Derecho Real y el Derecho de Propiedad

INTRODUCCIÓN

Para estudiar el derecho real y el derecho de propiedad, y sus antecedentes históricos debemos saber cual es la base misma de esta y es la relación de el hombre – naturaleza, ya que en un inicio lo único que tenia el hombre era la misma naturaleza, por ello fue exprimiéndola poco a poco para también lograr sobrevivir, al paso de los años esta naturaleza la fue aprovechando, pero también el hombre quería dejar de ser nómada y convertirse en sedentario, para ello lo que hizo fue quedarse en un determinado lugar y adquirir un sentimiento de pertenencia a este, así mismo, de los frutos que adquiriera alrededor de este lugar como un árbol, o su cosecha que el mismo producía, así fue como poco a poco se empezó a tener un precepto o norma mas clara de la propiedad, y en nuestros días dicho concepto asciende ampliamente en el campo del derecho, pues es un elemento que rige a toda sociedad. La propiedad permite que se sepa con mucha aproximación los criterios que prevalecen en orden a la naturaleza del Estado y sus funciones, las relaciones de la producción y algo que es muy importante no solo en nuestro país sino en todo el mundo es la existencia de clases sociales y la condición que tiene cada ser humano en nuestra sociedad civil.

Donde también se tomara en cuenta las cosas y su apropiación, son elementos vitales para la vida del hombre, para su bienestar, para su cultura y moral. Pero ocurre que la apropiación y goce de una cosa por el hombre, supone la exclusión de la apropiación y goce de esa misma cosa por otros. En torno al derecho de las cosas gira la organización social y política de los pueblos, su estilo de vida, su filosofía.

De un derecho absoluto e ilimitado como lo era la propiedad y los demás derechos reales en Roma, hoy día se reconocen límites y restricciones al mismo, a tal punto de ser concebido como relativo y limitado. Estas restricciones surgieron con la concepción de estado social de derecho que pregona una superioridad de los intereses sociales ante los individuales. Así la misma Iglesia Católica, mediante sus encíclicas pregona que la propiedad debe cumplir una función social.

Y tomando en cuenta que el objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes susceptibles de apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren tres condiciones: que el bien sea útil, ya que si no lo fuera, carecería de fin la apropiación; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse.

Derecho Real

El derecho real es una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa. El derecho real es una relación de derecho en virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte, sometida al poder de apropiación de una persona.

El derecho real es una relación de derecho por virtud de la cual una persona tiene facultad de obtener de una cosa exclusivamente, y en forma oponible a todos, toda la utilidad que produce o parte de ella.

Según Guillermo L.Allende: "Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi". – Análisis: a) Derecho absoluto: implica su oponibilidad erga omnes; b) De contenido patrimonial: de conformidad con el artículo 2312 los derechos reales son susceptibles de valor, por lo que integran el patrimonio; c) Naturaleza jurídica de sus normas: Sustancialmente de orden público, lo que surge del art. 2502 ("numerus clausus"), de la nota al art. 2828 ("… la naturaleza de los derechos reales está fijada en consideración al bien público y al de las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los particulares"), lo que no quiere decir que TODAS las normas relativas a los derechos reales sean de orden público; d) Sujeto activo: Puede serlo una persona física o ideal; e) Objeto: son las cosas en el sentido del art. 2311: ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y actualmente existentes (nota al Título IV del Libro III: "… no puede haber un derecho sin objeto"; f) Relación inmediata: su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el derecho, no necesita ningún intermediario; g) Publicidad: si el derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que ese derecho pueda ser conocido también por todos. Hay dos formas de cumplimentarlo: la tradición (sistema tradicional del Código Civil, art. 577 y nota), y la inscripción en registros especiales (sistema actual art. 2505, combinados con el de la tradición); h) Sujeto pasivo y su deber de abstención: es la base del concepto de la "obligación pasivamente universal". El sujeto pasivo es toda la sociedad, quien está obligada a respetar la acción del titular del derecho sobre su cosa ("obligación de inercia" según la nota al art. 2507, segundo párrafo); i) Acciones reales: Protegen a los derechos reales en caso que se atente contra su existencia, plenitud o libertad. Son las acciones reivindicatorias, confesoria y negatoria; j) Ius persequendi y ius praeferendi: perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga (con las limitaciones de la propia ley), y ventajas como el privilegio (art. 3875), derecho de exclusión, etc.-

