Consideraciones generales sobre los contratos civiles

TITULO PRELIMINARCAPITULO ÚNICO

Concepto de Contrato

Es conveniente iniciar el presente trabajo con una conceptualización de lo que debe entenderse por contrato, así tenemos que Alessandri y Somarriva lo definen como "La convención generadora de obligaciones" o como "El acuerdo, de voluntades de dos o más personas destinado a crear obligaciones" (1). Ramón Meza Barros, por su parte, lo define como "La convención generadora de obligaciones" (2).Nuestro legislador definió el contrato en el art. 1309 del código civil, diciendo: "Contrato es una convención en virtud de la cual uno o más personas se obligan para con otra u otras, o recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa.

El Código Civil chileno, al definir a la institución cuyo estudio nos ocupa lo hace en la forma siguiente: "Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas". Fácilmente observamos, que nuestro legislador no incurrió en el error del chileno, pues, este último confunde los términos "Contrato y Convención", al tomarlos como sinónimos y como enseguida veremos, ambos términos son distintos ya que por Convención debe entenderse cualquier declaración bilateral de voluntad; pero cuando una declaración bilateral de voluntad tenga por objeto crear obligaciones, estaremos ya, frente a un contrato o sea lo que la convención es el género y el contrato, la especie".De paso diremos, que de todo lo antes dicho se infiere sin dificultad.

(1) ALESSANDRI RODRIGUEZ, ARTURO Y SOMARRIA UNDURRAGA, MANUEL."Curso de Derecho Civil". Redactado por Antonio Vodanovic H.Tomo IV. Editorial Nascim ento. Chile 1942.(2) MEZA BARROS, RAMON. "Manual de Derecho Civil". De las Fuentes de las Obligaciones. Tomo I y II. Editorial jurídica de Chile. Quinta edición. 1976

2.- ELEMENTOS DEL CONTRATO.-El Art. 1314 C.C. en su inciso segundo, se refiere a los elementos de cada contrato y el Art. 1315 del mismo cuerpo legal, se encarga de definirlos.Así decimos, que los elementos de un contrato son: a) Elementos esenciales: por tales debe entenderse, aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno o degenera en otro diferente. b) Elementos Naturales: Son las cosas que no siendo esenciales, se entienden pertenecer al contrato sin la necesidad de cláusula especial, así tenemos que en la compraventa, no es necesario que se estipule la obligación de garantía que tiene el vendedor, por ser un elemento natural de acuerdo a lo establecido por el art. 1639 y siguientes del Código Civil; c) Elementos Accidentales: Son aquellas cosas que se agregan al contrato por medio de cláusulas especiales, por no pertenecer al contrato, ni esencial, ni naturalmente. Volviendo a la compraventa, será un elemento accidental, la estipulación de un plazo para que el vendedor entregue la cosa.

Existen sin embargo, elementos esenciales comunes a todo contrato, los que son enumerados por el art. 1316 del Código Civil, ellos son: a) Capacidad; b) Consentimiento; c) Objeto y d) Causa. En los contratos solemnes indispensables, la observancia de las formas prescritas por la ley. Según opinión del autor Ramón Meza Barros, el elemento últimamente señalado, no aparece en el art. 1316 del Código Civil, por dos razones: 1) Porque dicho artículo únicamente enumera los requisitos generales de los contratos y 2) Porque en estos contratos, el cumplimiento de las formalidades, se confunde con el consentimiento; más nos inclinamos por la primera de las razones que por la segunda, porque ésta última confunde el consentimiento con las solemnidades, y claramente se ve, que ambas son cosas distintas, debiendo aceptar que la observancia de formalidades viene a ser un elemento esencial en algunos contratos, como por ejemplo la compraventa de inmuebles y la hipoteca, que de acuerdo a los dicho por los artículos 1605 y 2159 del Código Civil, deben otorgarse por escritura pública y tal como lo ordena el art. 1572 del mismo cuerpo de leyes: "La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad, y se mirarán como no ejecutados o celebrados dentro de cierto plazo, bajo una cláusula penal: esta cláusula no tendrá efecto alguno".

Debido a la naturaleza del presente trabajo, únicamente enunciaremos los conceptos de la capacidad, el objeto y la causa, como elementos esenciales de todo contrato, mientras que el consentimiento será tratado en forma un poco más amplia en el siguiente acápite.Así las cosas y de acuerdo a lo dicho por el inciso final del art. 1316 del Código Civil, diremos que la capacidad es la aptitud de una persona para adquirir derechos y contraer obligaciones y poderlos ejercer por sí misma.

En lo que al objeto se refiere, hay que distinguir que el objeto del contrato es la obligación generada, tal obligación consiste en una prestación y esta última recae siempre sobre una materialidad, sobre un hecho, por lo que decimos que el objeto del contrato, consiste en el objeto de la prestación, de lo que se desprende que si el contrato es unilateral, habrá un solo objeto y dos, si el contrato es bilateral.La causa está definida por el art. 1338 C.C. en la primera parte del inciso segundo, como "el motivo inmediato que induce a contraer obligaciones". De la lectura del artículo antes mencionado, se desprende que la causa, más bien entra en el cumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato, y no en el perfeccionamiento del mismo.

