Estudio de factibilidad economica y financiera (página 2)

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Growing New Ventures, Creating New Jobs: Principles and Practices of Successful Business Incubation, Rice M. and Matthews J., 1995.

4.- Segmento Industrial a captar en el parque Industrial Incubadora.-

En Baja California existen alrededor de 4813 empresas de transformación de acuerdo a los datos de los Censos Económicos de 1999 con datos del año inmediato anterior, elaborado por el INEGI para Baja California. La clasificación por segmentos de estas empresas se presenta como sigue:

CUADRO No. 1.-

CLASIFICACION DE EMPRESAS POR SEGMENTO EN B. C. 1998.

FUENTE: Revista Mercado de Valores de NAFINSA, mes de año 2000.

La mayoría, esto es, más de 4/5 partes del total de las industrias en la entidad, se ubican en el segmento micro, de éstas, poco más de la mitad de este segmento se encuentran en la ciudad de Tijuana, es decir, alrededor de 2000 microindustrias se localizan en este municipio y representan el segmento potencial del mercado para el parque Incubadora de microindustrias.

CAPITULO II

Estudio de mercado del proyecto

II.- ESTUDIO DE MERCADO DEL PROYECTO.-

El mercado de naves industriales en el municipio de Tijuana se establece en tres aspectos:

• El primero, es analizar las características del tipo de empresas que se quieren instalar en el parque y las naves industriales que se están ocupando y/o rentando en la actualidad, cuánto pagan de renta, el espacio requerido y los problemas de maniobras, ambientalistas y de uso del suelo en los lugares donde se encuentran.

• El segundo de los aspectos, es definir la oferta actual de las naves industriales tanto en parques como en zonas residenciales y comerciales de la ciudad, los costos de renta de dichas naves y los servicios que prestan comparado con los servicios del parque propuesto para los micros empresas.

• El tercero de los aspectos es comparar la oferta con la demanda y establecer los posibles clientes reales y potenciales que se establecerán en el parque para microempresas.

Estos aspectos se tratan en el presente apartado y representa la base principal del estudio para establecer los ingresos probables del parque que aseguren su operación y funcionamiento, de tal suerte que no se convierta en una obra de infraestructura industrial sin utilización.

1.- Análisis de la demanda de espacios para micro industrias en Tijuana.-

La demanda de espacios se determinó en base a una encuesta en una muestra de los micros empresas que existen en la ciudad, para lo cual se diseñó el tamaño de la muestra, el cuestionario para la encuesta, el programa de captura y la interpretación de resultados en un estricto rigor estadístico cuya metodología se presenta a continuación:

1.1.- METODOLOGIA DE LA ENCUESTA.-

Para conocer el número de cuestionarios a aplicar a un mismo número de micro empresarios, se determinó el tamaño de la muestra (n) de la siguiente forma:

Universo de microempresas en el Estado = 3882.-

La fórmula es:

n = (Z Ni. S2i) / (N D + 1/N Z Ni S2i), donde las literales son:

N = Número total de microindustrias.

Z = Sumatoria.

S2 = Desviación estándar al cuadrado, o sea, la Varianza. Que es el resultado de 3/16 del recorrido al cuadrado; en este caso, el recorrido es en función del número de empleados que operan en las micro empresas que van desde uno hasta treinta empleados, entonces R = 30-1 = 29. Entonces, S2 = 3/16 (29)2 para el total de las microempresas en el Estado, arrojando un valor de 52.56 en la Varianza.

D = B2 / 4; por lo tanto D es el fraccionamiento de B2 en cuatro partes. Por lo tanto D es igual a 1 para este caso, porque B2 es igual a 2 al cuadrado, o sea, un valor de 4.

B2 = Es la proporción del margen de error multiplicado por el punto medio del intervalo al cuadrado de la muestra. B = (30 + 1) / 2 X 10%, dando un resultado de B2=2.

Así, n = (3882) (52.56) / (3882) (1) + 1/ 3882 (3882) (52.56)

Resolviendo las operaciones n = 204038 / (3882) + (0.0002575) (204038)

= 204038 / 3882+52.56 = 204038 / 3934.56 = 56.9 empresas a encuestar, considerando microempresas de todo el Estado.

