Modelo FisicoMatematico Empirico Para Evaluacion Tierra Urbana en Tegucigalpa Honduras (página 2)

Estos precios son valores que actualmente se manejan como valores que incluyen los costos indirectos, en las condiciones de barrios y colonias desarrolladas los precios difieren desde la condición de Desarrollo completo de servicios básicos hasta la finalización de los proyectos por parte de los desarrolladores con las viviendas completas, los precios de construcción de viviendas en esta clase de colonias ya establecidas en la calificación de desarrollo 31 , que es la condición de vivienda con menor estándar constructivo dentro de l clase C hasta la 60 con el máximo.

Relaciones lógico/masivas y sus precios por metro cuadrado en Construcción.

Clase B

Estos precios son valores que actualmente se manejan como valores que incluyen los costos indirectos, esta clase representa la base de sustentación económica pues representa la clase media con mayor capacidad adquisitiva, estos precios los compararemos con el cuadro oficial que maneja Metro-Plan en la cobranza de permisos de construcción urbana.

Relaciones lógico/masivas y sus precios por metro cuadrado en Construcción.

Clase A

Estos precios son valores que actualmente se manejas como valores que incluyen los costos indirectos, las fichas están resumidas y son para una obra de análisis y descripción a ese nivel, por la extensión de este trabajo se deben revisar por separado pues su discusión son detalle de un estudio mas extenso, sin embargo se deja abierto el tema pues sabemos que estos valores actualmente superan los estándares actuales. Esta clase es un porcentaje de XX% dentro de la aportación económica a la comuna. Posee bienes de considerable ex tención dentro de las áreas rurales que representan un pequeño porcentaje dentro de las 6,000 claves rurales, ver sección donde se analizan estas claves.

Relaciones lógico/masivas y sus precios por metro cuadrado en Construcción oficiales aplicadas por Metro-Plan.

* Tabla con costos proporcionados por la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (CHICO), quien actualizará y publicará trimestralmente los costos; la AMDC podrá revisar y actualizar costos según estas publicaciones oficiales

Modelo de Actualización Catastral Masiva: Es un sistema matemáticos con aplicaciones físicas estadísticas que se basándose en el análisis del comportamiento de las sociedades agrupadas en comunidades trata de controlar de forma lo mas preciso posible todos los elementos que componen este fenómeno y sus condiciones evaluatorias tanto de sus bienes catastrados como de su pronostico y desarrollo al futuro.

Modelos matemáticos empíricos: Es sistema de calculo bajo un régimen de abstracción experimental utilizado inicialmente por corporaciones municipales con escasos recursos económicos.

Modelo matemático de regresión lineal: Es un sistema de calculo mas preciso basado en datos puntuales estadísticos y físicos y que vale de la figura matemática algorítmica lineal.

Modelos modernos de econometría geo-econometricos : Es un sistema físico-matematico-geoespacial-estadistico que con abstracciones mas precisas algorítmicamente automatiza el control de una comunidad hasta prever , pronosticar y automatizar sus valores y bienes y asi soportar el desarrollo mas estable de las sociedades integralmente institucionalizadas.

Modelo de Red Neuronal Artificial: Es un modelo como el anterior solo que con una sofisticación mas alta utilizando los principios de algoritmos neurales artificiales que se basan en el comportamiento de reacción de una célula neural y su acción encadena lo cual le da la posibilidad de reciclar y revaluar una situación socio-geo-espacial.

Base Catastral: Compendio de información lo mas completa posible sobre los bienes inmuebles catastrados de una comunidad.

Ley Sinagur: Ley que integra toda la institucionalidad de una nación para prever, pronosticar, controlar las mitigaciones de las catástrofes que sacuden a las sociedades.

Bienes Inmuebles: Propiedad física que genera satisfacciones seguras a un propietario por su respaldo financiero y patrimonial.

Precio de la tierra justo: Es el valor que tiene un bien inmueble que es evaluado por todos los condicionantes físicos, sociales, económicos, temporales y que no es controlado por la especulación sino que expresa toda virtud de comparación imparcial.

Precios de referencia de Mercado: Es el precio que se maneja en el ámbito de la negociación final inmediata y que concreta una negociación, esta expuesto a toda la vorágine de intereses y especulaciones. Además de referirse inicialmente a datos de comparación fidedignos como primer escenario de negociación y tanteo.

Calificación de desarrollo.: Es el parámetro de comparación en un campo de datos al cual se refieren todas las variables cualitativas, para clasificar, ordenar y modular rangos de control.

