Manual de Trabajo del Departamento Técnico (página 3)

Partes: 1, 2, 3, 4, 5, 6

Período	Zona y aspectos a supervisar	Observaciones
MENSUAL	GRUPO ELECTRÓGENO – Verificar Nivel de agua. Nivel de aceite. Reserva de combustible. Agua y carga de batería. – Arranque automático. -Verificar cumplimiento del mantenimiento preventivo. – Verificar limpieza del recinto. – Verificar la existencia de los medios de extinción y detección de incendio.
MENSUAL	TRATAMIENTO DE AGUA – Verificar funcionamiento de los sistemas de descalcificación y otros. – Funcionamiento de equipos dosificadores. – Verificar que las dosis de los productos en el agua sean las establecidas. – Estado técnico del equipamiento. – Control del agua suavizada de calderas y calentadores. – Control de parámetros del agua de piscina.
MENSUAL	CUADROS ELÉCTRICOS GENERALES – Estado y limpieza interior. – Iluminación. – Instrucciones de manejo. – Rotulaciones identificación. – Extintores en correctas condiciones de uso. – Recinto limpio y libre de cajas, utensilios, etc. – Puerta de acceso cerrada. – Humedad. – Ventilación.
MENSUAL	CUADROS ELÉCTRICOS PARCIALES – Puertas cerradas. – Ausencia de rotulaciones a bolígrafo. – Corregir instalaciones provisionales. – Limpieza.
MENSUAL	INSTALACIÓN ELÉCTRICA GENERAL – Verificar que las cajas eléctricas de empalme estén tapadas. – Verificar que no existan instalaciones provisionales en : Paredes Sobre marquetas Por el piso En equipos tecnológicos Alumbrado exterior – Verificar que se cumpla la revisión técnica anual por el organismo competente, dependiente de la administración.


MENSUAL	INSTALACIÓN DE GAS -Comprobar que se realice el mantenimiento preventivo de quemadores y aparatos consumidores. – Verificar la existencia de los medios contra incendios en las zonas de los depósitos de gas. Estado de limpieza. – Verificar que se realice la revisión anual por el organismo competente, dependiente de la administración. – Verificar el estado técnico de las líneas y sus elementos.
MENSUAL	CALDERAS Y CALENTADORES -Verificar que se cumpla el mantenimiento preventivo. – Temperatura de agua caliente sanitaria inferior a 60ºC. – Estado y funcionamiento de los medios de seguridad contra incendio: Extintores, detectores de humo y gas. -Recinto libre de materiales ajenos almacenados. – Limpieza y pintura. – Ventilación. -Control del funcionamiento de los parámetros de trabajo. – Comprobación de los dispositivos de seguridad. – Control del funcionamiento de accesorios, equipos, elementos, etc. – Verificación de la inspección anual estatal. – Control de Libros de Operación y comprobaciones.
MENSUAL	AIRE ACONDICIONADO – Planta enfriadora en marcha. – Verificar que se cumpla el mantenimiento preventivo. – Verificar funcionamiento de las torres. – Verificar horario del funcionamiento de los climatizadores, ajustar según ocupación. – Verificar temperatura de las estancias acondicionadas. – Verificar funcionamiento de los aires domésticos y Splits.
MENSUAL	ENERGÍA Y FLUIDO – Verificar que se llevan a cabo las anotaciones de los consumos de agua, gas, y electricidad. Comparar con anotaciones anteriores e investigar desviaciones. – Verificar la ausencia de cargas por energía reactiva (factor de potencia). – Verificar que los relojes de discriminación horaria estén en la hora correcta. – Instrucciones de ahorro de energía en los diferentes departamentos.
MENSUAL	DEPARTAMENTO DE MANTENIMIENTO. PROGRAMA DE MANTENIMIENTO – El Director de la instalación conocerá el funcionamiento del programa de mantenimiento preventivo. – Verificar el cumplimiento de los mantenimientos programados a equipos. – Analizar los problemas que hayan surgido en la aplicación y gestión del plan de mantenimiento. PARTES DE TRABAJO Y AVERÍAS – Verificar que estén al día las reparaciones solicitadas – Analizar los problemas surgidos en o para la realización de los trabajos – Verificar las estadísticas de las averías. acometer las modificaciones oportunas para evitar las averías repetitivas
MENSUAL	CONTROL DE COSTOS – Control selectivo de los materiales de repuestos. – Verificar que las compras se realicen de acuerdo a las necesidades. – Analizar gastos generales comparados con la gestión del período precedente Servicios externos. Materiales. Nuevas instalaciones. Averías. – Personal de mantenimiento en cantidad y calidad requerida por la instalación. – Verificación del comportamiento del presupuesto del departamento. ARCHIVO TÉCNICO – Existencia de planos actualizados de : Arquitectura Instalaciones de agua , gas, aire acondicionado, electricidad vapor, etc. Catálogos generales de : Suministro industrial Material eléctrico Maquinarias , etc.
	SANIDAD – Verificar trabajos de : Desratización. Desinsectación. Plan general de limpieza y manejo de alimentos.
	OTROS.

