HIPOTECA NAVAL: Mediante la ficción jurídica de atribuir a los buques la condición de bienes inmuebles, puede constituirse hipoteca sobre el casco, aparejos, m_"quinas, fletes e indemnizaciones por abordajes u otros accidentes marítimos.
HIPOTECA SOBRE BIENES RESERVABLES: Al contraer nuevo matrimonio, el viudo o viuda formará inventario por los bienes sujetos a reserva, hará anotar en el Registro de la Propiedad la calidad de reservables de los inmuebles y tasará los muebles (Art.977 de Cód. Civ. esp.)
HIPOTECA TACITA: Como contrapuesta a la hipoteca expresa u ordinaria, es aquella que no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para surtir sus efectos. En el primitivo derecho hipotecario español, en la ley de 1861, toda la hipoteca legal era tácita.
BIBLIOGRAFÍA: Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales – Manuel Ossorio – Pág. 472, 473.
HIPOTECA: Garantía de una obligación que se establece sobre bienes inmuebles, los cuales siguen perteneciendo a su dueño, pero para satisfacer con la parte necesaria del importe de su venta aquella obligación sí no es pagada. La hipoteca solo es eficaz si está inscripta en el Registro de Propiedad, y sigue afectando a la finca aun cuando ésta se venda a terceros.
BIBLIOGRAFÍA: Diccionario Enciclopédico Ilustrado TRES COLUMNAS 2do. TOMO – Pág. 505.
1.- GENERALIDADES:
a) Concepto legal: Según la primera parte del artículo 2.356 del Código Civil, "Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado, que continúa en poder del constituyente, en garantía de un crédito cierto en dinero…". La disposición resalta la circunstancia de que es una garantía real, para asegurar un préstamo en dinero, y circunscripta a inmuebles que no se entrega al acreedor.
La hipoteca, es por tanto, un derecho real, pues, así lo proclama nuestra disposición, y lo es también que crea entre sus dos elementos constitutivos – persona y cosa – una relación directa o inmediata, mediante la afectación de la cosa al pago de la obligación; de ahí surge el acreedor ciertos derechos – "el jus preferendi" – preferencia a ser pagado en primer término por sobre los demás acreedores quirografarios y aún hipotecarios de posterior rango, y el "jus persecuendi", que consiste en la facultad que se acuerda al acreedor para seguir el bien que el deudor ha transferido a terceros y exigirle el pago, como al deudor directo, haciéndole vender en caso negativo.
Es accesorio, término que significa que depende del principal, por tanto carece de vida propia e independiente, pues no se concibe la hipoteca por la hipoteca misma, se constituye en garantía de una obligación principal, por lo que sigue la suerte y condición jurídica del crédito, sea puro y simple, condicional, a plazo o eventual. Visto estas características, es incesible sin el crédito principal, más puede serlo respecto de su grado de colocación o rango.
La hipoteca es igualmente indivisible, en el sentido de que el bien o bienes hipotecados y cada parte de ellos, responden por toda y cada parte de la deuda, principio que juega tanto en lo que respecta a la cosa, como así en lo concerniente al crédito.
En lo que concierne al crédito, el pago parcial no extingue la hipoteca; la indivisibilidad, sin embargo, no es de carácter absoluto, sino relativa, pudiendo las partes en el acto, o posteriormente, convenir la división y extinción parcial de la hipoteca. No existe, en efecto, dificultad para tales actos cuando media el acuerdo de las partes.
2.- CONSTITUCIÓN POR TERCEROS
En perfectamente lícito que un extraño al vinculo obligatorio primitivo afecte con hipoteca fincas o tierras de su pertenencia. El tercero no contrae en tal situación ninguna responsabilidad personal, y así lo previene expresamente el articulo 2.356 que analizamos, en el sentido de que "Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se obligará personalmente, como deudor directo o subsidiario".
Respecto de la forma de constitución el articulo 2.115 del Código: "La hipoteca sí lo puede constituirse por contrato en la forma establecida en este Código", sustentándose esta disposición en el artículo 3.022 del Anteproyecto de Gásperi, que toma casi textualmente la reforma proyectada por Bibiloni.
El agregado de este proyecto, y que no se inserte en nuestra disposiciones explica la expresión de que la hipoteca sólo puede constituirse por contrato. De esta manera, según el proyectista se proscribe la hipoteca judicial, que en el derecho francés, italiano y otras legislaciones, resulta del solo hecho de una sentencia condenatoria, y hasta del simple reconocimiento en juicio, de una firma en documentos privado, todo lo cual ha servido para que la hipoteca judicial se lo haya considerado una verdadera iniquidad.
3.- ACEPTACIÓN DEL ACREEDOR, PROMESA DE CONSTITUIR EN INSTRUMENTO PRIVADO
La disposición de nuestro Código que trata de este requisito el de la aceptación del acreedor y de la promesa de constituir hipoteca en instrumento privado, es el resultado de la modificación de los Art. 3.128 y 3.130 del Código de Vélez, propiciado por Bibiloni en su proyecto de reforma al citado Código. Este autor ha propuesto la siguiente redacción: "La hipoteca no puede ser constituida sino por escritura pública, en que conste la aceptación del acreedor. Si no la hubiera ésta expresado en el acto constitutivo, deberá manifestarla bajo pena de nulidad por escritura pública posterior. Tendrá efecto desde el día de su inscripción.
La disposición de nuestro Código respecto a lo precedentemente apunta, tiene el mismo sentido de lo que propone Bibiloni, cuando dice su artículo 2,358 que; "En la escritura pública de constitución de hipoteca deberá constar la aceptación del acreedor. Si este no lo hubiere prestado, deberá hacerlo posteriormente en la misma forma, para la validez del acto, como efecto desde el día de su inscripción.
La promesa de constituir hipoteca hecha por documentos privados no será exigible".
En efecto, según el artículo 3.128 del Código de Vélez "'La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de título al dominio o derecho real.
"No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este título" (Art. 3115 del Código de Vélez), que inspira al Art. 2.357 del nuestro, y que previene: "La hipoteca sólo puede constituirse por contrato en la forma establecido por este Código", y por lo mismo, no contemplarlas a ésta como forma de constitución de hipoteca.
4.- CRÉDITO QUE PUEDE SER GARANTIZADO
Como en toda las figuras, la especialidad es uno de los caracteres que distingue a la hipoteca. Por tanto, tocante al crédito que se trata de asegurar, es necesario individualizarlo cuidadosamente, tanto para que sea conocida y publicada la afectación, como con el propósito de fijar inequívocamente el privilegio frente a los demás acreedores.
El Código de Vélez ha seguido el principio de la especialidad en forma estricta, al establecer en su artículo 3109 que no puede constituirse hipoteca sino sobre inmuebles, especial y expresamente determinados, por una suma de dinero también cierta y determinada.
Bibiloni en su Anteproyecto de Reforma al Código Civil Argentino, aconseja que se reproduzca este artículo con la sola agregación de la frase: "el cual podrá hacer el deudor, oportunamente, si procede, y prácticamente la misma cosa lo establece nuestro Código en su Art. 2.359 cuando dice que: " Puede constituirse hipoteca en garantía de un crédito condicional o indeterminado en su valor, o de una obligación eventual, o de hacer o no hacer, o que tenga por objeto prestaciones en especie, siempre que se declare un valor estimativo en el acto de constitución, el cual podrá ser reducida por el deudor, si procediere."
