Los sistemas registrales inmobiliarios. Una mirada a la luz del Siglo XXI (página 2)

La inscripción de los títulos en el Registro de la Propiedad tiene efectos declarativos, aunque al mismo tiempo la inscripción es de carácter obligatorio, lo cual indica que aunque el derecho, acto, o negocio jurídico exista independientemente de su inscripción (efectos declarativos) la ley impone, un deber, cuyo incumplimiento no ejerce efecto alguno sobre el nacimiento, ni la eficacia del acto en cuestión, sino otras consecuencias jurídicas que se derivan del incumplimiento de la obligación en cuestión.

El Registrador califica los títulos que se le presenten para ser registrados, denegando o suspendiendo dicha solicitud según sea el caso. En caso de admitirlos, inscribe dichos títulos en el tomo y folio correspondiente del Libro de Inscripciones. Cuando es requerido, también es el encargado de publicar los derechos que pesan sobre los inmuebles inscriptos en el registro.

El Registro de la Propiedad en nuestro país, es una oficina administrativa constituida fundamentalmente por un archivo formado por libros, en los cuales se almacenan las informaciones relativas a la propiedad inmobiliaria y a los derechos reales que están relacionados con ella. La función de la oficina registral es exclusiva y excluyente. Exclusiva porque el registro tiene carácter territorial y sólo en el registro al que corresponde la finca puede ser inscripta la misma. Es excluyente, porque la función del registrador excluye la de los demás funcionarios administrativos de la demarcación, incluyendo al Notario, sólo él está facultado por la Ley para realizar la función registral.

Conclusiones

Con el presente trabajo las autoras llegan a la conclusión de que el Registro inmobiliario independiente del sistema registral al que pertenezca, se halla destinado a la publicidad, pero precisamente a una publicidad que excede de la mera información, hasta llegar, en casos, a dar por buena y existente, para el adquirente que invoca la protección del Registro, la apariencia registral, que se le garantiza con preterición de la realidad jurídica hasta entonces vigente. Siendo así, en todos los sistemas registrales analizados, incluido el nuestro, la publicidad de las relaciones jurídicas inmobiliarias logra su triple finalidad: la jurídica, garantizando la titularidad de los derechos; la económica, ofreciendo una base segura al crédito; y la social, evitando litigios que dificultarían la convivencia pacífica.La experiencia ha puesto de manifiesto que la mejor forma de publicidad es la que deriva de la existencia de un Registro oficial donde se constatan las relaciones jurídicas que han de ser tomadas en consideración por toda la comunidad. La efectividad del Registro en orden a conseguir aquella triple finalidad dependerá entonces del sistema registral al que pertenezca, pero sobre todo, a la eficacia que el ordenamiento jurídico atribuya a los pronunciamientos del Registro.

Bibliografía

Doctrina:

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• Díez-Picazo, Luis y Antonio Gullón, Sistema de Derecho Civil (Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario Registral), vol. III, Editorial TECNOS, Madrid, 1997.

• Lacruz Verdejo, José Luis, et al., Elementos de Derecho Civil. III Bis. Derecho Inmobiliario Registral, revisada y puesta al día por Jesús Delgado Echevarría y Joaquín Rams Albesa, Editorial Dykinson, Madrid, 2001.

• Moreno Quesada, Bernardo, et al., Elementos de Derecho Civil III. Derechos Reales y Registral Inmobiliario, Editorial TIRANT LO BLANCH, Valencia, 1999.

• Valdés Díaz, Caridad, et al., Derecho Civil. Parte General, Editorial Félix Varela, La Habana, 2006.

Artículos consultados en Internet

• "Sistema Torrens." Microsoft® Encarta® 2009 [DVD]. Microsoft Corporation, 2008.

• "Apuntes para el curso de Derecho Registral" en http://www.monografias.com/trabajos30/derecho-registral/derecho-registral.shtml. consultado el 12 de enero de 2011.

