Modelo FisicoMatematico Empirico Para Evaluacion Tierra Urbana en Tegucigalpa Honduras

Conceptualización

El proceso de análisis de valores y costos para bienes inmuebles en aplicaciones de actualización masivas catastrales en una ciudad como Tegucigalpa (que consideramos homogénea a escala de colonias o comunidades a pesar de su topografía), debe tener primordialmente un proceso metodológico aceptable dentro del medio de contribuyentes y autoridades, de la variedad de métodos que existen para estas evaluaciones masivas , tenemos primero el método empírico (el mas antiguo), segundo los modelos matemáticos empíricos, los de regresión lineal, los modelos modernos de econometría geo-econometricos y el de Red Neuronal Arificial, consideramos implementar un método que nos diera las herramientas lógicas necesarias y la sencillez de la calificación de un bien, una comunidad y/o colonia, para esto ubicaríamos nuestros método dentro del campo matemático y el de la experiencia, esta sería la primer etapa , posteriormente se implementaría uno de los modelos más modernos como los geo-econometricos o una red neural artificial, que operan con una base depurada, revisada y actualizada en cantidades, precios y datos estadísticos que será uno de los frutos de este esfuerzo. Estas condiciones son la base para integrar una función más estrecha y confiable dentro de todas las instituciones del país y retomar la gestión de riesgo de la ley Sinagur (medio para legislar las situaciones de catástrofes a nivel institucional y así no ser sorprendidos por la naturaleza)-. Desde un inicio sabíamos que la utilización de un método de evaluación enmarcado dentro de la metodología clásica de Aproximación al Mercado (Marketing Approach), seria nuestro parámetro legal el cual fue revisado por nuestro modelo el cual aserto en un 80% rango aceptable a pesar de que estas herramientas del profesional tasador de bienes inmuebles contempla el principio de valuación: "Inmuebles similares se venderán a precios similares" y se basa en la búsqueda de referenciales comparables o similares al inmueble objeto del avalúo en el mercado inmobiliario.

Hasta aquí no había problemas con el método; el mismo era de fácil comprensión y perfectamente válido. Sin embargo, cuando debido a la escasez o insinceridad de comparables, no era posible obtener una muestra representativa de inmuebles similares, se recurría al proceso de corregir u homologar dichos referenciales, mediante expresiones lógico-matemáticas, a veces empíricas, a fin de "forzar" al dato referencial, para asemejarlo artificialmente al inmueble objeto del avalúo.

El problema, consiste en la presencia de factores de subjetividad en la determinación del valor de un inmueble, causados por los "criterios" empleados por el profesional tasador al aplicar uno o varios factores de corrección a una serie de referenciales, que evidentemente afectan la exactitud del cálculo del valor del bien. El modelo aplicado matemática y físicamente funciono bajo las siguientes consideraciones tomando en cuenta estos conceptos:

1.01-Conocimiento del objeto de análisis.(La base catastral).

1.02-Preparacion de la investigación.(Planeamiento).

1.03-Trabajo de campo. (Colecta de datos).

1.04-Procesamiento y análisis de datos.(análisis exploratorio).

1.05-Interpretacion y explicación de los resultados.(El modelo).

1.06-Evaluacion de la ciudad. (Conclusiones, pronósticos, recomendaciones al futuro y mapas).

Propósito

El propósito de este trabajo, es encontrar una formulación matemática que determine precio de la tierra justo y expresar su cualidad y la cantidad para compararlo con los precios de referencia de mercado a nivel de una colonia o comunidad con caracteres homogéneos y posteriormente modificar racionalmente dicha expresión para analizar el comportamiento de los factores que modifican los precios de mercado.

Tegucigalpa todavía mantiene un comportamiento de variables econométricas uniformes a nivel de la escala de colonias o comunidades patronales homogéneas. Es por esta razón que la precisión actual del modelo ensayado nos da una precisión del 70% como se observa en los gráficos de precios respecto a la calificación de desarrollo. Por razones de tiempo no se ensayo a una escala más detallada como la del barrio o manzana con una mayor información más completa y veras. La concepción de este modelo se considera como un sistema abierto, la disposición de ingresar nuevas variables y ampliar o reducir sus condiciones de frontera son flexibles, ya que este método tiene una formulación algebraica sencilla está muy lejos de simular los métodos modernos de evaluación masiva de viviendas basados en recursos econométricos espaciales y modelos de cálculos de redes neuronales con alta representatividad. Este método de concibió para ser aprendido, entendido y aplicado a escala de colonias por personas con un nivel de educación media, esta característica nos da la oportunidad de concertar la aplicación de un método sencillo y práctico, el cual debería ser motivación de abordar los problemas de actualización de una manera justa y correcta, pues la actualización de las bases catastrales hacen que nuestras instituciones municipales se modernicen y no desaparezca. Los valores, tipos, clases de construcción corresponden a la calificación de desarrollo encontrada para cada colonia.

