Factores que inciden en el incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago (página 2)

Este asume algunas obligaciones más onerosas que el usufructuario; puesto que esta sujeto al pago de todas las contribuciones y cargas de las Cargas ordinarias y al de las reparaciones extraordinarias.

El arrendamiento enfitéutico no es oponible a terceros más que si se ha publicado.

La enfiteusis es un derecho cesible y embargable. Este derecho puede ser hipotecado mientras dure el arrendamiento.

En oposición las servidumbres personales la enfiteusis no se extinguen por la muerte de su titula, sino que se transmiten a su heredero. El derecho real de enfiteusis confiere al enfiteuta todas las acciones posesorias y no solamente el interdicto de recobrar.

Le confiere igualmente una acción petitoria, por la cual se pueda reclamar la cosa aun tercero.

Cesación

La enfiteusis concluye a la expiración del arrendamiento.

El arrendador puede pedir la resolución por incumplimiento de las clausulas del arrendamiento cuando el enfiteuta haya incurrido en graves deterioros o cuando no haya pagado la renta durante dos años.

Las Concesiones

El código minero, al permitir que se le otorgue gratuitamente una concesión a quine explota la, mina a perpetuidad casi siempre, salvo el pago de un canon de subsuelo le otorga no obstante un derecho real que se le parece. El derecho inmobiliario susceptible de hipoteca.

Para las concesiones de los saltos de agua, el derecho de concesionario difiere del concesionario minero, es un derecho sin relación con el derecho de propiedad, ya que las instalaciones revierten, al término de la concesión, al Estado, que percibe una parte de los beneficios, se trata de un derecho real inmobiliario susceptible de hipoteca.

Concesiones Del Dominio Público

El estado permite que el usuario goce de un derecho exclusivo de goce que puede ser defendido contra las usurpaciones de los terceros, mediante acciones posesorias e incluso petitorias.

Concesiones En Los Cementerios

Los cementerios forman parte del dominio público de los municipios, el derecho del concesionario le permite ejercitar, frente a terceros, acciones petitorias, la sepultura misma es propiedad del concesionario.

EL DESAHUCIO POR ANTE EL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO.

El Desahucio es la acción en virtud del cual una de las partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar causa, ejerce el derecho de poner término a un contrato por tiempo indefinido.

La Demanda en Desalojo es el conjunto de acciones legales efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines de lograr que el inquilino, a requerimiento del propietario y en atención a la ley, abandone o sea expulsado del inmueble.

El Control de Alquileres de Casas y Desahucios ( C.A.C.D.) es una entidad administrativa, adherida a la Procuraduría General de la República, Fue establecido por el Decreto No.5541 del 18 de diciembre de 1948, modificado por el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959.

Esta fue creada con el propósito de regular el procedimiento de desahucio en la República Dominicana y los procedimientos relacionados con los alquileres de casas urbanas o suburbanas, para contener el alza excesiva de alquiler de un inmueble por parte del propietario y para disminuir los conflictos que se suscitaran entre propietario e inquilinos.

La Demanda en desalojo se puede dar por los siguientes casos según señala el Art.3 del Decreto 4807 de 1959:

• Porque el propietario necesita reparar el inmueble o reconstruir el inmueble.

• Porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente durante no menos de dos años, sea el propietario mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes o colaterales hasta segundo grado inclusive.

• Cuando está vinculada con la violación de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz)

PROCEDIMIENTO POR ANTE EL CONTROL DE ALQUILERES.

Para iniciar el procedimiento por ante el Control de Alquileres, a propósito de desahuciar a una persona de un inmueble, ya sea para ocuparla personalmente por el propietario, su cónyuge o por pariente de uno de ellos, ascendientes, descendientes, colaterales hasta el segundo grado inclusive, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, se somete una declaración jurada y una instancia donde especifique los motivos que le impulsan a pretender la ocupación del inmueble alquilado, entonces este debe ser apoderado previamente para tratar una conciliación entre las partes y luego emitir una resolución, que es entonces cuando el propietario puede iniciar el procedimiento en desalojo por ante los tribunales competentes, cuando se hayan perimido los plazos que le hayan acordado en la resolución y el otorgado por la Ley.

