Cuadro 1.
Conjuntamente con los datos del ISAC, observamos en el grafico a continuación la evolución de los puestos de trabajo en el sector Construcción. Los datos provienen del Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJP) y surgen de las declaraciones juradas presentadas por las empresas contribuyentes.
Este indicador continuó recuperándose durante los últimos meses, registrando en el segundo trimestre de este año, en su conjunto, un aumento del 3,9% con respecto al primer trimestre.
Por su parte, en la comparación interanual, se observa, al igual que en el ISAC que a partir del tercer trimestre de 2001 se registra un descenso pronunciado con respecto al año 2000, incrementándose nuevamente a partir del primer trimestre de 2003. Es importante destacar que durante el período abril-junio de 2007 se registró la 19na suba consecutiva entre trimestres.
SUPERFICIE A CONSTRUIR
Registrada por permisos de edificación en 42 municipios
Aquí también podemos ver en el acumulado, comparado con el año anterior, como la actividad fue disminuyendo desde el 2005 hasta la actualidad, debido a los factores negativos mencionados anteriormente.
Período.
Superficie cubierta en m2.
Variación porcentual
Respecto al período anterior.
Respecto a igual mes del año anterior.
Del acumulado desde enero hasta cada mes del mismo año respecto a igual acumulado del año anterior.
2005
ene
569.799
8,8
52,1
52,1
feb
406.736
-28,6
24,6
39,3
mar
565.203
39,0
13,2
28,5
abr
611.311
8,2
57,9
35,6
may
674.222
10,3
66,3
41,9
jun
789.441
17,1
45,5
42,7
jul
637.772
-19,2
40,5
42,3
ago
602.838
-5,5
20,4
39,2
sep
712.229
18,1
13,4
35,2
oct
629.659
-11,6
7,7
31,8
nov
889.630
41,3
56,2
34,5
dic
758.972
-14,7
44,9
35,4
2006
ene
659.316
-13,1
15,7
15,7
feb
643.489
-2,4
58,2
33,4
mar
662.150
2,9
17,2
27,5
abr
694.240
4,8
13,6
23,5
may
868.849
25,2
28,9
24,8
jun
827.045
-4,8
4,8
20,4
jul
989.837
19,7
55,2
25,6
ago
798.876
-19,3
32,5
26,5
sep
799.054
0,0
12,2
24,7
oct
777.096
-2,7
23,4
24,5
nov
883.576
13,7
-0,7
21,4
dic
942.751
6,7
24,2
21,6
2007
ene
684.638
-27,4
3,8
3,8
feb
689.622
0,7
7,2
5,5
mar
818.731
18,7
23,6
11,6
abr
761.321
-7,0
9,7
11,1
may
808.365
6,2
-7,0
6,7
jun
803.674
-0,6
-2,8
4,9
jul
780.787
-2,8
-21,1
0,0
ago
850.529
8,9
6,5
0,9
Fuente INDEC
VARIACION DEL PRECIO DE LA CONTRUCCION DE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAAR DESDE EL 2001 A LA ACTUALIDAD
Modelo Investigado: Vivienda unifamiliar, desarrollada en una planta entre medianeras. Estructura de viguetas y ladrillones, mampostería de ladrillos revocados en exterior e interior, aberturas exteriores de chapa, cortinas de PVC, puertas placa para pintar, pisos cerámicos y alfombra en dormitorios. Agua, cloaca y gas de red, distribución de agua fría y caliente con caños de polietileno, desagües en caños de PVC; calefacción por estufa a gas natural, agua caliente por calefón.
Artefactos sanitarios de loza y grifería estándar.
En el siguiente cuadro podemos observar el aumento de los costos que ha sufrido la construcción en los últimos siete años, siendo su precio actual el triple del precio del año 2001. Esto tal como mencionamos anteriormente, fue uno de los factores que produjo un freno en la actividad en el 2007.
Costo por metro cuadrado de la vivienda unifamiliar y variaciones porcentuales.