Este esfuerzo realizado por este equipo de técnicos pretende empezar a racionalizar las bases de datos como primer tarea, revisarla, depurarla, corregirla y finalmente actualizarla, la palabra normativa es un a proceso de primer etapa, la siguiente seria la Actualización.

Palabras Clave: Calificación de Desarrollo (índice), Normalizar, Actualizar, Sistema abierto,

Introducción a la formula básica y mecánica de cálculo

La formula básica (PB*((1+F(x)))

El precio base PB

Desde hace años en la base se encuentran precios basados en el principio de valuación: "Inmuebles similares se venderán a precios similares" es por esta razón que colonias que no eran analizadas por el paradigma de vida que aspiran a poseer un bajo consumo de energía y alto grado de seguridad tenían el mismo precio, como se observa en la siguiente grafica del precio actual de la base no normalizada versus calificación de desarrollo.

Este comportamiento errático no tenía correlación con los cambios que modifican la especulación en las diferentes colonias y sus equipamientos urbanos que ameritan y demeritan, provocando un ambiente de subjetividad al calificar y evaluar un determinado sitio. Ausentes de un valor de referencia racionalizado.

El Factor (Fx).

La parte cualitativa o matemática:

Este factor que convencionalmente se usa ya sea en otros tipos de modelos como los de regresión lineal u otros, en este caso tiene tres factores : expresa en primer lugar su parte cualitativa que expresa la calidad de vida que posee una comunidad o colonia dentro de sus límites y que nos genera el concepto de calificación de desarrollo el cual es el parámetro de comparación que revela la manipulación conceptual abstracta de la base de datos este es el primer paso en nuestro ejercicio con este parámetro clasificamos las colonia en cuatro rangos él A o 1 que está en el rango de 100 a 81 que nos indican comunidades con bajo índice de criminalidad, nulo riesgo físico, alto equipamiento urbano, etc. El rango B o 2 de 80 a 61, el Rango C o 3 de 60 a 31 y el Rango D o 4 de 30 a 1. Este último rango son las colonias llamadas en proceso de desarrollo expuestas a diversos riesgos y faltas de equipamiento urbano:

La parte cuantitativo o física: AC/DP

Esta es por decir sencillamente la parte física (cuantitativa o el relacionado espacial para distancias y áreas) y la anterior la matemática (cualitativa o relacionadores de precios) esta parte física involucra los anchos de calle y la distancia de nuestra colonia en análisis al centro de abasto o equipamiento urbano más cercano en metros o polo de desarrollo, dentro de nuestra ciudad capital es fácil determinar estos sitios que denominamos polos de desarrollo y que tienen un rango de influencia promedio de mil quinientos metros (1.50 Km), esto nos muestra las zonas de la ciudad que no están cubiertas y que deben ser equipadas con nuevas estructuras de desarrollo. Como se observa en la imagen al sur de la ciudad:

DIFERENTES POLOS DE DESARROLLO Y SUS EJES MAESTROS.

EL FACTOR TIEMPO: ))/(PA)

Este valor aplicado como cociente incrementa los valores catastrales nuevos y su periodo esta determinado por las actualizaciones de años terminado en cinco y cero, La valoración se aplico para el primer año por lo que su valor es cinco para el primer escenario, se restituyo el factor y la aproximación al precio de mercado fue de la evaluación al segundo año o sea el valor es tres.

El primer escenario de precios para el análisis de la aplicación del VCN

El Segundo escenario de precios para la aplicación del PCN ya aplicado.

Las Curvas son exponenciales. La CD tiene rango de 1 a 100.

Descripción de las variables

Periodo de actualización, PA.

El número de años que legalmente son empleados para normalizar la base de catastro que consta de 5 años, en los años que terminan en 0 y 5. Esta constante nos permite tener un margen de actualización que incremento del valor catastral.

Precio Base, PB.

