Los sistemas registrales inmobiliarios. Una mirada a la luz del Siglo XXI

Introducción

La publicidad jurídica, tiene como elemento esencial el conocimiento o la exteriorización que ella produce, así como la permanencia que el acto o derecho inscrito alcanza con ella. [1]

La moderna publicidad jurídica se afianza a través de la notoriedad que conceden a determinados hechos o actos jurídicos los registros públicos, aunque estos no han sido siempre la base fundamental de la publicidad[2]ya que al principio se empleaba la tradición oral, luego se fueron dotando los actos o hechos de solemnidades o ritualidades y más tarde, aparecen los registros, que se consolidan en el Derecho Germánico y en plena sociedad medieval, a través de libros que después devinieron registros inmobiliarios, referidos a la propiedad inmueble, expresión cabal de la riqueza para la naciente burguesía.[3]

Lo que se da a conocer en la llamada publicidad jurídica al decir de Atilio Cornejo son hechos jurídicos y su finalidad es la producción de efectos jurídicos. La producción de estos puede variar desde una simple noticia hasta la concreción de la existencia misma del derecho, que es la esencia de la publicidad jurídica. No hay publicidad jurídica si no hay efectos derivados de esa publicidad.[4]

Así, la finalidad primaria de la publicidad registral queda expuesta: la protección del tráfico, la agilización de las transacciones inmobiliarias, al suplir, con la garantía que supone la consulta de un Registro público, las complicadas indagaciones sobre la titularidad de los derechos que, en otro caso, sería preciso practicar.

De todas las formas de publicidad que existen y han existido, continúa considerándose como la vía fundamental para realizar esta, como la más importante de sus manifestaciones, la vía registral, dentro de la cual encontramos el Registro de la Propiedad.

El Registro de la Propiedad es la entidad reconocida por el legislador a fin de dar a conocer, de publicar, las titularidades reales sobre los bienes inmuebles fundamentalmente, ya que hoy se aprovecha también para publicar ciertas titularidades mobiliarias[5]aunque no serán estas últimas las que a lo largo de nuestro trabajo analicemos.

En consonancia con lo anterior, las autoras se proponen como objetivo del presente trabajo sistematizar los presupuestos teórico-doctrinales en los que se sustentan los sistemas registrales inmobiliarios, por la importancia que reviste el estudio de estos para el perfeccionamiento de la actividad registral.

DESARROLLO

Consideraciones previas necesarias

Al decir de Lacruz Verdejo la publicidad registral es una hetero-publicación, esto es, publicación por parte de un sujeto extraño a la verificación del evento publicado; más exactamente consiste en una publicación de acontecimientos que interesan a situaciones de Derecho privado, realizada por la Administración. Se trata, por tanto no de procurar que las situaciones jurídicas inmobiliarias lleguen a conocimiento de todos, sino de que todos tengan medio de conocerlas. La expresión publicidad no significa aquí, pues, propaganda y difusión, sino posibilidad de conocer: el medio arbitrado para ello no es, por tanto, una publicación impresa en múltiples ejemplares -o una publicación oral que llega a múltiples-, sino la consignación de las titularidades que pretenden hacerse públicas en un libro que puedan consultar cuantos interesados lo soliciten, y que permanece desconocido para el resto.[6]

El mínimo de garantía que todo Registro inmobiliario ofrece, es la llamada fuerza negativa o preclusiva de la publicidad: el que inscribe su adquisición en el Registro se halla a salvo de los ataques de cualesquiera contradictores que no hayan inscrito su derecho o que lo hayan hecho con posterioridad a él. Este género de protección es el que prestaba el Registro francés, tal como lo configuro la ley de 1855.[7]

En cambio, hay otro tipo de Registro de mayor eficacia; el que publica y garantiza titularidades. Así, el alemán o el español. Estos Registros designan, en definitiva, quién es el titular de cada derecho, y tales designaciones se hallan garantizadas, de modo que el adquirente puede tenerlas por seguras sin ulterior examen.[8]

El Registro puede tener además eficacia distinta de la protección al adquirente. El hecho de constar en el Registro un sujeto como adquirente o titular de un derecho real, es una prueba de su titularidad, teniendo en este caso meros efectos declarativos. Sin embargo en el Derecho alemán, el Registro tiene, además, otra función, a saber, la de provocar la transmisión o constitución (por negocio jurídico) de los derechos reales, que sólo se perfeccionan con la inscripción en los libros, teniendo en este caso los registros efectos constitutivos. En el Derecho español eso ocurre también en algunos casos aislados, de los cuales el principal es el de la hipoteca.

