Repercusion de la zona catastrada en la labor notarial-registral 2009-2012 (Costa Rica) (página 2)

El Catastro Nacional hoy la Subdirección Catastral del Registro inmobiliario, registra los planos Catastrados que presentan o son confeccionados individualmente por parte de los profesionales liberales de la agrimensura (Agrimensores, Topógrafos e Ing. Topógrafos) contratados al efecto por los dueños o interesados de cada una de las propiedades.

Es la ley de Catastro Nacional ley No. 6545 en concordancia con la ley de Agrimensura que autoriza a los topógrafos, ingenieros Topógrafos a elaborar planos individuales e inscribirlos. Con ello, los planos catastrados toman el realce necesario no solo para la sociedad, sino también dentro del sistema registral. Y es el artículo 30 de la ley de Catastro que obliga a citar un plano en todo movimiento registral, veamos lo indicado en la ley:

"ARTÍCULO 30.- En todo movimiento, se debe citar un plano de agrimensura, levantado de acuerdo con las normas establecidas por el reglamento de esta ley. Se exceptúa de tal requisito las cancelaciones hipotecarias, la afectación a patrimonio familiar y el embargo. Ningún plano de agrimensura surtirá efectos legales si no hubiere sido inscrito en el Catastro Nacional. Si entre los planos presentados dentro de una zona catastrada, hubiere contradicción o discrepancia en los linderos con la finca contigua, se avisará a los dueños para que, de común acuerdo y con la intervención del Catastro como árbitro, se proceda a fijar el límite verdadero. Los gastos en que se incurra correrán por cuenta del dueño del plano errado, pero si ambos dueños estuvieren equivocados, pagarán los gastos por partes iguales; todo lo anterior sin perjuicio de los trámites judiciales dispuestos por ley en esta materia. El Registro suspenderá la inscripción de los documentos que carezcan del plano catastrado, requisito fijado en el párrafo primero de este artículo."

En la subdirección del Registro Inmobiliaria, se registran todos los testimonios, que se presentan y tiene que ver con los Bienes Inmuebles, sea traspaso, hipotecas, gravámenes y otros de su competencia, y la norma que justifica la inscripción es la ley 3883, que en lo que nos interesa indica:

"ARTÍCULO 1.- El propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se logrará mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo referente al trámite de documentos, su objetivo es inscribirlos.

Es de conveniencia pública simplificar y acelerar los trámites de recepción e inscripción de documentos, sin menoscabo de la seguridad registral.

Son contrarios al interés público las disposiciones o los procedimientos que entorpezcan esos trámites o que, al ser aplicados, ocasionen tal efecto."

(Así reformado por el artículo 172 del Código Notarial No. 7764 del 17 de abril de 1998.)

O sea, la ley dota a Registro Nacional de toda la normativa necesaria para que califique e inscriba, los bienes Inmuebles, sus gravámenes y anotaciones que se le presentan y además autoriza además la publicidad respectiva de cada uno de esos bienes para tratar de lograr garantizar la seguridad de los mismos.

Y es la propia ley del Catastro Nacional que obliga al Registro Inmobiliario para que exista una concordancia en la información entre ambas instituciones, lo podemos ver en el Articulo 18 que indica:

"Deberá darse una verdadera concordancia entre la información del Registro Público y la del Catastro, por lo que el Catastro, una vez que haya definido el número catastral, deberá comunicarlo al Registro Público para que sea incorporado al folio real. Asimismo, el Registro Público deberá enviar al Catastro, dentro de los cinco días siguientes a partir de su inscripción, la información sobre los movimientos posteriores, que se refieran a trasmisiones de dominio o modificaciones físicas. Tratándose de inmuebles sin inscribir, esa obligación corresponde a la Tributación Directa."

Con esto se pretende proveer al Catastro Nacional de una información fidedigna de ambas informaciones, además es la ley quien autoriza a realizar los levantamientos catastrales para hacer Mapas Catastrales a la Subdirección Catastral.

Los datos que hoy maneja el Registro Inmobiliario están en dos bases de datos diferentes por un lado existe el Sistema de Información de Planos SIP y la base de datos de Inmuebles sistema Crosinc, ambos son sistemas informáticos que se utilizan en la labor Registral de ambas subdirecciones, base de datos que no se han logrado unificar , ya que están confeccionadas en lenguajes de programación diferentes y para correlacionar la información se a tenido que hacer programas o interfaces que puedan correlacionar la información de ambos sistemas.

Fue a mediados del año 2003, con la norma que justifica el avance tecnológico del Catastro Nacional, en su Artículo No. 42 y 43, la cual indica que los fondos que se recauden, por concepto de esta ley, (6545) serán invertidos en la modernización del Catastro Nacional y serán administrados por la Junta Administrativa del Registro Nacional. Y que de conformidad con los avances tecnológicos, la Dirección del Catastro, previa aprobación de su superior jerárquico, puede modernizar sus equipos, con el fin de brindar la información dentro de las normas de seguridad y eficiencia que las necesidades lo requieran.

Por lo que la administración del Registro Nacional aprueba, la confección del Sistema de Información de Planos (SIP) realizada mediante una plataforma informática que integra todas las labores de la entonces Dirección de Catastro, labor inscripción de planos, certificación de planos, consulta e información, la cual se vuelve más expedita con este sistema, SIP y en la actualidad está confeccionando el llamado SIRE que es la migración del actual Crosinc que data de hace aproximadamente veinte años de funcionamiento y que tiene una plataforma completamente obsoleta para dotar a los registradores y a los certificadores de una herramienta más actual acorde a las nuevas tecnologías informáticas.

El propósito fundamental del Registro Nacional es: registrar, en forma eficaz y eficiente, los documentos que se presenten, para su inscripción, así como garantizar y asegurar a los ciudadanos los derechos con respecto a terceros. Además, custodiar y suministrar a la colectividad la información correspondiente a bienes y derechos inscritos o en proceso de inscripción, mediante el uso eficiente y efectivo de tecnología y de personal idóneo, con el fin de facilitar el tráfico jurídico de bienes, y así contribuir a fomentar el desarrollo social y económico del país.

El registro ha estado en constante actualización, pero con sistemas separados, el Sistema Crosinc utilizado en la actualidad por los registradores de subdirección de Inmuebles, fue creado en un ambiente oracle. Y, en ese sistema se traslado toda la información que antes veíamos en los tomos.

En la actualidad dado el avance de la tecnología, se observa en un sistema informático, y lo que ingresa hoy queda almacenado en datos digitales, como se logra observar y se utiliza en la actualidad. El sistema SIP se consideró para su funcionamiento a mediados del 2003, el cual va almacenando en la actualidad dentro de la base de datos, la información literal de la imagen que se presenta y además archiva los documentos (planos) sujetos a la labor de calificación e inscripción.

Además con la extracción de la información literal y el escaneo de todas las imágenes de los planos, que ya estaban inscritos y se encontraban en nuestra base de datos análoga (papel), la cual se volcó toda al sistema digital del SIP. Fue desde ese momento que contamos con una plataforma que ayuda al quehacer Catastral-Registral.

La nueva reforma al reglamento a la ley de Catastro Decreto Ejecutivo No. 34331, surte efectos jurídicos a partir del año 2008, la cual reforma del anterior Reglamento del Catastro Nacional introduciendo una nueva normativa que rige en la actualidad el quehacer del Catastro, normativa que crea algunos nuevas necesidades o requerimientos que se hacen necesarias para actualizar en los dos sistemas, tanto en el Crosinc como en el SIP, , asimismo como adecuar el funcionamiento a las normas que ya están reguladas en los reglamentos del Registro Inmobiliario.

Como un ejemplo, el Catastro adecua su funcionamiento a lo realizado desde hace años en el Registro de Bienes Inmuebles, donde los asientos de presentación caducan al año, por tanto se instaura la Caducidad de asientos de presentación cada año, igual que sucedía desde hace años en el Registro de Bienes Inmuebles, hoy subdirección del Registro Inmobiliario.

Además se deben adecuar cada uno de los sistemas a las nuevas reformas, los planos catastrados algunos se Inscriben provisionalmente, ya que antes de la promulgación de esta Ley, antes no caducaban hoy el Reglamento a la ley de Catastro incluye el artículo No. 71 indica que:

"Artículo 71.—Inscripción provisional del plano. De conformidad con el artículo 158 de la Ley General de la Administración Pública, con el fin de lograr la adecuada transición del sistema catastral hasta la fecha vigente a las nuevas reglas técnicas y científicas unívocas y exactas implementadas a través del presente reglamento, los planos de agrimensura se inscribirán provisionalmente, según sea el caso:

a.   La inscripción de planos para fraccionamientos de cualquier tipo, divisiones o reuniones de inmuebles, tiene una vigencia de un año contado a partir de la fecha de inscripción respectiva;

b.  La inscripción de planos para información posesoria, tiene una vigencia de tres años contados a partir de la fecha de inscripción respectiva; y

c.   La inscripción de planos para carreteras y ferrocarriles, tiene una vigencia de cinco años contados a partir de la fecha de inscripción respectiva.