El rango de precio que data de la base al año 1999, se tomo de la base de catastro los valores máximos y mínimos. Tenemos un valor máximo de 3,000.00 lps/m2 en el centro histórico y un mínimo de 11.50 lps/m2 en Plan de los Pinos al sur-oeste de la capital, los valores de mercado presentan diferencias substanciales de más del doble por lo que de forma inmediata proponemos en esta primer etapa realizar una escenario de Valoración Colectiva de Carácter General, un proceso mediante el cual se actualizan simultáneamente y en conjunto con las gerencias municipales.

valores catastra les, tenemos ya los modelos por aplicar en Autocad , Gis, dentro del modelo físico y Excel, Access en el modelo matemático. Este proceso se iniciaría de oficio con la anuencia del ayuntamiento y la aprobación de una ponencia total. Cuando los resultados totales se comparen se necesita una fuente fidedigna del valor de mercado que sería tabulado por un ente relacionado con la industria de la especulación de bienes inmuebles.

El programa realiza primero una búsqueda en una tabla de escenario lógico matemático que consiste en asignar a los datos de la base de catastro los precios del terreno normalizado, tenemos esa tabla en relación a la calificación de desarrollo anchos de calle y distancias a los polos de desarrollo y tiene un rango de 1 a 100 esto le corresponde un precio base catastral normalizado hasta el año 2009 luego se relaciona directamente con ancho de calle (AC), e inversamente a la distancia al polo de desarrollo (DP) ; los factores de incrementos y deméritos (1+FI+FD) y al factor de quinquenio , el producto de estos factores genera un valor el cual se aplica al precio base y encontrar el valor deseado, esto nos es útil también en la automatización futura, pues en Gis y Autocad se generan las diferentes distancias de cada clave catastral para la cuantificación física, actualmente la configuración de uso de suelo esta homogenizada sin embargo no se disponía de la base catastral en gis para hacerla coherentes, es una labor que debe desarrollarse en conjunto entre la gerencia Constructiva , gerencia Catastro y la corporación TX . Porque debe ser así pues es muy sencillo la coherencia del resultado debe estar soportada por la normativa técnica y legal de la Gerencia Constructiva y Catastro pues el valor del inmueble es el resultado del valor de la tierra más el valor de la construcción. Esta será la fase final de esta primera etapa.

En las colonias y barrios se maneja la variable calificación de desarrolló (CD) una idealmente debe coincidir en línea con el valor asignado por la actual y lo asigna a la posición de cálculo especifica en línea, luego se califica, se ingresa el ancho de calle predominante y la distancia al polo desarrollo y se obtiene el PCN, Precio catastral nuevo

Calificación de Desarrollo. CD. (calificación urbana)

Se puntualiza positivamente los siguientes tópicos:

Plus valia, Pv

Este valor es un espacio de cálculo por revisar y concertar, en este modelo se demerita o incrementa , desde un -10% a un 30% , se considera la inversión que se crea con inversión de los fondos de impuestos en servicios básicos como: calles, nuevas estructuras de liberación de congestionamiento vial como pasos a desnivel y puentes vehiculares o peatonales, parques, sistemas de canalización de aguas lluvias, reducción del riesgo por obras de mitigación, desarrollo creado por condiciones de inversión privada como centros comerciales y recreativos.

Este valor esta con peso de -5 a 10, se puede calificar negativamente, dependiendo de la condición a analizar.

Este valor se acumula inicialmente en el concepto servicios básicos en la operación Calificación de Desarrollo.

Servicios básicos:

Plus valia, Pv -5 a 10

Servicios de comunicación:

Factores de Incremento y demerito en Tipo de Equipamiento Urbano, FI, FD:

FI , Es la variable de calificación positiva de un equipamiento urbano:

FD , Es la variable de calificación negativa de un equipamiento urbano en demerito:

Riesgo Físico, es la variable de calificación negativa por

Estos valores quedan ingresados para prever, pronosticar el modelo de gestión de riesgo y su institucionalización atreves del CODEM, PNUD, COPECO, MDC etc.

