El contrato de compraventa y la incidencia legal, tributaria, financiera y contable en los entes jurídicos

LUGAR DONDE SE VA A DESARROLLAR LA TESIS

Lima-Perú

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

• Antecedentes bibliográficos

Se ha determinado la existencia de los siguientes antecedentes bibliográficos:

Martínez Cañellas, Anselmo (2001)[1] Tesis doctoral: El incumplimiento esencial del contrato de compraventa internacional de mercaderías, presentada en la Universitat de les Illes Balears (UIB) de Palma de Mallorca- España. La tesis versa sobre el incumplimiento esencial en el contrato de compraventa internacional de mercaderías, uno de los conceptos centrales de la regulación contenida en la Convención de Viena de 11 de abril de 1980, ya que en él se basa su sistema de acciones y de transmisión del riesgo. En el primer capítulo se analiza la necesidad de una regulación uniforme en materia de compraventa internacional y la evolución de la normativa internacional hasta la consecución de un texto único. El capítulo segundo estudia la influencia del carácter internacional y uniforme de la interpretación de la Convención en los métodos interpretativos clásicos, para concluir concretando una hermenéutica específica. El capítulo tercero define términos que serán empleados en el desarrollo de la exposición y estudia los métodos de integración de las normas de la Convención, diferenciando los supuestos de hecho constitutivos de lagunas intra legem, integradas por las normas de Derecho internacional privado y las praeter legem, integradas con los principios de la Convención y los Principios UNIDROIT, en su caso, y, en su defecto, por las normas de Derecho internacional privado. El capítulo cuarto analiza la evolución histórica del concepto de incumplimiento esencial y concluye con una serie de principios que se tendrán en cuenta en la exégesis posterior. Los capítulos quinto y sexto definen los diferentes elementos constitutivos del concepto de incumplimiento esencial.

El perjuicio sustancial y el test de previsibilidad, empleando la hermenéutica antes establecida con especial atención a los antecedentes históricos y la jurisprudencia internacional. El análisis del concepto de perjuicio sustancial nos descubre que la pretensión de que el concepto fuera totalmente objetivo se diluye parcialmente en la consideración de las expectativas contractuales de la parte perjudicada, lo que exige interpretar e integrar el contrato antes de calificar el incumplimiento, y en la consideración de determinadas situaciones y comportamientos de la parte incumplidora como supuestos suficientes por si mismos para justificar la existencia de tal perjuicio sustancial. El estudio del test de previsibilidad, en virtud del cual no existe incumplimiento esencial si la sustancialidad del perjuicio no era previsible, concluye en su función exoneratoria, en el análisis del concepto de persona razonable, en su influencia en la determinación de la carga de la prueba y en la determinación del momento de la esencialidad del incumplimiento. El capítulo séptimo relaciona en primer lugar el concepto de incumplimiento esencial con el de incumplimiento subsanable anticipado y con el sobrevenido, sea o no subsanable. El capítulo octavo distingue las particularidades del incumplimiento parcial que reúna, total o parcialmente, las características del incumplimiento esencial, con especial atención a los supuestos de compraventa con entregas sucesivas de mercaderías y la posibilidad de que las soluciones dadas al comprador puedan aplicarse a los supuestos en los que el vendedor sea la parte perjudicada. Finalmente, el capítulo noveno analiza los supuestos de incumplimiento previsible, su dificultad de diferenciación en la práctica y su relación directa con el incumplimiento esencial, a través de la figura del incumplimiento anticipado.