Concepto de cosas (artículo 2311, su reforma). Bienes, cosas y patrimonio.-Conforme al artículo 2312, son BIENES "los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio". Es decir: BIENES en sentido amplio son las cosas y los derechos; y BIENES en sentido lato son los objetos inmateriales susceptibles de valor (derechos patrimoniales). El PATRIMONIO es una universalidad jurídica, compuesta por todos los derechos reales y personales. Del concepto de derecho real inferimos la importancia de la delimitación del concepto de COSAS: "los objetos materiales susceptibles de tener un valor". Como el derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, la cosa es el objeto del derecho real. Para Freitas, "valor" se mide por su apreciación pecuniaria, o sea, con relación a una cantidad determinada de moneda corriente. Para otros es más amplio: "idoneidad para desempeñar una función económica o social".-

LAS CARACTERES ESENCIALES DE LOS DERECHOS REALES: LA DETERMINACIÓN DE SU OBJETO. RES EXTRACOMERCIUM E INTRACOMERCIUM

CARACTERES ESENCIALES DEL DERECHO REAL

Para Sánchez Román son tres: 1. Que tiene el derecho real por objeto de una cosa específica y determinada.2. Que el derecho real no puede ser producto de mera obligación, contrato o título, y necesita de otra causa más poderosa y adecuada, a la que los escritores llaman modo.3. Que da lugar a una acción -real- eficaz contra cualquier poseedor de la cosa.

En la más reciente doctrina italiana, también para Messineo, el derecho real aparece caracterizado por las siguientes notas:

A. Es un poder con carácter de inmediatividad, no precisando la cooperación de otro sujeto para el ejercicio del mismo (elemento sustancial o aspecto interno);

B. Es un poder inherente a la cosa que constituye su objeto, de donde se deduce su eficacia y oponibilidad erga omnes, y el perdurar del mismo aunque la cosa deje de estar en posesión del titular;

C. del carácter anterior se deduce como corolario inseparable la posibilidad otorgada al titular, de perseguir la cosa ejercitando la correspondiente acción contra cualquiera que la tenga en su poder ( de aquí su carácter de poder absoluto);

D. es un poder del sujeto sobre la cosa que excluye a todo otro poder, igual o concurrente (poder de exclusión), salvo el caso de la comunidad del derecho que opera, sin embargo, en un plano cuantitativo; y

E. deriva de él un deber negativo de abstención que incumbe a la generalidad de los terceros, para que no sea impedido el ejercicio del poder del titular (aspecto externo del derecho real).

Nosotros según ya se define de cuanto llevamos dicho, consideramos como características esenciales del derecho real, desde un punto de visto interno y económico la inmediatividad del poder ejercido sobre la cosa, y desde un punto de visto externo y propiamente jurídico, el derecho de persecución y exclusión de la cosa erga omnes.

La jurisprudencia de la Dirección General no autoriza la constitución de cualquier relación jurídica inmobiliaria con el carácter y efectos del Derecho Real , aunque la legislación vigente no contiene una categoría agotadora de derechos reales , pudiendo los interesados regular otros de igual naturaleza que los enumerados por la ley , y modificar, desde luego o en lo futuro , algunas de las facultades del dominio , la manifestación de voluntad que determina tales derechos reales inscribibles ha de llenar los requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de los mismos, las características externas y aparentes que los hacen trascender a terceros extraños al negocio y siempre las que son necesarias para reflejar tales derechos en el Registro de la Propiedad.

Los Derechos reales están amparados por el Registro creado precisamente para darles adecuada publicidad y para prestar a sus titulares una más fuerte protección .

LAS COSAS: CLASIFICACIÓN E INDIVIDUALIZACIÓN

Hay dos términos que son importantes:

a) Bona. Bienes. Se utiliza en: Sentido natural. Son las cosas que pueden producir una utilidad. Sentido civil. Patrimonio. Éste puede entenderse:

– Conjunto de cosas y derechos que pertenecen a una persona y que se pueden valorar en dinero.

– El saldo que queda después de retraer el activo del pasivo.

b)Res. Cosas. Se puede entender de tres formas.

1. También significa patrimonial aunque para esto se utiliza normalmente al palabra bona.

2. Objeto de derecho; pueden incluir tanto las cosas corporales como las incorporales. Las primeras se pueden tocar; las segundas son intangibles como sucede con los derechos.