5.- ACCESORIOS DEL BIEN HIPOTECADO A QUE SE EXTIENDE
El Art. 2.360 del Código Civil se refiere al alcance de la garantía hipotecaria diciendo: "La hipoteca se extiende a los accesorios del inmueble mientras subsista su accesión, y a todas las mejoras sobrevinientes, aunque sea por el hecho de un tercero, así como a las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende sus productos y las rentas o alquileres debidos por los arrendatarios, exceptuados los productos pertenecientes a éstos".
Quedan entonces afectados a la garantía a los siguientes accesorios del inmueble hipotecado:
a) Todos los accesorios mientras subsista la accesión, lo que es obvio, pues, es principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal;
b) Todas las mejoras sobrevinientes, aunque sean como resultado de la actividad de un tercero, por el mismo principio ante anotado.
c) Las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres que pesan sobre el bien, como por ejemplo, que el inmueble que tengo hipotecado en favor de Pedro registraba otra hipoteca en primer rango y una servidumbre de paso, y luego pagó la referida hipoteca y compro el inmueble dominante. En ese caso, se acrecienta ponderosamente la garantía hipotecaria, lo que constituye una ventaja par el acreedor.
d) Los productos y las rentas o alquileres debidos por los arrendatarios; Por ejemplo, el inmueble que tengo hipotecado a Pedro, lo tengo arrendado a Pablo, quien me adeuda por tres años, al momento que Pedro me ejecuta la hipoteca; el embargo alcanzará ese crédito que tengo contra Pablo.
La garantía hipotecaria se extiende igualmente a la indemnización que el seguro deba pagar por los objetos afectados por el gravamen, según así lo previene la primera parte del artículo 2.361 del Código Civil, en el sentido de que "La hipoteca se extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar por los objetos afectados por el gravamen".
6.- ASEGURADOR QUE PAGA SIN INTERVENCIÓN DEL ACREEDOR
Como hipótesis relacionada con el tema que venimos tratando, o sea, sobre el alcance de la garantía hipotecaria, diremos con la segunda parte del artículo 2.361 que: "El asegurador no se libera si efectúa el pago sin intervención del acreedor hipotecario, a sabiendas de la existencia del gravamen, a menos que la indemnización fuere invertida por el propietario en la reconstrucción o reposición de las cosas hipotecadas. El propietario tiene ese derecho, aunque no se hubiere estipulado".
8.- DERECHO QUE NO PUEDE SER HIPOTECADO
El Código Civil en su artículo 2.363, en su primera parte prácticamente reproduce lo que tiene el Código de Vélez en su artículo 3.120. Señala nuestra disposición en dicha parte que: "No puede hipotecarse los derechos de usufructo, de uso y habitación, las servidumbres y los derechos hipotecarios..".
Al comentar el Dr. Vélez Sarfield su artículo antes citado, que lo reproducimos in-extenso debido a la estrecha relación que guarda con nuestra disposición, cita el libro 11, Tit. 1 y 20 del Digesto, en la expresión latina que dice: "jura proediorum, urbanorum pignori dari no possum, nec convenire possum ut hyphotecae sint". Pero – agregan casi todos los comentadores del derecho romano enseñan que las servidumbres rústicas pueden ser objeto de las hipotecas. Pero el fin de la hipoteca, según nuestro derecho, es que la cosa hipotecada puede ser dividida para pagar el crédito, y una servidumbre no puede ser vendida en remate.
El Cód. francés resolvió que el derecho de usufructo podía ser hipotecado; pero no siendo cosa sino un derecho, no entra en nuestro sistema admitir la hipoteca del usufructo; hipoteca puede decirse imposible en la práctica, porque su eficacia dependería de la vida del usufructuario.
Por las leyes romanas se podía establecer hipoteca sobre la hipoteca. L. 1, Código, si pignus pignori datum. Para explicar este derecho extraordinario, se decía que cada uno puede transferir a otro el derecho que tiene, y que no se presenta inconveniente alguno para que el acreedor hipotecase la hipoteca que le pertenecía, con tal que esta segunda hipoteca no existiese mientras existiese la primera, y que el derecho del segundo hipotecario fuese sólo el del primero.
Así, en el lenguaje romano el pignus pignori datum daba a nuestro acreedor el derecho del hacer valer la hipoteca en nuestro nombre, pues que podemos ceder a otro la facultad de ejercer en nuestro nombre los poderes contenidos en nuestro derecho.
El sistema romano se extendía a la generalidad de los bienes y acciones, a todo el patrimonio de una persona, y era consiguiente que el derecho hipotecario pudiere ser comprendido en la hipoteca general.
Agrega el Art. 2.363, refiriéndome a las cosas que no pueden ser hipotecadas que"… Tampoco las cosas inmovilizadas por accesión, separadamente del inmueble al cual acceden; ni partes materiales de un inmuebles, si no constituyen fracciones determinadas de una extensión mayor, susceptible por sí mismas de constituir dominio independiente".
9.- INDIVISIBILIDAD ACTIVA Y PASIVA DE LA HIPOTECA
En lo que a crédito respecta, los efectos de la hipoteca son que el pago parcial no la extingue, surgiendo consecuentemente un principio de indivisibilidad pasiva. En la indivisibilidad pasiva, ninguno de los codeudores que pague a su parte, puede exigir la cancelación parcial de la hipoteca; de la misma manera que el coacreedor que perciba su parte, puede cancelar parcialmente la hipoteca. Este es el principio, consagrado por el artículo 2.364 del Código Civil, pero que sin embargado en el mismo, se consagra una excepción. El principio se enuncia establecido": La hipoteca es activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas afectadas a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el pago de toda la deuda y de cada parte de la misma".
10.- ACREEDOR CON INMUEBLES HIPOTECADOS
Se contempla en este caso en forma exclusiva la excepción al principio de la indivisibilidad activa y se halla referida en nuestro Código por el Artículo 2.365, que resulta ser la unificación de los artículos 3113 y 3124 del Código de Vélez. Previene nuestra disposición: "El acreedor cuya hipoteca comprende varios inmuebles puede, a su elección, ejecutarlo simultáneamente, o sólo algunos de ellos, aunque hubieren pertenecido a pasado al dominio de diferentes personas, o se hubieren constituido otras hipotecas.."
Sin, embargo, esta no es una regla absoluta, porque la segunda parte del artículo 2.364 previene en su último parte que: "Ello no obstante, el juez podrá establecer por causa fundada un orden para la venta de los bienes afectados a la garantía del acreedor".
11.- DERECHO DEL TITULAR DE UNO DE LOS TANTOS INMUEBLES HIPOTECADOS
Este derecho se halla contemplado en el artículo 2.366 del Código Civil. En los siguientes términos: Si fueren varios los inmuebles gravados en garantía de un mismo crédito, el propietario de uno de ellos, contra quien se dirigiere la acción, podrá exigir que se cite en el juicio a los otros propietarios, para que se contribuyan al pago de la deuda, proporcionante al valor de cada inmueble".
Por ejemplo, Pedro, Juan y Santiago compraron de Simón los inmuebles que este ha hipotecado para garantizar un préstamo que le he conferido, y al vencer el préstamo me veo compelido a ejecutarlo.
12.- HIPOTECA DE LA PARTE INDIVISA DE UN INMUEBLE
Ahora, las dificultades que suscita ce hipoteca por los condóminos ha inducido a los acreedores y en particular a las instituciones oficiales y privadas de préstamos a exigir la concurrencia de todos los comuneros, toda vez que nuestro Código en su artículo 2.367 establece: " La parte indivisa de un inmueble puede gravarse, pero la hipoteca quedará subordinada en cuantos a sus efectos, al resultado de la división entre los condóminos" y ellos muy relativa la garantía.
