Factores que inciden en el incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago

Compendio

La demanda en desalojo se puede decir que es el desahucio del inquilino o arrendamiento por falta de pago, expiración de término, alteración del destino de la casa arrendada, expropiación forzosa, necesidad de ocupar el inmueble el propietario u otras de causas legales o convencionales que autoricen a desalojar o a expulsar al arrendatario rústico o urbano.

Valorando la importancia de esta problemática, se realizó esta investigación que tiene como objetivo general analizar los factores que inciden en el incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el período agosto 2008 – julio 2009.

Los objetivos específicos son: determinar la importancia que reviste la demanda en desalojo por falta de pago para el propietario del inmueble alquilado, determinar el nivel de conocimientos que poseen los propietarios y/o administradores sobre los procesos para conseguir el pago de los alquileres vencidos, analizar los derechos de los inquilinos que tienen contrato de alquiler y determinar la cantidad de casos relacionados a la demanda en desalojo por falta de pago que fueron conocidos por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández en el período objeto de estudio.

Esta investigación se realizó en el municipio de Gaspar Hernández, siendo el mayor en extensión territorial de la provincia Espaillat y se encuentra en la costa al norte de del país. Tiene como límites: Al norte el Océano Atlántico, al sur la provincia de Salcedo, al este la provincia María Trinidad Sánchez y al oeste José Contreras.

El Municipio fue fundado el día 5 de Abril del año 1907, en un lugar llamado Cantón La Ermita. Luego la población se fue consagrando a orillas del Río Joba, en el lugar que se denomina Gaspar Hernández en honor del celebre sacerdote colaborador de Juan Pablo Duarte, quien llevaba este mismo nombre, se destacó en la lucha de la separación de Haití.

El Municipio de Gaspar Hernández posee una economía diversificada, dividida entre turismo y producción agrícola. En el turismo se encuentra, el turismo de montaña, el de sol y playa. En la producción agrícola se encuentra con cacao, plátano, yuca, coco, entre otros.

El Juzgado de Paz de Gaspar Hernández, fue fundado en el año 1908 en la calle Independencia número 29, en el año 1928 el Estado compró el local al señor Lorenzo Grano de Oro y/o Epifanio grano de Oro. Los cuales fueron Juez de Paz del Municipio.

Los primeros jueces fueron: Abrahán Batista, Juan Adames, Juan Castellanos, Nicomedes Rotilla, Pedro Guzmán Lugo, Cristino Gómez, Manolo Batista, Gabriel Minaya Guzmán, los cuales fueron nombrados por su forma de vida, o comportamiento moral y eran nombrados por el Senado de la República, sin tomar en cuenta su formación profesional; sólo dos fueron bachilleres.

La investigación destaca que la demanda es el conjunto de acciones efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines de lograr que el inquilino, a requerimiento del mismo propietario y en atención a la Ley, abandone o sea expulsado del inmueble.

La demanda se notifica al inquilino en falta de un acto donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda, la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo día, mes y año); general del propietario y su abogado.

Las demandas en desalojos se pueden clasificar según el ordenamiento jurídico dominicano, el cual prevé diferentes modalidades para ejercer el desalojo, de la manera siguiente: el desalojo por ante El Control de Alquiles y Desahucios; reglamentado por el Decreto Número 4807 del año 1959; el Desalojo por Falta de Pago de los Alquileres vencidos cuya regulación jurídica se encuentra en los Código Civil y de Procedimiento Civil, así como también en el citado Decreto Número 4807 y el Desalojo por ante El Abogado del Estado; tipificado en la ley 108-05 Sobre Registro Inmobiliario.

La demanda en desalojo se puede dar por los siguientes casos según señala el artículo 3 del Decreto 4807 del año 1959: porque el propietario necesita reparar el inmueble o reconstruir el inmueble; porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente durante no menos de dos años, sea el propietario mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes o colaterales hasta segundo grado inclusive y cuando está vinculada con la violación de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz).

