La Posesión Material: Es la exteriorización del derecho de propiedad, de un terreno no saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento físico o material del terreno. Ejemplo: cultivo, construcción, etc.
La Posesión Teórica: Es la exteriorización del derecho de propiedad, de un terreno no saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento del terreno por medio de la mensura catastral.
La posesión teórica carga con la desventaja de que como no se exterioriza se ve expuesta a que otra posesión más caracterizada, la material por cultivo y cerca, la desplace. Cuando se adquiere la posesión y se conserva, puede dar lugar a la prescripción. Si se abandona o se pierde la posesión, puede dar lugar a que sea anonadada por una de las otras formas de poseer establecida por la ley.
2.2.1 Modos de adquirir la propiedad
Respecto al modo de adquirir la propiedad, Mirabal, Leonardo, ("El Saneamiento Catastral", UAPA, p. 10), señala que: "con frecuencia se presentan conflictos en las reclamaciones, ya que más de una persona alega tener la posesión del terreno que se está saneando, y hay que determinar cual de las posesiones es la más caracterizada, es decir, cual de la posesión es más válida frente a la otra."
Para poder prescribir es necesario una posesión continua, pacífica e ininterrumpida y a título de propietario, también es necesario el goce y disfrute del inmueble por el tiempo que determine la ley. El que alega la prescripción para el plazo de 20 años en materia de saneamiento no está obligado a presentar ningún título, pues la misma se prueba por testigos.
Se presume que una persona siempre posee por sí mismo y a título de propietario, si no se comienza a poseer por otro. Plantea Bonilla Atiles, Juan. ("Legislación de Tierras Dominicana", 1974, p. 131) que una de las causas que impiden la prescripción es que los que poseen por otro, no prescriben nunca ni en ningún espacio del tiempo, sólo por una causa promovida por un tercero, o por la contradicción que las mismas hayan opuestos al derecho del propietario.
Por su lado, el artículo 21 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario señala que "para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Código Civil, según la posesión de que se trate."
Anteriormente se había señalado que el artículo 4 de la Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras (2001, p. 2), prevé tres modos de poseer, que son:
1- Cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo.
2- Cuando los terrenos se encuentren cercados por medio de empalizadas, murallas, setos, zanja, trochas, o en cualquier otra forma que se preste para indicar las colindancias.
3- Cuando los terrenos se hayan medido por un agrimensor público y esa operación esté contenida en plano y acta de mensura que haya sido registrada.
Por su parte, la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, en su artículo 21 (2005, p.12) considera que hay posesión "cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a título de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre, sea cuando se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el inmueble y la materialización de los límites".
Como se puede observar por la descripción de los actos de posesión que señala el artículo 4 de la Ley No. 1542 de Registro de Tierras, pueden concurrir dos reclamantes de un mismo terreno con actos posesorios o posesiones distintas y ambos cumplir con las características o condiciones que exige la ley, es decir, uno con una posesión material y otro con una posesión teórica o por plano. De acuerdo a la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, ya esa situación está descartada, pues la posesión por plano o teórica no existe.
La preferencia de la posesión física sobre la teórica, la sostiene el Tribunal de Tierras en caso de que dos reclamantes pretendan la posesión de un mismo terreno, el uno por haberlo hecho medir por un agrimensor público que conste en el acta de mensura y plano y el otro por poseerlo físicamente.
En el caso de dos reclamantes que pretenden la posesión de un mismo terreno, el uno sólo por haberlo adquirido de una persona que no tuvo la posesión del mismo o cuya posesión no reúne las características legales para prescribir y el otro por poseerlo y haber fomentado en él mejoras permanentes o por tenerlo cercado, el primero tiene lo que se llama la posesión teórica.
Sin embargo, para Ruiz Tejada, Manuel ("Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en República Dominicana", pp. 170-171) es evidente que quien mide un terreno pone de manifiesto su intención, su ánimo de propietario, frente a los demás. "Quien vea medirlo si se considera perjudicado por la mensura puede detenerla por medio de oposición."
Por eso esa manifestación del animus, de la intención exclusiva del dueño comprobada luego por un instrumento, el plano y el acta, el legislador la reconoce y la convierte también en precepto legal, admitiendo que esa es una de las formas en que el terreno debe considerarse poseído; pero, no se manifiesta de una manera tan clara, tan real, tan ostensible, como la posesión material por cultivos y por cercas, por eso se le ha llamado frecuentemente posesión teórica.
Aunque en posesión teórica la prueba es más fácil de conservar, porque consta en un acto jurídico: el acta de mensura; pero tiene esta desventaja: como no se exterioriza, se ve expuesta a que otra posesión más caracterizada, la material por cultivos y cerca, la desplace. A ese respecto la Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana se ha pronunciado reiteradas veces.
2.2.2 Justificación de la posesión Inmobiliaria
Con la actual Ley No.1542 de Registro de Tierras, para los fines de que la solicitud de saneamiento catastral sea bien acogida por el Abogado del Estado como Juez de la seriedad de dicha solicitud, el solicitante debe justificar la posesión del inmueble cuyo saneamiento está solicitando, y para justificar dicha posesión debe hacerlo en virtud del artículo 48, párrafo II, de la referida ley, la cual establece que para justificar la posesión del inmueble cuyo saneamiento se solicita, bastará para los inmuebles rurales, la Certificación del Alcalde Pedáneo, y, para los inmuebles urbanos, una Certificación del Presidente del Ayuntamiento o del Síndico Municipal correspondiente.
En la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, no se hace mención de la necesidad de estar certificaciones. Respecto a la clasificación de los modos de posesión Ruiz Tejada, Manuel ("Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en República Dominicana", pp. 24), emite su opinión respecto a la interpretación de los modos de posesión estableciendo:
Primer Modo de Poseer: Todos los modos de poseer tienen en principio como fundamento, el hecho de que la posesión es la exteriorización del derecho de propiedad; la posesión por cultivo tiene a su vez como fundamento el que hemos expuesto, o sea que esa es la forma primera, y la más corriente de hacer esa exteriorización del derecho. Pero la ley no quiso quedarse en la palabra cultivos y agregó en ese primer acápite, que también se consideraría el tener el terreno poseído cuando estuviere dedicado "a cualquier otro uso lucrativo". Uso lucrativo quiere decir uso provechoso y útil.
Segundo Modo de Poseer: Los terrenos se consideran poseídos cuando se encuentran cercados. La palabra "cerca" como forma de poseer aparece por primera vez en el artículo 6to., parte in fine, (Art. 4, Ley 1542), según lo que
establece dicho artículo, es después de la vivienda y cultivo, el segundo modo que acude al hombre para exteriorizar su intensión de propietario exclusivo: Separa su predio de los predios vecinos, a fin de que nadie tenga en lo adelante la más ligera duda de hasta donde llega su derecho.
Tercer Modo de Poseer: Los terrenos se considerarán poseídos también "cuando se hayan medido por un agrimensor público que conste en acta de mensura y plano". La Mensura es evidente que sólo exterioriza en el momento en que se realiza y nada más; pero deja allí algunas huellas: Las trochas y los hitos. Pero es evidente que quien mide un terreno pone de manifiesto su intensión, su ánimo de propietario, frente a los demás.
Se puede resumir que estos modos o categorías de posesiones son:
El Cultivo, es decir, que quien posee el terreno lo tiene dedicado a la agricultura, ya sea para su consumo y de su familia o con fines comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro uso lucrativo, como puede ser la construcción de una vivienda, un comercio, etc.
La Cerca, es decir, que quien posee el terreno lo tiene debidamente cercado o delimitado por cualquier medio que se preste para indicar las colindancias del terreno poseído.
La Mensura, es decir, que quien posee el terreno lo haya mensurado o medido por un Agrimensor Público y esa operación de mensura esté contenida en plano y acta de mensura que hayan sido registradas. Cuando esta tercera categoría de posesión exige el registro de este trabajo, se presume que su registro debe ser hecho por ante la Dirección General de Mensuras Catastrales.
La ley no solamente obliga al agrimensor a revelar en el plano la existencia de todas las posesiones que encuentre sobre el terreno, sino que obliga a las personas interesadas a dar al agrimensor los informes necesarios acerca de las posesiones.
2.2.3 Conflictos de Posesión
Antes de iniciar a hablar de los conflictos de posesión es conveniente esbozar un concepto de conflicto. De acuerdo a Capitant, Henry (1930, p.143), conflicto es toda "situación que opone a uno o varios Estados con otro u otros, o con grupos de individuos o también con individuos aislados protegidos por el derecho de gentes, respecto de la satisfacción de un interés simple, o por la existencia, extensión o ejercicio de un derecho".
Vistas las definiciones de posesión y de conflicto precedentemente señaladas, se puede extraer del concepto de conflicto de posesión, toda situación que opone a uno o varios personas con otro u otros que gozan de una cosa o de un derecho que tienen o ejercen por sí mismos, o por otro. Son las contestaciones que surgen entre dos o más personas relativas al derecho sobre la posesión de un inmueble determinado.
