Pérdida del derecho al saneamiento
El adquirente pierde el derecho a exigir el saneamiento:
1. Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de evicción.
2. Si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y la perdió.
3. Si transigió el juicio sin anuencia del transferente.
4. Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso a ajeno.
5. Por caducidad, siendo el plazo de ésta de un año a partir de la fecha en que se produjo la evicción.
Evicción parcial
En caso de evicción parcial, el adquirente tiene derecho a recibir el valor de la parte del bien cuyo derecho se pierde. Sin embargo, puede optar por la resolución del contrato, si esa parte es de tal importancia con respecto al todo que la haga inútil para la finalidad de la adquisición.
Evicción en bienes interdependientes
El adquirente pude ejercitar la facultad opcional del artículo 1501 cuando se le transfieren dos o más bienes interdependientes o en conjunto, si por razón de evicción pierde el derecho sobre alguno de ellos.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior rige aun cuando se haya señalado un valor individual a cada uno de los bienes transferidos.
CAPITULO TERCERO
Saneamiento por vicios ocultos
Obligación de saneamiento por vicios ocultos
El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.
Vicios conocibles por el adquirente
No se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias.
Saneamiento por falta de cualidades prometidas
Hay lugar al saneamiento cuando el bien carece de las cualidades prometidas por el transferente que le daban valor o lo hacían apto para la finalidad de la adquisición.
Vicio oculto en la transferencia conjunta
Cuando se transfieren dos o más bienes conjuntamente, el vicio de cada uno dará derecho a la acción correspondiente y no se extenderá a los otros, a no ser que el adquirente no hubiese adquirido el otro u otros sin el que adolece del vicio. Se presume esto último cuando se adquiere un tiro, yunta, pareja, juego o análogos, aunque se hubiera señalado un valor separado por cada uno de los bienes que lo componen.
Saneamiento en bienes principales y accesorios
Cuando se transfieren bienes principales y accesorios, los vicios que afectan a los primeros dan lugar al saneamiento de éstos y de los accesorios, pero no a la inversa.
Vicios en bien fungible
El adquirente de un bien fungible viciado puede exigir, en sustitución del saneamiento, la entrega de otro de igual naturaleza.
Carga
Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o gravámenes ocultos y de los que no se dieron noticias al celebrarse el contrato, si éstos son de tanta importancia que disminuyen el valor del bien, lo hacen inútil para la finalidad de su adquisición o reducen sus cualidades para ese efecto.
Saneamiento por inexistencia de servidumbres activas
También hay lugar al saneamiento cuando no existen las servidumbres activas declaradas por el transferente al celebrarse el contrato, que harían apto el bien para la finalidad de su adquisición.
Acción redhibitoria
El adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el transferente, la resolución del contrato.
Efectos de la resolución
La resolución a que se refiere el artículo 1511 impone al transferente la obligación de pagar al adquirente:
1. El valor que tendría el bien al momento de la resolución, si es que no existiera el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la finalidad de la adquisición.
2. Los intereses legales desde el momento de la citación con la demanda.
3. Los gastos o tributos del contrato pagados por el adquirente.
4. Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de la resolución.
5. La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios.
Acción estimatoria
El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que contempla el artículo 1512, inciso 5.
Caducidad de las acciones redhibitoria y estimatoria
Las acciones a que se refieren los artículos 1511 y 1513 caducan a los tres meses si se trata de bienes muebles y a los seis, de inmuebles.
Los plazos se computan desde el momento de la recepción del bien.
Vicios de poca importancia
Cuando se trata de vicios de poca importancia, el transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquirente, éste puede intentar sólo la acción estimatoria, perdiendo la redhibitoria.
Perjuicio del transferente por pérdida del bien
El transferente sufre el perjuicio de la pérdida del bien si éste perece totalmente por los vicios ocultos que tenía.
Pérdida por culpa del adquirente
El transferente queda libre de responsabilidad si el vicio que causó la pérdida del bien tuvo este efecto exclusivamente por culpa del adquirente, aunque hubiera ya existido en el momento de la transferencia.
Pérdida por caso fortuito o fuerza mayor
El transferente queda libre de responsabilidad si el bien que adolece de vicio se pierde por caso fortuito o fuerza mayor.
Renuncia a saneamiento por vicios ocultos
Cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la obligación de saneamiento por vicios ocultos, si el bien se pierde por razón de estos vicios, debe devolver la contraprestación, a no ser que el adquirente renuncie expresamente a ella.
Nulidad de renuncia al saneamiento
La renuncia al saneamiento es nula cuando el transferente actúa con dolo o culpa inexcusable respecto a la existencia de vicios del bien al momento de celebrarse el contrato o de pactarse la renuncia.
Vicios ocultos en transferencia de animales
En la transferencia de animales, el saneamiento por vicios ocultos se regula por las leyes especiales o, en su defecto, por los usos. A falta de estos últimos, se observarán las normas que anteceden.
Improcedencia del saneamiento
No hay lugar al saneamiento por vicio oculto en la transferencia de animales y ganado hecha en feria o en pública subasta, ni en las de caballería de desecho o en circunstancias equivalentes.