Sin embargo como se apuntaba anteriormente no siempre han existido Registros para dar publicidad a determinados hechos o actos jurídicos.

En el Derecho Romano, por ejemplo, apunta Valdés Díaz, se organizaron desde época temprana registros para la inscripción de los nacimientos, expidiéndose certificaciones de los mismos a través de las llamadas professio natalis; pero no existieron registros semejantes para dejar constancia de las defunciones, brindándose al juez amplias libertades para admitir las pruebas propuestas en estos casos. Tampoco existieron registros para inscribir derechos reales o de crédito, aunque se practicaban ciertas manifestaciones primarias de publicidad, proclamándose la realización de determinados actos mediante pregoneros, o efectuando sacrificios religiosos para facilitar que se recordaran con posterioridad la existencia de determinados hechos. La escritura, cuando se utilizaba raramente, adquiría la función de prueba sujeta en juicio a libre y amplia apreciación.[9]

En el Derecho Germánico, sin embargo, sí encontró aplicación un amplio sistema elaborado de formas bien organizadas, sólidamente constituido. Inicialmente se utilizaron formas de publicidad natural a través de asambleas, limitándose la misma a las partes y testigos, pero la experiencia demostró que se interponían obstáculos a la comprobación posterior de los actos realizados, por la dificultad de reunir a los testigos, que podían encontrarse en lugares distantes, haber muerto o no recordar lo sucedido. Por ello se pensó en la conveniencia de fijar por escrito el acto celebrado, de ahí la publicidad a través de documentos, pero como éstos podían perderse o falsificarse, se buscó un medio para darle seguridad a lo escrito y se crearon libros para fijar esos documentos. Es en estos libros que encuentra su expresión legal el principio de la publicidad a través de los registros.[10]

En Grecia por su parte, las transmisiones de fincas se sometían a formas de manifestación pública (al igual que la mancipatio romana), pero además la publicación se completaba -según los tiempos y lugares- por el llamamiento de los vecinos para testificar la enajenación, o bien por el anuncio de la transmisión, mediante pregones repetidos o carteles expuestos en lugar público, anuncio que hacía a aquella inatacable transcurrido cierto plazo. En Ática la existencia de una hipoteca se consignaba en piedras o tablas colocadas en el propio fundo, y cuya retirada arbitraria era objeto de graves sanciones penales: así al comprador o el prestamista, inspeccionando el fundo, podían percatarse de si pesaba sobre él dicho gravamen.[11]

En Egipto, la enajenación del inmueble requería el llamamiento a los propietarios vecinos a quienes, por tanto, podía preguntar cualquier eventual adquirente. En la época romana los Registros o Bibliotecas adquieren un papel importante en la transmisión: en ellos consta el dueño de cada inmueble, y para enajenarlo es preciso que el Bibliofilakes (el equivalente de nuestro registrador) expida un documento autorizando la disposición por figurar en sus libros el enajenante como dueño. Concedido el permiso y otorgado el documento de adquisición este se inscribe a su vez.[12]

Además de la inscripción en los registros, se fijaban carteles o avisos en las salas de justicia, o se insertaban en diarios oficiales para dar publicidad a ciertos hechos o actos, cuando esta debía conocerse fuera del ámbito restringido de las personas interesadas, es decir, cuando los mismos tenían connotación general.

En nuestros días, se continúan utilizando diferentes medios o vías de publicidad, como las notificaciones mediante la tablilla de avisos en los Tribunales, regulada en la legislación procesal, la publicación de leyes o disposiciones normativas cuyo conocimiento es necesario difundir para la exigencia de su cumplimiento a través de la Gaceta Oficial del Estado, y la inscripción en los registros. También se utilizan formas de divulgación que no constituyen medios de publicidad en el sentido jurídico de la palabra, como las publicaciones en la prensa escrita, radial o televisiva, que permite conocer determinadas disposiciones, acontecimientos o hechos, pero como ya dijimos no con carácter de publicidad jurídica y con los efectos de ésta.[13]

Sistemas Registrales en el Derecho Comparado

Cuando se habla de sistemas registrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos que en estos puede tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino también en lo concerniente a la protección de los terceros.[14] Incluso se podría hablar de si la inscripción es obligatoria o no.

O sea, un sistema registral está constituido por un conjunto de reglas, principios de Derecho Registral, relacionados entre sí, formando un todo orgánico, un cuerpo único con finalidad u objetivos específicos y con jurisdicción dentro del ámbito nacional de un Estado, independientemente de que cada uno de los registros en un país, tengan una competencia territorial determinada por la ley.

