Repercusion de la zona catastrada en la labor notarial-registral 2009-2012 (Costa Rica) (página 4)

Aunque ya nos refererimos a las inconsistencias es necesario reforzar cuando se hable de una inconsistencia con modificación, serán de la numero 1 a la numero 9 y de que existen también varias relaciones que serán de 0 a 5, según lo indicado a continuación

No. DE RELACIONES

• 0- No. Plano

• 1- Plano, área y colindantes

• 2- Plano – área – segregaciones

• 3-  No plano – área + 10% – colindantes (linderos)

• 4- Resello – no plano – área – colindantes

• 5- Cuando no cumple con alguna

No. DE MODIFICACIONES

1-Nombre propietario

2-Número de cédula

3- Plano indicado

4-De numero de plano

5-Área mal digitada

6-Colindantes, linderos naturales calles, ríos, quebradas.

7-segregación incorrecta

8-Eliminada

9-plano no representa realidad del predio

La Inconsistencia 1: Predio sin información catastral, ni registral.

Esta inconsistencia será posible eliminarla del Mapa hasta que exista alguna información que relacione el predio o finca, sea que la parte interesada entregue o presente alguna información que pueda asociarse en el Mapa, mediante escrito dirigido a la dirección del Registro Inmobiliario o bien presentando la documentación en cualquiera de los proceso de confección del Mapa o bien en la exposición publica.

Posterior se realizara un análisis y se verificaran los datos vinculantes y se efectuará una conciliación registral catastral y en caso se determine que los datos procedan, por oficio se autoriza el levantamiento de dicha inconsistencia del Mapa Catastral y el predio se ligara al mapa de acuerdo a la concordancia con este.

La parte afectada puede realizar la conciliación catastral registral por su parte y presentar ante la Dirección del Registro Inmobiliarios, un oficio con los documentos idóneos, sea copia de plano, numero de finca o datos de citas de inscripción y solicitar en el mismo oficio, el levantamiento de la inconsistencia. Documentos que posterior al análisis del Registro, si procede, se relacionan al predio el Mapa y por resolución se ordenará el levantamiento del Aviso Catastral, en caso de no existir otra inconsistencia extraída de los nuevos datos proporcionados.

O bien se eliminará cuando se realice un proceso de posesión sobre ese bien, y con la presentación ante el diario de registro de la ejecutoria de la posesión y posterior a su inscripción, la nueva finca inscrita se relacionara en el Mapa Catastral, y es aquí donde pasara dentro del proceso de corrección del Mapa, a vislumbrar la inconsistencia 2, siempre y cuando y hago énfasis en esto, se realice el procedimiento concreto para el caso de Informaciones Posesorias que pertenece a la inconsistencia 2 siguiente.

La Inconsistencia 2: Predio definido por información posesoria.

Para este caso hay un plano en el Sistema de Información de Planos, SIP que indica en sus notas que es para información posesoria.

Esta inconsistencia podrá ser eliminada del Mapa Catastral, hasta que el procedimiento de la información posesoria sea concluido ante el Juzgado Agrario que corresponde y sea presentado ese testimonio ante el diario del Registro Inmobiliario y mediante el procedimiento del reparto diario correspondiente se logre inscribir el documento sujeto al previo análisis del Registrador dentro de este proceso se deberá incluir el plano en el asiento registral y automáticamente luego de su inscripción, se asocia nuevo número de finca en el SIP y lo podemos consultar en el asiento catastral ligado como finca generada con el numero de finca que se inscribió en el Asiento Registral.

El procedimiento de expedición y posterior presentación ante registro de la ejecutoria judicial, está indicado en el Código Procesal Civil en su artículo 157 de la siguiente manera:

"Artículo 157.- Ejecutoria.

Las ejecutorias serán expedidas por la respectiva autoridad judicial de primera instancia o por el presidente del tribunal colegiado que hubiere conocido del asunto en primera o en única instancia, y contendrán la sentencia firme y demás piezas del proceso que la parte solicite.

Toda ejecutoria será extendida dentro del plazo de los cinco días posteriores a aquel en que el interesado haya presentado las especies fiscales correspondientes, y el funcionario que la expida deberá hacer constar que hizo la confrontación.

Ni el funcionario que extienda la ejecutoria ni el empleado que ejecute el trabajo, tendrán derecho a cobrar honorarios, ni aun alegando labor extraordinaria. Quien viole esta prohibición estará sujeto a la sanción correspondiente.

También podrá extenderse la ejecutoria mediante fotocopias, llenadas las formalidades anteriores. El funcionario que la autorice hará constar al pie que es copia fiel del original, e indicará el lugar y la fecha en los que la expide, lo mismo que el número de sus folios, a los cuales pondrá su firma y el sello de la oficina; además, cancelará las especies fiscales de ley.

Cuando en la ejecutoria extendida por fotocopia se inserten piezas distintas del fallo y del auto que ordene expedirla, en la constancia final deberán identificarse esas piezas en forma precisa.

Si se tratare de ejecutoria sujeta a inscripción en el Registro Nacional, la autoridad judicial que la expida deberá cumplir con los requisitos establecidos por el reglamento respectivo."

Ahora bien, este tipo de inconsistencia tiene dos posibilidades, que exista un solo plano que describa el predio, o que existan dos o mas planos que describan a la finca con diferentes nombres de poseedores, y estos casos deberán entonces resolverse en la vía judicial, pero será en sede judicial que se presenten los poseedores a resolver ante el juez y este analizará y autorizara a quien corresponde el mejor derecho sobre ese bien o quién así logre demostrarlo en esa vía y dictara la resolución de cual es el poseedor, y al mismo tiempo autorizará su inscripción ante Registro. Luego registro genera automáticamente un número de matrícula para ese predio y queda inscrito el bien en el asiento registral con todas sus características y será asociado en el SIP al plano correspondiente y allí lo podemos ver en fincas generadas, que también fue presentado ante la autoridad judicial en ese proceso de información posesoria.

Debemos aclarar que el Registro Inmobiliario no inscribe las posesiones, ya que estas, no poseen número de matrícula o numero de la finca, solamente inscribe el plano catastradol que es un insumo para realizar la información posesoria

La inconsistencia 3: Finca sin un plano catastrado relacionado.

