Nivel de funcionamiento del contrato de anticresis, en la República Dominicana (página 2)

F)-Derecho a los reembolsos por conservación del bien y de las mejoras.- El uso y goce que imprime el acreedor sobre el inmueble entregado en garantía deben ser ejercidos sin causar menoscabo o deterioro al bien, esto es, que la posesión debe mantenerse con las reparaciones ordinarias que el destino o la naturaleza misma del bien explotado exige, de tal manera que el usufructo del bien sea racional y sostenido. Lo cierto es que el acreedor, como consecuencia de la entrega del inmueble, ejerce el uso y goce del predio –explotación económica-, y por tanto, adquiere la obligación de efectuar las reparaciones ordinarias del bien en lo que corresponde a una explotación normal. En la normatividad destinada a la regulación de la anticresis no se advierte norma alguna que haya previsto dicha obligación del acreedor. En lo que respecta a las mejoras introducidas por el poseedor-acreedor; se debe observar la regulación de la clase de mejoras que hayan sido introducidas (necesarias, útiles y de recreo). La introducción de mejoras, particularmente las útiles, debe estar sometida a la autorización expresa del deudor propietario. Solo así se podrán superar las dificultades que puedan presentarse al momento de la restitución del inmueble y accesorios, es decir, en cuanto se justifique el derecho del acreedor al reembolso de las mejoras. Para salvar esas dificultades, la práctica ha enseñado que es el acto constitutivo o el contrato de mutuo con garantía anticrética el momento para la creación de todas las obligaciones y los derechos de las partes, siempre que no se vaya en contra de una norma imperativa. Introducir mejoras útiles sin asentimiento del deudor-propietario, es provocar un indiscriminado manejo de tales mejoras, unas veces de buena fe, y otras, las más frecuentes, de mala fe.

G)-Derecho a la Defensa.- El acreedor anticrético en su calidad de poseedor directo, legítimo y de buena fe, o simplemente como todo poseedor, tiene el pleno derecho de ejercer defensa privada o judicial de la posesión cuando se hayan ejecutado los hechos que perturben el ejercicio de la misma o cuando sobrevenga la desposesión por acción de terceros en tales casos, el acreedor tiene expedito el derecho para accionar con las pretensiones interdictales-retener o recobrar -;y como quiera que se trate de un poseedor legitimo o con título posesorio, está facultado a debatir no solo la posesión fundada en la misma posesión _ius possessionis_ ,sino el mejor derecho al a posesión _ius possidendi_ ,utilizando para tal efecto las pretensiones posesorias. Pero no creemos que el acreedor, tenga la facultad para reivindicar el bien inmueble objeto de la anticresis, como algunos así lo estiman. Si bien el acreedor, por los efectos de la anticresis, ostenta la facultad de vender el bien y hacerse pago de la deuda, no puede debatir el derecho de propiedad con un tercer poseedor no propietario, máximo que esta pretensión solo este conferida al propietario no poseedor, y porque además entendemos que el anticresista –deudor sigue manteniendo el derecho de propiedad del bien situación que lo legitimo para ejercer la pretensión reivindicatoria _ius vindicandi, poder que no se ha desplazado al acreedor, porque si fuera así no estaríamos hablando de anticresis.

H)-Obligaciones del anticresista acreedor, obligación de restituir el inmueble. La normatividad del código civil sobre la prenda es de aplicabilidad a la anticresis, consiguientemente el que tiene en su poder un bien inmueble con ocasión de la anticresis está obligado a devolverlo una vez que se haya cumplido con la obligación principal. Sin embargo, para que la restitución opere a plenitud el deudor debe cumplir no solo con el pago del capital mutuado, sino además, con los reembolsos del valor actual de las mejoras necesarias si las hubiera. En cuanto a las mejoras útiles, si el acreedor cuenta con la correspondiente autorización expresa del deudor-anticrético, este procederá a pagar su valor actual. De lo precedente resulta que, vencido el plazo del contrato, el acreedor está obligado a devolver el bien inmueble, a favor del deudor anticrético, en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el causado por su uso ordinario. Al extinguirse los derechos reales de uso y disfrute-anticresis-el dueño, fundado en el carácter de la sociedad de la propiedad, recupera el poder de usar y gosar el bien, del cual se encontraba restringido o limitado-consolidación de poderes de la propiedad. Esto ratifica que en los derechos reales sobre bienes ajenos solo hay desplazamiento posesorio, y no desprendimiento que literalmente significa echar de si alguna cosa.