Y tanto más cuanto que la segunda parte de la misma disposición remarca que: "Cuando el copropietario constituyente viniere a ser propietario de la totalidad, el gravamen quedará limitado al derecho que le correspondía sobre la cosa", o sea la consolidación del dominio en la misma persona deudora, no acrecienta la garantía, sino que se mantiene la parte que tenía de tal consolidación del dominio.
13.- CLÁUSULAS NULAS
Estos casos se hallan contemplados en el artículo 2.368 del Código Civil que previene: "En la convención hipotecaria, serán nulas las siguientes cláusulas:
a) La que prohíbe al deudor oponer excepciones. El derecho de defensa es inalienable, de orden público por tener alcance constitucional, y por tanto es irrenunciable por anticipado, pero presentada la demanda, no existe inconvenientes, pues es igualmente un derecho de las personas, conceder el derecho al actor.
b) La que permita al acreedor exigir en caso de mora por intereses, ante de que se adeudare un semestre vencido;. Esta disposición nos ubica antes la hipótesis de que el préstamo sea a intereses pagaderos mensualmente y sin fecha de vencimiento de la obligación principal.
c) La que autorice el remate del inmueble gravado, sobre una base inferior a las dos terceras partes de la avaluación fiscal para el pago de impuesto inmobiliario;. En realidad, este apartado es aplicable cuanto se trata del primer anuncio de remate.
d) La que prohíba al propietario vender o gravar el bien hipotecado; La hipoteca es apenas la restricción del derecho de dominio, que desde luego no alcanza a enervar el derecho del propietario a venderlo o constituir sobre el mismo bien otro gravamen del mismo género.
e) La renuncia de la facultad del deudor par redimir la carga que grave el inmueble, establecido por este Código, o a la designación de un plazo mayor par ejercerla". Este mes un derecho igualmente irrenunciable, pues, convencional como es la hipoteca, no puede pactarse que el deudor no puede pagar por anticipado la cuenta a que accede la hipoteca, para redimirlo de esa carga; de la misma manera que no puede aceptar el deudor.
f) La que, concertada antes del vencimiento de la deuda, otorgue al acreedor el derecho de quedarse con la propiedad del bien en caso de falta de pago, o el de enajenarlo de otra manera que por ejecución judicial constituye en esencia a la renuncia anticipada de un derecho, parangonado al de defensa.
14.- INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA, EFECTOS, OMISIÓN DEL REQUISITO EFECTO ENTRE LAS PARTES:
El Art.2369 del C.C. trata de la inscripción de la hipoteca y sus efectos. Entre las partes el contrato hipotecario surte efecto desde su constitución, y contra terceros, solamente después de su registración en el Registro correspondiente. Este principio es enunciado por la disposición antecedentemente citada, en los siguientes términos: "La hipoteca no producirá efectos respecto de terceros sino desde su inscripción en el registro respectivo. Las partes contratantes, sus herederos y los demás que han intervenido en el acto, así como el escribano y los testigos, no pueden prevalerse de la falta de defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública se considera registrada".
En el Art. en que se establece que la hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho preferente a ser pagado sobre el precio del inmueble y podrá demandar la ejecución y venta de la cosa hipotecada, sea que ella está en poder del deudor, del constituyente, o de un tercer poseedor.
15- INTERESES ATRASADOS AL CONSTITUIRSE LA HIPOTECA, MERA INDICACIÓN:
En el caso de que se constituyese una garantía de una obligación que ya ha devengado intereses y no solventados, si se pretende incluirlo en la garantía, debe establecerse su monto, ya que la mera referencia de su existencia no suple ese requisito. Fiel a este principio, nuestro C.C. establece en su Art.2370 que: "Al constituirse una hipoteca en garantía de un crédito, deben liquidarse los intereses atrasados y expresarse en una suma cierta.
La sola indicación de que la hipoteca comprende los intereses vencidos, sin indicación de su cuantía, no produce efecto alguno".
16- FRACCIONAMIENTO DE LA OBLIGACIÓN HIPOTECARIA, REQUISITOS:
Art.2371: "La obligación hipotecaria podrá fraccionarse y documentarse en pagarés endosables, haciéndolo constar el escribano en la escritura y en los documentos, que deberán ser también registrados, así como sus endosos. El acreedor sólo podrá ejecutar su crédito, haciendo valer los pagarés, que tendrán fuerza ejecutiva. La cancelación del gravamen procederá cuando se cancelen todos los documentos emitidos. La transmisión de los pagarés hipotecarios endosables, estará sujeta a las responsabilidades y efectos del endoso que este Código establece".
17- HIPOTECAS SOBRE INMUEBLES UBICADOS EN EL PAÍS Y CONSTITUIDAS EN EL EXTRANJERO, REQUISITO PARA SU VALIDEZ:
Es perfectamente posible según nuestro Código, constituir hipotecas en el extranjero sobre inmuebles ubicados en el país; bastará con que las escrituras constitutivas se protocolicen ante notarios del país, y protocolizadas se inscriban en el registro de Hipotecas.
El Art.2372 se refiere al caso previniendo que: "Las hipotecas convencionales constituidas en el extranjero, sobre inmuebles situados en la república, serán inscriptas en el Registro Público correspondiente, una vez que sean protocolizados los instrumentos.
Si fuesen varios los inmuebles, bastará una sola protocolización.
No se registrará la hipoteca que no reúna las condiciones exigidas por este Código". Hemos de convenir que constituido una hipoteca en el extranjero, la eventual ejecución debe realizarse en el país en que radica el inmueble hipotecado.
EJERCICIO DEL DERECHO DEL DEUDOR RESPECTO DEL INMUEBLE HIPOTECADO
De todos los derechos sobre la cosa ajena, la hipoteca es el que menos reduce las atribuciones inherentes al dominio, dice Lafaille, y agrega: Mucho se alejan de aquellos casos el uso, el goce o ambos a la vez, pasan a otra persona, y cuesta trabajo incluir esta figura entres tale desmembramientos de la propiedad.
El Art. 2.375 del Código Civil establece un principio general respecto del al alcance de esa restricción cuando dice: "El propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad.
MEDIDAS CONSERVATORIAS QUE CORRESPONDEN AL ACREEDOR
El Art. 2.376 del Código Civil, se ubica ante los actos que pudieran lesionar los derechos del acreedor hipotecario, estableciendo en su primera parte que: "El acreedor hipotecario, aunque su crédito fuere a término, subordinado a condición o evento, podrá solicitar todas las medidas conservatorias para asegurar su derecho e impedir los actos previstos en el artículo anterior.."
La falta de cumplimiento de las obligaciones que se les imponen a los deudores, relativos a la conservación de la cosa hipotecada, confiere al acreedor hipotecario diferentes facultades que la misma disposición que analizamos lo enuncia en su segunda parte, al decir: "… Cuando los actos perjudiciales hubieren realizado, el acreedor podrá exigir del deudor la estimación de los deterioros, aunque provinieren de caso fortuito o de terceros, y el depósito judicial de su valor, o bien demandar un suplemento de hipoteca".
RESPECTO DE LOS MUEBLES ACCESORIOS
El Art. 2.377 del C.C. "Iguales derechos tienen los acreedores hipotecarios en los casos de deterioro o separación de los muebles accesorios, sufridos o ejecutados contra las reglas de una buena administración"
PRIVACIÓN DEL BENEFICIO DEL PLAZO
El Art. 2.378 "En los casos de los tres artículos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus créditos no están vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del plazo otorgado por el contrato".