Sistema abierto: En un modelo matemático es un mecanismo programático que da la oportunidad de ingresar la cantidad de variables necesarias para hacer cada ves mas confiable un análisis matemático.

Formulación algebraica: Expresión que trata de controlar un fenómeno físico y matemático desde un punto de vista empírico o hasta la expresión científica mas precisa.

Actualización de una base de catastro: Consiste en darle los valores reales a un campo de datos para ser usados fiablemente.

El precio base PB Es el precio actual de la base no normalizada versus calificación de desarrollo.

El Factor (Fx). La parte cualitativa: expresa en primer las propiedades de calidad de vida que posee una comunidad o colonia dentro de sus límites.

La parte cuantitativo: Esta es por decir sencillamente la parte física y la anterior la matemática, esta involucra los anchos de calle y la distancia de nuestra colonia en análisis al centro de abasto o equipamiento urbano más cercano en metros, dentro de nuestra ciudad capital es fácil determinar estos sitios que denominamos polos de desarrollo y que tienen un rango de influencia promedio de mil quinientos metros (1.50 Km), esto nos muestra las zonas de la ciudad que no están cubiertas y que deben ser equipadas con nuevas estructuras de desarrollo. Como se observa en la imagen al sur de la ciudad:

POLOS DE DESARROLLO: Es un espacio que se a consolidado como un punto geográfico de alto rendimiento financiero, social, económico, cultural, recreativo, de abastecimiento y que genera todo tipo de bienes y servicios seguros y bajo costo energético.

EJES MAESTROS. Línea que une recorre varios tipos de punto geográficos o conceptuales con un propósito de análisis técnica social etc.

FACTOR TIEMPO: Este valor aplicado como cociente incrementa los valores catastrales nuevos y su periodo esta determinado.

Curvas Exponenciales: Línea de compensación ajustada para varios valores no erráticos controlados por una norma matemática.

Plus valia, Pv. Valor que recibe un bien como factor de incremento o decrecían dependiendo de las actividades que se desarrollan en un medio físico.

Servicios Básicos. Todos los medios para la subsistencia mínima de una comunidad agua, luz, Sanidad. Etc.

Servicios de comunicación: Todos los medios de comunicación. Telefono, datos y cable.

Factores de Incremento y demerito

Equipamiento Urbano :

FI , Es la variable de calificación positiva de un equipamiento urbano: Salud, Educación, Entretenimiento.

FD , Es la variable de calificación negativa de un equipamiento urbano en demerito: Cementerios, Estadios, Aeropuertos

Riesgo Físico, es la variable de calificación negativa por terremotos, inundaciones, Derrumbes

Riesgo Seguridad, es la variable de calificación negativa por condición de seguridad ciudadana.

DP , Es la variable de Distancia al polo de desarrollo, se lee sobre el plano digital en GIS Descripción de Sub-Sectores

INVA, Instituto Nacional de la Vivienda.

Postrimerías de la Colonia al año 1807

Surgimiento Neo-Clásico al año 1890

Contemporánea al año 1935

Sistemas constructivos mampuestos: Todo método de construcción que debe usar de la mano del hombre que esta directamente relacionado con la edificación de una obra constructiva.

Posmodernista al año 1964

La época Actual (1990-2010)

Tipología de viviendas: Clasificación de las viviendas de acuerdo a su valor de edificación y sus métodos constructivos.

Parámetro: Concepto de relación universal dentro de un campo de datos o fenomenológico.

Inversamente proporcional: Cuando una relación disminuye proporcionalmente.

Vida útil: Tiempo para el cual una obra es de utilidad segura y estable física, financiera y estéticamente.

Directamente proporcional: Cuando una relación aumenta proporcionalmente.

Depreciación. Efecto del tiempo y el uso sobre un bien.

Materiales de construcción: Todo elemento que da la naturaleza y producto de la fabricación elemental del hombre para ser usados en la edificación de cualquier tipo de obra constrictiva.

Costos indirectos: Valores adicionales después de la consideración del costo esencialmente constructivo de un bien.

Conclusiones

Los resultados de la aplicación de la metodología propuesta a través de la Normativa Técnica de Valoración de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana, el Estudio de Mercado realizado al efecto y la

posterior Ponencia de Valores ofrecen las siguientes conclusiones:

1. Metodología ajustada a la legislación vigente, dándose con ello cumplimiento a lo recogido en la Ley –

De municipalidades art. 75 y 76 este ultimo reformado por decreto 124-95 para un estudio técnico de valores.

2. Metodología sencilla, eficaz, fácilmente actualizable, de aplicación automática, cuyos resultados podrán ser empleados por otras administraciones.