De cualquier solicitud dirigida al Control de Alquileres de Casas y Desahucios, se deberá informar al inquilino de tal solicitud por acto de alguacil, concediéndole un plazo para que exponga sus alegatos personales de acuerdo al Art.25 del Decreto 4807, este plazo será como máximo de 15 días.

Como el Control de Alquileres de Casas y Desahucios constituye un procedimiento administrativo especial, las partes no tienen necesidad de acudir conjuntamente: éste solo necesita que ambas partes expongan sus alegatos por escrito y decide solamente en presencia de los documentos, aunque sea sin su presencia.

DECLARACION JURADA DEL DEMANDANTE.

Es un documento que el propietario debe someter al Control de Alquileres, como punto de partida de sus pretensiones, donde haga constar como motivo de desalojo su deseo de ocupar el inmueble durante dos años por lo menos, sea él o su cónyuge, o sus ascendentes, descendentes o colaterales hasta de segundo grado inclusive.

Hoy en día no es necesario hacer dicha declaración jurada por ante notario, ya que en la oficina de Control de Alquileres existen unos formularios en donde el propietario la firma y se compromete a ocupar dicha vivienda durante dos años por lo menos, delante del funcionario.

PLAZO Y RESOLUCION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO.

Examinados los alegatos de las partes, el Control de Alquileres emite una resolución donde concede un plazo al inquilino para abandonar el inmueble, que también puede considerarse como un plazo otorgado al propietario para que pueda iniciar el procedimiento de desalojo.

Esta resolución especificará la fecha desde la cual y hasta cual será efectiva y mencionará el plazo para recurrir en apelación contra la misma esta debe ser notificada a las partes interesadas según el Art. 7 del Decreto No. 4807, las cuales recurrirán en apelación ante la Comisión de Apelación siempre y cuando se sientan lesionados en sus derechos, en un plazo de 20 días a partir de haber recibido la resolución, según el Art.27 del Decreto No.4807. Ante esta resolución el inquilino puede: oponerse (si no estaba presente en el juicio) y recurrir al recurso de casación ante la resolución emitida por el control de Alquileres.

Si el propietario considera que el plazo otorgado es excesivo puede apelar, entonces la Comisión del Control reconsidera los hechos y las motivaciones de las partes, y emite otra resolución donde concede un plazo razonable para desalojar voluntariamente la vivienda.

Esta apelación debe hacerse por escrito ya sea por carta o instancia dentro de la fecha de remisión de la decisión del Control, donde se expresa la inconformidad del plazo dado en la resolución y debe hacerse por ante la Secretaría del Control de Alquileres de Casas y Desahucios.

El plazo del Control de Alquiler de Casa y Desahucio nunca será menor de 3 meses y se ve aumentado por la disposición del Art.1736 del Código Civil, vencido este plazo el propietario notifica al inquilino mediante un acto de alguacil, dándole el plazo indicado por el artículo ya mencionado para que se mude voluntariamente y que de lo contrario apoderará al tribunal competente para iniciar el procedimiento de desalojo.

Una vez los plazos han transcurrido no se debe permitir el vencimiento de los mismos, si esto sucede habría que reintroducir la demanda en riesgo de que sea declarado nulo el procedimiento por no haberse intentado en tiempo hábil.

Si el inquilino no ha desocupado el inmueble el abogado del propietario apodera el tribunal de Primera Instancia con una demanda en rescisión de contrato de inquilinato y desalojo.