• "Sistema Registral Inmobiliario en Cuba", en http://www.eumed.net/libros/2009d/626/sistema-registral-inmobiliario-en-cuba.htm consultado el 3 de enero de 2011.

• "Sistema Registral" en http:// www.hispatecno.net/97000/sistema-registral-inmobiliario, consultado el 3 de enero de 2011.

• "Sistemas y principios registrales" en: http://www.sabetodo.com/contenidos/epyakappyeuyquokni.php., consultado el 10 de enero de 2011.

• "Sistema Registral español" en http:// www.anoreg.org.br/index.php. consultado el 3 de enero de 2011.

Autoras:

Lic. Sissy Sánchez Guevara

Lic. Ana María Pereda Mirabal

Departamento de Derecho

Universidad de Pinar del Río

-2011-

[1] Vid. Valdés Díaz, Caridad, et al., Derecho Civil. Parte General, Editorial Félix Varela, La Habana, 2006, p.316.

[2] Idem, pp.317 y 318.

[3] Ibídem, p.315.

[4] Vid. Atilio Cornejo, Américo, Derecho Registral, Editorial Astrea, Argentina, s.f, pp. 1 y 2, consultado en formato digital. Las autoras del presente trabajo apuntan que los efectos que puede generar la publicidad pueden ser declarativos o constitutivos. En el primer caso la inscripción efectuada en el Registro no es la que determina el nacimiento del derecho, acto o negocio jurídico, sino que estos existen con independencia de la inscripción registral y por consiguiente genera consecuencias jurídicas frente a terceros, erga omnes. Vgr., la permuta, la compraventa de bienes inmuebles, la donación de bienes, etc. Sin embargo cuando la existencia del derecho o del negocio o acto jurídico depende de la inscripción en el Registro, constituyendo esta un elemento esencial para que se configure, se está en presencia de los efectos constitutivos de la inscripción registral. Vgr. la hipoteca.

[5] Originariamente, los Registros lo han sido de fincas. Mas la evolución de la técnica ha producido una suerte de bienes muebles que reúnen la doble cualidad de ser muy valiosos y fácilmente identificables. Bienes que antes no existían ni pudo imaginar el jurista: automóviles, aeronaves, máquinas voluminosas pero desplazables… Únase a esto el valor creciente de los llamados «bienes inmateriales». Unos y otros bienes suelen ser objeto de registro, que unas veces tiene carácter estrictamente administrativo y otras (el caso de la llamada «propiedad industrial») un marcado aspecto jurídico, al ser constituyente de la titularidad. Se ha llegado a proponer la registrabilidad como criterio de distinción entre las cosas, que ocuparía el lugar de la antigua antítesis mueble-inmueble. (Vid. Lacruz Verdejo, José Luis, et al., Elementos de Derecho Civil. III Bis. Derecho Inmobiliario Registral, revisada y puesta al día por Jesús Delgado Echevarría y Joaquín Rams Albesa, Editorial Dykinson, Madrid, 2001, p.4)

[6] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.3.

[7] Idem, p.6

[8] Ibídem, p.8

[9] Vid. Triso Clemente Díaz, cit pos, Valdés Díaz, C., et al., Derecho Civil…, pp.317 y 318.

[10] Idem, p.318

[11] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.13.

[12] Idem.

[13] Vid. Valdés Díaz, C., et al., Derecho Civil…, cit., p. 318.

[14] Vid. Atilio Cornejo, A., Derecho…, cit., p. 17.

[15] “Sistemas y principios registrales” en: http: //www.sabetodo.com/contenidos/epyakappyeuyquokni.php-, consultado el 10 de enero de 2011.

[16] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…,cit., pp.9 y 10.

[17] “Sistemas y principios registrales” en: http: //www.sabetodo.com/contenidos/epyakappyeuyquokni.php-, consultado el 10 de enero de 2011.