3. Cosa corporal que puede proporcionar una utilidad económica.

Clases de cosas

Res intracomercium. Son aquellas que pueden ser objeto de tráfico comercial

Res extracomercium. No pueden ser objeto de tráfico comercial. Son de dos tipos:

1.Res extracomercium divini iuris. Se dividen en tres tipos:

-Res Publicae. Las cosas del pueblo romano que se reservan al uso como los templos o los altares.

-Res sanctae. Están bajo la protección de los dioses como las murallas y puertas de la ciudad.

-Res religiosae. Sepulcros.

2.Res extracomercium humanis iuris. Se dividen en tres tipos:

-Res publicae. Cosas del pueblo romano cuyo uso se reserva a todos los ciudadanos.

-Res comunes omnium. Cosas comunes a todos los ciudadanos de forma natural.

-Resuniversitatis. Las cosas de los municipios que se destinan al uso público.

Res mancipi. Eran el fundo itálico, los animales de tiro y carga, los aperos de labranza, los esclavos así como las servidumbres rústicas de paso y acueductos.

Res nec mancipi. Eran de mayor importancia económico-social y servían para satisfacer las necesidades de una explotación agraria.

1. Muebles. Se pueden transportar.Inmuebles. No se pueden transportar.

2. Semovientes. Se pueden mover por sí mismos.

3. Fungibles. En derecho romano se habla de cosas que se toman en consideración por su número, peso o medida y no como cosa individual.

4. No fungibles. Tienen individualidad propia.

5. Consumibles. Sólo se pueden hacer un uso adecuado consumiéndolas.

6. No consumibles. Permiten un uso repetido.

7. Divisibles. Permiten un fraccionamiento sin paridad de su valor económico. Los romanos hablan de la posibilidad no sólo de división de material sino de una cuota o parte ideal. Ésta mide el grado de partición en un derecho común en cada uno de los comuneros. No tienen por qué ser iguales.Indivisibles. Todo lo contrario.

Simples. Constituyen una unidad orgánica independiente.

Compuestas. Son uniones de cosas que forman un complejo unitario sin que las cosas que lo componen pierdan su individualidad.

Universalidad de cosas. Están formados pro agregados de cosas homogéneas que sin tener una unión material forman un todo único.

Accesoria. Es la que tiene una función instrumental en relación a la principal.

Derechos reales Principales y Derechos reales Accesorios

Derechos reales principales: son los derechos que mejor representa el concepto de apropiación de la cosa, y que por tanto se confunden con la cosa misma. De estos derechos el de mayor importancia y trascendencia o categoría es el derecho de propiedad. Los otros derechos reales principales son desmembraciones del derecho de propiedad, no confieren a sus titulares todas las prerrogativas del derecho de propiedad, sino solamente una o varias de ellas, mientras que el derecho de propiedad confiere a su titular el conjunto de las prerrogativas que cabe ejercer sobre una cosa: derecho de servirse de ella (jus utendi), el derecho de obtener sus frutos (jus abutendi).

Derecho reales accesorios: Son aquellos que se otorgan sobre una cosa con la finalidad de garantizar el pago de un crédito, y que confiere a su titular el derecho de preferencia y de persecución. En estos se sitúan algunos derechos que recaen sobre cosas, pero que son el accesorio de un derecho de crédito, en el sentido de que constituyen una garantía de ese derecho de crédito; refuerzan la situación del acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad. Los derechos reales accesorios son: la hipoteca, la prenda y la anticresis.

Enumeración de los derechos reales principales

• a) La propiedad

• b) El usufructo

• c) El uso

• d) La habitación

• e) La servidumbre

• f) La enfiteusis

• g) La superficie

Cuál es la definición de Derecho Real

Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen ente una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persecuendi y al ius praeferendi.

Propiedad

Es el derecho o la facultad de poseer algo. Puede tratarse de algo que es objeto de dominio dentro de los límites legales (como una casa o un automóvil) o de una cualidad o atributo personal (simpatía, talento, respeto, etc.).

En el ámbito jurídico, la propiedad es el poder directo sobre un bien. Este poder atribuye a su titular la capacidad de disponer libremente del objeto, teniendo como limitaciones aquellas que imponga la ley.

El derecho de propiedad abarca a todos los bienes que son susceptibles de apropiación y que deben ser útiles, limitados y aptos para la ocupación. Por ejemplo: "Ayer me entregaron el título de propiedad del coche", "Mi abuelo me dejó como herencia dos propiedades en la costa", "Ten cuidado con esa máquina, que no es de mi propiedad".

