En torno al momento en cual se deberá ejercer el derecho de retracto, por cuanto la ley estableció un período de caducidad de cuarenta días calendario, surge entonces la necesidad de plantear la posibilidad de que el arrendador transfiera el inmueble sin notificar al arrendatario. En muchos casos, cuando éste se entera de la operación el lapso de la caducidad ha fenecido. Algunos arrendadores plantearían la caducidad por el transcurso del tiempo. La Jurisprudencia Nacional para resolver el conflicto que esta postura supone, ha establecido que el período fatal d los cuarenta días correrá desde que el arrendatario tenga conocimiento de la negociación que le ha afectado su preferencia ofertiva. En sentencia del 20 de mayo de 2005, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Véliz la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, (sentencia RC 00260), cambiando su doctrina estableció.
La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide. >> (Negrillas y subrayados del fallo)
Causas para el Planteamiento del Retracto Legal Arrendaticio
De acuerdo con el contenido de la ley especial arrendaticia existirían tres razones para que se intentare la acción de retracto legal arrendaticio:
a.- Cuando se notifica de la operación realizada con el tercero, por parte de éste al arrendatario, con la característica de que deberá notificar acompañado de la copia certificada de la operación realizada;
b.- Cuando no se haga la notificación prevista en el literal anterior o no se haya acompañado copia certificada de la operación;
c.- Cuando de hayan modificado las condiciones de la venta, en cuanto al precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favoreciendo al nuevo comprador
El artículo 49 establece, que en caso de que se haga una venta en firma global de una propiedad o de un inmueble conformado a su vez por varios bienes inmobiliarios no sufrirá efecto de retracto legal arrendaticio; es decir que si alguien vende un edificio en su totalidad, que no una oficina o un apartamento no podrán los arrendatarios exigir Derecho de Preferencia Ofertiva, ni mucho menos el Derecho al Retracto Legal Arrendaticio.
Finalmente el artículo 50 ordena aplicar el Código Civil en todo lo no previsto en este decreto ley, esto significa entonces la aplicación de los artículos 1.539 y 1.544 del Código Civil, que establecen[3]
"Artículo 1.539
El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor.
La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.
Puede oponer el beneficio de exclusión a los acreedores de su vendedor."
"Artículo 1.544
El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones."
El artículo 1.539 facultaría al arrendatario, vencedor en el proceso de retracto legal arrendaticio, para ejercer todos los derechos del propietario vencido en el proceso y quien haya vendido a un tercero; pudiendo inclusive oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor.
Mientras que el artículo 1.544 detalla todo lo que debe pagarle el arrendatario retractante al propietario (tercero en la relación arrendaticia) que en el proceso pierda tal condición, y en su lugar coloque al accionante (arrendatario demandante).
Procedimiento
El vigente Decreto Ley establece en el artículo 33[4] que independientemente de su cuantía, las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato, resolución de contrato, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarán y sentenciarán conforme al procedimiento breve previsto en los artículos
881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil3 por cuanto es el arquetipo procesal elegido para la tramitación de todas las pretensiones que se planteen en el ámbito arrendaticio a diferencia de los años anteriores cuya tramitación se efectuaba a través del procedimiento ordinario.
<<Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.>>
Concatenado con lo contenido en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil[5], tenemos entonces que el procedimiento para ejercer el derecho de Retracto Legal Arrendaticio es el siguiente:
<<Artículo 882° Este procedimiento comenzará por demanda escrita que llenará los requisitos exigidos por el artículo 340 de este Código (…)>>
<<Artículo 883° El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código. >>
<<Artículo 884º En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación. >>
<<Artículo 885° Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346 de este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva. >>
<<Artículo 886° Si las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 fueron resueltas en favor del demandado, se procederá conforme a lo establecido en los artículos 350 y 355. >>
<<Artículo 887° La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio. >>
<<Artículo 888° En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo, 884. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable. >>
<<Artículo 889° Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos. >>
<<Artículo 890° La sentencia será dictada dentro de los cinco días siguientes a la conclusión del lapso probatorio, o de la contestación o reconvención si las partes hubieren pedido la supresión del lapso. >>
<<Artículo 891° De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares. >>
<<Artículo 892° Cuando la sentencia o un acto equivalente a ella, haya quedado definitivamente firme, la ejecución se llevará a cabo al cuarto día siguiente si dentro de los tres días que la preceden no ha habido cumplimiento voluntario.