I)-Obligación de conservar el bien.- Una vez efectuada del inmueble, el acreedor tiene la obligación de cuidarlo diligentemente por el tiempo acordado de la obligación principal, esto significa que el uso y goce que imprima el acreedor el bien debe ser sin causar menoscabo o deterioro que afecte su sustancia misma. El fundamento de esta obligación radica en que el bien, al momento de su devolución, no deba tener el menor deterioro salvo el causado por su uso ordinario o normal.

J)-Obligación de no introducir cambios.- El anticresista acreedor está obligado a no introducir cambios en el inmueble objeto de la garantía anticrética sin contar con el consentimiento expreso del deudor; esto significa que de manera unilateral no pueda introducir ninguna modificación en la estructura física del predio, que podría no solo alterar la sustancia del bien, sino causar daños y perjuicios. El anticresista acreedor debe responder por los cambios y modificaciones ejecutados por el, sin la autorización expresa del deudor-propietario. Si los cambios han provocado la ruina o deterioro del bien será el acreedor responsable por los daños, por ejemplo si los cambios provocaron un incendio, una inundación, etc., los gastos recaerán en el acreedor, así como la carga de la prueba para demostrar que los hechos de deterioro o ruina del bien no son imputables a los cambios que realizo.

1.8.-Derechos y obligaciones del deudor 1.8.1.- Derechos del deudor anticresista.-

A- Derecho de propiedad de objeto de anticresis.- El deudor anticrético, para gravar o ejercer actos de bien, debe gozar de la calidad de titular del derecho de propiedad del bien inmueble entregado en anticresis; ese derecho debe estar fundado en título de propiedad suficiente. Por el derecho real de anticresis el propietario-deudor transmite temporalmente los derechos de uso y goce a favor del acreedor, a quien además de manera especial le concede la facultad de enajenación o venta del bien, para cuando la obligación principal no haya sido satisfecha completamente.

B- Derecho a la devolución del inmueble.- Vencido el plazo estipulado en el acto formal de constitución de la obligación principal con garantía de anticresis, el deudor debe proceder a pagar el préstamo o el dinero mutuado a favor del acreedor. Este pago debe efectuarse de todo el monto de la deuda, más los reembolsos por los gastos extraordinarios realizados con ocasión de la conversación del predio, luego de las mejoras útiles, etc. como consecuencia del deudor tendrá todo el derecho para exigir la restitución del inmueble y accesorios, por su parte el acreedor no tendrá motivación alguna para pretender retener el bien, por haberse cancelado toda la deuda de modo tal y a satisfacción del acreedor. Hay que recordar que la anticresis es de carácter indivisible, porque mientras no sea pagado el integro de la deuda, no procede la devolución del bien, excepto cuando hay convenio distinto entre las partes.

C- Derecho a oponerse al uso indebido del bien.- El anticresista acreedor es quien asume la obligación de cuidar el uso y destino del bien durante el tiempo que dure el gravamen. Lo que implica que la explotación económica, uso y disfrute, es según lo que encuentre estipulado en el contrato; es decir el acreedor-poseedor debe cuidar diligentemente y utilizarlo de acuerdo a su destino y naturaleza. Sin embargo se puede dar el caso por parte del acreedor de ejercer el bien con el uso imprudente e irracional que podría afectar a la misma sustancia del bien, e incluso a la moral y a las buenas costumbres. Si estas circunstancias se presentaran, el deudor propietario tendría todo el derecho de formular oposición por el uso del bien. También puede darse el uso en forma abusiva. Imprudente de parte del acreedor, por ejemplo; cuando se cambia el uso del bien, o cuando se destruyen obligaciones, plantaciones, construcciones, etc., todo esto sin el consentimiento del deudor-propietario dando lugar a la formación de su oposición, Es obligación del acreedor-poseedor respetar el derecho de propiedad que no le pertenece, cuidando no lindar el abuso del derecho, que no esté permitido por la ley, de aplicabilidad a la anticresis que van desde el Art. 2072, 2085 hasta 2091 del Cogido Civil.

1.8.2.- Obligaciones del Deudor Anticrético.