Garantía de buen funcionamiento
Si el transferente garantiza el buen funcionamiento del bien transferido durante cierto tiempo, el adquirente que alegue vicio o defecto de funcionamiento debe comunicarlo al transferente en el plazo de siete días a partir del descubrimiento; y puede entablar la acción correspondiente dentro del plazo de dos meses a contar desde la fecha de la comunicación.
CAPITULO CUARTO
Saneamiento por hecho propio del transferente
Saneamiento por hecho propio
El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce sus cualidades para ese efecto.
Acciones redhibitorias y estimatorias
En razón del saneamiento por hecho propio del transferente, el adquirente puede ejercer las acciones previstas en los artículos 1511 y 1513. Estas acciones son excluyentes.
Plazos de caducidad
Los plazos de las acciones de que trata el artículo 1525 son los indicados en el artículo 1514.
Excepción de saneamiento
Si el transferente entabla acción judicial destinada a enervar cualesquiera de los derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del contrato, tiene éste la facultad de deducir la excepción de saneamiento, cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio.
Nulidad del pacto de liberación o limitación del saneamiento
Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo.
Sin embargo, puede ser válida, a juicio del juez, la exoneración o limitación del saneamiento por hechos concretos, cuya justificación debe expresarse en el contrato.
SECCIÓN SEGUNDA
Contratos nominados
TITULO I
Compraventa
CAPITULO PRIMERO
Disposiciones generales
Definición
Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.
Gastos de entrega y transporte
Los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los gastos de transporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto distinto.
Condiciones del contrato
Si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se calificará el contrato de acuerdo con la intención manifiesta de los contratantes, independientemente de la denominación que se le dé.
Si no consta la intención de las partes, el contrato es de permuta cuando el valor del bien es igual o excede al del dinero; y de compraventa, si es menor.
CAPITULO SEGUNDO
El bien materia de la venta
Bienes susceptibles de compra – venta
Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley.
Perecimiento parcial del bien
Si cuando se hizo la venta había perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el menoscabo, en proporción al precio que se fijó por el todo.
Compra venta de bien futuro
En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.
Riesgo de cuantía y calidad del bien futuro
Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.
Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debe pagar íntegramente el precio.
Compra – Venta de esperanza incierta
En los casos de los artículos 1534 y 1535, si el comprador asume el riesgo de la existencia del bien, el vendedor tiene derecho a la totalidad del precio aunque no llegue a existir.
Compromiso de venta de bien ajeno
El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470, 1471 y 1472.
Conversión del compromiso de venta de bien ajeno en Compra – Venta
En el caso del artículo 1537, si la parte que se ha comprometido adquiere después la propiedad del bien, queda obligada en virtud de ese mismo contrato a transferir dicho bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario.
Rescisión del compromiso de venta de bien ajeno
La venta de bien ajeno, es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda.
Compra – Venta de bien parcialmente ajeno
En el caso del artículo 1539, si el bien es parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio.
Efectos de la rescisión
En los casos de rescisión a que se refieren los artículos 1539 y 1540, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido, y pagar la indemnización de daños y perjuicios sufridos.
Debe rembolsar igualmente los gastos, intereses y tributos del contrato efectivamente pagados por el comprador y todas las mejoras introducidas por éste.
Adquisición de bienes en locales abiertos al público
Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendió indebidamente.
CAPITULO TERCERO
El precio
Nulidad por precio fijado unilateralmente
La compraventa es nula cuando la determinación del precio se deja al arbitrio de una de las partes.
Determinación del precio por tercero
Es válida la compraventa cuando se confía la determinación del precio a un tercero designado en el contrato o a designarse posteriormente, siendo de aplicación las reglas establecidas en los artículos 1407 y 1408.
Determinación del precio en bolsa o mercado
Es también válida la compraventa si se conviene que el precio sea el que tuviere el bien en bolsa o mercado, en determinado lugar y día.
Reajuste automático del precio
Es lícito que las partes fijen el precio con sujeción a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 1235.
Fijación del precio
En la compraventa de bienes que el vendedor vende habitualmente, si las partes no han determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo, rige el precio normalmente establecido por el vendedor.
Si se trata de bienes que tienen precio de bolsa o de mercado, se presume, a falta de indicación expresa sobre el precio, que rige el de lugar en que debe realizarse la entrega.
Precio determinado por peso neto
En la compraventa en que el precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso neto.
CAPITULO CUARTO
Obligaciones del vendedor
Perfeccionamiento de transferencia
Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.
Estado del bien al momento de la entrega
El bien debe ser entregado en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios.
Entrega de documentos y títulos del bien vendido
El vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto.
Oportunidad de la entrega del bien
El bien debe ser entregado inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o de pacto distinto.
Lugar de entrega del bien
A falta de estipulación, el bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato. Si el bien fuera incierto, la entrega se hará en el domicilio del vendedor, una vez que se realice su determinación.
Entrega de frutos del bien
El vendedor responde ante el comprador por los frutos del bien, en caso de ser culpable de la demora de su entrega. Si no hay culpa, responde por los frutos sólo en caso de haberlos percibido.