La ejecución se llevará a cabo conforme a las disposiciones del Título IV del Libro Segundo de este Código, pero los bienes inmuebles sólo podrán ejecutarse previa excusión de los bienes muebles del ejecutado. En caso de embargarse bienes inmuebles por el ejecutante, el ejecutado podrá poner a disposición del Tribunal los bienes muebles que tenga y si su valor es suficiente para cubrir la ejecución, aquellos quedarán libres de embargo. >>
<<Artículo 893° En segunda instancia se fijará el décimo día para dictar sentencia. En dicho lapso, que es improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520. >>
<<Artículo 894° Fuera de las aquí establecidas, no habrá más incidencias en el procedimiento breve, pero el Juez podrá resolver los incidentes que se presenten según su prudente arbitrio. De estas decisiones no oirá apelación. >>
Efectos de la Declaratoria con Lugar del Retracto Legal Arrendaticio
La declaratoria Con Lugar del Retracto Legal Arrendaticio, no implica la redacción de un nuevo contrato, ni la celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que a los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario recurrente.
En sentencia del 14 de abril de 1993, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, determinó que el ejercicio del retracto legal arrendaticio no persigue resolver el contrato de venta, sino subrogar a la persona del retrayente a la del comprador. Así estableció[6]:
<<También en la parte primera del petitorio, el mandatario del demandante afirmó que "Porque se suscribió el tal documento de compra-venta sin haberse obtenido como ordena la ley, el consentimiento expreso para tal operación de la renuncia de ambos arrendatarios al derecho preferencial que les concede expresamente la Ley, pues en ningún momento fueron los arrendatarios de la voluntad del propietario arrendador vender, ni les indicó el monto del precio de venta que se aspiraba por el inmueble. En síntesis, esta Sala reitera que la pretensión deducida es la de retracto legal arrendaticio, con la advertencia que el apoderado del demandante incurrió en una lamentable confusión, ya que él aspiraba que el demandado otorgara un nuevo documento al actor, cuando en realidad el retracto legal arrendaticio, no prosigue resolver, anular o destruir el contrato, sino subrogar o sustituir la personar del retrayente a la del comprador en todos los derecho del contrato…>>
Para la práctica forense nos parece que los litigantes, una vez que han resultado victoriosos en esta contienda legal, realicen por ante la oficina pública competente la protocolización de la sentencia que declaró con lugar del derecho preferente. La observación la hacemos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil[7], concatenados con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil[8] y 45 ordinales 1º y 3º, de la Ley de Registro Público[9] y del Notariado, cuyos contenidos son los siguientes:
<<Artículo 1.920° Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1º. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a Título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
2º. Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo.
3º. Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos enunciados en los dos números precedentes.
4º. Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca.
5º. Los contratos de arrendamiento de inmuebles que excedan de seis años.
6º. Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.
7º. Los actos y las sentencias de los cuales, resulte la liberación o la cesión de alquileres o de rentas aun no vencidas, por un término que exceda de un año.
8º. Las sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza de las enunciadas en los números precedentes>>
<<.Artículo 1.924° Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservad legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales>>
<<Artículo 531° Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.>>
<< Artículo 45º El Registro Público tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos y negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten bienes inmuebles.
Además de los señalados en el Código Civil, en el Código de Comercio y en otras leyes, en el Registro Público se inscribirán también los siguientes actos
1º Los documentos que contengan declaración, transmisión, limitación o gravámenes de propiedad
(…)
3º La constitución de hogar; los contratos, declaraciones, transacciones, sentencias ejecutoriadas y otros actos que se establezcan sobre inmuebles, derechos de uso, habitación o servidumbre o se constituyan anticresis, hipotecas o se divida, se traslade o se reduzca alguno de estos derechos.
(…)>>
Desde la entrada en vigencia del nuevo Código de procedimiento Civil en el año 1987, y por tener éste incorporada la regla de derecho antes indicada, es prudente que los litigantes en sus libelos de demandas le señalan al juez, de manera previa, que como en este caso se trata de juicio que tiene como objeto la transferencia de la propiedad, indique expresamente el sentenciador que ha cumplido con sus obligaciones contractuales y que aquél, en su fallo una vez firme la sentencia, ordene su protocolización para que surjan así los efectos traslativos de propiedad del fallo, mediante su inscripción en la Oficina del Registro Subalterno Competente
Jurisprudencia
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Veintidós de Julio de dos mil nueve
198º y 150º
ASUNTO: KP02-V-2008-004014
PARTE DEMANDANTE: PRECILIANO FLORES VASQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.072.531.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Souad Rosa Sakr Saer, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 35.137.