Nota: El cálculo del costo no incluye el valor del terreno, los derechos de construcción, los honorarios profesionales, los gastos de administración, el impuesto al valor agregado (IVA), los gastos financieros ni el beneficio de la empresa constructora.
PRODUCTO BRUTO INTERNO
Luego del estudio realizado acerca de la Construcción, estamos en condiciones de analizar la relación de la misma y del resto de las actividades económicas en Argentina, con el PBI durante el mismo periodo. Los motores del crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) fueron durante los últimos siete años la industria automotriz, la construcción, el complejo agro exportador y el comercio, precisó el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).
Tal como ya hemos mencionado la economía argentina, luego de la crisis de 2001, recuperó fuertemente los niveles pre-crisis, con un promedio de tasas del orden del 9% anual durante el período 2003 a 2006. Estas tasas son relativamente altas para la historia reciente de la economía argentina. Si uno observa el mismo indicador para el período 1994 a 1998 el valor fue de apenas el 4% mientras que durante la crisis, desde 1999 a 2002, se registro un valor negativo del 5%. Observemos la Tabla 2.4 del World Economic Outlook del Fondo Monetario Internacional (FMI).
Comparativamente con los países latinoamericanos, las tasas exhibidas y proyectadas para Argentina son altas y sólo son superadas por Venezuela.
Pero existe una serie de factores que abordaremos aquí e inciden negativamente en la velocidad de crecimiento de la construcción que veníamos experimentando. Seguiremos creciendo, pero con menos fuerza.
Crisis energética
La Construcción y la Actividad Económica Industrial en general tienen una alta asociación con el consumo energético y de gas. Estas fuentes permiten generar la fuerza necesaria para poder activar la maquinaria industrial y producir.
La economía creció fuertemente, luego del año 2003 generando un notable incrementó en el consumo de electricidad y gas. Estos sectores no realizaron las inversiones necesarias para poder responder a la demanda industrial y de los hogares, producto de las de tarifas congeladas que no dan expectativas futuras de beneficio, por ende las inversiones fueron escasas o sólo de mantenimiento. Esta situación genero varias demandas de empresas de servicios públicos ante el CIADI (organismo para arbitrajes del banco mundial) lo cual empeoro el marco para atraer inversiones nuevas y por lo tanto hoy tenemos una crisis energética en puerta.
Para analizar el impacto que tiene el consumo de energía, por parte de la actividad productiva, en la economía; busqué un análisis de regresión múltiple entre las variables involucradas. Para conformar la base de datos se basaron en la información de la Secretaría de Energía de la Nación, el trabajo de Capital Geométrico del Ministerio de Economía de la Nación y los datos del informe económico nacional.
Esto es muy preliminar y agregado, debido a que lo correcto es tomar los consumos energéticos de los sectores productivos, el Valor Agregado de los sectores electro/energético intensivos, y hacer un análisis más profundo. Eso lo dejo para los especialistas en el tema.
La idea que tuvieron es evaluar las variables energéticas que pueden explicar la evolución del GDP o PBI. En la tabla siguiente se muestran las variables que intentan explicar el PBI.
El modelo arroja los siguientes resultados:
El modelo ajusta al 98%. En un caso hipotético en el que la infraestructura energética no esté acorde a la próxima demanda, se dañen instalaciones y no se pueda proveer de energía y gas de refinería, veamos que ocurre. Si simulamos una reducción de energía eléctrica y gas del 5%, el PBI caería un 6%. Esto equivale a una caída superior a lo que se registro, en promedio, durante la crisis económico-financiera anterior.
Se agotan las ventajas del tipo de cambio real alto
Actualmente el modelo de tipo de cambio real alto, comienza a mostrar señales de agotamiento en cuanto a sus efectos en la economía. La inflación mayorista en crecimiento junto con la del consumidor y el tipo de cambio nominal estable lo demuestra. El tipo de cambio real alto fue lo que motorizó a la demanda externa de nuestros productos, hoy comienza a resentirse. La caída en el ranking de calidad institucional y las situaciones de desabastecimiento sobre productos y servicios que tienen precios y tarifas con un franco freno artificial comienzan a prender las luces de alerta del tablero macroeconómico nacional. También puede observarse en las proyecciones de la cuenta corriente para Argentina en la Tabla anterior.