Los términos antes indicados, se establecen con el fin de que el interesado proceda a su inscripción respectiva en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Transcurridos los términos mencionados en cada caso, quedará de pleno derecho cancelada la inscripción respectiva y el Catastro ordenará la cancelación correspondiente, mediante los procedimientos de que disponga.

Una vez inscrita la propiedad en el Registro Inmobiliario, con base en el plano respectivo, la inscripción de ese plano en el Catastro se volverá definitiva."

Con las reformas que la legislación va implementado, la Dirección del Registro Inmobiliario, se ha abocado a la tarea de adecuar esas nuevas reformas, a la nueva estructura organizacional que se necesita para adecuar esas nuevas labores, apegados a la nueva legislación.

Lo que quiere decir es que el Registro ha tenido que adaptarse a una nueva estructura organizacional. Debe adaptarse no solo a esa nueva estructura organizacional, que son los cambios legales los cuales se deben como leyes que son y del Estado costarricense y la misma globalización de los informes documentales que recibe. Por ello, es necesario que la información que antes debió verse por medio de los tomos, hoy la podamos ver mediante Internet, desde cualquier sitio del país o del mundo.

El registro realiza esfuerzos para que dicha información no sea solo la literalidad de las fincas, sino además que se pueda publicitar lo relativo a lo grafico representado en el Catastro. La declaratoria de la zona catastrada, no es más que realizar la labor que necesita el país de contar con una plataforma que mejore la consulta y los tiempos de respuesta que sean más eficaces y que se dote al Registro de una herramienta que evite, la vulnerabilidad de los sistemas que hoy existen,ya que desafortunadamente se ha comprobado que existen fincas sobrepuestas, lo cual equivale a que existen como consecuencia, también, dos propietarios con un serio problema que resolver, aunque claro está dicho asunto finalmente es privado, se ha encontrado, en la actualidad, hasta fincas sobrepuestas.

Lo que quiere decir que tengamos dos fincas, una encima de otra, lo que hace que dos propietarios tengan un problema aunque es privado, que en alguna medida, pueda ser porque no existen los mecanismos idóneos para lograr antes de que suceda, que el registro lo pueda determinar, y no se inscriban ni los planos, ni las fincas que puedan llegar a tener esa condición.

La ley de Catastro indica en su artículo 21 lo siguiente:

"ARTÍCULO 21.- Una vez publicado el decreto que declara una zona catastrada, los datos derivados del Catastro, referente a ubicación y medida de los predios, se tendrán como ciertos y no podrán ser impugnados, excepto por la vía judicial. Lo anterior no impide las rectificaciones que, de oficio o a gestión del propietario, practique posteriormente el Catastro Nacional para garantizar y mejorar la exactitud de los datos catastrales. La gestión del propietario debe estar avalada por un profesional autorizado."

Este artículo lo que nos indica es que por declarada una zona catastral, se tomarán como ciertos todos los datos, lo referente a ubicación y medidas y que para solicitar impugnarlos será solo mediante la vía judicial, o sea los propietarios deberán llevar un litigio para demostrar que los datos allí consignados no son ciertos y demostrarlos por los mecanismos que estimen los juzgados, a menos que sea lo determina por la ley , una corrección para mejora las exactitud de los mismos datos.

A nivel mundial se a tomado como de mucha importancia para la propiedad inmobiliaria y su tráfico, que es necesario la ejecución de catastros, que sean el centro de todo un inventario que conduzca, no sólo al conocimiento de la situación jurídica de los predios, sino a la determinación de su ubicación, límites, uso, y otras condiciones del bien. Se podría decir que el Catastro moderno es el inventario de la riqueza inmobiliaria de un país, que determina la distribución de la propiedad, su tenencia, uso y potencialidad.

No hay duda de la trascendencia jurídica que se deriva de la publicidad registral y catastral, pero además los trabajos catastrales al conciliarse con la información del Registro conducen a un ordenamiento territorial. La Ley de Catastro Nº 6545 de 25 de Marzo de 1982 y su Reglamento, establecen con suma claridad los efectos jurídicos de la información catastral, el procedimiento para el ordenamiento territorial, con definición de las parcelas, linderos y el contenido de toda la información de importancia catastral

Podemos ver la misión del Registro Nacional, la cual nos indica que es la de registrar en forma eficaz y eficiente, los documentos que se presenten al Registro Nacional para su inscripción, así como garantizar y asegurar a los ciudadanos los derechos con respecto a terceros. Además, custodiar y suministrar a la colectividad la información correspondiente a bienes y derechos inscritos o en proceso de inscripción, mediante el uso eficiente y efectivo de tecnología y de personal idóneo, con el fin de facilitar el tráfico jurídico de bienes y así contribuir a fomentar el desarrollo social y económico del país.

Uno de los esfuerzos realizados por el Gobierno de República ha sido buscar la modernización del Sector Público. Dentro de las metas que el Registro Nacional deberá cumplir es lograr la compatibilidad del Catastro Nacional con el Registro de Bienes Inmuebles.

Se han realizado estudios por medio del cuales se ha determinado que nuestro país carece de un catastro técnicamente elaborado y que refleje adecuadamente la realidad jurídica de la propiedad inmueble.

Por la razón anteriormente mencionada, es que el Gobierno de Costa Rica ha considerado prioritaria la formación del catastro físico de su territorio, para así apoyar el fortalecimiento de la gestión municipal en el uso de la información catastral, la regularización de la tenencia de las áreas bajo regímenes especiales de propiedad.

A lo interno de la Institución, la Junta Administrativa del Registro Nacional acordó conformar una comisión denominada "Integración del Registro de Propiedad Inmueble y Catastro Nacional"; que tiene como fin revisar las estructuras actúales que intervienen en los procesos de inscripción tanto catastral como registral, con el propósito de establecer parámetros que permitan la concordancia, el mantenimiento y la actualización de la información una vez modernizado el Catastro Nacional.

Otro aspecto que se debe considerar es que la georeferenciación de las propiedades, la generación automatizada de la cartografía y el almacenamiento computarizado de los archivos, así como la prevención y resolución de conflictos sobre derechos relacionados con la propiedad inmuebles, se esta ejecutando con la implementación del proyecto "Programa de Regularización del Catastro y Registro", dicho proyecto aprobado por ley, contempla la resolución alterna de conflictos como parte de solución para contribuir a mejorar la seguridad jurídica y llevará a lograr el objetivo primordial que es el mejoramiento de la seguridad jurídica de los derechos sobre la propiedad inmueble.

Se realizara una comparación de los datos entre ellos, serán extraídos con ayuda de funcionarios de la Dirección de Informática del Registro Nacional, los cuales son de fecha 16 de Agosto de 2012 con el total de propiedades de todo el país y la comparación por Provincia y sobre todo los distritos de Santa Bárbara y que cuentan con avisos posterior a la declaratoria de la Zona Catastrada

A demás con esos datos se analizarán las cantidades de fincas que pertenecen a la Zona Catastrada, por cada uno de los distritos y los datos de las fincas en las cuales se encuentran inconsistencias o avisos catastrales y se realizará el análisis y comparación para obtener algunas conclusiones.

Hipótesis.

¿Cuál y cuanto es el alcance de conocimiento que existe entre los Registradores, Notarios y Topógrafos de cómo resolver las inconsistencias del Mapa Catastral?

CAPÍTULO III

Marco metodológico

Tipo de Investigación

1.1 Finalidad

Se realizará una investigación que contará con los dos tipos de investigación, tanto la teórica como la aplicada, ya que se requiere de una investigación documental que será con algunos documentos con que cuenta el Registro Inmobiliario sean leyes , Resoluciones y directrices y parte de la documentación que fue confeccionada por la Unidad Ejecutora dentro del Programa de Regularización Catastro Y Registro, se confrontara con el quehacer diario de la realidad tanto Notarial como la registral, la otra parte de la investigación es el de realizar un estudio comparativo de las propiedades o fincas que con la entrada en vigencia de la Zona Catastrada, las que se ven afectadas por los avisos catastrales que se muestran en cada uno de esos asientos registrales y que se publicitan en los sistemas de registro en su propio asiento y además cómo debe o puede resolverse cada una de las inconsistencias encontradas.

