Propiedad inmobiliaria del Paraguay

Introducción

Un breve recorrido histórico pone de manifiesto que la existencia de diversas formas de propiedad inmobiliaria, es una constante de todas las épocas. Según la Antropología Económica, las sociedades cazadoras-recolectoras mantienen formas colectivas de propiedad sobre la tierra, caza y pastos. Aunque limitada, dado el nomadismo inherente a su forma de vida, mantienen esas sociedades la propiedad privada sobre bienes muebles como vasijas, adornos y armas. La aparición de la propiedad privada sobre la tierra parece ir unida al desarrollo de la agricultura, así como a la creación del Estado.

La antigüedad romana conoce las formas más absolutas de propiedad privada, en la que el paterfamilias extiende la propiedad incluso a los esclavos, como instrumentos animados, y se confunde, en muchos aspectos, con la potestad sobre la mujer y los hijos. Con todo, sólo el dominium ex iure Quiritium tenía ese carácter absoluto, perpetuo, ilimitado hacia arriba y hacia abajo, y estaba libre de impuestos. El Derecho romano proporciona al copropietario tantos instrumentos para lograr la división de los bienes, que hace de la coposesión una situación provisional llamada –por naturaleza– a desaparecer. En todo caso, la propiedad privada romana era compatible con los extensos latifundios, propiedad del imperio.

Durante la Edad Media, los pueblos germanos mantienen formas colectivas de propiedad, con el desarrollo de una propiedad privada que ya no es la plena del Derecho romano, sino una propiedad dividida en diversos derechos sobre la misma cosa. El propietario feudal mantiene poderes políticos sobre los campesinos que trabajan sus tierras. Igualmente el poder político es entendido en términos de propiedad privada, y se venden, heredan y reparten los reinos como si de bienes privados se tratara. Con la aparición de factores como el comercio marítimo a gran escala, la creación de la banca, las manufacturas y la revolución industrial, se lleva a cabo un proceso de concentración de capital, que todavía caracteriza a la economía actual.

Junto a la secularización de la sociedad, la racionalización del poder en los Estados modernos, o el crecimiento de la burguesía, se produce como otro fenómeno característico de la época liberal la expansión de la concepción individualista de la propiedad. Los /individuos son vistos como propietarios que concurren por la maximización de sus beneficios. El Estado liberal, pese a la primacía dada a la propiedad privada, ha mantenido una extensa propiedad estatal. La aparición del sistema capitalista fue acompañada de la aparición del proletariado como grupo de no propietarios.

Evolución de las transmisiones inmobiliarias

La evolución histórica de la propiedad inmobiliaria se circunscribe a seis grandes períodos en el derecho de tierras. El primer período se inicia con la "Bula Inter Caétera", o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del 1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo invistiéndose a la Corona española con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas. En ese período convivieron la propiedad pública, arbitraria con el uso de la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos, consistiendo éste último un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo fue creando derecho.

En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto territorial en forma legislativa. La merced fue una compensación hecha por el Monarca de terrenos de su propio patrimonio y del de la Corona por servicios militares o públicos que incluía el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro años de posesión, constituyéndose como el sistema legal de adquisición. Es limitada en el tiempo debido a que las concesiones se hacían por el tiempo que fuere la voluntad del Monarca, salvo el término de posesión para los que hubieren fundado sus casas y cumplido de una manera permanente durante años las obligaciones de la concesión.

Otro medio muy particularmente castellano de adquisición de la propiedad inmobiliaria fue el de los repartimientos o conjunto de operaciones mediante las cuales la Corona española administraba y distribuía las tierras descubiertas. Su interés para los estudiosos de la historia del derecho de propiedad en América y en particular para Santo Domingo, estriba en que fue el primer sistema establecido por España en las tierras recién descubiertas a medida que eran arrancadas a los aborígenes y entregadas a los conquistadores y colonizadores a principios del siglo XVI.

El segundo período se inicia con la llamada Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad de la Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la merced. Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto. Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las Leyes de Indias.

En ellas surgen las "Capitulaciones", o convenios entre la Corona y un particular, además se crea la denominada propiedad realenga, cuyo dueño era el Rey, pero no como Monarca sino como un señor feudal más. También la propiedad eclesiástica o abadenga, propiedad de las abadías y órdenes religiosas, vastas y privilegiadas, que tuvo una poderosa influencia, a veces mayor que la del poder público.

El tercer período se inicia a raíz de la independencia de 1844, cuando regía en el país el Código Civil francés de 1804 "napoleónico", que había sido impuesto por el dominador haitiano desde 1822, con ese hecho adquiere la nueva República, que surgía libre e independiente, todos los derechos que sobre estas tierras tenía en su patrimonio la Corona de España.