Nota: en Observaciones se deberán detallar las deficiencias encontradas, según la inspección correspondiente, para luego confeccionar el Plan de Medidas a tomar.

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Firma Jefe del Departamento Firma Director del Hotel

Operaciones periódicas de mantenimiento preventivo

MANTENIMIENTO PREVENTIVO A HABITACIONES

Aire acondicionado, refrigeradores y ventiladores.

1. Limpieza de la careta o rejilla

2. Chequear control de temperatura

3. Limpieza o sustitución de filtro de aire

4. Corregir vibraciones y ruidos

5. Revisar y ajustar termostatos de los refrigeradores

6. Revisar, limpiar y lubricar los ventiladores

Sistema eléctrico.

1. Revisar interruptores y tomacorrientes

2. Revisar tapas eléctricas

3. Revisar luminarias

4. Revisar instalación eléctrica

5. Revisar equipos eléctricos y electrodomésticos

6. Apretar sistema de tierra

Sistema hidráulico y sanitario.

1. Apretar asiento y revisar funcionamiento de taza sanitaria

2. Revisar, lubricar y cambiar zapatillas a la grifería

3. Revisar comportamiento del agua caliente

4. Revisar duchas, lavamanos, tragantes, bañeras

5. Revisar accesorios del baño

Decoración.

1. Revisar y retocar pisos, paredes y techos

2. Revisar estado de los elementos decorativos

3. Revisar y retocar la pintura de la habitación

4. Reportar la presencia de vectores.

Carpintería.

1. Revisar puertas, marcos y ventanas

2. Revisar entrepaños

3. Revisar, limpiar, lubricar y ajustar los brazos hidráulicas

4. Revisar gavetas y tiradores

5. Revisar patas de cama

6. Revisar y retocar muebles (sillas, mesas)

7. Revisar los closets

8. Limpiar y lubricar herrajes de carpintería

9. Revisar, limpiar y lubricar manipuladores de ventana

Cerrajería.

1. Revisar, limpiar y lubricar los picaportes

2. Revisar topes de puertas

Otros.

1. Verificar funcionamiento de televisores

2. Revisar entrada coaxial t.v.

3. Revisar conexión eléctrica t.v.

4. Revisar teléfono

5. Revisar tarjeta de evacuación

6. Destapar y revisar desagüe de terrazas

7. Limpiar acrílico lámpara tocador

8. Revisar cortinero

9. Revisar tensores de cortineros

10. Reportar espejos manchados y rotos

11. Chequear cortinero de baño

12. Revisar y reportar vidrios rotos

Mantenimiento preventivo a equipos

El concepto de mantenimiento preventivo debe entenderse como la función constante y permanente del personal específicamente entrenado para este objetivo, tendiente a eliminar el mantenimiento correctivo o imprevisto.

De esta función que básicamente consiste en la inspección, limpieza, pintura, lubricación y ajuste, se deriva un diagnóstico que permita evitar roturas mayores, que obstaculicen de forma imprevista la operación de la instalación, y a diferencia del mantenimiento correctivo (imprevisto) permite planificar las interrupciones, ocasionando menos perdidas financieras por concepto de reclamaciones del cliente.