En las reclamaciones de los terrenos con la finalidad de registrarlos y obtener los Certificados de Títulos que amparen los derechos, se presentan conflictos, cuando más de una persona alega tener la posesión del mismo terreno que se va a sanear, y hay que determinar cual de las posesiones es la más caracterizada, es decir, cual de la posesión es más válida frente a la otra.
En este aspecto, el legislador dominicano, estableció una especie de categoría en cuanto a las posesiones, la Ley No.1542 de Registro de Tierras, de fecha 7 de Noviembre de 1947, en su artículo 4 distingue tres categorías o modos que caracterizan, justifican o demuestran que un terreno se encuentra poseído por una persona moral o física.
De acuerdo a Manuel W. Medrano Vásquez (1986, p. 29), "en el derecho inglés es imposible que se presenten conflictos de posesiones a menos que sean codueños o coposeedores al mismo tiempo de la posesión de un mismo terreno." Sigue diciendo el autor que el derecho inglés denomina posesión a la posesión que exterioriza el derecho de propiedad y que puede conducir a un perfecto derecho de propiedad.
Expresa Manuel W. Medrano Vásquez (1986, p.30), quien a su vez cita una decisión de la Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana, que se puede presentar un conflicto de posesión principalmente cuando una persona tiene la posesión de un terreno por mensura hecha por un agrimensor público registrada y otra, por cultivo, cercado o dedicado a otra actividad lucrativa.
Con la puesta en vigencia de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, en la República Dominicana queda excluida la posesión por mensura, por lo que desaparecerá en gran medida este tipo de conflictos.
2.2.4 Las Acciones Posesorias
De acuerdo a Monción, Segundo (2005, p. 1), "Es posible que en el curso de un procedimiento catastral una posesión sea turbada, y en este caso es necesario protegerla, y para ello han sido organizadas las acciones posesorias. Estas acciones se refieren a la posesión sin tocar el fondo del derecho, contrario a lo que ocurre en las acciones petitorias que protegen el derecho de propiedad."
Con las acciones posesorias lo que se persigue es la protección de la posesión. La posesión, como es un derecho, ha recibido protección especial por parte del legislador. Las acciones posesorias tratan de proteger al verdadero propietario.
La razón principal de la protección posesoria es evitar perturbaciones sociales, pues es difícil en hecho, que la persona que tiene la posesión permanezca tranquila cuando es perturbada en su posesión. La acción posesoria la ejerce la persona que tiene la posesión, es decir, el poseedor de la propiedad. La protección posesoria se extiende a los que gozan de derechos reales.
De acuerdo al artículo 1 párrafo 5 del Código de Procedimiento Civil, modificado por la Ley No. 845 del 15 de julio de 1978 (2000, p.7), el Juzgado de Paz es el competente para conocer de las acciones posesorias.
Plantea Monción, Segundo, (op.cit., p. 1), que pueden presentarse al examen y decisión de los jueces las acciones posesorias del derecho común, tales como la Complainte, la Reintegranda y la Denuncia de Obra Nueva.
La Complainte que se refiere a la mayoría de las turbaciones realizadas sin violencias; la Reintegranda, que se incoa cuando hay una turbación acompañada de vías de hecho o violencia; y la Denuncia de Obra Nueva, que resulta cuando se han realizado o comienzan a realizarse obra o construcción en la posesión del demandante.
Según la parte in médium, párrafo quinto del artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, (2000, p. 7) las acciones posesorias deben ser iniciadas dentro del plazo del año de haberse producido la perturbación. Por su parte, el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil (200, p.15), establece que "las acciones o interdictos posesorios no se admitirán sino en tanto hayan sido iniciadas dentro del año de la turbación, por aquellos que un año antes, a lo menos, se hallaban en pacífica posesión del objeto litigioso por sí o por sus causantes, y a título no precario."
Las sentencias de los Juzgados de Paz en materia de acciones posesorias cuando no hay mensura catastral, deben ser apeladas por ante el Tribunal de Primera Instancia de Derecho Común, pero cuando hay mensura catastral, la apelación debe hacerse por ante el Tribunal de Tierras, de acuerdo a los artículos 254 y 255 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras.
Añade Monción, Segundo (2005, p.2), que aún las apelaciones sean conocidas por el Tribunal de Jurisdicción original, en dicho proceso se deben observar las formalidades prescritas por las leyes de derecho común, pudiendo las partes reproducir ante el Juez de Jurisdicción Original las mismas pruebas que se presentaron ante el Juez de Paz y hasta producir otras nuevas.
Por su lado, el artículo 269 de la Ley No. 1542 de Registro de Tierras (2001, p. 97) establece: "que desde la fecha que se fije para el comienzo de la
mensura catastral, en el aviso que deberá publicarse para conocimiento del público, de acuerdo con lo que indican los artículos 52 y 53, y siempre que se le dé comienzo, todas las cuestiones relacionadas con el título o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la orden de prioridad para la mensura, serán de la competencia del Tribunal de Tierras."
Señala Préstol Castillo, Freddy (1956, p. 5) que "el tribunal de Segundo Grado tiene la misma capacidad que el de primer grado para la ponderación de las pruebas, y en lo que respecta a la posesión fundada en una mensura, puede determinar si es o no eficaz, por su posterioridad a otra mensura." Las acciones posesorias, se apelan ante el Tribunal de Tierras, y en la sustanciación de la instancia de apelación las partes están obligadas a atenerse a las reglas de procedimiento en materia de apelaciones establecidas en la ley.
La demanda en interdicto posesorio no cambia de carácter por el simple hecho que el demandante y el demandado se pretendan propietarios del inmueble objeto de turbación, para determinar si la acción es posesoria o petitoria debe ponderarse el tenor del acto introductivo de la instancia, la intención expresa o presumible de las partes, y el dispositivo.
Por su lado Ciprián, Rafael ("Tratado de Derecho Inmobiliario", 2003, pp.292-293) señala que "la decisión dictada en apelación por causa de acciones posesoria, cuando sea dictada por un Juez de Jurisdicción Original con motivo del conocimiento de una apelación contra una sentencia evacuada por un Juez de Paz, en primer grado, que resuelva cualquier acción posesoria que le interpongan, conforme a los artículos 254 y 255 de la Ley de Registro de Tierras, el Tribunal Superior de Tierras no podrá revisar esa decisión".
Las cuestiones de hecho ponderados por el Tribunal de Jurisdicción Original en un litigio sobre interdictos posesorios, son apreciadas soberanamente por dichos jueces, sujetas a la comprobación de que sobre tales hechos se hayan deducido las consecuencias pertinentes en derecho y si la posesión reúne
los caracteres legales. Esa sentencia sólo puede ser atacada por el recurso de casación interpuesto por ante la Suprema Corte de Justicia. Todo conforme a Ley de Procedimiento de casación, contemplado en el artículo 134 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras, porque el derecho común recobra todo su imperio.
El artículo 256 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras (2001, p.92) señala que "no se procederá a la ejecución de una sentencia dictada por un Juez de Paz, sino después que la parte que vaya a ejecutarla remita por correo certificado una copia de la sentencia al Tribunal Superior de Tierras e informe que va a llevar a cabo la ejecución. A falta del cumplimiento de esa formalidad, se tendrá la ejecución como no hecha".
Respecto a la parte que sucumbe en el grado de apelación, añade Monción, Segundo (op. Cit., p. 2) que "la parte que sucumba será condenada en costas".
En ese sentido, señala Ciprián, Rafael (2003, p. 293) que: "En efecto el legislador catastral estableció en la parte final del Artículo 255 de la Ley de Registro de Tierras que en las acciones posesorias la parte que sucumba será condenada en costas. Esta acepción se debe a que las acciones posesorias se sustancian, se instruyen y se fallan siguiendo las formalidades prescritas por las leyes del derecho común."
Rafael Ciprián se refiere a acepción (opinión de los autores), debido a que el artículo 67 de la Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras (2001, p.27) señala que los abogados en ejercicio tendrán derecho a postular ante el Tribunal de Tierras, pero su ministerio no es obligatorio ante dicho Tribunal, por lo que los interesados podrán comparecer en persona o por medio de un representante no abogado provisto de poder especial y que no habrá condenación en costas.
Señala Monción, segundo (2003, p. 3) que hay que observar cuatro condiciones para no incurrir en errores:
1º. Que la competencia de los Tribunales Ordinarios en esta materia está limitada al primer grado de la demanda.
2º. Que esta competencia de los Juzgados de Paz abarca el período comprendido entre la ejecución de la mensura catastral y la sentencia final del Tribunal de Tierras.
3º. Que esa sentencia final es la que se refiere al saneamiento, puesto que después que un terreno ha sido definitivamente adjudicado no hay posibilidad jurídica de que existan acciones posesorias.
4º. Que las reglas de procedimiento a observar son las mismas de Derecho Común.
Por último, señala Monción, Segundo (2003, p. 4) que el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil prohíbe el ejercicio de acciones posesorias si ya se ha iniciado una demanda sobre lo petitorio.