Para esta labor se tiene el mapa geológico de Tegucigalpa el cual consiste en la composición de suelos y fallas geológicas en diferentes condiciones, esta información fue proporcionada por el Ing. Gines Suarez, Asesor Nacional en Gestión de Riesgos Unidad de Medio Ambientes del PNUD en gestiones con el SANAA, lo cual será de gran valor en la implementación de los planos de simulación de riesgo y escenarios de desastres igual que la concepción y aceptación del uso del suelo bajo la óptica de la futura ley antisísmica y construcción de nuevas urbanizaciones. Actualmente se gestiona con el SANAA también atreves de PNUD y para que se constate en el modelo físico el ingreso de las imágenes del sistema agua potable y alcantarillado información básica dentro del modelo físico así como del de gestión de riesgo. (Agradecemos al Ing. Gines Suarez y Arq. Erasmo Padilla por su invaluable ayuda a esta actualización en sus diferentes facetas, Tambien a Lic. Biologo Erasmos Sosa por su aporte en el análisis de las épocas más recientes desde 1807 a la actualidad).

Riesgo Seguridad, es la variable de calificación negativa por condición de seguridad ciudadana.

En base a este campo dentro del modelo se debe crear el banco de datos de los hechos violentos acaecidos y calificar el riesgo por seguridad ciudadana.

DP , Es la variable de Distancia al polo de desarrollo, se lee sobre el plano digital en GIS

o Autocad, sus unidades son en mts. El origen se toma en ruta más corta desde el sitio a evaluar al centro del polo desarrollo.

Descripción y aplicación del Modelo al valor de la tierra

Es la variable de calificación espacial consiste en conocer los anchos de calle predominantes del sitio urbanizado y su distancia al polo de desarrollo establecido más cercano, se mide dentro del programa de Autocad o El Gis con una ruta de destino en mts , la cota mínima es 250 y la máxima 3,500.00 mts .

MODELO FISICO, PRINCIPALES POLOS DE DESAROLLO

Como se puede apreciar el modelo físico presenta varias circunferencias que cubren la ciudad en su totalidad con radios de cobertura de 1,500 mts, se observa un polígono de color rojo que se denomina el eje maestro esta línea imaginaria une todos los polos de desarrollo más importantes en cada vértice, el alineamiento azul es la ruta del anillo periférico.

La posición del área a evaluar al polo de desarrollo se mide por medio del programa en Gis o en Autocad con este dato y el ancho de calle predominante en el sitio se opera en Excel los últimos datos necesarios para ensayar un valor del terreno según este mecanismo.

A continuación se expresa un ejemplo de cálculo para una zona de alta plus valía.

Sitio a analizar colonia Lara, se distribuyeron 4 áreas homogéneas, las cuales se calcularan y se encontraran cuatro valores, dos frente al boulevard los Próceres y una tercera que es un área interna y la que está más al norte en la colindancia con el Rio Chiquito.

Esta es la zona a analizar el polo desarrollo más cercano es centro comercial los Próceres (DP=800.00 a 1000 m)

Ejemplo a analizar a escala de cuadras en colonia:

Colonia a analizar: Col. Lara.

Descripción de Sub-Sectores 01, 02, 03 y 04:

Delimitado por la VIA del Boulevard Los Próceres, este subsector se caracteriza por la calidad ambiental de la actividad residencial, con predominio de viviendas unifamiliares aisladas en predios extensos datan de las década 50, notándose un proceso de transformación de la estructura parcelaria mediante la integración de las parcelas, para dar paso futuro a viviendas familiares aisladas en parcelas más pequeñas de baja densidad con alta calidad de diseño y construcción o sustituciones de viviendas por edificaciones comerciales y oficinas en el sub-sector 02 y 03. En el sub-sector 03 existen varias instituciones en edificios y escuelas en predios extensos que al futuro generaran edificaciones comerciales y de oficinas alta densidad y con alta seguridad y plus-valia. Al norte se observa el borde que remata este subsector con un eje vial que conduce a la zona baja que denominamos 04 de viviendas multifamiliares que, si bien son de data reciente se caracterizan por su alto valor de construcción y diseño. El sitio se presta para centro de distribución de mercadería de volumen medio pero continuo.

Por estarse implementando dentro de un marco normativo es necesario que este modelo sea revisado y ampliado en sus funciones para poder tener el mayor grado de precisión, la gerencia de catastro es la primera en revisar y acompañar esta normativa.

La base física en autocad y gis trabajada en la actualidad no tiene la información siguiente base catastral y red de alcantarillado sanitario, pluvial, agua potable y eléctrica, estos cuatro últimos deben ser ingresados pues componen la prueba de que en el sitio a evaluar se tienen los servicios básicos. La información de base catastral es fácilmente adjuntada pues el modelo se trabajara en Gis.