El artículo 1736 del Código Civil dispone, para el caso en que el arrendamiento se ha efectuado verbalmente, que una parte no podrá desahuciar a la otra, si no se le notifica el desalojo con una anticipación de 180 días, si la casa estuviere ocupada por un establecimiento comercial o de industria fabril, y de 90 días si no estuviere en este caso.

El Dr. Salvador Potentini Denisse define el desalojo por falta de pago como un procedimiento establecido a favor de los propietarios de inmuebles alquilados, cuyos hínquelos han cesado los pagos convenidos por concepto de inquilinato. Se puede componer el desalojo por ante la Oficina de Control de Alquileres y Desahucios, pues ese último procedimiento no exige que el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, sino que los propietarios lo incoan alegando necesidad de residir en la vivienda durante un tiempo determinado.

Este acto se acompaña de todos los documentos necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario (el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, entre otros); así como la prueba de la calidad que une al propietario con el inquilino (el contrato de alquiler) y una certificación del Banco Agrícola donde se haga constar si el inquilino ha depositado allí las sumas adeudadas al propietario.

La jurisdicción competente será el Juzgado de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble que va a ser desalojado. La demanda se plantea como desalojo, rescisión de contrato de inquilinato y cobro de pesos, y accesoriamente puede dar cabida a la reparación de daños y perjuicios.

De acuerdo a las disposiciones del artículo 6 de la ley 38, del año 1966, el Juez apoderado de una demanda en desalojo o resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al fondo dentro de los 10 días que sigan al apoderamiento, excepto que se hayan presentado incidentes que a su juicio ameriten un reenvío. En este caso, el juez fallará el asunto dentro de los 5 días en que haya sido apoderado nuevamente.

Al momento de alquilar una vivienda se debe tener en cuenta una serie de obligaciones que tanto el inquilino como el propietario deben cumplir. Sin embargo, también cuentan con ciertos derechos.

Existe un porcentaje muy alto de personas que vive en casas de alquiler en República Dominicana. La mayoría de esos hogares arrendados está compuesta por personas jóvenes y por familias de recursos limitados. El número de viviendas en alquiler ha seguido en los últimos cinco años una trayectoria de crecimiento, impulsando fundamentalmente por la evolución de la población en todas las ciudades.

En lo relativo a los deberes y derechos, según la ley de inquilinato, los dueños y los encargados de casas, apartamentos, edificios, oficinas y espacios físicos para alquiler, deben depositar y mantener en el Banco Agrícola las sumas que exijan a los inquilinos como depósitos para garantizar los pagos y el cumplimiento de cualquier otra obligación legal. Si el dueño de la propiedad no paga el depósito durante los 15 días de su vigencia, deberá pagar un recargo de un 10% por cada mes de demora, sin que se pase del 50% de la suma a depositar, lo que se le agregará al monto original.

Polivio Rivas afirma que "el contrato de alquile o arrendamiento es aquel en virtud del cual una persona se compromete a dar a otra el goce y uso de un inmueble, durante un tiempo determinado y por un precio convenido. En la practica ese concepto genérico se aplica a todo aquello que implique el alquiler de un inmuebles o inmueble".

El contrato de locación está reglamentado por las disposiciones contenidas en los artículos 1708 al 1762 del Código Civil, pero por mandato del artículo 1134, del Código Civil, las partes pueden acordar cláusulas y situaciones distintas a las contenidas en estos artículos, bajo la condición de que no sean violatorias al orden público y las buenas costumbres.

Existe libre consentimiento de las parte para concertar el precio del inquilinato, no obstante las existencia de las disposiciones del artículo 1 de la ley 38, del 24 de octubre de año 1966, que dispone una escala de precios conforme el valor de la moneda dominicana y al aumento en el valor de los inmuebles, dicha regulación legal ha quedado en desuso, en razón de que los precios previstos en la citada ley 38 (con máximo de RD$35,000.00 ) no se corresponde con el valor real de los inmuebles hoy día.