3. El volumen de información capturada, que no se encuentra en las bases de datos catastrales, es muy reducido; este hecho repercute directamente sobre el tiempo de ejecución del proceso valorativo y en el coste económico que conlleva.

4. Ofrece al contribuyente garantía y confianza en el proceso del cálculo del valor catastral del bien inmueble del que es titular; de esta forma se hace patente el principio de equidad fiscal que debe regir todas las actuaciones del Ministerio de Hacienda.

(Posiblemente el contribuyente nunca dejará de pensar que sus impuestos son excesivos; sin embargo, si puede estar conforme con el valor asignado al bien inmueble del que es titular, y no simplemente aceptar el valor porque es inferior al que él consideraría real).

5. Ofrece la flexibilidad necesaria, siempre vigilada por la Ponencia de valores, para adecuar el valor catastral al valor de mercado que es el que debe de tener como referencia.

6. Disfruta de la soberanía que debe tener toda actuación de la Administración General del Estado al no depender de otras administraciones, consejerías, institutos, etc. Sin dudar de la validez de la información de que dispongan, ésta no fue capturada para una aplicación eminentemente fiscal, pudiendo divergir en las características descriptivas, en la temporalidad de los datos, en el proceso de muestreo, en el ámbito espacial, en la identificación temática, en la adaptación de los resultados, etc.

Debe tener el Catastro total control y operatividad en materia de valoración catastral pues de esta forma se garantiza la independencia del proceso y la calidad de los resultados.

7. Se acaba con una situación en la que los valores catastrales vigentes presentan relaciones con los del mercado que oscilan entre el 500 por ciento y más.

8. Es un proceso fácilmente informatizarle y asumible técnicamente por los sistemas de información geográficos empleados por la Dirección General del Catastro; esto conlleva un ahorro de recursos humanos y materiales, así como la optimización del tiempo empleado.

9. Permite al Catastro completar las características descriptivas de los bienes inmuebles de la Nación y de esta forma disponer de un inventario detallado que pueda tener multitud de aplicaciones de índole fiscal o administrativa.

10. Está en total consonancia con el Sistema de Calidad Total implantado en la Dirección General del Catastro.

Bibliografía

Seminario y Diplomado Avalúos en Región Centroamericana.

Roberto Loira Gonzales. – MBA.

Ingeniero Civil, -2004-

Modelos físicos y modelos matemáticos

Onofre Rojo1

Instituto Politécnico Nacional – CIECAS-PESTyC

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[email protected]

(Recibido: 11 de setiembre de 2001)

Taller Regional sobre Aplicaciones de la Metodología de Zonificación Agro-Ecológica y los

Sistemas de Información de Recursos de Tierras en América Latina y El Caribe

Evaluación integral de tierras: Caso Piloto San

Antonio de Areco5

Facultad de Ciencias Universidad Cantabria.

DEPARTAMENTO DE CIENCIAS DE LA TIERRA Y

FÍSICA DE LA MATERIA CONDENSADA

TESIS DOCTORAL

Desarrollo, aplicación y validación de

procedimientos y modelos para la evaluación

de amenazas, vulnerabilidad y riesgo debidos a

procesos geomorfológicos

MEMORIA PRESENTADA POR

Jaime Bonachea Pico

Técnicas de Valuación Masiva de Inmuebles

Ing. Rubens Alves Dantas, DSc.

[email protected]

Bogotá, Colômbia, marzo de 2009

Técnicas de Valuación Masiva de Inmuebles Seminario

Propuesta metodológica para la

Elaboración de una normativa

Técnica de valoración catastral rústica

MANUEL G. ALCÁZARMOLINA (*)

MANUEL SÁNCHEZ DE LA ORDEN (**)

SEMINARIO APLICACIÓN DE TÉCNICAS ESTADÍSTICAS EN LA VALORACIÓN MASIVA DE INMUEBLES Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD María Camila Uribe Sánchez- Directora UAECD María del Pilar Grajales- Secretaria General María Fernanda Zúñiga Chaux- Subdirectora Técnica Sergio Soler- Subidirector de Informática Equipo de Comunicaciones UAECD Suites Jones Calle 61 No. 5-39 Bogotá, D.C.

Modelos de valoración automatizada

Julio Gallego Mora-Esperanza

Jefe de Área Regional de Inspección

Gerencia Regional del Catastro de Madrid

Autor:

José Ramón Jiménez Anchecta.

(Formulador de Modelo Fisico_Matematico_ Normativo_Empirico_Determinista)