Cabe destacar que el derecho romano sostiene que el derecho de propiedad pleno contempla tres facultades: ius utendi (uso), ius fruendi (disfrute) e ius abutendi (disposición). Es importante tener en cuenta que las personas y los valores como la libertad nunca pueden ser cosificados como propiedad de un tercero.

En un sentido sociológico o político, la propiedad puede ser considerada como una institución social que incluye los derechos y las obligaciones que definen las relaciones entre sujetos y grupos.

Las propiedades matemáticas, por otra parte, son ciertas particularidades de las operaciones. La propiedad distributiva, por ejemplo, es aquella que indica que la suma de dos o más sumandos, multiplicada por un número, resulta igual que la suma del producto de cada sumando con el mismo número.

La Individualización de la Propiedad

Pugliatti dice que la individualización consiste en determinar en el campo de la realidad objetiva material , la autonomía en virtud de la cual una parte de esta realidad , diferenciándose respecto del todo , asume la configuración de una unidad objetiva que la convierte en centro de intereses humanos ( económicos, sociales o de cualquier otra naturaleza) que, al ser tutelados jurídicamente, dan lugar a un bien.

La individualización del bien, una vez producida acarrea la consecuencia de que, en adelante , aquél será tratado jurídicamente como una unidad objetiva , independiente y autónoma respecto del todo del que se ha diferenciado y separado.

La individualización del objeto es de SUMA IMPORTANCIA para todo el Derecho Patrimonial pues no cabe ejercitar acción reivindicatoria , ni ninguna otra de carácter real sin identificar previamente la cosa.

La individualización de las fincas ofrece una trascendencia evidente en el campo hipotecario pues su eficacia trasciende al cambio de titularidad jurídica.

Si dos fincas colindantes pertenecientes a distintos dueños , son adquiridas por un tercero , no pierden su individualidad por el mero hecho de la compra , y será necesario un acto posterior del nuevo propietario para alterar su anterior destino económico.

Todo fundo constituye una unidad física y económica que asume en el mundo jurídico una individualidad precisa.

El Registro de la Propiedad tiene juega un importante papel en no solo en la individualización del bien sino en lo que es más importante en la determinación de :

Su titularidad, linderos, régimen jurídico aplicable, cargas, limitaciones, servidumbres…a través del principio de especialidad.

Para ello es necesario conforme al principio de autonomía de la voluntad de tres requisitos:

1)Acto de destinación del bien a un determinado fin digno de ser tutelado por el ordenamiento jurídico.

2)La intención del sujeto de considerar en el futuro la parte individualizada como unidad autónoma.

3)Acto material , que consiste en deslindar un inmueble ( colocar hitos, mojones, trazado de línea divisoria, georreferenciamiento ..).

Usufructo

Justiniano lo define como "el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas dejando a salvo la sustancia. El usufructo es el derecho de usar y disfrutar mas o de disponer". El código Civil de 1884 lo definía en su artículo 865 como "el derecho de disfrutar de los bienes ajenos sin alteras su forma ni su sustancia" definición que como veremos es incompleta ya que en la actualidad el artículo 980 del Código Civil lo define como el "derecho real y temporal de disfrutar los bienes ajenos"

Esta última definición resulta mas extensiva al hacer énfasis de que en primer término es un derecho real, no personal y en segundo al determinar que está sujeto a un tiempo determinado. Este tiempo determinado no forzosamente hace referencia a una condición expresa de temporalidad pactada entre las partes, sino a la naturaleza intrínseca del usufructo; autores como Planiol, por ejemplo dicen que el usufructo es un derecho real de goce sobre un bien que necesariamente se extingue con la muerte, lo cual ha llevado a otros autores a depurar más aún la definición, ya que al mencionar que se trata de un derecho de goce resulta un pleonasmo el establecer que se extingue con la muerte.

De las anteriores definiciones podemos extraer los elementos comunes que deben estar presente en el usufructo:

? Un bien

? El propietario de dicho bien

? El usufructuario

? La voluntad del propietario de ceder al usufructuario el goce, mas no la propiedad del bien

Del latín usufructus, el usufructo es la utilidad o provecho que se obtiene de una cosa. Por ejemplo: "Estoy disfrutando del usufructo de mi pensión", "El usufructo que otorga el negocio es muy grande, por eso hay tantos interesados en participar del proyecto".

En el ámbito judicial, el usufructo es el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos. Esto quiere decir que el usufructuario posee el bien en cuestión (tiene la posesión), puede utilizarlo y obtener sus frutos, pero no es su dueño (no es el propietario).