El despeje de esta fórmula arroja que se deben encuestar 57 microempresas en el Estado y esto lo aplicamos a la ciudad de Tijuana, sin

embargo para mayor seguridad en los resultados a obtener, por la diversidad de giros industriales, se procede a incrementar la muestra a 110 empresas. La muestra se toma de las microempresas que aparecen en el directorio de CANACINTRA Tijuana, con la condicionante de que deben ser exclusivamente de transformación, por lo tanto de las más de 234 empresas consideradas micro en el directorio CANACINTRA, se seleccionan únicamente 60 de transformación porque se descartan los talleres de la industria automotriz y las empresas de publicidad o de servicios relacionados con la industria.

Todas estas empresas se encuestaron; adicionalmente se tomó el directorio de empresas afiliadas al IMSS y se tomaron 50 empresas más (microempresas que no son socias de CANACINTRA), a las cuales se les aplicó la encuesta. El anexo 1 incluye la relación de empresas encuestadas y el cuestionario aplicado.

1.2.- LOS RESULTADOS DE LA ENCUESTA A LAS MICROEMPRESAS.-

Los resultados de la encuesta realizada son muy extensos, por lo que se expone una presentación gráfica de la misma en cuanto a las preguntas básicas que definen la demanda de los establecimientos industriales para las naves que se pretenden construir en el parque incubador microindustrial.

El 29% de los empresarios entrevistados conoce el concepto de parque industrial incubadora para micro empresas.

La siguiente gráfica muestra el nivel de conocimiento de los servicios de asesoría que presta el CRECE y la mitad menciona saber de los servicios de esta consultoría.

Después de revisados estos resultados de la encuesta, se puede iniciar la inferencia estadística sobre la demanda de espacios para instalar a las microindustrias de la ciudad de Tijuana que ya están operando y que de una u otra manera no han despegado por falta de orientación, preparación, espacios, acceso a mercados extranjeros o cualesquier razón aquí expuesta en los resultados de la encuesta.

En cuando a la estimación de la demanda de espacios para los micro industriales, se puede basar en las graficas referentes a la expresión de su deseo de ubicarse físicamente en el parque industrial incubadora de más del 66% de los entrevistados y son las respuestas 3, 4 y 5 de la encuesta, lo que significa que en términos generales de las aproximadamente 2000 microindustrias que hay en Tijuana, dos terceras partes (más de 1300) tienen la necesidad real de ubicarse en una zona industrial y además de promover su desarrollo e integración a los sectores de exportación.

El tiempo de operación de las microindustrias entrevistadas, la gran mayoría casi 43% tiene de 1 a 3 años; el 27% de 4 a 5 años y el resto más de seis años, existe la misma tendencia en cuanto a la ubicación en el mismo domicilio, por lo tanto, casi la mitad de los entrevistados son empresas con promedio de dos años de operación, lo que significan más de 800 microempresas de Tijuana que están en la etapa de maduración de las inversiones y con muchas necesidades de apoyos logísticos para su operación y despegue.

La propiedad del predio donde se ubican los micros industriales es alrededor del 68% rentado y en términos generales para las microindustrias de Tijuana, cerca de 1360 de estas, pagan renta a los dueños de almacenes y bodegas en los distintos

rumbos de la ciudad donde se ubican, mientras que el 24% de las empresas declararon ser propietarios del predio donde se ubican.

En cuanto a lo que pagan de renta, el 42 % de las microindustrias de Tijuana, en términos absolutos alrededor de 570 microindustrias pagan un promedio de $3750 pesos mensuales de renta; cerca de 163 empresas paga un promedio de $2,250 pesos mensuales; aproximadamente 340 microindustrias pagan un promedio de $5250 pesos al mes y más de 230 paga rentas arriba de $6750 pesos mensuales.

Ahora bien, esas rentas corresponden en su mayoría a espacios menores a 125 m2, esto es, casi 490 de las microempresas (36% del total) opera en locales con superficies promedio de 125 m2; cerca de 326 microindustrias en el municipio (24% del total) operan en locales con superficies menores a 100 m2; el 14 % del total opera en establecimientos con superficies promedio de 200 m2, otro 14% en superficies promedio de 325 m2; el resto trabaja en superficies superiores a 600 m2.

La localización de los establecimientos, el 69% de los entrevistados señalan que se ubican dentro de las zonas residenciales de Tijuana, lo que significa que más de 1380 microempresas de este municipio están inmersas en la mancha urbana residencial, con los consecuentes problemas que ello trae consigo, como son:

La utilización de la vía pública para maniobras de carga y descarga de mercancías y materias primas, por un 54% de estas empresas;

Un 16% de los encuestados (alrededor de 320 empresas) declara tener problemas con los vecinos por la ubicación en zona residencial.