CONTRA TERCEROS POSEEDORES
El Art. 2.379 del C.C. en el sentido de que" El acreedor puede usar también de estos derechos contra los terceros poseedores de los bienes hipotecarios para impedir el deterioro o perjuicio y ser indemnizado, en su caso".
EFECTOS DE LA INTIMACIÓN JUDICIAL RESPECTO DE LOS PRODUCTOS Y FRUTOS DEL INMUEBLE HIPOTECADO
El Art. 2.380 en los siguientes términos: "Los frutos y productos del inmueble quedan inmovilizados y el deudor no podrá disponer de ellos a partir de la intimación judicial de pago".
DE LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA EN RELACIÓN CON LOS ACREEDORES.
ORDEN DE PRIORIDAD DETERMINADO POR LAS FECHAS DE INSCRIPCIÓN
Por ser la hipoteca un derecho real, es oponible erga omnes, pero solo cuando se encuentra inscripta. Quines no fueron parte en su constitución deben por lo tanto, respetarla, de cuyo principio se deriva que nadie puede entorpecer la venta de la cosa, perseguida en ejercicio de la garantía.
La prioridad en el cobro del crédito es en la hipoteca, un colario del derecho real, dice Lafaille, precisamente instituido con este fin, es decir para hacerse pago con el precio del inmueble dado en garantía, ocupando normalmente el primer rango, si hubiere concurso.
El Art. 2.381 del C.C. "Los acreedores hipotecarios gozan de privilegios sobre el precio del inmueble, en el orden de prioridad determinado por la fecha de las inscripciones respectivas. Cuando fueron efectuadas en el mismo día, la preferencia se determinará por la hora de presentación".
VARIOS ACREEDORES ENTRE LOS CUALES EXISTAN LOS QUE NO TENGAN CRÉDITOS VENCIDOS
El Art. 2.382 del C.C. dice: "Cuando existan varios acreedores hipotecarios, los titulares del crédito a plazo tendrán igual derecho sobre el precio del inmueble vencido que aquellos cuyos créditos están vencidos, determinándose la preferencia conforme a las reglas de este Código".
ACREEDORES BAJO CONDICIÓN RESOLUTORIA O SUSPENSIVA
El Art. 2.383 del C.C. "Si el crédito estuviere subordinado a una cláusula resolutoria, el acreedor podrá pedir el pago, dando fianza de restituir la suma percibida en caso de incumplimiento de la condición.
Si ésta fuere suspensiva, o el crédito fuere eventual, el acreedor podrá solicitar que los fondos se depositen, siempre que los titulares ulteriores no prefieren darle una fianza hipotecaria de restituir para el caso de que la condición llegare a cumplirse ".
DE COMO TERMINA LA HIPOTECA
Nuestro Código en esta Sección se trata de ambas formas de extinción de la obligación, estableciendo en su Artículo 2.401 que: "La Hipoteca termina"
a) Por extinción de la obligación principal;. En este caso la extinción se produce por el carácter accesorio de la obligación principal. Cualquiera sea la causa de extinción de la obligación principal, extingue la hipoteca, como por ejemplo, la prescripción liberatoria, pues esta enerva la acción y no pudiendo plantearse ejecución respecto de la obligación principal, tampoco puede plantearse sobre la hipoteca. El pago es el modo normal de extinguir la obligación, pero como dijimos, no es el único.
b) Por renuncia del derecho del acreedor hipotecario hecha en escritura pública: La renuncia puede ser sobre el crédito, obligación principal, o la hipoteca, accesoria. Renuncia la obligación principal, la hipoteca que es su accesoria, desaparece, por no mediar razón para que subsista la garantía de una obligación existente.
c) "Por la reunión de la calidad de propietario y acreedor hipotecario en una misma persona".
d) "Por el transcurso del plazo de veinte años contados desde el día de la inscripción, aunque se hubiere convenido un plazo mayor".
El Art. 2.402, " La hipoteca se extinguirá también cuando el inmueble fuese enajenado en remate judicial, con citación de los acreedores hipotecarios, toda vez que probada la subasta, el adjudicario consignare judicialmente el precio de venta. El privilegio subsistirá sobre éste".
SUBROGACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO
El Art. 2.403 del C. C. establece: "Cuando el pago de la deuda es hecho por un tercero, subrogando en los derechos del acreedor, la hipoteca subsistirá a favor de aquel…".
La segunda parte de nuestra disposición siguiendo el lineamiento trazado por el proyecto de reforma al Código Civil argentino, planteado por Bibiloni, agrega el siguiente párrafo, que dice: "…El deudor que ha verificado el pago, o ha sido condenado a realizarlo, queda subrogado en los derechos del acreedor contra el poseedor de bienes hipotecados que asumió la obligación de pagar la deuda como deudor directo, y que como tal se hubiere hecho cargo del gravamen. Esta regla se aplica al caso de confusión".
DE LA CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES HIPOTECARIAS
FORMA DE CANCELACIÓN:
En su Art.2.404 establece: "La inscripción de la hipoteca será cancelada en virtud de escritura pública en la que el acreedor hipotecario declare la extinción de su crédito, o su renuncia a él, o por resolución judicial".
A más de ser esencialmente registrable el contrato de hipoteca, la ley exige que su constitución se formalice en escritura pública, de manera que solamente por escritura pública podrá tomarse razón de su cancelación en el registro respectivo.
DEUDOR O TERCEROS QUE CUENTAN CON LETRAS O PAGARES HIPOTECARIOS
El Art. 2.405 del C.C. previene: "Cuando se hubieren pagado las letras o pagarés otorgados por el importe de la deuda, y éstos se hallaren registrados, el deudor o un tercero podrá solicitar al juez la cancelación de la hipoteca, presentando los documentos, que deberán registrarse en el Registro de Hipotecas, con la constancia de que representan el importe íntegro de la deuda, no se cancelará la hipoteca, pero se anotará el pago parcial efectuado.
INDIVISIBILIDAD DEL CRÉDITO HIPOTECARIO
Esta indivisibilidad es inherente a la naturaleza de la hipoteca, de manera que ella es activa y pasiva, ya analizamos la característica de esta última perspectiva, pero nos falta todavía hacerlo respecto de sus efectos, que para el caso es la cancelación de la inscripción, pues de pago estamos tratando. En este sentido el Art. 2.406, previene que: "El coheredo del obligado, o el codeudor de éste que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no podrá exigir la cancelación hasta que la deuda se halle totalmente extinguida…".
DERECHO DEL TERCERO CONTRA EL DEUDOR CONTRA EL BENEFICIO DE QUIEN HIPOTECA
Este derecho se consagra por el Art. 2.399 del C.C. en los siguientes términos: "Cuando la hipoteca hubiese sido constituida por quien no sea el deudor, la acción de indemnización que le corresponda, es la que compete al fiador que hubiere hecho el pago, y podrá pedir al deudor, después de la enajenación, el valor íntegro del inmueble gravado, cualquiera fuese el precio en que se hubiese vendido".
TRANSMISIÓN A TÍTULO GRATUITO DE INMUEBLE HIPOTECADO
"En las transmisiones a título gratuito de fincas hipotecadas se presume que el adquirente toma sobre sí la obligación que la hipoteca garantiza, hasta la concurrencia del valor inmueble, a menos de que del acto constituido resultare lo contrario", dispone a este respecto el Art. 2.400 del C.C. y es una presunción juris tantum la que establece, porque la delega al acto constitutivo.