Las Inversiones y el consumo.
Desde 2003 hasta 2006 hemos aprovechado con creces los beneficios del crecimiento incrementando el consumo de los hogares y del gobierno, pero nos olvidamos de lo de siempre: la sustentabilidad. Las inversiones no crecieron lo suficiente, sobretodo en los sectores estratégicos como el energético, transporte y la industria. Los niveles de ahorro nacional crecieron desde 2001 pero la Inversión creció a niveles inferiores.
El consumo se venía potenciando por las posibilidades de financiamiento, que se incrementaron, incorporando un factor adicional de presión inflacionaria. De todas maneras las perspectivas son de una baja en los planes de compra. Se vislumbra la incertidumbre de los planes familiares de consumo, y la reducción de los mismos en el índice de confianza del consumidor. El primer semestre de 2007 muestra una de las caídas más fuertes, comparado con igual período del año anterior, desde 2001. Probablemente la crisis energética, la visualización de situaciones de desabastecimiento, las elecciones y la aceleración de la inflación no encubierta o "acordada" contribuyeron a frenar las expectativas.
Y por la oferta ¿cómo andamos?
Vimos que la demanda viene creciendo, pero la oferta no acompañará el ritmo de crecimiento. La industria llega a los niveles techo de utilización de la capacidad instalada. Las inversiones necesarias para aumentar la capacidad productiva no fueron suficientes y se ven las presiones inflacionarias, que en 2007 se aceleran: Los precios crecieron durante la mitad del año 2007 lo que aumentaron durante todo 2006 (datos no oficiales).
Lo que nos quedó de la crisis económica, financiera e institucional.
Habiendo quedado atrás y a lo lejos me gustaría hacerme algunas preguntas que intentaré responderme: ¿Recuperamos lo perdido? ¿Cuánto fue? ¿Cuánto tiempo nos llevo, si lo recuperamos? ¿Cuánto falta por recuperar, si no lo hicimos? y ¿Cuánto tiempo nos llevará o a cuánto tenemos que crecer para hacerlo?
Veamos la evolución del PBI en el gráfico. Las respuestas a las preguntas provienen de la comparación entre lo que fue y lo que "hubiera sido", para este último caso existen varias hipótesis. La primera es que la economía, durante el período, se hubiera estancado al nivel del año 1998. En este caso, al alcanzar la línea verde habríamos, recuperado el valor del año 1998 entre 2004 y 2005. Lo perdido estaría dado por el área bajo la línea verde y sobre la línea de datos del PBI (GDPi) azul.
Si planteamos una situación diferente donde la hipótesis fuera que la economía podía seguir creciendo a la tendencia de largo plazo (HP sin crisis), en este caso la pérdida hubiera resultado significativamente superior porque el área sería por debajo de la línea negra, y claramente todavía no quebraríamos la tendencia para empezar a recuperar lo perdido. Este escenario era poco probable porque el modelo de crecimiento anterior generaba un endeudamiento insostenible que debía corregirse.
Existe una tercera hipótesis donde podemos pensar que la capacidad instalada funciona a full, el producto máximo alcanzable estaría determinado por los picos máximos históricos de la serie, y uniéndolos con la línea punteada roja nos da una idea de cuál hubiera sido la máxima trayectoria alcanzable; en este caso la pérdida hubiera sido inferior a la segunda hipótesis pero superior a la primera. Esto tiene que ver más con la técnica que con la economía, pero sirve de parámetro.