La escala de este análisis es más precisa y su concepción está basada en el tipo de construcción para lo cual es necesario crear las áreas de homogéneas de construcción desde un punto de vista espacial , esta labor es necesario realizarla inmediatamente pues la precisión del modelo u otros modelos depende cuan homogéneos sean estos espacios, la metodologías de modelos que manejan sistemas de información moderna operan con bases históricas, estadísticas, infraestructura, registros de operaciones en institutos de propiedad , mitigación de riesgos, pronostico y prevención, estructura de suelos, actividad sísmica, fallas activas, contaminación ambiental, sonido, microondas, publicidad, potenciales escenarios de transformación comercial, social, industrial, educativa, recreativa.

Estos métodos requieren de una cohesión institucional fuerte y segura donde la información no esté cautiva y pueda ser aprovechada para el bien toda la sociedad.

Actualmente se trabaja en dos áreas importantes de la tabulación de información geográfica, el índice de criminalidad y la gestión de riesgo, esta ultima a nivel institucional está pendiente de aprobación por el Congreso Nacional, la Ley Sinager es un progreso importante en el desarrollo de nuestra ciudad y sus alcances se extienden a nivel nacional.

Esperamos avanzar a un nuevo nivel de realización de nuestro trabajo, el tiempo apremia los recursos están a disposición, solo por medio del esfuerzo lograremos mejorar nuestras instituciones caso contrario se verán condenas a desaparecer o funcionar sin coordinación alguna provocando pérdidas y daños a largo plazo por atraso y omisión de sus deberes.

Ensayo para una aplicación futura en segunda etapa, a escala más precisa y bajo un modelo institucional

Análisis evaluatorio masivo de la construcción

Concepto de evaluación masivo para la construcción.

"Las construcciones en el casco urbano que dentro de la escala de colonias analizada tienen su calificación de desarrollo también les corresponde la tipología de vivienda, así pues una calificación 1 o A le corresponde una tipología R1, 2 o B le corresponde R2, 3 o C le corresponde R3 y una 4 o D le corresponde R4".

Este concepto es el único medio que nos permite hacer una evaluación masiva en el rubro construcción en la época actual en la que se están dando cambios hacia su inmediato futuro de las primeras décadas del siglo 21, sin embargo preparamos un nuevo modelo que planteara de una manera más exacta horizontal y verticalmente, una nueva evaluación bajo el dominio de una escala más precisa parcelando las colonias en bloque y calles servidoras homogéneas, los barrios en áreas con construcciones viejas con o sin restaurar y áreas con construcciones nuevas, dos condiciones diferentes colonias y barrios, esta etapa necesitara de varios etapas de trabajo , levantamiento, tabulación, proceso y producción. Aproximadamente por lo menos 2.5 años.

Reseña Histórica del crecimiento Tegucigalpa desde las Postrimerías de la Colonia. (1807).

A la Actualidad. 1990-2010.

Bajo el actual modelo a escala de colonias se presentan estos datos históricos en las décadas del 50 a la actualidad, tenemos las construcciones de colonias de interés social, apoyadas por el gobierno atreves del sistema financiero a las instituciones correspondientes como el INVA, estas colonias eran la colonia 21 de Octubre , La Fraternidad, desde esta época a la actualidad podemos afirmar que se manejo un sistema constructivo uniforme, ladrillo rafon y posteriormente bloque de concreto (en los años 70 cuando nace cementos de Honduras) y con estructuras de soporte de concreto reforzado, pisos de ladrillo mosaico , granito terrazo hasta la actualidad cerámica, techos de teja luego fibrocemento y laminas de zinc hasta la actualidad losas de concreto y cubiertas metálicas con lamina decorativa hasta el shingle.

Los espacios Históricos originales que prevalecen datan de los años 1800, estas obras el Palacio de los Ministerios, el Correo Nacional, fueron construidos con sistemas coloniales, cimentaciones de mampostería, paredes masivas de adobe, estructuras de techo de madera y cubiertas de teja, pisos de ladrillo de barro cocido en algunos casos pisos de materiales más resistentes granito y mármol. Posteriormente se hacían combinaciones de adobe y piedra de cantera talladas, paredes exteriores de piedra de cantera e interiores de adobe, esto hasta los años 1850, hasta 1935 se usaron mucho las construcciones de edificios y residencias en base a paredes de mampostería de piedra de cantera tallada, paredes exteriores de 30 a 50 cm y las interiores de 20 cm, cargadores de la misma piedras talladas, estas canteras fueron explotadas y ahora lo que existe en estos sitios son colonias como Residencial Suyapita al Este de la ciudad y la que fuera la cantera por antonomasia en los laureles ahora está construida sobre ella la Residencial Francisco Morazán, al Nor-oeste de la capital, sobre la carretera hacia Olancho existe otra y también en la zona el Piliguin hacia el norte.