2.2.5 Protección de la Posesión
La Ley No.1542 de Registro de Tierras, ha protegido la posesión de diversos modos: primero, convirtiéndola en precepto legal; segundo, estableciendo una gradación de acuerdo con la importancia de los diferentes modos de poseer; tercero, haciendo un reconocimiento de la posesión cuando la prueba de ella consta en acta de mensura, aun cuando no se manifieste con hechos materiales sobre el terreno; y cuarto por medio de sanciones penales.
El poseedor sea de buena o de mala fe, está protegido por las acciones posesorias, contra las perturbaciones causadas a su posesión. Estas acciones
tienen por finalidad, la protección de la posesión; no protegen el derecho en sí mismo, permiten al poseedor que obtenga a través del juez, la suspensión de la perturbación, sin que el juez tenga que averiguar si el demandante es propietario o titular del derecho real que ejerza.
La Ley No. 1542 de Registro de Tierras (2001, p.2) ofrece a la posesión una serie de protecciones las cuales descansan en un reconocimiento en la forma estudiada. La primera de esas consecuencias jurídicas, y que constituye otra protección a la posesión, es su inclusión en el plano catastral para los fines del registro del derecho de propiedad.
Para que la posesión se beneficie de la protección posesoria debe ser pacífica, pública, continua e ininterrumpida, según lo que establece el artículo 2229 Código Civil (1991, p.347). Estos son los principios generales, los cuales se aplican de la misma manera en el Tribunal de Tierras, ya que la Ley No.1542 de Registro de Tierras no los ha derogado ni modificado.
La protección no distingue entre propietarios y poseedores, los abarca a ambos. Procede, por lo tanto, por la exteriorización del derecho de propiedad, por su visibilidad; y es a esa visibilidad, que constituye la posesión, a la que ofrece la ley la protección de la mensura catastral de cada parcela, de cada posesión.
De acuerdo a Bonilla Atiles, Juan A. (1974, pp. 141-142) puede afirmarse que el legislador se ha ocupado en la Ley de Registro de Tierras en brindar una amplia protección al hecho material de la posesión, puesto que la ha convertido en precepto legal.
No es ocioso recordar (opinan los autores) que de acuerdo a los artículos 21 y 22 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario (2005, p.33) la posesión teórica o por mensura no es posible, y se admite todo medio de prueba sobre la
posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida complementaria.
2.2.6 Adquisición y Conservación de la Posesión
Según Medrano, Manuel (1988, p.32) la posesión puede dar lugar a la prescripción, pero si se abandona se puede perder, y esto puede dar lugar a que sea descalificado por una de las otras formas de poseer establecidas por la ley.
La adquisición, la conservación y la pérdida de la posesión, como hechos materiales, exteriorizan el derecho de propiedad; y tiene en cuenta tales hechos para derivar de ellos las consecuencias legales correspondientes. A partir de la mensura, hay una comprobación legal del hecho posesorio visible, exteriorizado, que es la mejor protección que a la posesión se puede ofrecer.
Corresponde al agrimensor dar las informaciones pertinentes a las posesiones y a todas las personas colindantes que conozcan del caso. El poseedor que ha sido perturbado en su posesión, podrá llevar su demanda ante el Juez de Paz donde se encuentra la posesión, el procedimiento es el de derecho común.
De acuerdo al artículo 175 de la Ley 1542 sobre Registro de Tierras, (2001, p. 60), después de que un terreno ha sido saneado catastralmente no puede haber acciones posesorias, ya que éste expresa que "no podrá adquirirse por prescripción o posesión detentatoria ningún derecho o interés que hubiere sido registrado de acuerdo con las prescripciones de esta Ley…" y así también lo establece la Ley No. 108-05, en su Principio IV.
2.2.7 Los Linderos
De acuerdo a Medrano Vásquez, Manuel W. (1986, p. 38), los linderos son los límites o separación de la parcela. Por su lado el artículo 60 de la ley 1542 sobre Registro de Tierras (2001, pp. 21-22) señala que: "Para revelar en el plano la posesión material, el agrimensor tiene que guiarse por linderos, siempre que realicen una mensura catastral tendrán derecho a practicar la mensura y a colocar los hitos, y toda persona estará obligada a comunicar al agrimensor encargado de los trabajos, al solicitarlo, todos los informes que posea referentes a los linderos, colindancias y reclamantes de los terrenos así como a las posesiones que en ellos existan".
En cuanto a los linderos, según Medrano Vásquez, Manuel W. (1986, p. 38), éstos pueden ser visibles o documentales. Visibles, cuando se revelan por un hecho material como son las construcciones, cultivos, cercas, etc. Documentales, cuando sólo figuran en el plano y acta de mensura.
Cuando hay controversia sobre la existencia de un lindero, si un interesado pretende probar su posesión por una trocha; otro miente y afirma que lo que el primero alega no lo es, que se trata de un atajo en el bosque. Admitida la existencia del lindero, a veces hay controversia sobre su identificación. Admitida la existencia y la identificación del lindero, a veces hay controversia sobre su localización.
Según Ravelo de la Fuente, Julio (1995, p. 150) las dos primeras controversias encubren a la posesión actual. La tercera está ya dentro de la prueba documental. En las posesiones los linderos o límites de la parcela definitiva que comprendan dichas posesiones y que deban medirse posteriormente de acuerdo con las decisiones del Tribunal de Tierras, se medirán teniendo en cuenta las exigencias establecidas por el Reglamento General de Mensura Catastrales.
Cuando la línea de los linderos no pueda establecerse en el terreno a satisfacción de los reclamantes, se colocará un hito de concreto en cada extremo del lindero en discusión y se medirá el que esté demarcado en el terreno con signos materiales.
Es esencial que el agrimensor revele en el plano la posesión, pero la posesión actual que se entiende que es la que se tiene en el momento de la mensura catastral, es ésta la que el agrimensor lleva al plano. Esto tiene su importancia, porque cuando una parcela pertenece a dos o más personas, si obtienen una adjudicación en comunidad para dividirla de acuerdo con sus actuales posesiones.
Esto se refiere a la posesión material revelada por el plano que existía en el momento actual en que se practicaba la mensura y no a las que puedan originarse en hechos posteriores encaminadas a lograr ventajas indebidas y en el momento de la subdivisión es indispensable, por consiguiente determinar cuál es la posesión actual. Los linderos pueden clasificarse en cuanto a su naturaleza en:
Linderos Visibles: Son los que limitan porciones poseídas en las formas indicadas por los dos primeros modos del Artículo 4 de Ley de Registro de Tierras de terrenos cultivado o dedicados a otros usos lucrativos sin otra exteriorización de posesión al borde mismo hasta donde se extiendan los cultivos o el uso lucrativo a menos que ciertos linderos naturales como un río, un camino o el uso lucrativo no se puede extender hasta ellos.
Los Linderos Documentales, según Medrano Vásquez, Manuel W. (1988, p. 38) son aquellos que no tienen esa visibilidad que permite determinar por ellos solo la manifestación del hecho posesorio. Pueden determinar una posesión actual en dos casos:
Cuando se trate de una acta de mensura y plano, o sea, el tercer modo de la posesión.
Cuando dentro de los linderos establecidos por documentos se tenga el primer modo de posesión en tal forma que los cultivos o el uso lucrativo ponga de manifiesto que la posesión se extienda hasta esos linderos.
Cuando no se pueda determinar un punto del lindero por una coordenada rectangular deberá localizarse con un rumbo y la distancia desde la estación. Si la estación está en el lindero mismo deberá indicarse en una nota. En caso de un río, arroyo o trocha divisora, la coordenada deberá tomarse hasta la orilla más próxima, debiendo además medirse el ancho de los mismos, además para poder calcular el punto del eje. En general se debe anotar todas las indicaciones que tiendan a determinar de un modo claro y preciso, el verdadero lindero de la parcela.
Para Ruiz Tejada, Manuel (1952, pp. 184-185) "La posesión sirve de guía para la observación que el juez hace en la audiencia. Si nada revela al respecto, si se trata de un terreno yermo, no poseído materialmente, la investigación del juez estará encaminada más directamente a precisar la regularidad o corrección de la prueba documental que se le presente y si su origen no es espurio."
Si el plano revela una posesión, la pregunta del juez va encaminada acerca del origen, tiempo y caracteres de la misma, para determinar cuales derechos ha podido engendrar, y a favor de quien.
2.2.8 La Parcela y sus mejoras
Según Bonillas Atiles, Juan A. (1974, pp. 141-142) una parcela catastral es la porción deslindada de terreno, perteneciente o poseída por una persona en un distrito catastral. Esta puede determinarse de dos modos:
1. Por el derecho de propiedad misma.
2. Por la posesión actual, la determinación de una parcela está sujeta a las posibilidades de su identificación, la cual será determinada por la posesión actual cuando se determinan los linderos.
La posesión sirve de base para la división del terreno en parcelas, esta palabra indica una porción del terreno en el nombre que reabre cada una de las porciones de terreno que figura en el catastro.