Eusebio Giménez Roig, Eusebio (1989)[2] Tesis Doctoral: Contrato de compraventa y tradición en el Código Civil español de 1889. Universidad Complutense de Madrid– España. Según la tesis, el contrato de compraventa es dispositivo y obligatorio, y la transmisión de la posesión en concepto de dueño es condición legal suspensiva de la transmisión del dominio del vendedor que no está desposeído. Conforme al Código Civil español es necesario distinguir dos clases de disposición por contrato de compraventa: i) La disposición por contrato de venta del derecho de propiedad corporal, del propietario poseedor (art. 448), y la consiguiente adquisición en el momento de recibir la cosa: la transmisión «por consecuencia» del contrato que obliga a entregar (arts. 1.445, 1.461 y 1.462), pero «mediante la tradición» (art. 1.095) o, en su defecto, mediante la ejecución judicial (art. 1.096, 1), al amparo del artículo 609, párrafo segundo, al final. ii) La disposición por contrato de cesión del derecho de propiedad incorporal, del propietario desposeído (art. 348, 2), y la consiguiente adquisición en el momento de contratar; la transmisión «por consecuencia» del contrato que, ontológicamente, no obliga a entregar (arts. 1.526 y 1.460, 2, por analogía secular), al amparo del artículo 609, párrafo segundo, al principio; la transmisión por contrato incluido entre los supuestos de hecho causa de adquisiciones derivativas que, además de la donación, la sucesión, y ciertos contratos mediante la tradición, están admitidos «por la ley». Es erróneo creer que la transmisión del de propiedad del propietario desposeído exige la eventual recuperación por el vendedor de la posesión en concepto de dueño que tiene un tercero y la posterior tradición futura de la cosa por el vendedor, o bien la sustitución de la tradición actual de la cosa por una imaginaria tradición incorporal instrumental. Aplicada la tesis civil al caso más discutido resulta lo siguiente. Cuando el otorgamiento del contrato de compraventa de una finca está documentado en escritura notarial, en la que no se expone o manifiesta la situación de desposesión del vendedor, y no se formula reserva de acciones respecto al cumplimiento de la obligación de entregar, no queda convenido un contrato de venta de cosa, que obliga a dar posesión de la cosa vendida, sino que queda convenido un contrato de venta de derecho incorporal, un contrato de cesión, que ontológicamente no obliga a dar posesión de la cosa. En consecuencia, queda transmitido el derecho de propiedad incorporal, el derecho sin la posesión, en el momento de la perfección del contrato, que es el de la autorización de la escritura.

Tanto si el comprador conocía la desposesión del vendedor, pero no se manifestó convenido un contrato de cesión regulado por el artículo 1.526, que es el supuesto de la Sentencia de 21 de diciembre de 1905. Como si el comprador desconocía la desposesión del vendedor, caso en el que, por haberse otorgado la venta mediante escritura notarial, es improcedente pretender se declare judicialmente rescindido el contrato alegando el desconocimiento de la desposesión (arts. 348, 2, 1.526, 1.460, 2 y 1.462, 2), que es el supuesto de la Sentencia de 20 de enero de 1912. En ambos casos, lo procedente es que, quien compró al verdadero propietario su derecho de propiedad no investido con la posesión, y es el actual verdadero propietario sin la posesión, demande reivindicatoriamente al tercero poseedor en concepto de dueño, para desvirtuar la presunción legal de título de pertenencia a éste y obtener la posesión (art. 348, 2, contra art. 448); es improcedente que demande al vendedor pretendiendo que éste recupere la posesión y se la entregue o pretendiendo que se declare rescindido el contrato por incumplimiento de la obligación de entregar. Pedro Gómez de la Serna, paladín de la tradición frente al afrancesado Proyecto de Código Civil de 1851 elaborado por FLORENCIO García Goyena, autor de la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 y coautor de ella, el legislador, destaca que la distinción civil tiene trascendencia registral. Este y otros dos estudios anteriores pretenden actualizar el criterio auténtico, civil y registral, de Gómez de la Serna, y demostrar el error de ciertas creencias teóricas. El comprador obtiene la posesión mediante la ejecución judicial contra el tercero poseedor en juicio declarativo reivindicatorio, o actuando el procedimiento del artículo 41 de la Ley Hipotecaria si el comprador es titular registral del dominio enfrentado a un tercero poseedor no titulado. La tesis, explícita en el Sumario, queda resumida ampliamente en las Conclusiones, referidas al contrato y a la tradición, por separado.

Cebriá Luis Hernando (2005)[3] Monografía: El Contrato de Compraventa de Empresa. La actual monografía afronta los distintos dilemas que entraña la compraventa de empresa, sede donde se entrecruzan diferentes cuestiones relevantes para el Derecho. Son objeto de particular interés aspectos tales como la influencia del "método analítico" de contratación, propio del ámbito anglosajón, en nuestros esquemas contractuales "clásicos", especialmente en la formación de informes previos (due diligence) y en la delimitación de las garantías convencionales.

