Clubes de Campo en Argentina. Nuevas propuestas del Siglo XXI

Introducción

Intentaremos en este trabajo, sentar algunos lineamientos, sobre los cuales se organizan jurídicamente los denominados "clubes de campo" en nuestro país y de que manera, según las diferentes provincias, se trata de adecuar la legislación vigente (nacional, provincial y municipal) para dotar de seguridad jurídica a estos emprendimientos. Para concluir que es necesaria la sanción de una ley nacional, que ordene estos derechos que crecen día a día, generando muchas situaciones de inseguridad.

Derechos reales y derechos personales

Ya el Derecho Romano distinguía entre "las acciones reales" de "las acciones personales". Nuestro codificador diferenció entre ambos derechos y así lo expresó en la nota al Título IV, del Libro III del código civil, al tratar "De los derechos reales": "…derecho real es el que crea entre una persona y una cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es su objeto.

Se llama, al contrario, derecho personal, aquel que solo crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es su objeto…".

Con esta distinción entre los derechos reales y personales, surgen diferentes efectos jurídicos, resultando sin duda alguna el mas importante, el de la oponibilidad, toda vez que el titular de un derecho personal solamente lo puede oponer a la parte con la que contrató y eventualmente a algunos terceros, cuando la ley lo autoriza. Por el contrario los derechos reales tienen la virtualidad de poder ser opuestos a toda la sociedad (erga omnes); a lo que se le suman los derechos de persecución y preferencia que la ley les otorga, dando por resultado una de las seguridades mas fuertes que el derecho pueda otorgar a su titular, ya que éste, no depende de la voluntad de un tercero para su pleno ejercicio.

Ahora bien, no es sencillo que un derecho adquiera la categoría de "real" y para que esto ocurra, el derecho real debe ser creado exclusivamente por la ley.

Existen dos sistemas en el modo de legislar los derechos reales. El del "numerus clausus", que es aquel que deja librado solamente a la ley la creación de los derechos reales y el de "numerus apertus" que permite sin restricciones la creación de un número indefinido de derechos reales, permitiendo dar "efecto real" a cualquier obligación referida a una cosa determinada.

En nuestro país, el código civil adoptó el sistema de derechos de numero cerrado y así claramente lo expresa el artículo 2.502: "Los derechos reales solo pueden ser creados por ley todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otras derechos reales o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá solo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer."

Resulta interesante el caso del sistema español, al que si bien lo conocemos como de "numerus apertus", (al no existir en el Código civil español así como tampoco en la Ley hipotecaria, prohibición alguna para la creación de derechos reales), la doctrina de ese país debate en la actualidad si se trata de un sistema abierto o cerrado. Así claramente lo expresan los destacados juristas españoles Luis DIEZ PICAZO y Antonio GULLON "…La jurisprudencia de la Dirección General de Registros y Notariado, cuando se pretende inscribir un derecho real creado, fluctúa entre las dos líneas, aunque se muestra más favorable al numerus apertus, cuando las figuras que se crean, son debidas a necesidades impuestas por el urbanismo, o por nuevas necesidades económicas, como la llamada multipropiedad, que es consecuencia de la división por unidades de tiempo (semana, mes) de la propiedad…"

Naturaleza jurídica

Si bien este trabajo se refiere a los clubes de campo, son numerosas las formas de contratación o de derechos que se encuentran frente al problema aquí tratado, nos referimos a los cementerios privados o cerrados; tiempo compartido; barrios cerrados; barrios y parques industriales; clubes náuticos etc.; donde es muy difícil resolver la naturaleza jurídica del derecho. Pues bien: si los constituimos como derechos personales, contamos con la gran elasticidad que nos permiten estos derechos en virtud del principio de la autonomía de la voluntad (art. 1.197 del Cód. civ.) que rige en plenitud, y que solo se detiene ante las vallas del orden público, la moral, las buenas costumbres y la buena fe. Pero como contrapartida los derechos personales carecen de oponibilidad frente a todos y podemos exigir una determinada conducta solo frente al obligado lo que no le otorga la seguridad que buscamos al adquirir algunos de los derechos aquí tratados, teniendo en cuenta de que normalmente se trata de inversiones importantes.