Finalmente nos queda la hipótesis más realista que implica que la tendencia de crecimiento no era posible mantenerla y que se debía reducir, al calcular la tendencia de largo plazo teniendo en cuenta la crisis (HPii GDP), el resultado es la línea bordó. Para éste último caso la situación de pérdida es la menor, pero claramente recién durante 2006 se logra superar la tendencia y se debería generar un área superior a la observada, por sobre la tendencia, los suficientemente grande para compensar el triángulo de pérdida generado entre la línea bordó y la azul. Esa pérdida asciende a la suma de $ 877.984,55 millones de pesos de 1993, sin tener en cuenta los intereses por capitalización ni la inflación generada entre 1993 y 2007 Mayo. Para actualizarla usaré el índice de precios interno al por mayor por dos razones: una porque los datos son productivos y tenemos que observar la inflación en esa etapa, y dos porque es más representativo de la inflación que el IPC nacional por razones públicamente conocidas. En éste caso el número hay que multiplicarlo por 2,99 lo que nos da un valor de $ -2.627.895,54 millones de pesos de hoy.
[i] GDP: Gross Domestic Product: PBI (Producto Bruto Interno), [ii] HP: Hodrick Prescott, Método para extraer el componente secular o tendencia de una serie de datos.
Conclusión
Lo anteriormente visto nos permite concluir que la situación económica del país respecto a la construcción fue muy buena, aunque su ritmo se ha desacelerado durante el 2007 sigue siendo muy interesante. Sin embargo surgen algunas cosas a tener en cuenta. Primero la Inflación dejó de ser una preocupación para empezar a ser un problema. Un problema que crece rápidamente y necesita de soluciones de fondo y, a esta altura, algo drásticas. Respecto a las ventajas del tipo de cambio real, llego la hora de que las inversiones se concreten y amplíen para que la competitividad aumente en forma genuina y no por tipo de cambio. La crisis energética es una demostración de que las inversiones son muy necesarias, en tiempo, calidad y forma para poder seguir creciendo, en esta actividad y en las actividades industriales en general. Esperemos que se puedan hacer las cosas de fondo antes que la situación llegue a niveles insostenibles (como pasó en la historia) y se resuelvan en un ambiente algo más cómodo de lo que estamos acostumbrados a padecer.
Relacione el comportamiento de dicho nivel de producción con el crecimiento del sector inmobiliario teniendo en cuenta el índice de inflación.
En el primer año de este siglo, el 2001, se comenzó a vivir con mayor presión la crisis que perceptible o imperceptiblemente generó la falta de medidas económicas de fondo durante la convertibilidad, y que empezaron a vislumbrarse quizás mínima y paulatinamente a partir del "efecto tequila", pero que fueron profundizándose e hicieron eclosión con el "corralito", y el posterior "corralón".A principio del 2002 "descubrimos" que no existía más el 1 a 1, los inmuebles llegaron a cotizar en los picos del dólar ($4 x u$s1) un treinta por ciento (30%) de su valor en dólares unos meses antes. No fue fácil la tarea de concientización con los propietarios acostumbrados por casi 15 años a precios dolarizados, que ahora debían "enterarse" que su inmueble que antes valía cincuenta mil pesos / dólares, costaba cincuenta mil pesos y no cincuenta mil dólares (alrededor de ciento cincuenta mil pesos según los movimientos de la moneda estadounidense). El resultado fue que muchos inmuebles desaparecieron del mercado, se profundizó la falta de nuevos emprendimientos que ya se habían reducido durante el año 2001, llevando al mercado a una parálisis prácticamente total. Recién a sobre fines del 2002 comenzó a reaparecer la oferta, por un lado debido al acostumbramiento de los vendedores a la nueva realidad, por otro lado por un aumento en pesos de la propiedad, que se había ido generando con la aparición de fondos recuperados del corralito/corralón y porque "Tener una vivienda asegura un patrimonio en cualquier lugar del mundo sin arriesgarlo a los altibajos de la ruleta económica" como afirmaba Juan Badino de Fourcadell Juan Badino en Clarín Clasificados (10/01/04), a ello debemos sumarle la inseguridad jurídica que afectó notoriamente otro tipo de inversiones con la debacle de principio del 2002. "La propiedad representa una alternativa que ha permitido salvaguardar las inversiones frente a las inseguridades jurídicas que han afectado a la economía argentina en los últimos años" decía Oscar Barrie en Clarín el 30/12/03.