3.- BREVE REFERENCIA AL CONSENTIMIENTO COMO ELEMENTO ESENCIAL DE TODO CONTRATO.La palabra "CONSENTIMIENTO", deriva de CUN-SENTIRE, que significa sentir juntos.

El consentimiento, constituye la base de cualquier contrato, lo que es reconocido por el artículo 1416 C.C. al decir "Todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes, y solo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de estas o por causas legales". Dicho en otras palabras, quien no ha expresado su consentimiento para generar el contrato, no puede reclamar los derechos que este genera, ni resultar afectado por las obligaciones que de él nacen, por tener el carácter de "tercero", no hay que perder de vista, que existen excepciones a esta regla general del consentimiento, para el caso, en el contrato colectivo, resultan obligados quienes no han prestado su consentimiento.Alessandri y Somarriva, definen el consentimiento como "el acuerdo de voluntades de dos o más personas con un objeto lícito" (3).

El elemento estudiado, debe tener los siguientes requisitos: a) Que se trate de una voluntad seria, es decir, que se emita con el propósito de producir efectos jurídicos; b) Que se exteriorice; c) Que no adolezca de vicios; hay que recordar que los vicios del consentimiento son: 1) error, 2) Fuerza y 3) Dolo.Por tratarse de un acuerdo de voluntades, en la formación del consentimiento existen dos etapas, estas son: La Oferta o sea la voluntad del que hace la propuesta, y la aceptación que es a su vez la de la persona a quien se hace la propuesta.En cuanto al momento en que se perfecciona el consentimiento, hay que distinguir: a) Si se trata de contratos celebrados entre personas presentes y b) Si se trata de contratos celebrados entre ausentes; en el primero de los casos, no existe ningún problema ya que el consentimiento se perfecciona desde el momento en que la oferta y la aceptación coinciden en forma total, en el segundo de los casos, el problema ha tratado de resolverse por medio de cuatro doctrinas, estas son:

a) Doctrina de la Declaración: Según esta doctrina, el consentimiento se perfecciona en el momento en que el destinatario de la oferta se allana a esta.b) Doctrina de la expedición: para esta segunda doctrina, el consentimiento se perfecciona cuando el destinatario se desprende de la aceptación dirigiéndose al oferente.c) Doctrina de la Recepción: Según la cual, se perfecciona desde el momento en que la aceptación llega al oferente, aunque este no tenga conocimiento de la aceptación.d) Doctrina del conocimiento o la información: Sostiene esta doctrina que el consentimiento se perfecciona cuando el oferente tiene conocimiento de la aceptación.Nuestro legislador no hizo pronunciamiento expreso al respecto, ya que en ningún artículo del código civil manifiesta en qué momento se perfecciona el consentimiento.(3) Alessandri y Somarriva Ob. Cit. Pág. 76

4.- CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS.Existe una diversidad de puntos de vista para clasificar los contratos, examinaremos en primer lugar la clasificación contenida en los artículos 1310 a 1314 del código civil.a) Atendiendo al número de partes que se obliga.1. Unilaterales: Son aquellos contratos en los que una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna. Como ejemplos podemos citar: El mutuo, el comodato, la prenda, etc.2. Bilaterales: Entiéndase por tales, aquellos en los cuales, las partes se obligan recíprocamente. Ejemplos: La compraventa, el arrendamiento, la transacción, etc.

b) Atendiendo a la utilidad que reportan los contratantes (Art. 1311 C.C.)1. Gratuitos o de beneficencia: Son gratuitos o de beneficencia, los contratos que solo reportan utilidad a uno de los contratantes, quien nada da en cambio. 2. Onerosos: Distinguense estos contratos, porque en ellos, ambos contratantes se beneficianc) Como una subdivisión de los contratos onerosos y atendiendo a la equivalencia de las prestaciones, el art. 1312 C.C. hace la siguiente clasificación:

1. Conmutativos: Son aquellos en los cuales, las prestaciones se miran como equivalentes, en ellos las partes pueden determinar desde el momento de contratar, los beneficios o pérdidas que el contrato les reportará. Ejemplos: la compraventa, la permuta.2. Aleatorios: Al contrario de los anteriores, serán aleatorios aquellos contratos en los cuales, las partes no pueden establecer al momento de contratar, el beneficio o la pérdida que el mismo les reportará ya que la existencia de las obligaciones de ellos, depende de un acontecimiento futuro e incierto. Entre este tipo de contratos podemos citar: La Renta Vitalicia, el Juego y la apuesta, etc.d) Atendiendo a la forma como existe, se clasifican en:1. Principales: aquellos contratos que subsisten por sí mismos, esta es la regla general en los contratos.2. Accesorios: Se distinguen porque se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. Esta clase de contratos equivale a lo que se conoce como "CAUCIONES" y que nuestro Código civil contempla en el Art. 44.e) Atendiendo a la manera como se perfeccionan