Según Sanz Fernández "Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".[15] 

Sin embargo, a pesar de lo positivo que es contar con un sistema registral confiable, actualmente existen países donde falta un sistema fiable de publicidad inmobiliaria, y por ello los adquirentes de fincas han recurrido a un sistema alternativo: contratar una póliza de seguro que les garantice el resarcimiento en caso de perder el inmueble adquirido por reclamación de un tercero de mejor derecho, o bien de aparecer gravámenes ocultos o cualquier otra disminución imprevisible de la integridad del derecho sobre la finca. El seguro cubre las pérdidas por aquellos vicios y defectos del título del transmitente que, descubiertos luego de la operación de compra, préstamo hipotecario, etc., ya existían antes.[16]

B.1) Clasificaciones.

En torno a la clasificación de los sistemas registrales existe diversidad de criterios debido a la forma en que se aprecian las características de los diferentes sistemas, al momento en que estos se conformaron, al desarrollo que han alcanzado, a los seguidores con que cuentan, en fin, a una serie de elementos que poseen los diferentes sistemas registrales, que son analizados desde diferentes puntos de vista y es por ello que no hay uniformidad al respecto.

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados. Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia). Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas francés, australiano, alemán y suizo. Roca Sastre sin embargo, aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no registrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios registrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.[17] Atilio Cornejo por su parte habla de tres sistemas registrales inmobiliarios generales, el francés, el alemán y el australiano o Torrens.[18]

Las autoras del presente trabajo son del criterio de que aunque los criterios son divergentes entre los estudiosos del tema, lo cierto es que unos y otros son recurrentes para varios autores. Sin embargo ellas consideran que no conduce a nada hacer de los sistemas registrales un numerus clausus obligado, que no conduce a ningún camino, pues cada uno en su momento fue o es un buen punto de mira a tener en cuenta siempre que una investigación pretenda acercarse al tema

No obstante en esta oportunidad las autoras se referirán al sistema francés, al alemán, al australiano, al español y por último al que impera en Cuba.

B.2) El sistema francés.

La evolución del sistema registral francés es contradictoria, plagada de vueltas y replanteamientos, como la propia historia de Francia. El sistema de publicidad inmobiliaria en Francia fue introducido por la Revolución Francesa de 1789 que puso en vigor el Código Hipotecario de 1795 que estaba plagado de innovaciones que favorecían el desarrollo de la disciplina como fue la inscripción de todas las hipotecas y de las mutaciones sobre el dominio. Además fortaleció el derecho de los acreedores hipotecarios. Estos avances que se consolidaron con la Ley 11 de 1798 de fuerte influencia germana, y fueron desdibujados posteriormente por el Código Napoleónico de 1804, que reinstaló una serie de limitaciones que ya habían sido rebasadas en cuanto a las trasmisiones del dominio y la inscripción de las hipotecas. Los revolucionarios se habían convertido en conservadores.

El Registro en Francia quedó establecido definitivamente por la Ley de 25 de marzo de 1855.[19]El objeto de ella era organizar la publicidad de los actos ínter vivos de enajenación o constitución de derechos susceptibles de hipoteca. [20]

Con posterioridad sucesivas reformas[21]fueron introduciendo paulatinamente cambios hasta que la reforma sustancial de 1955-1959 sentó las bases que permitieron definir las características fundamentales del sistema registral francés actual.

Podemos clasificar al sistema francés como un sistema de transcripción (ahora denominada publicación ya que no se transcribe materialmente); de folio personal, y de eficacia negativa del asiento, es decir, de inoponibilidad del documento no registrado frente al que tuvo acceso al Registro.

A. Organización. Aunque el Registro francés se denomina «de transcripción» sin embargo, y desde 1921, los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el conservador de hipotecas (Registrador) se limita a formar volúmenes con los documentos presentados, que encuaderna cuando hay número suficiente, acción que el Decreto de 1959 denomina "publicación".[22]

Señala Lacruz Verdejo que para la más rápida consulta de los libros (y, por tanto, averiguación de los datos deseados) la nueva legislación ha establecido un triple fichero, por personas, por fincas urbanas y uno parcelario en las zonas con catastro revisado, que alcanza a fincas rústicas y urbanas, que no son libros del Registro ni tiene valor jurídico propio (de modo que los errores de las fichas perjudican a quien las consulta), pero de evidente valor práctico, hasta el punto de constituir la pieza maestra del sistema.[23]

