Algunas nociones del Derecho Registral, antecedentes y requisitos (página 2)

En el artículo 20 de la ley Hipotecaria era de estricta aplicación a los derechos hereditarios, las enajenaciones efectuadas por los herederos eran inscribibles si constaba inscrito a su favor el derecho hereditario, o por adjudicación, u otro medio de transmisión, el inmueble a que se refería el título llevado al registro. No bastaba que el inmueble o el derecho real enajenado figuraran a nombre del causante , pues este era persona distinta a los herederos, a los efectos del citado artículo 20, para el registro la herencia era un título de transmisión como otro cualquiera, como la venta, la donación, la permuta, etc., tal era así que el artículo 85 del Reglamento estatuía que los herederos y legatarios no podían inscribir a su favor bienes inmuebles o derechos reales que no hubiesen inscrito sus causantes, añadiendo que los bienes o derechos que se hallen en este caso se inscribirán a nombre del difunto antes de serlo a favor de la persona a quien se hayan adjudicado, inscripción que se haría constar a costa de la testamentaría o abintestato si la herencia estuviere vacante.

No obstante lo anterior la jurisprudencia hubo de establecer excepciones a esta regla tan rigurosa, mitigando o atenuando su rigor, por ejemplo:

Por la resolución No. 11 de l7 de junio de l918 cuando se halla yacente la herencia se supone existente la personalidad del causante paras todos los efectos legales, incluso el de que se repute hecha a su nombre la enajenación de los bienes hereditarios.

Cuando la herencia esta yacente se supone existente la personalidad del difunto para todos los efectos legales, incluso el de que la venta de los bienes hereditarios se repute hecha a nombre del causante. Según resoluciones de la Dirección General de los Registros de España de 20 de junio y 24 de julio de 1884, 15 de diciembre de l887, 25 de abril de l890 y 7 de agosto de l893.

Por otro lado el citado artículo 20 presuponía la existencia de inscripciones que se enlacen con las que se soliciten en lo sucesivo, es decir contemplaba la situación normal del registro. Pero no dejaba de tener en cuenta los casos en que no existía asiento alguno en relación con la finca objeto de la escritura presentada. En estos casos que eran generales al comenzar a regir la Ley hipotecaria y surgieron a la vida jurídica los registros de propiedad, como lógica consecuencia no existían inscripciones. Había que hacer las primeras y a ese efecto el propio artículo 20 dio a continuación las mayores facilidades posibles .Para lograrlas bastaba que se llevaran al registro documentos fehacientes justificativos de haberse adquirido los bienes que se trataban de inscribir en fecha anterior al primero de mayo de l880, día en que empezó a regir la expresada Ley.

Tenía por tanto que reunir el Título las tres circunstancias siguientes: fehaciente, adquisitivo del dominio y anterior al primero de mayo de l880. Y aunque concurrieran todas ellas, el registrador no inscribiría si el inmueble o derecho real que se deseaba inscribir estuviese inscrito a favor de persona distinta. No obstante de no inscribirse no faltaban en la Ley Hipotecaria medios legales para suplir la falta., esta Ley era pródiga en lo que respecta a medios para inscribir, solo pone una barrera infranqueable : el respeto a los derechos inscritos, la protección a los títulos cobijados bajo su sombra.

Había otros medios de conseguir primeras inscripciones:

1.- Llevando al Registro la copia testimoniada de su entero, con el plano de la porción que se le adjudica, que se entrega a cada comunero para su inscripción, al terminar el juicio de deslinde sustanciado con arreglo a las prescripciones de la Orden 62 de 5 de marzo de 1902.

2.- Llevando al Registro el auto que aprueba el expediente de dominio de terrenos procedentes de una hacienda comunera, no deslindada, sustanciada por los trámites establecidos en la ley de 22 de octubre de 1904.

3.- Trasladando asientos de los antiguos libros del Registro a los modernos.

Finalmente podemos decir que la facultada calificadora de los Registradores era libre, podían suspender o denegar las inscripciones, su calificación solo era atacable por medio de un recurso gubernativo, que solo podían establecer los interesados en las inscripciones y el Notario ante quien se otorgó la escritura llevada al registro.

Solo había dos clases de recursos gubernativos: los relacionados con documentos no expedidos por funcionarios judiciales y los relacionados con los documentos expedidos por dichos funcionarios, los primeros se promueven ante el Juez de Primera instancia, delegado del Registro, con alzadas sucesivas para ante las salas de Gobierno de la Audiencia y del Tribunal Supremo, los últimos ante el presidente de la Audiencia , con alzada para ante la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo.

