Análisis de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana

Descripción de algunos conceptos

BULA: NOVERUN UNIVERSI (INTER-CAETERA). En fecha 3 de mayo del año 1493, el papa ALEJANDRO VI dictó la BULA NOVERUN UNIVERSI, por medio de la cual los Reyes de España quedaron investidos con el Derecho de Propiedad de las tierras descubiertas y por descubrir del nuevo mundo. LA BULA INTER-CAETERA, es la base jurídica en que se apoya España para legitimar sus derechos a las tierras conquistadas.

CAPITULACIÓN: Es un convenio, un contrato entre la corona y un particular, contrato que viene a ser la base jurídica de todo el descubrimiento.

LEY DE AMPARO REAL: del 20 de Noviembre del año 1578, mediante la cual los Reyes de España reivindican para la corona el derecho de propiedad en las tierras descubiertas.

LEYES DE INDIA: Al conjunta de las cédulas reales y las disposiciones emanadas del Consejo de Indias en relación con la conquista, con los aborígenes y con los bienes de ellos.

LA MERCED: Es una concesión a título gratuito hecha por la corona de España con el propósito de recompensar servicios militares extraordinarios, un premio o galardón, una dádiva o gracia, diferenciándose de la venta en que está es a título oneroso.

LA LEY DE AMPARO REAL: Esta ley proclama y sienta como principio el derecho de los Reyes a estas tierras y organiza un procedimiento para amparar en sus derechos a quienes tenían una prueba escrita, preexistente.

El amparo real es un mandamiento, una orden, una decisión de autoridad competente, dictada en virtud de una disposición legal, como consecuencia de un procedimiento realizado y cumplido. Esta ley amparaba, a los que con buenos títulos y recaudos o justa prescripción poseyeren y restituía a la corona sus derechos, para disponer de ella a su voluntad.

LA LEY DE LA COMPOSICIÓN DE TIERRAS: De fecha 17 de mayo de 1631-Dictada por FELIPE III. Esta ley ordenaba que los que ocupasen tierras en exceso fuese vendido a vela y pregón y rematadas, dándose a razón "descenso al quitar". Las autoridades.

Revisaban todos los títulos, para confirmar los legítimos y consolidar los otros mediante la composición. La composición suponía necesariamente que por exceso la corona otorgara una venta, ya que la composición no era otra cosa que una figura jurídica a la cual debía acudir el poseedor que ocupase tierras en exceso para compartirlas.

La ley sobre composición de tierras, así como la ley Amparo Real, establece en el fondo, una especie de procedimiento para sanear la propiedad inmobiliaria en ese momento y proveer a quienes la ocupan, de un documento depurado que amparase su derecho.

REGALÍA: Es una prerrogativa o preeminencia particular y privativa que en virtud de su potestad ejerce un soberano en sus territorios. Así, ciertos derechos privativos de las leyes constituyen "una regalía de la corona". Aquí, por ejemplo, las minas fueron siempre una regalía, es decir, un derecho privativo, que luego por la influencia del derecho Justiniano pasó a ser no una propiedad privativa o personal del REY, sino una propiedad del soberano como jefe del Estado.

MERCEDADES: A las concesiones efectuadas por los monarcas y mercedes, a las disposiciones reales que la consagraban. El repartimiento es una distribución entre ¡os conquistadores, que dio lugar a un reparto posterior o subsecuente llamado encomienda, recibiendo el favorecido el nombre de ENCOMENDERO, todo lo cual llevó según lo veremos más adelante, a la promiscuidad de posesiones y es, de acuerdo con nuestra apreciación uno de los posibles orígenes del TERRENO COMUNERO.

Periodos del Derecho de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana

PRIMER PERIODO: Se inicia con la célebre Bula, de fecha 3 de mayo del 1493, dada por el Santo Padre ALEJANDO VI, por medio de la cual los reyes de España quedaron investidos con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y por descubrir en el nuevo mundo.

SEGUNDO PERIODO: PERIODO DE LA ÉPOCA COLONIAL.- Se inicia con la Ley del amparo Real del año 1578, en virtud de la cual los Reyes de España reivindican para la corona el derecho de propiedad de las tierras descubiertas, por ella se establecen ciertas normas para "amparar "en sus derechos a quienes tuviesen buenos Títulos recaudos o justa prescripción, durante este período de propiedad se dividía en la propiedad Realenga, propiedad de los Colonos Españoles, propiedad eclesiástica y Propiedad de los Pueblos Indígenas.