Los giros entrevistados fueron en un 13% de la industria textil; 23% de la industria de la madera; 30% de metálicas básicas; 9% de minerales no metálicos; 6% maquinaria y equipo y el 19% otras industrias manufactureras.

En suma, casi la mayoría de las empresas demandan espacios menores a 125 m2 y pagan de renta alrededor de $40 pesos por m2, lo que ubica al parque Incubadora de microindustrias como una buena opción de localización para estas empresas, independientemente de las ventajas que esto trae consigo.

El 53% de los entrevistados son propietarios únicos, el 41% son sociedades mercantiles y el resto otro tipo de asociación, por lo que se deduce que es pronta y expedita la toma de decisiones de la mayoría de las empresas analizadas.

Por lo que respecta a la detección de los problemas principales que tienen estas microindustrias para integrarse al sector exportador y a las empresas de mayor desarrollo de la localidad, se encuentra lo siguiente:

El 61% de los productores entrevistados no exporta, pero el 39% que si exporta en forma directa e indirecta sus productos se encuentra en mejores condiciones económicas que los que no exportan.

La gran mayoría de la producción se destina al consumo final, es decir, un 89% de los entrevistados vende al mercado local su producción para uso final; el 9% de los entrevistados vende sus productos para uso intermedio y un 2% vende sus productos para ambos tipos de consumo (final e intermedio).

El total de los entrevistados que declara que no exporta, señala como causa principal el no cumplir con la calidad para la exportación, mientras que el 84% desconoce la existencia de mercado en el exterior para sus productos y un 92% de los microindustriales entrevistados que no exportan, declara que no compite en precio con los productos del exterior.

El 86% de los entrevistados que no exportan, señalan que no influye el hecho de contar con la capacidad instalada suficiente para surtir los pedidos de las empresas del exterior o las maquiladoras y, el 92% de los que no exportan, señalan que no influye el hecho de acceder a financiamientos blandos y rápidos para su proceso productivo.

En este sentido, la construcción del parque para incubadora de microindustrias se justifica para apoyar a la integración de estas empresas a los procesos de exportación o la sustitución de importaciones al mercado local.

2.- Oferta de espacios para industrias y las alternativas de los microindustriales.

Existen dos tipos de naves industriales que se ofrecen en la ciudad de Tijuana y son: Las que se construyen en parques industriales adecuados y bien construidos y; las que se ubican en diversos puntos de la ciudad, independientemente del uso como bodega, nave industrial o establecimiento comercial. En cuanto a los primeros se presenta a continuación la lista siguiente:

CUADRO No. 2.-

RELACION DE PARQIUES INDUSTRIALES LOCALIZADOS EN LA CIUDAD DE TIJUANA

RELACION DE PARQIUES INDUSTRIALES LOCALIZADOS EN LA CIUDAD DE TIJUANA

En estos parques suman una capacidad instalada de 2382.51 hectáreas, de las cuales están disponibles 1189.9 hectáreas, que representan casi el 50%.

Cabe aclarar que las empresas que demandan espacios de estos parques, son de las clasificadas como grandes, medianas y muy pocas son pequeñas. Los costos de renta de las naves industriales de estos parques varían desde $0.29 dólares por pie cuadrado a $0.42 dólares el pie cuadrado.

En metros cuadrados los costos de la renta son $27 pesos por m2 a $39 pesos el m2, esto significa un promedio de $33 pesos por m2 para espacios superiores a 3,500 m2.

En caso de buscar la adquisición de la tierra, los costos varían de $45 a $100 dólares el m2.

Los parques industriales de la ciudad de Tijuana, han donado áreas al Ayuntamiento, por lo que es posible contar con terrenos adicionales en diferentes rumbos de la ciudad para apoyar los parques Incubadoras para ubicar las microempresas que pretendan abordar los programas de incubadoras industriales, toda vez que no hay parques especiales para ello y se pueden utilizar parte de los predios propiedad del municipio para impulsar a el gran número de microempresas que existen en la ciudad.

Respecto a las naves industriales o bodegas más pequeñas que se rentan en los diversos rumbos de la ciudad, no necesariamente en parque industriales tenemos la siguiente información que se presenta en el cuadro 2-B, donde se determina un costo promedio por m2 de renta en las bodegas de $3.15 dólares, sin embargo, al quitar una bodega que está rentando en la colonia emperadores a razón de $1.39 dólares el m2 porque es una zona eminentemente residencial, el resto de las rentas queda en un valor promedio de $3.79 dólares el m2, que es casi el mismo promedio que traen los parques industriales analizados arriba $35.24 pesos por m2 de renta contra $33 pesos arriba promediados.