El inquilino de un inmueble tiene libre disfrute del mismo, por lo tiene derecho, entre otras cosas: Primero, a no ser molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble (artículo 1726); esto es, a realizar todas las actividades que no colidan con el orden público y las buenas costumbres, siempre que no violen las estipulaciones del contrato y hacer todas conexiones e instalaciones que hagan habitable el inmueble, sin que estas cambien la estructura física del mismo, y Segundo, a ocuparlo junto a su familia y cónyuge, aunque al momento del contrato no haya estado casado.

Los resultados de la investigación muestran que el 65% de los propietarios considera importante realizar la demanda en desalojo por falta de pago por el inmueble alquilado, ya que el 49% recibe beneficios, como son la vivienda, un 28% dijo el dinero del alquiler y el 23% el respeto de sus derechos.

El estudio reveló que para el 91% de los propietarios y el 75% de los inquilinos, una de las principales causas asociadas a la falta de pago por parte del inquilino del inmueble alquilado está la crisis económica. Otros factores asociados a la problemática son: la sobreprotección del inquilino que le otorga la ley (7% de los propietarios y 11% de los inquilinos) y la no aplicación de las leyes al inquilino (2% de los propietarios y el 14% de los inquilinos).

Respecto al nivel de conocimientos que poseen los propietarios y/o administradores sobre los procesos para conseguir el pago de los alquileres vencidos, el estudio reveló que el 54% de los propietarios, el 62% de los inquilinos y el 65% de los abogados aseguraron que los propietarios y/o administradores no tiene conocimiento sobre los pasos a dar para conseguir el pago de los alquileres vencidos. De igual forma, el 68% de los abogados aseguró que la mayoría de los inquilinos tampoco tiene conocimientos sobre los derechos que le asigna la ley en materia de alquiler. Esto se comprobó cuando el 56% de los propietarios manifestó estar en desacuerdo con que el artículo 3 del Decreto 4807 del año 1959 es quien regula la demanda en desalojo por falta de pago.

El estudio reveló en lo que respecta a los derechos de los inquilinos que tienen contrato de alquiler, que el 49% de los inquilinos está en desacuerdo con que, según la ley, el inquilino tiene derecho a no ser molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble, no obstante, el 66% de los inquilinos está de acuerdo con que la ley establece que el inquilino tiene derecho a ocupar el inmueble junto a su familia y cónyuge, aunque al momento del contrato no haya estado casado.

Además, respecto a la cantidad de casos relacionados a la demanda en desalojo por falta de pago que fueron conocidos por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández en el período objeto de estudio, el estudio reveló que los abogados consultados han manejado 26 casos. De igual forma, el 86% conoce de abogados que han manejado casos de demanda en desalojo por falta de pagos en el Juzgado de Paz del municipio de Gaspar Hernández, incluso, el 81% está de acuerdo con que durante el año 2009 se ha producido un incremento en las demandas en desalojo por falta de pagos en el Juzgado de Paz del municipio de Gaspar Hernández con relación a años anteriores.

Al finalizar las conclusiones se debe destacar que existen diversos factores asociados al incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el período objeto de estudio, dentro de los cuales se destacan:

• La importancia que reviste la demanda en desalojo por falta de pago para el propietario del inmueble alquilado, ya que recibe beneficios, como son la vivienda, el dinero del alquiler y el respeto de sus derechos.

• El bajo nivel de conocimientos que tienen tanto los inquilinos como los administradores y/o propietarios de la vivienda, sobre la ley en materia de alquiler.

• Además está, la crisis económica por la cual atraviesa la población, así como la sobreprotección del inquilino que le otorga la ley y la no aplicación de las leyes al inquilino.

Introducción

En la década de los ochenta los municipios de Sosúa, Cabarete y Río San Juan alcanzaron un desarrollo turístico considerable, trayendo consigo un alto índice en las creaciones de plazas de trabajos.

La producción de empleos en estas zonas turísticas más arriba mencionadas, produjeron un alto índice de inmigrantes de diferentes puntos del país tales como: Moca, Salcedo, Tenares, San Francisco de Macorís, Nagua, Bonao y La Vega. Los mismos se vieron en la obligación de buscar un lugar alternativo para vivir y al mismo tiempo que le quedara próximo a su lugar de trabajo. El lugar elegido por ellos fue el Municipio de Gaspar Hernández, donde en forma gradual y sistemática fueron ocupando viviendas alquiladas.