Demora en entrega de frutos
Si al tiempo de celebrarse el contrato el comprador conocía el obstáculo que demora la entrega, no se aplica el artículo 1554 ni es responsable el vendedor de la indemnización por los daños y perjuicios.
Resolución por falta de entrega
Cuando se resuelve la compraventa por falta de entrega, el vendedor debe rembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado e indemnizarle los daños y perjuicios.
Prórroga de plazos por demora en entrega del bien
Demorada la entrega del bien por el vendedor en un contrato cuyo precio debe pagarse a plazos, éstos se prorrogan por el tiempo de la demora.
CAPITULO QUINTO
Obligaciones del comprador
Tiempo, forma y lugar del pago del precio
El comprador está obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugar pactados.
A falta de convenio y salvo usos diversos, debe ser pagado al contado en el momento y lugar de la entrega del bien. Si el pago no puede hacerse en el lugar de la entrega del bien, se hará en el domicilio del comprador.
Resolución por falta de pago del saldo
Cuando se ha pagado parte del precio y en el contrato no se estipuló plazo para la cancelación del saldo, el vendedor puede ejercitar el derecho contemplado en el artículo 1429. Resuelto el contrato, el vendedor debe devolver la parte del precio pagado, deducidos los tributos y gastos del contrato.
Resolución por falta de garantía por el saldo
Se observará lo dispuesto en el artículo 1559 si el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garantía debida por el saldo del precio.
Incumplimiento de pago por armadas
Cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuvieren pendientes.
Improcedencia de la acción resolutoria
Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo. (*)
(*) Artículo sustituido por el Artículo único de la Ley Nº 27420 publicada el 07-02-2001.
Efectos de la resolución por falta de pago
La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido; teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario.
Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a título de indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con cláusula penal.
Resolución de la compraventa de bienes muebles no entregados
En la compraventa de bienes muebles no entregados al comprador, si éste, no paga el precio, en todo o en parte, ni otorga la garantía a que se hubiere obligado, el vendedor puede disponer del bien. En tal caso, el contrato queda resuelto de pleno derecho.
Oportunidad de la obligación de recibir el bien
El comprador está obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato, o en el que señalen los usos.
A falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador debe recibir el bien en el momento de la celebración del contrato.
Compraventa de bienes muebles inscritos
Los contratos de compraventa a plazos de bienes muebles inscritos en el registro correspondiente se rigen por la ley de la materia.
CAPITULO SEXTO
Transferencia del riesgo
Transferencia del riesgo
El riesgo de pérdida de bienes ciertos, no imputables a los contratantes, pasa al comprador en el momento de su entrega.
Transferencia del riesgo antes de la entrega
En el caso del artículo 1567 el riesgo de pérdida pasa al comprador antes de la entrega de los bienes si, encontrándose a su disposición, no los recibe en el momento señalado en el contrato para la entrega.
Transferencia del riesgo en la compraventa por peso, número o medida
En el caso de compraventa de bienes por peso, número o medida, se aplicará el artículo 1568 si, encontrándose los bienes a su disposición, el comprador no concurre en el momento señalado en el contrato o determinado por el vendedor para pesarlos, contarlos o medirlos, siempre que se encuentren a su disposición.
Transferencia del riesgo por expedición del bien a lugar distinto de la entrega
Si a pedido del comprador, el vendedor expide el bien a lugar distinto a aquél en que debía ser entregado, el riesgo de pérdida pasa al comprador a partir del momento de su expedición.
CAPITULO SEPTIMO
Venta a satisfacción del comprador, a prueba y sobre muestra
Compraventa a satisfacción
La compraventa de bienes a satisfacción del comprador se perfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad.
El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.
Compraventa a prueba
La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está destinado.
La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en el contrato o por los usos.
Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado, la condición se tendrá por cumplida.
Compraventa sobre muestra
Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el comercio.
CAPITULO OCTAVO
Compraventa sobre medida
Compraventa por extensión o cabida
En la compraventa de un bien con la indicación de su extensión o cabida y por un precio en razón de un tanto por cada unidad de extensión o cabida, el vendedor está obligado a entregar al comprador la cantidad indicada en el contrato. Si ello no fuese posible, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más, y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle de menos.
Rescisión de la compraventa sobre medida
Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es mayor que un décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su rescisión.
Plazo para pago del exceso o devolución
Cuando en el caso del artículo 1574 el comprador no pueda pagar inmediatamente el precio del exceso que resultó, el vendedor está obligado a concederle un plazo no menor de treinta días para el pago.
Si no lo hace, el plazo será determinado por el juez, en la vía incidental, con arreglo a las circunstancias.
Igual regla se aplica, en su caso, para que el vendedor devuelva la diferencia resultante.
Compraventa ad corpus
Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente. (*)
Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.
(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.
Compraventa de bienes homogéneos
Si en la compraventa de varios bienes homogéneos por un solo y mismo precio, pero con indicación de sus respectivas extensiones o cabidas, se encuentra que la extensión o cabida es superior en alguno o algunos e inferior en otro u otros, se hará la compensación entre las faltas y los excesos, hasta el límite de su concurrencia.
Si el precio fue pactado por unidad de extensión o medida, el derecho al suplemento, o a la disminución del precio que resulta después de efectuada la compensación, se regula por los artículos 1574 y 1576.