PARTE DEMANDADA: HOMERO GIMENEZ SALDIVIA y HENRY ALONSO RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.362.169 y 12.800.386, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Aaron Rafael Soto García, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 23.422.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda con ocasión a la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Preciliano Flores Vázquez, asistido de Abogada, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que desde el 01/01/1999, ocupa en calidad de arrendatario según contrato privado, un inmueble constituido por un apartamento distinguido por el Nº 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio El Rotemkal, situado en el cruce de la calle 60 con carrera 14-B en Jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie de 138,34 Mts2 y que sus linderos particulares son: NORTE: fachada Norte del edificio; SUR: apartamento Nº 1-3 y vacío que da al techo del local Nº 2; ESTE: vestíbulo de distribución de la planta, escaleras y vacío que da a la conserjería y OESTE: fachada Oeste del edificio. Que dicho inmueble le pertenece al arrendador, ciudadano Homero Giménez Valdivia, según documento protocolizado en el Registro Imobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 25/06/1980, Nº 31, Tomo 12, que opone al demandado. Que el canon de arrendamiento que ha venido pagando puntualmente es la cantidad de 250,oo Bs.F., que incluye el condominio, según recibos que le entregaba la administradora del condominio, quien le informó posteriormente que le fue quitada la administración y que por lo tanto no le recibiría el canon de arrendamiento, por lo cual comenzó a consignar dichos cánones en el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Que el mencionado propietario, vendió el inmueble en referencia al ciudadano Henry Alonso Ramírez, mediante documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 31/10/06, Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 19, de lo cual se enteró en fecha 23/10/08 y que lo hizo sin haberle efectuado la debida notificación para ejercer el derecho de preferencia de adquirir el inmueble. Fundamentó su pretensión en los artículos 42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil. Que demanda a los ciudadanos Homero Giménez Saldivia y Henry Alonso Ramírez a fin de que convengan o a ellos sean condenados por el Tribunal en: que le subrogue el ciudadano Henry Alonso Ramírez, en el contrato de compra venta celebrado por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (70.000.000, oo Bs.) hoy SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (70.000, oo Bs.F.), los cuales fueron cancelados constan en el documento protocolizado mencionado, 2) que la venta que se realizó al ciudadano Henry Alonso Ramírez se declare nula a objeto de que el inmueble se le venda por tener derecho a ello en los términos, en iguales condiciones en que se realizó la misma, solicitando que en caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria del libelo, la Sentencia dictada sirva de Título de propiedad en cuya fecha y oficina de registro pagaría el precio señalado, y 3) el pago de costas y costos del proceso. Solicitó decreto de Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar. Estimó la demanda en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (70.000, oo Bs.).
En fecha 17 de Noviembre de 2008, se admitió la demanda.
En fecha 26 de Junio de 2009, el apoderado demandado, presentó escrito de contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo la demanda exponiendo que expediente KP02-V-2008-00669 que cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la parte actora tuvo que ser desalojada del inmueble arrendado por causa de incumplimiento, debido a que no cumplía con las obligaciones que le imponía el contrato. Hizo referencia al contenido de los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, invocando la Exceptio Non Adimplectis Contractus y que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que se requiere la condición de solvencia del arrendatario como condición para reclamar los derechos sobre preferencia ofertiva.
En fecha 07 de Julio de 2009, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 08 de Julio del mismo año.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
UNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora, se fundamenta, en la omisión por parte de la demandada de autos de notificarle la venta del inmueble, que ocupaba en calidad de arrendatario, a los fines de ejercer el derecho de preferencia ofertiva que le corresponde por Ley.
El apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, aduce que no notificó a la parte actora en virtud de su incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
Ahora bien, del análisis y revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, se observa que la representación judicial de la parte demanda aportó como medio de prueba acompañado al escrito libelar, documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 31/10/06, Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 19, al cual se le otorga pleno valor probatorio en virtud de no haber sido impugnado por la parte demandada.