Esta situación de trabajadores inmigrantes en la industria del turismo ha creado una demanda de viviendas en el Municipio, por lo que los propietarios de las mismas se han dado cuenta de lo lucrativo de este negocio por la solicitud y las ganancias obtenidas de los alquileres que se le presentan cada día.

Conciente de esto, deciden fijar alto costo de mensualidades para las viviendas de manera tal que los inquilinos, que no tienen conocimientos acerca de las leyes y decretos que rigen la materia en cuestión son objetos de abusos por parte de los propietarios y/o sus administradores que muchas veces hacen justicia por sus propias cuentas sacándolo de las casas alquiladas sin seguir ningún procedimiento legal.

Lo peor de todo esto es que los propietarios no cumplen con la exigencia de la ley y no depositan en el Banco Agrícola los valores correspondientes a los depósitos avanzados por los inquilinos, donde el abuso de derecho es aún mayor y la inobservancia de la Ley.

Esta situación entre inquilinos y propietarios de viviendas provoca que el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández sea apoderado de un gran número de demandas en desalojo por falta de pago, las cuales en la mayoría de los casos no prosperan, ya que los propietarios desconocen los procesos a seguir para obtener el pago de los alquileres vencidos por la vía judicial.

En otro orden, en lo que a los inquilinos respecta, a éstos muchas veces les son violados sus derechos como tales, ya que tampoco saben dónde acudir ni qué hacer para evitar la ejecución del pago de un alquiler que muchas veces no deben y en caso de querer ponerse al día no saben donde consignar ni cómo hacer para pagar al propietario.

De persistir el problema de la inobservancia al procedimiento que está establecido en la legislación vigente relacionada con la materia, se podrían suscitar situaciones muy peligrosas entre los inquilinos y los propietarios de las casas alquiladas por una decisión que afecte los derechos de las partes involucradas en el conflicto, ya que dicha situación jurídica podría provocar grandes enfrentamientos, que pueden terminar en una gran catástrofe social en el Municipio de Gaspar Hernández.

Frente a esa situación surge la siguiente pregunta generadora ¿cuáles factores inciden en el incremento de las demandas en desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el período objeto de estudio?, así como otras más específicas: ¿cuál es la importancia que reviste la demanda en desalojo por falta de pago, para el propietario del inmueble alquilado? ¿Cuál es el nivel de conocimientos que poseen los propietarios y/o administradores sobre los procesos para conseguir el pago de los alquileres vencidos? ¿Cuáles son los derechos de los inquilinos que tienen contrato de alquiler? ¿Qué cantidad de casos relacionados a la demanda en desalojo por falta de pago fueron conocidos por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández en el período objeto de estudio?

Atendiendo a que la demanda en desalojo por falta de pago, representa un elemento de carácter Jurídico por lo que es de gran importancia investigar la cantidad de demandas incoadas, por ante el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el período agosto 2008 a julio 2009. Es de suma importancia que tanto el dueño como el inquilino de las casas alquiladas tengan conocimiento de la necesidad de dar fiel cumplimiento al contrato de inquilinato ya que esto le evitaría unas series de inconvenientes jurídicos y socioeconómicos.

Se justifica investigar el tratamiento jurídico dado en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, a los procesos relativos a la demanda en desalojo por falta de pago, por que servirá para establecer las causas y las consecuencias que se pueden derivar de la referida demanda.

En cuanto a la importancia que representa para la sociedad de Gaspar Hernández el análisis acerca de la demanda en desalojo por falta de pago, es que si se es indiferente ante la referida demanda podría provocar la pérdida de interés y desconfianza en la justicia dominicana.

Las motivaciones que llevan a realizar esta investigación se manifiesta en el interés por incrementar los conocimientos acerca de las demandas en desalojo por falta de pago, y a su vez obtener el titulo de la licenciatura en derecho.

Existe una gran motivación de carácter teórico, ya que se manifiesta una profunda inquietud por los diversos enfoques teóricos acerca de la demanda en desalojo por falta de pago.