1. Consensuales: Se dice que los contratos consensuales, son los que se perfeccionan por "EL SOLO CONSENTIMIENTO" de las partes, como por ejemplo: La Compraventa, la permuta, el arrendamiento.2. Solemnes: Tiénense como solemnes, aquellos contratos que para perfeccionarse requieren además del consentimiento, la observancia de otras formalidades, sin las cuales no producen ningún efecto.3. Reales: Son aquellos contratos que se perfeccionan por la entrega de la cosa. Reparemos en la redacción del artículo 1314 inciso 1º del Código Civil, según el cual el contrato es real "cuando para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere", redacción que no es correcta pues la tradición es una especie de entrega, que transfiere el dominio; o sea que la entrega es el género y la tradición es la especie y la mayoría de estos contratos se perfeccionan por la entrega de la cosa a excepción del mutuo, que tal como lo dice el art. 1955 C.C. requiere para su perfeccionamiento la "tradición" y esta transfiere el dominio.Además de la anterior, existen otras clasificaciones puramente doctrinarias, entre las cuales se encuentran:a) De acuerdo a su enumeración en la Ley, los contratos pueden ser: 1) Nominados: Son los que reglamentan la Ley, señalando sus efectos y reglas aplicables; 2) Innominados: a contrario sensu, son innominados los que no tienen nombre, ni reglamentación en la Ley.b) De acuerdo a la forma como se cumplen las obligaciones: 1) De Ejecución Instantánea: Son aquellos en los que las obligaciones de las partes, se cumplen en un solo acto, siendo indiferente que se cumplan al momento mismo de celebrarse el contrato o con posterioridad. Ejemplo la compraventa.; 2) De Tracto Sucesivo o de Ejecución Sucesiva: Son aquellos en los cuales, las obligaciones que del contrato derivan para las partes, o para una de ellas al menos, consisten en prestaciones periódicas, por ejemplo: el arrendamiento.

5.- El AUTOCONTRATO.Esta figura jurídica es también conocida como "Acto Jurídico Consigo mismo", se define como "el acto realizado por una sola persona en el cual ella actúa a la vez como parte directa y como representante de la otra parte o como representante de ambas partes, o como representante de la otra parte o como representante de ambas partes, o como titular de dos patrimonios que le pertenecen"[1] trata de un acto jurídico unilateral que produce efectos contractuales.El auto contrato, puede darse en los siguientes casos: a) cuando una persona es representante legal de otra, ya sea legal o voluntariamente; b) Cuando concurran en una sola persona la representación de las dos partes contratantes; c) Cuando una misma persona es titular de patrimonios sujetos a regímenes jurídicos distintos.

6.- INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS.-Para que un contrato pueda cumplirse plenamente, es necesario que las partes hayan fijado bien su estructura y contenido. Pero en la mayoría de los casos, debido a la inexperiencia de las partes, por la celeridad con que se realizan o debido a la mala fe de alguno de los contratantes, las cláusulas no revelan claramente la voluntad de las personas que intervinieron en su celebración, es en estos casos cuando tiene lugar la interpretación del contrato, para lo cual, el Código civil en sus artículos 1431 y 1437 contiene diversas reglas de interpretación.Existen dos tenencias o métodos en cuanto a la interpretación de los contratos, estos son: a) Método Subjetivo: según el cual, lo importante es determinar lo que las partes quisieron decir al momento de contratar; dicho en otras palabras, cual ha sido la voluntad real de los contratantes; b) Método Objetivo: Este método da a la declaración de voluntad un valor independiente de la voluntad de las partes. El primero de los métodos mencionados es el consagrado en el artículo 1431 C.C.

7.- INEFICACIA DE LOS CONTRATOS.Al hablar de ineficacia de los contratos, se hace referencia a la carencia de efectos de ellos, esta puede presentarse, no solo por la omisión de requisitos, sino también en presencia de contratos perfectos.El código civil recoge diversas causas que vuelven ineficaces los contratos, así tenemos:a) La Revocación: Se presenta cuando cesan los efectos de un contrato por voluntad de una de las partes, únicamente puede darse en el mandato y en el arrendamiento de cosas cuando no se ha fijado plazo para su duración.b) La resciliación o mutuo disenso: Se da cuando las partes de común acuerdo deciden poner fin a los efectos del contratoc) La Resolución: Que no es más que la terminación del contrato con indemnización de daños y perjuicios solicitaba por una de las partes cuando el otro contratante no cumple lo pactado, yd) La Nulidad: Decimos que un contrato está afecto de nulidad, cuando le falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para su valor. La nulidad puede ser: 1) Absoluta: es aquella producida por un objeto o causa ilícita por la omisión de algún requisito o formalidad prescrita por la ley para el valor de un contrato, en consideración a su naturaleza y no a la calidad o estado de las partes o cuando en él han intervenido personas absolutamente incapaces y 2) relativa: que es la nulidad producida por cualquiera otra especie de vicio, que no sean los antes mencionados.