Si se notifica el plazo proporcionado por el Control de Alquileres y el Código Civil, y al mismo tiempo se lanza la demanda en desalojo por ante el Tribunal de Primera Instancia, se estaría apoderando extemporáneamente al Tribunal, y esto es causa de nulidad del procedimiento, por lo que se debe notificar el plazo en un acto y notificar el acto introductivo de la demanda en otro.

¿ SON FACTIBLES DE RECURSO DE CASACION LA RESOLUCION DE LA COMISION DEL COMITÉ DE APELACION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO?

NO son factibles, porque las resoluciones de la Comité de Apelación de Alquileres de Casas y Desahucios no son casables, porque no emanan de un tribunal del orden judicial y en materia civil, dará lugar a casación a toda sentencia que contuviere una violación de la ley, según Art.3 de la ley sobre Casación del Código de Procedimiento Civil.

PLAZO SEGÚN EL CODIGO CIVIL QUE HAY QUE DARLE AL INQUILINO PARA INICIARLE EL DESALOJO.

El Art.1736 del Código Civil dispone, para el caso en que el arrendamiento se ha efectuado verbalmente, que una parte no podrá desahuciar a la otra, si no se le notifica el desalojo con una anticipación de 180 días, si la casa estuviere ocupada por un establecimiento comercial o de industria fabril, y de 90 días si no estuviere en este caso.

DEMANDA POR ANTE EL TRIBUNAL COMPETENTE DEL INQUILINO O ARRENDATARIO POR FALTA DE PAGO DE MENSUALIDADES VENCIDA DE INMUEBLE ARRENDADO.

La Demanda se notifica al inquilino en falta de un acto donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda, la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo día, mes y año); generales del propietario y su abogado.

Este acto se acompaña de todos los documentos necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario (el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, etc.); así como la prueba de la calidad que une al propietario con el inquilino (el contrato de alquiler) y una certificación del Banco Agrícola donde se haga constar si el inquilino ha depositado allí las sumas adeudadas al propietario.

Se debe hacer el depósito de estos documentos, sobre todo el original del certificado de NO-Pago de Alquileres en el Juzgado de Paz, que conozca de la demanda, el cual no podrá dictar ninguna sentencia de desalojo si dicho depósito no es realizado.

El desalojo por falta de pago de alquileres vencidos es un procedimiento establecido a favor de los propietarios de inmuebles alquilados, cuyos inquilinos han cesado los pagos convenidos por concepto de inquilinato.

Se contrapone el desalojo por ante la Oficina de Control de Casas, Alquileres y Desahucios, este ultimo procedimiento no exige que el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, sino que los propietarios lo incoan alegando necesidad de residir en la vivienda durante un tiempo determinado.

El inquilino al resistir una acción en desalojo por falta de pago de alquileres, no tiene calidad para alegar que un tercero (no el arrendador) es propietario del inmueble, si no lo representa en el proceso.

La ley No.17-88, Art.8 impide el desalojo cuando el arrendador ha depositado la garantía del inquilino en el Banco Agrícola.

La jurisdicción competente será el Juzgado de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble que va a ser desalojado.

La demanda se plantea como desalojo, rescisión de contrato de inquilinato y cobro de pesos, y accesoriamente puede dar cabida a la reparación de daños y perjuicios.

El desalojo por falta de pago sigue siendo de la competencia del Juzgado de Paz, que conoce con cargo a apelación "por cualquier cuantía a que se eleve la demanda", de las acciones siguientes:

• Pago de alquileres o arrendamientos

• Desahucios

• Demandas sobre rescisión de contratos de arrendamientos fundados en la falta de pago de los alquileres o arrendamientos vencidos

• Lanzamiento de lugares (desalojo) y

• Las demandas sobre validez y

• En nulidad de embargo de bienes que guarnecen los lugares alquilados.

En definitiva, siempre que la demanda en desalojo sea por falta de pago de los alquileres, deberá tratarse el asunto por ante el Juzgado de Paz.