El recurso gubernativo no tenía por objeto la declaración de derechos, sino el decidir, únicamente en vista del título presentado y de lo que aparecía en el Registro con relación al inmueble a que aquel se refería , si procedía o no la inscripción que se pretende, sin perjuicio de los derechos que en cada caso puedan existir a las partes para ejercitarlos u obtener su reconocimiento en la vía correspondiente , según Resoluciones no. 15 de 12 de octubre de 1908 y 4 de 15 de junio de 1931. Las cuestiones sobre validez o nulidad de las operaciones practicadas en los libros del Registro sólo podían ser resueltas por los tribunales, a cuyo amparo estaban los asientos extendidos en dichos libros.

Derecho registral y sus principios

El Derecho Registral puede conceptualizarse como el conjunto de normas jurídicas que garantizan el reconocimiento y la protección del derecho palpable impidiendo que su titular sea despojado de el.

La Publicidad oficial de las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles protegidos por el derecho inmobiliario, es la característica que aúna el Derecho Inmobiliario y el Derecho registral, véase al Derecho Inmobiliario como el conjunto de normas jurídicas que protegen el tráfico inmobiliario, la actividad que se realiza con el fin de poner el bien inmueble dentro de la actividad de comercio inmobiliario, que protege y regula la propiedad inmobiliaria, la creación, modificación y extensión de los derechos emanados de las cosas muebles.

Se ha asumido al Derecho Registral Inmobiliario como Derecho Hipotecario por ser la Hipoteca la Institución Jurídica que regula por esencia, que dinamiza, agiliza y mueve el tráfico inmobiliario.

El Derecho Registral Inmobiliario o Hipotecario es la disciplina constituida por normas emanadas del Derecho civil y de propiedad, carente de sustantividad propia, imperativa por su obligatorio carácter e instrumentales por su forma, que regula los derechos emanados de la tenencia de un bien mueble, su creación, modificación y extensión. Regula la organización y funcionamiento del registro de Propiedad inmueble, de la hipoteca, valor y efecto de los asientos de inscripción de la finca, de los actos y resoluciones judiciales administrativas y anotaciones que constituyan, modifiquen o restrinjan la propiedad y los derechos reales sobre bienes inmuebles.

Este derecho se ejercita fundamentalmente en el Registro de la Propiedad, que es la institución jurídica administrativa que tiene por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles, porque publica los actos y contratos relativos al dominio y a los demás derechos reales( posesión civil, derecho hereditario, superficie, usufructo) su constitución , declaración, modificación o extensión, dando a conocer toda la peculiar estructura de cada uno de los poderes que sobre el inmueble existen ) persona titular, contenido de derecho, limitaciones, condiciones, etc.) y publicando además otros titularidades que no tienen carácter real- Ej. Resoluciones judiciales imponiendo pena de interdicción civil.

Es su fin hacer público el estado de los bienes inmuebles, mediante la inscripción y otros asientos de todos los actos por los cuales se crean, modifican o certifiquen relaciones jurídicas referentes a los mismos. Da fe de actos, documentos o resoluciones de naturaleza administrativa, judiciales o de carácter privado, es una garantía de la propiedad.

Principios del Derecho Registral inmobiliario es la actividad o conjunto de actividades dirigidas o hacer manifiestas, conocidas y notorias las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles ya dar a conocer los actos o negocios jurídicos que puedan modificar tales situaciones jurídicas. Conjunto de medios o sistemas que permiten conocer quienes son los titulares y cual es el estado jurídico de los bienes para dar seguridad y eficacia a su tráfico.

En el campo de los derechos reales hay dos grandes formas de publicidad, la situación de apariencia de titularidad real, que se produce por la creación de un signo de recognocibilidad ( posesión) y la situación creada por la inscripción en los registros públicos, La sola extensión del Derecho registral Inmobiliario ( concebido como derecho para terceros) presupone la publicidad registral.

Es de destacar que en materia del registro de la Propiedad la publicidad resulta restrictiva, porque a el acceden únicamente los que les asiste el derecho.

La publicidad tiene como objeto la estática de los derechos, o sea la inscripción de los mismos en el registro para que permanezcan por tiempo indeterminado en sus libros mediante los asientos registrales, respaldando la titularidad de los bienes inmersos en el tráfico jurídico, pero que la referida finalidad se consigue haciendo públicos los actos modificativos de las titularidades, esto es, haciendo incidir la publicidad en la dinámica de los derechos.

Son objeto de la Publicidad registral los siguientes:

1.- Las fincas rústicas o urbanas ( se matriculan o inscriben).

2.- Título o acreditaciones del derecho de parcela o propietario. ( se inscriben) (Actos o negocios jurídicos)

3," Derechos que emanen del ejercicio de posesión ( se publican).Derecho de dominio y demás derechos reales.