Caducidad de la acción rescisoria
El derecho del vendedor al aumento del precio y el del comprador a su disminución, así como el derecho de este último de pedir la rescisión del contrato, caducan a los seis meses de la recepción del bien por el comprador.
CAPITULO NOVENO
Compraventa sobre documentos
Compraventa sobre documentos
En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda sustituida por la de su título representativo y por los otros documentos exigidos por el contrato o, en su defecto, por los usos.
Oportunidad y lugar de pago
El pago del precio debe efectuarse en el momento y en el lugar de entrega de los documentos indicados en el artículo 1580, salvo pacto o uso distintos.
CAPITULO DECIMO
Pactos que pueden integrar la compraventa
SUB-CAPITULO I
Disposición general
Pactos que no pueden integrar la compra venta
Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de los siguientes, que son nulos:
1. El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la compraventa por convenirse que, si hubiera quien dé más por el bien, lo devolverá el comprador.
2. El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo.
SUB-CAPITULO II
Compraventa con reserva de propiedad
Compra – Venta con reserva de propiedad
En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega.
El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.
Oponibilidad del pacto de reserva de propiedad
La reserva de la propiedad es oponible a los acreedores del comprador sólo si consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo.
Si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente registrado.
Reserva de propiedad en Arrendamiento – Venta
Las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 son aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva pactada. (*)
(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.
SUB-CAPITULO III
Pacto de retroventa
Definición
Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.
Nulidad de estipulaciones en el pacto de retroventa
Es nula la estipulación que impone al vendedor, como contrapartida de la resolución del contrato, la obligación de pagar al comprador una cantidad de dinero u otra ventaja para éste.
También es nula, en cuanto al exceso, la estipulación que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolución del contrato, una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.
Plazo para ejercitar el derecho de resolución
El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años tratándose de inmuebles, y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor.
El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este artículo o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año, según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal.
El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles.
Retroventa en bienes indivisos
Los que han vendido conjuntamente un bien indiviso con pacto de retroventa, y los herederos del que ha vendido con el mismo pacto, no pueden usar su derecho separadamente, sino conjuntamente.
Retroventa en venta separada
Cuando los copropietarios de un bien indiviso hayan vendido separadamente sus cuotas en la copropiedad con pacto de retroventa, cada uno de ellos puede ejercitar, con la misma separación, el derecho de resolver el contrato por su respectiva participación.
Oponibilidad de la retroventa
El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el correspondiente registro.
CAPITULO DECIMO PRIMERO
Derecho de retracto
Definición
El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe rembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.
Retracto en dación en pago
El derecho de retracto también procede en la dación en pago.
Procedencia del derecho de retracto
El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.
Irrenunciabilidad e intrasmisibilidad
Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.
Plazo para ejercer derecho de retracto
El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho.
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la última publicación. (*)
(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.
Nota: La Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, recoge las modificaciones hechas anteriormente a este artículo por la Primera Disposición Modificatoria del Decreto Legislativo Nº 768, publicado el 04-03-92 y la del Artículo 5 del Decreto Ley N° 25940, publicado el 11-12-92.
Plazo especial para ejercer derecho de retracto
Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 sólo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia. (*)
(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.
Nota: La Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, recoge las modificaciones hechas anteriormente a este artículo por la Primera Disposición Modificatoria del Decreto Legislativo Nº 768, publicado el 04-03-92 y la del Artículo 5 del Decreto Ley N° 25940, publicado el 11-12-92.
Garantía en retracto
Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido.
Titulares del derecho de retracto
Tienen derecho de retracto:
1. (*)
2. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.
4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.
(*) Inciso derogado por el inciso c) de la Primera Disposición Final del Decreto Legislativo N° 757, publicado el 13-11-91.
Orden de prelación de los retrayentes
Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de retracto, el orden de preferencia será el indicado en el artículo 1599.
Retracto en enajenación sucesiva
Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera enajenación sólo por el precio, tributos, gastos e intereses de la misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones.
TITULO II
Permuta
Definición
Por la permuta los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes.
Reglas aplicables a la permuta
La permuta se rige por las disposiciones sobre compraventa, en lo que le sean aplicables.
TITULO III
Suministro
Definición
Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona prestaciones periódicas o continuadas de bienes.
Prueba y formalidad del contrato de suministro
La existencia y contenido del suministro pueden probarse por cualesquiera de los medios que permite la ley, pero si se hubiera celebrado por escrito, el mérito del instrumento respectivo prevalecerá sobre todos los otros medios probatorios.
Cuando el contrato se celebre a título de liberalidad debe formalizarse por escrito, bajo sanción de nulidad.
Periodicidad indeterminada
Cuando no se haya fijado el volumen del suministro o su periodicidad, se entiende que se ha pactado teniendo en cuenta las necesidades del suministrado, determinadas al momento de la celebración del contrato.
Determinación del suministrado
Si los contratantes determinan únicamente los límites mínimos y máximos para el suministro total o para las prestaciones singulares, corresponde al suministrado establecer dentro de estos límites el volumen de lo debido.