1.2 Dimensión temporal

Se recolectarán datos de cada uno de los inmuebles localizados en Distritos de la Zona Catastrada la cual fue por medio de la emisión y publicación del Decreto Ejecutivo Nº 36830 – JP, en el que se declara la primera parte del país como Zona Catastrada , de los distritos declarados en la Zona Catastrada , solo se tomará los distritos 1 Santa Bárbara, 2 San Pedro, 3 San Juan, 4 Jesús y 6 Purabá del cantón 4 Santa Bárbara de la provincia 4 Heredia y no así el distrito 10 Isla del Coco, cantón 1 Puntarenas de la provincia 6 Puntarenas; ya que dicho distrito solo contempla la isla del coco, la cual no ha tenido movimiento registral alguno por su condición de Isla, estos distritos en la actualidad publicitan y son identificados con una leyenda indicando tal condición ( Zona Catastrada) en los asientos Catastrales y lo podemos ver en la parte de detalles de cada una de las fincas que se publicitan en el Sistema de Bienes Inmuebles (SBI) , estos asientos registrales son reconocido como tales , tiene el deber implantado el registrador al trabajar con esos asientos de cumplir, todas las disposiciones legales y técnicas, establecidas en la Ley Nº 6545, su Reglamento, sus reformas y las directrices internas emanadas por la propia Dirección del Registro Inmobiliario. Para esta investigación, de este caso se realizará una investigación transversal ya que tomare los datos provenientes de los sistemas informáticos en un momento único y se analizará o describirá cada una de las variables de interés, y se analizar su incidencia o repercusión en este momento con la labor Notarial, Registral y Topográfica. Pero además tomare una muestra de al menos un 30 por ciento, de los llamados en nuestro medio usuario internos que son tanto los registradores de la Subdirección Registral y de la Catastral y otra muestra de los usuarios externos que viene a Registro a ver su expediente, que en su caso serán casi siempre el dueño de las fincas acompañado de su abogados o de su Ingeniero Topógrafos, los cuales son los que deben intervenir en cómo resolver las inconsistencias encontradas en cada asiento registral.

1.3 Marco

Para efectos de las estadísticas que se presentarán en esta tesis, se tomarán toda la totalidad en cantidad general de las fincas inscritas en el Registro Inmobiliario, que tiene el territorio Nacional y compararlas con la cantidad que hoy publicitan el asiento registral que están en la zona catastrada y además se compara con otras variantes con respecto a las proporciones actuales.

Además se tomara de las fincas que cuentan con inconsistencias y se analizará las inconsistencias, sus tipos, como resolver cada una de ellas, se realizará el análisis de nos ayude a determinar cuáles son las inconsistencias que son más continuas y cuantas de las que publicitan en la actualidad tiene inconsistencias y cuáles han sido ya resueltas y la forma de cómo resolverlas.

Además se analizara por medio de las encuestas, si los actuales Registradores, Topografos y Abogados tienen conocimiento pleno en la materia de la Zona Catastrada y de la forma de resolver cada una de esas inconsistencias, sea por parte de los usuarios tanto los internos como los externos.

Naturaleza de la investigación

El presente trabajo tiene dos etapas de investigación, una que es el análisis el cual constituye un estudio descriptivo acerca de la situación anterior a la entrada en vigencia de la declaratoria de la Zona Catastrada y con los datos obtenidos tanto de de la cantidad de fincas y sus variables estadísticas con las entrevistas y cuestionarios y del propio análisis, se pretende dar con los resultados obtenidos cual es el estado actual de conocimiento en la materia de la Zona Catastrada, por parte de los usuarios internos y externos y debido a dicha declaratoria, cuales labores han tenido adecuar o bien cambiar del todo , para poder resolver los casos de las inconsistencias encontradas.

Se realizará un inventario de las cantidades de fincas existentes tanto en Costa Rica, como un inventario de las fincas que existen en la Zona declarada Catastrada y de las fincas de la Zona Catastrada las cuales tienen inconsistencias, pero además se realizará una análisis de las fincas que cuentan con el aviso catastral (inconsistencias), el tipo más frecuente y como se puede resolver cada uno de ellos.

Se realizarán dos entrevistas, una al actual Subdirector de la Subdirección del Registro Inmobiliario y otra al Subdirector de la Subdirección Catastral, que son los funcionarios que tiene a su cargo el análisis de las apelaciones y las resoluciones de la mayoría de estos casos de la Zona Catastrada.

Se realizará encuestas a los usuarios externos que lleguen a la Asesoría Jurídica del Registro Inmobiliario sea Abogados, Topografos, como dueños de los lotes o fincas, luego analizar su conocimiento en la materia de la Zona Catastrada y se realizará una encuesta a los registradores del Registro Inmobiliarios de las dos subdirecciones Registral y Catastral

2.1 Carácter

La información que se recolectará es de una fuente fidedigna, ya que es la propia institución donde laboro, la cual tiene una base de datos de información veraz.

Los datos de cada una de las fincas y las fincas que cuentan con inconsistencias, serán dotados por los técnicos de la Dirección de Informática del Registro Nacional.

Las entrevistas serán de dos de las personas subdirectores, que han estado involucradas con el actual proceso y la muestra de los registradores será tomado de los registradores que han tenido que cambiar su labor por registrar alguna propiedad en la zona catastrada.

Los usuarios externos serán los que lleguen a la Dirección del Registro Inmobiliario, a buscar los expedientes administrativos que se llevan, para cada una de las inconsistencias.

Sujetos y fuentes de información

3.1 De primera mano

Se hará un análisis de los cambios que introdujo la legislación al Registro Inmobiliario como institución, el cambio de estructura que fue necesario realizar para adecuarlo al nuevo trabajo que tiene por objeto la seguridad jurídica. Información que se obtiene también de la base de datos del Registro Nacional. Entrevistas a dos jerarcas que son los actuales Subdirectores de ambas subdirecciones y encuestas a Registradores, Notarios y topógrafos.

Las personas que están involucradas directamente son los registradores del Registro Inmobiliario en donde la implementación de la Zona Catastrada cambia de alguna medida la labor que se viene ejecutando de una forma y por la Zona Catastrada debe adecuarse y ajustarse a los nuevos cambios. Se deben aplicar nuevas directrices y el cambio repercute en la necesidad de conocer nuevas plataformas informáticas que son en las que se almacena la nueva información. Algunos de los jerarcas que son partes de la estructura. Además los Notarios, Topógrafos y dueños de cada una de las fincas, que son parte de la Zona Catastrada

3.2 De segunda mano

Tenemos información que se obtiene de los documentos y folletos que han sido publicados por parte de la Unidad ejecutora del Programa de Regularización de Catastro Y Registro. Directrices y circulares que son emanadas por parte de la Dirección del Registro Inmobiliario, para ir adecuando las actuales labores a los cambios que introdujo esa legislación. Pero además del análisis estadístico de las propias fincas que están registradas.

De tercera mano. Se complementara con información de algunas paginas web y documentos que ayuden a justificar lo investigado.

Técnicas e instrumentos para recolectar información

Se realizaran encuestas directas a los registradores, notarios y topógrafos. Se solicitara a la Dirección de Informática del Registro Nacional los datos necesarios sobre las propiedades inscritas totales del país y de la Zona Catastrada de Junio del año 2012.

CAPÍTULO IV

Análisis e interpretación de resultados y aportes

El Mapa Catastral

1.1 Como se confecciona el Mapa Catastral

La confección del Mapa Catastral empieza con una decisión política gubernamental , el Estado incluye dentro de sus prioridades políticas la formación del Catastro Nacional y es el propio Estado que aprueba con la aprobación por la Asamblea Legislativa , la ley 8154, el programa de Regularización de Catastro-Registro y que para la administración de los procesos catastrales, dicha ley crea la Unidad Ejecutora, a la cual se le delega por esta norma jurídica la Confección de los Mapas catastrales , el que se le puede considerar el insumo final de los procesos catastrales. Antes de iniciar los trabajos , fue necesario declarar las zonas catastrales, es cuando por medio la aprobación del Decreto Ejecutivo Nº 34434 de fecha veinticinco del mes de enero del 2008 que tenemos aprobada la norma que declara Zona Catastral todos los cantones del país. Esta normativa autoriza a la ejecución de todas las labores catastrales.

El Reglamento a ley de Catastro Nacional define los trabajos catastrales de la siguiente forma:

"Artículo 9º—Trabajos catastrales. La realización de los trabajos catastrales, comprenderá las siguientes etapas básicas:

a.   Establecimiento del control geodésico.

b.  Toma de fotografía aérea, control fotogramétrico y creación de ortofotos y de mapas fotogramétricos digitales y analógicos.

c.   Recopilación de antecedentes.

d.  Delineamiento en el campo.

e.   Levantamiento de linderos.

f.   Conciliación jurídica, validación y saneamiento en el Registro Inmobiliario.

g.   Elaboración del mapa catastral oficial.

h.  Elaboración del registro catastral.

i.   Exposición pública.

j.   Firma de actas de identificación de la ubicación y linderos.

Las especificaciones técnicas de cada una de las anteriores etapas, serán determinadas por el Catastro Nacional para los efectos de su conservación y mantenimiento."

Pero se procederá a resumir y definir como son las etapas de la elaboración o confección del Mapa Catastral desde su empiezo hasta su final confección.

Las partes ejecutantes debieron previamente definir algunas necesidades importantes, como por ejemplo, buscar el espacio o territorio más pequeño de trabajo, ya que el trabajo de los mapas análogos, el catastro lo realizaba en mapas de aproximadamente de ochenta centímetros por un metro en papel de acetato, porque las técnicas eran diferentes. Para la labor de incluirlo en un Sistema de Información Geográfico, era necesario destinar otras forma de trabajo espaciales y posterior al análisis se definió que lo mejor es dividir el país por zonas de trabajo. De esta forma se delimitó como la zona más pequeña territorialmente, o unidad mínima, el distrito, zonas que territorialmente son más aptas y que están claramente definidas y reconocidas por la mayoría de los habitantes de nuestro país.