Para iniciar este programa, es necesario constar con el registro de equipamiento, donde se establecen las características más generales del equipo; ubicación, marca, serie, modelo, fecha de compra y costo, así como todo el trabajo que se le realice al mismo (diarios, semanales quincenales, mensuales, trimestrales, semestrales, anuales), así como los materiales empleados en su mantenimiento comenzando este registro por los equipos más costosos. También se debe contar con la documentación técnica y los Manuales de explotación y de Mantenimiento de los equipos.

Con los formatos que tendrá cada instalación del registro de equipamiento enviado por esta Dirección, pretendemos ofrecerles una guía para que cada hotel adecue el mantenimiento de su instalación (tipo de trabajo a realizar, limpieza, inspección, lubricación, ajuste, remplazo de partes y frecuencia de trabajo) a las condiciones generales expresadas en la guía de operaciones periódicas de mantenimiento preventivo a equipos partiendo de las épocas de mayor o menor por ciento de ocupación del hotel, las condiciones climatológicas, geográficas, horarios, etc.

A continuación se sugiere un programa maestro de mantenimiento preventivo que tendrá que ser adecuado en cada hotel según el equipo conque conste y las condiciones de antigüedad e historial de mantenimiento correctivo; la periodicidad que se sugiere son las recomendadas por los fabricantes y por las experiencias del propio MPP que ya se está ejecutando y por las averías.

Periodicidad de los mantenimientos preventivos:

D: Diario

H: Semanal

M: Mensual

T: Trimestral

S: Semestral

A: Anual

PIZARRAS ELÉCTRICAS DE DISTRIBUCIÓN Y MANDO

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GRUPO ELECTRÓGENO

edu.red

ASCENSORES

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Inspección (Para todas las visitas)

– Viajar en la cabina.

– Verificar seguridad en cuarto de máquinas.

– Revisión del cuarto de máquinas.

– Limpieza del equipo.

– Revisar quejas del cliente.

– Verificar condiciones técnicas del elevador incluyendo parámetros técnicos (voltaje, corrientes por fase y protecciones de las máquinas eléctricas).

– Dejar todo en orden y cerrar el cuarto de máquinas.

Mantenimiento pasadizo y foso

Incluye revisión, limpieza y lubricación de:

– Límites finales, cinta.

– Tensión de cables, soportes.

– Polea contra peso.

– Poleas, amortiguadores.

– Cables, cadena compensación, estiramiento de cables.

– Rieles, fosa.

Mantenimiento de cabina.

Revisión, limpieza y lubricación de:

– Encima de cabina, techo.

– Elementos de fijación, contactos, seguridad.

– Claro entre guías y guiadores, operación rodillos, poleas.

– Operador de puerta.

– Suspensión de puertas, cerraduras, guías inferiores.

– Protecciones de puertas.

– Panel de operación de botones.

– Interruptores, ventilación, luz, emergencia, P.A.

– Conexiones, indicadores.

– Abajo de la cabina, conexiones.

– Guiadores, bloque de seguridad.

Mantenimiento de control y selector

Limpieza, lubricación y ajuste de:

– Relees y deflectores.

– Condensadores, resistencias y otros elementos.

– Corrija conexiones flojas, relees temporizado y auto sostén.

– Fusibles.

– Sobre cargas, fases invertidas.

– Cadenas, engranajes.

– Panel de avance y motor, panel fijo.

– Anillo de nivelación y contactos.

– Operación de relees.

– Cables viajeros, cinta.

Mantenimiento de máquina y generador.

Revisar, limpiar, lubricar y ajustar:

– Empacaduras y fugas.

– Escobillas y conmutadores.

– Freno.

– Conexiones flojas o calientes.

– Regulador.

– Maniobra de grupo.

– Poleas deflectoras.

– Control de aislamiento de la máquina eléctrica.

Mantenimiento de sistemas de puertas

Revisar, limpiar, lubricar y ajustar

– Suspensiones.

– Cerradores, cables, cadenas.

– Cerraduras, guías inferiores.

– Botones de pisos.

MOTORES ELÉCTRICOS

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ALUMBRADO

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TIERRAS Y PARARRAYOS

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PIZARRAS TELEFÓNICAS

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CALDERAS DE VAPOR

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Nivel de agua en caldera y en depósito de alimentación de agua.

Válvulas de entrada y salida a caldera que estén en la posición correcta.