De los Contratos en particular

TITULO I

CONTRATOS CONSENSUALES Y SOLEMNESCAPITULO ILA PROMESA DE CELEBRAR UN CONTRATO

A esta figura jurídica también se le denomina PRECONTRATO, CONTRATO PRELIMINAR O CONTRATO DE PROMESA, se puede definir diciendo que: "es aquel en que dos o más personas se comprometen a celebrar un contrato futuro, cumpliéndose los requisitos legales" (5).El Código Civil salvadoreño, en el art. 1425 se refiere al contrato de promesa que según nuestra opinión está mal situado ya que debió colocarse en la parte en que se tratan los contratos en especial.Como caracteres jurídicos de este contrato podemos citar: a) Es un contrato principal porque subsiste por sí mismo y b) Es un contrato solemne ya que debe constar por escrito.(5) Alessandri y Somarriva Ob. Cit. Pág.

CAPÍTULO II

LA COMPRAVENTA

1. DEFINICIÓNAntes de entrar a definir la compraventa es necesario decir que esta es una institución básica en materia contractual, lugar que en un principio ocupó la PERMUTA o cambio de una cosa por otra. La compraventa nace al introducirse la moderna como medida de valores, su aparecimiento supone un estadio avanzado de la civilización y el Derecho.El art. 1597 C.C. define el contrato de compraventa así: "La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero", esta definición al decir "una de las partes se obliga a dar una cosa" está negando el carácter de real a este contrato.

2. LA COMPRAVENTA COMO TÍTULO TRASLATICIO DE DOMINIOLos artículos 656 y 665 no. 5, mencionan a la compraventa como título traslaticio de dominio. En nuestro medio por la sola compraventa no se adquiere el dominio, sino que de ella únicamente nacen derechos personales y el comprador adquiere el dominio, al hacérsele la tradición de la cosa, o sea que la compraventa habilita solo para adquirir el dominio, esta consideración sobre la compraventa se tomó del código civil chileno, quien a su vez la tomo del Derecho romano, criterio seguido también por el legislador alemán. "Por el contrato de compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero". (7)(7) CRUZ QUINTANA, HECTOR A. "Código Civil" anotado. Editorial del ejército Guatemala. 1972, pág. 311.

3. CARACTERES JURÍDICOS DE LA COMPRAVENTAEl contrato de compraventa es: a) Consensual: porque se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, esto es por regla general, ya que excepcionalmente puede ser solemne, lo que ocurre en la compraventa de bienes raíces, servidumbres y de sucesiones hereditarias; b) Principal: porque es un contrato que subsiste por si mismo; c) Bilateral: porque en la compraventa, los contratantes se obligan recíprocamente, el vendedor a entregar la cosa y el comprador a entregar el precio; d) Oneroso: porque ambos contratantes resultan beneficiados; y e) De ejecución instantánea: porque es un contrato que se agota en un solo acto.

4. PERSONAS QUE INTERVIENENEn la compraventa intervienen: por una parte el comprador, que es la persona que se obliga a dar el precio y por otra el vendedor, que es quien se obliga a transferir el dominio de la cosa. Por ser la compraventa un contrato bilateral, la causa de la obligación del vendedor de entregar la cosa, será la obligación del comprador de entregar el precio.

5.- OBJETODebemos recordar, que el objeto de todo contrato es la obligación que genera la que consiste siempre en una prestación y esta recae sobre una materialidad, sobre un hecho. Aplicando lo antes dicho a la compraventa, diremos que el objeto está constituido por una parte, por el precio, que es el objeto de la obligación del comprador y por otra, por la cosa vendida que es el objeto de la obligación del vendedor.

6. SOLEMNIDADES.El art. 1605 C.C. establece que por regla general, la compraventa es un contrato solemne. Las solemnidades legales del contrato de compraventa pueden ser: a) Solemnidades legales y b) Solemnidades voluntarias.

SOLEMNIDADES LEGALES: Las solemnidades legales del contrato de compraventa, pueden ser a su vez: a) Solemnidades legales generales: Son las que se aplican a todo contrato de compraventa de bienes raíces, servidumbres y sucesiones hereditarias, a éstas se refiere el art. 1605 inc. 2º C.C. y b) Solemnidades legales especiales: estas pueden darse, por las circunstancias en que se celebra el contrato o por la calidad de las personas que intervienen dentro de estas podemos colocar: 1) El caso de las ventas forzadas que requieren: valúo judicial, publicación de carteles, pública subasta, todo ante Juez competente, art. 652 inciso 3º C.C., en relación con el art. 644 Pr; 2) la venta de bienes pertenecientes a personas incapaces que se hacen: mediante autorización judicial y en pública subasta.SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS: Las partes pueden crear solemnidades para el contrato de compraventa, en el entendido de que solo podrán hacerlo en los casos en que la ley no las exige expresamente el art. 1606 C.C. de la base legal a las solemnidades voluntarias.Las arras pueden desempeñar tres funciones: a) Representar la facultad de las partes para retractarse, b) Pueden darse como parte del precio, en este caso ninguna de las partes que de retractarse, art. 1609 C.C. c) Pueden darse como prueba del contrato concluido, caso en que tampoco pueden retractarse los contratantes. Arts. 1609 C.C.