[18] Vid. Atilio Cornejo, A., Derecho…, cit., p. 17.

[19] La ley que estableció definitivamente el Registro, de 25 marzo 1855, se promulgó con cierto apresuramiento, bajo la presión de las concordes reclamaciones de la doctrina V de la práctica de los negocios, y con el fin específico de organizar el Credit foncier. Dicha ley comprendía un cierto número de disposiciones tomadas de un proyecto de conjunto más amplio, cuya refundición hubiera llevado un tiempo considerable, y se publicaba con la intención de completarla más adelante. Con anterioridad a la ley del 55, desde la época revolucionaria venían registrándose las hipotecas: a partir de 1804 regula su publicidad el Código de Napoleón. (Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.15).

[20] Esta Ley concebía el Registro como un simple depósito de copias de contratos: el adquirente cumplía con transcribir el suyo, y no se le exigía justificación alguna de la titularidad de su transmitente ni de la validez, del acto mismo. La transcripción estaba dirigida a proteger al adquirente contra el fraude de su causante, garantizándole que este no había enajenado ni gravado con anterioridad el inmueble que le transmitía, hipotecaba, etc. (Idem, pp.15 y 16).

[21] Una ley de 1935, técnicamente muy defectuosa, extendió la transcripción a las adquisiciones mortis causa, sin variar las directrices fundamentales del régimen. Poco después, el DL. 17 junio 1938 admite al Registro con efectos hipotecarios los mandamientos judiciales de embargo. Actualmente rigen la transcripción el Decreto-ley de 4 enero 1955 y el Decreto 14 de octubre de ese mismo año, junto con diversas disposiciones complementarias, que fueron revisadas por Decreto de 7 enero 1959 en el que se deja de hablar de transcripción para hablar de publicación. (Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.16).

[22] Los documentos llegan al Registro en doble ejemplar: allí retiene uno el Registrador y restituye el otro al presentante con mención de la presentación y del tomo en que queda encuadernado. (Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.16).

[23] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.16.

[24] El Registro depende del Ministerio de Hacienda (no del de Justicia, como en España y Cuba por ejemplo), y es llevado por unos funcionarios de dicho Ministerio que, desde principios del siglo XIX (y entonces con razón), se llaman “conservadores de hipotecas”. (Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.16).

[25] Idem.

[26] O sea, que si Primus vende la finca a Secundas, depositándose la escritura, y luego fraudulentamente la vende a Tertius (que no ha consultado el Registro), no había inconveniente en registrar el documento en favor de Tertius, aunque no pudiera surtir ningún efecto por hallarse consignada en los libros la venta anterior. Hoy se exige, para inscribir, que el transmitente tenga a su vez inscrito su derecho: el llamado «tracto sucesivo». Por tanto, en el ejemplo anterior, no se admitiría la escritura de Tertius, porque Primus ya no figuraba en los libros como dueño de la finca, al haber inscrito Secundus su adquisición. En general, es preciso que cada inscripción derive de una anterior, formándose, para cada finca o derecho una cadena de inscripciones sin solución alguna de continuidad. (Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.17).

[27] Idem.

[28] La condición de titular y, en general, la legitimación del enajenante, han de ser investigadas por el accipiens. Ello es así aun cuando conste en el Registro el negocio de adquisición del tradens, que no por figurar en los libros adquiere mayor validez de la que antes tuviera (salvo frente a una enajenación anterior no inscrita). El Registro francés, en suma, no está dirigido a hacer valer como exactos sus asientos, sino a hacer que no existan, frente a las transcritas, las enajenaciones que no aparecen en él. (Ibídem.)

[29] Ibídem, p.18.

[30] Ibídem.

[31] Vgr., por ejemplo, la sucesión hereditaria, la usucapión (con todo, la usucapión contra el Registro resulta difícil) o la accesión. En tales casos la inscripción manifiesta una titularidad configurada con independencia del Registro. Pero siempre es indispensable, para disponer de la finca o derecho, que éstos se hallen inscritos a favor del disponente (tracto sucesivo), lo cual obliga a llevar al Registro tocias las adquisiciones. (Ibídem.)