TERCER PERIODO: DE LA ÉPOCA DE LA INDEPENDENCIA.- Se inicia el 27 de febrero de 1844, cuando se independiza la República Dominicana, y adquiere para si, todos los derechos que sobre estas tierras tenían en su patrimonio la Corona de España, adquiriendo desde la época del descubrimiento y de la conquista.

A partir de esta fecha la propiedad queda sujeta a las regulaciones del Código Civil.

la Constitución de 1844, consigna en el artículo 2: "La parte Española de la isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana".

En el artículo 21 consagra el derecho de propiedad como inherente a la personalidad humana y dispone que nadie puede ser expropiado sino por causa de utilidad pública, previa justa indemnización. El año siguiente, es decir en fecha 2 de julio de 1845, el legislador dominicano dictó la Ley sobre Bienes Nacionales. La propiedad quedó dividida así:

• Propiedad del Estado y Propiedad de los Particulares, y esta última a su vez sub-dividida, en cuanto a lo rural: en Terreno Comunero y NO Comunero.

Art. 1ro.- Todas las propiedades sin dueños conocidos, situadas en el territorio de la República, son bienes nacionales.

Desde antes de la Independencia estaba en vigor el Código Civil Francés, y como no se había legislado aun de manera especial sobre terrenos comuneros, era necesario acudir para la participación de los mismos al código de procedimiento civil, lo que hacía que una participación fuese un procedimiento largo, costoso e imperfecto, puesto que la demanda debía ser notificada a tantas partes como accionistas existieran, corriendo el riesgo natural de que muchas veces después de concluido un procedimiento de participación aparecía un nuevo accionista que no había sido notificado y cuyos derechos era preciso tener en cuenta. Este problema subsistió hasta el año 1911 en que se dictó la Ley sobre División de Terrenos Comuneros.

Hasta este momento no existía ningún registro organizado en lo que se refiere al derecho de propiedad, es decir, que no existe ninguna oficina pública en donde los acto relativos a la transmisión del derecho de propiedad sean objeto de alguna intervención directa o indirecta por parte de las autoridades. Los escribanos públicos se limitaban a hacer las escrituras, pero ninguna formalidad era exigible en cuanto a la publicidad de la transmisión del derecho. Este nace más tarde, aunque en forma facultativa, cuando se nota la ley sobre registro y conservación de hipotecas.

LEY SOBRE LOS TERRENOS COMUNEROS. Ley del 29 de Junio de 1907.

Esta ley tiende a evitar, según su preámbulo, "un sin número de fraude, causa constante de desordenes entre los condueños de terrenos Comuneros, y para ello el legislador cree encontrar la solución en estas dos disposiciones:

• 1. Prohíbe a los Notarios levantar actos de ventas en terrenos comuneros, si no fueren previamente mensurado.

• 2. Prohíbe a los encargados del registro, registrar actos bajo escritura privada que se refieran a ventas en esas tierras, a menos que se les presente el plano de dichas tierras.

Sin embargo esta ley permitió que muchas personas ambiciosas midieran lo que deseaban poseer, lo que trajo graves perjuicios para otros accionistas. Esto fue el origen de muchos planos y actas de mensuras caprichosas, pero que, a la larga han engendrado prescripción. Fue derogada por la Ley 1911.

Ley del 21 de Junio de 1890, sobre el Registro y conservación de Hipotecas, esta ley es facultativa pero no obligatoria.

El conservador tiene dos funciones principales:

• 1. Transcribir los derechos establecidos por la ley con ese motivo.

• LA TRANSCRIPCIÓN consiste en copiar in-extenso el acto.

• LA INSCRIPCIÓN consiste en llevar al libro sólo un extracto del acto.

LA TRANSCRIPCIÓN se hace en razón de las personas y no en razón de los inmuebles, ya que sólo los actos inter-vivo deben transcribirse.

Los gastos de la transcripción son por cuenta del adquiriente, así lo consagra el artículo 35. el es el interesado principal en dar publicidad a su acto, y por ende, esos gastos están a su cargo.

LA LEY no. 133 de fecha 5 de Junio de 1931 hizo obligatoria la transcripción en el Registro.

LA LEY no. 637, aun vigente, declara de utilidad pública la transcripción obligatoria de todos los actos entre vivos, relativos a la propiedad inmobiliaria.