7.- BREVE REFERENCIA AL PRECIO.-El precio es uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa; el art. 1597 C.C. se encarga de definirlo diciendo "es el dinero que el comprador da por la cosa vendida". La omisión del precio acarrea por una parte la falta de objeto de la obligación del comprador y consecuentemente la falta de causa de la obligación del vendedor.Para su existencia el precio requiere ciertos requisitos estos son: a) Debe ser Real, b) Debe consistir en dinero y c) Debe ser determinado: que se señale en forma exacta la cantidad que se debe pagar por la cosa. La determinación del precio puede hacerse por las partes o por un tercero, teniendo cuidado de no dejar esta determinación al arbitrio de una de las partes.Antiguamente se exigían como cuarto requisito, el hecho de que el precio fuera justo, entendiéndose por tal, aquel que equivalía al valor de la cosa. Su falta daba lugar a que la compraventa se rescindiera por causa de lesión enorme, entre nosotros fue suprimido este requisito en 1902.

8.- BREVE REFERENCIA A LA COSA VENDIDA.Junto con el precio, la cosa vendida constituye el objeto del contrato de compraventa, pues es el objeto de la obligación del vendedor. Si falta la cosa vendida, la obligación del vendedor carece de objeto y la obligación del comprador como consecuencia carecería de causa.Cosa en el sentido de la compraventa, dice el autor José Alejandro Bonivento "es todo aquello que es susceptible de ser vendido: un derecho real, un derecho de crédito o un derecho intelectual". (8).Al igual que el precio, la cosa vendida necesita de ciertos requisitos, estos son:A) Que la cosa pueda venderse: el legislador salvadoreño, en el art. 1614 C.C. da un amplio margen para entender qué se debe vender, así vemos, que se pueden vender todas las cosas corporales e incorporales, con excepción de aquellas cuya enajenación está prohibida. Dentro de las cosas cuya enajenación está prohibida, tenemos: a) El Derecho de Pedir alimentos (Art. 352 C.C.); b) Los Bienes de uso público y los bienes fiscales (Art. 571 C.C.); c) Los derechos de uso o habitación (Art. 821 C.C.); d) Las servidumbres, independientes del predio sobre el cual recaen (Art. 826 C.C.); e) El Derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva. (Art. 1334 C.C.); f) Las universalidades patrimoniales en abstracto (Art. 1615 C.C.); g) La cosa Propia (Art. 1619 inc. 3º C.C.); h) Los Derechos que nacen del pacto de retroventa (Art. 1682 C.C.)

B) Que la cosa exista o se espere que exista: este requisito lo señala el art. 1332 C.C.Si existe la certeza de que la cosa no existirá, faltará el objeto de la obligación del comprador, lo mismo ocurrirá si la cosa ha dejado de existir al momento de perfeccionarse el contrato. Puede ocurrir, que el objeto de la obligación del vendedor, esté formado por cosas que al momento de perfeccionarse el contrato no existan, pero se tenga la posibilidad de que lleguen a existir (estos son las llamadas "Cosas Futuras").

En la compraventa de las cosas futuras, de acuerdo a lo dicho por el art. 1617 C.C. pueden darse dos situaciones: 1) Que se compre la cosa que se espera. En este caso si la cosa no llega a existir, el contrato no produce ningún efecto o 2) Que se compre la suerte o esperanza de la cosa. Trátase entonces de un contrato aleatorio en el que se compra la posibilidad de que la cosa exista; como por ejemplo la compraventa de un billete de lotería.

C) La cosa debe ser determinada: la cosa vendida debe ser una cosa singular, no se acepta que la compraventa recaiga sobre una universalidad, así lo dice el art. 1615 C.C. que no hace otra cosa más que aplicar el principio de que el patrimonio es inherente a la persona. Hay que distinguir que se acepta la venta de todos los bienes de una persona, siempre que se individualicen.D) La cosa comprada no debe ser propia. Este requisito está contemplado por el art. 1619 inc. 3º C.C. el legislador no vio interés público ni sicológico en una persona, para comprar una cosa propia.(8) BONIVENTO FERNANDEZ, JOSE ALEJANDRO. "Los Principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales". Talleres editoriales de la librería Stella. Segunda Edición. Colombia 1974. Pág- 54

9.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR, DERIVADAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.De acuerdo a lo dicho por el art. 1627 C.C. las obligaciones principales que derivan para el vendedor, del contrato de compraventa, se reducen en general a dos: la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida; pero además de las antes mencionadas, existe no menos importantes que también analizaremos en el presente trabajo.Las obligaciones que de la compraventa derivan para el vendedor, son:

A.- Conservar y custodiar diligentemente la cosa que se ha obligado a entregar. Los artículos 1620 y 1631 C.C. en relación con los arts. 1419 y 1429 del mismo Código, se refieren a esta obligación. El vendedor está obligado a responder al comprador, por las pérdidas o deterioros que experimente la cosa vendida mientras está en su poder. Puede ocurrir, que la cosa se deteriore y no sea por culpa del vendedor, sino por caso fortuito, esto ha originado lo que se conoce como "Teoría de los Riesgos".B.- Entregar al comprador la cosa vendida. El art. 1627 del C.C., que se refiere a esta obligación del vendedor, habla de "entrega o tradición", consideramos necesario determinar en qué forma puede hacerse la tradición y al respecto, el art. 665 y siguientes C.C., nos dicen que puede ser hecha de distintas formas, así. a) Tradición Real, contenida en el numeral primero del art. 665. C.C.; b) Tradición Ficta, que a su vez puede ser: Simbólica, a la que se refieren los numerales 3º y 4º del art. 665 C.C. y el art. 672 C.C.; Instrumental: referida en los arts. 667, 670 y 671 C.C.; Longa Manu: contenida en el No. 2º del art. 665 C.C.; Brevi Manu; Constitutum Possesorium: el No. 5 parte final de tantas veces mencionado art. 665 C.C., la define; Tradición Ope Legis o por Ministerio de Ley, contenida en los artículos 669 y 771 No. 1 C.C.; Tradición por Inscripción, plasmada en el art. 668 C.C.

Si la compraventa no es condicional o a plazo, la obligación de entregar la cosa, surge para el vendedor en el momento en que el contrato se perfecciona, así lo dice el art. 1629 C.C.En cuanto al lugar en que debe hacerse la entrega, en primer lugar, debe atenderse a la voluntad de las partes, si no se ha dicho nada hay que distinguir: Si se trata de un cuerpo cierto, la entrega se hará en el lugar en que ese cuerpo cierto existía al constituirse la obligación y si se trata de otra cosa, debe hacerse en el domicilio del deudor. Si el domicilio del acreedor o del deudor hubiese cambiado, entre la celebración del contrato y el pago, dicha entrega se hará en el lugar en que debería hacerse sin ese cambio de domicilio, aplicando los artículos 1457 a 1459 C.C.

C.- Como tercera obligación que del contrato de compraventa deriva para el vendedor, está la de entrega al comprador los títulos que acrediten la propiedad de la cosa vendida. No existe ninguna disposición que contenga expresamente esta obligación, pero se deduce del principio que dice que los contratos deben ejecutarse de buena fe, contenido en el art. 1417 del Código Civil, ya que es lógico imaginar que si el vendedor se niega a entregar los títulos que acreditan la propiedad de la cosa vendida, es porque piensa utilizarlos para alguna actuación ilegal posterior.

D.- Otra obligación del vendedor, es la contenida en el art. 1610 del Código Civil como es la de pagar los gastos que ocasiones el otorgamiento de la escritura.E.- Para concluir tan arduo tema, diremos que como una de las principales obligaciones del vendedor está la de garantizar al comprador el dominio y la posesión pacífica y útil de la cosa, a la que se refiere el Código Civil en el art. 1627 en relación con el art. 1639 del mismo Código. No sólo se obliga a garantizar la evicción o sea la perturbación jurídica del dominio, sino también la perturbación económica en la posesión de la cosa, originada por los vicios o defectos ocultos de esta.

Con respecto a la "EVICCION" el autor Rafael Rojina Villegas dice que la palabra deriva de EVINCERE, que significa VENCER y que "hay evicción cuando el adquirente es privado total o parcialmente de la cosa, por virtud de un derecho de tercero reconocido en sentencia ejecutoriada y anterior a la enajenación" (9). Por saneamiento de la evicción, se entiende la obligación surgida para el vendedor de indemnizar daños y perjuicios al comprador, cuando ha tenido lugar la evicción.Si se trata de una Evicción Parcial, tiene el comprador el derecho opcional de resolver el contrato o exigir al vendedor que le sanee la evicción. Art. 1656 C.C.

La otra fase de la obligación de saneamiento, es la relativa a la garantía de la posesión útil de la cosa, a ella se refiere el C.C. en los arts. 1659 a 1672. Para los usos a los que normalmente se le debe destinar y que de haber sido conocidos hubieran determinado que el comrpador no celebrara la venta, o bien que hubiera pagado un precio menor" (10).

Las circunstancias que deben concurrir para que exista los vicios REDHIBITORIOS, las enumera el art. 1660, C.C. estas son: a) que la cosa adolezca de un vicio; b) que el vicio sea grave de manera tal, que la imposibilite para su normal utilización; c) que el vicio sea oculto o sea que el vendedor no haya manifestado su existencia y que el comprador haya podido ignorarlo sin negligencia grave; d) que el vicio sea anterior al contrato de venta.

La redhibición parcial se presenta en los siguientes casos: a) Cuando se vende un conjunto de cosas, una de las cuales adolece de vicio, esta se conoce como REDHIBICIÓN PARCIAL PROPIA, está señalada por el art. 1666 C.C. y b) Cuando a pesar de adolecer de un vicio, la cosa se sigue utilizando o que el vicio no provoque la inutilización total de la cosa. Contenida en el art. 1670 C.C.