En relación a la motivación metodológica, se empleará el tipo de metodología partiendo de la operalización de las variables que se hace a partir de los objetivos de los cuales se extraen las variables que los forman, a partir de estas se establecieron los indicadores que la miden y estos a su vez se convierten en las preguntas generadoras. Todo esto se hace con la finalidad de garantizar que los objetivos sean medidos a través de los cuestionarios aplicados.

La investigación tiene como objetivo general analizar los factores que inciden en el incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el período objeto de estudio. Los objetivos específicos del estudio son:

• Determinar la importancia que reviste la demanda en desalojo por falta de pago para el propietario del inmueble alquilado.

• Determinar el nivel de conocimientos que poseen los propietarios y/o administradores sobre los procesos para conseguir el pago de los alquileres vencidos.

• Analizar los derechos de los inquilinos que tienen contrato de alquiler.

• Determinar la cantidad de casos relacionados a la demanda en desalojo por falta de pago que fueron conocidos por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández en el período objeto de estudio.

En la realización de esta investigación se utilizaron una variedad de métodos, dentro de los cuales están: el deductivo y el analítico. El deductivo porque se utilizó el razonamiento partiendo de hechos generales, aceptados como válidos, para obtener conclusiones cuya aplicación es de carácter individual. El analítico porque con el se analizó la demanda desalojo por falta de pago y la violación de lo establecido por el Código Civil relacionados con la materia en especie. Dentro de las técnicas empleadas para recoger los datos en la investigación están la encuesta y la entrevista.

El universo está conformado por los 586 abogados activos de la Seccional del Colegio de Abogados de Espaillat, los 43 propietarios de las viviendas alquiladas y los 119 inquilinos de los mismos locales.

En lo relativo a los abogados activos, se tomó a los 37 abogados afiliados a la Seccional del Colegio de Abogados de Espaillat y que residen permanentemente en el municipio de Gaspar Hernández.

Dentro de las principales dificultades que obstaculizaron la realización de la investigación están el factor tiempo, la falta de recursos económicos y de fuentes bibliográficas para enriquecer la investigación.

Esta investigación consta de 4 capítulos con la siguiente estructura. El capítulo I introduce al marco contextual, donde se destaca los aspectos generales del municipio de Gaspar Hernández, como son geografía, historia, economía, cultura y educación y el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández.

El capítulo II contiene el marco teórico, donde se describe las demandas y sus diferentes, el desalojo por ante El Control de Alquiles y Desahucios; reglamentado por el Decreto Número 4807 del año 1959, el Desalojo por Falta de Pago de los Alquileres vencidos cuya regulación jurídica se encuentra en los Código Civil y de Procedimiento Civil, así como también en el citado Decreto Número 4807, el Desalojo por ante El Abogado del Estado; tipificado en la ley 108-05 Sobre Registro Inmobiliario y la demanda en cobro de pesos.

Incluye también la definición del Contrato de Alquiler, el régimen legal del contrato de alquiler, la clasificación del contrato de alquiler, las condiciones requeridas por la ley para la formación y validez de los contratos de alquiler, el libre consentimiento de las partes en relación al precio del alquiler, las diferencias y semejanzas entre el contrato de arrendamiento y otros contratos, así como las diferencias y semejanzas entre el contrato de arrendamiento y el usufructo, entre otros.

El capítulo III presenta la metodología del estudio, conteniendo el tipo de estudio, los métodos y técnicas, el tipo de investigación, la población y la muestra, los instrumentos utilizados y los procedimientos de recolección y análisis de datos, así como las fuentes primarias y secundarias consultadas.

El capítulo IV contiene la presentación de los resultados del cuestionario aplicado a los/as propietarios y/o administradores, los inquilinos y los abogados. Para la presentación de los resultados se utilizan cuadros y gráficos, haciendo un análisis de los principales hallazgos. El estudio contiene además, las conclusiones, recomendaciones, anexos/compendio y la bibliografía.

Operacionalización de variables

Objetivo general: Analizar los factores que inciden en el incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el período objeto de estudio.