Este caso puede tener diferentes formas de solución, algunos casos serán resueltos de oficio por la Dirección Registral, porque es hasta la existencia de la ley No. 6545 de Catastro que crea la obligación de indicar un plano, anteriormente no existía norma que indicara la necesidad de contar con un plano para inscribir una finca ante registro por eso en la actualidad existen fincas sin plano alguno.

Posterior a la ley de Catastro, es exigido un plano para las segregaciones. Por ello las fincas posteriores a la ley de Catastro deben tener un plano, pero el resto de fincas podía tener o no tener un plano, a este caso no se le indica Aviso Catastral en el asiento registral, solo tendrá en el Mapa Catastral, la inconsistencia. Veamos lo indicado posterior a la ley de Catastro artículo 30:

"Artículo 30.- En todo movimiento, se debe citar un plano de agrimensura, levantado de acuerdo con las normas establecidas por el reglamento de esta ley. Se exceptúa de tal requisito las cancelaciones hipotecarias, la afectación a patrimonio familiar y el embargo. Ningún plano de agrimensura surtirá efectos legales si no hubiere sido inscrito en el Catastro Nacional.

Si entre los planos presentados dentro de una zona catastrada, hubiere contradicción o discrepancia en los linderos con la finca contigua, se avisará a los dueños para que, de común acuerdo y con la intervención del Catastro como árbitro, se proceda a fijar el límite verdadero. Los gastos en que se incurra correrán por cuenta del dueño del plano errado, pero si ambos dueños estuvieren equivocados, pagarán los gastos por partes iguales; todo lo anterior sin perjuicio de los trámites judiciales dispuestos por ley en esta materia.

El Registro suspenderá la inscripción de los documentos que carezcan del plano catastrado, requisito fijado en el párrafo primero de este artículo."

El registro antes de existir el Mapa Catastral, para incluirle dentro del asiento registral un plano, era necesario una escritura, pero hoy día, si existe un plano en el SIP, pero no está en la base de datos registral, se puede realizar el estudio al plano en cuestión, acompañado de una correcta conciliación con el Mapa, y esto podría establecer que ese plano pertenece a la finca, y puede ser incluido de oficio. Los funcionarios que confeccionan el Mapa necesariamente deben trasladar el caso a la Dirección del Registro Inmobiliario y esta los traslada a alguno de los asesores legales para que realice un análisis y en caso de proceder, será por medio resolución administrativa razonada que autorizan su inscripción, luego es trasladada a los registradores para que estos incluyan los cambios necesarios en los asientos tanto Catastrales como Registrales.

El problema a solucionar lo tendremos cuando un plano existe en la base de datos de Catastro dentro del SIP, y del estudio podemos determinar que pertenece a un predio y está incluido en otra finca que no le corresponde, no se podrá resolverse de oficio. Este llevara la inconsistencia 3 y tendra un Aviso Catastral en el asiento registral y para levantarse deben comparecer ambos propietarios ya sea mediante un acuerdo suscrito por las partes en escritura pública que indiquen a cual pertenece el plano y presentar el numero que corresponde al otro.

O bien el propietario que tiene mal asignado su plano mediante escritura solicita se incluya otro plano en su finca, ese plano debe estar inscrito en la base de datos del SIP paralelamente solicita el levantamiento del Aviso Catastral.

También si no existe plano inscrito, debe inscribirse un nuevo plano de la finca que lo tiene mal asignado o inscribir ambos planos, y posterior al registro del plano o planos, se puede presentar la escritura pública mediante la cual pida sea incluido dicho numero de plano en el asiento registral correspondiente e incluir el otro en la finca que le pertenece, a la vez solicitar que sea levantado el Aviso Catastral y en caso de proceder se autoriza al registrador correspondiente levantar el aviso del asiento registral.

Para estos casos debemos de tomar en cuenta lo indicado en la circular BI-005-06 sobre la unificación de criterios de calificación registral sobre la exigencia en los planos catastrados, que nos indica:

"Con el fin de unificar criterios de calificación registral, según lo establece el artículo 16 de la Ley Sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público N° 3883 de 30 de mayo de 1967 y sus reformas, se indican los siguientes procedimientos de acatamiento obligatorio para la exigencia de plano catastrado.

Si el plano está incluido en el inmueble no se requiere que se indique en el documento, pero es necesario que el plano se ajuste a la situación, antecedentes y medida (excepto que existan segregaciones posteriores), debiendo verificarse lo siguiente:

Que el plano exista inscrito en la base de datos del Catastro Nacional.

Que el plano corresponda al inmueble (por ej. el antecedente del plano puede corresponder a la finca madre o a la finca abuela).

Con el fin de verificar que el plano corresponda al inmueble, el Registrador deberá hacer el estudio histórico para determinar la relación.

Si en la base de datos del Catastro Nacional no consta el antecedente del plano, debe verificarse si el inmueble se inscribió por ejemplo mediante información posesoria, titulación de vivienda campesina, o si proviene de inmuebles propiedad del Instituto de Desarrollo Agrario, en cuyo caso estaría correcto que no exista antecedente al consultarse el plano.

Si el plano no consta en el inmueble y se va a incluir, debe ajustarse en un todo (medida, situación, antecedente).

Con las fincas filiales se procederá de la siguiente manera:

a) Si se trata de fincas filiales que no son lotes para construir, se debe verificar que el plano corresponda a la finca sin atención a su medida.

b) Tratándose de fincas filiales cuya naturaleza indique "terreno para construir", si debe existir coincidencia en la medida.

c) Cuando se solicite la modificación de medida de una finca filial, se debe cumplir con los requisitos de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su Reglamento (véase el art. 77 del Reglamento).

Si el plano está incluido en dos inmuebles se debe determinar lo siguiente:

Si la descripción de los inmuebles es idéntica, se anota el defecto y se envía nota a la Dirección.

Si la descripción es diferente y se determina que el plano corresponde al inmueble con que se está trabajando, por ej. se ajusta a la medida, N° de lote, antecedente, se le da trámite al documento.

Si la descripción del inmueble no corresponde al plano catastrado, se anota el defecto al documento.