Pago del precio en el suministro periódico
En el suministro periódico, el precio se abona en el acto de las prestaciones singulares y en proporción a cada una de ellas.
Determinación del precio en suministro periódico
Si en el suministro periódico de entrega de bienes en propiedad, no se ha determinado el precio, serán aplicables las reglas pertinentes de la compraventa y se tendrán en consideración el momento del vencimiento de las prestaciones singulares y el lugar en que éstas deben ser cumplidas.
Pago del precio en el suministro continuado
En el suministro continuado, el precio se paga, a falta de pacto, de acuerdo con los usos del mercado.
Plazo para prestaciones singulares
El plazo establecido para las prestaciones singulares se presume en interés de ambas partes.
Vencimiento de prestaciones singulares
Cuando el beneficiario del suministro tiene la facultad de fijar el vencimiento de las prestaciones singulares, debe comunicar su fecha al suministrante con un aviso previo no menor de siete días.
Suministro de plazo indeterminado
Si la duración del suministro no se encuentra establecida, cada una de las partes puede separarse del contrato dando aviso previo en el plazo pactado, o, en su defecto, dentro de un plazo no menor de treinta días.
Pacto de preferencia
En caso de haberse pactado la cláusula de preferencia en favor del suministrante o del suministrado, la duración de la obligación no excederá de cinco años y se reduce a este límite si se ha fijado un plazo mayor.
Propuesta y ejercicio de la preferencia
En el caso previsto en el artículo 1614, la parte que tenga la preferencia deberá comunicar en forma indubitable a la otra las condiciones propuestas por terceros. El beneficiado por el pacto de preferencia, a su vez, está obligado a manifestar dentro del plazo obligatoriamente fijado, su decisión de hacer valer la preferencia.
Exclusividad del suministrante
Cuando en el contrato de suministro se ha pactado la cláusula de exclusividad en favor del suministrante, el beneficiario del suministro no puede recibir de terceros prestaciones de la misma naturaleza, ni proveerlos con medios propios a la producción de las cosas que constituyen el objeto de la prestación.
Exclusividad del suministrado
Si la cláusula de exclusividad se pacta en favor del beneficiario del suministro, el suministrante no puede, directa ni indirectamente, efectuar prestaciones de igual naturaleza que aquellas que son materia del contrato, en ningún otro lugar.
Incumplimiento de promover la venta
El beneficiario del suministro que asume la obligación de promover la venta de los bienes que tiene en exclusividad responde de los daños y perjuicios si incumple esa obligación, aun cuando haya satisfecho el contrato respecto de la cantidad mínima pactada.
Incumplimiento de escasa importancia
Si el beneficiario del suministro no satisface la obligación que le corresponde y este incumplimiento es de escasa importancia, el suministrante no puede suspender la ejecución del contrato sin darle aviso previo.
Resolución del suministro
Cuando alguna de las partes incumple las prestaciones singulares a que está obligada, la otra puede pedir la resolución del contrato si el incumplimiento tiene una importancia tal que disminuya la confianza en la exactitud de los sucesivos cumplimientos.
TITULO IV
Donación
Definición
Por la donación el donante se obliga a transferir gratuitamente al donatario la propiedad de un bien.
Donación MORTIS CAUSA
La donación que ha de producir sus efectos por muerte del donante, se rige por las reglas establecidas para la sucesión testamentaria.
Donación verbal de bienes muebles
La donación de bienes muebles puede hacerse verbalmente, cuando su valor no exceda del 25% de la Unidad Impositiva Tributaria, vigente al momento en que se celebre el contrato. (*)
(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por el Artículo 1 de la Ley N° 26189, publicada el 22-05-93.
Donación por escrito de bienes muebles
Si el valor de los bienes muebles excede el límite fijado en el artículo 1623, la donación se deberá hacer por escrito de fecha cierta, bajo sanción de nulidad.
En el instrumento deben especificarse y valorizarse los bienes que se donen. (*)
(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por el Artículo 1 de la Ley N° 26189, publicada el 22-05-93.
Donación de bienes inmuebles
La donación de bienes inmuebles debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmuebles o inmuebles, donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad. (*)
(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por el Artículo 1 de la Ley N° 26189, publicada el 22-05-93.
Donación de muebles por nupcias
La donación de bienes muebles con ocasión de bodas o acontecimientos similares no está sujeta a las formalidades establecidas por los artículos 1624 y 1625.
Compromiso de donar bien ajeno
El contrato en virtud del cual una persona se obliga a obtener que otra adquiera gratuitamente la propiedad de un bien que ambos saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470, 1471 y 1472.
Donación a favor de tutor o curador
La donación en favor de quien ha sido tutor o curador del donante está sujeta a la condición suspensiva de ser aprobadas las cuentas y pagado el saldo resultante de la administración.
Límites de la donación
Nadie puede dar por vía de donación, más de lo que puede disponer por testamento.
La donación es inválida en todo lo que exceda de esta medida.
El exceso se regula por el valor que tengan o debían tener los bienes al momento de la muerte del donante.
Donación conjunta
Cuando la donación se ha hecho a varias personas conjuntamente, se entenderá por partes iguales y no se dará entre ellas el derecho de acrecer.
