeno que definimos como amenaza. Por ejemplo, un sismo puede causar un daño del 100% a una vivienda construida de adobe, o sea provocar su colapso, y tal vez del 10% a una de marcos de concreto (mampostería confinada o reforzada) o con un sistema constructivo adecuado.

En un concepto más amplio de vulnerabilidad se consideran las características sociales de las poblaciones y de los gobiernos locales, su habilidad de prevención, de respuesta a la emergencia, de organización para la atención de los afectados, y finalmente a la capacidad de recuperarse después de un evento desastroso. Estos factores se pueden combinar en modelos y expresar en mapas de vulnerabilidad que ayuden a la prevención y mitigación de desastres.

El Riesgo es la probabilidad que un fenómeno natural efectivamente provoque daños a las personas, propiedades, actividades económicas. El Riesgo es la contingencia de un daño. A su vez contingencia significa que el daño en cualquier momento puede materializarse o no hacerlo nunca.

El riesgo depende de las condiciones específicas de un sitio en estudio, según su ubicación, y de los fenómenos que pueden manifestarse con mayor o menor intensidad. Asimismo, las condiciones de vulnerabilidad de los sistemas expuestos de una región condicionan los niveles de riesgo a que está sometida:

· Fenómenos geológicos.

· Fenómenos hidrometeorológicos.

· Fenómenos químicos.

· Fenómenos sanitario-ambientales.

· Socio-organizativos.

· Antrópicos.

La condición de vulnerabilidad a una amenaza es la que genera el riesgo. La expresión de Varnes cuantifica el Riesgo como:

Amenaza x Vulnerabilidad = Riesgo

Que es una probabilidad de pérdida de vidas, o de valor de los elementos considerados expuestos a la amenaza (viviendas, infraestructuras, etc). La determinación cuantitativa de riesgos es posible cuando se conocen todos los elementos de esta ecuación. Muchas veces, en ausencia de datos exactos, se recurre a una determinación cualitativa, que define el número de personas o viviendas o infraestructuras expuestas a un alto, medio o bajo nivel de riesgo, sin detallar la probabilidad o la entidad económica de la pérdida.

En el caso del centro urbano del Municipio de Managua, los riesgos más relevantes son:

· Los riesgos sísmicos.

· Los riesgos volcánicos.

· Los riesgos de inundaciones.

· Los riesgos por inestabilidad de laderas.

· Los riesgos antrópicos.

En este caso el municipio de Managua, ha visto limitada su densificación en altura producto del Riesgo de fenómenos geológicos, incrementado por la ocurrencia de dos terremotos que destruyeron la ciudad el siglo pasado en 1931 y 1972.

La experiencia de estos fenómenos ocurridos en la ciudad de Managua ayudan a atenuar el riesgo y densificar áreas seguras de ellos, que fueron objeto de estudio de esta investigación.

Marco Conceptual

A continuación se presentan términos que se deben tener en cuenta en la presente investigación:

La Percepción es la sensación interior que resulta de una impresión material hecha en nuestros sentidos (conocimiento, idea).

Una Posición es la actitud, manera de pensar, obrar o conducirse respecto de ciertas cosas.

Las Características Socioeconómicas de la población son las distinciones sociales y económicas de un grupo de personas de una localidad.

En esta investigación se utiliza el Estado Conyugal, definido por INIDE como la unión tanto legal como de hecho, que implica la conformación de parejas. Se investiga a la población de 12 años y más, contemplando para este estudio las siguientes categorías:

· Unido(a) / juntado(a): Persona que sin existir vínculo matrimonial de orden legal, vive en unión libre o de hecho con otra persona.

· Casado(a): Persona que ha contraído matrimonio legal y que no ha enviudado ni se ha divorciado o separado.

El Hogar, de acuerdo al INIDE, está formado por una persona o grupo de personas parientes o no, que viven bajo un mismo techo y que preparan en común sus alimentos (olla común).

Una Vivienda es todo local formado por uno o más cuartos, estructuralmente separado e independiente, destinado al alojamiento de una o más personas, parientes o no. Es separado porque está delimitado por paredes, muros o cercas y es independiente porque se puede entrar y salir sin pasar por otras viviendas, teniendo acceso directo desde la calle o por medio de un pasillo.

En los censos se considera Vivienda Ocupada cuando hay residentes habituales en ella.

Según la Ley 677 la Vivienda de Interés Social, es aquella construcción habitacional con un mínimo de espacio habitable de 36 m² y un máximo de 60 m² con servicios básicos incluidos para que se desarrolle y dar garantía a los núcleos familiares cuyos ingresos estén comprendidos entre uno y los siete salarios mínimo y cuyo valor de construcción no exceda de veinte mil dólares y forma parte del patrimonio familia.

Los Complejos Habitacionales o viviendas multifamiliares de más de un piso son lugares cerrados y cubiertos, construidos para ser habitados por personas, adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos, espacios compartidos y obligaciones comunes.

El Lote o la Parcela es la unidad empleada para organizar la propiedad del suelo. Su tamaño es variable y su forma tiende a ser rectangular.