Si se trata de inmuebles inscritos con un mismo plano catastrado, de conformidad con el artículo 3 de la Ley de Informaciones Posesorias, no deberá anotarse defecto alguno y se procederá con la inscripción del documento de ser procedente.

Escritura para modificar documento de identidad o el nombre del propietario, para inscribir plano en el Catastro Nacional.

En los casos en que un inmueble no tenga plano catastrado inscrito y se presenta un testimonio de escritura para modificar el nombre o el documento de identificación del propietario, no se exigirá el requisito de plano catastrado, siempre y cuando se indique expresamente que la modificación se requiere para poder inscribir el plano en el Catastro Nacional.

Es importante recordar que sigue vigente el criterio de calificación registral DGRN-001-2000 y además que esta unificación de criterios no es taxativa"

Pero los que tiene inconsistencia 3 con modificación 9, por no representar el plano la realidad del predio sea cuando el plano que publicita la finca contiene errores, estos de elaboración técnica del propio plano o pueden ser del cierre del derrotero o bien en cuanto que la figura es diferente y no representa la realidad en el campo, los que confeccionan el Mapa Catastral pondrán la inconsistencia en el Mapa Catastral, necesariamente trasladan el caso al Registro Inmobiliario y esta su vez asigna a un Asesor Legal que al final dentro de la resolución determina que debe existir un aviso en la finca dentro del asiento registral y traslada la misma a el registrador correspondiente quien será en que inscribirá la publicidad del Aviso Catastral.

Esta inconsistencia tendrá que resolverse siempre, con la confección de un nuevo plano catastrado que muestre la realidad física del inmueble y que no cuente con errores en su confección. Cuando se presente este plano será siempre sometido dentro del proceso de inscripción al montaje dentro del Mapa Catastral y luego que indique en el asiento catastral del SIP, que esta verificado en la Zona Catastrada, podrá utilizarse en la confección de la escritura pública que debe indicar este nuevo número de plano catastrado, además deberá contener los detalles físicos y jurídicos y los datos que este posee, sean de área, linderos y cualquier otro que viene a resolver lo indicado por la inconsistencia, dentro del mismo testimonio debe solicitar el levantamiento del Aviso Catastral que consta en el asiento registral e indicar el expediente del Departamento Lega asociado a la gestión administrativa que dio pie al aviso Catastral. Y será en el proceso de inscripción que el registrador inmobiliario trasladará en un pase el documento al departamento Legal para la valoración y análisis del asesor correspondiente, en caso que proceda se autoriza al registrador a realizar el levantamiento del Aviso Catastral que publicita en asiento registral.

La inconsistencia 4 : Diferencia por exceso de área.

Este caso debe ser resuelto primero realizando el estudio previo para ver si procede la rectificación de las finca inscrita pero sobre todo las que fueron inscritas posterior al año mil novecientos treinta, ya que las anteriores de ese año pueden ser rectificadas hasta lo que indique el plano, y las posteriores a esa fecha por el porcentaje que indica la ley de información posesoria en el artículo 13 que indica:

"ARTÍCULO 13.- La cabida de las fincas inscritas antes del 23 de octubre de 1930 o sus segregaciones, podrá ser rectificada sin necesidad de expediente, y con la sola declaración del propietario en escritura pública; podrá ser aumentada hasta la cantidad que el plano indique, cuando este determine una cabida que no exceda de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2), hasta un cincuenta por ciento (50%) en las fincas de más de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2) e inferiores a cinco hectáreas; hasta un veinticinco por ciento (25%) de la cabida de las fincas de más de cinco hectáreas e inferiores a treinta hectáreas y hasta un diez por ciento (10%) de la cabida en las fincas de más de treinta hectáreas.

En los casos citados en el párrafo anterior, el notario deberá dar fe de que la nueva medida es la indicada en el plano inscrito en la oficina de Catastro Nacional, levantado y firmado por cualquiera de las personas mencionadas en el artículo 2; deberán citarse el número y la fecha de inscripción del plano.

En ningún caso, esas rectificaciones perjudicarán a terceros durante los tres años posteriores a la inscripción.

Para consignar disminución de cabida de un inmueble, será requisito la manifestación expresa del propietario en escritura pública. Esta disminución debe efectuarse con base en un plano catastrado, de lo cual dará fe el notario."

La ley nos indica que para disminuir la cabida con solo la manifestación expresa en escritura presentada a Registro se puede renunciar a esa cabida o area, pero para aumentar la medida que tiene el asiento registral, se debe cumplirse con lo indicado en el artículo 13 de la ley de Información posesorias. Sea por medio de la declaración del propietario en la escritura pública pero reitero que debe ser previo estudio de lo establecido por el porcentaje; o bien se puede utilizar o confeccionar un plano que solo tenga rectificación de área pero la que procede hasta un máximo de un 10% empleando lo indicado en la ley del Ley de Catastro Nacional, artículo 22:

"Artículo 22.- Con el objeto de establecer la concordancia entre el Catastro y el Registro, la cabida de las fincas podrá ser rectificada sin necesidad de expediente, con la sola declaración del propietario en escritura pública, aumentándola hasta la cantidad que indique el certificado catastral, siempre que ésta no exceda del diez por ciento de la medida original.

Estas rectificaciones en ningún caso perjudicarán a terceros, durante los tres años posteriores a la inscripción.

Para consignar disminución de cabida del inmueble, sólo se requiere manifestación del propietario en escritura pública y en concordancia con el certificado catastral. En todos los casos, el notario debe dar fe de que la nueva medida es la que indica el certificado catastral

y sea por medio de escritura pública se debe relacionar con el asiento registral de la finca correspondiente. Pero para el exceso de área, que supera el 10% debe necesariamente confeccionarse otro plano nuevo que solo represente esa porción y proceder conforme al artículo 14 de la ley de Información posesoria.

"ARTÍCULO 14.- Cuando se tratare de rectificar una medida, que signifique más del porcentaje antes señalado, deberá levantarse una información posesoria siguiendo los mismos trámites señalados en esta ley. Aprobada la información, el juez ordenará que se haga en el Registro Público la rectificación del asiento correspondiente, sin perjuicio de tercero de mejor derecho y, con ese objeto, extenderá certificación de la resolución una vez firme."