El fichero personal contiene una ficha por cada uno de los propietarios o titulares de derechos reales limitados transcritos en el Registro: en la ficha se mencionan todos los inmuebles poseídos por cada titular, con sus características -en relación con el Catastro-, y asimismo los derechos reales limitados. El fichero paralelo se compone de fichas llamadas parcelarias y de fichas especiales para los inmuebles urbanos. Las primeras -una por finca, urbana o rural- están en íntima relación con el Catastro: sólo se crean en las regiones donde este ha sido renovado. En la ficha especial por fincas de cada inmueble urbano se consignarán todas sus características jurídicas, y así tanto la propiedad como las limitaciones que lo gravan.[24]

B. Actos inscribibles. Según asevera Lacruz Verdejo actualmente el Registro francés recibe prácticamente todos los actos relativos a modificaciones importantes de los derechos sobre las cosas: contratos ínter vivos, donaciones, herencias, y también actos administrativos, sentencias, demandas (para advertir de su existencia y preservar el eventual derecho del demandante), embargos (ídem), etc. Recibe, incluso, algunos derechos personales de larga duración.[25]

C. Tracto. Obligatoriedad. Antes de 1955, los documentos ingresaban en el Registro con entera independencia de los ya contenidos en él. [26]

La transcripción es, en cierto modo, obligatoria, sobre todo para los notarios, procuradores, autoridades administrativas, etc., quienes están obligados a pedir en determinados plazos e independientemente de la voluntad de las partes la transcripción de los actos o las decisiones judiciales sometidos a publicidad en que intervengan. Las partes mismas, aparte la consecuencia de la inoponibilidad de lo no transcrito, se exponen a una acción de resarcimiento de daños en algunos casos, y a la inadmisión de la demanda ejercitando acción sobre derechos sometidos a publicidad, si no la publican.[27]

D. Eficacia. La transcripción no hace bueno para el adquirente, el acto transcrito: la única seguridad que le proporciona es la de que los actos de su transmitente no transcritos no podrán serle opuestos. El Registro francés no garantiza positivamente, mediante una afirmación expresa en los libros, que el tradens sea dueño, sino negativamente, por la mera falta de un asiento de enajenación o gravamen otorgados por el tradens, que no ha vendido a otro, hipotecado, etc.[28]

Señala atinadamente Lacruz Verdejo que la eficacia de la publicidad se centra, pues, sobre los contratos no transcritos. Es decir, se protege la confianza en una apariencia de tipo negativo: es el hecho de no existir transcrita en el Registro ninguna enajenación del transmitente, lo que hace pensar que éste conserva todavía su derecho. Si en realidad ha habido una enajenación, pero el adquirente no ha hecho transcribir el contrato, con ello ha creado una falsa apariencia de continuación de la titularidad en el transmitente que da derecho al segundo adquirente a, transcribiendo su contrato adquisitivo, anteponer su derecho al de quien adquirió en primer lugar y descuidó la constatación registral.[29]

Se puede resumir entonces como características del Sistema Registral francés las siguientes:

a) El registro francés es un registro de actos y no de derechos.

b) La inscripción es obligatoria.

c) La inscripción se realiza exigiendo de manera formal el tracto sucesivo.

d) El registrador no califica la validez de los títulos, sino su aspecto formal y sus condiciones técnicas.

e) Es un registro de folio personal y no real (son los mismos documentos los que conforman el expediente del inmueble y se trabaja con ficheros personales, parcelarios e inmobiliarios).

f) La inscripción no es nunca constitutiva (el tercero queda protegido por la obligación de inscribir bajo penas de multas).

g) Su técnica es la de transcripción (desde 1959 llamada publicación), aunque la informatización de los ficheros, amén de las reformas de 1955, 1959 y 1975, acerca este tipo de registro en efectividad a los denominados de inscripción.

B.3) El sistema alemán.

El Registro alemán sigue el sistema de folio real, ordenándose por fincas respecto de cada una de ellas da cuenta del propietario y de los titulares de derechos reales limitados.

