Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad. En Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros títulos a la propiedad horizontal y, el último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad horizontal también se le llama condominio y ley de residencia permanente.

La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal.

Concepto

Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común.

La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio.

En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario dispone de uno o más departamentos (también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueño del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad común de espacios como el lado de entrada, los pasillos, los ascensores, etc.

El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e inseparable de ésta.

Principios

Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: "Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley.

Ordenamiento normativo vigente

Son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5 L.P.H):

La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
Las azoteas, patios o jardines.

Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;

Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.

Derechos y obligaciones de los propietarios

Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento. (Art. 6 L.P.H).

El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador. (Art. 4 L.P.H)

Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local.

El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas (Art. 3 L.P.H):

Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local.
Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder
Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.
Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores.
Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo.
No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.
No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. (Art. 7 L.P.H.).

Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. (Art. 12 L.P.H.).

La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. (Art. 13 L.P.H.).

Es el registro o protocolización (Art. 26 al 38 LPH) que tiene que hacer ante la oficina subalterna de registro de la Jurisdicción donde esté ubicado el bien, el propietario o los propietarios (Empresas constructoras, asociaciones, etc.) de un inmueble, para poder proceder legalmente a venderlo bajo el régimen de Propiedad Horizontal.

En otras palabras y valiéndonos un poco del recurso que nos brinda la analogía, podemos decir que el documento de condominio es algo así como la partida de nacimiento o el acta constitutiva de un inmueble que se construye con la finalidad de ser vendidos por apartamentos y/o locales.

Particularidades que debe contener para su registro

La voluntad de venderlo en propiedad horizontal
Descripción del terreno, del edificio y sus títulos de propiedad;
Los pisos, apartamentos y dependencias de que consta así como las especificaciones de sus linderos;
Descripción de las cosas comunes del edificio en general,
Descripción de las cosas comunes a determinados apartamentos;
Indicación precisa del destino dado al edificio;
Indicación del destino dado a cada apartamento;
Valor total del edificio;
Valor de cada apartamento;
Porcentaje o alícuota que corresponda a cada propietario de apartamento sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del edificio;
Los gravámenes que pesan sobre el inmueble (hipotecas).
Cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.

La constitución del régimen de propiedad horizontal

La referida Ley de Propiedad Horizontal contiene normas de estricto cumplimiento (algunos tratadistas las colocan en la categoría de normas de Orden Público, otros solo se limitan a señalar que son normas de Derecho Necesario) de cualquier forma, son normas que no deben ni pueden ser modificadas, relajadas o incumplidas por las personas que formen parte de una comunidad regida bajo esta ley. Esta ley igualmente contiene normas que sí pueden ser modificadas por las personas involucradas en su régimen. A este tipo de normas se les denomina Supletorias, porque solo "suplen", "sustituyen" el vacío que dejan las personas en la manera como debe de ser regulada esa situación. (Por ejemplo la norma contenida en el artículo 22 antes descrito, el cual señala que solo se aplicará la ley si el documento de condominio no establece nada).

De lo anteriormente narrado podemos entonces llegar a unas primeras conclusiones:(1)-La Ley de Propiedad Horizontal es el cuerpo legal regulador de las distintas situaciones que se presentan en las comunidades de este tipo.

(2)-La referida Ley nos remite al Documento de Condominio y al Reglamento para resolver algunos asuntos.

(3)- En cuanto no sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil también nos sirve como órgano legal a la hora de presentarse cualquier duda o controversia.(4)- El documento de condominio prevalece sobre la Ley en todo lo relacionado con la administración y conservación de las "cosas comunes", régimen o procedimiento de convocatorias, consultas a propietarios y asambleas, nombramiento de Junta de Condominio, duración etc.

Es una figura específica en donde se conjugan dos derechos:

El derecho de Propiedad del apartamento o local
El derecho sobre las cosas comunes del inmueble

Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes. Se articulan así: dos derechos

El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual)

El derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo) Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales.

En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales.

Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

Esta decisión se establece:

Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.

Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.

CARACTERISTICAS Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente.

La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio.

Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.

Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales. Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Orden de prelaciones

En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Código Civil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo a los derechos por la compraventa de inmueble.

El documento de condominio

El documento de condominio en la oportunidad del registro debe ir acompañado de los planos explicativos del inmueble, sus dependencias, instalaciones y, en dado caso, de sus modificaciones si las hubiera. También se acompañaran, a dicho documento las cédulas de habitabilidad expedidas por las autoridades sanitarias y municipales, así como del reglamento del condominio para que sean agregados al cuaderno de comprobantes que conserva el registrador subalterno.