Dicho plano primero deberá ser inscrito primero ante la subdirección Catastral, el cual indicará la nota de que se utilizara en información posesoria y el mismo antes de su inscripción se someterá en el propio proceso de registración al montaje sobre la Zona Catastrada y si procede su inscripción el registrador de Zona Catastrada, indicara que esta verificado en Zona Catastrada, lo cual puede verse publicitado en el SIP en los datos generales del mismo, y posteriormente servirá de insumo para realizar el trámite o procedimiento para la información posesoria ante el Juzgado Agrario que corresponda y será ante la autoridad judicial que faculta la inscripción, mediante resolución la cual autorizará el registro e inscripción de esa nueva finca, se debe realizar el procedimiento según lo contempla el Código Procesal Civil en su artículo 157 y debe obligatoriamente ser presentado ante el diario del Registro Inmobiliario, en el mismo documento la parte solicitar el levantamiento del Aviso Catastral que consta en el asiento registral, con la indicación del expediente de la gestión administrativa asociada del Departamento Legal. Será en el proceso de inscripción que el registrador trasladará en pase el documento la Dirección y será visto por el Departamento Legal para el análisis del Asesor correspondiente, si procede posterior al análisis se autoriza al registrador a realizar el levantamiento del Aviso Catastral en el proceso de inscripción y será levantado el Aviso en el Mapa Catastral.

Pero además para este caso debemos de tomar en cuenta lo indicado por el artículo 15 de la ley de Información posesoria:

"ARTÍCULO 15.- Los títulos de propiedad que se otorguen con arreglo a las disposiciones de la presente ley, no podrán exceder de trescientas hectáreas.

Las limitaciones establecidas en este artículo, constituyen el máximo de área a inscribir por el titulante, y éste no podrá evadir a aquéllas, mediante la formulación de solicitudes sucesivas. "

Lo que nos esta indicando este artículo es que ni los juzgados, ni el Registro deben autorizar e inscribir más de 300 hectáreas a una sola persona, aunque trate de hacerlo en solicitudes sucesivas.

La inconsistencia 5: Discrepancia en el asiento registral.

Si la discrepancia fue incluida o realizada por un error en el proceso registral o en el Notarial y dicho error fue incluido en alguno de los asientos sean el Registral o Catastral y del análisis o la conciliación en la etapa de elaboración del Mapa, puede llegar a comprobarse con alguna de la información , que tipo de error tiene, podrá ser modificaciones ubicadas entre las No. 1 a la N. 7 y del estudio de la confección del Mapa Catastral se comprueba que pueden ser saneadas de oficio por la Dirección del Registro Inmobiliario, se confecciona una gestión mediante resolución administrativa razonada con la indicación de que debe modificarse, la cual es presentada ante el diario para que por medio del reparto diario , el registrador que se le asigne realice la modificación de oficio, y como anteriormente mencione en la mayoría de estos errores encontramos los indicados en las modificaciones de la No.1 al No. 7, sea por área mal digitada, por números de cédula mal indicado, nombre del propietario mal digitado, numero plano mal asignado, linderos o accidentes geográficos sobre todo los naturales mal indicados que podría ser calles , ríos, quebradas; donde en caso de ser necesario un cambio en el asiento catastral en la misma resolución se traslada a la coordinación del Sistema de Información de Planos (SIP), para que realice la anotación en el asiento catastral y realice los cambios necesarios en la base literal.

Solo en los casos que hay que incluir un plano mal digitado pero del análisis se determina que ese número esta en otro asiento registral, se le indicará inconsistencia 3 y se procederá conforma a lo indicado en la misma.

La inconsistencia 6 : Sobreposición física de fincas.

Cuando existe sobreposición total, esta se puede resolverse por acuerdo de las partes, sea que uno de los dos renuncie a su finca y sea cerrada por medio de la invocación al artículo 474 del Código Civil.

"ARTÍCULO 474.- No se cancelará una inscripción, sino por providencia ejecutoria o en virtud de escritura o documento auténtico, en el cual expresen su consentimiento para la cancelación, la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos."

O bien quien logre determinar en la vía judicial ante el juez correspondiente que tiene el mejor derecho sobre al predio o bien, sea porque alguna de las fincas fue incluida fraudulentamente o de documentos que presumen ser falsos y así sea declarado por el juez correspondiente y sea presentado ante el Registro, así lo determina el Código Civil en su artículo 477, que indica:

"ARTÍCULO 477.- La cancelación podrá declararse nula cuando:

1.- Se declare falso o nulo el título en virtud del cual fue hecha.

2.- Se haya verificado por error o fraude.

En estos casos, la nulidad solo perjudica a terceros posteriores cuando la demanda establecida se haya anotado provisionalmente para que se declare en juicio."

Cuando existe sobreposición parcial, puede levantarse el Aviso Catastral solo posterior a que sea realizado un levantamiento de campo realizado mediante la contratación de un Ingeniero Topógrafo, mismo que realizará un análisis que contendrá una verificación de linderos, los montajes, la conciliación catastral registral y realice un informe técnico. Informe con el cual las partes determinarán que procede y en caso que el informe determine que es un error de confección del mapa, deben presentar un oficio adjuntando el informe y pedir la modificación al Mapa y pedir el levantamiento del la advertencia administrativa.

Pero en caso que el Mapa Catastrado esta bien confeccionado y el informe demostrar la situación en conflicto y del estudio se desprenda como solucionarlo, si del informe se demuestra que no hay error y que con solo escritura se puede resolver, hay que confeccionarla y presentarla ante el diario de Registro Inmobiliario. Esto por cuando podría ser solo una sobreposición documental pero en la realidad no existe traslape alguno en la realidad.

Pero si del informe del Ingeniero topógrafo se determina que es necesario hacer planos nuevos que muestren la realidad actual, deben las partes contratantes pedirle que realice el levantamiento de los planos para luego ser presentados e inscritos ante la Subdirección Catastral , cuando ingresen esos planos al Catastro, el registrador durante el procesos de inscripción de la Zona Catastrada realizará el montaje respectivo en el Mapa Catastral y en caso de que el Registrador Catastral lo devuelva y ponga como defecto la sobreposición que existe, será en el proceso de apelación a la calificación que el topógrafo indicara que dichos planos se están confeccionando para resolver la inconsistencia, y luego de la inscripción de los planos nuevos, se debe presentar ante el diario de la Subdirección Inmobiliaria el testimonio suscrito por las partes donde en la misma se presentan la corrección de los planos y a la vez solicitan el levantamiento del Aviso Catastral existente.