En principio, cada finca posee su propia hoja. Esta hoja es un cuaderno destinado a recibir las relaciones reales (no las obligacionales) que tienen por objeto la finca; consta de doce páginas; lo encabezan los datos que permiten identificar el inmueble y siguen luego tres secciones destinadas, la primera a las relaciones de propiedad; la segunda a las cargas y limitaciones en general, y la tercera a las hipotecas y gravámenes pecuniarios semejantes.[30]

Los cambios reales por negocio jurídico ínter vivos se perfeccionan en Alemania mediante la inscripción en el Registro. La inscripción constituye, entonces, una parte del proceso transmisivo o constitutivo de los derechos reales: sin ella, no hay transmisión o constitución. Los cambios reales no negociales o los mortis causa se producen sin necesidad de inscripción.[31]

Lo característico del Registro alemán en opinión de Lacruz Verdejo es que garantiza sus manifestaciones: el que adquiere de quien aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, y se hace dueño, a su vez, aunque el dato que publica el folio sea erróneo.[32]

Claro que en Alemania la inscripción coincide casi siempre con la realidad, esto se debe al modo de adquirir los derechos reales mediante acuerdo abstracto e inscripción.[33]

Al decir de Lacruz Verdejo, la inscripción, en el Derecho alemán, no refleja la causa del cambio real, y se limita a señalar el hecho de haberse verificado. El folio de cada finca viene a ser una especie de «cuenta corriente» de la misma, donde se consignan, en un lugar, los sucesivos propietarios que va teniendo, y de los cuales necesariamente cada uno ha de derivar su derecho del anterior (salvo el caso de adquisición originaria, raro); en otros lugares, y en la misma forma abstracta, se anotan los gravámenes y su extinción.[34]

Como en Alemania la inscripción en el Registro es un requisito integrante de la transmisión de la propiedad, el conocimiento de las relaciones obligacionales anteriores a dicha transmisión no supone mala fe. [35]

En resumen se puede apuntar que los países que practicaron el derecho germánico fueron en rigor los primeros en desarrollar la publicidad registral y en adoptar como organización en los libros de inscripción el folio real, que no es más que reservar una página particular de los libros para el historial de cada inmueble o finca, método adoptado por el sistema español antecedente del nuestro. Después de un lento avance en el perfeccionamiento de su sistema que duró varios años e incluyó la promulgación de varias legislaciones, la Ley Prusiana de 1872, el Código Civil de 1896 y las Ordenanzas registrales de 1900 definieron las características fundamentales del sistema registral alemán:

a) El registro se encuentra desde el punto de vista técnico, bajo la salvaguarda de un magistrado judicial (juez inmobiliario), a fin de establecer un riguroso control de la legalidad.

b) Es un sistema de folio real.

c) La inscripción tiene un carácter constitutivo.

d) Se respeta el principio del tracto sucesivo.

e) El funcionario a cargo (el juez inmobiliario) califica los títulos en cuanto a su validez legal.

En el sistema alemán a diferencia de otros, el registrador es un juez inmobiliario, funcionario del sistema judicial. Se practica como ya dijimos el folio particular de la finca o real, que significa que cada inmueble y sus sucesivas trasmisiones tienen un número inicial de finca que no se pierde a menos que se cancele o se produzcan modificaciones que la hagan desaparecer, y la inscripción es constitutiva, lo que significa que toda transmisión del dominio o declaración del derechos es nula si no consta su inscripción en los registros públicos.

En el derecho alemán nace un nuevo modo constitutivo, aplicable a los inmuebles, en el cual se reemplaza la entrega de la cosa por la inscripción en el registro. Puede decirse que en lugar de tradición real, tenemos allí tradición inscriptoria, de carácter constitutivo, que produce el cambio de titularidad en virtud del asiento registral.[36]

En este sistema la entrega material de la cosa se mantiene solo como una obligación de dar, cuyo fin es permitir que el nuevo dueño haga efectivo el ejercicio de su derecho de propiedad, que se ha adquirido en el momento en el cual se efectuó a su favor el cambio de titularidad registral.

B.4) Sistema australiano.

El Sistema Australiano o de Torrens, es uno de los más conocidos sistemas de registro. Fue introducido en 1857 en Australia por el británico Robert Richard Torrens, y adoptado después en Inglaterra, Nueva Zelanda y algunas regiones de Canadá y Estados Unidos.[37]

El sistema se adoptó, con variantes, en la legislación de los seis Estados australianos, pero no opera en exclusiva. Al lado de él ocupa todavía algún lugar el antiguo sistema de transmisión mediante contrato de enajenación (deed del vendedor en favor del comprador) e inscripción que declara la mutación real ya sucedida; sistema que en 1852 llegó a Nueva Gales del Sur procedente de Irlanda.[38]