Si logramos constituir estos nuevos derechos, como alguno de los derechos reales vigentes, conseguiríamos con ello dotarlos de la seguridad y oponibilidad necesaria que buscan quienes los adquieren y que son características propias de todos los derechos reales (ius preferendi y us persequendi). Pero ello no es sencillo porque al regir en nuestro país el sistema del númerus clausus, tendríamos que literalmente "encajar" a estos nuevos derechos dentro de un tipo legal existente, y al tratarse de derechos muy complejos de donde surgen situaciones y relaciones de todo tipo, esta tarea se torna poco menos que imposible, aunque en muchos casos así se han establecido, con las lógicas limitaciones de cada caso.

En resumen a estas nuevas formas de derechos podemos darle naturaleza personal (facilidad de instrumentación y falta de seguridad) o naturaleza real (dificultad de instrumentación y mucha seguridad).

Club de Campo: (Country club)

Los clubes de campo nacieron por la necesidad de esparcimiento que en una época determinada tuvieron algunas personas con ingresos importantes y que quisieron disfrutar de complejos recreativos, deportivos, de buena calidad y con seguridad, sin tener que afrontar de manera individual su construcción y mantenimiento.

Podemos señalar como el club de campo mas antiguo de nuestro país al "Tortugas country club", fundado en el año 1.930, en el Partido de Pilar.

A partir de la década de 1980 y en forma creciente hasta nuestros días, estos clubes se hicieron mas numerosos y mas accesibles a las personas con menos recursos y en la actualidad es tal la cantidad de emprendimientos de estas características que muchos de ellos se han convertido en "pequeñas ciudades" que cuentan con todos los servicios necesarios, incluyendo seguridad privada, comercios, escuelas y centros de salud.

Estos complejos que en sus orígenes se crearon para su utilización de forma transitoria (fines de semanas, feriados y vacaciones), en la actualidad y por diferentes razones, son utilizados en la gran mayoría de los casos, como vivienda definitiva.

Si bien no contamos con ninguna legislación nacional que los defina, podemos decir, guiándonos por la ley de suelo de la provincia de Buenos Aires, dec-ley N° 8.912 del año 1.977 y su reglamentación mediante decreto N° 9.404/86, publicado en el Boletín Oficial el 19/01/87, que el club de campo es un complejo residencial recreativo, situado en una zona suburbana, compuesto de lotes en donde se construyen viviendas independientes, de uso generalmente transitorio, que contiene grandes espacios comunes destinados a actividades sociales, deportivas y culturales, que se encuentra perimetrado y con entrada común, formando un todo inescindible.

La gran virtud de esta ley provincial, es la de ser una de las primeras que trata y define al club de campo y por mas que no coincidamos en numerosos aspectos de su tratamiento, es justo que le otorguemos el mérito que le corresponde.

Si bien la ley de suelos de la Provincia de Buenos Aires, es muy valiosa a la hora de desarrollar temas de urbanismo, toda vez que aporta elementos muy útiles a ese fin, (división del suelo en sectores, zonificaciones etc.), coincidimos con el Dr. Manuel Adrogué, cuando este considera a dicha ley como inconstitucional, en la parte que trata temas de fondo, como lo es la regulación específica de estos derechos, función que es de incumbencia del estado nacional.

Es en la provincia de Buenos Aires, sin duda alguna, el lugar donde más se patentizan los inconvenientes por falta de regulación de estos clubes, debido a la gran cantidad de ellos que hay construidos y que se construyen actualmente. No obstante ello en esa provincia tratan de regularizar su constitución y funcionamiento utilizando las diferentes herramientas legales que disponen:

En primer lugar, la mencionada ley de suelos y sus complementarias, permite y autoriza a Geodesia de la Provincia de Buenos Aires, a aprobar planos de los lotes internos de un club de campo, siempre que esta subdivisión, se realice dentro de un proyecto mayor y que previamente se haya constituido una asociación o sociedad civil, que sea propietaria de las partes comunes (calles, piscinas, gimnasios, canchas etc.) y que otorgue diferentes servidumbres de tránsito y de uso de esas partes comunes a favor de los titulares de los lotes donde se construyen las viviendas. Utilizando esta forma de organización prevista por la ley de suelos referida, los adquirentes de esos lotes internos de un club de campo, podrán tener derecho real de dominio sobre los mismos y a la vez ser titulares del derecho real de servidumbre que le permitirán utilizar las calles y accesos, así como el resto de las partes comunes, debiendo soportar los gastos necesarios para el mantenimiento común.