La inconsistencia 7: Sobreposición física aparente de finca con bienes públicos.

Al ser este caso sobreposición aparente sobre bienes públicos, bienes que son demaniales aquellos que ostentan titularidad pública, afectados al uso general o al servicio público, como por ejemplo: calles o ríos. Donde del montaje en el Mapa se determina que el plano y los linderos están sobre una calle o bien demanial, encontramos, que para resolver el Aviso Catastral será solo mediante la inscripción de un nuevo plano que pueda remediar la situación, por tanto la parte debe contratar a un ingeniero Topógrafo, que realice el levantamiento del plano, para luego ser presentados e inscritos ante la Subdirección Catastral. Así, cuando ingresen esos planos al Catastro, el registrador durante el proceso de inscripción de la Zona Catastrada realizará el montaje respectivo en el Mapa Catastral y si determina que ya no abarca el bien publico, procederá a su inscripción y luego la parte afectada debe presentar ante el diario de la Subdirección Inmobiliaria el testimonio haciendo mención al nuevo numero de plano, solicitar la corrección e inclusión paralelamente en el mismo escrito pedir el levantamiento del Aviso Catastral existente.

Será en el proceso de inscripción que el registrador trasladará en pase el documento a la Dirección del Registro Inmobiliario y será visto por el Departamento Legal para el análisis del Asesor correspondiente, si procede posterior al análisis se autoriza al registrador a realizar el levantamiento del Aviso Catastral en el proceso de inscripción y será levantado el Aviso en el Mapa Catastral.

La inconsistencia 8: Fincas con el mismo Plano.

El problema a solucionar lo tendremos cuando existen un caso que dos fincas que tienen inscrito el mismo plano y este existe en la base de datos de Catastro dentro del SIP, y del estudio podemos determinar que pertenece a uno de los predio y pero también esta incluido en otra finca que no le corresponde y no encontramos plano que se pueda relacionar mediante gestión administrativa a esa otra finca y de los estudios de la confección del Mapa cuente con inconsistencia 3 y 8 a la vez.

Será solo con la confección de un nuevo plano que podrá resolverse, debe entonces la parte contratar a un ingeniero topógrafo que realice el levantamiento de los planos para luego ser presentados e inscritos ante la Subdirección Catastral , cuando ingresen esos planos al Catastro, el registrador durante el procesos de inscripción de la Zona Catastrada realizará el montaje respectivo en el Mapa Catastral y en caso de que el Registrador Catastral lo devuelva y ponga como defecto que existe un plano en el asiento con diferente antecedentes, será en el proceso de apelación a la calificación que el topógrafo indicara que dichos planos se están confeccionando para resolver la inconsistencia, y luego de la inscripción de los planos nuevos, se debe presentar ante el diario de la Subdirección Inmobiliaria el testimonio suscrito por la parte donde en la misma se presenta la corrección del planos y a la vez solicita el levantamiento del Aviso Catastral existente.

Cuando existe una finca madre que indica el plano de una de sus segregaciones, para la solución del Aviso Catastral, debe existir un plano que describa cada una de esas finca en la base de datos de Catastro dentro del SIP, en caso de existir el plano antes debemos tener claro que ese plano debe indicar que esta verificado en la Zona Catastrada esto en los datos generales del SIP. En caso que indique que si esta verificado en Zona Catastrada, se presenta ante el Registro Inmobiliario la solicitud de la corrección o inclusión del plano por medio de la presentación de un testimonio ante el Registro Inmobiliario, paralelamente se pide levantar el Aviso Catastral. Será en el proceso de inscripción que el registrador trasladará en pase el documento a la Dirección del Registro Inmobiliario y será visto por el Departamento Legal para el análisis del Asesor correspondiente, si procede posterior al análisis se autoriza al registrador a realizar el levantamiento del Aviso Catastral en el proceso de inscripción se incluirá el plano y será levantado el Aviso en el Mapa Catastral.

En caso que indique que no esta verificado en Zona Catastrada, se necesitara el levantamiento de un nuevo plano o bien pedir que ese plano existente sea el Catastro que se analice si procede la verificación en Zona, con la presentación de un oficio de solicitud a la Dirección del Registro Inmobiliarios esta la traslada a los registradores de Zona Catastral mediante la apertura de un tramite administrativo catastral para que en ese proceso el registrador indique si esta o no verificado en Zona y posterior seguirá el mismo tramite final del anterior para la inclusión en el asiento registral.

La inconsistencia 9: Finca inscrita en otro distrito.

Estos casos en su mayoría del estudio de la confección del Mapa Catastral se comprueba que pueden ser saneadas de oficio quien confecciona el mapa o bien la oficina de saneamiento, al analizar que el bien esta mal ubicado, es trasladado el caso ante la Dirección del Registro Inmobiliario, quien a su vez destina a un asesor legal para analice su procedencia. Si procede se realiza la apertura de una gestión administrativa la cual concluye con una resolución razonada legalmente en su por tanto a autorizar la modificación de la provincia, cantón y distrito en caso de ser necesario, sino solo el distrito. Dicha resolución es presentada ante la oficina del Diario para que por medio del reparto diario, el registrador que se le asigne realice la modificación de oficio en el asiento registral correspondiente pero si es necesario cambiar el distrito en el plano, se envía a la coordinación del SIP, para que realice un tramite administrativo sobre el plano y al final incluya una anotación de cambio de situación en el asiento catastral.

La inconsistencia 10: llamada Finca no ubicada.

Para resolver este caso podrá ser de oficio de parte de la Dirección Inmobiliaria siempre y cuando pueda relacionársele un plano al predio, pero debe además describir correctamente la ubicación física del bien inmueble e indique en sus citas únicamente las fincas asociadas al predio, el área la finca indicada en el plano catastrado coincida con la actual área registral de la finca.