Presta el presente trabajo, asimismo, especial atención a los regímenes de derecho comparado que han tratado esta problemática, y que actúan, junto con las aportaciones doctrinales y jurisprudenciales, como referente para delimitar la adaptación del régimen jurídico aplicable a esta específica compraventa (v.gr. obligaciones de las partes, garantías legales). No obstante, un estudio de la compraventa de la empresa no resultaría completo sin la necesaria referencia a los mecanismos a través de los cuales se puede operar esta transmisión. La singularidad de la empresa organizada en forma de sociedad exige prestar atención a las cesiones de control y a las modificaciones estructurales como fórmulas jurídicas para su "transmisión indirecta". En consecuencia, esta obra, por la amplitud de materias tratadas, pretende servir a los prácticos de referencia para entender los múltiples problemas que este relevante negocio de compraventa comporta y a los teóricos para una comprensión rigurosa del mismo. La tesis además contiene el Prólogo; Abreviaturas; Introducción; Capítulo I: La empresa en el sistema patrimonial privado; Capítulo II: Configuración negocial de la compraventa de empresa: Requisitos y elementos del contrato de compraventa de empresa; Capítulo III: Régimen legal aplicable al contrato de compraventa de empresa; Capítulo IV: Analogías y diferencias entre la compraventa directa de la empresa y la transmisión indirecta de la empresa societaria; Capítulo V: Métodos de contratación y contenido obligaciones de la compraventa de empresa; Capítulo VI: Garantías legales y convencionales. Incumplimiento y responsabilidad de las partes; Jurisprudencia; Sentencias en relación con el contrato de compraventa de empresa; y, Bibliografía.

Avilés García, Javier (2006)[4] Monografía: Los Contratos de Compraventa de Bienes de Consumo. Este trabajo contiene: Índice; Abreviaturas; Prólogo; Introducción: 1. Problemas planteados con una reforma que profundiza en la dispersión legislativa; 2. Las expectativas provenientes de la reforma del derecho europeo de contratos en materia de compraventa; 3. El principio de conformidad de la compraventa en España. Capítulo I: Cuestiones preliminares sobre derecho aplicable en materia de garantías de las ventas de bienes muebles de consumo; Capítulo II: La «garantía de consumo y mantenimiento» del art. 11 de la LGDCU como garantía residual y provisional de los «bienes de naturaleza duradera»; Capítulo III: Antecedentes de la Ley 23/2003. Los criterios de transposición aportados por la Directiva 1999/44/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de mayo de 1999, sobre determinados aspectos de la venta y las garantías de los bienes de consumo; Capítulo IV: La «garantía legal de conformidad» con el bien comprado y la «garantía comercial» en la Ley 23 /2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo. Será muy importante para tenerlo en cuenta en cuanto a la aplicación al contrato de compraventa en el Código Civil peruano.

Castillo Freyre, Mario (1995)[5] Monografía: El bien materia de contrato de compraventa. Auspicio: Pontificia Universidad Católica del Perú. La presente obra analiza todas aquellas hipótesis de bienes posibles de ser vendidos y también de los que no pueden serlo. Pero no se limita al estudio del bien materia de la compraventa, sino que aborda algunos conceptos preliminares acerca del mencionado contrato.

LIDOMESPA (2006)[6] Análisis legal, jurisprudencial y doctrinal sobre el Contrato de Compraventa. República Dominicana. La Compraventa, es un acto contractual entre dos personas. Una se convierte en vendedor y la otra en comprador. La legislación dominicana la ha tomado en cuenta al momento de referirse y es en el Código Civil de este país, en donde podemos tener base legal, para hablar de dicha materia. Para hacer o dar una explicación clara y precisa, tenemos que dar, antes que todo, una definición jurídica de lo que es en si la Compraventa, puesto que en la anterior expresión era producto de como todos de manera coloquial, la definen. La Compraventa no es más que un contrato mediante el cual una parte (vendedor) transfiere a otra parte (comprador) la propiedad de la cosa a cambio de su equivalente en dinero (precio). Es un contrato bilateral, oneroso, consensual y de efectos reales. El Precio y la cosa son básicos para poder realizar el contrato.

Hernández Celis, Domingo (1996) Trabajo de investigación docente: El contrato de compraventa y el aspecto contable de las empresas. Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo- Lambayeque-Perú. En este trabajo el autor destaca que al llevarse a cabo el contrato de compraventa de acuerdo al Código Civil, se origina varias incidencias en el aspecto contable, como por ejemplo asientos contables en el marco del principio del diferido, cuando solo se ha firmado el contrato pero los bienes o servicios todavía no se han entregado; luego cuando los bienes o servicios con entregados al cliente se origina asientos contables en el marco del principio del devengado; posteriormente cuando el contrato es cobrado o pagado nuevamente se originan asientos contables bajo el principio del percibido. Todos estos asientos formulados originan aumentos o disminuciones en el activo, pasivo, patrimonio, ingresos, costos y gastos de una empresa lo cual se refleja en los denominados estados financieros, sobre los cuales los responsables toman decisiones. Por tanto el personal contable no debe permanecer ajeno a la suscripción de los contratos de compraventa; tampoco el personal jurídico puede permanecer ajeno a la realización de los hechos luego de la firma del contrato de compraventa.