Se exceptúan de esta disposición las donaciones hechas conjuntamente a marido y mujer, entre los cuales tendrá lugar el derecho de acrecer, si el donante no dispuso lo contrario.
Reversión de la donación
Puede establecerse la reversión sólo en favor del donante. La estipulada en favor de tercero es nula; pero no producirá la nulidad de la donación.
Renuncia tácita a la reversión
El asentimiento del donante a la enajenación de los bienes que constituyeron la donación determina la renuncia del derecho de reversión. El asentimiento del donante a la constitución de una garantía real por el donatario no importa renuncia del derecho de reversión sino en favor del acreedor.
Beneficio del donante empobrecido
El donante que ha desmejorado de fortuna sólo puede eximirse de entregar el bien donado en la parte necesaria para sus alimentos.
Invalidez de donación
Queda invalidada de pleno derecho la donación hecha por persona que no tenía hijos, si resulta vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto.
La donación hecha por quien no tenía hijos al tiempo de celebrar el contrato, no queda invalidada si éstos sobrevinieren, salvo que expresamente estuviese establecida esta condición.
Efectos de la invalidación
Invalidada la donación se restituye al donante el bien donado, o su valor de reposición si el donatario lo hubiese enajenado o no pudiese ser restituido.
Si el bien donado se halla gravado, el donante libera el gravamen pagando la cantidad que corresponda y se subroga en los derechos del acreedor. (*)
(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.
Excepción a invalidez de pleno derecho
No queda invalidada de pleno derecho la donación en el caso del artículo 1634 cuando el valor del bien donado no exceda de la décima parte de los bienes que tuvo el donante al tiempo de hacer la donación. En este caso, es necesario que el donante la declare sin efecto.
Revocación de donación
El donante puede revocar la donación por las mismas causas de indignidad para suceder y de desheredación.
Intrasmisibilidad de la revocación
No pasa a los herederos la facultad de revocar la donación.
Caducidad de la revocación
La facultad de revocar la donación caduca a los seis meses desde que sobrevino alguna de las causas del artículo 1637.
Comunicación de revocación
No produce efecto la revocación si dentro de sesenta días de hecha por el donante, no se comunica en forma indubitable al donatario o a sus herederos.
Contradicción de revocación
El donatario o sus herederos pueden contradecir las causas de la revocación para que judicialmente se decida sobre el mérito de ellas. Quedará consumada la revocación que no fuese contradicha dentro de sesenta días después de comunicada en forma indubitable al donatario o a sus herederos.
Invalidez de donación remuneratoria o sujeta a cargo
En el caso de donaciones remuneratorias o sujetas a cargo, su invalidación o revocación determina la obligación del donante de abonar al donatario el valor del servicio prestado o del cargo satisfecho.
Frutos por revocación o invalidación
Los frutos de las donaciones revocadas pertenecen al donante desde que se comunica en forma indubitable la revocación; y en caso de invalidación de pleno derecho, desde que se cita con la demanda de restitución del bien donado.
Caducidad de la donación
Caduca la donación si el donatario ocasiona intencionalmente la muerte del donante.
Donación inoficiosa
Si las donaciones exceden la porción disponible de la herencia, se suprimen o reducen en cuanto al exceso las de fecha más reciente, o a prorrata, si fueran de la misma fecha.
Donación por matrimonio
La donación hecha por razón de matrimonio está sujeta a la condición de que se celebre el acto.
Irrevocabilidad de donación por matrimonio
La donación a que se refiere el artículo 1646 no es revocable por causa de ingratitud.
TITULO V
Mutuo
Definición
Por el mutuo, el mutuante se obliga a entregar al mutuatario una determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles, a cambio de que se le devuelvan otros de la misma especie, calidad o cantidad.
Prueba y formalidad del mutuo
La existencia y contenido del mutuo se rigen por lo dispuesto en la primera parte del artículo 1605.
Mutuo entre cónyuges
El mutuo entre cónyuges constará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, cuando su valor exceda el límite previsto por el artículo 1625.
Mutuo de representante de incapaz o ausente
Los representantes de incapaces o ausentes, para celebrar mutuo en representación de las personas cuyos bienes administran, deben observar lo dispuesto en el artículo 1307. (*)
(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.
Mutuo de incapaces o ausentes
En el caso del artículo 1651, no será necesaria la intervención de los representantes o el cumplimiento de las formalidades de la transacción, según el caso, cuando el valor del bien mutado no exceda diez veces el sueldo mínimo vital mensual. (*)
(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.
Entrega de bien mutado
El mutuante está obligado a efectuar la entrega en la oportunidad convenida y, en su defecto, al momento de celebrarse el contrato.
Efecto de la entrega
Con la entrega del bien mutado se desplaza la propiedad al mutuatario y desde este instante le corresponde la mejora, el deterioro o destrucción que sobrevengan.
Presunción del buen estado del bien
Recibido el bien por el mutuatario, se presume que se halla en estado de servir para el uso a que se destinó.
Plazo legal de devolución
Cuando no se ha fijado plazo para la devolución ni éste resulta de las circunstancias, se entiende que es de treinta días contados desde la entrega.