Se exceptúan los terrenos registrados catastralmente.

En el país tenemos dos sistemas de Registro diferentes en lo que se refiere a la publicidad inmobiliaria: Uno, el sistema Ministerial de origen Francés, a base de una Conservaduría de Hipotecas y en el cual la transcripción se hace más bien en razón de la persona que del inmueble, y en el otro sistema El CATASTRAL.

En este, los registros se llevan en razón del inmueble y no de la persona y en el cual, antes de registrar un derecho cualquiera, es necesario que la legalidad de este haya sido admitida por el Tribunal de Tierras.

CUARTO PERIODO: La Ley sobre la División de Terrenos Comuneros de 1911.

Esta Ley constituye el primer esfuerzo hecho por el legislador dominicano para organizar definitivamente un sistema para dividir los terrenos comuneros.

¿Qué se entiende por terreno comunero?

De acuerdo a esta ley, se entiende por tales, aquellos cuya propiedad se tiene por acciones y pertenecen a dos o más personas. La Ley 1542 de Registro de Tierras expresaba "Terrenos Comuneros" o "Sitios Comuneros", se entenderá que significan predios indivisos de terrenos que pertenezcan, o que se digan pertenecer dos o más personas, cuyos derechos estén representados en acciones denominadas "PESOS" u otras unidades que más bien guarden relación al valor o derechos proporcionales con el área de terrenos.

ORIGEN DE LOS TERRENOS COMUNEROS:

Existen tres hipótesis:

La primera, la más socorrida, es aquella que se fundamenta en el hecho de que los Reyes Españoles cuando hacía alguna concesión u otorgaban alguna merced en relación con estas tierras, señalaban un predio, generalmente extenso, dentro límites naturales. Estos límites imprecisos encerraban un área determinada que no había sido medida. Cuando el dueño de aquel terreno iba a venderlo, le asignaba un precio determinado según las circunstancias, si valoraba por ejemplo en RD$ 2,000.00 y vendían RD$ 100.00, señalaba con esto que estaba vendiendo la cantidad de terreno que en la participación pudiera corresponder a la cantidad de pesos que enajenaba, así surgió el peso de título como una unidad para facilitar las operaciones de venta. Ventas sucesivas engendraban nuevas sub-divisiones, tomando siempre como referencia el valor asignado al terreno y no en el área, puesto que ésta se desconocía; y como el desenvolvimiento natural de la vida en el transcurso del tiempo podría determinar la existencia en el terreno de varias personas (sucesores o causahabientes) haciendo vida común, es claro que se tenía una posesión promiscua de todo el predio en donde cada quien ignoraba, a pesar de tener un documento la cantidad de terreno que les correspondía.

Así, cada uno de ellos, en vez de ser dueños exclusivos eran accionistas sobre el todo, es decir, una persona con derechos a adquirir más tarde en el procedimiento de partición una parte determinada.

Una segunda hipótesis plantea que en la época colonial la propiedad estaba dividida en cuatro grupos: la propiedad realenga, la propiedad eclesiástica, la propiedad particular de los colonos españoles y la comunidad indígena o tierras asignadas a los indios.

Esto quiere decir, que siempre hubo tierras poseídas en común dentro de estos predios indivisos, al cabo del tiempo se hacía necesario para la transmisión de un derecho cualquiera de estos terrenos, como recurrir al mismo expediente que ya analizamos en el caso anterior, o sea, atribuirle valor a todo el sitio, puesto que se desconocía el área del mismo.

La tercera hipótesis sobre el posible origen del TERRENO COMUNERO, es el resultado de la convención particular. Una persona que poseía un extenso predio como propiedad particular, le atribuía, para venderlo, un valor, y vendía una parte del terreno de acuerdo con el valor atribuido, pero ignorado su extensión. Luego los adquirientes o sus herederos vendían la parte proporcional que le había correspondido y nuevas transmisiones originaban nuevos derechos fraccionarios, en favor de personas que lo tenían realmente era una posesión a título de familiaridad, de tolerancia o de conveniencia personal. En muchos expedientes se ha visto que los dueños de un sitio, le daban un nombre, le atribuían un valor y lo hacían comuneros.

DIFERENCIA ENTRE LAS PALABRAS ACCIÓN Y PESO DE TITULO.