[32] Ibídem, p.19.

[33] “a) Para adquirir la propiedad -como, mutatis mutandis, para cualquier otro cambio real- es preciso que transmitente y adquirente se pongan de acuerdo sobre la transferencia. Recuérdese que las voluntades han de coincidir simplemente en la transmisión o gravamen: no en cuanto a la causa de los mismos (negocio real abstracto). b) Este acuerdo abstracto es, desde luego, opuesto al orden natural de las cosas, en el cual resulta difícil imaginar tal separación entre el negocio (de compraventa, por ejemplo) y lo que parece ser mera consecuencia suya, y no un quid independiente. Pero el alambicamiento técnico del legislador alemán no ha parado ahí, sino que ha pasado a distinguir entre el requisito para la transmisión, de una parte, y, de otra, lo que se inscribe en el Registro. El requisito para la transmisión, esto es, el acuerdo abstracto, no es, en principio, lo que pasa a los libros. c) La inscripción, es el último acto, tanto del proceso formal de modificación del Registro, como de la adquisición del derecho (por negocio jurídico). Con la inscripción se perfecciona la adquisición del derecho, y el nuevo titular librario, séalo o no en la realidad, se pone bajo la protección del Registro.” (Ibídem.)

[34] Ibídem, p.20.

[35] Esta sólo existe cuando se conoce que el derecho en el cual apoya su adquisición el tercero, se halla indebidamente inscrito. Vgr., si Primus permuta su finca con Secundus, y luego la vende a Tertius, que conocía la permuta e inscribe su derecho, sólo la segunda transmisión se ha perfeccionado, y Tertius ha sido en todo momento un adquirente de buena fe, puesto que, al no haberse inscrito la transmisión entre Primus y Secundus, aquél continuó siendo propietario hasta la inscripción a favor de Tertius. No ocurrirá así en el Derecho español, donde la adquisición se consuma antes de inscribir. (Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.20)

[36] Vid. “Apuntes para el curso de Derecho Registral” en http://www.monografias.com/trabajos30/derecho-registral/derecho-registral.shtml, consultado el 12 de enero de 2011.

[37] Vid. "Sistema Torrens." Microsoft® Encarta® 2009 [DVD]. Microsoft Corporation, 2008.

[38] Vid. Lacruz Verdejo, J. L., et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., p.21.

[39] Idem.

[40] Vid. Atilio Cornejo, A., Derecho…, cit., p. 23.

[41] Idem.

[42] Ibídem, p.24.

[43] En el año 1535 en virtud de la Real Pragmática de Carlos I se crea un registro de gravámenes donde se anotarían los censos, las hipotecas, las heredades y los tributos pero no se exigía la inscripción obligatoria de los mismos por el poseedor. Mucho tiempo después, en 1768, en virtud de la Real Pragmática de Carlos III se organizan las contadurías de hipotecas que se crean en todas las cabezas de partidos y que estuvieron vigentes hasta la Ley Hipotecaria de 1861, las cuales fueron bastante eficaces para su nivel de desarrollo. El proyecto de 1851 que a la postre fue un fracaso, tuvo el mérito fundamental de introducir, influenciado por las corrientes registrales europeas y en revisión de ellas mismas, la configuración del registro como un sistema de inscripción, estableció la función calificadora e introdujo lo asientos de anotación preventiva y subinscripción. El fracaso del proyecto no impidió sin embargo, que el tema hipotecario continuara siendo en la España de aquel entonces un tema de primera urgencia. En 1855 fue creada una comisión que tuvo lista para finales de 1858 una Ley de Bases que influyó decisivamente en el texto de la Ley Hipotecaria de 1861.