Esta forma de organización jurídica, si bien tiene el respaldo legal provincial, tiene varios inconvenientes, como por ejemplo los que surgen de mezclar derechos reales y personales, como ser: de que forma se conduce la asociación; como se resuelven los problemas de incumplimientos; la insuficiencia que otorga un derecho de servidumbre, que por su propia regulación otorga facultades mucho menores sobre la cosa, que las que necesitan los integrantes de un club de campo, etc.

Otra forma muy utilizada en la provincia de Buenos Aires es someter todo el club de campo a la ley de Propiedad Horizontal, situación posible toda vez que el decreto 2.489/63, con las modificaciones del decreto 947/04, reglamentario de la ley nacional 13.512, permite inscribir bajo el régimen de Propiedad Horizontal, cuando el edificio (en este caso el club de campo) aún no esté terminado, cumpliendo con algunos requisitos. Así el art. 6, expresa: "podrán ser inscriptos en el Registro de la Propiedad instrumentos que formalicen los actos referidos en el art. 1 del presente decreto si las partes exclusivas y comunes de los edificios en construcción o a construir reúnen según los casos las siguientes condiciones: a) las unidades de dominio exclusivo a construir o en construcción, cualquiera sea el estado de ejecución de la obra, siempre que las mismas constituyan cuerpos independientes de edificación. b) las unidades de dominio exclusivo sin independencia constructiva cuando el edificio en construcción tenga concluidos los servicios y partes comunes necesarios e independientes para el buen funcionamiento del mismo…." El art. 6 bis, agregado por el derecho 947/04, posibilita la aplicación del art. 6 a los clubes de campo y barrios cerrados, cuando se cumplan algunos requisitos como tener concluidas las obras de infraestructura y acreditar legitimación para solicitar la modificación del estado constructivo del emprendimiento.

En resumen en la provincia de Buenos Aires se puede someter a la ley de Propiedad Horizontal un club de campo que aún no esté terminado, situación que en la gran mayoría de nuestras provincias no se puede, porque se exige que el edificio (en este caso el club de campo) se encuentre terminado y con final de obra.

No obstante la posibilidad de sometimiento al régimen de la Propiedad Horizontal, consideramos que esta tampoco en la solución definitiva, por más que seamos titulares de un derecho real, la Propiedad Horizontal posee algunos inconvenientes en su funcionamiento aplicado a los clubes de campo, como por ejemplo, que todo el terreno en el que se asienta sea común y no parte de la unidad funcional. Así deben modificar el reglamento de copropiedad y administración cada vez que se construye una nueva casa (unidad funcional), modificar los porcentajes, inconvenientes derivados del terreno que es común, dificultad en tomar decisiones y convocar a asambleas etc.

Situación en las provincias

En otras provincias en las cuales la legislación no permite el sometimiento de obras en construcción, como por ejemplo en Entre Ríos, u otras como por Santa Fe, que el decreto 2645/92 de normas para la presentación de planos de mensura para el sometimiento a Propiedad Horizontal y demás normas provinciales, solamente permite el sometimiento paulatino o reserva de sobreelevación, la cuestión es más compleja, ya que casi imposible someter un club de campo al régimen de la Propiedad Horizontal. Por esa dificultad conocemos algunos casos en los que se ha sometido de forma previa a la ley de prehorizontalidad, lo que ha causado más problemas que soluciones, derivados de la forma de comercialización prevista por la ley N° 19.724, (mediante boletos de compraventa inscriptos); a lo costoso que resulta este sistema y a las innumerables transmisiones y cesiones de los boletos de compraventa. A los clubes de campo que están en esta situación se les hace muy difícil, salir del estado de prehorizontalidad para llegar al derecho de propiedad horizontal. Situación que se agrava con el transcurso del tiempo, ya que están sometidos a un sistema que se encuentra registrado y que no les permite disponer de una forma diferente a lo previsto por la ley y en muchos casos las personas que poseen la unidad, no son las que figuran inscriptos en el Registro de la Propiedad como adquirentes, en virtud de las diferentes cesiones no inscriptas que han realizado.