La palabra ACCIÓN significa el derecho proporcional que uno tiene sobre un terreno comunero, mientras que las palabras PESOS DE TÍTULOS se refieren a la unidad o a las unidades que tienen cada ACCIÓN en relación con el valor que se supuso originalmente a todo el sitio comunero. La Ley de Registro de Tierras se ha encargado de decir que la palabra PESO guarda más bien relación con el valor que con el área del terreno.

PROCEDIMIENTO DE PARTICIÓN DE LOS TERRENOS COMUNEROS.

Ley de 1911, sobre División de Terrenos Comuneros. Esta ley estableció un procedimiento de orden público.

En su artículo 1ro. declaró de utilidad pública la mensura, deslinde y partición de los terrenos comuneros. Al ser de orden público el procedimiento, era obligatorio para todo el mundo, después de iniciado, pero el iniciarlo o no era optativo, para los accionistas, no se les imponía la partición sino la solicitaban aunque una vez solicitada por uno o más accionistas y ordenada por el juez, todos quedaban afectados por el procedimiento.

El procedimiento por ella establecido es un procedimiento sencillo; uno o más accionistas podían dirigirse al juez de Primera Instancia del Distrito Judicial donde estuviese situado el terreno comunero, pidiendo la mensura y participación de este. A la Instancia de petición debían anexar los títulos justificativos de su derecho.

El Juzgado de Primera Instancia, previo dictamen fiscal, si acogía la instancia, comisionaba a un Notario para que expidiese a su oportunidad lo que a cada accionista correspondiera.

También asignaba el juez un Agrimensor para que efectuara la partición, sobre la designación del agrimensor, los tres cuarta parte de los accionistas podían escogerlo y señalarlo. En la Instancia sometida al juez de Primera Instancia para pedir la partición de un terreno comunero, debían los peticionarios indicar los copropietarios conocidos y su residencia y si se había o no ausentes o menores sin tutor, o si lo ignoraban.

Las partes diligentes debían publicar el resumen de la sentencia y distribuirlas entre los vecinos y copropietarios por medio de hojas sueltas de las que entregaban un número suficiente al ministerio público para que este funcionario las hiciera distribuir por medio de las autoridades rurales. Esta publicidad tenía por finalidad advertir del procedimiento a toda persona, aunque no tuviese la calidad de accionista, porque podría ocurrir que un no accionista tuviese interés en hacer una oposición a la partición con el propósito de excluir del perímetro a partir una porción de terreno determinada que hubiese venido poseyendo en condiciones útiles, para prescribir.

En efecto, la ley permitía a los co-propietarios que tuviesen motivos para oponerse a la operación, o a la validez o cantidad que representase algún título, demandar a los que habían pedido la partición ante el Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial correspondiente. Esta demanda fallada, en un plazo de 15 días y por la corta si había apelación en el mismo plazo. De ahí pues, que había la posibilidad de ejercer dos clases de acciones: Una demanda en oposición para excluir del terreno, objeto de la mensura, una porción determinada, por considerar que tenia derechos exclusivos sobre ella por prescripción, o por otro motivo y una demanda en oposición a la validez de un título o a la cantidad expresada por este, esta ultima correspondía solo al accionista.

Tres meses después de la publicación en la prensa, si no había oposición, el agrimensor daría principios a su trabajo.

El trabajo del Agrimensor se dividía en dos partes:

• 1. Debía hacer el perímetro General del Sitio, lo que equivalía a deslindar dicho sitio de los sitios vecinos.

• 2. Después de conocer la cantidad de terreno incluida en el perímetro general, de levantar el plano y el acta de mensura correspondiente a ese trabajo y de reunirse con el Notario para dividir el terreno entre el Número de accionista la porción que le hubiese correspondido. Tanto al hacer el perímetro general el sitio como al practicar cada uno de estos deslindes particulares, el trabajo del agrimensor tenía dos etapas: una en el terreno y la otra en su estudio, consistente esta última en el levantamiento de los planos y actas de conformidad con los resultados de su actuación.

El Agrimensor tenía que adjudicar a cada accionista cuando fuese posible teniendo en cuenta la calidad del terreno, lo que le hubiese correspondido, en el lugar ocupado con sus fundos o labranzas, pero sin que tuviera el agrimensor la obligación de darle toda su porción junta; cuando el agrimensor había terminado de medir el perímetro, debía reunirse con el notario y habían entre ambos la partición numérica, consistía esta en dividir la cantidad de Taras de terreno que había en el sitio entre los pesos de títulos depositados.