El Gobierno anunció a principio de este año un acuerdo con las empresas de la industria de la construcción para mantener en 2007 los precios del sector dentro de los márgenes inflacionarios previstos en el Presupuesto, de entre 7% y 11%. El compromiso fue adoptado luego de una reunión que mantuvieron en la Casa Rosada el presidente Néstor Kirchner con más de treinta directivos y representantes de las empresas, nucleadas en la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Por el Gobierno estuvieron la ministra de Economía, Felisa Miceli, y el secretario de Comercio, Guillermo Moreno, encargado de ejecutar la estrategia oficial de los acuerdos sectoriales de precios para intentar mantener la inflación controlada. La construcción es uno de los sectores más dinámicos de la economía, pero durante el 2006 ha sufrido aumentos muy por encima de la tasa de inflación llegando a un aumento del 25%. Con niveles de costo de vida del 20% anual, según las mediciones privadas, son pocos los instrumentos financieros que permiten ponerse a resguardo del incremento de los precios. Los inmuebles son uno de ellos. En un contexto económico en el que no abundan alternativas de inversión y con una inflación real muy superior a la que informa el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), la inversión inmobiliaria tienta a los inversores. Los precios de la construcción, uno de los sectores que explican la reactivación y la caída del desempleo, aumentaron más del 150 por ciento desde la devaluación de principios del 2002. En la actividad inmobiliaria las remarcaciones siguen y ya hicieron que las propiedades casi triplicaran su valor en pesos desde la crisis. Es decir, mantuvieron su valor en dólares en una economía pesificada, algo que ningún otro sector pudo lograr. Con tasas de interés que con mucha suerte sólo permiten minimizar la pérdida frente a la inflación, un dólar que más allá de alguna oscilación y aún con tendencia creciente pierde en términos reales y la ausencia de otros instrumentos financieros que sean redituables, surge claramente la conveniencia de alguna cobertura en activos reales. Si bien en otras épocas era conveniente la utilización de instrumentos indexados, como los plazos fijos ajustados por precios, con la actual "manipulación" de los índices denunciada por economistas esos mecanismos financieros pierden atractivo. En el marco de una macroeconomía con tendencia positiva, la inflación se transformó en la obsesión de las autoridades ya que desde la salida de la gran crisis de 2002 resultó una de las variables más difíciles de controlar.
En tal sentido, la historia es contundente: con niveles medios de inflación como los actuales, son pocos los instrumentos financieros que permiten al inversor ponerse a resguardo del impuesto inflacionario. Entre los refugios contra la inflación se destaca claramente la compra de inmuebles. Y en eso coinciden los especialistas, que remarcaron que la inversión en propiedades reales es una firme alternativa para evitar que el capital pierda ante la suba de precios. "La experiencia nos muestra que con mercados revueltos mucha gente se vuelca a la compra de propiedades a nivel local, ya que sabe que en el largo plazo las propiedades en nuestro país cotizan en dólares, tanto en Buenos Aires como en las principales ciudades del interior. Y por lo menos nos permiten preservar los ahorros con los que contaba inicialmente, tal vez sin grandes beneficios, pero con muy baja probabilidad de perder", aseguró Germán Gómez Picasso, en una entrevista que le hacen en el medio de comunicación Reporte Inmobiliario. "El dueño de propiedades fue uno de los que más se enriqueció, en términos de intercambio, si se lo compara con los demás productos y servicios que tiene en cuenta el Gobierno para calcular la inflación", explican en infobaeprofesional.com un operador inmobiliario. En ese escenario, los especialistas ven que el mercado inmobiliario seguirá su desarrollo. "A futuro veo un crecimiento moderado del mercado inmobiliario, sostenido en parte por la inflación, ya que en un contexto de suba del costo de vida y tasas de interés negativas, los ladrillos siguen siendo un buen negocio", destacó el economista Juan Llach a un matutino. Dentro del contexto de un análisis económico es relevante señalar la importancia y el impacto que el sector provoca dentro de la actual evolución de la economía. Así, gran parte del crecimiento sostenido que hoy exhibe el PBI es responsabilidad del incremento de la actividad de la construcción, que creció durante el cuarto trimestre del 2005 un 25,8 % frente a una variación positiva del PBI del 9,1 %. Es que la actividad de la construcción se ve potenciada por el actual modelo y a la vez tiene gran parte de la responsabilidad de la motorización del mismo. Sin duda, el actual esquema de distribución de ingresos, se ve plasmado en la realidad del mercado inmobiliario y en la característica de las construcciones que se llevan adelante y su ubicación. Y, es fundamentalmente la visión de seguridad y resguardo a la inversión la que inclina la balanza hacia los activos inmobiliarios. La inversión en ladrillos ha sido históricamente una de las alternativas preferidas por los argentinos, cuando se habla de cubrirse del costo inflacionario. Desde la devaluación y hasta fines del 2006, la inflación rondó algo así como el 90%. Durante el mismo período el valor de un departamento en Barrio Norte creció casi un 262%, lo que pone en evidencia que la inversión inmobiliaria se comportó como un fuerte resguardo frente a la inflación.