A- Obligación de entregar el bien.- la anticresis como derecho real de garantía y accesorio de la obligación principal tendrá vida jurídica cuando se haya operado la tradición material del inmueble a favor del acreedor, con el objeto de que este ejerza la posesión, la cual implica como sabemos, ejercer el goce y uso del bien. En consecuencia, solo habrá anticresis, cuando se haya operado la entrega física del predio a favor del acreedor.

B- obligación de no interferir o alterar la posesión que ejerce el acreedor.- el acreedor en su calidad de poseedor legitimo del inmueble entregado en garantía real, ejerce la explotación económica del predio. Además, la entrega material la debe verificar el propio deudor, quien a su vez tiene obligación de no alterar o desnaturalizar ni interferir el normal ejercicio de los actos posesorios del acreedor. En el supuesto que el deudor, o un tercero ejercieran actos de perturbación o de desalojo que alteren la normal y pacífica de la posesión del acreedor, este tiene el derecho de hacer valer la defensa extra judicial o judicial de la posesión. El deudor debe abstenerse de toda injerencia en el inmueble por mucho que sea propietario.

C- obligación de efectuar las reparaciones del bien.- si hablamos de las reparaciones que pueden realizarse en el inmueble objeto de garantía debemos mencionar a las ordinarias y las urgentes o extraordinarias; las primeras u ordinarias, se encuentran a cardo del poseedor acreedor, como consecuencia del uso y disfrute normales del bien; es lógico pensar, que el bien requerirá de las operaciones comunes u ordinarias, que no son sino que corresponden a las consecuencias del uso normal del inmueble. Son las producidas por la misma actividad de explotación del predio que exige una constante u ordinaria conservación. En cuanto a las segundas, reparaciones extraordinarias, son las excepcionales que no son normales, pero necesarias y urgentes o extraordinariamente necesarias de ser reparadas, las cuale3s también de manera extraordinaria están a cargo del deudor propietario. Esta reparaciones son causadas por hechos que no son previsibles, o son provocadas por circunstancias muy especiales o hechos que escapan a la voluntad del acreedor, ejemplo l0os causados por un sismo, siniestro, etc. La responsabilidad sobre estas reparaciones le asume el mismo propietario-deudor, sin perjuicio que el acreedor directamente las puede realizar para la urgencia o interés propio, con cargo de ser reembolsadas, pero cuidando siempre que sea con el conocimiento y la autorización del deudor propietario o bajo las estipulaciones del negocio jurídico patrimonial. Por la urgencia de la reparación, con esta generalmente es asumida de inmediato por el acreedor, debido a que halla con el inmueble de la explotación del mismo. Por consiguiente, el acreedor debe asumir reparaciones extraordinarias, con el cargo del reembolso a cargo del propietario-deudor. Pero es mejor que todo esto es encuentre debidamente convenido y previsto en el acto constituido de manera expresa.

D- obligación del reembolso de las mejoras.- Concluido o vencido el plazo del contrato del mutuo con garantía anticrética, y cancelada sea la deuda en su totalidad surge la obligación de devolución del inmueble por el acreedor, y si no operara por su decisión propia, será el deudor que exija que se restituya materialmente el bien y sus accesorios; pero esto no queda solo allí, sino puede darse el hecho de existir mejoras introducidas por el acreedor, como las necesarias, las que sean reembolsadas en su valor actual, al expresar que "el poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan en el tiempo de restitución y a retirar las de recreo".

Para que el poseedor tenga derecho al reembolso de las mejoras útiles, estas deben estar plenamente autorizadas por el propietario en forma expresa o tácita. Así lo ha aclarado la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia (no puede demandarse las mejoras si el demandante no acredita que posee el bien inmueble con título valido, ni que haya contado con autorización expresa o tácita del demandante para efectuar la edificación que dice haber construido. Sobre las mejoras útiles podrían proceder cuando hayan sido autorizadas expresamente por el propietario, con la respectiva autorización del monto tope de su valor y la descripción de la estructura física que debe tener; sin embargo en muchos casos, resulta que solo han sido introducidos por ¿decisión unilateral del acreedor y al restituirse el bien, este pretende un monto exorbitante, incluso recurriendo a la retención del bien; por consiguiente, introducir mejoras por decisión unilateral del propietario-, en la práctica genera serias dificultades, al momento de restitución del bien. Todo esto nos advierte-se insiste-, que el acto constitutivo debe operar con precisión y claridad cómo debe operar físicamente y económicamente la introducción de las mejoras en toda su clase.