Por ser una de las variables sine cuanon a analizar El Tiempo, hemos tomado esta imagen que tiene el dato histórico de Tegucigalpa, esto con el fin de considerar un ejercicio de análisis, la primer data histórica o época de la Postrimerías de la Colonia al año 1807 en línea roja es el centro histórico el cual conserva solamente como obras de esa época el Paraninfo Universitario y la Catedral y los monumentos y edificaciones Republicanas actualmente bajo estudio antropológico, el resto de esa zona ya tiene nuevas construcciones celebres algunas de ellas por su valor gubernamental, financiero y comercial, Tenemos después la siguiente época o del Surgimiento Neo-Clásico en la línea amarilla que data del año 1890 que cubre los barrios del Centro hasta el Jazmín, La Plazuela, Los Dolores, El Calvario, esta área contiene monumentos históricos muy importantes y áreas con edificaciones modernas sin embargo por ser un sector protegido por Antropología e Historia desde 1970 cualquier obra que se ejecute debe ser legislada por sistemas de construcción coloniales estrictamente, lo cual lo vuelve aun más oneroso por la continua restauración y por la aplicación de sistemas modernos aceptados por su autenticidad antropológica.

La tercera época hasta el año 1935 o La Tegucigalpa Contemporánea en línea verde, que se extiende hasta el Guanacaste y el Hospital San Felipe, El Morazán, parte de Palmira y La Guadalupe, cubriendo también hasta La Concordia, Barrio Buena Vista y el Edén, en Comayagüela hasta El Obelisco, Bella Vista, El Perpetuo Socorro, El Cementerio General. Esta época como describimos anteriormente está llena de sistemas constructivos mampuestos, aunque en Comayagüela se conserva en general muchas residencias no restauradas que son utilizadas como comercios y que datan de estas fechas, prácticamente se está convirtiendo en una extenso sector comercial. Una de sus edificaciones financieras-gubernamentales más valiosa es el edificio anexo del Banco Central. En el barrio Concepción tenemos varios edificios modernos en la periferia de los mercados y los antiguos colegios convertidos actualmente en centros comerciales que abastecen a las clases medias y humildes que sostienen este polo comercial que influye en el Centro comercial La Isla, el Mayoreo en el estadio nacional y el zonal Belén y su influencia directa sobre el centro de la capital.

La cuarta época o la Posmodernista (1964) en línea celeste que se extiende al norte hasta Barrio San José de la Montaña, El bosque, Colonia y barrio Viera, barrio San Pablo y la Colonia La Campaña. Al Este hasta la colonia Izaguirre, Al Sur Colonia Reparto Mandofer, Barrio San Felipe , La Granja, Col Interamericana. Al Oeste hasta la Tres de Mayo. La construcción se diversifica en función de los rangos de calificación o de usos ambos parámetros validos y valiosos en este contexto, pues los humildes construyen con madera de orilla y sobrantes, laminas de zinc, en el peor de los casos y de ladrillo rafon y láminas de fibrocemento en el mejor. El sistema de construcción de colonias esta ya instaurado con coherencia y materiales de construcción para desarrollos en serie, la evaluación masiva se vuelve más coherente. Los valores utilizados son la cantidad de área y el precio, el primero datos de base, y el precio con valores ajustados por depreciación y factores catastrales.

La quinta época Actual (1990-2010), en línea magenta la cual no cubre la extensión total actual por razones secuenciales, esta generara futuro de las primeras décadas del siglo 21, en transición , esta época tiene los sistemas constructivos ya bajo conceptos industriales y modulares , de diferente grados de calidad y lujo. Prácticamente hablamos de la precisión en marketing, diseño, finanzas, belleza y exclusividad en la construcción con precios muy altos, a la par siempre de este desarrollo se encuentran los conceptos de barrios en desarrollo donde con Lps 30,000.00 puede obtener un lote y una cabaña de madera y lámina de zinc. Siempre en migración del campo a la ciudad.