- Como influye en la actualidad la variable "desempleo" en el Sector Inmobiliario.
La construcción, los servicios inmobiliarios, financieros y relacionados con el turismo y la minería fueron las actividades en las que más creció el nivel de empleo en blanco durante el último año. Según las estadísticas publicadas por el Ministerio de Economía, entre el primer trimestre de 2007 en igual período de este año, el número de puestos de empleo registrados creció un 6,3 por ciento, para llegar a 6.391.000 trabajadores. En el sector de la construcción, el alza fue del 14,5 por ciento, en tanto que en las empresas relacionadas con el sector inmobiliario y de servicios a las empresas llegó al 11,1 por ciento. Es una variable que esta correlacionada, ya que el sector es un gran demandante de mano de obra.
- Relacione lo sucedido en el sector inmobiliario en nuestro país, como consecuencia de la situación acaecida en el extranjero.
La volatilidad financiera que hoy vive el mundo va a impactar en nuestra economía doméstica, ya nadie duda de ello. La gran pregunta es de qué manera ello va a suceder y qué sectores van a verse más afectados.
En un mundo cada vez más globalizado, con tremendos vasos comunicantes, no podría ser de otra manera. Las tasas aquí han empezado a subir y los que pensaban salir al mercado internacional a tomar deuda están postergando la fecha para hacerlo. Muchos dirán que nuestra economía tiene bases sólidas, tales como el precio internacional de los commodities que se mantienen muy altos y con una demanda sostenida, o la situación fiscal interna, que por ahora no arroja dudas más allá de situaciones coyunturales propias de un año político. La inflación no deja de preocupar, pero por razones que obviamente son totalmente independientes de la crisis de las hipotecas sub-prime norteamericanas. Que el epicentro de lo que está ocurriendo en EEUU pase por el derrumbe de la burbuja inmobiliaria no es un dato menor para el real estate de todo el mundo. Es evidente que hemos vivido años de alta propensión a invertir en inmuebles. Esta conducta, ampliamente generalizada en los agentes económicos de todas partes del planeta, impulsada por las bajas tasas de interés y la demanda especulativa de corto plazo, hoy está cambiando. Es sabido por todos: en Miami por ejemplo, era muy fácil ganar mucha plata con bienes raíces. La gente común moría por entrar en pre-construcción pagando el 20% del precio al lanzamiento. Como el valor de la unidad subía y subía, quizás ese mismo porcentaje en un solo año, al venderla se lograban rentabilidades espectaculares, del orden del 100% o más aun, ¡y en un país con seguridad jurídica!.