Por el contrario cuando el desalojo se lleva ante la Oficina de Control de Alquileres y Desahucios, y el propietario está motivado a residir en la vivienda; o de repararla o modificarla, estos casos se ventilan ante el Juzgado de Primera Instancia de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble.

PLAZOS A LA PARTE

El plazo lo dicta el control de Alquileres de Casas y Desahucios para que así el inquilino pueda tomar y dar comunicación de estos documentos.

¿DICHA SENTENCIA ACTUALMENTE SON EJECUTORIAS NO OBSTANTE A CUALQUIER RECURSO?

SI es ejecutoria, porque no es necesario esperar que la sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada para proceder a solicitar la autorización de la fuerza pública para desalojar al inquilino y de no ser así el inquilino se basaría en un alegato innecesario para alargar el proceso.

De acuerdo a las disposiciones del Art.6 de la ley 38, de 1966, el Juez apoderado de una demanda en desalojo o resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al fondo dentro de los 10 días que sigan al apoderamiento, excepto que se hayan presentado incidentes que a su juicio ameriten un reenvío.

En este caso, el juez fallará el asunto dentro de los 5 días en que haya sido apoderado nuevamente.

EN CASO DE QUE EL ARRENDATARIO HAYA FALLECIDO Y EL DEMANDANTE LO DESCONOZCA E INICIA SU DEMANDA CONTRA EL DIFUNTO ¿PODRA EL JUEZ EN DERECHO ACEPTAR LA PETICIÓN DE NULIDAD QUE HACE EL ARRENDATARIO? El Juez debe de aceptar la petición siempre que se demuestre que al iniciar la demanda el arrendatario ya había fallecido, ya que si dicta sentencia fallará a favor del demandante debido a que el difunto nunca se presentó a las audiencias y se esto sucede el tribunal a-quo revocará la sentencia. Pero no por esto se deshace el contrato de arrendamiento, ya que ni por la muerte del arrendador ni por la del inquilino el contrato se deshace.

Considerando, que tanto en el Juzgado de Paz como ante el Juzgado de Primera Instancia, la interveniente voluntaria M.B. Vda. C. En su calidad de cónyuge solicitó que fuera rechazada la demanda en razón de que se había citado y posteriormente dictado sentencia contra una persona fallecida, que no obstante este pedimento el Juzgado de Paz dicto sentencia condenatoria contra O.C.C., a pesar de haber hecho constar que este había fallecido; que al revocar el tribunal a-quo la sentencia del Juez de Primer Grado sobre el fundamento de que antes de la demanda y del pronunciamiento de la sentencia O.C.C., había fallecido, hizo una correcta aplicación de la ley, pues una persona fallecida no puede ser sujeto ni activo ni pasivo de derecho en consecuencia los medios que se examinan carecen de fundamento y deben ser desestimados. B.J. No.882, Pág.1163. de mayo de 1984.

ANTE UNA PETICION DE INCOMPETENCIA, ANTE DICHO TRIBUNAL SOMETIDO POR LA PARTE DEMANDADA, ¿CÓMO USTED RESPONDERIA?. Me declararía incompetente designando así la jurisdicción que estime competente, esta petición se interpondrá a las partes y al juez de envío. De lo contrario entonces en apelación ante la Cámara Civil esta me consideraría incompetente y se suspende la instancia hasta que la corte de apelación haya rendido su decisión, para esto me basaría en el Art.24 de las disposiciones comunes del Código de. Procedimiento Civil.

¿QUE DEBE OBTENER EL PROPIETARIO DEMANDANTE ANTES DE INICIAR LA DEMANDA EN DESALOJO SOPENA DE SER RECHAZADA LA DEMANDA?

• Debe obtener el Título de Propiedad

• Contrato de alquiler, debidamente legalizado y registrado.

• Cintillo catastral (recibo. Regulado por el Art. .55 de la ley 317 sobre catastro nacional)

• Pago del impuesto a la Vivienda suntuaria.