El apoderado demandado, presentó acompañado a su escrito de promoción de pruebas, copia certificada de expediente signado con el alfanumérico KP02-V-2008-000669, en el cual el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró el desalojo del inmueble objeto de la demanda, en virtud de la pretensión formulada por el ciudadano Henry Alonso Ramírez en contra de la parte actora de autos; copias certificadas estas a las cuales se les otorga pleno valor probatorio.
La apoderada actora, en la oportunidad de promover pruebas, trajo a los autos además de la copia certificada del documento de venta del apartamento ya identificado, la cual fue traída a los autos acompañada al escrito libelar en copias fotostáticas y que ha sido objeto de valoración; copia fotostática del expediente signado con el alfanumérico KP02-S-2006-016306 del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara relativo a los depósitos de arrendamiento y copia certificada de de solvencia presentada con el documento de venta del inmueble objeto de la demanda, ambas copias que se desechan en razón de no aportar a este Juzgador elementos útiles de convicción en cuanto a la notificación o no de la venta del inmueble al cual se hace referencia y copia fotostática del ofrecimiento de venta del apartamento referido, que se le realizó a su representado, de fecha 03 de Noviembre de 2005, a la cual se le confiere pleno valor probatorio en razón de no haber sido impugnado por la parte demandada.
Ahora bien, de lo expuesto, este Juzgador considera oportuno, realizar las siguientes consideraciones:
El Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
"La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario."
Los Artículos 43 al 46 ejusdem, establecen de manera expresa
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Unico: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
De la trascripción realizada y del análisis de los medios de pruebas aportados al proceso por las partes, colige quien esto decide que efectivamente, el ciudadano Homero Giménez Saldivia, en calidad de arrendador, vendió al ciudadano Henry Alonso Ramírez, el inmueble objeto de la pretensión propuesta.
Asimismo se evidencia que el ciudadano Homero Giménez Valdivia, en fecha 03 de Noviembre del año 2005, ofreció en venta al demandante de autos, dicho inmueble y que el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, ordenó mediante sentencia definitivamente firme, el desalojo del inmueble mencionado, por la pretensión interpuesta en fecha 29 de Febrero de 2008, por el ciudadano Henry Alonso Ramírez en contra de la parte actora, Sentencia ésta que aportó la parte demandada como medio de prueba y de la cual se evidencia que tanto la fecha de introducción de la demanda como su fecha de publicación, son posteriores a la venta del inmueble constituido por el apartamento identificado.
Y siendo que de conformidad con lo establecido por el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios preinserto, transcurridos mas de CIENTO OCHENTA (180) días calendario después del ofrecimiento de venta, esto es, el 03 de Noviembre de 2005, ya que la venta del referido inmueble se efectuó al ciudadano Henry Alonso Ramírez, el 30 de Octubre de 2006, sin que se hubiese efectuado entre una fecha y otra la venta a terceros, quedó sin efecto dicho ofrecimiento de fecha 03/11/05, debiendo en consecuencia, haberse realizado una nueva oferta al arrendatario, hecho este que no sucedió; por lo cual sin notificación previa al actor de autos, mal pudo haber efectuado la operación de compra venta el ciudadano Homero Giménez Valdivia en su condición de arrendatario, debiendo así declararse con lugar la pretensión de la parte actora de autos. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por el ciudadano PRECILIANO FLORES VASQUEZ, contra los ciudadanos HOMERO GIMENEZ SALDIVIA y HENRY ALONSO RAMIREZ, previamente identificados.
En consecuencia:
1) Se ordena oficiar al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de que ANULE la operación de compra venta efectuada por los codemandados, ciudadanos HOMERO GIMENEZ SALDIVIA y HENRY ALONSO RAMIREZ, sobre el inmueble objeto del presente Juicio, en fecha 31/10/06, Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 19, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.
2) Se ordena al co-demandado, ciudadano HOMERO GIMENEZ SALDIVIA hacer efectivo del derecho del actor ganancioso PRECILIANO FLORES VASQUEZ de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente señalado, una vez quede definitivamente firme la presente decisión.