De ese modo, el mercado americano se llenó de adquirentes especulativos en preventa comprando y vendiendo oportunísticamente, poniendo el mínimo cash. Los promotores a su vez se cansaron de armar proyectos que se colocaban como pan caliente. Ese fue el germen de la crisis actual. Hasta se escribieron libros sobre esta forma de enriquecerse rápidamente, con un enorme apalancamiento. Estos inversores no compraban para ninguna otra cosa que no fuera vender el departamento lo antes posible. En la jerga se lo llamaba flipping (flipear, en Miami) y fue algo tremendamente popular por mucho tiempo. No puedo olvidar la fiebre de la gente haciendo cola la noche anterior a los lanzamientos de los enormes emprendimientos de lujo, para dejar pilas de cheques como señas de los departamentos a primera hora de la mañana. Es claro que ninguno de los que allí estaban, pretendía mudarse a esas torres. Muchos ni siquiera tenían capacidad financiera para afrontar la obligación que estaban asumiendo, pero especulaban con vender esa suerte de opción, tan pronto como fuera posible, al mejor precio. Especulación pura, igual que la fiebre de Internet, válida mientras los valores subían indefectiblemente, pero eso ya se acabó. No menos importante fue el proceso de facilitarle financiamiento hipotecario cada vez a más gente, con o sin capacidad real de repago, a tasas bajas aunque variables, y por porcentajes insosteniblemente altos respecto del valor de las propiedades. La enorme liquidez de los mercados y la competencia entre las entidades fomentó el proceso, en un contexto en el cual los activos hipotecarios e inmobiliarios parecían ser sinónimo de seguridad y conservadurismo.
Error. Hoy en día, con el nuevo nivel de las tasas, la gente no solo no puede pagar las cuotas, sino que además su deuda ya está por encima del valor de sus propiedades. Cuándo una familia decide mandarle la llave de su casa al banco en vez de seguir pagando la cuota hipotecaria, es una pregunta difícil de responder, en especial en una economía como la norteamericana donde la gente vive endeudada por todo y caer en default resulta muy grave, pero no por ello la pregunta pierde valor. Por el contrario, a mi criterio es de enorme trascendencia. ¿Cuál puede ser el verdadero impacto de esta situación sobre nuestra realidad inmobiliaria local?, la primera respuesta obvia es que la propensión a invertir en bienes raíces, que fue tan fuerte en los últimos años, hoy está debilitada en todas partes del mundo, y la Argentina no puede quedar ajena a esta pauta de conducta global. En Europa el fenómeno no fue muy diferente, en especial en ciertos países como España, donde se han estado construyendo más viviendas por año que en Alemania y Francia juntas, y casi diez veces más que aquí con una población similar. Debemos reconocer que hemos tenido varios años de gloria en la construcción, con niveles récord de actividad queriendo todo el mundo invertir en proyectos inmobiliarios. La falta de opciones alternativas para alocar el ahorro y la fuerte reactivación de nuestra economía, generaron todo un segmento de la población con excedentes, coadyuvando en este mismo sentido al crecimiento sectorial. Pero la dinámica de funcionamiento de nuestros proyectos inmobiliarios fue muy diferente de la que vimos en los mercados desarrollados. Allí, la gente compraba unidades con la intención de poner muy poco capital propio, para venderlas tan pronto como fuera posible, y en caso de ser necesario, pagarlas a largo plazo con financiamiento hipotecario. Aquí, quienes compraron en preventa lo hicieron con mucho menos "cultura de apalancamiento", es decir, siempre pensaron en usar su propio capital.
¿Cuáles son los escenarios inconvenientes con los que ahora nos podemos llegar a encontrar en nuestros proyectos domésticos a raíz de la crisis, y cuáles son las salidas posibles ante ese tipo de situaciones? Por un lado, está el caso de los fideicomisos al costo, que a consecuencia de la inflación, terminarán costando más de lo previsto, sin lugar a dudas. Desde ya que los adquirentes se quejarán, pero como en general son inversores con cierto resto patrimonial, en mi opinión terminarán afrontando la diferencia, y en caso de no poder hacerlo, venderán su unidad para que otro siga con las cuotas. No imagino en este tipo de emprendimientos una situación de des-financiamiento estructural complicada. Por otro lado, muchas torres se han edificado a partir del equity de inversores en vez de la preventa, y la situación deberá resolverse de igual modo. Puede ocurrir que los precios de venta no suban al ritmo de la inflación y que la rentabilidad se reduzca.