El usufructuario, por lo tanto, no tiene el derecho de enajenar o disminuir el bien sin el premiso del propietario. Sólo el propietario puede disponer del bien, gravarlo o enajenarlo de acuerdo a su voluntad.

El usufructo supone una desmembración temporal del dominio. El dueño tiene una propiedad pero no puede gozar de lo suyo, ya que el usufructuario es quien tiene el derecho, en ese momento, de obtener las utilidades. El beneficio del propietario, en definitiva, es a futuro.

Es posible distinguir entre el usufructo simple (cuando lo disfruta una única persona) y el usufructo múltiple (la propiedad es disfrutada por varias personas, sucesiva o simultáneamente).

Otra clasificación del usufructo permite distinguir entre el usufructo parcial (el usufructuario sólo puede hacer uso de una parte del bien) y el usufructo total (afecta al bien en su totalidad).

Por último, el usufructo legal es aquel impuesto por la ley, mientras que el usufructo voluntario se desarrolla a partir de un acto de voluntad (testamento) o un contrato bilateral.

Multipropiedad

Con el término impropio de «multipropiedad» se vienen denominando todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año. El interés en realizar una adquisición de esta naturaleza suele estar justificado en la utilización vacacional del inmueble: por un lado, el adquirente dispone de un lugar estable y seguro para sus vacaciones anuales; por otro, lo hace sin tener que adquirir, y pagar, la entera propiedad del inmueble, con lo que reduce considerablemente la inversión, ajustándola a sus posibilidades reales de disfrute.

Espín Canovas establece que existe la factibilidad de que ciertos derechos pertenezcan a varios sujetos dando lugar a lo que se conoce como comunidad de derechos; cuando esta comunidad está referida de manera particular, al derecho de propiedad surge lo que se conoce como copropiedad o condominio.

Parte alícuota: Es una parte determinada desde el punto de vista mental aritmético, en función de una idea de proporción. Por ejemplo, dos personas tienen copropiedad sobre una cosa por partes iguales. La parte alícuota representa la mitad; pero no desde el punto de vista material, pues esto haría cesar la copropiedad y daría lugar a que la cosa quedase dividida perteneciendo exclusivamente, en cada una de sus mitades a los copropietarios.

Servidumbres

Las servidumbres constituyen una carga o gravamen que consiste a veces en conferir a un tercero el derecho de realizar actos de uso en la finca, otros en privar parcialmente al propietario del ejercicio de ese derecho. Al predio que presta la servidumbre se le denomina sirviente y al predio que se beneficia de ello dominante.

Naturaleza Jurídica: La mayoría de autores concluyen y participan de la teoría que indica que la servidumbre es un derecho real de goce, al igual que el usufructo, uso y habitación.

Las servidumbres constituyen una carga o gravamen que consiste a veces en conferir a un tercero el derecho de realizar actos de uso en la finca, otros en privar parcialmente al propietario del ejercicio de ese derecho. Al predio que presta la servidumbre se le denomina sirviente y al predio que se beneficia de ello dominante.

Naturaleza Jurídica: La mayoría de autores concluyen y participan de la teoría que indica que la servidumbre es un derecho real de goce, al igual que el usufructo, uso y habitación.

Constitución de las servidumbres: a) Que los predios actualmente separados hayan pertenecido anteriormente a un mismo propietario; b) La existencia de un estado de hecho aparente; c) Que el estado de hecho haya sido obra del propietario común.

Clasificación de las servidumbres: Por su contenido: Positivas y Negativas: Son positivas las que confieren a otro propietario una porción de las ventajas resultantes de la propiedad del predio. Negativas: Son las que impiden los derechos del predio sirviente privándole parcialmente del uso de su bien o impidiéndole el ejercicio de un derecho unido a su título de propietario.

Caracteres de las servidumbres

• a) Inseparabilidad; b) Indivisibilidad; c) Perpetuidad.

Diferencias entre servidumbres y usufructo: a) Por el contenido, que el usufructo es de pleno goce y la servidumbre de goce limitado; b) Por la duración, que el usufructo es temporal y la servidumbre es indefinida; c) Por la finalidad o causa, que el usufructo es beneficio de una o más personas y la servidumbre es la utilidad de un fundo o de su dueño; d) Por el objeto, que el usufructo puede constituirse en diversidad de bienes y derechos mientras que en la servidumbre sólo puede recaer sobre inmuebles.