Así se sabía cuántas tareas correspondían a cada accionista.

Terminadas las operaciones ordenadas por la sentencia, el agrimensor depositaba en la Secretaria del Tribunal copia en forma de los actos de dichas operaciones, el juez examinaba y aprobaba dicho procedimiento, si lo encontraba conforme, previo dictamen fiscal (Homologación).

Después de la sentencia de homologación, aquellos accionistas o copropietarios que por negligencia no hubiesen hecho su inscripción de sus títulos o la rectificación de mensura teman un plazo de tres años a partir de la publicación para hacerla. Sino lo hacían dentro de este plazo sus derechos quedaban excluidos ya que la sentencia era de orden público y adquiría la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada en dicho plazo.

Cuando ocurría que un copropietario ocupare mayor cantidad de tierras que las de su título, estaba obligado a comprar el exceso a aquel a quien haya correspondido, o a venderle las mejoras, pero si no se podían entender, la parte más diligente podía solicitar al presidente del Tribunal el nombramiento de tres peritos para que justifiquen separadamente la porción de terreno ocupada y el valor de las mejoras y para que, en caso de que después de esto tampoco se entiendan, autorice se proceda ante el notario terreno.

Es necesario hacer notar, que la ley de 1911, estableció que una vez terminada las operaciones, el agrimensor debía someter a la aprobación del juez para su homologación, sin embargo, en la practica el Agrimensor sólo se limitó en muchas ocasiones a presentar al tribunal la partición en naturaleza, lo que dio origen a que el tribunal la Homologara particiones numéricas, sin haberse hecho la partición en naturaleza, situación que provoca en ocasiones de que había que hacer más tarde otra sentencia de

Homologación en naturaleza y fueron muchos los accionistas que tenían y aun, hoy en día tienen adjudicación numérica, pero no tenían posesión en naturaleza, es decir que no ha concluido su procedimiento de saneamiento, llegando al extremo que son muchos los ciudadanos que tenían adjudicaciones numéricos que jamás podrían sanear definitivamente estos títulos por que ha operado para otras en ese sitio la prescripción adquisitiva reglamentado en la Ley de Registro de Tierras 1542l.

LEY SOBRE INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS

La asignación caprichosa de un valor determinado a cada sitio comunero, a falta del documento original, las continuas transmisiones de derecho, por actos inter-vivos o por causa de muerte, la falta de escrúpulos de algunas accionistas que vendieron más de una vez el título que tenían, la falta de control de las operaciones de partición en tierras comuneras, las continúas ventas simuladas, las continúas guerras civiles, la desorganización en general en que se vivía, los fabricantes y acaparadores de títulos no desmayaron, así personas con dos o trescientos pesos resultaron con varios miles en el momento de la partición, las adjudicaciones de tierras que se hacían para industria azucarera aumentaron la codicia y multiplicaron el negocio, obligaron al gobierno Dominicano a crear la ley sobre inscripción de títulos de terrenos rurales del

25 de Mayo de 1912, la cual pretendió organizar un catastro para los terrenos rurales. El procedimiento establecido por esta ley 1911, esta ley tenía un carácter general y obligatorio y tenía por objeto organizar la propiedad territorial.

Esta Ley estableció un plazo de un año a partir de su promulgación para inscribir todos los títulos, y establecía además que todo aquel que adquiriera una propiedad territorial rural tenía un plazo de 60 días para inscribirlos; la formalidad de la inscripción se puso a cargo del Conservador de Hipotecas, quien llevaba un registro denominado de la propiedad Territorial. Los Notarios no podían instrumentar actos relativos a títulos de terreno que no hubiesen sido previamente inscritos y estaban obligados a hacer referencia en dichos actos de la inscripción anterior. Debido a que el periodo de 1911 al 1916 era un periodo de inestabilidad política y de agitación social, unida a la tradicional actitud del dominicano, a desconfiar de la cosa pública, muchos se quedaron sin inscribir.

LA PRESCRIPCIÓN.