La Manzana es una unidad espacial rodeada por la red vial (las calles). Su tamaño y su forma son variables, ya que se inscriben en una zona urbana determinada.

Se entiende por Tipología la clasificación de objetos realizada a partir de sus elementos comunes, descartando pues los elementos considerados como no significativos. En el campo de la arquitectura y del urbanismo, el término "tipología" es usado para designar toda clasificación de edificios, de objetos o de espacios, utilizando como categoría su tipo.

El tipo no es necesariamente un todo homogéneo sino una combinación de elementos que pueden ser:

· Repetitivos y esenciales en la construcción del tipo.

· Variables y menos importantes en la organización del conjunto.

La tipología urbana busca aclarar, por comparación y clasificación sistemática las propiedades generales y particulares de los elementos en un contexto, abstrayéndolas para conocer las alternativas de los grandes "grupos" que intervienen en ella.

En esta investigación se utilizaron las Tipologías Habitacionales definidas en el Diagnóstico de Vivienda del Plan General de Desarrollo Urbano de Managua 1995 – 2015 (ALMA, 1994):

Vivienda Residencial Aislada "A"

Son viviendas espaciosas con área construida mayor de 160 m², con todos sus servicios de infraestructura y en lotes mayores de 900 m². En hectáreas puede haber unas 10 de ellas. Estas viviendas son técnicamente bien construidas con excelentes acabados constructivos y arquitectónicos, en pocas palabras son de diseño exclusivo y constituyen el 1% del total de viviendas de Managua, agrupadas en 11 barrios al Sur de la capital y en los accesos a Managua por las carreteras: Sur, Vieja a León y a Masaya. Ejemplos Altos de Santo Domingo, Las Colinas y Planetarium. En el Distrito 2, no existe este tipo de tipología.

Vivienda Residencial Aislada "B"

Son viviendas espaciosas con todos sus servicios de infraestructura y en lotes de 400 a 700 m2. En hectáreas puede haber unas 15 de ellas. Estas viviendas son de mampostería, con acabado arquitectónico de calidad y de excelentes condiciones urbanísticas, pero no tienen entera privacidad por encontrarse en zonas o cerca de zonas de gran actividad comercial y de servicios, constituyen el 1% del total de viviendas de Managua, localizadas en 18 barrios al Oeste y al Sur de la Laguna de Tiscapa. Ejemplos: Las Palmas y El Carmen.

Vivienda Residencial en Serie

Son viviendas de diseño moderno, construidas de mampostería o concreto, en conjuntos homogéneos y en lotes de unos 200 m2 poseen todos los servicios de infraestructura, urbanísticamente excelentes y de buen estado físico. Están en 24 barrios, representando el 7% del total de viviendas de Managua y pueden caber 40 de ellas en una hectárea. Ejemplo: Linda Vista y Las Brisas.

Barrios Tradicionales

Son viviendas que sobrevivieron al terremoto de Managua de 1972 y que conservan el estilo de construcción de los años 50 y 60, de una sola planta, fachada continua vinculada a la acera, patio interno, cocina al fondo, etc., en lotes de 250 m2, organizada en una retícula octogonal de origen colonial. Están ubicadas en 11 barrios contiguos al Centro

Histórico de Managua y pueden caber 24 de ellas en una hectárea, son de bloques, madera, piedra, etc., y con todos sus servicios de infraestructura. Ejemplos: Monseñor Lezcano y Santa Ana.

Vivienda Popular en Serie A

Son viviendas de diseño y dimensiones estándares, de mampostería y concreto, en lotes de 120 y 200 m2 y construidas por empresas constructoras, presentan buenas condiciones físicas y urbanas y tienen todos los servicios de infraestructura. Se encuentran en 31 barrios de la parte oriental de la ciudad, pueden caber 40 de ellas en una hectárea y constituyen el 11% del total de viviendas de Managua. Ejemplos: Don Bosco y Máximo Jerez.

Vivienda Popular en Serie B

Son viviendas de diseño sencillo en lotes de 80 y 120 m2 concebidas como unidades mínimas o básicas para ser ampliadas por el propietario, son de madera o de madera y bloque (minifalda), construidas después del terremoto de 1972 y tienen todos los servicios básicos de infraestructura. Estas viviendas, están distribuidas en 7 urbanizaciones al este de la ciudad; pueden caber casi 80 en una hectárea y constituyen el 6% del total de viviendas de Managua. Ejemplos; Villa Venezuela y Villa Libertad.

Urbanizaciones Progresivas

Surgen como programas habitacionales a partir del año 1980, bajo dos variantes:

a) Como urbanizaciones planificadas para contrarrestar acciones ilegales.

b) Por legalización de asentamientos espontáneos, previo ordenamiento de los mismos.

Estas urbanizaciones, cumplen con requerimientos mínimos de urbanismo, tienen los servicios básicos de infraestructura, los lotes son de 100 a 120 m2 y sus calles son conformadas, están distribuidos en 113 barrios del sector central y de la periferia de la ciudad, constituyendo el 15% del total de viviendas de Managua. Ejemplo: 18 de Mayo, Dignidad 4 de Mayo.

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