Otra opción que han seguido los clubes de campo, es la forma personal, específicamente se ha recurrido a la figura societaria para su instrumentación. De todo el club de campo, es titular de dominio una sociedad (normalmente anónima), creada para ese fin, y los socios de la misma, son los que tendrán derecho a construir sus viviendas y usar el complejo. De esta forma, se logra: administrar el club de campo de forma sencilla; reglamentar la forma de construcción de las partes privadas que usa cada socio; modo de uso de las partes comunes; derecho de admisión de nuevos socios; derecho de preferencia en el caso de que algún socio decida transferir su parte; aplicación de sanciones (multas) a los socios etc., lo que hace que en la práctica este sistema funcione bien.

No obstante lo manifestado en el apartado anterior, la forma societaria tiene el grave inconveniente, de que los socios (integrantes del club de campo), solamente poseen un derecho personal y están sujetos a las vicisitudes de la sociedad, y no tienen ningún derecho real sobre las construcciones que han hecho dentro del club de campo, pudiendo llegar a perderlas si la sociedad por cualquier causa quiebra.

También tenemos conocimiento de que en varios casos, se ha utilizado el derecho real de condominio para instrumentar la propiedad de los clubes de campo. Esta solución es aplicada en lugares donde los integrantes se conocen y los clubes de campo son muy pequeños. No obstante ello, estamos convencidos de que es la opción mas riesgosa, por la posibilidad inmodificable que tienen los condóminos de solicitar en cualquier momento la partición del derecho de condominio, lo que arrastraría a todos, a una división muchas veces no querida. Y por más que se haya pactado la indivisión forzosa prevista en el art. 2.715 del código civil, ésta no puede superar los cinco años, razón por la cual esta opción debe ser descartada para tratar de solucionar los problemas de la falta de regulación jurídica de estos derechos.

En algunas provincias se ha tratado de organizar los clubes de campo así como otros emprendimientos similares de diferentes formas. En algunas se han dictado leyes de suelo que contemplan los clubes de campo, como por ejemplo Salta, Corrientes etc., siguiendo los lineamientos de la ley de la Provincia de Buenos Aires. En otras como en Entre Ríos y Santa Fe, se han presentado proyectos de ley que no fueron sancionados, creemos que con certeza, ya que contenían normas inconstitucionales porque regulaban derecho de fondo.

Por su parte las municipalidades en muchos lugares y haciendo uso de facultades delegadas para el ordenamiento de las mismas, han dictado numerosas ordenanzas que refieren a los clubes de campo y que en muchos supuestos avanzan sobre temas que no les competen. La forma que han encontrado para otorgar luz verde a la aprobación de planos individuales dentro de un club de campo, es que los emprendedores del proyecto, previamente donen a la Municipalidad todas las calles sobre las que tienen salida esos lotes. A su vez otorgan una autorización para que el club de campo sea cerrado con el compromiso de los emprendedores de asumir todos los servicios necesarios para el funcionamiento, como provisión de agua, recolección de residuos etc. Si en un futuro y como ha ocurrido en algunos lugares es necesario reabrir las calles, los integrantes del club de campo no se podrán oponer, ya que son calles públicas y así está previsto en el convenio que les permitió cerrar las calles.

Como claramente se ve estos remedios utilizados no solucionan la cuestión de fondo, por más que se tenga derecho de dominio sobre los lotes donde se construyen las viviendas, las calles son públicas; las partes comunes pueden ser de propiedad de diferentes personas: en algunos casos son de propiedad del emprendedor; en otros en condominio entre los titulares de lotes; en otros de una sociedad civil. Y en todos los casos acarrean problemas diferentes.