• Planteamiento del problema

• FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

Se ha determinado que la mayoría de entes jurídicos al no disponer de la asesoría legal correspondiente le prestan mayor importancia sólo a los comprobantes de pago (facturas, boletas, recibos por honorarios, liquidaciones de compra, notas de crédito, notas de débito, etc.), títulos valores (letras de cambio, facturas conformadas, pagarés, cheques, etc.); y otros documentos para determinar sus obligaciones tributarias, financieras y contables; es decir no reparan que detrás de las transacciones de compra, ventas, costos, gastos, esta el contrato de compraventa, normado por el Código Civil.

Al celebrarse un contrato de compraventa entre entes jurídicos, el mismo es consecuencia de darse el hecho generador de la obligación tributaria, es decir, el contrato de compraventa se firma porque se lleva cabo una transacción, que podría ser una compra, una venta, una prestación de servicios, etc. de este modo el contrato de compraventa incide en el nacimiento de la obligación tributaria, luego de establecerse sobre la base del hecho generador. Luego este contrato se firma sobre la base de pagar o cobrar un importe, el mismo que se relaciona con la denominada base imponible de la obligación tributaria a la cual deberá aplicarse la alícuota de un determinado tributo, generalmente, impuesto general a las ventas e impuesto a la renta y establecer la cuantía del tributo. El personal de los entes jurídicos deben ser conscientes que si bien desde el punto de vista tributario la emisión del comprobante de pago o la entrega del bien, lo que ocurra primero, da nacimiento a la obligación tributaria, sin embargo hay un documento anterior a estos y que tiene gran relevancia, como es el contrato de compraventa. Toda transacción empresarial se inicia con el contrato de compraventa.

La no consideración del contrato de compraventa, lleva a los entes jurídicas a no cumplir con la parte financiera en forma oportuna. El contrato de compraventa contiene las fechas de vencimiento de las obligaciones, las formas de pagar o cobrar; por tanto el no tener en cuenta el contrato de compraventa puede llevar a pagar moras por pagos fuera de plazo, a incumplir pagos y a otros aspectos relacionados.

La no consideración de la relevancia del contrato de compraventa en lo contable puede llevar al registro inoportuno e inadecuado de las transacciones. En contabilidad las transacciones deben registrarse sobre la base del contrato de compraventa, antes que solamente sobre los comprobantes de pago y títulos valores. El no cumplimiento del principio del diferido (contratos de compraventa que se van a concretar a futuro), devengado (contratos de compraventa que se concretan en el presente sin interesar si se cobran o pagan) y percibido (contratos de compraventa cuyos pagos o cobros se concretan en el presente) puede trastocar aspectos del contrato de compraventa y originar consecuencia negativas para los entes jurídicos.

• SISTEMATIZACIÓN DEL PROBLEMA

PROBLEMA PRINCIPAL:

¿De que manera el contrato de compraventa incide en el aspecto legal, tributario, financiero y contable de los entes jurídicos?

PROBLEMAS SECUNDARIOS:

• ¿Es posible que la comprensión total de la naturaleza de los contratos de compraventa facilite el tratamiento adecuado del aspecto tributario en los entes jurídicos?

• ¿De que modo la comprensión de los elementos del contrato de compraventa puede facilitar el tratamiento adecuado del aspecto financiero de los entes jurídicos?

• ¿Cómo plasmar las consecuencias de los contratos de compraventa en el tratamiento adecuado del aspecto contable de los entes jurídicos?

• Marco teórico

• CONTRATO DE COMPRAVENTA

Analizando a León (1997), al constituirse el contrato de compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero. Los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los gastos de transporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto distinto. Si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se calificará el contrato de acuerdo con la intención manifiesta de los contratantes, independientemente de la denominación que se le dé. Si no consta la intención de las partes, el contrato es de permuta cuando el valor del bien es igual o excede al del dinero; y de compraventa, si es menor. En todo contrato de compraventa, esta de por medio el bien materia de la venta, lo que los españoles y chilenos le llaman la cosa. De acuerdo a ello pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley. En el Código se estable si cuando se hizo la venta había perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el menoscabo, en proporción al precio que se fijó por el todo. La Compraventa de bien futuro no deja de ser tratado por el Código y al estilo de cualquier Código europeo establece que en la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Debido a que a nivel empresarial se ha comenzado a tratar bastante de cerca a los riesgos, en el contrato de compraventa no deja de ser tratado este punto, es así como se legisla sobre el riesgo de cuantía y calidad del bien futuro, indicando que si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debe pagar íntegramente el precio. A continuación se ha legislado sobre la Compraventa de esperanza incierta, si el comprador asume el riesgo de la existencia del bien, el vendedor tiene derecho a la totalidad del precio aunque no llegue a existir.