La inconsistencia 11: Incompatibilidad.

Este caso no es necesario resolver nada, por cuando no existirá un aviso catastral, ni advertencia administrativa, ni inmovilización en los asientos catastrales. La inconsistencia solo estará en la consulta sobre el inmueble que esta asociado en la Zona Catastrada dentro del Mapa Catastral.

CAPÍTULO V

Implicacion de la zona catastrada en la funcion notarial

Implicación de la Zona Catastrada en la Función Notarial

Del análisis realizado de la actual legislación y sobre todo de la ley de Catastro Nacional, ley 6545; se logra determinar que no es necesario realizar más cambios legales para el manejo de la Zona Catastrada, por cuanto la normativa existente ya tenía prevista la existencia de una zona catastrada. Esta legislación Catastral aparte de introducir la Zona Catastrada y la forma de como confeccionarla, contiene además la forma de cómo realizar algunos reclamos y como se deben resolver los casos sobre los datos mal consignados en los mapas y sobre donde tengan interés los propietarios de los inmuebles, o sea que ya existe la herramienta legal necesaria para que puedan gestionar cualquier problema jurídico registral catastral o bien corregir los errores que puedan existir a la hora de la confección del Mapa Catastral de la Zona Catastrada.

Del mismo análisis se comprobó que los cambios necesarios fueron introducidos en la actual legislación con ayuda de los asesores que contrato la Unidad Ejecutora del proyecto de regularización de Catastro – Registro y fueron introducidos la mayoría mediante en la aprobación del actual Código Notarial, Ley Nº 7764 de 17 de abril de 1998, publicado en el Alcance N° 17 del Diario Oficial La Gaceta N° 98 del 22 de mayo del mismo año, mismo que como reitero fue el que introdujo varias reformas legales necesarias y una de las reformas necesarias fue a la ya mencionada Ley del Catastro Nacional y a la ley de creación del Registro, para que se fusionara o dejara en una sola estructura organizacional al Catastro con el Registro de Bienes creando el actual Registro Inmobiliario, que es en la actualidad el encargado de implementar el Mapa Catastral. Pero además el Registro Inmobiliario se dio a la tarea de adecuar la normativa administrativa necesaria con el fin de adecuar las necesidades al manejo del Mapa catastral.

Ahora bien ley de Catastro, desde el año 1984 fue creada con el objeto de la creación y regularización del Catastro Nacional y la necesidad que exista no solo la descripción literal de los datos inscritos en una base de datos de los bienes sujetos a Registro y sus gravámenes. Esto fue lo que existió antes de la creación del Registro de Bienes Inmuebles, solo datos literales registrados, pero no es sino la ley de Catastro la que introduce la necesidad de contar con la descripción gráfica y numérica junto a la literal, de cada uno de los bienes que existen en la nación y que estos datos allí consignados sirvan para los fines que indica la ley , tanto jurídicos, económicos como fiscales y administrativos; pero la implementación de la fusión y la creación de la Unidad Ejecutora da un impulso y mayor fuerza legal al Mapa catastral promoviendo lo indicado en el artículo 3 de la ley 6545, que indica como documento fundamental el Mapa Catastral, que este documento será el que muestra tanto la ubicación como la identificación y los linderos de las parcelas; pero que además contendrá los registros catastrales constituidos por: las fichas catastrales, los índices de parcelas por mapas y los índices alfabéticos y que de conformidad con los planes del Catastro, podrán incorporarse los documentos en que conste el uso actual y potencial de las tierras, las aguas comprendidas, los recursos naturales y cualesquiera otros que sirvan para los fines específicos del Catastro.

La ley de Catastro no solo nos potencia el Mapa Catastral, sino que además el artículo 18 nos introduce el Principio Espejo o Principio de Concordancia entre los Asientos Registrales y Catastrales, ya que vemos en la ley lo textualmente indicado:

"Deberá darse una verdadera concordancia entre la información del Registro público y la de Catastro…."

pero además esta ley le impone a Catastro la orden de informar al Registro Público cuando tenga definido el numero catastral para que el Registro incluya o incorpore este al Folio Real, que no es más que el actual número de plano Catastrado o bien el identificador predial que nos introduce el Mapa catastral como forma de buscado de cada uno de los predios.

En igual sentido, y del mismo cuerpo normativo se pronuncia en el artículo 22 al disponer: "Con el objeto de establecer la concordancia entre el Catastro y el Registro….". Abundante resulta el artículo 29, el cual dispone en lo que nos interesa: "El Registro Público… debe consignar en sus asientos… los datos catastrales que el Reglamento de esta Ley determine, con el objeto de lograr en el futuro una uniformidad de los datos catastrales, registrales…"

La concordancia de los asientos es uno de los objetivos primordiales de la ley y con estas reformas realizadas y las ya existentes, se persigue que todo inmueble sobre el cual se practique algún movimiento, cuente con un plano catastrado que identifique, plena e inequívocamente, el bien inmueble objeto del contrato, es decir, que exista una congruencia total entre la información que publicita el plano catastrado que recopila la realidad material o física de cada inmueble y la información que se desprende de los datos que contiene los asientos registrales.

El actual reglamento a la Ley de Catastro Nacional decreto ejecutivo Nº 34331, introdujo algunas reformas legales en las que podemos ver los objetivos y alcances en los artículos 4 y 5, transcribo en lo que interesa:

"Artículo 4º—Objetivos….. Para estos fines, el Catastro Nacional queda facultado para integrar la información catastral contenida en cualquier otra institución, estatal, autónoma, municipal y cualquiera otra que registre información catastral y/o territorial. El Catastro Nacional solicitará al ente respectivo dicha información, la cual podrá integrar a sus bases de datos.

Artículo 5º—Alcances. …b)  Crear un banco de datos cartográfico-catastral, que permita obtener información variada, oportuna y real.

c)  Conciliar y depurar la información inmobiliaria, como instrumento que garantice la seguridad jurídica.

Además de autorizar al Catastro a utilizar la información, ya existente en otras instituciones, que pueda ser utilizada en la función catastral registral y publicitarla como parte de sus asientos, entre uno de sus alcances esta la conciliación y depurar la información inmobiliaria, que no es más que corregir los asientos inmobiliarios existentes y hacerlos congruentes o con una correspondencia biunívoca entre sí.