Finalmente cabe destacar que el último proyecto de Código Civil unificado con el Código de Comercio, contemplaba las dos posibilidades para estos nuevos derechos: como derechos personales o reales. En el Libro V, Titulo VII, los trata como "Propiedades especiales", los que a su vez divide en: 1) "Los conjuntos inmobiliarios", -art.2.029- (clubes de campo, parques industriales, barrios o cementerios privados, centro de compras o entidades similares), permitiendo que puedan sujetarse al régimen de los derechos personales o a la propiedad horizontal. 2) "Tiempo compartido", -art. 2.030- permitiendo también su instrumentación como derechos personales o al condominio con indivisión forzosa sin límite de tiempo.

Para este tratamiento (muy escaso a nuestro entender), el proyecto realizó algunas modificaciones en los derechos reales de propiedad horizontal y en el condominio, para que se puedan adecuar a estos nuevos derechos. El referido proyecto, por ejemplo, permite que las unidades funcionales exclusivas, se extiendan hasta el terreno, esto para que en los clubes de campo, barrios cerrados, cementerios privados etc., los titulares de esas unidades funcionales, puedan disponer materialmente del terreno y realizar las construcciones y modificaciones que crean convenientes, (con la sola limitación del reglamente de propiedad y administración).

Conclusión

Hemos tratado con este trabajo, plantear el tema en general y algunos casos particulares, sobre los clubes de campo que día a día se hacen más frecuentes entre nosotros y a los que debemos dar una respuesta. Consideramos que es fundamental otorgarles categoría de derechos reales a todos estos nuevos derechos, toda vez que es la única forma de dotarlos de la tan preciada oponibilidad.

No obstante y sin abandonar el sistema de "numerus clausus" que nos rige, lo conveniente sería crear un nuevo derecho real que los abarque o bien modificar el contenido de algunos de los existentes para que puedan aplicarse a estas nuevas formas de derechos. En ese sentido actualmente hay un proyecto de ley que crea un nuevo derecho real que contempla los clubes de campo y si bien no ha tenido sanción legislativa, el mismo se encuentra en estado avanzado de tratamiento y el que mas adelante será analizado, adelantando desde ya que enfrenta algunos obstáculos a resolver como por ejemplo el pretendido derecho de admisión que da lugar a muchas críticas.

Bibliografía

ADROGUE, Manuel. "El derecho de Propiedad en la Actualidad" edit. Abeledo-Perrot. Bs. As. Pag. 221 y 222.

ALLENDE Guillermo: "Panorama de derechos reales" Bs. As. 1.967. Pag.78 y stes.

ANDORNO Luis, LUNA y FRICKX: "Clubes de campo (countries)" Ediciones Jurídicas Cuyo. Mendoza 2002.

CASTRO HERNÁNDEZ Y CLERICI: "Nuevas formas de urbanización. Clubes de campo y barrios cerrados". En Revista Jurídica El Derecho 193-832.

COLMAN LERNER, Horacio: "Clubes de campo y barrios cerrados. Que debe conocer el comprador y el residente". Edic. Arca Bs. As. 2004.-

DE REINA TARTIERE, Gabriel. "Las denominadas nuevas formas de dominio". Edit. El Derecho. Bs. As.2004.-

DIEZ PICAZO Luis y GULLON Antonio: "Sistema de derecho civil" Vol. III. Edit. Tecnos. Madrid 1.997

GATTI Edmundo: "Teoría general de los derechos reales" Ed. Abeledo-Perrot. Bs. As. 1.975. Pag. 50 y stes.

HIGHTON Elena, ALVAREZ JULIA Luis y LLAMBOIS Susana: "Nuevas formas de dominio" Ed. Ah-Hocs S.R.L. Bs. As. 1.987.

LAMBOIS, Susana: "Los clubes de campo y su implementación jurídica" En Revista Jurídica El Derecho 134-314.-

ORFILA, Bartolomé A. "Countries". Edit. Errepar. Bs. As. 2.007.-

PAPAÑO, Ricardo; KIPER, Claudio; DILLON Gregorio y CAUSSE, Jorge: Tratado de Derechos Reales. Edit. Astrea. Bs. As. 2004.

PROYECTO DE CODIGO CIVIL ARGENTINO UNIFICADO CON EL CODIGO DE COMERCIO, Libro V. Tít. VII.

.

Autor:

Milton Gabinetti