Compuertas de salida de gases estén abiertas o en la posición adecuada para la puesta en marcha.

Termostatos o presostatos de regulación de temperatura o presión de caldera que estén en su valor de consigna (trabajo).

Pintura de todos los elementos necesarios.

Control de condiciones de combustión y rendimiento de caldera.

Comprobar ajuste de regulación del tiro.

Comprobar ajuste de los termostatos de seguridad y mando.

Comprobar ajuste de los presostatos de mando y seguridad.

Comprobación del tratamiento de agua

Comprobación de fluxes y tubuladuras de calderas, refractarios y juntas de puertas.

Verificar ajuste de termómetros y manometros

Limpieza de residuos sólidos de los depuradores de humo.

Comprobación del circuito de gases de caldera.

Inspección del aislamiento de calderas, equipos y líneas.

Limpieza de chimeneas y conductos de humos.

Comprobación y regulación de válvulas de seguridad.

Verificar (caso de existir) el llenado automático del depósito de alimentación de agua.

Controlar el gasto de agua de reposición y en caso necesario detectar fugas.

Verificar la alarma de nivel del depósito de alimentación de agua en caso de existir.

Anotación de la presión del circuito de alimentación.

Accionar válvula de seguridad.

Realizar extracción de fondo, según orientación del Téc. Analista de Agua.

Revisar los dispositivos de regulación automático de agua, presión y corte de fuego.

Inspección del estado de aislamiento térmico.

Realizar pruebas hidráulicas en los casos necesarios.

Limpieza del interior de la caldera.

Comprobar mediante el Control Automático de Nivel de agua, los controles del nivel de agua, alarmas y corte de fuego.

Verificación metrológica de instrumentos de medición, (manometros y termómetros).

Comprobación Manual I.N.A.

Limpieza de celdas fotoeléctricas.

Comprobación de manómetros.

ALMACENAMIENTO Y TRASIEGO DE COMBUSTIBLES LÍQUIDOS

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Comprobación del calibrado de válvulas de seguridad

Control de la estanqueidad, limpieza y pintura de depósitos

Efectuar las anotaciones del control de consumo de combustible.

PRODUCCIÓN DE AGUA CALIENTE SANITARIA

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Reposición de todos los elementos deteriorados, tales como juntas, prensaestopa, etc.

Revisión general del estado de corrosión en equipos y líneas.

Revisión de pintura.

Revisar la temperatura de distribución de agua caliente sanitaria en grados centígrados.

Inspección visual de fugas por prensas, juntas ,etc.

Comprobación y ajuste del termostato de regulación del agua caliente sanitaria.

Desmontaje, limpieza de elementos del depósito acumulador, cuando sean deficientes las condiciones de transmisión.

Revisión general de aislamiento (depósitos, tuberías)

Control de incrustaciones

TRATAMIENTO DE AGUA

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Verificar el nivel de agua y sal en deposito de salmuera.

Comprobar dureza del agua a la entrada y salida del suavizador de agua.

Verificar que el suavizador de agua realiza los ciclos correctamente.

Ajustar la cantidad de salmuera consumida en caso de regeneración en función del grado de dureza y cantidad de agua tratada.

Comprobar que la dosificación funciona correctamente.

GRUPOS HIDRONEUMÁTICOS

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Verificar funcionamiento de la válvula de seguridad.

Verificar el funcionamiento del nivel de agua. Apertura forzada

Verificar el funcionamiento de los presostatos de corte, arranque y seguridad.

Verificar la protección de bombas contra la falta de agua.

Verificar el funcionamiento del flotador de la cisterna.

Control interior.

Verificación metrólog.de manómetros.

Verificación de equipo de compresión.

Verificación de pintura y corrosiones.

BOMBAS DE RECIRCULACION

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Comprobar y/o ajustar:

Nivel de aceite de engrase, si existe deposito.

Funcionamiento correcto, sin ruidos extraños.

Cambiar la bomba de funcionamiento por la de reserva.

Revisión de pintura.

Comprobación de que los bornes de conexión eléctrica estén apretados.

Conexión de puesta a tierra.

Térmicos y diferenciales.

Comprobación de holguras anormales en el eje.

Comprobación del estado de los cojinetes.

Verificación de goteo por el prense y reapriete.