Plazo judicial de devolución
Si se ha convenido que el mutuatario pague sólo cuando pueda hacerlo o tenga los medios, el plazo será fijado por el Juez atendiendo las circunstancias y siguiendo el procedimiento establecido para el juicio de menor cuantía.
Pago anticipado
Si se conviene que el mutuatario no abone intereses u otra contraprestación al mutuante, aquél puede efectuar el pago antes del plazo estipulado.
Lugar de cumplimiento
La entrega de lo que se presta y su devolución se harán en el lugar convenido o, en su defecto, en el que se acostumbre hacerlo.
Lugar de cumplimiento a falta de convenio
Cuando no se ha convenido lugar ni exista costumbre, la entrega se hará en el sitio en que se encuentre el bien y la devolución en el domicilio del mutuatario.
Pago por imposibilidad de devolver el bien
Si el mutuatario no pudiese devolver bien similar en especie, cantidad y calidad al que recibió, satisfará su prestación pagando el valor que tenía al momento y lugar en que debió hacerse el pago.
Pago previa evaluación del bien
Si en el caso del artículo 1661, fueran evaluados los bienes al momento de celebración del contrato, el mutuatario está obligado a satisfacer el valor que se les dio, aunque valgan más o menos al momento del pago.
Pago de intereses
El mutuatario debe abonar intereses al mutuante, salvo pacto distinto.
Usura encubierta
Si en el mutuo se declara recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, el contrato se entiende celebrado por esta última, quedando sin efecto en cuanto al exceso.
Falso mutuo
Cuando se presta una cantidad de dinero que debe devolverse en mercaderías o viceversa, el contrato es de compraventa.
TITULO VI
Arrendamiento
CAPITULO PRIMERO
Disposiciones generales
Definición
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
Facultad de arrendar bienes
Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.
Personas impedidas de arrendar
No puede tomar en arrendamiento:
1. El administrador, los bienes que administra.
2. Aquel que por ley está impedido.
Arrendamiento de bien indiviso
El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás partícipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente.
Prelación entre arrendatarios
Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.
Arrendamiento de bien ajeno
Si el arrendatario sabía que el bien era ajeno, el contrato se rige por lo dispuesto en los artículos 1470, 1471 y 1472.
Prohibición de arrendatarios
El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso por parte del arrendatario.
Reparaciones de bien arrendado
Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun cuando importen privación del uso de una parte de él.
Resolución o rebaja de renta
Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de él, éste tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.
Restitución de bien mueble arrendado
El bien mueble arrendado se debe restituir en el lugar en que fue entregado, salvo pacto distinto.
Paga de renta
El pago de la renta puede pactarse por períodos vencidos o adelantados. A falta de estipulación, se entiende que se ha convenido por períodos vencidos.
Arrendamiento financiero
El contrato de arrendamiento financiero se rige por su legislación especial y, supletoriamente, por el presente título y los artículos 1419 a 1425, en cuanto sean aplicables.
CAPITULO SEGUNDO
Obligaciones del arrendador
Obligación de entregar el bien
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.
Presunción de buen estado
Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.
Obligaciones adicionales al arrendador
También está obligado el arrendador:
1. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
CAPITULO TERCERO
Obligaciones del arrendatario
Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado:
1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
3. A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
7. A no hacer uso impudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.-
10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
11. A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
Reparación por arrendatario
El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes.
Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.
En los demás casos, los gastos de conservación y mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.
Pérdida y deterioro del bien
El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él.
Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.
Pérdida y deterioro de bienes asegurados
Si el bien destruido o deteriorado por incendio había sido asegurado por el arrendador o por cuenta de éste, la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnización abonada o por abonar por el asegurador y el daño efectivo.
Si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la tasación, no hay responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, si éste es indemnizado por el asegurador.
Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al derecho de subrogación del asegurador.
Pérdida y deterioro en pluralidad de arrendatarios
Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la pérdida o deterioro del bien en proporción al valor de la parte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenzó en la habitación o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quienes, en tal caso, será el único responsable.
Responsabilidad de arrendador ocupante
Si el arrendador ocupa alguna parte del predio, será considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere el artículo 1685.
CAPITULO CUARTO
Duración del arrendamiento
Duración del arrendamiento
El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.
Plazo máximo de arrendamiento de duración determinada
El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años.
Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.
Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos.
Presunciones de arrendamiento de duración determinada
A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada en los siguientes casos y por los períodos que se indican:
1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.
2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una temporada.
Arrendamiento de duración indeterminada
El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro período, según se pague la renta.
Períodos forzosos y voluntarios
El arrendamiento puede ser celebrado por períodos forzosos y períodos voluntarios, pudiendo ser éstos en favor de una o ambas partes.
CAPITULO QUINTO
Subarrendamiento y cesión del arrendamiento
Definición
El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.
Obligación solidaria de las partes
Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.
Accesoriedad del subarrendamiento
A la conclusión del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejándose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnización correspondiente.
Subsistencia del arrendamiento
El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador.
Cesión del arrendamiento
La cesión del arrendamiento constituye la trasmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual.
CAPITULO SEXTO
Resolución del arrendamiento
Causales de resolución
El contrato de arrendamiento puede resolverse:
1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.