SERVIDUMBRES Y OTROS DERECHOS REALES QUE EL TERCERO POSEEDOR TENIA SOBRE EL INMUEBLE HIPOTECADO ANTES DE LA ADQUISICIÓN.
La cuestión que se plantea con este título se halla resuelta por el Art. 2.395 del C.C. en cuanto el mismo dispone: "Las servidumbres y derechos reales que el tercero poseedor tenía sobre el inmueble hipotecado antes de la adquisición que había hecho, y que se habían extinguido por la consolidación o confusión, renacen después de la enajenación, y recíprocamente, ésta hace revivir las servidumbres activas debidas al inmueble del tercer poseedor".
HIPOTECA ADQUIRIDA SOBRE INMUEBLE, ANTES DE SER PROPIETARIO
Así, en efecto, lo establece el Art. 2.396 del C.C. cuando dice: "El tercero poseedor puede hacer valer en el orden que le corresponda las hipotecas que tenía adquiridas sobre el mismo inmueble hipotecado antes de ser propietario de él".
DERECHO DE LOS ACREEDORES RESPECTO DE LAS SERVIDUMBRES Y OTROS DERECHOS REALES POSTERIORES A LA HIPOTECA
Los acreedores hipotecados pueden exigir que los bienes hipotecados se vendan libres de todas servidumbres u otras cargas reales constituida sobre el inmueble con posterioridad a la constitución de la hipoteca. Es una disposición contemplada en el Código por su Art. 2.397 que dice: "Los acreedores podrán exigir que el inmueble hipotecado se venda libre de las servidumbres y otros derechos reales posteriores a la constitución de la hipoteca".
CASO EN QUE EL VENDEDOR DEL INMUEBLE HIPOTECADO PUEDE OPONERSE AL ABANDONO QUE QUIERE HACER EL TERCERO POSEEDOR; VENDEDOR QUE SATISFACE EL CRÉDITO HIPOTECARIO.
Cuando se da el caso que el deudor hipotecario transfiere el inmueble hipotecario, y el adquirente retiene el pago para atender la deuda hipotecaria, el vendedor puede oponerse al abandono que pretenda ser el adquirente, siempre que la suma retenida pueda solventarse la venta. Así lo previene el Art. 2.390 del C.C. que dice: "El vendedor del inmueble hipotecado podrá oponerse al abandono que quiera hacer el tercero poseedor, cuando el cumplimiento puro y simple del contrato de venta pueda dar la suma suficiente para el pago de los créditos".
2) VENDEDOR QUE SATISFACE EL CRÉDITO HIPOTECARIO
En el caso inverso al previsto por el Art. que lo precede, el 2.391 nos pone antes la hipótesis del vendedor que ha vendido y percibido el importe de la venta de un inmueble hipotecado; para que éste pueda evitar que el adquirente haga el abandono del mismo, debe pagar la deuda hipotecaria. Establece, en efecto la citada disposición que: "El vendedor del inmueble hipotecado que hubiere cobrado crédito puede obligar, antes de la adjudicación, al tercero poseedor que lo hubiere abandonado a volverlo a tomar y ejecutar el contrato de venta, cuando él hubiere satisfecho a los acreedores hipotecarios".
INOPONIBILIDAD DE LAS PRETENSIONES DEL TERCERO POSEEDOR DE LOS DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO; ARRENDAMIENTO CELEBRADO POR EL TERCERO POSEEDOR.
1) INOPONIBILIDAD DE LAS PRETENSIONES DEL TERCER POSEEDOR A LOS DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO.
Esta cuestión se halla resuelta por el Art. 2.392 del C.C. en los siguientes términos: "El tercero poseedor no puede exigir antes otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, que se hallen en poder del deudor originario, ni oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que no alcancen a pagarse con su valor.
Tampoco puede exigir la retención del inmueble hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias o útiles que hubiere hecho, y su derecho se limita, aún respecto a las expensas necesarias, al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el acreedor y los gastos de la ejecución…".
"…Puede hacer abandono solo el que fuere capaz de enajenar sus derechos…".
"…El abandono no autoriza al acreedor a apropiarse del inmueble…", y continúa: "…Su derecho se reduce al hacerlo vender para cobrarse en su precio…".
"…Abandonado el inmueble hipotecado, el juez nombrará un curador, con el cual seguirá el juicio".
2) CUANDO PUEDE REMATARLA:
La posibilidad de retomar la cosa abandonada se halla tratada en nuestro Art. 2.389 que tiene como fuente de Art. 3.176 del Código de Vélez, disposición ésta que no fue su modificación por la reforma propuesta a ese Código";
BIBLIOGRAFÍA: DERECHO CIVIL DE LAS COSAS Y DE LOS BIENES TOMO V 1994, EDITORIAL EL CONSTITUCIONALISTA.
CAPITULO V
SECCIÓN I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art.2356.- Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado, que continua en poder del constituyente, en garantía de un crédito ciertos en dinero. Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se obligará personalmente, como deudor directo o subsidiario.
FUENTES: Artículos 3021, Anteproyecto De Gásperi; 2357, Anteproyecto de la Comisión Nacional de Bibilini; 1113, Código alemán y 809, Código brasileño. La figura de la hipoteca tiene sus antecedentes lejanos en el Derecho griego. En el Derecho romano ya se conocía las hipotecas generales u ocultas, por falta de publicación. Pero donde mejor se la caracteriza es en Prusia donde se destaca la hipoteca por su especialidad, legalidad, publicidad, y prioridad.
Art.2357.- La hipoteca sólo puede constituir por contrato en la forma establecida en este Código.
Por esta norma la hipoteca solo puede constituirse por contrato pero esta norma no excluye la posibilidad de que se pueda constituir la hipoteca legal por disposición del artículo 2319 última parte del Código Civil Paraguayo.
Art.2358.- En la escritura pública de constitución d hipoteca consta la aceptación del acreedor. Si este no la hubiere prestado, deberá hacerlo posteriormente en la misma forma, para la validez del acto, con efecto desde el día de su inscripción. La promesa de constituir hipoteca hecha por documentos privados no será exigible.
La hipoteca es una garantía real accesoria de una obligación principal y debe constituirse en escritura pública. Por lo tanto es un contrato formal y solemne en razón de que además de la obligación de asentarla en escritura pública debe ser inscripta la hipoteca en el registro correspondiente. Solo surtirá efecto jurídico desde el día de su inscripción.
Art.2359.- Puede constituirse hipoteca en garantía de un crédito condicional o determinando en su valor, o de una obligación eventual, o de hacer, o que tenga por objeto prestaciones en especie, siempre que se declare un valor estimativo en el acto de constitución, el cual podrá ser reducido por el deudor, si procediere.
La hipoteca puede constituirse en garantía de un crédito condicional o indeterminado en su valor, etc., sobre cosas inmuebles y sobre determinadas cosas como naves o aeronaves.
Art.2360.- La hipoteca se extiende a los accesorios del inmueble mientras subsista su accesión, y a todas las mejoras sobrevinientes, aunque sea por hecho de un tercero, así como a las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende sus productos y las rentas o alquileres por los arrendatarios, exceptuados los productos pertenecientes a éstos.
La hipoteca también se extiende a los accesorios del inmueble mientras subsista su accesión.
Art.2361.- La hipoteca se extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar por los objetos afectados por el gravamen. El asegurador no se libera si efectúa el pago sin intervención del acreedor hipotecario, a sabiendas de la existencia del gravamen, a menos que la indemnización fuere invertida por el propietario en la reconstrucción o reposición de las cosas hipotecadas. El propietario tiene ese derecho, aunque no se hubiere estipulado.