También ello generará protestas de quienes aportaron fondos para el negocio, pero francamente no percibo un riesgo respecto de la finalización de los edificios. Es verdad que los desarrolladores han trabajado aquí con alto apalancamiento, probablemente del mismo orden que en los países desarrollados, pero con una diferencia muy relevante: no lo hicieron con deuda financiera, y en consecuencia la naturaleza de ese leverage es muy distinta. Hay situaciones un poco más complejas, como aquellos que adquirieron lotes en permuta, vendieron departamentos en preventa a precio cerrado en dólares y ahora se encuentran con problemas para terminar la construcción con los recursos previstos a la luz del aumento de los costos. Ellos deberán incorporar mayor equity y la tasa interna de retorno (TIR) que estaba planteada, naturalmente bajará. Pero allí tampoco percibo un riesgo grave.
Resumiendo, en mi entender, nuestro sector está estructurado financieramente de un modo sólido y puede afrontar la tormenta global del real estate. Como en la enorme mayoría de los casos no hay deuda bancaria con plazos estrictos de repago y tasas que operen como taxis frente a situaciones de debilitamiento de las ventas, lo más probable es que la principal consecuencia que la crisis actual genere, pase por la dificultad para armar nuevos proyectos. Los que están en curso se terminarán y los inversores podrán ganar menos. Muchos terminarán quedándose con las unidades simplemente para alquilarlas. Quizás haya cantidad de departamentos similares a la venta, pero no imagino que los flamantes propietarios bajen los precios masivamente. Los costos de mantenimiento y las expensas no son tan altas, ya que están actualmente congeladas mitigando los costos fijos mensuales.
Por lo demás, siguen sin aparecer alternativas de inversión mejores que los ladrillos, y la economía continua creciendo, de modo que los que generan ahorros nuevos, aun hoy inmediatamente piensan en comprar departamentos. La debilitada propensión a invertir en bienes raíces que se ve en el mundo, aquí se presenta de otra manera.
Si apostamos a que: a) Siga habiendo extranjeros que se sientan atraídos por Buenos Aires y que compren proyectos como por ejemplo, el de Phillipe Stark en Puerto Madero a un tercio de lo que vale en Londres o en Paris; b) Si el nuevo gobierno el año próximo le encontrara la vuelta al financiamiento hipotecario de la clase media, a pesar del aumento de la tasa de interés y de la elevada inflación, reactivado así esa demanda y c) Si confiamos en que nuestros desarrollistas seguirán creando productos cada vez más novedosos y atractivos como los condo hoteles, por ejemplo, casi con seguridad el real estate en Argentina tiene grandes chances para seguir creciendo.
Glosario
- Commodity significa en castellano, Mercancía: Un producto destinado a uso comercial. Hoy en día son considerados como commodities muchos activos financieros siempre y cuando no sean considerados como valores / securities, tales como las divisas, las tasas de interés o de referencia, los índices bursátiles, etc.
- Leverage significa Apalancamiento Financiero. Indicador del nivel de de una organización en relación a sus activos o patrimonio. Consiste en la utilización de la deuda para aumentar la rentabilidad esperada del capital propio.
- Equity significa Valor líquido, es el Valor de mercado de la vivienda o bien inmueble de una persona, sobre el que ya se descontó el valor de todos los gravámenes existentes.
- Coadyuvando viene de la palabra coadyuvar que significa Contribuir o ayudar a la consecución de algo.
- Flipping es un gerundio que en castellano significa tirando una moneda.
Bibliografía
- INDEC – Cuentas Nacionales; Indicador Sintético de la Construcción, Producto Bruto Interno; entre otros.
- Reporte Inmobiliario – www.reporteinmobiliario.com
- MECON (Ministerio de Economía y Producción) www.mecon.gov.ar
- Ministerio de Economía de la Provincia de Buenos Aires www.ec.gba.gov.ar
- BCRA (Banco Central de la Republica Argentina) – www.bcra.gov.ar
- Universidad Torcuato Di Tella – www.utdt.edu
- Diarios – La Nación, Clarín, El Cronista, etc.
Autor:
Gonzalo González Albarracín
| Página siguiente |