Cuando fue instaurado, en Australia existían dos tipos de propiedad: el de quienes tenían un derecho que provenía de la Corona, y que suponía por ello una situación inatacable, y el de quienes habían adquirido de otra persona por testamento, sucesión intestada, compraventa, donación y otros supuestos. Esta segunda propiedad era más insegura, pues podían darse casos en los que el bien transmitido no perteneciera al transmitente, supuestos de cargas ocultas, etc. Torrens pretendió con su sistema que toda propiedad tuviera una misma protección.[39]

Por ello el sistema para que una finca o propiedad inmueble pueda ser inscrita exige una minuciosa comprobación de todos y cada uno de sus datos, que constarán en el Registro acompañados de un plano, de todo lo cual se da además una copia al titular. La transmisión de la propiedad será perfecta si el título que el transmitente presenta al adquirente coincide en todo con el que se encuentra registrado.

El elemento fundamental de este sistema pasa por la matriculación del inmueble que es el requisito fundamental para que el inmueble quede incorporado al sistema. Esto significa que en un determinado lugar pueden coexistir un sistema Torrens, aplicable a las propiedades que han sido matriculadas con un sistema distinto aplicable a las que aún no lo fueron.[40]

La inmatriculación se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado análisis de los títulos correspondientes a esa propiedad, así como también de la configuración física del bien, es decir que el análisis es jurídico y topográfico. Si no se encuentra objeción, y previa posibilidad de que los terceros formulen oposición al pedido de inmatriculación, el registro dicta una resolución disponiéndola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de título. Éste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral, y el duplicado es entregado al propietario del inmueble inmatriculado y constituye su título de propiedad.[41]

Señala atinadamente Atilio Cornejo que para transferir el dominio de un inmueble ya incorporado al sistema, o sea, ya inmatriculado se presenta en el registro el acto causal y el certificado de título. El registro efectúa un detenido análisis de ambos elementos y, si no encuentra objeción que formular, procede a inscribir la transferencia mediante el siguiente procedimiento: confecciona en original y duplicado un nuevo certificado con la modificación operada por la nueva transferencia y anula el anterior. En cada transferencia se entiende que el dominio vuelve al Estado y es éste quien lo transfiere al adquirente. Cualquier error que produzca un perjuicio a un tercero, se subsana por intermedio de una indemnización, a cuyo fin existe un completo sistema de seguros. [42]

Resumiendo entonces las características de este sistema podríamos mencionar las siguientes:

• Es obligatorio para transmisiones de tierras no inscritas y facultativo para los actos derivado de predios inscritos.

• Es un sistema real, pues toma al inmueble como unidad de registración.

• La inscripción es, además de constitutiva, convalidante, puesto que purga al título de cualquier nulidad al entenderse que, en cada transferencia, la cosa vuelve al Estado.

• Su inscripción, requiere que conjuntamente con el título y antecedentes legales del mismo, el propietario debe presentar un plano con ubicación, linderos, etc.

• La inscripción es garantizada con un fondo de seguro por el estado, formado por el pago de las tasas, lo cual cubre no solo los errores registrales, sino también la insolvencia del perseguido por una reinvindicación.

• Al inscribir emite un certificado el cual puede ser endosado, suprimiendo la escritura para transmitir el derecho de propiedad.

• La publicidad es amplia en este sistema, ya que el certificado extendido hace fe de su contenido y prueba que la persona que aparece como titular es él efectivamente.

• La publicidad se halla limitada solo a las partes interesadas.

B.5) Sistema español.

El ordenamiento hipotecario español es desde el punto de vista teórico, el que con más profundidad se ha dedicado a estudiar el sistema registral del folio real, que sin llegar a ser perfecto brinda bastantes ventajas y garantías al tráfico jurídico, es por demás, el tronco común del nuestro y el punto de mira para nuestras modificaciones, de ahí la importancia de su análisis. A continuación se analizará de manera sintética este sistema.

El 8 de febrero de 1861 después de muchos esfuerzos[43]nace la primera Ley Hipotecaria Española en la modernidad, la cual ha sido modificada para adecuarla a los cambios socioeconómicos, así como por la integración del país a la comunidad europea.

Su concepción estuvo basada en la mezcla de los principios de los sistemas germanos y romanistas del registro, constituyendo una revolución en la concepción sobre la inscripción de los derechos reales, las hipotecas y la transmisión del dominio. En su articulado quedaron definidas las características que acompañan el ordenamiento hipotecario español hasta nuestros días que fueron los siguientes:

1. Establece un registro de fincas y no un simple registro de propietarios o títulos abriendo un folio real para cada finca.