Resolución por falta de pago de la renta
La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.
CAPITULO SEPTIMO
Conclusión del arrendamiento
Fin de arrendamiento de duración indeterminada
El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.
Continuación de arrendamiento de duración determinada
Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.
Conversión de los períodos
En el arrendamiento cuya duración se pacta por períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los períodos forzosos o cada uno de los voluntarios.
El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo período, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.
Períodos voluntarios para ambas partes
Si en el contrato se establece que los períodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas dé a la otra el aviso prescrito en el artículo 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los períodos forzosos.
Fin del arrendamiento de duración indeterminada
Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.
Exigibilidad de devolución del bien y cobro de penalidad
Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.
Causales de conclusión extrajudicial
Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:
1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.
2. Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.
3. Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.
4. En caso de expropiación.
5. Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato.
Consignación del bien arrendado
En todo caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o no quiere recibirlo, aquél podrá consignarlo.
Extinción de responsabilidad por consignación
Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada.
Enajenación del bien arrendado
En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:
1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
3. Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.
Responsabilidad por bien enajenado
Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario.
Continuación del arrendamiento con herederos del arrendatario
Si dos o más herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor número de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, continúa el contrato para éstos, sin ninguna responsabilidad de los otros.
En tal caso, no subsisten las garantías que estaban constituidas en favor del arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantías; si no se le otorgan dentro de quince días, concluye el contrato.
Autorización para desocupar bien arrendado
Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorización escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva.
Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será responsable:
1. De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.
2. De los daños y perjuicios correspondientes.
3. De que un tercero se introduzca en él.
Arrendamiento especial
Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de éste título.
TITULO VII
Hospedaje
Definición
Por el hospedaje, el hospedante se obliga a prestar al huésped albergue y, adicionalmente, alimentación y otros servicios que contemplan la ley y los usos, a cambio de una retribución. Esta podrá ser fijada en forma de tarifa por la autoridad competente si se trata de hoteles, posadas u otros establecimientos similares.
Sujeción a normas reglamentarias y cláusulas generales
El hospedaje se sujeta además a las normas reglamentarias y a las cláusulas generales de contratación aprobadas por la autoridad competente.
Derechos del Huésped
El Huésped tiene derecho a exigir del hospedante que la habitación presente las condiciones de aseo y funcionamiento de servicios normales y que los alimentos, en su caso, respondan a los requisitos de calidad e higiene adecuados.
Exhibición de tarifas
Los establecimientos destinados a hospedaje exhibirán en lugar visible las tarifas y cláusulas generales de contratación que rigen este contrato.
Derecho de retención
Los equipajes y demás bienes entregados o introducidos por el Huésped responden preferencialmente por el pago de la retribución del hospedaje y por los daños y perjuicios que aquél hubiese causado al establecimiento, pudiendo el Hospedante retenerlos hasta su cancelación.
Responsabilidad del Hospedante como depositario
El Hospedante responde como depositario por el dinero, joyas, documentos y otros bienes recibidos en custodia del huésped y debe poner en su cuidado la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la obligación y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.
Responsabilidad del Hospedante sobre objetos de uso corriente
El Hospedante responde igualmente de los objetos de uso corriente introducidos por el Huésped, siempre que éste cumpla las prescripciones del aviso que estará fijado en lugar visible de las habitaciones.
La Autoridad competente fijará el límite de la responsabilidad.
Declaración de objetos de uso común
El Hospedante tiene derecho a solicitar del huésped, dentro de las veinticuatro horas de su ingreso, una declaración escrita de los objetos de uso común introducidos, así como a comprobar su exactitud.
Negativa a la custodia de bienes
El Hospedante no puede negarse a recibir en custodia o a que se introduzcan los bienes a que se refiere el artículo 1718, sin justos motivos. Se consideran tales, el excesivo valor de los bienes en relación con la importancia del establecimiento, así como su naturaleza en cuanto constituya obstáculo respecto a la capacidad del local.
Extensión de responsabilidad del Hospedante
La responsabilidad del Hospedante por la custodia de los bienes depositados o introducidos se extiende a los actos u omisiones de los familiares que trabajan con él y a sus dependientes.
Comunicación sustracción, pérdida o deterioro de bienes
El Huésped está obligado a comunicar al Hospedante la sustracción, pérdida o deterioro de los bienes introducidos en el establecimiento tan pronto tenga conocimiento de ello. De no hacerlo, quedará excluida la responsabilidad del Hospedante, salvo cuando tales hechos se produzcan por dolo o culpa inexcusable de éste último.
Liberación de responsabilidad del Hospedante
El Hospedante no tiene responsabilidad si prueba que la sustracción, pérdida o deterioro de los bienes introducidos por el Huésped se debe a su culpa exclusiva o de quienes le visiten, acompañen o sean dependientes suyos o si tiene como causa la naturaleza o vicio de ellos.
Caducidad del crédito del Hospedante
El crédito del Hospedante vence a los seis meses contados a partir del momento de la terminación del contrato.
Servicio de estacionamiento y similares
El servicio adicional de estacionamiento de vehículos o similares, se rige por los artículos 1713 a 1725, en cuanto sean aplicables.
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