Cuadro No.- 2.B.- RELACION DE BODEGAS EN RENTA DEL MUNICIPIO DE TIJUANA ABRIL DEL 2002

Fuente: Investigación periodística de la localidad y consulta telefónica.-

En la Asociación de Profesionistas Inmobiliarios de la ciudad de Tijuana (APIT), se mantiene una información constante de las bodegas y naves industriales que se rentan en Tijuana, y se puede corroborar en el cuadro siguiente extraído de la página de Internet de dicha asociación, en cuyos datos encontramos precios de renta de bodegas por $3.71 el m2, que es superior a las consideradas por las naves industriales de los parques, aunque sus superficies son menores.

CUADRO No.- 2 C.-

RELACION DE NAVES INDUSTRIALES Y BODEGAS EN RENTA EN TIJUANA

En resumen, la renta de naves industriales en parques ex profeso tiene un costo alrededor de $33 pesos por m2; la renta de bodegas más pequeñas en diversos rumbos de la ciudad cuesta alrededor de $35.25 pesos el m2; en las naves o bodegas de los distintos rumbos de la ciudad que ofrecen en renta la asociación de agentes inmobiliarios de la ciudad, tienen un costo promedio por $34 pesos m2.

Este tipo de naves o bodegas que se rentan en los diversos rumbos de la ciudad, son los que utilizan en un momento dado los pequeños industriales de Tijuana porque ofrecen espacios más pequeños, sin embargo, tienen que utilizar la vía publica para maniobras de carga y descarga o tienen que solicitar el uso del suelo para industria en zonas residenciales que se ubican estas bodegas; estos locales presentan una serie de dificultades que sitúan en ventajas comparativas a las ofrecidas por el parque para Incubadora de micro industrias.

3.- Contrastación de oferta y demanda de espacios para micro industrias.-

El cuadro siguiente muestra el análisis comparativo de la oferta y demanda de espacios para industrias en el municipio de Tijuana.

No obstante que existen bastantes espacios disponibles para industrias, no son en las dimensiones adecuadas para las necesidades de las microindustrias de la localidad, por lo tanto, estas micro empresas que operan en la ciudad, tienen que pagar precios por arriba de mercado para ocupar espacios de acuerdo a las necesidades de su operación, por lo que se concluye que si es factible ofertar naves industriales de menores superficies a los 100 m2 en el parque industrial incubadora de CANACINTRA, `por lo menos a los mismos precios de mercado de los demás parque industriales.

Los microindustriales pagan actualmente un precio de $40 pesos por m2 rentado en espacios más pequeños a los ofertados por los arrendadores de bodegas y los parques industriales que existen en la ciudad. Los microindustriales no pueden pagar rentas de naves con superficies superiores a los 125 m2, además de que en estos momentos no necesitan espacios más grandes.

CAPITULO III

Estudio técnico del proyecto

III.- ESTUDIO TECNICO DEL PROYECTO.-

En este apartado se describen todos los aspectos de técnicos de la construcción y operación del parque industrial y los presupuestos de construcción y la operación del mismo; el esquema de operación que se describe en este apartado, es el esencial para que opere en condiciones óptimas, por lo tanto se incluyen funciones y actividades a realizar en el mismo.

1.- Características de la construcción.-

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La ubicación del sitio es el Parque Industrial Valle Sur que se localiza en el Sur de la ciudad de Tijuana.

El terreno cuenta con una superficie de 6,085 m2, presenta una topografía simple y plana en lo representa la plataforma de terrecería; los taludes que rodean la plataforma si presentan pendientes graves y es indispensable un tratamiento de forestación y contención en las partes bajas para evitar erosiones.

La construcción será de la siguiente manera:

a).- Estacionamiento 3,690 m2 con 34 cajones.

b).- Callejón de servicio y área de maniobras.

c).- Edificios que constan de: 14 locales de 94 m2 cada uno; 4 locales de 85m2 cada uno; 2 locales de 80 m2 cada uno de 60 m2, además de comedor, oficinas y sala de juntas para capacitación, que no se cuentan como superficie rentable.

La superficie rentable es como sigue: 14 locales de 94 m2 cada uno suman 1316 m2, más 4 locales de 85 m2 cada uno suman 340 m2, más dos locales de 80 m2 cada uno que suman 160 m2, mas uno de 60 m2 arrojando un total de 1876 m2.

Los planos se anexan al presente trabajo, la superficie total construida es de 2386 m2.