2. Se consagran los principios de publicidad de los registros y de especialidad en los derechos reales, ordenando que los actos no inscritos no surten efectos frente a terceros.

3. Se instaura el principio de legalidad que incluye el de la calificación que expresa que solo si el funcionario que califica el título está convencido de la legalidad del mismo, procede la inscripción.

4. Se introduce el principio de prioridad que determina el rango u orden de preferencia entre los derechos reales inscritos.

5. La inscripción no era constitutiva ni obligatoria, sino voluntaria, solo regulada por los efectos de inoponibilidad frente a terceros.

Estos son, unidos a los de especialidad, legitimidad y tracto sucesivo los principios clásicos del funcionamiento de los registros. Las posteriores legislaciones y reformas como la de 1869, 1909 y 1946 retomaron los pronunciamientos de la derogada y le adicionaron aspectos o rectificaron fallos que esta presentó. El reglamento de la Ley ha sido modificado desde 1861 en varias ocasiones.

Lacruz Verdejo apunta 3 características que a su juicio presenta el sistema registral español:

• a) "De Registro de documentos, pues a él se llevan documentos otorgados fuera de dicha oficina: escrituras notariales, sentencias o mandamientos judiciales, etc.

• b) De inscripción, pues el documento presentado, en principio, no se queda en el Registro: por ejemplo, de una escritura de venta se extraen los datos esenciales para que quede constancia, en el folio de la finca, de la operación y de cuantas condiciones de la misma afectan a la titularidad del inmueble, devolviéndose el documento al presentante.

• c) De folio real, pues los asientos referentes a cada finca se practican consecutivamente en un mismo «folio» o conjunto de hojas, lo que permite ver, consultando únicamente ese «folio», la entera situación de la finca según el Registro." [44]

Se podría decir además dentro de sus características que:

1. Es un sistema flexible. La inscripción es voluntaria, pero las ventajas que ofrece la inscripción hacen que cerca del 90% de la propiedad y demás derecho reales figuren inscritos.

2. Es un sistema jurídicamente seguro, en cuanto:

a) El acceso al Registro de los derechos se produce previo examen jurídico del documento por el Registrador.

b) Da la máxima protección al que inscribe. Ningún título jurídico que no figure en el Registro puede ser empleado para destruir o menoscabar un derecho inscrito.

3. Es un sistema económicamente eficiente, en cuanto:

a) Se autofinancia con unos derechos cuyo importe fija el Estado.

b) Tales derechos son satisfechos por el propio usuario del Registro, por lo que no gravan el presupuesto estatal. [45]

B.6) Sistema Registral Inmobiliario en Cuba.

La introducción de la publicidad inmobiliaria en Cuba está indisolublemente ligada al surgimiento, evolución y desarrollo de la publicidad inmobiliaria en España, de ahí que nuestros sistemas registrales sean muy parecidos, tanto como padres e hijos, aunque por supuesto con características propias y distintivas. Por tanto la influencia en Cuba de la legislación española por su condición de colonia de aquella es evidente, muestra de ello es que las dos leyes hipotecarias[46]promulgadas en España, fueron posteriormente aplicadas en nuestro país.

El Código Civil de 1889 por su parte marcó una nueva etapa en la evolución del sistema registral español con influencia para sus colonias. En definitiva, el nuevo cuerpo legal no incluyó dentro de su texto el Derecho Registral, sino escasas normas, las que se dedicaron a la hipoteca, donde se introdujo como novedad importante la exigencia de la inscripción como elemento constitutivo del mencionado derecho real.

La Ley Hipotecaria de Ultramar de 1893, cuyos preceptos aún continúan vigentes por no haber sido derogada, procuró armonizar los textos de la ley registral con los del Código Civil.

Sin embargo, pese a las leyes hipotecarias, las reformas producidas y todas las innovaciones que en materia registral contenía el viejo Código Civil español se considera que los resultados fueron insuficientes y en algunos casos conllevaron al desorden que crearon desinterés por el Registro, de tal manera que la propiedad inmobiliaria no se encontraba inscripta y en muchas oportunidades se dejaban de efectuar las anotaciones de los sucesivos cambios de titularidad, incluso respecto a inmuebles que habían sido matriculados. Existiendo un divorcio entre la práctica jurídica y el sistema registral. [47]

El primero de Enero de 1959, con el triunfo de la Revolución cubana, se estableció un nuevo marco de relaciones jurídicas, con un importante impacto en el sistema de publicidad registral. La propiedad estatal estuvo determinada, en lo fundamental, por la aplicación de leyes y otras disposiciones que dieron lugar a la nacionalización y confiscación de los bienes, que posibilitaron la recuperación de las riquezas del país.[48]