La información del Mapa y con sus insumos levantados dentro del Proyecto de Regularización Catastro Registro debe ser utilizada no solo como consulta sino además para que los notarios públicos realicen la correspondencia entre asientos, ya que posterior, los registradores de Inmuebles lo utilizarán como parte del marco de calificación y devolverán los documentos con los defectos correspondientes, cuando no exista esa relación.

La normativa existente ya tenía prevista la existencia de una zona catastrada. Es así como, el artículo 18 de la Ley de Catastro Nacional contiene el Principio Espejo, o Principio de Concordancia de Asientos Registrales y Catastrales, dice la norma "Deberá darse una verdadera concordancia entre la información del Registro público y la de Catastro….".

Con la promulgación del Código Notarial, que es Ley Nº 7764 de 17 de abril de 1998, publicado en el Alcance N° 17 del Diario Oficial La Gaceta N° 98 del 22 de mayo del mismo año, se introdujo una reforma a la mencionada Ley del Catastro Nacional, que se debe citar un plano en todo movimiento registral pero tiene sus excepciones, específicamente en su artículo 30, que indica:

"ARTÍCULO 30.- En todo movimiento, se debe citar un plano de agrimensura, levantado de acuerdo con las normas establecidas por el reglamento de esta ley. Se exceptúa de tal requisito las cancelaciones hipotecarias, la afectación a patrimonio familiar y el embargo. Ningún plano de agrimensura surtirá efectos legales si no hubiere sido inscrito en el Catastro Nacional. Si entre los planos presentados dentro de una zona catastrada, hubiere contradicción o discrepancia en los linderos con la finca contigua, se avisará a los dueños para que, de común acuerdo y con la intervención del Catastro como árbitro, se proceda a fijar el límite verdadero. Los gastos en que se incurra correrán por cuenta del dueño del plano errado, pero si ambos dueños estuvieren equivocados, pagarán los gastos por partes iguales; todo lo anterior sin perjuicio de los trámites judiciales dispuestos por ley en esta materia. El Registro suspenderá la inscripción de los documentos que carezcan del plano catastrado, requisito fijado en el párrafo primero de este artículo."

Pero además el artículo 10 de la ley 6545 autoriza al catastro a emitir la certificación catastral de los inmuebles que cuenten o no con el plano catastrado.

"ARTÍCULO 10.- Certificado catastral es el documento expedido por el Catastro, mediante el cual se certifica que el plano de un inmueble ha sido debidamente inscrito en esa Oficina, con la indicación de si la zona en que se localiza el inmueble es zona catastral o zona catastrada. En este último caso, el certificado podrá ser una reproducción de la ficha catastral."

Con esta reforma, se persigue que todo inmueble sobre el cual se practique algún movimiento, cuente con un plano catastrado que identifique, plena e inequívocamente, el bien inmueble objeto del contrato, es decir, que exista una congruencia total entre la información que publicita el plano catastrado que recopila la realidad material de cada inmueble y la información que se desprende de los asientos registrales.

La información levantada dentro del Proyecto de Regularización Catastro Registro debe ser utilizada no solo como consulta para los notarios públicos sino como insumo para realizar el contrato de escritura, sea para que la información de los actos de traspasos o movimientos cuente con la relación espejo sea que la información catastral sea igual a la registral, sino corresponderá al registrador que realizara el análisis de la escritura utilizar, la Zona Catastrada como parte del marco de calificación de los asientos sujetos a registro.

Al respecto resulta válido hacer un hincapié de los alcances del artículo 42 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, Número 6545, en la cual establece la facultad que tienen actualmente los registradores para poder calificar los asientos presentados, conforme a la toda la información que tienen a su disposición en el Registro Inmobiliario, que por supuestos son todos los insumos que se extraen de la información proveniente de los dos asientos tanto catastral como registral y adecuarla a los datos que contiene las zonas declaradas catastrales. Agregamos a lo anterior, que resultaría contrario a los intereses del Estado Costarricense, que se levante información catastral proveniente del Programa de Regularización, la cual se ha recabado con un alto costo económico para todos los costarricenses, y con el único fin de regularizar la información catastral a la registral, para que toda esa información quede o se tenga solamente "archivada", sin uso alguno ya que esta información introduce o viene a generar o nace para determinar una certeza o fortaleza no solo técnica a los ya existentes, elementos jurídicos y técnicos que existen en cada uno de los asientos de los inmuebles, se mejora la publicidad registral inmobiliaria, ayuda en el fortalecimiento de la seguridad, y da más certeza a los asientos, ya que los funcionarios del registro no podían con los insumos que tenía; tener certeza de la situación del estado extra registral físico de los inmuebles, sino era solo la introducida con la fe de los Notarios o Topógrafos a dichos asientos y que ahora puede el registrador refutando incluso esa fe, con la certeza que introduce los insumos que trae el mapa catastral para adecuar la información a la realidad física. Nada más lejos del interés estatal y por ende registral no usar los insumos introducidos por el mapa catastral.

La promulgación de la Ley No. 8710, del 3 de febrero del 2009, publicada en La Gaceta No. 48 de 10 de marzo del 2009, mediante la cual se reforma el artículo segundo de la Ley No. 5695, Ley de Creación del Registro Nacional y sus reformas, crea el Registro Inmobiliario, ley que se emitió con dos objetivos principales, fortalecer la seguridad inmobiliaria registral, a través de la efectiva y eficiente coordinación e integración de las funciones del Catastro Nacional y el Registro Público de Bienes Inmuebles; y hacer coincidir plenamente la información gráfica que consta en el Catastro con la información literal del Registro de Bienes Inmuebles, y de esta forma tener un Registro con información gráfica y jurídica unívoca, objetivos de los cuales no se puede apartar la función notarial.