Cuestionario A aplicado a propietarios.

Cuestionario B aplicado a inquilinos.

Cuestionario C aplicado a abogados.

CAPÍTULO II:

Marco teórico

• El Desahucio por ante el Control de Alquiler de Casa y Desahucio.

• Procedimiento.

• Declaración Jurada del Demandante.

• Plazo y Resolución del Control de Alquiler de Casa y Desahucio.

• ¿ Son factibles de recurso de casación la Resolución de la Comisión del Comité de Apelación del Control de Alquiler de Casa y Desahucio?

• Resolución que apodera el tribunal.

• Plazo según el código civil que hay que darle al inquilino para iniciarle el desalojo.

• Demanda por ante el tribunal competente del inquilino o arrendatario por falta de pago de mensualidades vencida de inmueble arrendado.

• Plazos a la parte.

• ¿ Dicha sentencia actualmente son ejecutorias no obstante a cualquier recurso?

• En caso de que el arrendatario haya fallecido y el demandante lo desconozca e inicia su demanda contra el difunto, ¿ Podrá el juez en derecho aceptar la petición de nulidad que hace el arrendatario?

• Ante una petición de incompetencia ante dicho tribunal sometido por la parte demandada, ¿cómo usted respondería?

• ¿Qué debe obtener el propietario demandante antes de iniciar la demanda en desalojo sopena de ser rechazada la demanda?

EL USUFRUCTO

EJERCICIO DEL USUFRUCTO

El usufructo es un derecho real que no crea ninguna relación personal entre el usufructuario y el nudo propietario.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

Durante el usufructo, el nudo propietario solo tiene una de las prerrogativas del derecho de propiedad: el abusus. Esta prerrogativa le permite percibir los frutos de la cosa, disponer de la misma: donarla venderla, legarla, hipotecarla. Pero los adquirientes no serán titulares sino del abusus durante el curso del usufructo;

Para asegurar el respeto de su derecho, nudo propietario puede interrumpir una prescripción adquisiva iniciativa por un tercero y ejercitar contra él.

AUSENCIA DE OBLIGACIONES

Sobre el nudo propietario no pesa ninguna obligación, excepto la de no molestar al usufructuario en el ejercicio de su derecho real

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

• A) Prerrogativas Conferidas Por El Derecho Real De Usufructo

Usus y fructus: El usufructuario se beneficia de dos de las prerrogativas del derecho de propiedad: el usus y el fructus.

Usus: El usufructuario confiere el derecho de usar la cosa. El usufructuario se servirá de la cosa como lo haría el propietario mismo. Podrá habitar el inmueble, aprovecharse de l caza y de pesca. Su derecho de uso se encuentra limitado por la prohibición de modificar el destino de la cosa.

Fructus: El usufructuario aprovecha los frutos de la cosa: el usufructuario tiene el derecho de gozar de toda clase de frutos, sean naturales industriales o civiles.

Frutos por naturaleza: Lo que la cosa da periódicamente sin alteración ni disminución sensible de la sustancia.

Los frutos por naturaleza comprende: los frutos naturales los que la cosa da por el efecto exclusivo de la naturaleza (bayas silvestres, helechos):

Los frutos industriales: dados por la cosa con la ayuda del trabajo del hombre (cereales, hortalizas, etc.)

Los frutos civiles o fruto e dinero, que son las sumas de dinero que la cosa producen periódicamente (alquileres, rentas arrendaticias, intereses de cantidades de dinero, dividiendo de acciones.

Los productos se dividen igualmente en productos naturales, industriales y civiles.

La distinción entre los frutos por naturaleza y los productos es capital para la determinación de los derechos del usufructuario, que tiene derecho a los frutos, a l a renta: pero no a los productos, al capital, que pertenecen al nudo propietario.