La hipoteca sobre inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras están unidos al principal.
El gravamen se extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar por los objetos afectados en hipoteca.
Art.2362.- En caso de expropiación, la indemnización debida por el asegurador quedará comprendida en la hipoteca, y no podrá pagarse sin la intervención del acreedor.
* La norma es precisa. De expropiarse el inmueble, la indemnización que debe el asegurador quedará comprendida en la hipoteca, y no podrá pagarse la tal indemnización sin intervención del acreedor hipotecario.
Art.2363.- No pueden hipotecarse los derechos del usufructo, de uso y habitación, las servidumbres y los derechos hipotecarios. Tampoco las cosas inmovilizadas por acción, separadamente del inmueble al cual acceden; ni partes materiales de un inmueble, si no constituyen fracciones determinadas de una extensión mayor, susceptibles por sí mismas de constituir dominio independiente. No pueden ser objeto de hipoteca los derechos reales de usufructo, uso, habitación, servidumbre y los derechos hipotecarios. "Los derechos de usufructo, uso y habitación no pueden cederse, porque son concedidos a determinadas personas y su valor es incierto, pues que acaban con la persona. Tampoco puede hipotecarse las servidumbres por lo mismo que no pueden venderse en remate para pagar el crédito. Tampoco la hipoteca sobre la hipoteca".
Art.2364.- La hipoteca es activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas afectadas a una deuda y cada pare de ellas, garantizan el pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. Pero si al ejecutarse el crédito o al dividirse el inmueble gravado, fuere éste susceptible de un útil fraccionamiento, la venta o la partición se hará en esta forma.
* La hipoteca es indivisible. Cada una de las cosas afectadas a una deuda y de cada parte de ellas, garantizan el pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. La segunda parte prevé el caso de ejecución del crédito o la división de inmueble gravado, y si este inmueble gravado fuere de un útil fraccionamiento, la venta o la partición se hará en esta forma.
Art.2365.- El acreedor cuya hipoteca comprende varios inmuebles puede, a su elección, ejecutarlos simultáneamente, o sólo algunos de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas, o se hubieren constituido otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá establecer por causa fundada un orden para la venta de los bienes afectados a la garantía del acreedor.
Art.2366.- Si fueren varios los inmuebles gravados en garantía de un mismo crédito, el propietario de uno de ellos, contra quien se dirige la acción, podrá exigir que se cite en el juicio a los otros propietarios, para que contribuyan al pago de la deuda, proporcionalmente al valor de cada inmueble.
* Es una norma equitativa. No sería razonable cargar con el peso de la deuda a un solo de los deudores hipotecarios cuando otros también han asumido la obligación y es oportuno que el deudor demandado exija que se cite en el juicio a los otros propietarios para que contribuyan al pago de la deuda, proporcionalmente a cada inmueble.
Art.2367.- La parte indivisa de un inmueble puede gravarse, pero la hipoteca quedara subordinada en cuanto a sus efectos, al resultado de la división o licitación entre los condóminos.
* Por este precepto cada condómino puede hipotecar una parte materialmente determinada de la propiedad raíz, aunque los efectos de tal constitución queden pendientes al resultado de la partición o licitación entre los condóminos.
Art.2368.- En la convención hipotecaria, serán nulas las siguientes cláusulas:
a) la que prohíba al deudor oponer excepciones;
b) la que permita al acreedor exigir el capital en caso de mora por intereses, antes de que se adeudare un semestre vencido;
c) la que autorice el remate del inmueble gravado, sobre una base inferior a las dos terceras partes de la valuación fiscal para el pago del impuesto inmobiliario.
d) la que prohíba al propietario vender o gravar el bien hipotecado;
e) la que, concertada antes del vencimiento de la deuda, otorgue al acreedor el derecho de quedarse con la propiedad del bien en caso de falta de pago, o el de enajenarlo de otra manera que por ejecución judicial;
f) la renuncia de la facultad del deudor para redimir la carga que grave el inmueble, establecida por este Código, o la designación de un plazo mayor para ejercerla.
Art.2369.- La hipoteca no producirá efectos respecto de terceros sino desde inscripción en el Registro respectivo. Las partes contratantes, sus herederos y los demás que han intervenido en el acto, así como el escribano y los testigos, no pueden prevalerse de la falta o defecto de inscripción. Respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública se considera registrada.
* La publicidad es un requisito fundamental para que la hipoteca produzca efectos respecto de terceros. De ahí la obligación de inscribirla en el Registro respecto de las partes contratantes, sus herederos y los demás que han intervenido en el acto, así como el escribano y los testigos, no pueden prevalecerse de la falta de inscripción, en razón de que tuvieron debido conocimiento del acto jurídico celebrado.
Art.2370.- Al constituirse una hipoteca en garantía de un crédito, deben liquidarse los intereses atrasados y expresarse en una suma cierta. La sola indicación de que la hipoteca comprende los intereses vencidos, sin indicación de su cuantía, no produce efecto alguno.
* La hipoteca que garantiza un crédito debe determinar los intereses atrasados y establecer una suma cierta.
Art.2371.- La obligación hipotecaria podrá fraccionarse y documentarse en pagarés endosables, haciéndolo constar el escribano en la escritura y en los documentos, que deberán ser también registrados, así como sus endosos. El acreedor sólo podrá ejecutar su crédito haciendo valer los pagarés, que tendrán fuerza ejecutiva. La cancelación del gravamen procederá cuando se cancelen todos los documentos emitidos. La transmisión de los pagarés hipotecarios endosables, estará sujeta a las responsabilidades y efectos del endoso que este Código establece.
Art.2372.- Las hipotecas convencionales constituidas en el extranjero, sobre inmuebles situados en la República, serán inscriptas en el Registro Público correspondiente, una vez que sean protocolizados los instrumentos. Si fueren varios los inmuebles, bastará una sola protocolización. No se registrará la hipoteca que no reúna las condiciones exigidas por este Código.
La norma prevé el caso de las hipotecas convencionales constituidas en el extranjero sobre inmuebles situados en la República.
SECCIÓN II
DE LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA ENTRE LAS PARTES:
Art.2373.- La hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho preferentemente a ser pagado sobre el precio del inmueble. Podrá demandar la ejecución y venta de la cosa hipotecada, sea que ella está en poder del deudor, del constituyente, o de un tercer poseedor.
Es indudable que por el régimen de la publicidad ha de surtir efecto desde el día de la inscripción de la hipoteca. La constitución de la hipoteca concede derecho al acreedor hipotecario a ejecutar y vender la cosa hipotecada a su vencimiento.
Art.2374.- La hipoteca comprende, además del capital adeudado, los intereses estipulados por dos años, y los que corran durante la ejecución, hasta el pago efectivo, se hayan o no convenido. En las obligaciones que no sean de cantidades de dinero, comprende los daños y perjuicios causados por la inejecución, si fueren estimados en el acto constitutivo. En caso contrario, no podrá exceder de los intereses legales por el tiempo expresado en este artículo. Comprende así mismo las costas judiciales.
Art.2375.- El propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede ejercer acto alguno de disposición material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
* El acreedor hipotecario para asegurar su crédito puede pedir las medidas oportunas para evitar que se amengüen sus garantías. Es el ejemplo del propietario que siendo deudor hipotecario comienza a demoler la casa; es este caso el acreedor hipotecario podrá interponer las defensas oportunas para que no disminuya el valor de la garantía.