Jurídicamente fue mediante decreto ejecutivo que se creó la División Territorial Administrativa de la República, el cual se conoce mediante el decreto N. 29267-G, alcance 7 de la Gaceta No. 24 del Viernes 02 de Febrero 2001 y sus modificaciones. Aunque se reconoce que muchos de esos límites actuales no los encontramos en forma natural, ya sea ríos o montañas, por ejemplo, son líneas imaginarias, pero que las encontramos definidas por coordenadas, o por vértices conocidos y las vemos marcados en los mapas cartográficos, publicados por el Instituto Geográfico Nacional, institución encargada de la confección de toda la Cartografía Nacional que se utilizan la División Catastral, para la calificación de los planos que se presentan para el catastro respectivo.

Ya definida la unidad mínima de trabajo, el distrito, por ser territorialmente la más apta. También fue necesario definir la estructura de los trabajos previos, del análisis, se desprende que se hicieron de la siguiente forma: el Mapa Fotogramétrico por medio de la ortofoto, la preparación de los datos, el levantamiento catastral, la elaboración del mapa provisional y la validación de los mismos.

Todos estos trabajos previos fueron definidos y analizados por algunos de los expertos tanto del Catastro Nacional, del Instituto Geográfico Nacional y de la propia Unidad Ejecutora, ya que se hizo un análisis de algunos casos de las forma de trabajo, que el Catastro Nacional venía utilizado desde años atrás tanto para los actuales mapas catastrales análogos, como de los mapas catastrales digitales existentes. Debía además implementarse dentro de este sistema lo nuevo de la tecnología que corresponde a la implementación de los nuevos sistemas y la implementación de la tecnología de punta que se podría utilizar para la confección de los Mapas Catastrales Digitales, la ayuda del GPS siglas de inglés para el Sistema de Posicionamiento Global y de la ortofoto que utiliza parte de este nueva tecnología.

Grafico 1

GUIA DE HOJAS CARTOGRAFICAS 1:50.000

Y por supuesto debió previo o paralelamente realizarse la definición de un nuevo sistema de red geodésico nacional, ya que Costa Rica se estaba utilizando la proyección cónica que tenía dividido el país en dos proyecciones que son la Lamberth Norte y Lamberth Sur (Ver grafico 1), en base a las cuales se confeccionaron durante muchos años por parte del Instituto Geográfico Nacional, la Cartografía Nacional y sobre todo las actuales hojas cartográficas que han sido utilizadas para ubicar y la cual el Catastro Nacional utilizaba para ubicar los planos catastrados y para la confección de los mapas catastrales, y en la cual se localizaban cada una de las parcelas o predios que existen en los planos catastrados en la actualidad.

Este sistema se utiliza en la actualidad maneja algunos problemas, como es que se repiten coordenadas en ambos partes del país, sobre todo la numeración y por ese hecho es que algunas personas que no están tan familiarizadas en la topografía y mucho menos en la geodesia, es que ha causado alguna confusión, no solo por la separación del país en dos partes, sino por la repetición de las coordenadas. Después de algunos análisis por parte de los Geodestas Nacionales y los geodestas del Catastro Nacional, como fue que la precisión necesaria para que sea compatible con la tecnología de posicionamiento global con sistemas de navegación por satélites Catastrales se logro determino que era necesario un sistema que sea compatible con alta tecnología y por ello se oficializa el nuevo sistema el 6 de Junio el 2007, mediante el Decreto Ejecutivo No. 33797-MJ-MOPT el cual crea un nuevo Sistema de referencia que es CR05 con su proyección CRTM05.

Este sistema está amarrado o referido a una Red Geodésica Nacional y vinculada a un marco Internacional Terrestre de Referencia, la cual es de mucha precisión ya que como se indico cuenta con tecnología de posicionamiento satelital, (GPS), dicha red está ajustada a 34 puntos de la red de primer orden y fue medida por funcionarios de la Subdivisión Catastral y del IGN labores que se realizaron y concluyeron aproximadamente a finales del año 2005. Posterior a tener definido el sistema cartográfico a utilizar, la Unidad Ejecutora realizo una contratación privada con una empresa para que realizara vuelos para la toma de fotografía áreas a color y en diferentes escalas, ya se realizaron el 75% del país, en donde solo quedaron sin la toma de fotografía las zonas o lugares, que por inclemencias climáticas, sea lluvia o mucha nubes, no se pudieron fotografiar.

Estas fotografías aéreas deben de ser procesadas y rectificadas mediante sistemas tecnológicos y ya procesadas se les llama ortofoto, que si se ve es, la misma fotografía área pero luego de procesada , podemos medir sobre ella cualquier objeto que se observe, y obtenemos la medida precisa de cualquiera de los objetos que allí se ven y por medio de de la fotointerpretación, proceso mediante el cual se extrae toda la información que se reconoce visualmente, sea curvas de nivel, calles, ríos, aceras, construcciones, calles, caminos, líneas férreas, tapias, puentes y cualquier elemento que se considere importante, y se genera o traslada a un archivo que puede ser utilizada mediante un CAD o GIS, los cuales maneja varias capas de información, donde se colocará cada uno de los elementos.

En la actualidad se utiliza diferentes capas para almacenar cada tipo de elementos de la información, ordenando el dibujo en partes independientes por medio de sea niveles de información o bien diferente color o diferente grafismo y grosor. También se consideran los tipos de líneas. El anterior proceso obtiene uno de los insumos que es el Mapa digital fotogramétrico.

Teniendo la ortofoto con la Cartografía Digital existente y el Mapa fotogramétrico se realiza la preparación de los datos, para ello se extrae o recolecta toda la información necesaria que tiene la base de datos del Registro Inmobiliario, Estos son el plano catastrado y toda la información literal que consta en el asiento registral, luego se realiza la conciliación jurídica Catastral – Registral, la cual se basa en la comparación de los datos entre lo grafico del plano y la fotogrametría con lo literal.

Para que se pueda asegurar la congruencia entre la descripción jurídica y la descripción física de cada propiedad. La Recopilación de la información catastral y registral, será la compilación de cuatro fuentes de información básicas: la Cartografía digital, Ortofoto Digital, Plano catastrado y los Informes registrales o sea lo literal de la base de datos del Registro inmobiliario.

Se realiza un análisis de la relación que existe entre el plano y la finca y se contrasta la información que contiene el resto de los insumos en oficina. Luego se realiza un montaje de los planos, se reúnen por bloques, manzanas o cuadras, y se va elaborando cada uno de los mapas catastrales preliminares. Cada plano o finca que se logre ubicar por medio del análisis de la información, se extrae su derrotero y se vectoriza y se georeferencia, y la incorporan ubicándola y orientando la parcela en el sistema de referencia CRTM05.

A cada parcela se le realiza una análisis por medio de la interpretación y comparación de todos los datos extraídos y se luego se dibuja o vectoriza digitalmente ayudados por medio de la plataforma informática sea por un CAD o GIS Es asícomo se ubica la parcela en el lugar donde le corresponde dentro del Mapa Catastral.

Adjunto podemos ver el Mapa Fotogramétrico información extraída de la fotointerpretación, donde se han ubicado los linderos extraídos de los derroteros y montados sobre la ortofoto, mediante el dibujo sobre la misma por medio del GIS o CAD según sea el caso, se trabaja por aparte cada unos de los derroteros de cada plano uno de los planos catastrados para así ir formando los bloques correspondientes, con cada una de las parcelas respectivas.

Grafico 2

COPIA DE MAPA DE SANTA BARBARA

En el dibujo adjunto podemos ver la ortofoto, con el montaje de los linderos del predio sobre ella, en líneas de color, las cuales indican los límites de la propiedad y la zona que barca la misma, pero que cada uno está en un nivel diferente.

Además paralelamente se realiza la formación del expediente de cada una de las fincas, que contienen por separado cada uno de los insumos encontrados; pero además cada parcela se nombra por medio del número de Identificador Predial Único que se compondrá de catorce caracteres de texto, conformado de la siguiente manera:

Grafico 3

Identificador Predial.

# de provincia + # de cantón + # de distrito + # de finca + duplicado + horizontal

Posterior se realiza una labor de levantamiento y verificación de campo que ayuda a comprobar que lo realizado en gabinete, está bien o se pueden realizar los cambios correspondientes mediante la comprobación de todo el necesario.

Ya teniendo el mapa preliminar y realizado una labor de levantamiento de campo, podemos tener un análisis de cada una de las inconsistencias encontradas, Se hace necesario visitar la zona, para con la información de campo y el levantamiento, sea con las medidas realizadas e información recolectada de los propietarios de los predios y verificación o conciliación jurídica será que se determine cual inconsistencia corresponde, si es necesario la modificación a la base de datos o bien es necesario

Se analizaran cada una de las inconsistencias que la Unidad Ejecutora fijo y el procedimiento para ser corregidas.