Por otro lado cuando se refiere al compromiso de venta de bien ajeno, se refiere al contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno. Si la parte que se ha comprometido adquiere después la propiedad del bien, queda obligada en virtud de ese mismo contrato a transferir dicho bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario. La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda. Si el bien es parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio. En los casos de rescisión a que se refieren los artículos 1539 y 1540, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido, y pagar la indemnización de daños y perjuicios sufridos. Debe reembolsar igualmente los gastos, intereses y tributos del contrato efectivamente pagados por el comprador y todas las mejoras introducidas por éste. Por otro lado los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendió indebidamente. De acuerdo con la norma en análisis la compraventa es nula cuando la determinación del precio se deja al arbitrio de una de las partes.

Es válida la compraventa cuando se confía la determinación del precio a un tercero designado en el contrato o a designarse posteriormente. Es también válida la compraventa si se conviene que el precio sea el que tuviere el bien en bolsa o mercado, en determinado lugar y día. Es lícito que las partes fijen el precio. En la compraventa de bienes que el vendedor vende habitualmente, si las partes no han determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo, rige el precio normalmente establecido por el vendedor. Si se trata de bienes que tienen precio de bolsa o de mercado, se presume, a falta de indicación expresa sobre el precio, que rige el de lugar en que debe realizarse la entrega. En la compraventa en que el precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso neto.

Analizando a Silva (2006), el Código Civil peruano en su artículo 1529 define a la Compra-Venta como: "El vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero". Partiendo de dicho precepto normativo, es importante recalcar que la Compra-Venta es el más importante de los contratos de cambio, constituyéndose en la base del movimiento económico mundial. Así para Messineo la Compra-Venta es el principal vehículo de circulación de la riqueza. Entre los caracteres jurídicos del Contrato de Compra-Venta tenemos en primer lugar, que es un Contrato Principal, porque no depende de otro contrato, siendo más bien, que con mayor frecuencia, otros contratos son accesorios a él, como la Compra-Venta a Plazos; en segundo lugar, constituye un contrato obligacional, porque de su contenido surgen obligaciones para cada una de las partes. También es un contrato oneroso, pues una de sus características principales, es transferir la propiedad del bien a cambio de un precio determinado, caso contrario estaríamos frente a otro tipo de contrato como la Donación.

Es un contrato conmutativo porque las partes se conducen por hechos conocidos. Es un contrato consensual, porque se perfecciona por el sólo acuerdo de las voluntades entre las partes, y no está sujeto a formalidad alguna, no obstante para que se adquiera la propiedad absoluta de un bien inmueble, será necesario, la Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. En muchas oportunidades confundimos el Contrato de Compra-Venta con otros contratos típicos. Con el contrato de Permuta, donde podemos apreciar cada bien es bien y precio al mismo tiempo, siendo un precio en abstracto, ya que se está transmitiendo la propiedad a cambio de la propiedad del otro bien, y cada una de las partes es comprador y vendedor simultáneamente, comprador del bien cuya propiedad se le transmite y vendedor del bien cuya propiedad está transmitiendo. Estamos pues, frente a lo que se llamaba TRUEQUE y que aún existe en las comunidades indígenas. La diferencia entre la Compra-venta y la permuta, es que en el primero se intercambia el bien por un precio y en el segundo se intercambian bienes. Como se observa no hay mayor confusión en diferenciar estos contratos, presentándose el problema cuando por un lado se transmite la propiedad de un bien y del otro, se transmite también la propiedad de un bien y adicionalmente se establece un precio. De qué hablamos aquí de una Permuta o una Compra-Venta?. Nuestro Código Civil adopta una Tésis Subjetiva y en forma residual objetiva. Subjetiva porque ante tales condiciones nuestro Código Sustantivo señala que debemos estar a Intención manifiesta de las partes contratantes, y lo que se tiene que evaluar en ese caso, es qué calificación le quisieron dar las partes al Contrato. Apreciar si las partes han decidido que sea un Contrato de Compra-Venta o que sea una Permuta. En éste sentido el artículo 1531 del mismo Cuerpo Legal señala:.."si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se calificará, de acuerdo a la común intención de las partes, independientemente de la denominación que se le de. Si en caso las partes no tomaron una decisión, entonces supletoriamente se aplica un criterio objetivo, se aplica la denominada doctrinariamente la TEORIA DE LA PREVALENCIA DE LOS VALORES, esto es, será Permuta cuando el valor del bien sea igual o superior al del dinero que se entrega y será Compra-Venta, cuando el bien sea inferior al dinero entregado. Otro contrato con el que es menester diferenciarlo, es el Contrato de Arrendamiento. Mientras que con la Compra-Venta, la finalidad económica que se persigue es la transferencia de la propiedad del bien, en el Arrendamiento, la finalidad es la transmisión del uso. Aunque obviamente no confundimos la esencia de ambos contratos, sin embargo existen algunos supuestos que causan confusión. Un primer caso sería cuando estamos frente a un contrato por el que se nos permita o nos posibilite, poder aprovechar o hacer nuestros los frutos del bien. Aquí estaremos frente a un Arrendamiento o una Compra-Venta?.