La prescripción es un medio de adquirir derechos y de extinguirlos, según los casos, es regularmente una sanción para el propietario negligente. Es además, el derecho común, si una ley no prohíbe expresamente que las reglas generales sobre la prescripción se apliquen. El derecho común recobra su imperio necesariamente; la ley de 1911, ordenaba que la sentencia de Homologación establecía derecho de propiedad, sin embargo, esta ley no tenía ninguna disposición que impida prescribir una vez provisto el accionista de su adjudicación, así el accionista a quien correspondía una porción determinada del sitio que no ejerció su derecho de posesión, se exponía a correr el riesgo de que un tercero de buena fe en virtud del artículo 2265 del Código Civil generara una situación jurídica donde el derecho común recobre su imperio y estos nuevos hechos jurídicos acaecidos con posterioridad a una sentencia de Homologación engendren nuevos derechos, conforme a las cuales sea posible prescribir. No ocurriendo así en la LEY No.1542 de Registro de Tierras en la cual los Certificados de Títulos expedidos como consecuencia de un procedimiento catastral son eternos, imprescriptibles, absolutos y tienen la garantía del Estado Dominicano.

El sistema Torrens. Saneamiento inmobiliario

Mediante la orden Ejecutiva 511 del 1ro. De Julio de 1920, se instituyo el sistema TORRENS en la República Dominicana, la cual está en la Ley no. 1542 del 11 de Octubre de 1947 y sus modificaciones. La Ley de Registro de Tierras al igual que la ley sobre división de terrenos comuneros del año 1911, son los dos grandes esfuerzos legislativos hechos en el país con el propósito de resolver el problema de la tierras comuneras y de organizar un sistema de Registro de la propiedad inmobiliaria de carácter científico y permanente, ya que los títulos que se adquieren de conformidad con esta ley tiene un carácter irrevocable, perpetuo y absoluto como una consecuencia lógica y obligada de las condiciones de publicidad, autenticidad, legalidad, y especialidad, el sistema TORRENS y sobre los cuales, por tanto, no pueden surgir, transcurriendo cierto tiempo, conflictos y cuyo título tiene la garantía del Estado. Esos títulos son pues, imprescriptibles e inatacables y de ahí la gran ventaja del saneamiento catastral.

EL SISTEMA TORRENS considera que el Estado es el propietario originario de todas las tierras del país y, que en consecuencia, en la depuración del derecho de propiedad inmobiliaria, es frente al Estado que hay que probar que se es dueño de determinada porción de terreno y sus mejoras, principio que justificaba el artículo 270 de la Ley 1542 de Registro de Tierras que obliga al Tribunal a adjudicar al Estado los terrenos y terreno y mejoras sobre los cuales en un saneamiento ninguna persona física o moral hubiese establecido su derecho de propiedad.

ESQUEMA DEL PROCESO DE SANEAMIENTO EN VIRTUD DE LA ANTIGUA LEY 1542.

EL PROCESO DE SANEAMIENTO DE ACUERDO LEY 108-05

EL PROCESO DE SANEAMIENTO DE ACUERDO LEY 108-05

El saneamiento en el nuevo marco normativo. Etapas del proceso

Proceso de Saneamiento.

Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez.

Pueden Iniciar este Proceso:

• El Estado Dominicano y

• Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no Registrado.

En el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne litigioso.

Etapas del Saneamiento. En el proceso de saneamiento se identifican las siguientes etapas: Mensuras, Proceso Judicial y Registro.

La Mensura.

Es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar.

Etapas del Proceso de Saneamiento.

Primera etapa: Mensuras para el Saneamiento

La etapa de Mesura tiene dos fases, que son:

• a. La Solicitud de la Autorización;

• b. La Solicitud de Aprobación.

Primera Fase: La Solicitud de la Autorización.

La Solicitud de la Autorización de la Mensuras debe contener:

• Nombre y Dirección del Reclamante;

• Ubicación, limites y descripción del terreno a sanear;

• Debe tener expresamente el derecho que invoca el reclamante y su fundamento.

• Tiempo de ocupación del terreno por parte del reclamante.

• Actividades desarrolladas por el reclamante del terreno;

• Solicitud especifica de iniciar el proceso de saneamiento.

• Autorización a apoderar a un Tribunal de Jurisdicción Original de su demarcación geográfica para conocer del proceso de saneamiento de terreno reclamado.

• Que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales autorice al agrimensor contratista a realizar los trabajos.

• Firma del reclamante y su agrimensor debidamente legalizados.

La mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma otorgada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de autorización hecha por el reclamante.

Una vez depositada la autorización de la mensura en la Dirección de Mensuras Catastrales correspondiente, ésta debe pronunciarse sobre la misma en un plazo de veinte (20) días, la solicitud lleva implícita la petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apodere al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente.