La Ley de Reforma Urbana, de 14 de Octubre de 1960, nacionalizó las viviendas arrendadas y entregó la propiedad de las mismas a sus moradores, mediante un contrato de compraventa con reserva de dominio. Esta Ley dispuso también la creación de una sección de la propiedad urbana en los Registros de la Propiedad para la inscripción de los títulos otorgados sobre la vivienda, aunque esta Sección tampoco tuvo un funcionamiento eficaz. [49]

En Cuba con el triunfo de la Revolución se proscribe la constitución de hipoteca u otro gravamen sobre bienes inmuebles tanto rústicos como urbanos, preceptos recogidos en las mencionadas leyes de Reforma Agraria, de 17 de mayo de 1959 y de Reforma Urbana.

En los años sesenta, los Registros de la Propiedad comenzaron a perder importancia práctica y la publicidad registral pretendió ser sustituida por una publicidad de tipo administrativa a partir de la concepción de que los bienes inmuebles debían ser controlados por los organismos vinculados administrativamente a su uso o disposición. [50]

La Ley No.48, de 1984, primera Ley General de la Vivienda, reguló la creación de un Registro de la Propiedad de la Vivienda. Luego la Ley No.65, de 1988, segunda Ley General de la Vivienda, dispuso la creación de un Registro de la Propiedad de la Vivienda y Solares Yermos, sin embargo estos registros no llegaron a funcionar.

Como puede apreciarse la voluntad estatal encaminada a sustituir la publicidad registral inmobiliaria por una publicidad administrativa alcanzó solo una relativa efectividad práctica. En la última etapa las disposiciones de la Ley Hipotecaria de 1893 prácticamente dejaron de ser aplicadas. Los Registros de la Propiedad en materia de viviendas fueron inoperantes.

No sería hasta la promulgación del Decreto-Ley No. 185, de fecha 28 de mayo de 1998, modificativo de la Ley General de la Vivienda y con el advenimiento de un aumento considerable de la inversión extranjera, que se iniciaría por el Ministerio de Justicia, encargado nuevamente de esta actividad, el rescate del sistema registral tradicional, empeño este que ha encontrado en su camino todos los obstáculos surgidos como consecuencia de las situaciones anteriormente narradas, tales como pérdida notoria de la cultura registral inmobiliaria, diversidad de títulos domínicos sustantivamente imperfectos, e interrupción abismal del tracto sucesivo.

Después se dictaron un conjunto de normas que reglamentan las disposiciones del Decreto-Ley No.185, y que pretenden además armonizar las mismas con las normas de la LHE de 1893, y su Reglamento, que no han sido modificados o derogadas por la legislación revolucionaria.

En cumplimiento de las funciones que han sido atribuidas el Ministerio de Justicia ha llevado a cabo una ardua tarea encaminada a la creación de las condiciones materiales indispensables para el funcionamiento de los Registros. Se organiza así por todo el territorio cubano el Registro de la Propiedad, con dependencias territoriales, subordinadas directamente al MINJUS. Por ello no han sido pocas las regulaciones normativas que se han puesto en vigor para tratar de logra el rescate del Registro de la Propiedad.

Al momento de la realización de esta investigación se encuentra vigente la Resolución No. 114 de 29 de junio de 2007 del MINJUS a los fines de disponer la inscripción, en el Registro de la Propiedad, de las nuevas viviendas que se construyan, tanto por el Estado como por esfuerzo propio de la población, e impulsar la inscripción de los inmuebles estatales, así como perfeccionar las normas y procedimientos regulados anteriormente.

La Resolución No.50 de fecha 23 de Febrero de 2009, dictada por el INV, también vigente en la actualidad ha sido otro paso de avance en el actuar del Registro ya que establece el procedimiento para el perfeccionamiento de los títulos y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En nuestro país el Registrador de la Propiedad es un profesional del Derecho que se encuentra al frente de una oficina, cuya función fundamental constituye, publicar los derechos que pesan sobre los inmuebles inscritos, previa calificación de los títulos, para dotarlos del reconocimiento del Estado. Lo que el Registrador publica se presume exacto y las personas confían en lo que el registro publica, ello convierte al Registrador en un fedatario y un funcionario que hay que verlo en el doble carácter de profesional del derecho y funcionario público, que a través de su función, señala el camino para lograr la sustantividad más perfecta de los títulos inmobiliarios.