[44] Vid. Lacruz Verdejo, José Luis, et al., Elementos de Derecho Civil…, cit., pp. 5 y 6.

[45] Vid. “Sistema Registral español” en http:// www.anoreg.org.br/index.php. consultado el 3 de enero de 2011.

[46] En primer lugar, la Ley Hipotecaria Española de 1861, hubo de crear el Registro de la Propiedad. El Real Decreto de 16 de mayo de 1879, dispuso su entrada en vigor a partir del 1ro de enero de 1880, pero ante la imposibilidad de nombrar a los Registradores, se inició en realidad su funcionamiento a partir del 1ro de mayo de 1880, fecha de la cual datan las inscripciones en muchos registros de la isla. La segunda Ley Hipotecaria, que se aplicó en Cuba, fue la de 14 de julio de 1893, que aún de forma parcial se encuentra vigente. Esta norma cumplió el propósito de adecuar las disposiciones de la Ley a las del viejo Código Civil español, que rigió en Cuba hasta 1987 y que dedicaba algunos artículos al Registro de la Propiedad. (Vid. “Sistema registral inmobiliario en Cuba” en http://www.eumed.net/libros/2009d/626/sistema-registral-inmobiliario-en-cuba.htm. Consultada el 3 de enero de 2011.)

[47] Durante la época conocida como República mediatizada, el registro de la propiedad Inmueble no sufrió grandes modificaciones, la Ley Hipotecaria española de 1893 y su Reglamento se mantuvieron casi intactos, únicamente la Ley de 10 de marzo de 1903, que estableció la revisión judicial de las decisiones de los Registradores, la Ley de 2 de marzo de 1922, sobre contratos de refacción agrícola, colonato y molienda de caña, establecedora de la inscripción de estos últimos, al considerarse desde entonces derechos reales, dada su importancia económica en un país eminentemente agrícola, monoproductor y mono-exportador de azúcar de caña, donde dichos contratos constituían buena parte del movimiento económico nacional y el Decreto-Ley No. 882 de 20 de febrero de 1935, que estableció la inscripción del Contrato de Opción, al otorgársele igualmente la categoría de derecho real, repercutieron en la regulación de esta materia en nuestro país.

[48] Tal es el caso de la Primera Ley de Reforma Agraria, de 17 de Mayo de 1959, la Segunda, de 3 de Octubre de 1963, y la Ley de Reforma Urbana 14 de Octubre de 1960.

[49] Vid. “Sistema registral inmobiliario en Cuba” en http://www.eumed.net/libros/2009d/626/sistema-registral-inmobiliario-en-cuba.htm., consultado el 3 de enero de 2011.)

[50] La Ley No.1028, de 1962, encargó al Ministerio de Justicia la realización del traspaso a las empresas y entidades estatales de los inmuebles urbanos que les fueron asignados y mediante la Resolución No.375, de 1975, del Ministro de Justicia se estableció el Registro de Medios Básicos Estatales, con el objetivo de proceder a la declaración de la propiedad estatal socialista. En el año 1965 se promulgó la Ley No.1180, que modificó en varios aspectos la Ley Hipotecaria de 1893, pretendiendo adecuar sus normas a los cambios que vivía el país: encargó al Ministerio de Justicia la organización y el funcionamiento de los Registros de la Propiedad; la división y creación de los Registros; el nombramiento de los Registradores; dispuso los títulos a inscribir; el arancel a aplicar y sustrajo de la competencia de los tribunales las funciones que la Ley Hipotecaria les asignó en cuanto a la atención y supervisión de las oficinas regístrales. La Ley No.79, de 28 de mayo de 1984, atribuyó al Ministerio de la Agricultura la facultad de registrar el fondo de tierras agropecuarias del país y mediante la Resolución No.597, de 27 de Octubre de 1987, se creó el Registro de la Tenencia de la Tierra, aprobándose su Reglamento por la Resolución No. 598/84. (Idem.)