Estaremos frente a un Contrato de Arrendamiento si al adquiriente de los frutos se le está concediendo la facultad de usar y gozar del bien que da frutos, no constituyendo una compra-venta, sino que se enmarca dentro del acuerdo establecido por el artículo 908 del Código Civil, en el sentido, que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos. De otro lado, si al poseedor no se le ha dado la posibilidad de extraer los frutos del bien en el que se encuentran los frutos, sino que por el contrato sólo se le da la posibilidad de extraer los frutos del bien, ahí, si estamos frente a una Compra-Venta de Frutos. En éste caso, si se permite que una persona el fin de semana concurra a una chacra a extraer los frutos por un monto determinado que le da derecho a que se lleve todo lo que pueda sacar por si misma y sin ayuda, es una compra-venta de frutos. Un segundo supuesto, se presenta cuando una persona confiere a otra el derecho de extraer los productos de un bien recibiendo a cambio un precio en dinero. En éste caso se puede configurar, Arrendamiento del Bien con un Pacto de Extracción de sus productos por una renta determinada, aquí se incluirá el pago del uso del bien durante un tiempo y además por el valor estimado de los productos, como un contrato mixto. Un tercer supuesto se presenta cuando se celebra un Contrato de Arrendamiento en el que se estipula que al cabo de una determinada cantidad de tiempo, siempre y cuando el arrendatario pague todas las mensualidades convenidas se producirá la transmisión de la propiedad. Respecto a éste caso, la doctrina lo ha denominado como Arrendamiento-Venta, otros lo llaman Arrendamiento con Opción de Compra, lo que creemos equivocado, pues , estamos frente a un Contrato de Compra-Venta con Reserva de propiedad, una compra-venta a plazos con transmisión de propiedad hasta la cancelación total del precio. En realidad las denominadas rentas son cuotas del precio, porque la finalidad económica que se persigue es la transmisión de la propiedad y no el uso. El artículo 1585 del Código civil se ocupa de éste supuesto cuando prescribe que las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 que hacen referencia a la Compra-Venta con reserva de Propiedad, son aplicables a los contratos de Arrendamiento por el efecto del pago de la merced conductiva pactada, lo que ordena esta confusión, siendo el contrato lo que contiene, obviamente las partes están en libertad de suscribir un Contrato Interpretativo de donde aclaran el sentido de sus Cláusulas.

En cuanto al Arrendamiento con Opción de Compra o con Opción de Venta, estamos frente a un contrato mixto, que contiene un Contrato de Arrendamiento y un Contrato Preparatorio: Compromiso de Contratar y Contrato de Opción, en éste supuesto, Opción de Contrato de Compra-Venta. En lo que se refiere al Arrendamiento la finalidad económica es la de transmitir el uso del bien durante determinado tiempo y renta, y aparte se le está otorgando la opción de compra o una opción de venta o puede ser también ambas, una opción recíproca respecto de un Contrato Definitivo de Compra-Venta al que le serán aplicables todas las reglas del Arrendamiento. En un contrato de Opción de Compra, el resultado no tiene por qué ser necesariamente la transmisión de la propiedad del bien, porque dicha transmisión solamente se daría si el Optante que es aquél a quien se le ha concedido la opción ya sea de compra o de venta, ejercita su opción respecto de ese contrato definitivo de compra-venta –el contrato de opción es un contrato preparatorio de un contrato definitivo, mediante el cual, una de las partes le concede a la otra, la oferta irrevocable de la celebración del contrato definitivo y le da a la otra parte la opción de que a su solo arbitrio, se celebre el contrato definitivo. El contrato definitivo de Compra-Venta será lo que necesariamente tendrá que existir en el contrato de Opción, además estamos concediendo a la otra parte una oferta irrevocable de venta de un bien y pro un precio, dándosele la opción que el contrato se suscriba a su sola voluntad con la aceptación de parte del optante. En éste caso el contrato de Arrendamiento es independiente del Contrato de Opción de Compra- Venta. Así si se ejercita la opción en el plazo de Ley, y celebrado el contrato, en ese momento el comprador se convierte en propietario del bien por el sólo imperio del artículo 949 del Código Civil, siendo el efecto legal inmediato, la aplicación de las reglas de la compra-venta.