(9) Rafael rojina Villedas "Derecho vivil Mexicano"; Tomo 6º, contratos volumen I, 2º Edición, editorial Cultura, México, 1954, pág. 319.

(10) Rafael Rojina Villegas. Ob. Cit. Pág. 30510. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR DERIVADAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

La principal obligación que de la compraventa deriva para el comprador, es la de pagar el precio, así lo dice el art. 1673 C.C. El precio debe pagarse en el lugar estipulado o en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa, no obstante lo cual, las partes pueden pactar lo contrario, esto a tenor de lo expuesto por el art. 1674 C.C. en cuanto a la forma en que debe hacerse el pago, se aplica el art. 1461 C.C. que presenta como excepciones, lo estipulado por los arts. 1464 y 2114 del mismo Código. Existe un caso de incumplimiento en el pago del precio y es aquel que se conoce como "INCUMPLIMIENTO TEMIDO" se da cuando, se ha señalado, plazo para el pago y antes del vencimiento de dicho plazo, la fortuna del comprador ha disminuido considerablemente, de modo que el vendedor se halla en peligro inminente de perder el precio.B.- Una segunda obligación del comprador, es la de recibir la cosa comprada, contenida en el art. 1630 C.C. El incumplimiento de esta obligación hace que el comprador caiga en mora, quedando obligado a abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, descargando al vendedor de la obligación de conservar y custodiar diligentemente la cosa, haciéndose responsable únicamente del dolo o de la culpa grave.C.- Como tercera obligación del comprador, está la de abonar los gastos de transporte de la cosa, a esta obligación se refiere el art. 1628 parte final C.C.D.- Como última obligación del comprador aparece la de pagar el testimonio de la escritura y la señala el art. 1610 inc. 2º C.C. El incumplimiento de las dos últimas obligaciones enumeradas no producen la resolución del contrato, sino que solo dan derecho al vendedor para exigir el reembolso de tales gastos, en caso de haberlos hecho.

11.- ALGUNOS PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA.En esta oportunidad, estudiaremos aquellos pactos a que se refiere el Código Civil en los capítulos X y XI del título XXIII de su libro cuarto, que recoge en forma expresa pactos como el de RETROVENTA y el ADDICTIO IN DIEM; lo mismo que el de RETROENMENDO que aunque no está señalado en forma expresa, lo permite el art. 1685 C.C.

EL PACTO DE RETROVENTALos arts. 1679 a 1683 C.C. se refieren al pacto de retroventa o retrovendendo, que es aquel por medio del cual, el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare o a falta de estipulación, lo que haya costado la compra.El pacto comentado, es una de las figuras jurídicas más controvertidas, sus detractores arguyen que en la totalidad de los casos encierra un préstamo usuario y que además significa un entorpecimiento para el libre comercio ya que el dominio reservado hace que el comprador se preocupe más por explotar la cosa, que por aprovecharse convenientemente de ella. La tesis más aceptada, es la de considerar el pacto de retroventa como una compraventa sujeta a una condición resolutoria potestativa del vendedor, esto es así porque hay transferencia de dominio desde el momento en que las partes contratantes cumplen las obligaciones propias de la compraventa, este dominio está sujeto a resolución por la mera voluntad del vendedor, que se convierte en acreedor, al celebrar la compraventa con pacto de retroventa.Según el art. 1682 C.C. los derechos que surgen del pacto en comento, no se pueden transferir a ningún título, esto debe entenderse referido a la transferencia por acto entre vivos y no por causa de muerte ya que si los herederos representan la persona del causante, no hay razón para incluirla en la prohibición.

EL PACTO ADDICTIO IN DIEM. También conocido como pacto de RETRACTO o RESOLUCION por mejora en el precio, se trata realmente de una venta pura sujeta a condición resolutoria, el art. 1684 C.C., se refiere a él. La venta se perfecciona pero las partes acuerdan que se resuelve si se llenan los supuestos contractuales o legales de que se mejore el precio o en general, las condiciones del contrato; el término para ejercitar el retracto es de un año como máximo aunque las partes pueden disminuir dicho término, este pacto se asemeja en sus efectos al de Retroventa.EL PACTO DE RETROENMENDO. Es aquel por el cual, el comprador se reserva el derecho de recuperar el precio, tiene mucho parecido con el de Retroventa en cuanto a sus efectos. Aunque no está reconocido expresamente, este pacto encuentra su base en el art. 1685 C.C.

CAPÍTULO III

LA PERMUTA

Es el primer contrato que aparece en la historia de la humanidad, constituyó el medio rudimentario al alcance del hombre con el que obtenía los elementos necesarios para su existencia; al aparecer la moneda, nace la compraventa y como consecuencia, la permuta fue relegada a segundo plano e incluso se discutió si debía subsumirse dentro de la compraventa.