Art.2376.- El acreedor hipotecario, aunque su crédito fuere a término, subordinado a condición o a evento, podrá solicitar todas las medidas conservatorias para asegurar su derecho a impedir los actos previstos en el artículo anterior. Cuando los actos perjudiciales se hubieren realizado, el acreedor podrá exigir del deudor la estimación de los deterioros, aunque provinieren de caso fortuito o de terceros, y el deposito judicial de su valor, o bien demandar su suplemento de hipoteca.
* Por esta norma el acreedor hipotecario por una obligación a término o subordinada a condición tiene derecho a solicitar las medidas conservatorias para asegurar su derecho y evitar que las garantías disminuyan. Si por actos perjudiciales la garantía sufre disminución para cubrir el valor del crédito podrá el acreedor solicitar el depósito judicial de su valor, o bien demandar un suplemento de la hipoteca.
Art.2377.- Iguales derechos tienen los acreedores hipotecarios en los casos de deterioro o separación de los muebles accesorios, sufridos o ejecutados contra las reglas de una buena administración.
* Por esta disposición se extienden los derechos de la conservación de la garantía a favor del acreedor hipotecario cuando los muebles accesorios forman parte de la hipoteca. Es así que el deudor hipotecario pudiera vender los muebles y disminuir la garantía pactada. Mientras no se produjo la tradición el comprador de buena fe no consolida su derecho y los acreedores hipotecarios mantienen su garantía.
Art.2378.- En los casos de los tres artículos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus créditos no están vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del plazo otorgado por el contrato.
* La norma hace caducar el derecho del plazo constituido a favor o en los casos previstos en los artículos 2375,2376 y 23777.
Art.2379.- El acreedor puede usar también de estos derechos contra los terceros poseedores de los bienes hipotecados para impedir el deterioro o perjuicio y ser indemnizado, en su caso.
* Se extiende estos derechos concedidos al acreedor hipotecario para ejercitarlos contra los terceros poseedores de los bienes hipotecados y así impedir el deterioro o perjuicio de la garantía, o en su caso exigir la indemnización correspondiente.
DE LOS EFECTOS DE LAS HIPOTECAS EN RELACIÓN CON LOS ACREEDORES HABLAN LOS:
Art.2381.- Los acreedores hipotecarios gozan de privilegio sobre el precio del inmueble, en el orden de prioridad determinado por la fecha de las inscripciones respectivas. Cuando fueron efectuadas en el mismo día, la preferencia se determinará por hora de presentación. EL privilegio subsiste sobre el precio no pagado de los accesorios vendidos.
Art.2382.- Cuando existan varios acreedores hipotecarios, los titulares de créditos a plazo tendrán igual derecho sobre el precio del inmueble vendido que aquellos cuyos créditos están vencidos, determinándose la preferencia conforme a las reglas de este Código.
* Los titulares de créditos a plazo existiendo varios acreedores hipotecarios gozan de igual derecho sobre el precio del inmueble vendido respecto de los créditos vencidos, con la determinación de la preferencia de acuerdo con las reglas de este Código.
Art.2383.- Si este crédito estuviere subordinado a una cláusula resolutoria, el acreedor podrá pedir el pago, dando fianza de restituir la suma recibida en caso de cumplimiento de la condición.
Si ésta fuere suspensiva, o el crédito fuere eventual, el acreedor podrá solicitar que los fondos se depositen, siempre que los titulares ulteriores no prefieren darle una fianza hipotecaria de restituir para el caso de que la condición llegare a cumplirse.
DE LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA EN RELACIÓN CON LOS POSEEDORES
Art.2384.- Cuando el inmueble hipotecado estuviere en todo o en parte en poder de terceros constituyentes o adquirentes, debe el acreedor, antes de pedir a éstos el pago de la deuda, intimar judicialmente al deudor, con los intereses exigibles. Si éste no pagare en el acto, podrá el acreedor exigir a los terceros poseedores el pago de la deuda, o el abandono del inmueble hipotecado.
* El acreedor hipotecario con crédito exigible puede perseguir el pago de su crédito aunque el inmueble hipotecado estuviera en poder de un tercer poseedor mediante la ejecución directa. Pero para que proceda esta acción directa previamente el acreedor deberá intimar judicialmente al deudor con los intereses exigibles. Si no pagare en el acto el deudor, el acreedor hipotecario podrá exigir el pago a los terceros poseedores de la cosa hipotecada, o aceptar el abandono del inmueble gravado.
Art.2385.- El tercero poseedor o propietario de un inmueble hipotecado, goza de los plazos concedidos al deudor por el contrato o por un acto de gracia, y la deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuere exigible a este último. Pero no aprovechan al tercero poseedor, los plazos dados al deudor concursado para facilitarle el pago de los créditos del concurso.
* El tercer poseedor se beneficia con los plazos concedidos al deudor para el cumplimiento de su obligación. La deuda hipotecaria no podrá ejecutarse si no cuando fuere exigible al deudor. Pero los plazos concedidos al deudor concursado para facilitarle el pago de los créditos del concurso no favorecen al tercer poseedor.
Art.2386.- Si el tercero poseedor rehusare pagar la deuda hipotecaria y abandonar el inmueble, el acreedor sólo tiene derecho a perseguir la venta de éste. El tercero poseedor puede excepcionar la ejecución del inmueble, alegando la no existencia o la extinción del derecho hipotecario, como también la nulidad de la toma de razón o la inexigibilidad de la deuda.
* Esta norma mantiene el principio para los casos de garantías reales al limitar el derecho del acreedor hasta la sola venta del inmueble afectado a la hipoteca, si el tercer poseedor se negare a pagar la deuda o abandonare el inmueble.
Art.2390.- El vendedor del inmueble hipotecado podrá oponerse al abandono que quiera hacer el tercero poseedor, cuando el cumplimiento puro y simple del contrato de venta pueda dar la suma suficiente para el pago de los créditos.
* El vendedor del inmueble hipotecado puede oponerse a que el tercer poseedor abandone el inmueble, cuando el cumplimiento para el pago de los créditos.
Art.2391.- El vendedor del inmueble hipotecado que hubiere cobrado su crédito puede obligar, antes de la adjudicación, al tercero poseedor que lo hubiere abandonado a volverlo a tomar y ejecutar el contrato de venta, cuando él hubiere satisfecho a los acreedores hipotecarios.
* En este art. aparecen tres partes: el vendedor del inmueble hipotecado, el acreedor hipotecario y el tercer poseedor. Conforme a esta norma el vendedor del inmueble gravado al cobrar su crédito puede exigir antes de la adjudicación a que el tercer poseedor que abandonó el inmueble vuelva a retomarlo y proceda a ejecutar el contrato de venta cuando el vendedor del inmueble hipotecado satisfizo a los acreedores hipotecarios.
Art.2392.- El tercero no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, que se hallen en poder del deudor originario, ni oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que no alcancen a pagarse con su valor.
Tampoco puede exigir la retención del inmueble hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias, al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el acreedor y los gastos
de la ejecución.
* Por la misma razón de que la hipoteca se extiende a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, aunque sean el hecho de un tercero, no cabe exigirse por parte de este tercero la retención del inmueble hipotecado; y su derecho se limita, a un respecto de las expensas necesarias, al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagados que sean el acreedor y los gastos de la ejecución.
Art.2393.- Los arrendamientos celebrados por el tercero poseedor no pueden ser dejados sin efecto si hubieren sido inscriptos en el Registro correspondiente.