"Documento de Condominio", no es otra cosa que el título constitutivo de la comunidad, vale decir para hacerlo más comprensible, su "Partida de Nacimiento", su "Estatuto Regulador". Este documento es de estricto cumplimiento por parte de los copropietarios y solo puede ser modificado por unanimidad de acuerdo, es decir por "todos" los propietarios (art. 29 L.P.H.).

Existe otra normativa en este tipo de inmuebles y se trata del "Reglamento de Condominio", el cual contiene normas de convivencia interna, atribuciones de la junta de Condominio y en algunos casos el procedimiento a efectuar para las convocatorias, asambleas, consultas etc. (art. 26 de la L.P.H.)

En la oportunidad del registro debe ir acompañado de los planos explicativos del inmueble, sus dependencias, instalaciones y, en dado caso, de sus modificaciones si las hubiera. También se acompañaran, a dicho documento las cédulas de habitabilidad expedidas por las autoridades sanitarias y municipales, así como del reglamento del condominio para que sean agregados al cuaderno de comprobantes que conserva el registrador subalterno.

De acuerdo con la importancia del contenido que encierra este documento, es recomendable alertar a los compradores de apartamentos y locales para que exijan al registrador un ejemplar de dicho documento para que se lo lean antes de formalizar la protocolización de dicho inmueble, es decir, deben constatar en éste documento que todas las características del bien en cuestión, así como sus particularidades, estén claramente definidas y descritas por él.

CONCEPTO

El documento de condominio, en Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.

En el condominio es importante regular la forma en que los copropietarios van a tomar las decisiones con respecto a la propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darse relaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es importante regular los casos de extinción de la copropiedad y disolución de la comunidad de bienes.

Formalidades y contenido

En el documento de condominio de un inmueble, la persona que decide desarrollar una edificación para ser vendida en propiedad horizontal protocoliza ante Registrador Publico una detallada descripción de la titularidad de la propiedad, describe también la edificación, indicando cuales son las áreas de los particulares y las de uso común de todos o parte de los copropietarios, el uso para el que fue concebido (y per misado) el inmueble, el valor del mismo y de las partes que serán vendidas. Este documento siempre está acompañado por copia de los planos de la edificación, avalados por los profesionales (ingenieros y arquitectos) que dan fe que corresponden al documento de condominio en cuestión y por un reglamento de condominio.

Cuando se protocoliza un documento, el registrador tiene la responsabilidad de verificar que su contenido se ajusta a todos los requerimientos legales. Un documento con estas características tiene condición de "publico", es decir que puede ser conocido por cualquiera y vincula a quienes lo suscriben aun ante tercero.

Cuidando el interés de futuros compradores la Ley de Propiedad Horizontal establece responsabilidades para constructores, proyectistas, administradores y propietarios del inmueble, de distintos órdenes: público e incluso penal; por ello es necesario que, el instrumento que regulará internamente el desarrollo cubra todas las formalidades que permitan su aplicación.

Funciones

Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por la Procuraduría Social.

Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, así como promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad.
Recabar y conservar, mientras dure su gestión, los libros y documentos relacionados con el condominio, mismos que en todo su tiempo podrán ser consultados por los condóminos y hacer entrega de ellos a las subsecuentes administraciones.
Atender la operación de las instalaciones y servicios generales.
Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera.
Ejecutar los acuerdos de asamblea.
Recaudar de los condóminos, lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, otorgando recibo a cada uno de ellos por las cantidades aportadas para cada uno de los fondos.
Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente.
Entregar mensualmente a cada uno de los condóminos, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:

Relación pormenorizada de los gastos del mes anterior.
Detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de los mismos.
Saldos y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente.
Saldos de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de los intereses.

El condómino tendrá un plazo de ocho días contados a partir de la entrega de dicha documentación para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes.

Convocar a asambleas.
En relación con los bienes comunes del condominio, el administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley

Constitución del condominio

En los condominios, la administración de las cosas comunes corresponde, según lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tres órganos distintos, cada uno con su esfera propia de competencia, a saber:

La Asamblea General de Copropietarios,
La Junta de Condominio y
El Administrador.

La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios. De su seno sé elidirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de 60 días, luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley. (Art. 18 L.P.H.).

Enajenación de apartamentos

El hecho de la enajenación puede tener origen voluntario o legal.

Antes de proceder a la enajenación de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales.

No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.

Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio.
La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente.
El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.

Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble.

La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento. A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.

El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. (Art. 34 L.P.H.)

Administración y extensión del condominio

La administración del condominio corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.