Se precisarán todas las posibles inconsistencias, o los errores que tiene la información catastral registral y los errores en la delimitación de los linderos de los predios. Posteriormente se intentará realizar el saneamiento de cada una de las inconsistencias encontradas. Con algunas se sanearán de oficio, por parte del Registro Inmobiliario pero necesariamente otras deben sanearse por medio de la labor que el Notario debe hacer, pero debe en algunos casos realizarse en conjunto con los Ingenieros topógrafos, ya que algunas requieren la presencia de una labor de campo catastral topográfica.

Estas inconsistencias fueron implementadas en el Mapa Catastral y publicadas por la Unidad Ejecutora de Catastro y Registro, las cuales podemos ver en la publicación del Manual de compatibilización Catastral y Registral publicada en Abril de año 2010, las cuales fueron numeradas del 1 a 11 y podemos describirlas de la en la tabla que se adjunta de la siguiente forma:

Cuadro No. 1

Cuadro de Clasificación de las inconsistencias de la Zona Catastrada

Sobre las inconsistencias se hablara en otro apartado de esta investigación, por ser una de las más importantes a destacar.

Pero las actividades para la confección del mapa catastral continúa con la formación de todos los expedientes en forma digital que integrara toda la información obtenida y la conciliada y con las discrepancias encontradas se debe realizar el levantamiento y verificación de campo y luego un proceso de validación.

El archivo digital estará relacionado por medio del ambiente Sistema de Información Geográfico GIS, que correlaciona la información gráfica con la base de datos literal, o sea, ayuda a los usuarios que lo utilizan a crear consultas interactivas para obtener datos, mapas y análisis de los mismos. Ya que además se puede almacenar en diferentes capas de información, cada una de ellas puede servir para diferenciar los datos que se requieran, en el caso del Mapa Catastral, se puede observar la ortofoto, el mapa fotogramétrico, los montajes realizados y al final obtenemos el último de los insumo que son parte del Mapa Catastral, además de los linderos de cada una de las propiedades correlacionada con los datos literales de la misma.

Posterior a conformar el Mapa Catastral, se realiza una campaña de divulgación a nivel local en cada uno de los distritos correspondiente. Por ejemplo, en el caso de Santa Bárbara, se realizó bajo la responsabilidad de la Unidad Ejecutora y con participación de algunos funcionarios del Registro Nacional, en conjunto con algunas de las empresas contratadas para la ejecución del Mapa. La campaña de divulgación persigue el objetivo de que los propietarios conozcan que los funcionarios identificados llegarán a cada casa, o sitio a verificar la información relacionada con casos específicos que deban analizarse para realizar levantamientos necesarios para la conclusión del Mapa.

Luego de concluir la etapa de levantamiento y validación del Mapa Catastral, se procede a llamar a una exposición pública. Para lo cual nuestra legislación lo contiene en La ley de Catastro Nacional No. 6545 artículo No. 19 indica que:

"ARTÍCULO 19.- Antes de proceder a declarar una zona catastrada, el Catastro Nacional debe convocar a propietarios y poseedores, mediante telegrama, publicación en el Diario Oficial, avisos en los periódicos y demás medios que juzgue convenientes, a efecto de que se apersonen dentro del término que se establezca, en el lugar de la exposición pública que vaya a realizar esa Dirección, para que examinen los registros y mapas catastrales, suscriban el acta de conformidad o manifiesten su inconformidad. Se les apercibirá de que de no hacerlo, el Catastro Nacional los dará por correctos. Si algún propietario o poseedor manifestare inconformidad, su reclamación se sustanciará de acuerdo con el artículo 20. Transcurrido el término fijado, el Catastro Nacional procederá a declarar firmes los datos catastrales correspondientes, aunque los convocados no se hubieran apersonado, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente."

Luego del llamado por los medios previsto en la ley a la exposición pública, podrán los titulares de los inmuebles, manifestar su disconformidad.

El día de la exposición pública se cuenta con la asistencia de los funcionarios involucrados en la confección del Mapa Catastral, los cuales guiarán a los asistentes en la consulta de cada uno de los predios, se solicita a los pobladores del distrito correspondiente que asisten que traigan consigo los documentos de cada uno de sus predios , sea plano catastrado, escritura y cualquier otro documento necesario para su análisis.

Estarán presentes además algunos de los funcionarios del Registro Inmobiliario, que podrán atender algunas consultas legales o técnicas cuando exista algún inconveniente o controversia con los datos que se extraen del Mapa Catastral, que se está exponiendo.

Cuando el titular se apersona y no existe disconformidad alguna, se levanta un acta de conformidad para que se incluye dentro de los documentos que forman parte del expediente del predio correspondiente, pero cuando existe una inconformidad, por parte de los dueños se levanta un acta de disconformidad, en la cual se indica el porque de esa disconformidad; para posterior exista un análisis de cada una de esas inconsistencia y en caso de proceder se realice la solución correspondiente por parte de la Dirección del Registro Inmobiliario quién podrá por oficio y mediante la apertura de una gestión administrativa, proceder al cambio necesario en cada uno de los asientos tanto el catastral como el registral, cuando de los datos se desprende que existe alguna de inconsistencias, y mediante una resolución razonada se determina quese debe publicar un aviso catastral. La Dirección del Registro Inmobiliario por medio de una resoluciónadministrativa razonada, lo implementará en los asientos registrales, resolución presentada ante el diario de ambos Subdirecciones, si es el caso, para que por medio del reparto diario a los registradores, estos procedan conforme a los determinado en la propia resolución de la dirección en su por tanto al cambio en la inscripción del asiento respectivo.

Este estudio contará con un apartado que se tituló, Modificaciones de Oficio de la Zona Catastrada del Registro Inmobiliario; cuando es que de oficio se podrá realizar un cambio en los respectivos asientos, que surge a causa de la confección del Mapa, con el fin de que cualquier tercero, al realizar una consulta a la base de datos tanto del la Subdirección Catastral, en la base de datos que se lleva por medio del Sistema de Información de Planos, como de la subdirección del Registro Bienes Inmuebles que se lleva por medio del Crosinc, pueda mediante la publicidad conocer que existe una inconsistencia Registral que debe ser solucionada o resuelta , o bien que ya la Dirección Inmobiliaria a dictado resolución al respecto de oficio y consta así en el asiento respectivo.

En los casos de inconsistencias que no puede ser resuelta de oficio que podrá ser mediante un proceso de Mediación o Conciliación de las partes en conflicto, pero, debe ser de manera voluntaria o de común acuerdo, que los titulares logren un convenio entre ambas partes, para que luego informen por los medios correspondientes, a la Dirección del Registro Inmobiliario para que sea levantado el aviso catastral de el asiento Registral.

1.2 La inconsistencia de la zona catastrada.

Llamaremos inconsistencia, cuando del proceso de confección del Mapa Catastral se obtienen predios que posterior al análisis de todos los elementos e insumos del Mapa, no existe una relación biunívoca, sea que los datos de Catastro y Registro no concuerdan entres sí o no exista conciliación de los datos que se obtienen de la realidad jurídica, catastral y la física; entre las fincas objeto de la investigación. Las inconsistencias se mostraran en la consulta de Mapa Catastral incorporado a cada predio con el tipo de inconsistencia correspondiente y la relación que le fue asignada, pero a las que daremos énfasis, serán a las que al final del caso se trasladan a la Dirección Inmobiliaria para realizar la apertura de una gestión administrativa mediante un expediente administrativo y la resolución final autoriza publicitar un Aviso Catastral, advertencia administrativa o inmovilización de la finca los cuales serán mostrados en los asientos registrales y los dueños de cada uno de esos predios deben de resolver en algún momento.

Para obtener las inconsistencias se laboró un plan piloto de un levantamiento catastral realizado la Unidad Ejecutora donde se determino las once inconsistencia que existen en la actualidad, las cuales vamos a examinar cada una de ellas, la mayoría estan tal como aparece en los datos del programa.

1.3 Tipos de inconsistencia de la Zona Catastrada

La Inconsistencia 1: Predio sin información catastral, ni registral, se indica en los predios que no tiene información catastral, ni Registral o sea del análisis aparece un predio que sólo se puede delimitar con el levantamiento de campo, con la ortofoto y con la cartografía y detalles naturales, pero no existe información Registral, ni catastral para ese predio. Probablemente, porque sea desconocida o bien porque no se encuentran documentos que así lo demuestren. En este caso específico no encontraremos Aviso Catastral en los asientos registrales por no existir finca asociada al mismo, sólo se muestra consultando del Mapa Catastral en el predio respectivo.

La Inconsistencia 2: Predio definido por información posesoría, se indica en los predios que los podemos definir porque tienen al menos un plano catastrado inscrito de información posesoria relacionado, sea que existan uno, dos o más planos inscritos para titular o de información posesoria del mismo predio.

La inconsistencia 3: Finca sin un plano catastrado relacionado, se indicara la inconsistencia y este caso tendrá un aviso catastral en el asiento registral, en los siguientes casos;

• no se logra relacionar un plano catastrado a la finca inscrita.

• el plano indicado en su asiento Registral no existe en la base de datos del Sistema de Información de planos de Catastro.