1.9.-Extinción de la anticresis. 1.9.1.-Causales. Las causales de extinción establecidas para la prenda, son las mismas para la anticresis, disposición se ocupa de enumerar las causales legales de extensión (prenda), que son:

1.- extinción de la obligación principal. Los derechos reales de garantía , entre ellos la anticresis, tienen la naturaleza jurídica de ser derechos reales accesorios, lo que significa que al servir de garantía real no gozan de autonomía, sino, todo lo contrario, tienen intima independencia de la obligación principal; de lo que resulta, siendo la anticresis accesoria solo se extinguirá cuando previamente se haya extinguido la obligación principal, y no solo, por el pago del capital mutuado, sino por el pago de todas las demás obligaciones que se hayan podido generar los reembolsos ya mencionados.La extinción de esta obligación no solo puede ser por intermedio del pago, sino también por cualquiera del modo especial de extinción de las obligaciones, ejemplo, la consolidación, condonación, compensación, etc. De la que resulta esta causal de extinción de la anticresis opera cuando se haya cancelado íntegramente la deuda, la que generalmente comprende: el capital mutuado, intereses y reembolsos por los gatos de conservación extraordinarios y mejoras necesarias (debidamente acreditadas) Las mejoras útiles serán reembolsadas si han sido introducidas con la autorización expresa del deudor propietario. Concluyendo diremos que se entiende efectuado el pago solo cuando sea cancelado la prestación, de esta manera no habrá motivo para que exista la anticresis si la obligación principal se ha extinguido. Es de recordar que no se entiende realizado íntegramente el pago cuando se efectúa por armadas, consignaciones o en partes, etc. Sino solo cuando es totalmente efectuado el pago.

2.- Anulación, recisión o resolución de la obligación principal.- Se extingue la anticresis cuando la obligación principal es declarada nula, por causal relativa (anulabilidad) o por causal absoluta (nulidad), rescindida. Rápidamente se advierte el carácter accesorio de la anticresis; es decir anulada, rescindida o resuelta la obligación principal, la anticresis sigue esa misma suerte. Cabe aclarar que se ha tratado a estas causales de las que corresponden a la prenda.

3.- Renuncia del acreedor.- La renuncia a la anticresis que tiene por objetivo garantizar la obligación principal (deuda pecuniaria), es el ejercicio de los principios de la autonomía de los principios de voluntad y libertad contractual del acreedor (deudor). Si se produce la renuncia genera la extinción de la anticresis, entonces se tratara simplemente de una obligación de dar dinero, sin garantía real, y por ende, el contrato celebrado solo tendrá la validez de un contrato de mutuo. La constitución del mutuo o préstamo, cuando es garantía anticrética, exige la forma prescrita; entonces es lógico pensar que la renuncia tenga la misma formalidad, es decir, si la constitución es por escritura pública la renuncia debe adoptar la misma forma. La renuncia del acreedor al a garantía real ¿de la anticresis puede ser generada por considerarla que es insuficiente para cubrir la obligación principal o que no ofrece el inmueble una explotación idónea. Si se presentara estos inconvenientes el acreedor puede renunciar y acabar con la anticresis, se nota que esta extinción afecta directyament5e a la garantía y no a la o9bligacion, es decir, al accesorio y no al principal, es por ello, que subsistirá la obligación principal, pero sin garantía real.

4.- Destrucción total del bien.- La ley al establecer esta causal parea la extinción de la prenda (artículo 2083 del CC), de aplicabilidad a la extinción de la anticresis, se refiere exopresament5e al bien físico que es objeto de la garantía. Nuevamente la extinción es con relación al derecho accesorio, que es la garantía real, siendo a esta causal de extinción se le debe extender con referencia al inmueble. La destrucción total del inmueble significa su desaparición física e implica la extinción de la garantía. La destrucción puede ser provocada por acción humana (una demolición) o por acción de las fuerzas de la naturaleza (un sismo), en estos casos se exti8ngue, no afecta la obligación principal porque la deuda subsiste toda vez que lo accesorio jamás se extingue lo principal. La desaparición del bien físico no hace desaparecer la deuda, esta subsiste mientras sea pagada íntegramente. La desaparición física del bien inmueble, entregada en garantía real, no libera al deudor anticrético de garantizar la obligación con otero bien inmueble, mientr4as que la deuda no sea pagada, en consecuencia, deberá ser substituida la garantía con otro bien, toda vez que sin garantía real no es posible de anticresis.