Constitución y extinción de la servidumbre: Las servidumbres pueden constituirse: a) por determinación de la ley; b) por determinación de la voluntad humana. Solamente algunos de los tipos de servidumbres como lo son las continuas y aparentes, pueden adquirirse por prescripción, tal y como lo establecen los artículos 805, 806 del Código Civil Guatemalteco. En cuanto a su extinción el Código Civil regula cinco causas por la cuales puede extinguirse las servidumbres.

Uso y Habitación

Tanto el uso como la habitación son Derechos reales y también desmembraciones del Derecho de Propiedad, al igual que el usufructo pero de menor extensión y complejidad que éste.

Tanto el uso como la habitación son Derechos reales y también desmembraciones del Derecho de Propiedad, al igual que el usufructo pero de menor extensión y complejidad que éste.

Uso: Es un derecho real temporal por naturaleza vitalicia para usar de los bienes ajenos sin alterar su forma y substancia y de carácter intransmisible.

Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su caso, su familia. Los derechos y obligaciones del usuario se definen en el título constitutivo y, a falta de éste, se regulan por lo que la legislación establezca al respecto.

El derecho de uso puede constituirse sobre cualquier tipo de bien susceptible de uso, ya sean muebles o inmuebles, y pueden ser titulares del derecho de uso tanto personas físicas como jurídicas, si bien en este último caso es necesario establecer un límite temporal. Es un derecho personalísimo, que no puede ser enajenado ni tampoco arrendado. En el derecho español se establece la imposibilidad de ser objeto de hipoteca.

Es más limitado que el usufructo, dado que no da derecho al disfrute o goce (obtención de los frutos) de la cosa. Por ese motivo, un usufructuario podría arrendar la cosa, pero no tiene ese derecho el que ostenta un derecho de uso.

El Derecho de uso se extingue de la misma forma en que se hace en usufructo de conformidad con el articulo 631 CCV

Habitación: Es el derecho de uso sobre una finca urbana para habitar gratuita ente algunas piezas de una casa.

El derecho de habitacion es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda.

Diferencias entre Uso, Usufructo y Habitación: El uso y la habitación constituyen derechos intransmisibles, es decir que el usuario y el habituario no pueden gravar, enajenar, transmitir su derecho o sea que son derechos inalienables por el contrario el usufructo, puede enajenarse, gravarse, cederse, es decir que es un derecho transmisible. El Uso y el Usufructo pueden constituirse sobre bienes muebles e inmuebles y la habitación sólo puede constituirse sobre inmuebles. El Uso y el Usufructo pueden constituirse a título oneroso o gratuito y la habitación por esencia es gratuito.

Uso y la Habitación: Los derechos de uso y habitación se establecen y se pierden de la misma manera que el usufructo.

Enfiteusis

Contrato y a la vez derecho real de censo. Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio

La prenda es un derecho real accesorio de garantía que tiene como función accesoria el asegurar al acreedor el cumplimiento y satisfacción de su crédito, mediante un poder especial que se le confiere sobre la cosa pignorada (dada en garantía).

Es requisito esencial de la prenda, la puesta en posesión del acreedor del bien mueble ofrecido en garantía del crédito, que puede ser propiedad del deudor o de un tercero, constituyéndose así, con ese desplazamiento de la posesión, la prenda sobre el bien mueble entregado.

La prenda no otorga a quien la posee la posibilidad de venderla, puesto que la prenda solo traslada la posesión y no el dominio del bien pignorado.

En el caso del derecho nicaragüense, cuando la deuda se encuentra en mora el acreedor puede por vía judicial pedir ésta sea vendida en subasta pública, para con el dinero resultante poder cubrir la deuda. En el caso de existir un remanente una vez saldada la deuda, el remanente es propiedad del antiguo propietario de la cosa.

En el caso de que el deudor cumpla con las obligaciones garantizadas por la prenda, el acreedor pignoraticio deberá devolverle la posesión de la cosa dada en prenda, en el mismo estado de conservación y uso que en el que le fue entregada.

Características

• Es convencional: surge entre las partes, no hay prenda legal, ni judicial.

• Es especial: se debe mencionar el importe del crédito y una designación detallada de la cosa.

• Es un derecho real; se tiene sobre la cosa sin respecto a determinada persona.

• Es un derecho mueble; se ejerce sobre bienes muebles y sobre deudas activas.

• Es indivisible.