3) Ya establecido el derecho preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el demandante, ciudadano PRECILIANO FLORES VASQUEZ, deberá dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a partir de que quede definitivamente firma la presente Sentencia, consignar ante el Tribunal la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES FUESRTES (70.000, oo Bs.F.) precio de la venta efectuada entre los codemandados, ya identificados, y
4) Una vez que exista constancia auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda ha cumplido la prestación mencionada, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento con su obligación de realizar la preferencia ofertiva ordenada, la presente sentencia servirá de título de propiedad sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido por el Nº 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio El Rotemkal, situado en el cruce de la calle 60 con carrera 14-B en Jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie de 138,34 Mts2 y que sus linderos particulares son: NORTE: fachada Norte del edificio; SUR: apartamento Nº 1-3 y vacío que da al techo del local Nº 2; ESTE: vestíbulo de distribución de la planta, escaleras y vacío que da a la conserjería y OESTE: fachada Oeste del edificio, a favor de la parte demandante ganaciosa.
Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Veintidós (22) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero
Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:20 p.m.
El Secretario, OERL/mi
Conclusiones
Entendemos que para que exista un derecho de retracto deberán concurrir estos dos requisitos:
a) la existencia previa de una compraventa o dación en pago, y
b) la subsistencia de un derecho a favor de un tercero, en virtud del cual está autorizado a adquirir la cosa, mediante el pago del mismo precio o de las mismas condiciones que ha satisfecho el adquirente originario.
Es evidente la exigencia de que se trate de un arrendamiento sometido a esta Ley, o lo que es lo mismo, que el inmueble enajenado que sea su objeto no esté excluida de su ámbito. Y a este respecto se plantean dos cuestiones esenciales: una es la relativa al momento en que ha de considerarse efectuada la enajenación del inmueble, la cual hace surgir el derecho
Es claro que la perfección de la compraventa permite, sin problema alguno de ella derivado, el ejercicio de la acción retractual, el hecho de que no se haya tramitado el inmueble vendido al comprador, mediante la entrega de su posesión, no dificulta en modo alguno la acción, y por tanto, no existe razón alguna para que no se considere así.
Perfeccionada la compraventa, si el arrendador no hubiese hecho al arrendatario la notificación prevista en el artículo 47 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, surge su derecho a retraerla, el cual podrá ejercitar dentro del plazo legal de cuarenta días calendario que señala el precepto. El momento a partir del cual deberá de computarse el plazo será desde la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la compraventa el arrendatario. Conocimiento que implica, según determina el artículo anterior, el de las condiciones de la enajenación, el precio, en su caso, y el nombre y circunstancias del adquirente.
También surgirá el derecho del arrendatario a retraer, cuando se lleve a cabo la compraventa en condiciones distintas a las que fueron previstas para el tanteo.
El precio que el retrayente ha de satisfacer al adquirente es el real por el que se haya efectuado la transmisión, el cual no ha de coincidir necesariamente con el consignado en escritura pública. Por consiguiente, en caso de controversia habrá que estar al correspondiente resultado probatorio.
Queda circunscrito a cualquier supuesto de enajenación que no sea la compraventa, único al que será de
Bibliografía
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CÓDIGO CIVIL Gaceta Oficial Número 2.990 Extraordinaria
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Gaceta Oficial Número 4.209 Extraordinaria
DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY No.427 DE ARRENDAMIENTOS
INMOBILIARIOS Decreto Nº 427 25 de octubre de 1999 GACETA OFICIAL No.36.845
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NÚÑEZ A. Edgar D. LA RELACIÓN ARRENDATICIA EN LA VENEZUELA DE PRINCIPIOS DEL SIGLO XXI
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[2] Tomada del website:
http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Mayo/RC-00260-200505-04807.htm
[3] CÓDIGO CIVIL Gaceta Oficial Número 2.990 Extraordinario
[4] DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY No.427 DE ARRENDAMIENTOS
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[5] CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Gaceta Oficial N° 4.209 Extraordinaria
[6] NÚÑEZ A. Edgar D. LA RELACIÓN ARRENDATICIA EN LA VENEZUELA DE PRINCIPIOS DEL SIGLO XXI
[7] CÓDIGO CIVIL Gaceta Oficial Número 2.990 Extraordinaria
[8] CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Gaceta Oficial Número 4.209 Extraordinaria
[9] LEY DEL REGISTRO PÚBLICO Y DEL NOTARIADO. Gaceta Oficial Número 5.833 Extraordinaria
Autor:
Irina Maroa
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