• Si es con fin de remodelación debe someter en esa instancia los planos y permisos que demuestren claramente la clase de trabajo a realizar y el costo aproximado de dicho trabajo.

• En caso de que sea por falta de pago la certificación de NO-Depósito de Alquileres.

Bibliografía

-Gaceta jurídica virtual "la demanda en desalojo" por el dr. salvador potentini. (págs. 2 – 10 y 55, 57, 61, 64)

-"Jurisprudencia dominicana" 1977-1979 de pablo a. machado. (págs. 131, 135 y 140)

-"Una muestra jurisprudencial de 5 años" jurisprudencia 1997-2001. (págs. 411 y 412)

–Tesis sobre "el desahucio ante el control de alquiler de casa y desahucio". (págs. 76 – 81 y 83, 85, 87 – 89 y 109 – 110).

-Legislación en materia de inquilinato y desalojo según el decreto no. 4807.

-Código civil de la republica dominicana

-Código de procedimiento civil

-Arvelo de la Fuente, J. E. (1992). Manual de Procedimientos y reglamentos Catastrales. Primera Edición. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Universitaria UASD.

-Biaggi, J. (2002). 15 años de jurisprudencia Dominicana de Tierra 1888-2002. Santo Domingo, Republica Dominicana: Ediciones Gráficas Potentini.

-Cabanellas de Torres, G. (1990). Diccionario Jurídico Elemental. Argentina: Editorial Heliasta S.R.L.

-Capitant, H. (1930). Vocabulario Jurídico. Buenos Aires, Argentina: Ediciones De Palma.

-Ciprián, R. (2003). Procedimiento de Registro Inmobiliario. Bases legales, Jurídicas, Doctrinas y Jurisprudencial. Santo Domingo. República Dominicana: Editorial Centenario.

-Ciprián, R. (2009). Tratado de Derecho Inmobiliario. Santo Domingo. República Dominicana: Editora Alfa & Omega.

-Fisher, L. y Navarro, P. (1992). Metodología de la Investigación. México: Prentice-Hall.

-Gómez, W. (2007). Derecho inmobiliario para la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Corripio.

-Hernández, G. (2007). Registro de inmuebles. Santiago, República Dominicana: Impresos Castillo.

-Hernández Sampieri, R. y otros. (2004). Metodología De La Investigación. Última Edición. México: McGraw Hill interamericana.

-Luperón Vásquez, J. (2006). Compendio de jurisprudencia de Tierras. República Dominicana: Editora Corripio.

-Medrano, M. (1998). Principales Acciones ante el Tribunal de Tierra. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Centenario.

-Monción, S. E. (2010). La litis, los incidentes y la demanda en referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria.  Formularios y Jurisprudencias. Santo Domingo, República Dominicana.

-República Dominicana. (2005). Ley No, 108-05 del 23 de marzo de 2005 sobre Registro Inmobiliario. Santo Domingo, República Dominicana. Editora Manatí.

-República Dominicana. (2005). Reglamento para la Aplicación de la Ley 108-05. Santiago de los Caballeros: Manatí.

-República Dominicana. (2006). Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo: Manatí.

-República Dominicana. (2006). Reglamento General de Registro de Títulos. Santo Domingo: Manatí.

-República Dominicana. (2009). Resolución Núm. 355-2009. Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde. Santo Domingo, República Dominicana: SCJ.

-Ruiz, M. (1952). Estudio sobre la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Santo Domingo: Editora del Caribe, C. por A.

-Santana Polanco, V. (2006). Vocabulario Doctrinal en Materia de Tierras. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Corripio.

-Santana Polanco, V. (2007). Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Corripio.

-Santana Polanco, V. (2008). Derecho procesal de la jurisdicción inmobiliaria. Santo Domingo, República Dominicana: Editora Corripio.

Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.

Página Web: yuniorandrescastillo.galeon.com

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.