5.- Expropiación.- Se trata de una de las formas de extinción de propiedad. El estado ejerce el ius imperium, para afectar la propiedad privada por razones de necesidad y utilidad publica. Esta causal de extinción de la prenda, es de aplicabilidad remisiva obtenida. Con la expropiación se acaba la anticresis, por cuanto el deudor deja de ser propietario del inmueble que había entregado en garantía, liberándolo del gravamen. La expropiación tiene la fuerza que obliga al propietario transferir el bien a favor del estado, esta situación dará por extinguida la anticresis, por ser objeto de expropiación y de la garantía anticrética. Pero aun así el mutuo con obligación principal no desaparecerá, por tanto, el deudor debe substituir la garantía con otro bien o se habrá extinguido la anticrisis.

6.- Consolidación.- Es uno de los modos de extinción de las obligaciones y puede producirse con la obligación principal o parte de ella, que se halla garantizada por la anticresis. Se presenta esta figura extintiva de la anticresis al reunirse en una misma persona la calidad de propietario y de acreedor, es decir, la calidad de propietario de inmueble entregado en la garantía real y a su vez la calidad de deudor del mismo bien de esta manera opera la consolidación como causal de extinción de la obligación principal y por ende de la anticresis que es accesoria. Al reunirse en una sola persona-en la anticresis la consolidación radica en el acreedor, las calidades de acreedor y deudor, consolida en el acreedor todos los atributos de la propiedad, y como resultado se tiene la extinción de la obligación principal y con ella de la anticresis.

[1] Borda, Guillermo A., Manual de Derechos Reales, Cuarta edición, Editorial Perrot, Buenos Aires, 1994

[2] Jorge Musto, Néstor. Derechos Reales Tomo 2, Editora Astrea. Ciudad de Buenos Aires, 2,000.

[3] Gonzales Linares, Nerio. Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales. Palestra Editores, 2007.pg 770.

Conclusión

Al finalizar este trabajo sus sustentantes sienten la satisfacción del deber cumplido en el entendido que se llenaron las expectativas en torno al mismo, tanto en el contenido como en el cumplimiento de los propósitos planteados. El contrato de anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significó en contra uso, que es precisamente lo que da a entender su nombre es el lenguaje de los grupos.

Es por tanto, La anticresis se presenta como una esencia del sostenimiento convenido entre sujetos que desean beneficiarse de mutuo acuerdo, en tal sentido las partes adquieren derechos y obligaciones establecido por la ley. Lo que se quiere en sí, es especificar que la institución anticresis, dada su antigüedad conlleva a una obsolescencia para el derecho moderno, lo cual acarrearía en una limitación en el avance de la ciencia del derecho.En efecto a cambio del uso de un capital el deudor permitía al acreedor el uso de un inmueble. En este humilde trabajo nos propusimos edificar a nuestros compañeros sobre la anticresis, sus antecedentes históricos, sus efectos, sus importancias como garantías del crédito del acreedor.

Recomendaciones

Después de realizar esta investigación, pueden sugerirse algunos mecanismos que ayudarán a que para lograr el cumplimiento del fin propuesto, la Anticresis es un contrato por el cual el Acreedor adquiere el derecho de ser puesto en posesión de un inmueble de su deudor hasta el completo pago del crédito, y de percibir sus frutos y rentas con cargo de imputarlos anualmente sobre los intereses, si se le deben, después sobre el capital. Esta figura jurídica es poco común en nuestro medio.  Esto se debe, entre otras cosas, a que las personas cuando desean adquirir algún dinero emplean la vía de la Hipoteca o del arrendamiento. Este contrato mediante el cual el deudor consiente a su acreedor el abandono del usufructo de una finca es poco común en la República Dominicana. Esta figura jurídica se da en nuestros medios de manera excepcional. El Artículo 2085 del Código Civil de la República Dominicana dice lo siguiente: "La Anticresis no se establece sino por escrito. El Acreedor no adquiere por este contrato sino la facultad de percibir los frutos del inmueble, con obligación de aplicarlos anualmente a cuenta de los intereses, si los hay, y después a cuenta de la capital de su crédito". La noción, "prima facie", copiada fielmente del Código Napoleónico, Nuestra legislación Dominicana a lo ratifica, ya que expresa que la percepción de frutos haya de ser anual, Pero para nosotros, entendemos, que no se justifica ya que hay frutos que se producen en períodos superiores e inferiores al año.

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