Sigue argumentando Bonillas, Atiles (1974, p. 141) que la palabra parcela es la unidad del sistema catastral para la distribución de un terreno rural y la palabra solar lo es en los terrenos urbanos. Para clasificar las parcelas y revelarlas en planos deben determinarse los linderos. La parcelación resulta:
1. Del derecho de propiedad, cuando el lindero no es visible, pero consta de un instrumento como en la posesión por planos.
2. De la posesión actual, cuando la posesión es material, cuya comprobación técnica debe hacerla el agrimensor y llevarla al plano.
3. De la orden del tribunal, cuya posibilidad se deja estudiada precedentemente.
Las mejoras tienen el efecto de mejorar el terreno, ponerlo en condiciones adecuadas para sacar de él el mejor provecho. Según Medrano V., Manuel (1998, p. 39) "Entre las mejoras están: construcciones de viviendas, de almacén o cualquier tipo de siembra o cultivo del tipo que fueren." La mejora facilita la explotación de un terreno y logra el valor comercial del mismo. Las mejoras son un accesorio del terreno.
Sigue expresando Medrano, que las mejoras son, en sentido general, lo que se ha hecho, construido o plantado sobre un terreno o un edificio para ponerlo en mejor estado.
Las mejoras se clasifican en permanentes y no permanentes. Las mejoras no permanentes tienen una existencia transitoria tal como es un conuco. Éstos no pueden ser objeto de registro, puesto que desaparecen a los pocos meses que termine la cosecha.
Las mejoras permanentes son las que se fijan de tal modo que vienen a formar parte del terreno mismo, una casa, plantaciones de frutos mayores y son los únicos que se pueden registrar.
El plano debe observar también su existencia al determinarse la posesión. Se comienza a señalar las mejoras, pero de esta debe darse detalles completos, sobre todo cuando se trate de mensura catastral de un terreno situado en la zona urbana; deben describirse las casas y construcciones explicando su condición de propias y medianeras de poderes limítrofes.
El plano debe ser casi una foto del terreno; en las mejoras puede haber tres clases de personas interesadas: el propietario, el poseedor y los colindantes. Cada vez que una mejora permanente es reclamada por una persona que no sea el dueño o el poseedor deberá figurar identificada en el plano de la parcela.
Las mejoras se identifican, pero si en un Decreto de Registro no han sido mencionadas las mejoras permanentes que se han efectuado en el terreno y nadie podrá desconocer que la persona a cuyo favor se haya expedido el Decreto de Registro, tiene igual derecho a las mejoras permanentes como al mismo terreno, sin necesidad de que ésta conste en el terreno.
Hay mejoras de buena fe, de mala fe, mejoras construidas por el dueño del terreno, mejoras no autorizadas por el dueño del terreno, permanentes y no permanentes. Dependiendo del tipo de mejora que se hayan construido en el terreno, el legislador catastral ha permitido su registro y lo ha prohibido. En el Artículo 555 del Código Civil, se contempla el registro de las mejoras construidas de buena fe, el cual reza de la siguiente manera:
Si después de haber sido fallado el caso el tribunal averiguase que las mejoras permanentes que hay sobre el terreno saneado, pertenece a otra persona que no es la dueña del terreno, la describirá en una forma tal que sea fácil identificarlas y las declarará regidas por el Artículo 555 del Código Civil, según el caso, para que así conste en el Decreto de Registro que se expida.
2.3 La Prescripción
El artículo 2219 del Código Civil Dominicano (1985, p. 375) conceptualiza la prescripción estableciendo: La Prescripción es un medio por el cual se adquiere o se extingue un derecho o una obligación, por el transcurso de cierto tiempo, bajo ciertas condiciones que exige o determina la Ley.
Según Josserand, Louis Tomo I ( "Lecciones de Derecho Civil, p. 219): La prescripción es uno de los diversos modos de adquirir; ella está en el saneamiento de la propiedad rural, pues el mayor número de reclamaciones tienen su fundamento en la prescripción, sobre todo, en la prescripción adquisitiva, o sea la adquisición, la conservación y la pérdida de la posesión, como hechos materiales, exteriorizan o no el derecho de propiedad; y el legislador tiene en cuenta tales hechos para derivar de ellos las consecuencias legales correspondientes.
2.3.1 Tipos de Prescripción
Ciprián, Rafael ("Tratado de Derecho Inmobiliario", 2003, p, 797) describe los tipos de prescripción al cual se refiere el derecho inmobiliario: De manera tangencial se han abordado las clases de prescripción que reconoce y reglamenta nuestro derecho común. Esas prescripciones son: La prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva. Basta con anotar aquí que la prescripción adquisitiva es la que permite al poseedor de un terreno no registrado adquirir la propiedad del mismo, si reúne los requisitos.
La Prescripción Extintiva o Liberatoria, en cambio es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma ley, mediante la cual una persona física o moral, queda liberada de cumplir una obligación, se extinga o pierda un derecho del cual era acreedora.
La prescripción extintiva es la que deja sin efecto una obligación, siempre que el acreedor no haya realizado algún acto que la interrumpa por un tiempo determinado. Es un medio que hace una persona o varias, que pierda o se extinga en su contra un derecho del cual el acreedor, o quede libre de cumplir la obligación, por el u otro haber dejado transcurrir cierto tiempo establecido por la ley.
2.3.2 Requisitos para la Prescripción adquisitiva o Usucapión
Los requisitos establecidos en la Ley para la prescripción son explícitos definidos en su artículo 2229 (1985, p. 376), Para poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario.
El Código Civil de la República Dominicana, no define lo que es la prescripción adquisitiva o Usucapión ni la Prescripción Extintiva o Deliberatoria, pero de la lectura del texto del artículo 2219 de dicho Código, se infiere que existen esos dos tipos de prescripciones.
En ese sentido, se puede decir, que la Prescripción Adquisitiva o Usucapión, es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma ley, mediante la cual una persona física o moral puede ser considerada como propietaria de un inmueble y adquirir el título que la acredite como tal. (UAPA, 2005, s/np)
Por su parte el Ciprián, Rafael (2003, pp. 790-791) define cada uno de los requisitos para la prescripción:
La posesión continua, se refiere a que la persona haya tomado control de los terrenos, y se mantenga poseyéndolos. Debe tenerlos ocupados, ya esa con cualquier género de producción, como siembra, mejoras, etc., o con planos de mensura.
La Posesión no interrumpida, expresa la continuidad que necesariamente debe tener la posesión. Una posesión que se mantiene por un tiempo y luego se abandona por más de un año, pierde los derechos que pudiera generar. Es como decir: quien fue poseedor y no lo es por más de un año, es como si no lo hubiese sido.
En cuanto a la posesión pacífica, plantea que el legislador ha querido que no exista ni violencia ni conflictos que alteren la normalidad de la ocupación. Cuando el legislador dice que la posesión tiene que ser pública para prescribir se refiere a que sea notoria, que todos puedan verla, comprobarla. Es decir, que esté a la vista de todos. No se admitirá la posesión clandestina.
El requisito de inequívoca se refiere a que la posesión tiene que ser precisa, clara, sin confusiones. Hay que saber con acierto el terreno o predio que posee, pero también debe de ser una posesión cierta, no dubitativa, verdadera. Nadie puede alegar derechos de propiedad gracias a la prescripción adquisitiva si no ha poseído a título de propietario, esto es con el animus domininium es imprescindible que la ocupación sea resulta, firme y dispuesta a oponerse a otros interesados a poseer.
Ruiz Tejada, Manuel (1952, p. 182) establece: "La posesión es un hecho que asociado a los otros elementos exigidos por la ley, viene a consolidar en el tiempo un derecho: la propiedad." A este respecto conviene decir que una vez consolidado el derecho por la prescripción, surte efectos que se retrotraen al momento mismo en que se inició la posesión, es decir, el derecho no se considera adquirido en el día en que se cumple la prescripción, aunque sea en esta fecha cuando viene a ser perfecto; sino que una vez cumplida se considera que el titular de ese derecho lo ha tenido desde cuando comenzó a poseer.
La Buena o Mala fe del poseedor Inmobiliario: La Buena Fe de manera general y jurídica especifican los autores del Diccionario Jurídico Espasa (1998, p. 120) que la Buena fe no es más que un concepto técnico utilizado por el legislador en la descripción de los más variados supuestos de hecho normativos, el principio general obliga a todos a observar una determinada actitud de respeto y lealtad en el tráfico jurídico y esto, tanto nos encontremos cumpliendo un derecho como cumpliendo un deber.
Siempre se presume la buena fe. Por ejemplo un comprador presume que ha comprado creyendo que ese inmueble era del dueño de esa posesión. Esa presunción se manifiesta al momento de adquirir el inmueble. La buena fe se presume y la mala fe debe ser probada.
El Justo Título en la Posesión Inmobiliaria: son todos aquellos documentos que sirven de base en una reclamación para la adjudicación de algún derecho real inmobiliario. De manera interpretativa Santana Polanco establece que esos documentos pueden ser venta, permuta, legado, donación, sentencia de adjudicación, etc.