• el plano relacionado presenta errores de confección, por ejemplo un mal cierre del derrotero o que al dibujar el derrotero no se obtiene la misma figura que la representada en el cuerpo del plano.

• el plano de aquellos predios que se le relacione una finca y está en su asiento registral indique un plano que no posea un derrotero.

• flos predios que se le relacione una finca que en su asiento registral no indique un número de plano, pero durante el proceso de conformación se logre asociar un plano catastrado que no posea derrotero.

La inconsistencia 4: Diferencia por exceso de área, esta inconsistencia se aplica a los predios donde el mapa catastral supera el área catastral inscrita en más de un 10%. Se aplica un aviso catastral en el asiento registral

La inconsistencia 5: Discrepancia en el asiento registral, esta se aplica cuando existe una discrepancia en el asiento registral con respecto a la información catastral o con respecto a la información verificada en el campo.

La inconsistencia 6, Sobreposición física de fincas, esta inconsistencia se indica en los siguientes casos:

• Sobreposición Total de fincas o doble titulación. Dos folios reales en un mismo espacio físico.

• Sobreposición parcial de fincas, o lo que es igual, un traslape de planos catastrados relacionados a un folio real.

• Segregación Incorrecta. Es en aquellos casos donde la reducción del área de una finca segregada, no se realizó a la finca correcta, provocando una sobreposición de la finca segregada con aquella que registralmente debió ser su finca madre

• Fincas que no indican una o varias de sus segregaciones.

La inconsistencia 7: Sobreposición física aparente de finca con bienes públicos, esta inconsistencia es aplicable cuando al digitalizar o georeferenciar el plano muestre un traslape con la vía Pública y con la labor de campo que se compruebe que abarca la vía pública, que ha existido. O bien que con la labor de campo se compruebe que los linderos o las construcciones abarcan la vía pública. En el mapa se va a dibujar o representar respetando la vía pública.

En caso que hubiera existido una ampliación de la vía pública y el plano no se ha arreglado conforme, el mapa se dibuja siempre respetando la vía pública.

La inconsistencia 8: Fincas con el mismo Plano, esta inconsistencia pudiera aplicar cuando sea dos predios tengan en la información registral el mismo plano, entonces se podría resolver por oficio de parte del la Dirección del Registro Inmobiliario. Pero pudiera estar pasando que el plano que se relacione sea el actual y se le puede relacionar por oficio por parte de la Dirección del Registro Inmobiliaria pero se indicaría que existe inconsistencia 8 y 5, para luego resolverla de oficio. O bien puede ser que aunque tenga un plano dicho plano en la base de datos de Catastro no existe, en al mapa no se le relacionaría ningún plano y llevara las inconsistencias 3 y 8. O bien que la finca madre tenga el plano de una de las segregaciones, se le indica inconsistencia 8.

La inconsistencia 9: Finca inscrita en otro distrito, esta inconsistencia aplica cuando en el asiento registral indica una ubicación sea provincia, cantón o distrito diferente a su ubicación física real, se le pondrá la inconsistencia 9. En estos casos puede ser arreglado de oficio por parte de la Dirección del Registro inmobiliario, siempre y cuando la mayor parte este en el distrito de trabajo correspondiente y la cartografía lo permita.

La inconsistencia 10: Finca no ubicada, esta inconsistencia aplica cuando existen dos o más fincas sin plano relacionado y son delimitadas en el campo por un solo predio. O bien que fue segregada sin plano o que el plano no permite la ubicación de la misma o que un plano describe en una sola parcela, dos o más fincas y que no tienen plano catastrado que las describa individualmente. Se relacionará solo el que se relacione correctamente, sea en área, forma y detalles sea catastrales y registrales. Aunque puede ser esta inconsistencia en el Mapa se pondrá esta inconsistencia a la finca que no se relacione la finca, si se logra relacionar alguno con alguna otra finca, se le podrá indicar la inconsistencia 6 o 9 depende del caso. Si el plano relacionado se determina que está en otro distrito tendrá la inconsistencia 9.

La inconsistencia 11: Incompatibilidad, esta inconsistencia se aplica cuando la realidad física de los linderos no coincide con su descripción en la información catastral, pero su plano catastrado coincide con los planos colindantes y no presenta contradicción con la vía, entonces, el predio se dibuja con base al plano catastrado y se le indica la inconsistencia 11.

1.4 Relaciones entre las bases de datos e información.

Las relaciones que existen entre la base de datos de los planos (SIP) y la información de la base de datos de la finca las podemos ver de la siguiente forma y se clasifica y publicita conforme lo indicado en el en el Manual publicitado de la Unidad ejecutora con el nombre de Manual de Compatibilización Catastral y Registral.

1.5 Aplicación de Relación Plano con Finca.

La Relación que existente entre el plano y la finca esta clasificada y se refleja en la siguiente tabla:

Del análisis de la información registral y catastral se puede obtener la relación que existente entre ellas. Vamos a analizar algunos posibles casos que pueden existir.

Existe el plano en el Sistema de Información de planos y en el asiento Registral de la subdirección Inmobiliaria existe el número igual o idéntico, o sea que tanto los datos de la Subdirección Catastral y de la Subdirección Registral coinciden en un todo en cuanto al número de plano, pero además que el área catastral como la registral están consignadas en ambas bases de datos iguales. Y a la ves podemos encontrar que no existen contradicciones en colindantes sea de accesos y accidentes geográficos. Esta relación 1 sería la uno a uno.

Pero en el caso que solo existan contradicciones en colindantes sea accesos y accidentes geográficos, ya no cumpliría la relación 1, si no se le aplica la relación 5, que es para otros casos.

Existe el plano en el Sistema de Información de planos y en el asiento Registral de la subdirección Inmobiliaria existe el número igual o idéntico, pero la finca ha sufrido segregaciones y sigue manteniendo un plano padre que ya no refleja ni la realidad física, ni la realidad jurídica. Pero las segregaciones que existen, si tienen la relación No. 1 (uno a uno) y además que del análisis de la conciliación jurídica catastral, la segregación proviene y es congruente en los montajes en cuanto a áreas extraídas en la segregaciones y a la forma corresponde a finca y distancias del derrotero del plano que existe, este caso la relación es la No. 2 , segregaciones con planos y no tendría la relación No. 5

Existe el plano catastrado en el Sistema de Información de Planos pero el mismo indica que es para rectificar el área de la finca pero en el asiento registral no se encuentra registrado ningún número de plano. Pero los datos que contiene el asiento catastral del plano analizándolo con la información en el asiento registral de la finca la diferencia entre el área registral y la indicada en el plano no supera en más del 10% el área indicada en el asiento registral y no hay contradicciones en sus colindantes, tenemos la relación No. 3.

Pero si la diferencia entre el área registral y la indicada en el plano supera en más del 10% el área indicada en el asiento registral o hay contradicciones en sus colindantes, no existe la relación No. 5.

Para ambos casos, sea la relación No. 3 o relación No. 5, el plano será indicado en la base de datos y es asociada al mapa catastral. La modificación o inconsistencia No. 4 no es aplicable en este caso.

Antes del la aprobación del nuevo reglamento a la ley de Catastro Nacional , algunos planos catastrados se les podía hacer el llamado resello, este resello aplicaba para los casos en que la finca cambiaba dueño o bien cuando se segregaba y el plano tenía solo el de la finca madre, se le ponía el llamado resello, que no era más que un sello indicando la finca con la cual tenía relación, hoy en día es lo que conocemos en el SIP como la finca generada y asociada a la información del nombre del propietario, ya que a partir del Octubre del 2008 los planos no cuentan con nombre del propietario como en la anterioridad. Se debe entender por resello aquel sello o leyenda que no es propia del plano sino que fue indicada posterior a su inscripción en el catastro y firmada por el funcionario catastral que realizaba el estudio o conciliación jurídica y con su firma registraba la nueva información relacionada a ese plano. Este caso puede existir solo para planos que fueron inscritos antes del nuevo reglamento a la ley de Catastro Nacional.

Cuando existe un resello en planos catastrados de este tipo, para que tengan una relación N. 4 con su finca respectiva, no es condición que el nombre del propietario indicado en el resello coincida con el indicado en el asiento registral.

Como se aplican cada una de las inconsistencias en el Mapa Catastral

La Inconsistencia No. 1.

Vamos a ver indicada esta inconsistencia en el Mapa Catastral en todos aquellos predios que después de los procesos de preparación de antecedentes, levantamiento de campo, conciliación registral catastral y posterior a la conformación final del mapa catastral en conjunto con sus expedientes, no se logró relacionar información alguna que exista en algunos de los asientos tanto los catastrales como los registrales. Estos predios, llevarán en el campo llamado "FINCA" de la base de datos que esta asociada al mapa catastral, un consecutivo predial similar a la indicada anteriormente en la confección del Mapa.

La Unidad Ejecutora determino que cuando existan parcelas contiguas en esta condición, sin información catastral y registral, en el mapa catastral se conformará un único predio.

La Inconsistencia 02.