En Estados Unidos, los cajones de estacionamiento se cobran rentas a los locatarios por su utilización.

2.- Presupuesto de costos y gastos de la construcción.-

Los costos son estimados de la obra son conforme a proyecto y representan una aproximación de lo que será el costo real de la obra una vez concursada la misma.

El detalle de definición de costos es por rubros principales del proceso constructivo del parque, los detalles del mismo serán expuestos en el proyecto de construcción que se elaboró paralelamente a este estudio.

El presupuesto de la construcción fue elaborado por la empresa constructora y se resume en el cuadro siguiente:

CUADRO No. 3.-

PRESUPUESTO DE INVERSION PARA LA CONSTRUCCION DEL PARQUE INDUSTRIAL PARA MICROEMPRESAS.-

En suma, la inversión total requerida es de $8"044,000.00 para la construcción de 20 locales, con sus espacios para estacionamiento y su área de maniobras.

El tiempo estimado para la realización de esta construcción es de nueve meses aproximadamente.-

3.- Esquema operativo del parque industrial propuesto.-

La operación de este parque industrial propuesto para los micros empresas, se inicia desde la selección de las empresas que se deben instalar en el mismo y se debe realizar un proceso de selección en función de los siguientes factores a considerar:

• Que el microindustrial cumpla con el perfil señalado en el apartado I del estudio.

• La urgencia de reubicación de la empresa por factores de desarrollo urbano y problemática con los vecinos en cuanto a ruidos, contaminación o maniobras de carga y descarga en las calles.

• La necesidad de expansión de la empresa por incrementos de la producción y la contratación de personal.

• La producción estratégica de un grupo de microempresarios para los sectores exportadores o la sustitución de las importaciones a la región fronteriza de los productos que generan.

• La posibilidad de visualizar en el parque industrial objeto de este estudio como una empresa integradora de diversos microempresarios que les facilite su desarrollo y la integración a los sectores exportadores o al mercado regional.

• Patrocinar y facilitar la incubación de una empresa de transformación mediante la concreción de las ideas de uno o más creativos y/o profesionistas que visualizan ideas productivas o de beneficio a los sectores productivos de la región.

• Participar con subsidiaridad y solidaridad con los microempresarios que desean impulsos reales y de capacitación para desarrollarse en el medio.

Todos estos elementos se deben ponderar y mediante la formación de un comité de selección designado por el Consejo directivo de Incubadoras Industriales, A. C. y en forma imparcial asignar valores específicos sobre la selección, sin dejar de lado el propósito de funcionamiento del parque.

Una vez que se han seleccionado las empresas, se debe elaborar un contrato de arrendamiento tipo con cada una de ellas, donde se les permite establecerse en el parque, a cambio de diversos compromisos que debe cumplir, entre otros son:

a).- La obligación de cubrir una cuota de recuperación de los costos de operación y mantenimiento del parque;

b).- El tiempo máximo de estancia en el parque será de tres años, tomando como base la maduración de la inversión o el proceso de integración a los sectores de mayor ritmo de crecimiento.

c).- La obligación de tomar cursos de capacitación que ofrecen CRECE, CIMO y las demás instancias de la Secretaría de Economía, la Secretaría de Desarrollo Económico del Estado, la SHCP en aspectos fiscales, la Dirección de Trabajo y Previsión Social del Estado, etcétera.

d).- La obligación de participar en reuniones de evaluación de avances de cada uno de los usuarios del parque por parte de los directivos de Incubadoras industriales A. C., para definir la eficiencia del programa que a su vez sirva de retroalimentación de ideas de los usuarios a los directivos.

e).- Las demás obligaciones por la estancia en el parque como son los pagos de electricidad, agua, teléfono, recolección de basura y demás gastos concernientes a su actividad en la nave industrial, así como cumplir con el reglamento interno del propio parque (que debe ser elaborado por Incubadoras Industriales A. C.).

El parque requiere para su operación un Gerente, dos auxiliares, un empleado de intendencia, una secretaria y dos vigilantes, en cuanto a los auxiliares, uno de ellos contable-administrativo y otro técnico en mantenimiento de edificios con conocimientos básicos de plomería, electricidad, albañilería y demás actividades relacionadas con mantenimiento y la supervisión del mismo.