2.3.3 Plazos de la Prescripción Inmobiliaria
Los artículos 2262 y 2266 del Código Civil Dominicano, (1985, pp. 380-381) establecen el tiempo o los plazos que deben transcurrir para que se pueda adquirir por prescripción el derecho de propiedad de un bien inmueble.
Según el Artículo 2262 Código Civil dominicano, todas las acciones tanto reales como personales, se prescriben por 20 años, sin que se esté obligado a presentar ningún título ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe. Sin embargo, esta prescripción será sólo de diez años cuando se aplique a terrenos comuneros objeto de saneamiento catastral, quedando reducido este último plazo a cinco años si la persona que invoca la prescripción establece la prueba de que inició y mantuvo su posesión en calidad de accionista del sitio comunero de que se trata.
El derecho inmobiliario dominicano, está regido por una ley especial por un lado, que es la Ley No.1542 de Registro de Tierras o Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, y por un ley general, que es el Código Civil por otro lado, en este sentido, el artículo 2229 del Código Civil, establece cinco condiciones que deben cumplirse para que una persona física o moral pueda adquirir por prescripción adquisitiva el derecho de la propiedad de un inmueble, al disponer, que "para poder prescribir, se necesita una posesión continua y no interrumpida, pacífica, pública, inequívoca y a título de propietario.
La primera condición es que la posesión sea continua y no interrumpida, es decir, sin que haya intervalos o dicho en un lenguaje más sencillo que el poseedor no haya abandonado su posesión y ninguna otra persona haya ejercido actos o acciones de propietario sobre ese mismo inmueble.
La segunda condición es que la posesión sea pacífica, es decir, que el poseedor haya iniciado la posesión y la haya mantenido hasta el día de la audiencia del saneamiento, sin haber ejercido ningún acto de violencia, ni por él para poseer, ni por otras personas para evitar su posesión, es decir, que su posesión no se haya basado en actos violentos, como por ejemplo romper una cerca, romper un candado, etc.
La tercera condición es que la posesión sea pública, es decir, que dicha posesión sea del conocimiento del público, a la vista de todo el mundo, conocida por todos, sin que el poseedor haya disimulado los actos materiales de la posesión frente a las personas que tendrían interés en conocerla.
La cuarta condición es que la posesión sea inequívoca, es decir, que no haya dudas sobre la posesión, que sea clara y precisa, tanto en la identidad del poseedor, como del inmueble poseído y los actos posesorios realizados por el poseedor revelen suficientemente su interés de ser propietario (animus domine), en un sentido más claro, que no haya dudas si se está en presencia de una posesión verdadera o de una detentación o posesión aparente.
La quinta y última condición es que la posesión sea a título de propietario o en calidad de propietario, es decir, que quien ejerce la posesión se considere dueño o propietario del inmueble poseído, y tenga los dos elementos constitutivos de la posesión el corpus y el animus, o por lo menos tenga el animus, en un sentido más claro, que tenga el dominio, poder o control material o intencional sobre el inmueble.
En el Artículo 2265 se establece que el que adquiere un inmueble de buena fe y a justo título, prescribe la propiedad por cinco años, si el verdadero propietario vive en el distrito judicial, en cuya jurisdicción radica el inmueble; y por diez años si está domiciliado dentro de ese distrito.
De igual modo, el artículo 2266, Código Civil Dominicano establece que si el verdadero dueño ha tenido su domicilio dentro y fuera del distrito en épocas diferentes necesita para completar la prescripción, agregar a lo que falta de los cinco años de presencia, un número de años doble del que es preciso para completar los cinco años primero.
En un trabajo realizado en la Universidad Abierta para Adultos (UAPA), en el quinto Diplomado en Legislación de Tierras, denominado: El Saneamiento Catastral. (2004, P. 7), los expositores hacen un resumen de la interpretación de los artículos anteriormente señalados de la siguiente manera:
Si el plazo es de 20 años, debe transcurrir este período cuando la prescripción se aplica para un poseedor o reclamante que no tiene ningún documento, es decir, sin estar obligado el poseedor o reclamante a presentar ningún título o documento (Acto de venta, donación, Permuta, dación de Pago testamento, legado o sucesión).
Si fuera de 10 años debe transcurrir este período cuando la prescripción se aplica para un poseedor o reclamante que ha adquirido el inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un justo título o documento, y si quien se
consideraba el verdadero propietario con anterioridad vive o reside fuera o en otro Distrito Judicial diferente en cuya jurisdicción radica o se encuentra ubicado el inmueble reclamado.
El mismo artículo, plantean que cuando el plazo sea de 5 años, debe transcurrir este período cuando la prescripción se aplica para un poseedor o reclamante que ha adquirido el inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un justo título o documento, con la condición de que si quien se consideraba propietario con anterioridad vive o reside en el mismo Distrito Judicial en cuya Jurisdicción radica o se encuentra el inmueble reclamado.
Cuando el plazo sea más de cinco años y menos de 10 años: Agregar a lo que faltaría para completar 5 años: el doble del tiempo que es preciso para completar 5 años, es decir, si el poseedor o reclamante tiene 3 años de posesión tendrá que agregar (2 + 2) = 4 años, que es el doble de lo que le faltaría para completar los cinco primeros años, lo que sumaría en total 3 + 4 = 7 años.
Este es el tiempo que necesitaría el poseedor o reclamante que ha adquirido el inmueble de buena fe al momento de la adquisición y con un justo documento (Acto de venta, donación, Permuta, dación de Pago testamento, legado o sucesión, etc.), con la condición de que si quien se consideraba propietario con anterioridad haya tenido su domicilio dentro y fuera en épocas diferentes del Distrito Judicial en cuya Jurisdicción radica o se encuentra el inmueble reclamado.
La Concesión de Prioridad en la Mensura
Álvarez Sánchez, Arístides, (2001, pp. 56-57), apoyándose en la letra de los artículos del 44 y 48 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras indica que al solicitar una mensura catastral hay que pedir la concesión de prioridad. La resolución de concesión de prioridad es una orden del Tribunal Superior de Tierras que aprueba el contrato entre la parte y el agrimensor contratista para darle ejecución a la mensura catastral de una porción de terreno cuyo saneamiento y adjudicación de títulos se ha considerado pertinente.
La Ley de Registro de Tierras prevé otro caso de mensura solventada con dineros del Estado y ejecutada por la Dirección General de Mensura Catastrales y es denominada como Mensura por Administración. Estas mensuras han sido descontinuadas tanto por razones económicas como por el interés de mantener a la Dirección General de Mensuras Catastrales como una oficina revisora de trabajos y no competidora de mensura.
Según la diferencia de la mensura por administración y por iniciativa particular está antes de llegar a dicha jurisdicción, en el primer caso se estila que el presidente de la República otorga poder al Abogado del Estado y al Director del Presupuesto para que a nombre del Estado firmen el correspondiente contrato con el agrimensor, estas mensuras como son hechas con fondos públicos deben someterse previamente a concurso, en el segundo caso el agrimensor contrata directamente con el interesado.
Un expediente de mensura catastral, se origina por el Tribunal después que los interesados han agotado las diligencias de carácter privado como son la firma del contrato, la obtención de los documentos y el cumplimiento de cualquier otro requisito previo. Ciprián, Rafael (2003, p. 382) apoyándose en el contenido del artículo 47 de la Ley de Registro de Tierras dice que Los peticionarios de la orden de prioridad deben cumplir los siguientes requisitos:
1. Enviar una instancia en triplicado, debidamente firmada dirigida al Tribunal Superior de Tierras vía el Abogado del Estado en la cual deben constar sus nombres, profesión, domicilio, nacionalidad, estado civil; y si es casado, el nombre del cónyuge y régimen matrimonial.
2. La descripción del inmueble cuyo saneamiento sea requerido, así como la indicación de las construcciones y plantaciones que contenga, de la sección, municipio y provincia en que esta situado, si se tratare de un inmueble rural, o de la calle, ciudad, municipio y provincia si fuere urbano, de su extensión aproximada y sus colindancias.
3. La indicación de los derechos reales inmobiliarios que existan sobre el inmueble, con la designación de los nombres, profesión, y domicilio de los titulares de los mismos. Conjuntamente con la instancia el solicitante deberá remitir el contrato suscrito con el agrimensor.
La Resolución de Concesión de Prioridad es dictada en Cámara de Consejo; y tienen en principio un carácter administrativo, y por ello no son susceptibles de ser recurridas en casación. El Tribunal Superior de Tierras puede por decisión motivada y no sujeta a recurso, negar la solicitud de prioridad, quedando las partes que hayan suscrito el contrato desligadas de todas sus obligaciones.
Esta Resolución puede ser impugnada por cualquier persona que considere que la misma no debió dictarse, este propio pedimento puede ser impugnado. El Tribunal Superior de Tierras es el competente para resolver el caso en única instancia. Según lo que plantea Ciprián (2003, pág. 380), tienen derecho a solicitar la mensura catastral, todas aquellas personas que pretendan ser titulares de derechos, y deseen aprovecharse de las ventajas ofrecidas en el sistema de la Ley de Registro de Tierras.