Como no se había legislado aún de manera especial sobre los terrenos comuneros, era necesario acudir para la partición de los mismos al Código de Procedimiento Civil, lo que hacía que una partición fuese un procedimiento largo, costoso e imperfecto, puesto que la demanda debía ser notificada a tantas partes como accionistas existieran, corriéndose el riesgo de que muchas veces después de concluido un procedimiento de partición apareciera un nuevo accionista que no había sido notificado y cuyos derechos era preciso tener en cuenta.

CAPITULO I

Sistema de transmisión de la propiedad inmobiliaria

Un sistema de registro es un conjunto de principios que, por sus afinidades, organización y objetivos, forman un cuerpo doctrinal. Es características de todo sistema perseguir un fin, un propósito. De lo contrario, no tendrá consistencia ni causa objeto ni razón de ser. Un sistema de registro de propiedad inmobiliaria es, pues, el conjunto de principios y reglas que sirven a un Estado para mantener el control, supervisión y estabilidad de los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como de la transferencias o gravámenes que tengan como objeto esos derechos.

Cada uno de los sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones tiene sus características que les son propias. Ellas lo distancian y lo diferencian de otros sistemas. Resulta normal que existan diversos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria en el mundo. Esto así porque cada Nación, cada pueblo, cada regio, cada Continente, tiene su propia historia y su propia realidad. Y el sistema que adoptan tiene que ser el producto de esa historia y de esa realidad.

Los sistemas de registro derecho de propiedad inmobiliario están sintetizados en cuatro sistemas que reúnen todas las formas que los diversos Estados han adoptado para registrar y controlar los derechos inmobiliarios, ellos son: el sistema informal, el judicial, el ministerial y el Torrens.

• El Sistema Informal: 

Este conjunto de principio y normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos de derecho que la afectan es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el derecho consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y normas de ese sistema jurídico.

No tiene reglas escritas y su principal característica es que no tiene ninguna formalidad de registro. Ese sistema se caracteriza también por no instituir la publicidad, ni la legalidad que surge de la depuración de los derechos, ni la especialidad, ni la autenticidad como principios, así como no se lleva ningún libro registro de la propiedad inmobiliaria, tampoco se registran las transferencias de derechos que se realizan. Para realizar la transferencia de los derechos inmobiliarios, les basta con la entrega al causahabiente de los documentos de las tierras que estén en poder del causante.

• El Sistema Judicial:

Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliario en Alemania. También lo tienen algunos países de Europa. Se llama judicial debido a que las funciones de registrador la ejerce un Juez, dicho magistrado se denomina Juez conservador.

. Se caracteriza por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, además en este sistema los derechos inmobiliarios que se registran no surgen de una depuración previa. De donde surgen otras características como son: la publicidad, legalidad y especialidad.

• Sistema Ministerial: 

Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por medio del ministerio de un funcionario público, denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo. Otra característica de este Sistema es que aunque cumple con el principio de la publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro de transcripciones.

Además, las transcripciones se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles. Contrario al Sistema Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En nuestro País aún está vigente el Sistema Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La transcripción de los actos relativos a los inmuebles no registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto frente a los terceros y para hacerlo valer en justicia.

• Sistema Torrens:

Este sistema establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. Su característica esencial está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

CAPITULO II

La propiedad individualista

La existencia de la propiedad individualista se ratifica porque es fundamental y necesaria para la existencia ordenada y libre de la vida Social, la existencia se apoya en la misma naturaleza humana, pues es condición para que el hombre pueda conservar su vida y desarrollara su propia personalidad que posea en propiedad aquellos elementos que te sean necesarios para tales fines.

CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD INDIVIDUALISTA

• Que es todo lo que pertenece a su dueño legalmente, origina el derecho que el dueño tiene directamente con la cosa.

• Porque es de un solo sujeto y exclusivo porque los derechos reales sobre la propiedad son de un bien particular.

• Se perpetúan en el tiempo

• Porque una persona se establece en una propiedad y con el tiempo la propiedad prescribe a su favor.

• Que la ley lo limita y restringe a desacuerdo con las necesidades sociales pudiendo llegar hasta la suspensión o anulación del mismo

Evolución Histórica en el Derecho Romano y la Época Feudal

En Roma la propiedad familiar fue transformándose en propiedad individual conforme el régimen del "pater" iba desapareciendo, hasta que llegó a formar los primeros latifundios. La propiedad estaba integrada por tres elementos fundamentales: el derecho de usar (usus), el de percibir y aprovechar los frutos (fructus) y el de disponer en absoluto (abusus); lo que implicaba una concepción absoluta y perpetua de la propiedad, ya que sólo el propietario podía disponer de ella en cualquiera de sus formas.

No obstante, los romanos establecieron algunas limitaciones basadas en el interés social, por ejemplo: no podía modificarse el curso de las aguas, debía permitirse el paso a terceros en caso necesario y, entre otras, no debían realizarse edificaciones demasiado altas. Ello demuestra que es falsa la afirmación que durante el derecho romano el propietario de un bien podía hacer con aquél lo que quisiera.