Se va a indicar una inconsistencia No. 2 cuando la única información que se obtiene del predio corresponde a un plano catastrado para información posesoria. Se pueden dar los siguientes casos:

Que existan dos planos catastrados para información posesoria que describen el mismo lugar o espacio físico del terreno o predio o bien que existe dos planos pero de la descripción gráfica de la parcela es igual en ambos planos, entonces se toma o utiliza el plano catastrado mas reciente para relacionarlos en la conformación del mapa catastral, por la fecha de inscripción del mismo. Pero si la descripción gráfica varía de un plano al otro plano, entonces se utilizara el que mejor se adapte a la realidad física y jurídica. O bien que existen dos planos catastrados para información posesoria y ambos cubren un área en común, para la conformación del mapa catastral se toma en cuenta el plano mas reciente, el resto de área que abarca el plano más antiguo, quedaría como un predio sin información posesoria con la inconsistencia No. 01. Y cuando existen dos planos catastrados para información posesoria y ambos cubren un área en común, pero uno de los dos planos abarca completamente al otro se analiza cual es el más reciente y cuando el plano que abarca completamente al otro es el plano mas reciente, entonces en el mapa catastral se tomará en cuenta únicamente el plano más reciente. Per por el contrario, si el plano que abarca completamente al otro plano, es el de inscripción más antigua, entonces para elaborar el predio en el mapa catastral, se toma en cuenta el plano más reciente y el resto de área que abarcaba el plano antiguo, quedará como un predio sin información posesoria (al igual que en el caso b descrito anteriormente, en la aplicación de esta inconsistencia No. 02.

La inconsistencias 02 también se aplica a aquellos casos donde el predio posee únicamente un plano catastrado generado y que posee el nombre del titular de la posesión pero que no especifica que es para "Para Información Posesoria", o bien que indica propiedad del IDA en posesión del titular de la posesión, como lo son los planos generados por el Instituto de Tierras y Colonización (ITCO) o IDA en la actualidad INDER y la finca podría hacer sido cerrada por solicitud de la propia institución.

Se debe tener presente que en aquellos predios que tienen relacionado un plano catastrado por información posesoria, sin embargo dicho plano no describe correctamente la forma actual del predio y discrepa con los planos colindantes que ya generaron titulo; este plano de información posesoria no es considerado para la conformación del mapa catastral, por lo tanto quedará con una inconsistencia 01

La Inconsistencia 03

Se le indicará esta inconsistencia a los predios en las siguientes circunstancias:

a) No se logra relacionar un plano catastrado a la finca. Por lo que en el mapa catastral, los predios en esta situación deberán indicar Inconsistencia 03 y relación 0.

b) El plano indicado en su asiento registral no existe en la base de datos de Catastro. En estos casos además de indicársele la Inconsistencia 03 y relación 0, se le indica la Inconsistencia 05 y Modificación 3, para señalar que el mapa del predio queda sin plano catastrado relacionado ni indicado debido a que no se encuentra en la base de datos del Catastro.

c) El plano relacionado presenta errores de confección, por ejemplo un mal cierre del derrotero o que al dibujar el derrotero no se obtiene la misma figura que la representada en el cuerpo del plano.

d) El plano que se logra relacionar a la finca no representa la realidad física de la finca.

Sin embargo, los restos de fincas en donde el plano catastrado que se menciona en el asiento registral, no represente la realidad, no se le aplica la inconsistencia 03, siempre y cuando tengan relación 2.

Por otra parte, en los casos señalados como c) y d), los predios llevarán indicada la inconsistencia 03, Modificación 9, Relación 0

Además, para ninguno de los casos anteriores (a, b, c y d) se le indica un plano catastrado en la base de datos asociada al mapa catastral, pero en todos los casos, los predios con inconsistencia 03, llevan relación 0.

Inconsistencia 04

Esta inconsistencia se aplica para aquellos predios que en el mapa catastral supera su área registral en más del 10% inscrita. Es aplicable aún en aquellos casos donde se haya una relación 1

Inconsistencia 05

Cuando se determina que existe una discrepancia en el asiento registral con respecto a la información catastral o la información verificada en campo, entonces se aplica esta inconsistencia.

Aquellos predios que se les asigne la inconsistencia 05, debe de indicárseles donde está el error en el asiento registral, lo cual se logra mediante el campo correspondiente a las modificaciones. Es decir, siempre que se indique la inconsistencia 05 se debe indicar al menos una modificación de la 1 a la 7.

Todos los predios que presentan alguna modificación de la 3 a la 6 llevarán relación 5

Inconsistencia 06

La indicación de una inconsistencia 06 en el mapa catastral, sobreposición física de fincas, obedece a alguna de las siguientes causas:

La Sobreposición Total de fincas o doble titulación es cuando existen dos folios reales en un mismo espacio físico.

En estos casos, se indicará en la base de datos asociada al mapa catastral, el número de finca correspondiente a la verificada en campo. De no lograrse esta comprobación en campo, se indicará la finca que primero está inscrita en el asiento del Registro de Bienes Inmuebles.

Además, cuando exista una sobreposición total de una finca con otra o con varias, la documentación que respalde esto, debe quedar en los expedientes de la finca conformada en el mapa catastral y no realizársele un expediente aparte. Pero se empieza gestión para publicitar un advertencia administrativa o inmovilización que depende del estudio realizado.

La Sobreposición parcial de fincas, o lo que es igual a un traslape de planos catastrados relacionados a un folio real.

En estos casos, el lindero donde existe el traslape, se dibujara con base en la cartografía; de no estar restituido el lindero en cuestión, se dibuja de acuerdo con la finca inscrita primero. Y en todos los casos, se les asigna la inconsistencia 06 a los predios involucrados.

Sin embargo, se debe tener presente que cuando a un predio se determine que está en relación 3 de plano-finca, no se indicará la inconsistencia 6 cuando se trate de un traslape parcial. Si se presentan doble Inmatriculación o sobre posición total (traslape total) si se indicará la inconsistencia 6. En el reporte de conciliación de los respectivos expedientes se indicarán las fincas con inconsistencia 6 y se enviara caso a Legal para que determine si se publicita una advertencia administrativa o inmovilización.

Para todos los casos en que la inconsistencia 6 se presenta por el traslape de planos, de se seguido se incluye una tabla que indica, según la relación plano-finca, la aplicación o no de la inconsistencia.

Cuando se trata de predios ubicados en zonas con cartografía en escala 1:5000, estas pueden estar especialmente en zonas rurales, predios en que los planos catastrados que se relaciona con la metodología aplicada en su elaboración, muestran aparentes traslapes, sin que existan en la realidad y por lo tanto no corresponde señalar inconsistencias que lleven a una gestión administrativa.

Entonces, en estos casos se deberá tomar en cuenta lo siguiente: Condiciones de los predios que la Ubicación: Ambos predios deben estar descritos en cartografía de base de escala 1:5000 y los planos relacionados de ambos predios deben tener un plano catastrado asociado, por cualquier relación, excepto en los casos de relación 5 si existe una diferencia de área entre el plano y el asiento registral que supera el 10%.

Las diferencias entre los planos, cuando la georeferenciación de los planos asociados a los predios muestre traslapes entre ellos, los cuales superan la tolerancia establecida. Procede con un análisis adicional que consistirá en identificar los puntos o vértices en los que el traslape entre planos sobrepasan las tolerancias exigidas.

En esos puntos se verificará si se identifica en la cartografía la materialización del lindero, que es que exista o se visualice en la cartografía.

Si es posible la identificación de la materialización del lindero se aplicará la tolerancia a las diferencias máximas entre el lindero y cada uno de los planos.

Si las diferencias entre planos y lindero no superan la tolerancia, NO se considerará que exista traslape o sobre posición. Las tolerancias son las indicadas en la circular No. circular de la Dirección del Registro Inmobiliario No 12-2012

"Referente a las tolerancias para la diferencia lineal entre un lado del plano de agrimensura y el correspondiente del predio en el mapa catastral, se tendrá:

Para la escala 1:1000 este valor de la tolerancia es de ± 0,85 m.

Para la escala 1:5000 este valor de la tolerancia es de ± 4,25 m.

Para los levantamientos de inmuebles que se destinarán para urbanización, entendida esta como el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios, conforme lo indica el artículo 1 de la Ley Nº 4240, que es la Ley de Planificación urbana; y que se encuentren dentro del área mapeada a escala 1:5000, se utilizará la misma tolerancia relativa que en las áreas mapeadas a la escala 1:1000. La tolerancia absoluta a aplicar será la misma que corresponde a las áreas mapeadas a la escala 1:5000.

En caso de que un profesional de la agrimensura optativamente pretenda presentar sus documentos de forma georrefenciada en el resto del territorio nacional, ello será factible siempre y cuando se cumplan con los requisitos anteriores y los siguientes:

Para la determinación de la exactitud relativa de los levantamientos de inmuebles con áreas menores a 5000 m2 y que se encuentren dentro del área mapeada a escala 1:5000, se utilizará la misma exactitud que en las áreas mapeadas a la escala 1:1000.