Según el párrafo I del artículo 48 de la Ley de Registro de Tierras, en el caso de que el solicitante de la Mensura Catastral no actúe en su calidad de propietario del terreno, el costo de la mensura estará su cargo, sin que pueda exigir del propietario el reembolso del mismo.
Contrato de Mensura Catastral: De acuerdo a lo que manifiesta Ciprián, Rafael (2003, p. 398) el contrato de mensura catastral es el acto jurídico suscrito entre el peticionario de una prioridad y el agrimensor contratista que se compromete a realizar los trabajos técnicos de la mensura catastral, por su naturaleza jurídica el contrato de mensura es denominado consensual y sinalagmático o bilateral, y engendra obligaciones y derechos recíprocos entre las partes que lo suscriben.
Además, el incumplimiento de las obligaciones contraídas puede dar lugar a demanda en reparación de daños y perjuicios. De acuerdo a lo establecido en el articulo 49 de la Ley de Registro de Tierras, el Tribunal Superior de Tierras puede por medio de una resolución puramente administrativa pronunciar la rescisión del contrato siempre que este no sea ejecutado en el tiempo que este señala o en el tiempo que le conceda dicho Tribunal, a fin de que la parte quede en libertad de contratar la mensura con otro agrimensor.
Pero el agrimensor puede oponerse a la rescisión de su contrato y plantear el caso al Tribunal Superior de Tierras para justificar su demora. Para los fines de este mismo artículo el contrato de mensura se considerará ejecutado cuando los planos provisionales para audiencia han sido revisados y aprobados por la Dirección General de Mensuras Catastrales. El Art. 50 de la ley de Registro de Tierras, establece que todas las diferencias que surgieren entre los interesados en el contrato de mensura y el agrimensor serán resueltas por el tribunal superior de tierras, y dicha decisión que intervenga podrá ser recurrida en casación por ser pública, contradictoria y resolver cuestiones de derecho.
Este mismo artículo expresa que si la inejecución del contrato de mensura tiene por causa el incumplimiento del propietario, o el de éste y el agrimensor, la rescisión de dicho contrato conlleva también el de la orden de prioridad correspondiente. En este texto se da a notar tres situaciones que son:
1. El incumplimiento del propietario, cuando sucede se rescinde la concesión de prioridad por que esta es dictada por el interés de la parte.
2. El incumplimiento de ambas partes, entonces lo correcto es rescindir el contrato y la resolución de concesión de prioridad.
3. El incumplimiento del agrimensor, aquí procede la rescisión del contrato excluyendo la concesión de prioridad.
El mismo texto, en el art. 50, Ley 1542 Sobre Registro de Tierras, agrega que cuando el tribunal pronuncie la rescisión del contrato de mensura podrá condenar a la parte que por su incumplimiento haya dado lugar a dicha rescisión, al pago de los daños y perjuicios que procedan.
Diligencias para el comienzo de la mensura: según lo que plantea Álvarez Sánchez, Arístides, (2001, p. 73) lo establecido en el art. 44 Ley 1542 Sobre Registro de Tierras, cuando la Resolución de Concesión de Prioridad ha sido dictada definitivamente el secretario del Tribunal de Tierras envía a la Dirección General de Mensuras Catastrales dos copias certificadas de esa resolución, previo a que se haya realizado el pago de los derechos correspondientes, de las cuales una es para esa oficina y la otra para el agrimensor contratista, con el fin de que inicie las diligencias preeliminares para la ejecución de los trabajos en el terreno.
El artículo 38 Ley No.1542 de Registro de Tierras, deja establecido que cuando la Dirección General de Mensuras Catastrales haya recibido la Resolución entonces requerirá al agrimensor que dentro de los 30 días presente los avisos correspondientes para fines de publicación.
En ese mismo orden de idea, sigue estableciendo el articulo 38 de la Ley de Registro de Tierras en su segunda parte, que en el caso de que el agrimensor no presente el aviso en el plazo indicado, dicha oficina podrá otorgar un plazo adicional de 15 días para tales fines, si el agrimensor no cumple dentro del plazo adicional otorgado entonces deberá solicitar del Tribunal Superior de Tierras la imposición de la sanción correspondiente, pudiendo intervenir la parte interesada para los fines pertinentes a su interés.
Lo que quiere decir, que el peticionario tiene derecho a pedir la rescisión del contrato y a exigir el pago de los daños y perjuicios que procedan, además solicitar que se le conceda un nuevo plazo al agrimensor para que haga las publicaciones de los referidos avisos.
2.4.1 Ejecución de la Mensura Catastral
De acuerdo a Mirabal, Leonardo (2003, pp. 21 y 22) una vez cumplidas las formalidades exigidas por la ley y llegada la fecha fijada en el aviso de mesura el agrimensor contratista con sus aparatos y el personal auxiliar, se presentará al terreno a proceder a mensurarlo conforme lo ha ordenado el Tribunal Superior de Tierras.
Sigue señalando Mirabal, Leonardo, que la ejecución de la mensura tiene una etapa denominada trabajo de campo. Este consiste en realizar en el terreno la medición de los ángulos y distancia, observaciones, colocación de los bornes, hitos o mojonaduras y anotaciones de las declaraciones obtenidas en el terreno.
Dice Álvarez Sánchez, Arístides (2001 pp. 83-84) que los agrimensores para la conducción de sus trabajos no solamente se rigen por lo dispuesto en la ley de Registro de Tierras, sino además por las disposiciones del Reglamento General de Mensuras Catastrales. La Mensura se ejecuta de las siguientes formas:
Trabajo de campo de la Mensura Catastral: Cuando llega el día fijado en el aviso para iniciar el trabajo, el agrimensor está en la obligación de comenzarlo a la hora indicada y hace las veces de un mandatario del Tribunal de Tierras, provisto de una orden judicial.
Por lo que Según el articulo 41 de la Ley numero 1542 Sobre Registro de Tierras, ningún agrimensor contratista puede delegar en un ayudante la responsabilidad del reconocimiento de un terreno que va a ser mensurado por él, y debe estar siempre en condiciones de responder a cualquier información que se re requiera, tanto a la Dirección General de Mensuras Catastrales como al Tribunal de Tierras.
Para Ciprián, Rafael (2003, P. 416), la ley le da el derecho al agrimensor a entrar en los terrenos siempre y cuando fuere necesario hacerlo para practicar la
mensura y colocar los hitos, no solamente al terreno de la persona interesada sino también al terrenos vecinos a los cuales haya que entrar para tirar una línea, hacer una conexión, también se obliga a toda persona a suministrar todos los informes y datos que posea y que conozca respecto de los terrenos a medir.
De acuerdo a Ciprián, Rafael, (2003, p.417), el Agrimensor Contratista no podrá delegar la responsabilidad del reconocimiento de un terreno que va a ser mensurado por él, en un ayudante y deberá estar siempre en condiciones de responder a cualquier información que se le requiera, relativa a detalles topográficos y colindancias, tanto al peticionario, a la Dirección General de Mensuras Catastrales como al Tribunal de Tierras.
A decir de Álvarez Sánchez, Arístides (2001, P. 84) si el agrimensor se ve impedido o temiere verse impedido de dar cumplimiento a cualquiera resolución o sentencia del Tribunal de Tierras a consecuencia de actos de violencia o gestiones ilegales, denunciará el caso al Director General de Mensuras Catastrales, a quien enviará todos los datos posibles para formar el expediente correspondiente y solicitará simultáneamente el amparo de la fuerza publica para la realización de sus gestiones.
Si no se llega a un acuerdo amigable referente al caso, el Director General de Mensuras Catastrales le da curso a la solicitud de auxilio de la fuerza pública.
Es bueno destacar que hay dos tipos de oposición:
Una oposición a que se realice el hecho material de la ejecución de los trabajos en el terreno.
Una oposición tiene aspecto jurídico que surge antes de ser dictada la orden de prioridad, pero también pueden surgir oposiciones que conlleven hasta la revocación de la Resolución de Concesión de Prioridad.
Cuando una mensura catastral es muy extensa, generalmente en las mediciones por administración o controladas con el Estado, el Reglamento de
mensura Catastral en su artículo 18 dispone que los agrimensores contratistas están obligados a enviar a la Dirección General de Mensuras Catastrales informes mensuales acerca del Estado de los mismos, los cuales deben contener obligatoriamente la transportación en un plano del trabajo mensual.
Para Álvarez Sánchez, Arístides (2001, P. 85), esta disposición tiene por finalidad llevar un control de la labor que realiza el agrimensor y justificar los avances hechos y los que puedan hacerse en lo sucesivo. Continúa diciendo que en el Reglamento General de Mensura están establecidas las técnicas que deben utilizarse para la medición del terreno y detalla cada uno de los instrumentos utilizados, respeto a los hitos dice que en casos de que no puedan ser colocados, deben fijarse antes de medir las distancias o por lo menos, antes de medir los ángulos.
Queda establecido en el Párrafo II Art. 60 Ley de Registro de Tierras, que el agrimensor será responsable de cualquier irregularidad que hubiere cometido en el terreno en relación con la fijación de hitos.