Son principios del Derecho Registral Inmobiliario los siguientes:

1.- Principio de inscripción que es la operación por virtud de la cual se hace constar en el registro que ha acaecido en el mundo de la realidad extraregistral una mutación jurídica inmobiliaria producida por un título material del que se toma razón a través del titulo formal que allí ha sido presentado susceptible de inscripción y de manera indubitada. Tiene carácter potestativo y resulta inscripción declarativa o sea los títulos subsisten independientemente de su inscripción.

2.- Principio de legalidad También llamado autenticidad exige dos requisitos que el hecho o derecho sea materia de inscripción y que conste de materia indubitada. Incluye la legitimación como reconocimiento hecho por la norma de la posibilidad concreta de realizar con eficacia un acto determinado. , delante del funcionario que confecciona un asiento registral por estar habilitado para ello y delante También de la persona que accede al registro con actitud evidenciada mediante el documento que presenta. Presunción de titularidad del derecho siempre que no haya prueba en contrario. Incluye además la fe publica o capacidad que se le otorga al funcionario y a la institución que representa para garantizar la seguridad jurídica. El registro protege al tercero que adquiera de buena fe, sin admitir prueba en contrario. Desde el punto de vista sustantivo el precepto de legitimación protege la apariencia, es un principio básico, donde toda persona que desee adquirir sabe que el registro respalda.

3.- Principio de prioridad es el que según el cual aquel acto o negocio jurídico que llegue al registro se antepone a cualquier otro, aunque sea de fecha anterior, bien con carácter excluyente si los títulos son incompatibles o bien con carácter de prioridad de rango son compatibles respecto a cualquier negocio compatible o incompatible, primero en tiempo, primero en derecho.

4.- Tracto sucesivo material es el principio según el cual el registro mantiene un seguro enlace o conexión entre los diferentes negocios de modificación jurídica. real, a través de un orden registral, se trata de que los actos de transmisión y adquisición de derechos inscriptos formen en el registro una cadena perfecta, sin solución de continuidad, ni saltos, reflejando el historial completo de la finca in matriculada, de manera tal que el trasmitente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea trasmitente de mañana, cadena de actos adquisitivos, traslativos o constitutivos de derechos para que exista la concatenación de los diferentes asuntos. No es un requisito necesario para disponer del derecho desde el punto de vista material o sustantivo, sino un requisito formal para permitir que el acto dispositivo tenga acceso al Registro. Por tanto actúa positivamente porque autoriza a practicar el nuevo asiento si quien dispone en el titular registral y negativamente por lo contrario.

Es importante tener en cuenta el principio hipotecario de rogación que es la declaración de voluntad unilateral y recepticia dirigida al registrador, que puede ser expresa o tácita , contentiva de una pretensión de que se practique un asiento registral, asegurándose a los efectos protectores del Registro es la que desencadena el procedimiento registral, pueden pedirle al que adquiera el derecho que se trate de inscribir , el que lo trasmite, el que tenga interés en asegurar el referido derecho y el que tenga la representación de cualquiera de ellos.

Son documentos inscribibles las escrituras públicas, documentos judiciales y los documentos auténticos de naturaleza u origen administrativo, expedido por autoridad judicial o funcionario administrativo.

Los asientos registrales es la operación fundamental que se lleva a cabo en el registro de traslado a los libros y de tomo de razón y constancia de ellos.E

Los asientos pueden ser:

Principales: tienen autonomía y función propia. Ej. Inscripciones.

Definitivos; tienen duración indefinida y cumplen su función durante toda su vigencia.

Accesorios: tienen funciona instrumental y están al servicio de otros asientos Ej. Notas marginales.

Provisionales: duración temporal limitada, se convierten en otros asientos o se extinguen por caducidad. Ej. asientos de anotación preventiva.

Positivo: exteriorizan la aparición de un derecho o la plenitud de su existencia.

Negativo: exteriorizan la extinción de un derecho o la pérdida de su vigencia. Ej. Asiento de cancelación.

El asiento de inscripción es el principal y más importante de los que se hacen en el registro, de carácter positivo se hace constar de un modo completo la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario de carácter definitivo, mediante él ingresan las fincas en el registro in matriculándose

El registro como institución de carácter jurídico demostrativo consiste en el archivo que reúne las condiciones indispensables para la seguridad y conservación de los libros y en el despacho en el que el Registrador y su sustituto realiza sus funciones. El registrador y su sustituto son funcionarios públicos habilitados por oposición cuyos derechos más importantes lo son la independencia en el ejercicio de sus funciones y el derecho a la inmovilidad y cuyos deberes consisten en el desempeño fiel y escrupuloso del cargo y de sus funciones cumpliendo los preceptos legales y reglamentarios a los mismos atiende la eficacia del registro. Resulta en consecuencia deudo de los daños y perjuicios que puedan ocasionar. El registrador de la propiedad se subordina al Minjus y es inspeccionado por el mismo. Se lleva en libros foliados y usados con la precaución debida para evitar fraudes o falsedades y no pueden ser extraídos del mismo.