Para el caso anterior, la exactitud absoluta a aplicar será la misma que corresponde a las áreas mapeadas a la escala 1:5000.

En el caso de levantamientos de inmuebles, que se encuentren dentro de las áreas de transición mapeadas entre las escalas 1:1000 y 1:5000, el agrimensor deberá ajustarse a los lineamientos de exactitud, establecidos para el área en el que se encuentre la mayor superficie de dicho levantamiento"

En el expediente final del predio, el documento de conciliación indicará que se aplicó este criterio en la definición del mapa catastral y que se consigna la inconsistencia 6.

• Segregación Incorrecta. Es en aquellos casos donde la reducción del área de una finca segregada, no se realizó a la finca correcta, provocando una sobreposición de la finca segregada con aquella que registralmente debió ser su finca madre

• Fincas que no indican una o varias de sus segregaciones.

Generalmente, una finca madre indica en su asiento registral todas las segregaciones que ha tenido, sin embargo, en aquellos casos que alguna de sus segregaciones no se indique se le debe asignar la inconsistencia 06 a ambas fincas sea la madre y la segregada, ya que no podemos asegurar la relación entre ellas.

El en que caso en que la finca madre indique en su asiento registral la segregaciones que ha tenido pero no se realizó la disminución del área correspondiente a una o varias de ellas entonces se debe proceder así, a la finca madre quedará con relación 5, inconsistencia 05 y modificación 5 por no habérsele restado el área de sus segregaciones indicadas. Y si las fincas segregadas, cuya área no se restó a la de la finca madre aún cuando estaba indicada en su asiento registral, no tienen ninguna inconsistencia y se encuentran en relación 1 o 2 con su plano catastrado, quedarán compatibilizadas o sea incluidas en el mapa sin problema. En estos casos no se les asignará la inconsistencia 06 a la finca madre ni a sus segregaciones indicadas y no reducidas.

En el expediente del mapa catastral para todos los casos de inconsistencia 6 que se involucran dos o mas predios representados además de consignar el colindante con el punto cardinal correspondiente, en la que se da el traslape, indicará los números de fincas o bien el numero bloque y predios los cuales se presenta el traslape.

Inconsistencia 07

Esta inconsistencia es aplicable a los casos de sobreposición con una vía siempre que:

• Al digitalizar y georeferenciar el plano catastrado se muestra un traslape con la vía pública y después del trabajo de campo, se comprueba que el predio efectivamente abarque parte del derecho de vía pública.

• O bien, que aunque el plano catastrado no refleje dicho traslape con la vía pública, los linderos del predio o construcciones ubicadas dentro del mismo, abarcan dicha vía.

En ambos casos, se dibuja el predio respectando la vía pública.

Pero, si sucede lo contrario, el plano catastrado abarca parte de la vía pública y en el terreno los linderos del predio no, respetando el derecho de vía, entonces esto no se toma como inconsistencia 07, de igual manera se dibuja el predio en el mapa catastral respetando el derecho de vía.

Lo anterior considerando que el supuesto traslape que se ve entre el plano y la vía sea debido a una ampliación de la vía y no se segregaron de las fincas colindantes las áreas cedidas para dicho fin.

Inconsistencia 08

Esta inconsistencia se debe aplicar en los siguientes casos:

• A).Dos fincas ubicadas en predios diferentes indican el mismo plano catastrado.

En este caso hay dos formas de proceder. Si se logra determinar con exactitud a cual de las fincas le corresponde el plano catastrado, entonces a esta se le indicará el plano en la base de datos y de no tener otra inconsistencia podría quedar compatibilizado.

Con la otra finca hay dos opciones: Que se halle un plano catastrado que se relacione a ella. Entonces se le indica el nuevo plano en la base de datos y se le indicará la inconsistencia 05 con modificación 3 para puntualizar el error en el asiento registral, pero también llevará la inconsistencia 08.

que no se logre encontrar un plano para relacionarle a la finca, lo que implica que no se le indicará ningún plano en la base de datos asociada al mapa catastral y llevará las inconsistencias 03 y 08.

• B) Fincas que se generaron como parcelas descritas en el mismo plano.

En este caso, cada finca se dibuja como un polígono independiente en el mapa y todas llevarán indicado el plano catastrado y la inconsistencia 08.

• C) Finca madre indica plano de una de sus segregaciones. En este caso se procede de la misma manera que en el caso A).

Inconsistencia 09

Aquellos predios que en su asiento registral indica una ubicación (distrito o cantón) diferente a su ubicación física o real, llevará indicada en la base de datos asociada al mapa catastral la inconsistencia 09 y en el campo finca se indicará un consecutivo.

Para los casos en que el predio tiene la mayor porción de área en el distrito vecino, pero está inscrito y sus insumos están en el distrito que se está conformando, el predio se conforma de manera completa en el mapa catastral del distrito de trabajo (siempre y cuando su descripción catastral y la cartografía así lo permita) y se le indica la inconsistencia 09. En el campo correspondiente a Finca en la base de datos asociada al mapa (tabla de atributos), se le indica un consecutivo y el identificador quedará conformado con el distrito donde se ubica su mayor porción de terreno.

Inconsistencia 10

Esta inconsistencia se aplica si: Existen dos o más fincas sin plano catastrado relacionado delimitadas en el campo como un solo predio.

• Finca segregada sin plano o que el plano no permite la ubicación de la misma.

• Existe un plano catastrado que describe en una sola parcela dos o mas fincas que no tienen un plano catastrado que las describa de manera individual.

En este caso, el plano podrá relacionársele al predio, siempre y cuando lo describa correctamente, indique en sus citas únicamente las fincas asociadas al predio, y el área de cada finca indicada en el plano catastrado coincida con la actual áreal registral de la finca. Entonces, el plano catastrado se indicará en la tabla de atributos del mapa, se adjuntará la imagen en el expediente del predio y se utilizará en la conformación del predio.

Además, la inconsistencia 10 no siempre se debe indicar en conjunto con otras inconsistencias. Cuando un predio tenga inconsistencia 10, por cualquiera de sus variantes descritas anteriormente, solo se pondrán indicar otras inconsistencias para ese predio en los siguientes casos:

• Con Inconsistencia 06

En el caso en que sobre una de las fincas que conformas el predios con inconsistencia 10, se determine con certeza que se realizó una segregación sin que la finca madre indique esa modificación; se indicara para la finca segregada la inconsistencia 06, documentando en el respectivo expediente la finca con la que se presenta la sobre posición. Para el predio con inconsistencia 10 NO se indicará inconsistencia 06

• Con Inconsistencia 09

En el caso que el predio con inconsistencia 10, esté completamente dentro del distrito de trabajo y se determina que una o varias de las fincas que conforman el predio están inscritas en otro distrito, se indicará la inconsistencia 09. En el reporte de conciliación final del respectivo expediente del predio se indicará cual o cuales de las fincas que lo conforman son las inscritas en otro distrito.

En consecuencia con lo anterior, no se indicará junto a la inconsistencia 10 las inconsistencias 03, 04, 05, 07, 08 ú 11

Para la aplicación de la inconsistencia 10, existe un caso en particular que requiere un análisis diferente:

Indicación de inconsistencia 10 en casos de desarrollos residenciales contradictorios con los planos catastrados en relación con fincas inscritas.

• referencia.

Se han identificado desarrollos habitacionales, consolidados con accesos sobre

vías públicas y servicios, los cuales por su distribución parcelaria contradicen los

planoscatastrados de propiedades inscritas.

• Condiciones del desarrollo

• Existe un desarrollo residencial o habitacional en el que las vías de acceso consolidadas están reconocidas como vía pública por el Municipio.

• Con base en los accesos definidos por las vías públicas se han consolidado parcelas de uso habitacional, generalmente conformando bloques.

• Las parcelas consolidadas no tienen información catastral ni registral relacionada.

• Situación catastral registral

• Sobre los bloques que existen se ubican planos catastrados que están relacionados con fincas inscritas.

• La descripción de las parcelas por los planos catastrados, no corresponden con la situación parcelaria ni con los bloques consolidados.

• La contradicción entre los planos y la materialización de linderos no permite precisar la identificación de las fincas en el terreno.

• Criterio de conformación del mapa catastral

• Los predios del mapa catastral quedarán definidos por los bloques, a cada predio (bloque) se le asignará la inconsistencia 10 (Finca NO ubicada).

• El expediente de cada predio (bloque) contendrá la información de planos y estudios registrales de las fincas que se ubican en ese bloque.

• En la ficha de campo identificará a los sujetos pasivos, según lo manifestado en el proceso de recopilación de información en campo.

• Previo a la remisión de un distrito con estas situaciones, se remite a la Unidad Ejecutora para que se haga la comunicación respectiva y aclaraciones en el proceso de validación y sea enviado a la Dirección del Registro Inmobiliario a su modificación.

Inconsistencia 11

Cuando la realidad física de los linderos no coincide con su descripción en la información catastral, pero su plano catastrado coincide con los planos colindante y no presenta contradicción con la vía, entonces, el predio se dibuja con base al plano catastrado y se le indica la inconsistencia 11.