Según expresa Álvarez Sánchez, Arístides (2001, P. 88), cuando el agrimensor contratista termina con la medición esta en la obligación de levantar un acta de la mensura denominada acta de colocación de hitos.
El agrimensor luego de proceder a ejecutar sobre el terreno, levanta el Acta de Mensura que significa un relato o proceso verbal, fiel y auténtico de la operación practicada, la cual deberá contener:
Los nombres de los auxiliares del agrimensor.
Lo nombres de las personas que hayan presenciado la mensura, incluyendo el de las autoridades.
La fecha del inicio y de la terminación de los trabajos.
Las funciones desempeñadas por cada uno de los ayudantes del agrimensor.
Hacer constar la comparecencia o no de la autoridad urbana o rural, nombre y apellido.
Citar a los colindantes, haciendo constar o no su comparecencia, nombres, apellidos y residencias.
Los nombres, apellidos; residencia de los auxiliares, peones o trabajadores.
Mención del título del requeriente.
Designación del terreno medido, si es rural, su nombre particular o paraje; por su número y calle si es urbano.
Descripción de las operaciones técnicas con indicación de las estaciones, hitos, mojones o señales colocados, rumbos o los ángulos y las distancias tomadas; los linderos reconocidos con la descripción de ellos y de los sitios, parajes o accidente naturales o artificiales, tales como ríos, caminos, cercas, etc.
Los hitos o mojones anteriores de otra mensura.
La fecha de inicio de los trabajos y de la de su terminación.
Las oposiciones, si hubo alguna y la solución provisional o definitiva tomada en el caso.
Esta acta debe estar firmada por el agrimensor y el o los manejadores de instrumentos que hayan realizado la mensura, bajo fe de juramento. Álvarez Sánchez, Arístides (2001, p. 92), plantea la situación cuando a pesar de la declaración del agrimensor, consignada en el acta ya citada, la Dirección General de Mensuras Catastrales tuviese informes de que se cometieron irregularidades en la fijación de dichos hitos, deberá comprobarlo enviando al lugar de la mensura un inspector.
En el caso de que las irregularidades hayan sido cometidas entonces se suspenderá la revisión del trabajo y se enviara un informe sobre el caso al abogado del Estado, para que lo someta al Tribunal de Tierras. Y todos los documentos presentados ante la Dirección de Mensuras serán retenidos hasta que el tribunal decida.
El Tribunal Superior de Tierras es el competente para sancionar al agrimensor que haya cometido la falta en ocasión de la realización de una mensura catastral.
Plantea Álvarez Sánchez, Arístides (2001, p. 93) que el tribunal amonestará al agrimensor culpable o lo suspenderá en el ejercicio de su profesión por un periodo de 3 meses a 2 años, de acuerdo con la gravedad de la falta, y podrá ser condenado a los daños y perjuicios que procedan.
Trabajo de gabinete de la mensura catastral: Tal como lo establece Ciprián, Rafael (2003, p. 418), inmediatamente el agrimensor termina su trabajo en el terreno, queda en condiciones de comenzar la labor de gabinete, denominada computación del expediente, la cual es más que aquellos trabajos que realiza el Agrimensor contratista en su oficina, aquí organiza las informaciones, realiza los cálculos, registra los ángulos tomados y dibuja el plano de la mensura del terreno.
Según Ciprián, Rafael (2003, p. 419), éstos son los trabajados que realiza el agrimensor contratista en su oficina. Aquí organiza las informaciones, realiza los cálculos, registra los ángulos tomados y dibuja los planos de la mensura del terreno. Estos cálculos y computaciones se hacen en formularios aprobados por la Dirección General de Mensuras Catastrales y la transportación se hace el papel denominado milimétrico.
Cuando el agrimensor ha hecho todos los cálculos y ha transportado el plano, entonces prepara el plano provisional para audiencia en papel de tela o en
papel transparente adoptado por la Dirección General de Mensuras Catastrales, con los encasillados y leyendas aprobados por dicha oficina.
La confección del plano contiene una serie de detalles y datos que parten desde la fecha indicativa de la meridiana hasta la más insignificante señal que puedan haber colocado en el terreno, los cuales varían en número según se trate de una mensura rural o una mensura urbana. Es de suma importancia hacer mención de que el plano provisional para audiencia no tiene que ser confeccionado a base de uno por cada parcela o solar sino que en la zona rural puede contener todas las parcelas de un Distrito Catastral y en la zona urbana todos los solares de una Manzana.
Cuando el agrimensor ha terminado su trabajo de gabinete, deberá someter el expediente a la Dirección General de Mensuras Catastrales para fines de revisión. Este expediente deberá estar formado por:
a) Un plano provisional para audiencia con un original y una copia de la correspondiente descripción técnica.
b) Las hojas de computación de los azimutes.
c) Las hojas de computación de áreas.
d) Las libretas del trabajo de campo debidamente pasadas en tinta.
e) Planos de transportaciones y bocetos topográficos de ser necesarios para la revisión.
f) Libretas a tinta de las localizaciones de posesiones que puedan haberse hechos.
g) Acta de fijación de hitos.
Esto sin perjuicio de cualquier otro documento que sea requerido por la Dirección General de Mensuras Catastrales. Este expediente se somete a revisión por medio de una carta inventario de los documentos depositados, que se registra en un libro llevado a esos fines.
Según Álvarez Sánchez, Arístides (2001, p. 91), una vez revisado y aprobado por la Dirección General de Mensuras Catastrales, previa corrección de los errores que hayan podido ser advertidos en esa revisión, el agrimensor contratista debe sacar copias de los planos que en originales fueron sometidos con el expediente.
Expedidas esas copias, la Dirección de Mensuras remite el expediente al abogado del Estado para que el Presidente del Tribunal de Tierras designe un Juez que deberá en Jurisdicción Original proceder al saneamiento. La nueva ley de Registro Inmobiliario (2005, pp.34-35) prevé los mismos pasos y procedimientos establecidos en la ley 1542, para la ejecución de la mensura.
Aviso de Mensura: La publicación de la mensura se hará de conformidad con el artículo 54 y siguientes de la Ley de Registro de Tierras (2001, p.18), que estable "el aviso por medio del cual se notifique al público que va a procederse a una mensura catastral ordenada de acuerdo con las disposiciones que anteceden, será firmado por el agrimensor contratista y visado por el Director General de Mensuras Catastrales.
Según el artículo 64 de la ley 1542 sobre Registro de Tierras (2001, p.25), tan pronto como el Secretario del Tribunal de Tierras reciba el expediente, procederá a publicar en la Gaceta Oficial y en un periódico de circulación nacional, el aviso que contiene la fijación de audiencia y del emplazamiento a los interesados.
Para Santana, Víctor (2000, p. 38), el plazo requerido para el emplazamiento no será menor de un mes ni mayor de seis, contando desde la fecha de la primera publicación. El Secretario deberá remitir dentro de los siete días después de la publicación de este aviso, un ejemplar del mismo a todos los interesados en el saneamiento del terreno.
El aviso de la mensura debe ser publicado tres veces en un periódico de circulación nacional, dando un plazo de veinte días entre el aviso y la mensura si
se trata de un terreno rural, y quince días si se trata de un terreno urbano. La primera publicación para la fijación del día de la mensura. La segunda para la fijación de audiencia y una vez aprobada la sentencia dar a conocer en la Gaceta Oficial. De los avisos se envían ejemplares al síndico para que los distribuya entre los alcaldes pedáneos correspondientes y estos entre los interesados.
De acuerdo a los estipulado por el artículo 69 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario (2005, p. 56), "el agrimensor designado, en su carácter de oficial público de la jurisdicción comunicará por escrito con acuse de recibo, previo al inicio de los trabajos de campo, a los colindantes, ocupantes, reclamantes e interesados del inmueble objeto a mensurar."
Álvarez Sánchez, Arístides, (2001, p.123) dice que: "El Auto de emplazamiento y fijación de audiencia debe contener la designación catastral de los inmuebles en saneamiento. Luego la citación se formula al Abogado del Estado como representante del Estado en la Jurisdicción Catastral, ya que éste se considera como dueño originario de todas las tierras, contra todas aquellas personas que se crean con interés en el proceso de saneamiento, debiéndose mencionar sus nombres cuando éstos figuran en el expediente que sea formado al efecto desde el mismo instante en que se inició la mensura catastral y a todos aquellos que pueda interesar."
Ciprián, Rafael (2003, p. 412) habla de la existencia de dos clases de mensura catastral según la Ley De Registro De Tierras, son:
Mensuras en la zona urbana
Mensuras en la zona rural
En cada uno de estos casos existen ciertas variantes en cuanto a los datos del aviso y a los plazos que deben mediar entre su publicación y la fecha del inicio de los trabajos. El aviso de mensura debe estar debidamente fechado, señala los datos que éste debe contener cuando se refiere a un inmueble situado
en zona urbana, estos datos son: Los nombres de los interesados, la fecha de la mensura, los linderos del inmueble y de la manzana, el nombre del agrimensor, números de las casas o mejoras y números catastrales.