Segunda Fase: La Solicitud de Aprobación a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

Una vez otorgada la autorización, el Agrimensor autorizado tiene un plazo de 60 días para ejecutarla y presentar los documentos y elementos justificativos de la misma a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para su aprobación con la debida justificación la Dirección Regional de Mensuras Catastrales puede prorrogar el plazo de ejecución y presentación por un término no mayor de 30 días.

El Agrimensor autorizado deberá a través del medio de comunicación que sea autorizado, darle publicidad a la mensura autorizada, poniendo especial énfasis en lograr la comparecencia al acto de mensura a los propietarios, colindantes y ocupantes del inmueble debiéndolos citar con por lo menos 10 días de anticipación a la fecha de inicio de los trabajos de campo. La citación la hace directamente el agrimensor en el lugar o domicilio de las personas citadas, entregando un aviso de mensura en donde indica la fecha y la hora del inicio de los trabajos. El aviso de mensura debe ser publicado en un periódico de circulación nacional o en otro medio que sea autorizado.

Dentro de 45 días de presentada la documentación del acto de levantamiento parcelario, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales se pronunciará sobre la misma, sí procede a su aprobación, observación o rechazo. En caso de irregularidades de observación que pueda subsanarse, se devuelve el expediente y se aplaza su aprobación hasta tanto las mismas sean corregidas o completamente adecuada.

Toda negativa de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales a autorizar los trabajos de mensura debe estar técnica y jurídicamente fundamentada.

Dentro de 15 días posteriores a la fecha de la aprobación, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento.

La autorización inviste al agrimensor del carácter de oficial público y auxiliar de la justicia.

II. Segunda Etapa: Proceso Judicial.

El Proceso Judicial: Es el procedimiento por ante los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria correspondiente.

Procedimiento Judicial.

• 1. En un plazo no mayor de 15 días el Tribunal de Jurisdicción Original apoderado debe notificar a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial del saneamiento, para que estos cumplan con los requisitos de publicidad precisos por la vía reglamentaria.

• 2. La primera audiencia de saneamiento debe celebrarse dentro de 60 días posteriores al apoderamiento.

• 3. El Tribunal apoderado debe poner en conocimiento a la Comisión Inmobiliaria del inicio del proceso judicial de saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia para que este emita su opinión.

• 4. En el proceso de saneamiento no se establece restricción al número y tipo de audiencias a ser realizadas. En la primera audiencia o Audiencia de presentación de pruebas, los interesados presentaran sus pruebas para validar su reclamación; en la segunda audiencia o Audiencia de Fondo, los interesados presentaran sus argumento, testigos, informantes y conclusiones. Las audiencias pueden ser celebradas en el Tribunal, como en el mismo terreno o lugar próximo a este. Cuando las audiencias se celebren fuera del tribunal, deben cumplir los requisitos específicos para las audiencias celebradas en este. Todas las sentencias deben ser notificadas a los interesados. La falta de comparecencia o falta de opinión del abogado del Estado se considera como la falta de interés y la no objeción del Estado al proceso de saneamiento. La falta de opinión del Abogado del Estado no impide, sin embargo, que el inmueble sea adjudicado.

• 5. Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del inmueble la cual será notificada mediante acto de alguacil, momento a partir del cual comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación y en el caso de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el terreno, el inmueble debe adjudicarse a Estado Dominicano.

• 6. Las sentencias de saneamiento pueden ser recurridas por cualquier interesado, aunque no hayan sido partes del proceso, a partir de la notificación dentro de un plazo de 30 días, en todos los casos, la parte recurrente debe notificar a todas las partes involucradas en el proceso. En caso de apelación, el Secretario tiene un plazo de 5 días para remitir el expediente apelado al Tribunal Superior de Tierras correspondiente. El Tribunal Superior de Tierras queda apoderado a partir de la Recepción en la Secretaría General de los documentos relativos a la apelación. No se fijará audiencia alguna hasta tanto el recurrente deposite la notificación a la otra parte del recurso interpuesto.

• 7. Si vencido el plazo de apelación nadie recurre a la sentencia del Tribunal de Jurisdicción Original, adquiere la cosa irrevocable juzgada, excepto en caso de que se intente el recurso extraordinario de revisión por causa de fraude. En el proceso de saneamiento no se condenarán las costas.

• 8. Remitir la sentencia en el plano definitivo de mensura aprobado y los demás documentos al Registro de Títulos, para que se efectúe los registros correspondientes y se expida el Certificado de Título.