En nuestro país se han realizado esfuerzos por unificar en una sola disposición, las reglas vigentes sobre organización y el funcionamiento del Registro de la propiedad es así que se dicta la Resolución No. 249 de fecha 7 de octubre del 2005 por el Ministerio de Justicia estableciendo las Normas y procedimientos para la nueva organización y funcionamiento del registro de la propiedad.

Antes se había dictado la Resolución No. 247 de 15 de septiembre del 2003 que estableció la inscripción de las viviendas y solares yermos de la población, antes se había dictado la Resolución 104 del 20 de junio del 2000 sobre las Normas para el registro y control jurídico de los inmuebles que integran el patrimonio estatal.

La más reciente y en vigor actualmente es la Resolución 114 de 29 de junio del 2007, de la Ministra de Justicia que establece Normas y Procedimientos para la organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad, a tenor de ello el grupo Nacional de Inmuebles dictó el Acuerdo de fecha primero de agosto del 2007 para poner en vigor el procedimiento para la inscripción y actualización de los inmuebles estatales en el Registro de la Propiedad.

Conclusiones

l.-El Registro de la Propiedad es la institución jurídica al servicio de la publicidad registral inmobiliaria.

2.- Se ha asumido el Derecho Registral Inmobiliario como Derecho Hipotecario por ser la Hipoteca la institución jurídica que regula por esencia, dinamiza, agiliza y mueve el tráfico inmobiliario.

3.- El Derecho Registral Inmobiliario o Hipotecario lo constituyen normas emanadas del Derecho Civil y de Propiedad, carente de sustantividad propia, imperativas por su obligatorio carácter e instrumentales por su forma, que regula los derechos emanados de la tenencia de un bien mueble, su creación, modificación y extensión. Regula la organización y funcionamiento del Registro de Propiedad Inmueble, de la Hipoteca, valor, efectos de los asientos de inscripción de la finca, de los actos y resoluciones judiciales administrativas y anotaciones que constituyan, modifiquen o restrinjan la propiedad y los derechos reales sobre bienes inmuebles.

4.- Los principios que informan el Derecho Registral son los de inscripción, legalidad, prioridad y tracto sucesivo material.

5.- En nuestro país se han hecho esfuerzos para unificar en una sola disposición las reglas vigentes sobre organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad, siendo la última de estas normas la Resolución No. 114 de fecha 29 de junio del 2007 que establece las Normas y Procedimientos para la Organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad de la Ministra de Justicia.

Bibliografía

1.- Martínez Escobar Manuel Derecho Inmobiliario. Apéndice de las Inscripciones. Biblioteca Jurídica de Autores Cubanos y extranjeros Volumen LXIII.

2.- Colectivo de Autores. La Habana, Cuba, Derecho Civil Parte general.

3.- Farah Maritza Saucedo. Régimen Hipotecario en cuba. Tratamiento jurídico de la hipoteca mobiliaria. Boletín ONBC No. 24 de julio-septiembre del 2006.

4.– Gaceta Oficial Ordinaria No. 28 de fecha 28 de octubre del 2005. Resolución No. 249 de fecha 7 de octubre del 2005.Ministerio de Justicia. Normas y procedimientos para la nueva organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad.

5. – Boletín No. 29 de octubre- diciembre del 2007 de la ONBC. Acuerdo del Grupo Nacional de Inmuebles para la inscripción de los Inmuebles Estatales.

6.- Resolución No. 104 del 20 de junio del 2000 Normas para el Registro y Control de los inmuebles que integran el patrimonio estatal.

7.- Resolución 375 del 29 de septiembre del 1975 del minjus Traspaso a favor de los organismos y empresas estatales y las organizaciones políticas y de masas de los bienes inmuebles urbanos.

8.- Resolución No. 247 de 15 de septiembre del 2003 del Minjus.

9.- Resolución No. 114 del 29 de junio del 2007 del Minjus Normas y Procedimientos para la Organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad.

Autora:

Lic. Elizabeth Figueroa Vidal

El presente trabajo se confeccionó dentro del Modulo de Derecho Registral correspondiente a la Especialidad de Derecho Civil y Patrimonial de Familia auspiciado por la Universidad Central de Las Villas Martha Abreu de Santa Clara y la Unión Nacional de Juristas de Cuba.