Más adelante, en la época medieval los señores feudales fueron los protagonistas del abuso del derecho de propiedad; hasta que llegó la revolución, promovida por los enciclopedistas, para proclamar el derecho y la libertad absolutos del individuo, considerando al hombre aislado de sus semejantes, con derechos sagrados e imprescriptibles, anteriores a la sociedad.

Estos postulados quedaron plasmados en diversos artículos de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano, del 26 de agosto de 1789, a saber, el artículo 2º, establece que "el fin de toda asociación política es la conservación de los derechos naturales e imprescriptibles del hombre.

Estos derechos son: la libertad, la propiedad, la seguridad y la resistencia a la opresión". Por su parte el artículo 4º proclama: "La libertad consiste en poder hacer todo lo que no perjudica a otro. Así el ejercicio de los derechos naturales de cada hombre no tiene otros límites que los que aseguren a los restantes miembros de la sociedad el goce de estos mismos derechos. Estos límites sólo pueden estar establecidos por la ley"; y, de conformidad con el artículo 5ºúnicamente pueden prohibirse acciones perjudiciales para la sociedad, por tanto, nadie puede ser obligado a hacer lo que la ley no ordena.

Consecuentemente, el artículo 17 estipula que "al ser la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie puede ser privado de ella, a no ser que lo exija evidentemente la necesidad pública, constatada legalmente, y con la condición de una indemnización justa y previa".

Con esta inspiración surge el Código Civil francés de 1804 (Código de Napoleón), que consagra a la propiedad como el derecho de disponer de las cosas de la manera más absoluta, siempre que no se haga de él un uso prohibido por las leyes o los reglamentos.

Ahora bien, a este derecho lo distingue su carácter perpetuo; el cual permite el derecho de testar; pues el titular de éste puede disponer de sus bienes durante su vida y después de ella.

Pero las cosas continuaron su proceso de cambio y fue la doctrina cristiana, la que vino a considerar al hombre como un ser social, creado a imagen y semejanza de Dios, con facultad de disponer de las cosas que le proporciona la Ley, pero con un sentido social que le permita la convivencia con sus congéneres. Esto constituye una moderación al derecho de propiedad como se había concebido hasta entonces, es decir, un freno al abuso del derecho.

Según Santo Tomás, "el hombre no debe en ningún momento tener las cosas exteriores como propias, sino como comunes, en este sentido, él debe comunicarlas fácilmente a las necesidades de otros". Esta afirmación, impone un deber moral al propietario de dar a la riqueza un destino que sirva al bien común

Conclusión

El Señorío del hombre sobre las cosas, es una de las claves de la historia de la Humanidad. La apetencia de poder, el apetito de dominación es uno de los motores de la historia del hombre sobre la tierra y de sus evoluciones. La lucha entre los que tienen y los que aspiran a tener subyace en el fondo de todas las ideologías formuladas y que se formularan hasta el fin de los tiempos, es algo obvio que no necesita de ningún comentario.

Por ello la propiedad no es solamente una institución jurídica, sino que es objeto de estudio por diversas ramas, la economía, la sociología, la política, la filosofía jurídica, etc. La propiedad y su regulación jurídica en gran medida no es más que una superestructura de las ideas sociales, políticas y económicas que en un período determinado sacuden a las naciones.

De ahí que una definición legal este siempre influenciada por el ambiente histórico en que se formula. La primera regulación técnica legal de la propiedad aparece con el derecho romano, distinguiéndose entre la propiedad quiritaria y bonitaria, la primera modalidad exclusiva de los ciudadanos romanos y la segunda para el resto de ciudadanos.

En la etapa feudal la propiedad esta afecta a determinados estamentos, señores feudales, iglesia… las llamadas manos muertas, imposibilitándose su tráfico. Cuando el Código de Napoleón en sus artículos 544 y 545 declara que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa del modo más absoluto sin otras limitaciones que las legales, y que nadie puede ser privado de su propiedad más que por expropiación, fundada en causa justificada de utilidad pública y previa la correspondiente indemnización, en realidad lo que hace es consagrar uno de los resultados de la revolución de 1789: la pro piedad libre de las cargas feudales del Antiguo Régimen; la autonomía de la voluntad del individuo, aspiración del liberalismo burgués, que es el que sale triunfante de la Revolución, el mantenimiento y consagración de las propiedades adquiridas durante el procedimiento revolucionario de los bienes llamados nacionales (iglesia, de los nobles, etc.).

Bibliografía

RAMÍREZ, Eugenio María TRATADO DE DERECHOS REALES 1998

VASQUEZ RIOS, Alberto DERECHOS REALES LIMA – 1997

ALVARO GUTIERREZ ZALDIVAR Y OTROS TEMAS DE DERECHOS REALES 1996

Cultivar arraigo campesino – Asunción 1998.

RIVAROLA PAOLI Juan Bautista El Régimen Jurídico de la tierra. Ediciones y Arte SRL.

Autor:

Osvalda De Las Nieves Samaniego Alonso