En ocasiones se permite la prenda sin desplazamiento, en donde el poseedor del bien mueble no es el titular del derecho. En esos casos, para salvaguardar los derechos de terceras personas, es necesaria la inscripción en un registro público.

Prenda

Es un derecho real accesorio de garantía que tiene como función accesoria el asegurar al acreedor el cumplimiento y satisfacción de su crédito, mediante un poder especial que se le confiere sobre la cosa pignorada (dada en garantía).

Es requisito esencial de la prenda, la puesta en posesión del acreedor del bien mueble ofrecido en garantía del crédito, que puede ser propiedad del deudor o de un tercero, constituyéndose así, con ese desplazamiento de la posesión, la prenda sobre el bien mueble entregado.

La prenda no otorga a quien la posee la posibilidad de venderla, puesto que la prenda solo traslada la posesión y no el dominio del bien pignorado.

Hipoteca

El término hipoteca proviene del latín hypotheca, que se origina en un vocablo griego. La palabra se refiere a un inmueble que actúa como garantía del pago de un crédito. Esto quiere decir que la finca queda en poder de su propietario, aunque el acreedor está en condiciones de promover su venta en caso que la deuda no sea pagada en el plazo pactado.

Para asegurarse el cobro de la deuda, el acreedor debe realizar una demanda, que generará una sentencia condenatoria y dará lugar al remate judicial del bien. Con ese dinero, el acreedor puede cobrarse la deuda.

La hipoteca está formada por tres componentes esenciales: el capital (la cantidad de dinero que se prestó mediante un crédito), el plazo (el tiempo en que se pacta la devolución del préstamo) y el tipo de interés (el porcentaje adicional que la persona que recibió el préstamo debe pagar; el interés es la ganancia del prestamista).

El tipo de interés puede ser fijo (su valor es inalterable durante el plazo del préstamo) o variable (el valor es revisado de manera periódica). El tipo de interés variable es el de mayor riesgo para el deudor, ya que una crisis económica puede hacer que la cuota que debe abonar se dispare.

Derecho de propiedad

La propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.

El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes susceptibles de apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se requieren tres condiciones: que el bien sea útil, ya que si no lo fuera, carecería de fin la apropiación; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse.

Limitaciones a la propiedad

Como señalamos anteriormente, la limitación reduce el poder que normalmente tiene el dueño sobre un bien: como dijimos, éstas pueden establecerse por necesidad, por su utilidad pública o interés social y también por la propia voluntad de las partes.

Así, cuando el Estado dicta una norma que restrinja el derecho de propiedad y su ejercicio, la cual tampoco debe ser arbitraria, lo que está haciendo es aplicar el IUS IMPERIUM, lo cual evita que pueda existir un pacto en contrario contra esa norma de orden público.

De igual manera, para que las restricciones al derecho de propiedad realizada entre las partes puedan ser oponibles a terceros, debe cumplir con inscribirse en el registro respectivo, sea bien mueble o inmueble para evitar así cualquier tipo de fraude o simulación frente a terceros.

Las limitaciones más importantes son:

A. PROHIBICIÓN DE DISPONER

El estudio del artículo 926 del Código Civil nos coloca frente a una figura a través de la cual, las partes pueden mediante pacto, limitar el derecho a disponer que tiene el propietario sobre su bien, el cual para poder surtir efecto frente a terceros debe inscribirse en el registro respectivo.

En la exposición de motivos y comentarios del Código, se señala que esta norma no tiene antecedentes en la legislación anterior y se dice que está destinada a resolver el problema de la impunibilidad de terceros de las restricciones de la propiedad acordadas con pacto.

Si por restricciones se entiende conforme a lo que indica Guillermo Caballeros, disminución de facultades y derechos debe entenderse entonces que las partes podrían acordar limitaciones al derecho de propiedad o a su ejercicio, pero creemos que esta limitación no debe contravenir lo dispuesto por el artículo 882 del Código, ya que si tuviera que imponerse la limitación ala libertad de enajenar, significaría una severa limitación del IUS ABUTENDI que es "el principal atributo de la propiedad" lo cual conllevaría a una desnaturalización de este derecho.

En consecuencia, creemos que por pacto no puede rebasarse la ley, por cuanto el artículo 882, consagra la libertad de la persona para enajenar. La excepción que señala este artículo tienen que aflorar en forma nítida de la ley, por razones de interés social o necesidad pública, pudiendo inferirse entonces que las restricciones que señala el artículo 926 del Código serán de otra naturaleza.

B. SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVA

Gustavo Bacacorzo señala que: "Toda servidumbre es jurídicamente una carga impuesta a una propiedad predial inmueble, considerando si ésta es civil o administrativa".

Debemos señalar que la servidumbre administrativa es un gravamen que consiste en una sujeción parcial de la propiedad a alguna utilización en uso o en beneficio no de su dueño, pero que a diferencia de la servidumbre civil, se establece en beneficio de la comunidad.

Es importante señalar que sobre este punto es la Ley General de Aguas (Dec. Ley 17752), la norma que más estrictamente señala la implantación de servidumbres necesarias para el uso, conservación y preservación de las aguas, considerando que las propiedades aledañas a la faja marginal de terrenos necesarios para el camino o para el uso de agua, navegación, tránsito, la pesca u otros servicios se mantendrán libres en una o ambas márgenes, siendo la autoridad la que fije la zona sujeta a servidumbre.

En estos casos no hay lugar a indemnización por la servidumbre, pero quienes la usen quedan obligados a indemnizar los daños que causaren, tanto en las propiedades sirvientes como en los cauces públicos o en las obras (artículo 79).

Estas servidumbres, así como sus modificaciones y las que se implanten, son forzosas y se establecen como tal.

C. LIMITACIÓN EN FUNCIÓN A LOS ALQUILERES

Debemos señalar que el D. Ley N° 21938 y su reglamento creaban limitaciones al derecho que podía tener el propietario para fijar los montos de la merced conductiva a cobrar por el arrendamiento de un determinado predio.

El Art. 9 del referido Decreto Ley señalaba que el monto máximo por el que podía alquilarse predios sujetos a su régimen no podía exceder de la cantidad resultante de la división entre del valor del autovalúo entre 120.

Actualmente con la promulgación del Decreto Legislativo 709 (08-

11-91), los contratos de arrendamientos se regirán exclusivamente por las normas del Código Civil, el cual no contempla ninguna fórmula especial para el cálculo de la merced conductiva sino que la deja al libre acuerdo entre las partes, de tal manera que a partir de la fecha va a ser un contrato tipo regulado por el Código Civil.

D. EL DERECHO DE RETRACTO

El derecho de retracto señalado en el Art. 1549 del Código Civil, a excepción del Inc. 1 derogado por el D. Ley antes citado, también constituye una limitación, puesto que de configurarse algunas de las hipótesis señaladas en el numeral acotado podrían algunas de las personas a que se refiere, sustituirse al comprador reembolsando el valor del precio del bien, gastos notariales y registrales propias de la compra venta; por lo que algunos tratadistas consideran que el RETRACTO es una forma de adquirir la propiedad cuando obviamente se declare fundada la demanda.

La Legislación Venezolana

Ha cambiado dramáticamente en los últimos años. A raíz de la promulgación del Nuevo Texto Constitucional, mayores y más profundos cambios están por venir. El Código Civil vigente en su Artículo 2° establece: "La ignorancia de la Ley no excusa de su cumplimiento". Por otro lado; el Código Penal vigente, en su Artículo 60 establece: " La ignorancia de la Ley no excusa ningún delito o falta". Ambos preceptos son principios fundamentales de derecho, derivados de la ficción necesaria de que la Ley es universalmente conocida desde su promulgación. Verificada la publicidad, queda satisfecha la necesidad social que impone tal solemnidad, puesto que el ciudadano queda; si no enterado de la ley, al menos habilitado para conocerla. La carencia de conocimiento no puede mermar la obligatoriedad de la Ley. La autoridad pública pone las leyes al alcance de los ciudadanos, quienes pueden enterarse de ellas por sí mismos o por medio de terceros. Es, realmente necesario que el ciudadano conozca las leyes; pero sabemos que es materialmente imposible que todos los habitantes puedan conocer con la prontitud del caso las leyes que se dicten.

Conclusión

Concluyo que para cada uno de nosotros, sólo es real nuestra subjetividad, percepción, sensibilidad. También se relaciona el desarrollo de la propia subjetividad (o conciencia) con el problema de poner a prueba la autenticidad de la subjetividad ajena, aventurando que la hipótesis de una unión o conexión subyacente.

Es importante resaltar que el derecho es una potestad de hacer o exigir todo lo que la ley o autoridad establece en favor de alguien (en este caso de los bienes o cosas, también de cómo se acredita o debita) o que le permite quien puede hacerlo.

El derecho ya tiene vasta experiencia en ficciones legislativas.