Es importante distinguir la Compra-Venta del Contrato de Obra, especialmente en los casos en que se encarga la fabricación de un bien. El contrato de obra es una modalidad de prestación de servicios, por el cual el contratista se obliga a hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una retribución.

La distinción en esencia se encuentra en la Prevalencia de la prestación, si la prestación que prevalece es la de dar, estamos ante una Compra-Venta, y si prevalece la de Hacer estamos frente a un Contrato de Obra. De otro lado, ubicándonos en el Compra-Venta específicamente, en el mismo momento que se conviene la venta, se produce el consentimiento y surge la obligación de enajenar de conformidad al efecto legal prescrito por el artículo 949 del citado Cuerpo de Leyes, referente a la transmisión de la propiedad, que algunos han llamado Efecto real como consecuencia de un efecto legal. En virtud del artículo 949 nos tornamos propietarios, pero relativos, y no absoluto, pues la oponibilidad erga omnes se adquiere con la inscripción en Registros públicos, de lo contrario sólo podemos oponer nuestro derecho frente a quien nos vendió.

Hay que tener en consideración, que la sola obligación de enajenar un bien inmueble determinado no tiene que hacer necesariamente al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario, sin embargo existen casos que la misma naturaleza de la prestación, no permite que opere la transmisión del bien, que convierta al Acreedor en propietario, lo que sucede en la Compra-venta de Bienes Genéricos de un bien fungible, cuando el bien no se ha individualizado aún, y si estamos frente a un bien incierto se requiere que se individualice, entendiéndose que la transmisión queda supeditada a que se produzca la elección. En cuanto a una Compra- venta Alternativa, si aún no se ha producido la elección del bien materia de contrato, tampoco se ha transmitido la propiedad. Si celebramos un Contrato de Compra-venta de Bien Futuro, la transmisión de la propiedad quedará supeditada a que el bien llegue a tener existencia, a éste respecto señala que la obligación creada por el Contrato recae sobre un bien futuro, el compromiso de entrega queda subordinado a su existencia posterior, salvo que la obligación verse sobre una esperanza incierta. Si está supeditada la eficacia del contrato, no podrá operar la transmisión, hasta que el contrato sea eficaz, por estar sujeto a condición suspensiva. En cuanto a los dispositivos referidos tanto a la transmisión de la propiedad, como son los artículos 949, 1402, y 1529 del Código Civil y el artículo 2022 del mismo Cuerpo legal, pueden ser relacionados en cuanto a la oponibilidad de derechos frente a terceros sobre inmuebles, en éste caso si se trata de derechos reales y personales. Así como puede darse el caso, en que existan diversos acreedores de un bien inmueble a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregar el bien, el artículo 1135 del Código Civil, nos da la solución, dándole preferencia al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito, en tanto, el artículo 2022, se refiere en primer lugar, al supuesto en que concurran derechos reales sobre un mismo inmueble, y para poder oponerlos frente a otros que también los tienen, deben estar inscritos con anterioridad a aquél a quien se opone. Esto en caso de derechos reales, como podría darse cuando existen varias Hipotecas sobre un inmueble, sin embargo, para poder oponerla frente a otro, debe estar escrita anteriormente.

El segundo párrafo del artículo 2022, se refiere al caso de derechos de otra naturaleza, como por ejemplo, los derechos personales, como el Arrendamiento, el cuál según el artículo 1708 del C.C. debe ser respetado por el nuevo propietario, si es que estuviera inscrito, como es de verse, si bien es potestativa la inscripción del Arrendamiento, en éste caso, la existencia de dicha inscripción ha servido para que el derecho sea opuesto al nuevo propietario. Asimismo podría darse el caso en que se trabe una medida cautelar en Embargo en forma de inscripción sobre un inmueble, y posteriormente a su inscripción se transfiere la propiedad, en éste supuesto, prevalecerá el derecho real porque es erga omnes y el derecho personal vale entre las partes.