Los Frutos Por Decisión De La Ley

El usufructuario adquiere ciertos productos: los frutos por decisión de la ley. Se trata de productos que el legislador considera como fruto en cuanto a los derechos del usufructuario. La ley los asimila a los frutos porque su percepción, aunque lleve consigo una disminución sensible de la sustancia de la cosa, es objeto de una explotación que estaba organizada antes de iniciarse el usufructo. El usufructo de un monte sometido a cortas regulares, o el de una cantera en actividad, confiere necesariamente derecho a las cortas de madera y a los productos de la cantera:

Existen tres categorías de productos que son frutos por decisión de la ley:

• 1- Las pensiones vencidas de una renta vitalicia: cada una de las pensiones devengadas de una renta vitalicia comprende, a la vez un capital: en efecto, el acreedor de la renta no puede hacer ya que se le reembolse el capital: lo ha enajenado contra el pago de las pensiones.

• 2- Los arboles de los montes tallares sujetos a cortas regulares: mientras que los montes bajos, que, una vez cortados retoñan de su tronco, constituyen frutos; los arboles de los montes altos son productos: una vez cortados, no brotan otros árboles.

• 3- Las minas y carteras en actividad: al comienzo del usufructo. El usufructuario tiene derecho a proseguirla explotación, adquiere los productos de la mina o de la cantera. La situación del usufructuario es mejor que la del poseedor de buena fe, que jamás tiene derecho a los productos.

El Modo De Adquisición De Los Frutos Por El Usufructuario: Distinción Entre Los Frutos Civiles Y Los Y Los Frutos Naturales O Industriales:

Los artículos 585y 586 del C.C establecen una regla diferente, con relación a su modo de adquisición, para los frutos naturales o industriales de una parte; y de otra para los frutos civiles.

El usufructuario adquiere los frutos civiles día por día.

El usufructuario no adquiere los frutos naturales o industriales sino por su percepción aunque el usufructo terminara en la víspera del día en que se segara la cosecha.

Arrendamiento Que No Pasen De Nueves Años.

El usufructuario tiene derecho de arrendar la cosa, sino quiere habitarla o explotarla por si mismo, pero un arrendamiento muy largo comprometería los derechos del nudo propietario.

Los arrendamientos consentidos por el usufructuario no son oponibles al nudo propietario sino por un periodo de nueves años. El arrendamiento excede en su duración de los nueves años, se divide en series de nueve años, y el arrendamiento termina al expirar la serie que este en curso en el momento de la cesación del usufructo.

Ejercicio De Las Acciones Judiciales

Defender la posesión de su derecho real, el usufructuario dispone de las acciones posesorias.

Para sanción de su derecho de usufructo, cuenta con una acción petitoria: la acción confesoria de usufructo, que se asemeja a la acción reivindicatoria aunque aquella sea prescriptible.

Cesión Del Usufructo

El usufructo es un derecho patrimonial intransmisible por causa de muerte. Pero puede ser cedido entre vivos. El cercionario no adquiere entonces el derecho sino en el estado que se encontrara ya que no tenía las mismas prerrogativas que el cedente. La duración del usufructo está limitada a la vida del cedente, no a la del cesionario. El cedente es garante para con nudo propietario de las indemnizaciones que fueran debidas por el cesionario.

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

El Usufructuario No Debe Modificar El Destino De La Cosa

La primera obligación que pesa sobre el usufructuario, consiste en mantener a la cosa el destino que tenía antes del usufructo: en efecto debe devolverla en el mismo estado.

El Usufructuario Debe Comportarse Como Un Buen Padre De Familia

La obligación de conducirse como un buen padre de familia tiene como corolario la de mantener y la de conservar la cosa. El usufructuario no debe de deteriorar la cosa; especialmente, no debe agotar las tierras de cultivo. Tiene la obligación de efectuar los gastos de conservación. El usufructuario debe de soportar las cargas usufructuarias las que son pagadas normalmente con la ayuda de la renta.

El art. 614 del C.C obliga al usufructuario a preservar la cosa contra la usurpación de un tercero. Está obligado a comunicarle toda usucapión en curso al nudo propietario.

EXTINCION DEL USUFRUCTO

Causas De Extinción

Por ser el usufructo, la causa de normal de extinción es la muerte del usufructuario. El cumplimiento del término señalado pondrá igualmente fin al usufructo, si es anterior al fallecimiento.