• 9. Enviarla al Registro de Títulos, dentro de un plazo de 15 días francos, posteriores a la fecha en que la sentencia adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.

III. Tercera Etapa: Registro.

El Registro es el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita la existencia del derecho junto a sus elementos esenciales, se habilitan los asientos de registros complementarios y con ello se le da publicidad.

En el Registro de Títulos se deben incorporar los elementos esenciales del derecho de propiedad adjudicado en la sentencia definitiva e irrevocable.

En un periodo no mayor de 30 días, contados a partir del recibo de la sentencia definitiva e irrevocable la Oficina de Registro de Títulos correspondiente debe proceder a realizar las operaciones anteriormente señaladas.

Según la Constitución Dominicana, emitida el 26 de Enero del 2010, en su Artículo 51.- Derecho de propiedad, Dice: "El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes:

1) Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley. En caso de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la indemnización podrá no ser previa;

2) El Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada;

3) Se declara de interés social la dedicación de la tierra a fines útiles y la eliminación gradual del latifundio. Es un objetivo principal de la política social del Estado, promover la reforma agraria y la integración de forma efectiva de la población campesina al proceso de desarrollo nacional, mediante el estímulo y la cooperación para la renovación de sus métodos de producción agrícola y su capacitación tecnológica;

4) No habrá confiscación por razones políticas de los bienes de las personas físicas o jurídicas;

5) Sólo podrán ser objeto de confiscación o decomiso, mediante sentencia definitiva, los bienes de personas físicas o jurídicas, nacionales o extranjeras, que tengan su origen en actos ilícitos cometidos contra el patrimonio público, así como los utilizados o provenientes de actividades de tráfico ilícito de estupefacientes y sustancias psicotrópicas o relativas a la delincuencia transnacional organizada y de toda infracción prevista en las leyes penales;

6) La ley establecerá el régimen de administración y disposición de bienes incautados y abandonados en los procesos penales y en los juicios de extinción de dominio, previstos en el ordenamiento jurídico".

Glosario de términos de la jurisdicción inmobiliaria

Acta de hitos y mensura: Es el documento que acredita los hechos cumplidos por el agrimensor en la ejecución del acto de levantamiento parcelario.

Acto de levantamiento parcelario: Es el acto de levantamiento territorial practicado con el fin de constituir, modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles.

Acto de levantamiento territorial: Es el conjunto de operaciones técnicas por las cuales se obtienen y procesan datos destinados al conocimiento del espacio territorial y sus características.

Acto de notoriedad: Es aquel otorgado ante un magistrado del orden administrativo o judicial, o ante un oficial público, por el cual dos o más personas atestiguan hechos que son de pública notoriedad. En materia de tierras, al acto de notoriedad que más interesa, es aquel en el que se reconocen a los herederos.

Actualización de mensura: Consiste en verificar que el estado parcelario constituido subsiste. En el acto de verificación y actualización de mensuras, el Agrimensor, se limita a constatar que la documentación de la mensura o modificación parcelaria originaria reúne las condiciones técnicas exigibles y que el estado parcelario determinado en la misma subsiste, procede a georreferenciar la parcela y calcular las coordenadas proyectivas generales de sus vértices si éstas no están calculadas previamente.

Actualización parcelaria: Proceso de mensura que actualiza las magnitudes geométricas, así como la ubicación de una parcela registrada. La modificación de los datos que describen la parcela aprobada por la Dirección Regional de Mensuras correspondiente dará origen a un nuevo Certificado de Título y a un nuevo Registro Complementario, recuperando los asientos de los derechos registrados y cancelando los asientos anteriores.

Autorización de los trabajos: Es la licencia otorgada a un Agrimensor, por el Director Regional de Mensuras Catastrales para que ejecute un acto de levantamiento parcelario investido del carácter de oficial público.

Carta de conformidad: Es el documento en el que el o los propietarios o reclamantes dan su conformidad con los trabajos realizados por el agrimensor.

Certificación con Reserva de Prioridad: Documento emitido por el Registro de Títulos en el que se acredita el estado jurídico de un inmueble registrado, haciendo constar los asientos vigentes consignados en el Registro Complementario del mismo, así como su titularidad al día de su emisión, con la finalidad de garantizar la inmutabilidad de dicho estado y asegurar un negocio jurídico particular por el tiempo de su vigencia.