De lo acotado anteriormente, se infiere la relación e importancia de los principios registrales, en la oponibilidad de derechos frente a terceros, pues de acuerdo al principio de prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro, en cuanto a la fe pública registral, se ampara a terceros adquirientes de derechos a base de registros, y el principio de impenetrabilidad, que tiene como propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros ya inscritos. Consecuentemente, será la publicidad de la inscripción de los derechos sobre inmuebles, la que precisamente en muchos casos, hará oponible nuestro derecho frente a terceros. Final mente, en éste Ensayo, señalaremos algunas incidencias a las que nos contrae el l artículo 1539 del Código Civil, contempla la descripción típica del contrato de Compra-Venta de Bien Ajeno propiamente dicho, señalando que la venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien antes de la citación de la demanda. En principio, la norma civil sustantiva, en cuanto a la Compra-venta de Bien Ajeno, alude a la Rescisión, más no a la Nulidad y Resolución, lo que infiere que estamos partiendo de que nuestra legislación estaría aceptando la existencia de un Contrato Válido, que sólo es Rescindible por el desconocimiento del comprador sobre la ajenidad del bien. Huelga acotar que existen dos tipos de Ineficacia del acto jurídico: la Ineficacia Originaria, que comprende a la Nulidad y Anulabilidad, donde el negocio no produce efectos jurídicos por haber nacido muerto, o adolece de defectos subsanables y cuyas causales, se encuentran establecidas por los artículos 219 y 221 del Código civil, y virtualmente en el artículo V del Título preliminar del mismo cuerpo legal, que suponen un defecto en la estructura negocial, es decir carece de los elementos establecidos para el Acto Jurídico, por el artículo 140 del C.C., o se encuentra viciado. De otro lado, tenemos la Ineficacia Funcional, cuyos supuestos Típicos son la Rescisión y la Resolución, en dichos supuestos, el contrato que venía produciendo efectos jurídicos deja de producirlos posteriormente por la aparición de una causal en la celebración del contrato en el primer caso, o sobreviniente a éste, en el último caso. Ahora bien, las principales diferencias que hemos podido advertir en cuanto a la Rescisión, Resolución y Nulidad de Compra-Venta de Bien Ajeno tenemos: Como ya se estableció, el contrato de compra venta de bien ajeno es Rescindible a solicitud del comprador, cuando éste desconocía que el bien no era de propiedad del vendedor, salvo que hubiese sabido de la ajenidad del bien o si adquiere la propiedad del mismo, antes de que reciba la citación de la demanda, es decir, aquí estamos ante un supuesto de desconocimiento de la titularidad del bien, cuya causa existía en el momento de la celebración del contrato, tratándose de una ineficacia que se relaciona con la fase de celebración o de formación del negocio jurídico, donde se reconoce implícitamente la validez del acto jurídico. En cuanto a quienes se encuentran legitimados para solicitar la rescisión del Contrato de compra-Venta de Bien Ajeno, sólo tenemos al comprador que es parte de la relación jurídica, no pudiendo extenderse al verdadero propietario, pues su derecho, no ha sufrido perjuicio. La figura de la Nulidad, a diferencia de la rescisión, se refiere a que el contrato deja de producir sus efectos por una causal existente en el momento de su celebración, se observa cuando el Acto jurídico carece de sus elementos esenciales en el momento de su conformación. Que según el aludido artículo 1539 del C.C., se reconoce la validez del contrato de compra-venta de bien ajeno, estableciendo que podrá ser rescindido por el comprador, es decir, que presupone la existencia de un contrato válidamente celebrado, y el mismo no podrá producir efectos por existir un perjuicio que afecta al comprador. Así, el comprador sólo podrá solicitar la rescisión, pudiendo operar la Nulidad respecto a las partes cuando el acto no contenga los requisitos del art. 140 del C.C. Mientras el verdadero propietario, no podrá solicitar la Rescisión, así como tampoco la Nulidad del contrato por no ser parte de la relación jurídica, además, pues su sola celebración no significa que el derecho de propiedad sea transferido, por cuanto requiere la participación de éste para su perfeccionamiento. En lo referente a la resolución, tratándose de un supuesto de Ineficacia Funcional, la diferencia estriba en primer lugar, que se encuentra establecida por ley que en éste caso opera la rescisión y en segundo lugar, porque la causa que origina que el acto ya no produzca efectos se presenta al momento de la celebración del contrato, es decir, el hecho de la ajenidad del bien, existía en el momento de la celebración del contrato, lo que causa perjuicio al comprador, y en el caso de la resolución, la causal es sobreviniente a la celebración, esto es, no existía al momento de celebrarlo.