El usufructo a favor de la persona morales no puede rebasar los treinta años.

También se extingue por la prescripción extintiva: no uso continuo durante treinta años. Solo el derecho de propiedad queda fuera de este modo de modo de extinción. El usufructuario perdería igualmente su derecho si el nudo propietario o un tercero usucapiera, ya sea el usufructo, ya sea la plena propiedad.

El usufructuario puede renunciar al usufructo. La pérdida total de la cosa extingue el usufructo. En caso de pérdida parcial, el usufructo continúa. En este caso de expropiación el usufructuario tiene derecho a la renta de la indemnización.

La consolidación, o sea la reunión en una misma persona de los Derechos de usufructuario y de nudo propietario, reunión que se produce cuando el usufructuario hereda al nudo propietario, lleva a que desaparezca el usufructo.

Por último se extingue de privación del usufructo, pronunciada por los tribunales por abuso de su goce. Cuando el usufructuario no haya cumplido con sus obligaciones por ejemplo, si ha cambiado el destino de la cosa o descuidado su conservación.

Consecuencia De La Extinción

La extinción del usufructo pone fin a las prerrogativas y a la administración del usufructuario.

Este debe devolver la cosa y sus accesorios al propietario, dispondrá para recobrarla, de la acción reivindicatoria o de una acción personal contra el usufructuario o sus herederos para el cumplimiento de su obligación de restituir.

A falta de restituir la cosa en el estado en que la recibió el usufructuario debe abonar daños y perjuicios, a menos que las perdidas o los deterioros hayan ocurrido sin su culpa.

El propietario debe demostrar que la pérdida o el deterioro de la cosa se debe a una imprudencia a una negligencia del deudor de la restitución.

Existe una excepción a ese principio en materia inmobiliaria y es que el inquilino es quien está obligado a demostrar la ausencia de culpa.

EL USO; LA HABITACION; LA ENFITEUSIS: LAS CONCESIONES.

El Uso: el derecho de uso y de habitación son servidumbres personales, que confieren a su titular prerrogativas reducidas. Estos derechos no pueden ser cedidos ni embargados; no son susceptibles de hipoteca. No pueden ser arrendados.

El derecho de uso le permite a su titular utilizar las cosas y percibir sus frutos; pero solamente en el límite de sus necesidades y las e su familia.

El usuario debe conducirse como un buen padre de familia, y no puede modificar el destino de la cosa. Está obligado a la conservación, pero solamente en proporción a su uso.

La causa de extinción son las misma que para el usufructo. El derecho de uso es un derecho, como máximo, vitalicio.

Habitación

Este no confiere a la persona que se beneficia del mismo mas que el uso de 8una casa o de una parte de ella, para sus necesidades y las de su familia.

Las reglas del derecho de habitación son las del derecho de uso. El derecho de habitación es un derecho de uso restringido, es insensible, inembargable y no es susceptible de hipoteca, ni puede ser arrendado. El titular del derecho debe habitar el mismo.

La Enfiteusis

Según el art 937 del C.C El arrendamiento enfitéutico de bienes muebles confiere al arrendador un derecho real susceptible de hipoteca; este derecho puede ser cedido y embargado en las formas prescritas para el embargo inmobiliario, este arrendamiento debe ser consentido por más de dieciochos años y no puede exceder de noventa y nueve años no puede prorrogarse por tacita reconducción. Este arrendamiento no recae sino sobre inmuebles.

El arrendamiento enfitéutico crea, pues, dos categorías diferentes de derecho: nacen obligaciones entre el arrendatario y el arrendador se constituyen un derecho real a favor del arrendatario.

La enfiteusis le confiere al enfiteuta algunos derechos reales muy amplio. El enfiteuta puede efectuar todas las transformaciones de los edificios, todos los cambios de destino y de cultivo, con la condición no obstante de que tales modificaciones no disminuyan el valor del fundo.

Le pertenece, con la única carga de comunicárselo al propietario gravar el fundo con servidumbres mientras dure la enfiteusis, puede adquirir servidumbre a favor de predio.