* El artículo respeta los arrendamientos celebrados por el tercer que nace del legítimo ejercicio de su derecho de propiedad y siempre que el contrato de arrendamiento se haya inscripto en el registro correspondiente.
Art.2394.- El poseedor que fuere desposeído del inmueble o que lo abandonare a solicitud de acreedores hipotecarios, será plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble.
* Por esta norma el tercer poseedor perjudicado por la disposición del inmueble o que el abandono se produzca por la exigencia de los acreedores hipotecarios, tendrá derecho a la indemnización por ello vendedor quien es el deudor hipotecario, más la inclusión del valor de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble.
Art.2396.- El tercero poseedor puede hacer valer en el orden que le corresponda las hipotecas que tenía adquiridas sobre el mismo inmueble hipotecado antes de ser propietario de él.
* Esta norma complementa la disposición del artículo 2392. El tercer poseedor se beneficia en el orden que le correspondan las hipotecas que tenía adquiridas sobre el mismo inmueble hipotecado antes de ser propietario del citado inmueble.
Art.2397.- Los acreedores podrán exigir que el inmueble hipotecado se venda libre de las servidumbres, y otros derechos reales posteriores a la constitución de la hipoteca.
* Los acreedores tienen el derecho de exigir que el inmueble hipotecado se venda sin gravámenes constituidos con derechos reales como servidumbres, etc., y que fueran formalizadas con posterioridad a la constitución de la hipoteca.
Art.2398.- Después del pago de los créditos hipotecarios, el excedente del precio de la enajenación pertenecerá al tercero poseedor, con exclusión del precedente propietario, y de los acreedores quirografarios de éste.
* Una vez pagados los créditos hipotecarios, el excedente del precio de la venta corresponderá al tercer poseedor. El precedente propietario y los acreedores quirografarios de este propietario no tendrán ningún derecho sobre el excedente del citado precio.
Art.2399.- Cuando la hipoteca hubiese sido constituida por quien no sea el deudor, la acción de indemnización que le corresponda, es la que compete al fiador que hubiere hecho el pago, y podrá pedir al deudor, después de la enajenación, el valor íntegro del inmueble gravado, cualquiera fuese el precio en que se hubiese vendido.
* Este artículo beneficia a los terceros que constituyen una hipoteca en garantía de la deuda de otra persona sin que este tercero que constituyen una hipoteca en garantía de la deuda de otra persona sin que este tercero que constituyó la hipoteca está personalmente obligado s su pago. El tercero que otorga la hipoteca sin estar obligado tiene derecho del fiador que formaliza el pago; y en consecuencia podrá exigir al deudor después de la enajenación del inmueble gravado el valor íntegro del inmueble hipotecado, cualquiera fuese el precio en que se hubiese vendido.
Art.2400.- En las transmisiones a título gratuito de fincas hipotecadas se presume que el adquirente toma sobre sí la obligación que la hipoteca garantiza, hasta la concurrencia del valor del inmueble, a menos que del acto constitutivo resultare lo contrario.
* El adquirente a título gratuito de finca hipotecada acepta la obligación que la hipoteca garantiza, hasta la concurrencia del valor del inmueble, salvo que del acto constitutivo resultare lo contrario.
DE LA EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS
Art.2401.- La hipoteca termina:
a) por la extinción total de la obligación principal;
b) por la renuncia del derecho del acreedor hipotecario hecha en escritura pública;
c) por la reunión de la calidad de propietario y acreedor hipotecario en una misma persona; y
d) por el transcurso del plazo de veinte años contados desde el día de la inscripción, aunque se hubiere convenido un plazo mayor.
Art.2402.- La hipoteca se extinguirá también cuando el inmueble fuese enajenado en remate judicial, con citación de los acreedores hipotecarios, toda vez que aprobada la subasta, el adjudicatario consignare judicialmente el precio de venta. El privilegio subsistirá sobre éste.
* Es una medida oportuna. La adquisición en remate público ordenada por el juez purga los vicios de la adquisición y en consecuencia bastará que el adjudicatario consigue judicialmente el precio para que se extinga la hipoteca. Queda subsistente el privilegio sobre el precio de venta. Los acreedores hipotecarios deben ser citados en le respectivo juicio.
Art.2403.- Cuando el pago de la deuda es hecho por un tercero, subrogado en los derechos del acreedor, la hipoteca subsistirá a favor de aquel. El deudor que ha verificado el pago, o ha sido condenado a realizarlo, queda subrogado en los derechos del acreedor contra el poseedor de bienes hipotecados que asumía la obligación de pagar la deuda como deudor directo, y que como tal se hubiere hecho cargo del gravamen. Esta se aplica al caso de confusión.
* El pago de la obligación formalizado por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca; razones de equidad así lo justifican hasta tanto la obligación no está extinguida y subsiste sin otra modificación que la del cambio o sustitución de un acreedor por otro. Esta regla se aplica para el caso de confusión.
DE LA CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES HIPOTECARIAS
Art.2404.- La inscripción de la hipoteca será cancelada en virtud de escritura pública en la que el acreedor hipotecario declare la extinción de su crédito, o su renuncia a él, o por resolución judicial.
* La norma es bien explícita. Se cancelarán las inscripciones hipotecarias cuando en una escritura pública el acreedor hipotecario manifieste la extinción de su crédito, su renuncia al crédito, su renuncia al crédito, o cuando fuere declarada la extinción por su resolución judicial.
Art.2405.- Cuando se hubieren pagado las letras o pagarés otorgados por el importe de la deuda, y éstos se hallaren registrados, el deudor o un tercero podrá solicitar al juez la cancelación de la hipoteca, presentando los documentos, que deberán archivarse en el Registro de Hipotecas, con la constancia de que representan el importe íntegro de la deuda. Si las letras o pagarés representaren solo parte de la deuda, no se cancelará la hipoteca, pero se anotará el pago parcial efectuado.
* Esta norma responde al sistema que ya se ha indicado anteriormente al permitir que la deuda de la hipoteca cuando se paga en diferentes plazos por medio de letras o pagarés cuyo pago está amparado por la hipoteca, siempre que esos instrumentos y sus renovaciones están anotados por el encargado del registro quien deberá firmarlos para que se pueda deducir en cuanta del crédito hipotecario. En consecuencia, cuando las letras o pagarés otorgados por el importe de la deuda y éstos se hallaren registrados, el deudor o un tercero pueden solicitar al juez la cancelación de la hipoteca acompañando los instrumentos que deberán archivarse en el registro de hipotecas, con la constancia de que representa el importe íntegro de la deuda. Si estas letras o pagarés sólo representan parte de la duda el deudor o tercero no tendrá derecho a la cancelación de la hipoteca pero deberá el encargado anotar el pago parcial que formaliza.
Art.2406.- El coheredero del obligado, o el codeudor de éste que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no podrá exigir la cancelación hasta que la deuda se halle totalmente extinguida. El coacreedor coheredero del acreedor, a quien se hubiere satisfecho su cuota, tampoco podrá hacer cancelar el gravamen, mientras no se pagare íntegramente a los otros cointeresados.
* El artículo consagra el principio de la indivisibilidad de la hipoteca y en consecuencia el coheredero o el codeudor de la obligación que pagare su parte no podrá exigir la cancelación de la hipoteca hasta que la deuda se halle íntegramente extinguida.
EL CÓDIGO CIVIL PARAGUAYO COMENTADO. MIGUEL ÁNGEL PANGRACIO.
EDIC. CROMOS – As. Paraguay. Págs. 1816 al 1838.-
Material elaborado por:
Cristaldo
| Página siguiente |