En materia de administración y conservación de las cosas comunes, la Asamblea de Propietarios es la máxima autoridad en el Condominio y sus acuerdos tomados respecto a la Ley, serán obligatorios para todos los propietarios; a ella corresponde la elección de los miembros de la Junta de Condominio y la designación y remoción del Administrador. A la Junta de Condominio corresponde, entre otras actividades, velar por el uso que se le haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria. Al Administrador, como órgano ejecutivo del Condominio, se le asigna el mayor número de actividades con la Ley.

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:

Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;

Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso (Art. 11 L.P.H.):

Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
Los que se hubieran acordado como tales por el 75% por lo menos, de los propietarios.

Corresponde al Administrador (Art. 20 L.P.H.):

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como reparaciones menores de las cosas comunes.

c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios.

d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución.

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, y deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en elLibro de Actas de la Junta de Condominio.

f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos.

g) Llevar los libros de:

Asamblea de Propietarios,
Actas de la Junta de Condominio,
Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

El condominio de inmuebles hipotecarios

Es válida la venta del inmueble con hipoteca. Es más, la Ley no exige para ello, el consentimiento, autorización, notificación o liberación del banco o acreedor hipotecario. El propietario del bien, puede vender su inmueble vigente la hipoteca. Si quienes intervienen en la "venta con hipoteca", no mencionan el gravamen, el registrador lo hará. Advertirá en la Nota de Autenticación, la existencia de la hipoteca y sus caracteres: La identificación del acreedor hipotecario y del deudor, el monto y grado de la hipoteca.

La garantía hipotecaria asegura el cumplimiento de la obligación principal o préstamo dinerario. Ante el impago de la deuda, el acreedor hipotecario reclamará el capital e intereses, la indexación y gastos del juicio. El acreedor "ejecutará la hipoteca", sin importar quién figure como propietario del bien en el Registro Inmobiliario. Y es que, la "hipoteca sigue al bien", de forma independiente a la persona que sea el dueño para la fecha de la ejecución. Es ése el objeto de la garantía hipotecaria, asegurar el pago de la deuda. Rematado el inmueble, será adjudicado al mejor postor; es la venta judicial. De lo obtenido en la subasta pública, el acreedor se cobra, y el remanente corresponderá a la parte ejecutada o dueño del bien.

Pensemos en el deudor solvente en el pago de las "cuotas de su hipoteca"; desea negociar con un comprador y acuerdan la venta del inmueble hipotecado. Los otorgantes, deudor hipotecario y comprador, pactan registrar la compra-venta inmobiliaria en la Oficina del Registro. El abogado redactará el contrato y las partes lo presentan al registrador. Se trata de un inmueble hipotecado, donde su actual propietario lo da en venta a un tercero comprador. El legislador no requiere la autorización del acreedor hipotecario para que se perfeccione la venta. Lo que sí consagra la Ley, es que el registrador haga mención expresa en el documento de venta a registrar, que sobre el inmueble hay gravamen hipotecario de primer o segundo grado a favor del acreedor, a quien identificará en el cuerpo de la escritura. Todo lo anterior, para "salvaguardar los derechos del acreedor" y los terceros, e incluso, los del comprador.

El adquirente del inmueble hipotecado, una vez obtenga su título de propiedad registrado, observará que en dicho documento consta la mención señalada. Sobre los hombros del nuevo propietario comprador del inmueble, pesa, a partir de la fecha del registro, el pago de la obligación hipotecaria. El nuevo propietario sabe que, si cae en mora o se atrasa en los pagos de la hipoteca, será a él a quien ejecutará el banco o acreedor y no al antiguo propietario vendedor. Son los efectos de la subrogación legal, Art.1300 del Código Civil. No se pide la notificación o autorización del acreedor, por la razón explicada: La hipoteca sigue al bien, sin importar en manos de quién se encuentre. Para el acreedor es irrelevante e indiferente quién es el dueño de la cosa, ya que, de igual forma el bien será objeto de ejecución por el impago. De lo recibido en el remate, el acreedor satisfará su acreencia y si resulta un remanente, será para el dueño del bien en ese momento. El comprador del inmueble se ha subrogado en el crédito hipotecario; a su vez, éste podría repetir lo anterior con otro comprador.

Conclusión

Finalizando con el presente trabajo reseñamos que La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio, cosa que se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaran también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación, etc…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

Autor:

Lusvia Sequera

REPUBLICA BOLIVARINA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD FERMIN TORO

EXTENSIÓN ACARIGUA – ARAURE

edu.red

ARAURE, JULIO 2012