Las funciones sustantivas del Gerente son la de coordinar a sus auxiliares para mantener al día los registros de ingresos y egresos del parque, la operatividad de los edificios en buen estado, obtener la cuota de recuperación del parque, liquidar los gastos correspondientes a las áreas comunes del parque; además, promover la asistencia de las instituciones especializadas para capacitar a los empresarios y sus empleados que son usuarios del parque, instrumentar un mecanismo de captación de estudiantes para prestar servicio social y prácticas profesionales en el propio parque y con los empresarios ya sean estudiantes de las ingenierías, de economía, de contabilidad, de derecho etcétera, tanto de la UABC, el ITT, o la UTT.

También el Gerente deberá observar el cumplimiento del reglamento del Parque por parte de los usuarios y coordinar el usos de las áreas comunes para reuniones de capacitación y de trabajo de las empresas y los propios directivos del parque.

El mantenimiento y limpieza de las áreas comunes, deberá estar a cargo de un empleado de intendencia, que debe en su momento ser auxiliado por personal de las empresas que realicen la misma actividad.

Los gastos de sueldos y salarios deberán ser a costos de mercado para evitar la rotación de personal en el parque. La estimación de los costos y gastos de operación que no corresponden a la mano de obra en el parque se presentan en el apartado siguiente del análisis financiero.

4.- Sistema de organización para la administración y operación del parque.

Se debe estructurar un manual de organización y de operación del parque, donde se establecen los esquemas que rigen el rumbo del parque y como debe mantenerse este rumbo. En este estudio se platean algunas ideas que deben contemplarse en el manual de organización y funcionamiento del parque.

4.1.- La Organización del parque.-

El órgano de gobierno del Parque será el Consejo Directivo de Incubadoras Industriales A. C., formado para su construcción y operación, cuando cambian las personas que participan en ese Consejo Directivo, automáticamente quienes los sustituyan serán titulares del mismo. Este Consejo Directivo deberá reunirse por lo menos cada dos meses para evaluar el funcionamiento del parque y sus operadores.

El organigrama del parque para su funcionamiento óptimo se presenta a continuación:

Parque Industrial para Incubadora de Microindustrias.

La Gerencia del parque será nombrada por el Consejo Directivo en funciones, para lo cual deberá evaluar una terna propuesta por el presidente de CANACINTRA en turno.

Una vez definido el Gerente, este designará a sus auxiliares y demás personal, sometiendo al visto bueno de la Consejo Directivo los nombramientos que este por realizar.

La Gerencia se encargará de elaborar los manuales de organización y funcionamiento del parque, así como el reglamento del mismo, los convenios de las empresas y los procedimientos de selección de las mismas; a su vez, la gerencia se encargará de diseñar un plan estratégico del propio parque para un periodo de 10 años por lo menos, con una visión que abarque los siguientes aspectos: Crecimiento, Consolidación, Normatividad, Administración y Planeación.

La Gerencia deberá diseñar parámetros de evaluación y control del funcionamiento del parque, para medir su efectividad y los avances en cuanto al cumplimiento de los objetivos y metas trazados en el plan estratégico.

La Gerencia deberá elaborar los programas y presupuestos operativos anuales (POA"s), definir en base a ellos la cuota de recuperación de los costos del parque.

Será un compromiso de la gerencia el realizar el funcionamiento del parque en manera óptima y de acuerdo al concebido en este proyecto.

4.2.- La operación del parque.-

La operación se inicia en la selección y colocación de la empresa en el parque, bien documentada (contratos firmados) y con la entrega-recepción de la nave industrial, el reglamento del parque donde se establecen los derechos y obligaciones de los locatarios.

El parque deberá contar con vigilancia en la mayor parte del tiempo posible, para evitar actos de vandalismo y destrucción de las instalaciones.

La administración deberá mantener en buen estado físico y limpias las áreas comunes del parque.

La administración deberá realizar los cobros correspondientes a las cuotas de recuperación para la operación y funcionamiento del propio parque.

La administración deberá firmar convenios con las instituciones de educación técnica a nivel media y superior de la localidad para instrumentar programas de capacitación y adiestramiento con los empresarios y los trabajadores, asimismo, para captar estudiantes de servicio social y profesional tanto para el parque como para apoyar a los empresarios y a los empleados o para desempeñar labores de asesoría a la gerencia del parque.

La administración debe preparar un diagnóstico de necesidades de capacitación de las personas que laboran en las diferentes empresas del parque, con el fin de integrar un plan de capacitación y conferencias a la vez de programar los convenios con las instituciones de educación superior y la utilización de la sala de capacitación.

CAPITULO IV

Análisis financiero del proyecto

IV.- ANALISIS FINANCIERO DEL PROYECTO.-