También se señalan en el artículo 53 Ley 1542 de Registro de Tierras los datos que debe contener un aviso de mensura relativo a un inmueble situado en la zona rural, que son los mismos que los de la zona rural con la variante de que los datos del inmueble varían por la naturaleza de su ubicación que son datos que no existen en la zona urbana, tales como: nombres de ríos, arroyos, lagunas, lomas, parajes, caminos, carreteras, y demás particularidades geográficas del terreno.
Si se toma en cuenta a Álvarez Sánchez, Arístides (2001, P. 122), quien dice que el agrimensor esta en la obligación de consignar en el aviso una advertencia general para que las personas que crean tener algún interés en el inmueble que se va a mensurar, lo comuniquen con anticipación o en el momento de la mensura, al agrimensor encargado o al Director General de Mensuras Catastrales, esto es lo que se denomina Aviso de Requerimiento, el cual va dirigido a todos a quienes puedan interesar.
Según los artículos 52, 53 y 54 de la Ley 1542 de Registro de Tierras, este aviso debe ser firmado por el agrimensor contratista y visado pro el Director general de Mensuras Catastrales.
Expresa el Art. 52 de la ley que entre la publicación del aviso de mensura y el inicio de la misma, deben transcurrir por lo menos, 15 días, con el propósito de dar tiempo a cualquier interesado de hacer su correspondiente reclamación.
La ley consigna que deberá transcurrir por lo menos, 20 días entre la publicación del aviso y el inicio de la mensura en la zona urbana, en razón de la distancia. Los datos mencionados en los avisos de mensura en la zona urbana como rural tienden a facilitar la ubicación de los terrenos a medir para todos aquellos interesados, para que estos expresen si estas tierras son las mismas donde ellos pretenden tener algún derecho que reclamar.
Cuando por razones imprevistas o por causa de fuerza mayor no se diere comienzo a la mensura en la fecha indicada en el aviso, entonces deberá fijarse, previa autorización de la Dirección General de Mensuras Catastrales, una nueva fecha para la misma y un nuevo aviso deberá ser publicado de la misma manera que el primero, con 15 días de anticipación para el comienzo de la mensura.
Según el art. 39 de La Ley 1542 De Registro de Tierras, este caso cuando se trate para zona urbana o rural el plazo es de 15 días, lo que quiere decir que no varia como en el primer aviso. El agrimensor contratista hará publicar el aviso de mensura en un periódico diario de la misma localidad.
De igual modo, el art. 54 de La Ley 1542 De Registro de Tierras establece que cuando en la localidad no se editen periódicos diarios, la publicación del aviso se hará en un diario de circulación nacional que indicara el Director General de Mensuras Catastrales. Dicha publicación del aviso de mensura en un periódico diario o de circulación general es una actuación para las mensuras urbanas y para las rurales.
Dice Ciprián, Rafael (2003, P. 412), que existen otros medios de divulgación que varían en cuanto a la forma y los plazos según se trate de zona rural o urbana. En las mensuras urbanas el agrimensor:
1. Hará fijar un ejemplar del aviso de la mensura en un lugar visible del frente de cada solar o parcela que aparezca descrito independientemente en el aviso; así como en el frente de uno cualquiera de los solares o parcelas que junto con otros formen una sola porción.
2. Entregará en la residencia de cada colindante, o en la del representante de éste, un ejemplar del citado aviso, tomando nota del nombre de la persona que lo recibe y las especificaciones de su cédula personal de identidad, si la tuviere.
3. Entregará ejemplares del aviso a cada uno de los reclamantes y de los ocupantes dentro del terreno, o a sus representantes, anotando sus respectivos nombres y cédulas.
De acuerdo al Párrafo I, articulo 54 de la ley 1542 de Registro de Tierras, el agrimensor hará fijar el aviso en lugares visibles de la casa consistorial y del juzgado de Paz del Municipio o del Distrito Nacional en donde se hallen situados los terrenos que se van a mensurar.
El articulo 56 de la Ley 1542 de la Ley de Registro de Tierras establece que cuando la mensura se refiera a terrenos situados en la zona rural, el Director General de Mensuras Catastrales enviará al Presidente del Ayuntamiento del Distrito Nacional o al Sindico del municipio, o a quien haga sus veces en los distritos a que correspondan los terrenos en mensura, tantos ejemplares del aviso de mensura como considere pertinente, para que este funcionario, a su vez los remita a los alcaldes pedáneo fijen uno en la puerta principal de su casa y para que entregue los otros a las personas designadas nominalmente en el aviso.
El agrimensor encargado de la mensura anotará el respaldo de cada ejemplar del aviso de la mensura, el nombre de la persona a quien el alcalde debe entregarlo.
La fijación y distribución de los avisos debe hacerse por lo menos 15 días antes de la fecha fijada para la mensura, este plazo mayor en razón de la distancia. Según el párrafo I, Art. 52, Ley 1542 de Registro de Tierras, de los envíos realizados por el Director General de Mensuras Catastrales se debe rendir un informe al Abogado del Estado.
El artículo 59 de la Ley 1542 de Registro de Tierras, expresa que independientemente de las formalidades establecidas para la publicación, distribución y fijación de los avisos de mensura, el Tribunal Superior de Tierras podrá disponer el cumplimiento de formalidades adicionales, cuando así lo requieran las circunstancias. Los agrimensores también pueden valerse de cualquier otro medio de publicidad, ya que la ley no lo prohíbe. Los avisos de mensura que deberán ser fijados y distribuidos, el agrimensor obtenerlo de los periódicos que hace su publicación mediante recortes llamados votantes.
La Dirección General de Mensuras Catastrales es el órgano que regula el cumplimiento de las actuaciones referentes a la mensura, y esta disposición oficial está contenida en el Reglamento General de Mensuras Catastrales.
Para verificar que se han cumplido con todos los requisitos, el agrimensor deberá enviar a la Dirección General de Mensuras Catastrales el periódico en que se publique el aviso de mensura junto con los ejemplares del aviso (votante).
Ciprián, Rafael (2003. P. 408) dice que el agrimensor contratista esta en la obligación de enviar a la Dirección General de Mensuras Catastrales, a mas tardar 5 días antes de la fecha fijada para la mensura, un informe detallado cada una de las diligencias previas que la ley pone a su cargo.
Resumiendo todo lo anteriormente dicho sobre la publicidad, fijación y distribución de los avisos de mensura se desarrolla de la siguiente manera:
El agrimensor prepara su aviso de mensura catastral.
Este aviso es llevado a la Dirección General de Mensuras Catastrales para fines de revisión y visado y ordena su publicación en un periódico de circulación general.
Un ejemplar de periódico en un periódico de circulación nacional.
Un ejemplar de periódico debidamente certificado y los correspondientes volantes son llevados a la Dirección General de Mensuras Catastrales para fines de control.
Estos volantes son debidamente sellados en la Dirección General de Mensuras catastrales para fines de su fijación y distribución en la forma señalada en la ley. El Director General de Mensuras Catastrales rinde su informe al abogado del Estado y el Agrimensor rinde su informe tanto al Director General de Mensuras Catastrales como a la oficina del abogado del Estado.
De acuerdo a Mirabal, Leonardo (2003, p. 26) antes o por lo menos el día fijado para la audiencia los interesados deberán parar por la secretaría del Tribunal de Jurisdicción Orinal a llenar el formulario de reclamaciones (Form No. 6T de T), preparado al efecto por el Tribunal de Tierras el cual deberá ser firmado por el reclamante o su representante y por los testigos.
Sigue diciendo Mirabal, Leonardo (203, p. 26) que en este formulario de hará consignar la parcela o solar reclamado, el municipio y provincia, el nombre del reclamante, su dirección postal, la edad, nombre del cónyuge, fecha del matrimonio, los datos relativos al régimen matrimonial, las colindancias del terreno, la extensión reclamada, si la propiedad fue adquirida por el reclamante mediante compra o si reclamada por posesión…."
Como este es un formulario reglamentario, la Ley 108-2005, no se pronuncia al respecto.
Presentación del Trabajo de la Mensura: Según el párrafo III del artículo 60 de la Ley 1542 (2001, p. 22), una vez el agrimensor contratista practique sobre el terreno, rural o urbano, la mensura deberá preparar un plano provisional que estará sujeto a la revisión y aprobación de la Dirección General de mensuras Catastrales, limitándose el papel de esta oficina, en esta fase del procedimiento, a revisarlo, y si los halla correcto, los remitirá al Abogado del Estado, para que éste dirija al Tribunal Superior de Tierras su requerimiento en virtud del articulo 61 de la Ley de Registro de Tierras, para fines de someterlo a juicio oral, público y contradictorio del saneamiento del inmueble de que se trate, ya sea un solar o una parcela.
De conformidad con el párrafo III, del artículo 60 de la Ley de Registro de Tierras, tan pronto como el Agrimensor Contratista haya terminado su plano o planos, deberá someterlo a la Dirección General de Mensuras Catastrales para su revisión y aprobación, junto con los documentos relativos a la mensura y el acta de mensura.
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