El art. 1687 C.C. define la permuta en la siguiente forma "la permutación o cambio, es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro"; definición que se critica por limitar las cosas que pueden ser objeto de este contrato a las especies o cuerpos ciertos, dejando por fuera las cosas incorporales y los géneros o cuerpos ciertos, dejando por fuera las cosas incorporales y los géneros que de acuerdo al 1689 inc. 1º C.C. pueden permutarse, pues dicho art. nos remite al 1614 C.C. que sí los incluye, podemos dar como definición más exacta aquella que lo considera como "un contrato en que las partes se obligan a entregar recíprocamente una cosa o un derecho" (11).Consistiendo esencialmente la permuta, en el cambio de una cosa por otra, podemos notar que la única diferencia que encontramos entre este contrato y el de compraventa, estriba en que en ella no interviene el dinero, pero por lo demás son semejantes y producen efectos, con las modificaciones que supone el hecho de que en la permuta no haya dinero como objeto de la obligación de una de las partes, así lo dice el art. 1690 C.C.

Como caracteres jurídicos de la permuta, podemos anotar: Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, principal y de ejecución instantánea.Al igual que la compraventa, la permuta es un título traslaticio de dominio, en el que cada contratante se obliga a hacer la tradición del dominio, por lo cual, los contratantes deben tener la capacidad general para obligarse y como consecuencia se les aplican los preceptos contenidos en los arts. 1599 a 1604 C.C.(11) José Alejandro Bonivento Fernández. Ob. Cit. Pág. 185

CAPÍTULO IV

EL ARRENDAMIENTO

1. DEFINICIÓN

El legislador salvadoreño define el arrendamiento en el inciso primero del art. 1703 C.C. en la forma siguiente: "Es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado."No debe creerse que en el arrendamiento de cosas, la situación ha permanecido estática, pues existen situaciones que pretenden desgajarse del tronco común, como ocurre con el contrato de inquilinato que ha sido considerado independientemente por la ley y al igual nos referimos en otro apartado de este trabajo.A.- El arrendamiento de cosasArturo Valencia Zea, define este contrato diciendo: "es aquel en virtud del cual las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado" (12).(12) VALENCIA ZEA, ARTURO. "Derecho Civil" Tomo IV. Tercera Edición Editorial Temis. Colombia. 1970. Pág. 320

1.- El arrendamiento de cosas y el Derecho de Usufructo.La primera diferencia que encontramos entre el arrendamiento y el Derecho de usufructo, la encontramos en la temporalidad, elemento esencial del arrendamiento que no se encuentra en el usufructo. Decimos que la temporalidad es un elemento esencial del arrendamiento, pues al faltarle estaríamos frente a una vinculación, prohibida en forma expresa por el art. 139 Cn. asimismo porque cuando se trata de un arrendamiento perpetuo, su denominación difiere así la legislación española, le llamó Censo y la romana, enfiteusis, que también los prohíbe el Código Civil en su art. 1810, que no viene a ser más que una aplicación del precepto constitucional antes mencionado. Otra diferencia encontramos en el hecho, de que el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, mientras que el arrendamiento pasa a los herederos. Finalmente encontramos como diferencia entre ambas figuras jurídicas, el hecho de que el usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento.

2. CARACTERES JURÍDICOSComo caracteres jurídicos del contrato que hoy nos ocupa, tenemos: que es Consensual, bilateral, oneroso, principal y de tracto sucesivo.

3. PERSONAS QUE INTERVIENENTal como lo dice el art. 1707 C.C., las personas que intervienen en el arrendamiento de cosas son: "El arrendador o arrendante que es quien proporciona el goce de la cosa y el arrendatario, que es quien da el precio. Contrariamente a lo que puede creerse, no es necesario que el arrendador sea propietario de la cosa arrendada, puede perfectamente arrendar el usufructuario, el arrendatario y aún el que no tiene ningún derecho sobre la cosa, así lo dicen los arts. 795, 1734 y 1704 inc. 2º C.C.

4. OBJETOEl objeto de este contrato, está constituido por el precio y por la cosa arrendada.El art. 1704 C.C. dice que pueden ser objeto de este contrato, todas las cosas corporales cuyo uso y goce está en el comercio, aunque la cosa en sí esté fuera de él, un ejemplo es el contenido en el art. 1711 C.C. como excepción a la afirmación de que todas las cosas corporales se pueden arrendar, aparece el caso de las cosas consumibles, la razón de esto es comprensible, puesto que en el arrendamiento de cosas es obligación del arrendatario, conservar la cosa en las condiciones mismas en que la recibe y si ésta se consume con el disfrute, dejaríamos de estar frente a un arrendamiento y se convertiría más bien en una compraventa, puede ocurrir que se arriende una cosa consumible, pero que su uso no implique su consumo sino que solo servirá para mostrarse o como decían los romanos, AT POMPAN ET OSTENTATIONEM. El precio puede fijarse por las partes o por un tercero, pero no se puede dejarse al arbitrio de una de las partes y su determinación puede hacerse por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.