Adjunto una imagen de la calificación y las épocas de Tegucigalpa.

Descripción Constructiva y su relación con el nivel desarrollo urbano y sus tipos de vivienda.

En la tipología de viviendas es condición de relación vinculante el concepto de calificación de desarrollo dentro de los rangos de 1 a 29 de este parámetro la asignación de tipo de vivienda corresponde en construcción a TIPO R4, de 30 a 59 corresponde a TIPO R3, de una calificación de 60 a 79 es tipo R2 y en la cúspide tenemos una calificación desde 80 a 100 que sería tipo R1.

El cuadro siguiente expresa esta relación para diferentes clases.

Para la clase Humilde con calificaciones de desarrollo de 1 a 29 tenemos estas condiciones:

Nota el concepto vivienda transitoria se refiere a un nicho temporal utilizado durante un periodo de invasión.

El siguiente caso es la clase C, con calificación de 30 a 59, Tendríamos estas condiciones.

Nota. En este nivel social ya aparecen los sistemas de construcción masiva, con interés social.

El siguiente caso es la clase B, con calificación de 60 a 79, Tendríamos estas condiciones.

El siguiente caso es la clase A, con calificación de 80 a 100, Tendríamos estas condiciones.

Las relaciones entre el nivel de desarrollo urbano, están directamente relacionados con los sistemas de construcción masiva, en la reseña histórica damos una referencia temporal y espacial de los lugares en los cuales es más probable encontrar adobe y piedra de cantera talladas hasta 1945. Los conceptos de depreciación en la construcción los analizamos dentro de esta norma:

Se reviso y se estableció como un parámetro de análisis principal examinar la relación que existe entre la edad de una propiedad (vivienda) y su valor de mercado.

Determinamos que la edad de un inmueble es inversamente proporcional a su valor durante toda la vida útil del mismo. La "Edad" de un inmueble es inversamente proporcional a su "Valor", únicamente durante los primeros 16 a 20 años de su vida útil.

Habiendo transcurrido ese período de tiempo, las variables "Edad" y "Valor", pasan a relacionarse en forma directamente proporcional. En todos los escenarios de evaluación en la construcción se valoro el precio de construcción oficial y por lo menos el 20% por depreciación.

A continuación se presentan los cuadros de tipo de vivienda , clase , CD y materiales de construcción:

Relaciones lógico/masivas y Materiales en vivienda R4.

Relaciones lógico/masivas y Materiales en vivienda R3.

La típica vivienda de interés social , sistemas constructivos masivos y en serie, cimentaciones mampuestas , estrcturas de soporte concreto reforzado , incluye castillos ahogados en huecos de bloque, estructuras metálicas o de madera en techos y cubiertas de laminas de zinc y termo-acústicas, sin o con cielo falso , pisos mosaico cemento, puertas modulares, ventanas aluminio celosía. Muebles fijos de líneas económicas y todos los sistemas ocultos.

Los valores de precios por metro cuadrado de construcción los expresaremos en función de todos los parámetros de relaciones lógicas y masivas después de describir los materiales de construcción.

Relaciones lógico/masivas y Materiales en vivienda R2.

En este nivel ya existen acabados de diferente nivel sin llegar al lujo, sus estructuras de soporte son integrales desde la cimentación hasta las losas y cubiertas de techo, los materiales son diversos y de muy buena calidad, estas edificaciones se van mejorando y remozando con el tiempo y se distinguen por estar en colonias construidas después de los años 50.

Relaciones lógico/masivas y Materiales en vivienda R1.

En este nivel tenemos las construcciones más lujosas y con estructuras de soporte con capacidad antisísmica, edificios y viviendas con sistemas de seguridad, comunicaciones, sonidos, cámaras, protecciones ambientales, sistemas de captación de energía y los modernos sistemas inteligentes.

Relaciones lógico/masivas y sus precios por metro cuadrado en Construcción.

Clase D

Estos precios son valores que actualmente se manejan como valores que incluyen los costos indirectos, en las condiciones de barrios y colonias en desarrollo los precios difieren desde la condición de ocupación o proceso de invasión de tierras hasta los precios de colonias ya establecidas en la calificación de desarrollo 30 , que es la condición de vivienda con mejor estándar constructivo y que representa la transición de este grupo D al C.

Relaciones lógico/masivas y sus precios por metro cuadrado en Construcción.

Clase C