Verificar que los desagües de refrigeración y goteo no están obstruidos.

Lubricación, engrase de cojinetes y rodamientos..

Comprobar que no existen calentamientos anormales en el cojinete.

Comprobación y ajuste de alineación del grupo.

Verificar el estado de los acoplamientos.

Comprobar la ausencia de fugas por juntas y sellos de las bombas.

Limpieza de filtros de aspiración de bombas y su renovación.

Intensidad de cada fase y comprobación con nominal.

Comprobar vibraciones y estado de anclajes.

Verificar las correctas presiones de impulsión – aspiración.

CISTERNA

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Cerrar alimentación y vaciar totalmente. Lavar con jabón y cepillo. Lavar con solución de hipoclorito y dejar secar por 30 minutos. Lavar con agua, dejar secar. Impermeabilizar con pintura epóxica.

COMPRESOR DE AIRE

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Verificar tensión y estado físico de las correas

Comprobar con la mano que la temperatura del motor y compresor no es excesiva.

Purgar el deposito del compresor

Comprobar que el compresor arranque automáticamente por medio del control de presión

Detectar fugas de aire en las tuberías y sus conexiones

Verificar el nivel de aceite del compresor y comprobar que no haya fugas.

Limpiar filtros de aire

Desconectar el compresor, quitar tapón inferior del cárter y dejar escurrir el aceite, tapar y reponer el nivel con el lubricante recomendado por el fabricante del equipo

Cambiar filtro de aire

Comprobar válvula de seguridad

Control interior y exterior del depósito de aire.

RECIPIENTES HIDRONEUMÁTICOS

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Anotar y verificar si la presión y nivel de agua están dentro del rango correcto.

Detectar fugas de aire utilizando espumas de jabón. Apretar conexiones. Arreglar fugas de agua.

Probar la válvula de seguridad operándola con la mano. Sino funciona, repararla y volver a calibrar de acuerdo con las condiciones normales de trabajo.

Verificar que la red contra incendios se mantenga presurizada.

Abrir un hidrante para comprobar el arranque automático de las bombas contra incendio.

Vaciar el recipiente del hidroneumático, lavarlo interiormente. Revisar fugas y corrosión. Inspección interior.

Pintar exteriormente el recipiente y accesorios con los colores que indican las normas.

Comprobación de manómetros.

Verificación metrológica de manómetros.

Comprobación Manual de arranque y parada del compresor.

CALENTADORES DE AGUA A FUEGO DIRECTO

OPERACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

PERIODICIDAD

Verificar que la temperatura del agua se mantenga a 55 grados c. en el tanque de almacenamiento.

Probar válvula de seguridad accionándola con la mano.

Limpiar el filtro de diesel del quemador o cambiar el elemento si es necesario.

Comprobar con la mano que la temperatura de los rodamientos en los motores del quemador y bomba de recirculación de agua no sea excesiva.

Verificar el ajuste de los electrodos de encendido y limpiar la fotocelda probando su operación por falta de llama.

Comprobar que el equipo no tenga fugas en las conexiones ni en las tapas.

Limpiar de hollín el interior del calentador y la chimenea.

Limpiar el exterior del calentador, el sistema del quemador, la bomba de recirculación y sus accesorios.

Lubricar los rodamientos de la bomba de recirculación con la grasa para alta temperatura recomendada por el fabricante del equipo.

Limpiar los equipos eléctricos, atornillando las tapas del tablero y reapretar las conexiones del transformador de encendido.

Revisar el aislamiento térmico del tanque – termo, sus tuberías y conexiones.

Limpiar por el interior de los tubos del calentador, con desincrustante y revisar el material termoaislante.

Inspección interior

Comprobación de presostatos y termostatos.

Comprobación de I.N.A.

Comprobación de manómetros.

Verificación metrológica de manómetros y termómetros.

Comprobación de válvulas de extracción de fondo.

Vaciar completamente el tanque – termo, quitar la tapa de registro y limpiarlo interiormente, quitando todas las incrustaciones que tenga, para posteriormente recubrirlo con pintura epóxica.

Pintar los equipos y sus accesorios, después de darles la preparación adecuada.

Partes: 1, 2, 3, 4, 5, 6

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