Hoy día cuando se quiere utilizar un plano nuevo para incorporarlo al asiento registral en uno de los movimientos registrales, los registradores de la división registral, si de los datos generales del mismo plano, no indica que esta verificado por la zona catastral deben trasladar el testimonio respectivo ante la dirección para que esta realice el pase respectivo a los registradores de planos de la Zona Catastrada, para luego de ser verificado que monta o está acorde a la Zona catastrada, será que podrá ser publicitado en el asiento catastral como aprobado o verificado y luego queda como autorizado, el registrador de inmuebles al incorporarlo o insertarlo dentro de la inscripción del asiento; introduce toda esa información existente del plano y el número de inscripción, para que se publicite dichos datos en la inscripción y se genera una nueva finca, es cuando deberá quedar ambas informaciones la catastral y registral idénticas. Y dentro de ese proceso para que el plano no produzca la caducidad contemplada en el artículo 71 deberá el registrador de inmuebles correlacionar la información en los procesos en el SIP, con el asiento de presentación de inmuebles para que extienda el plazo de caducidad al año del documento mientras no se inscriba el mismo.

Fue mediante la resolución de las ocho horas diez minutos del veinticuatro de enero de 2011 de la Dirección del Registro Inmobiliario del Registro Nacional, que se declaró firmes los datos catastrales resultantes del levantamiento catastral efectuado en los Distritos 01 Santa Bárbara, 02 San Pedro, 03 San Juan, 04 Jesús y 06 Purabá del Cantón 04 Santa Bárbara de la Provincia de Heredia y desde ese momento es que se insertó en los asientos de esos distritos la leyenda de Zona Catastrada, para que los registradores recuerden que esos asientos deben de confrontarse con la insumos relacionados en la zona catastrada y realizar los procedimientos anteriormente mencionados. Lo que quiere decir es que los asientos que están ubicados en la zona catastrada tienen normativa registral diferente a la que no es zona catastrada, por ello no solo debe indicarse un plano, sino además debe de estar acorde a los datos que emanan de la Zona Catastrada. Y además los usuarios pueden obtener, toda esa información certificada. Veamos el artículo 32 de la ley 6545.

"ARTÍCULO 32.- A solicitud de cualquier interesado, el Catastro Nacional debe expedir copia de los planos, documentos e información técnica que consten en sus archivos, previo pago de los derechos y gastos que procedan."

La ley autoriza al Catastro hoy parte del Registro inmobiliario a expedir copias certificadas si se requieren; de toda la información que conste en sus archivos y laos documentos de la declarada zona catastral, son parte de los documentos o asientos que tiene el Catastro Nacional.

El Código notarial indica en su artículo 34, que el notario debe asesorar y realizar los estudios registrales previos a extender el acto que requiera el usuario que así lo solicite, todo en cumplimiento de las disposiciones legales. Veamos lo indica en el Código:

"ARTÍCULO 34.- Alcances de la función notarial,     Compete al notario público:

a) Recibir, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico las manifestaciones de voluntad de quienes lo requieran, en cumplimiento de disposiciones legales, estipulaciones contractuales o por otra causa lícita, para documentar, en forma fehaciente, hechos, actos o negocios jurídicos.

f) Asesorar jurídica y notarialmente.

g) Realizar los estudios registrales.

En concordancia con este artículo tenemos además el artículo 79 del mismo Código Notarial que nos se muestra:

ARTÍCULO 79.- Documentos registrales

    Los documentos sujetos a inscripción en los registros y las oficinas públicas, deben cumplir con lo establecido en este código, sin perjuicio de lo dispuesto en otras leyes y reglamentos.

Lo que quiere decir es que el Notario tiene la obligación y deber jurídico sea o no a solicitud de una parte, a verificar lo relativo a los antecedentes, o bien si el notario lo considera necesario, hacer una relación de circunstancias de los hechos o las situaciones jurídicas que constituyan antecedentes del acto o negocio que va a otorgar. Entonces es obligación del notario no solo el de asesorar a las partes sino también realizar los estudios registrales para determinar la certeza inmobiliario de los bienes, dentro de este último campo es verificar no solo que el plano esté conforme a la zona catastrada y que el acto se ajuste a los datos que están en dicha Zona . No podrá autorizar un documento público si de previo no verifica tal situación, o estaria violando los preceptos legales, parte de lo llamado en el ambiente registral la conciliación de los datos.

Para conocer de la Zona Catastral es bueno conocer no solo como se confecciona si no como resolver las inexactitudes y como realiza el saneamiento de la información de cada una de las inconsistencias encontradas a la hora de realizar el Mapa Catastral. Para ello , puede verse el capitulo anterior sobre como se resuelven las inconsistencias o avisos catastrales del Mapa Catastral en la capitulo cuatro inciso ocho de esta tesis.

Debemos recordar que el derecho a la propiedad y su inviolabilidad que otorga a su titular nuestra constitución, así consagrado en el artículo cuarenta y cinco y de las facultades que otorga el Código Civil en el artículo 264; cuando el titular tiene todas las facultades del dominio de la propiedad o sea el dominio pleno, tiene entonces las facultades para sanear las inexactitudes o inconsistencias que tenga su derecho registral y así hacerlo coincidir plenamente entre la información gráfica que consta en el Catastro, con la información literal que refleja en el asiento registral, y de esta forma tener su asiento en Registro con la información gráfica y jurídica biunívoca, es aquí cuando entendemos la importancia de la función notarial, ya que esta coadyuva en conjunto con los asientos registrales y catastrales a la certeza jurídica registral, porque los insumos con que cuenta el mapa catastral el notario no necesita estar en el sitio, para tener certeza de la realidad física, ya que el Mapa le provee nuevos insumos, como es la ortofoto. Dentro de esta óptica entonces tendremos que los instrumentos o actos que otorgue el notario dentro de su función, deben tener como objetivo, hacer coincidir la realidad física con la registral para brindar a terceros la presunción de exactitud y de integridad de los asientos que deben de tener los asientos registrales y catastrales. El norte del Registro y de la labor ejercida por los notarios, es y será sanear asientos con problemas patológicos mal consignados, sea por error extraregistrales o bien por la mala confección de los mismos.

Los cambios necesarios administrativamente que debió adecuar el Registro Inmobiliario, podríamos indicar son a partir del 2008, con la aprobación del Reglamento a la ley de Catastro y los cambios introducidos por el Código Notarial y varias resoluciones emanadas de la dirección del Registro Inmobiliario, podríamos resumirlas de la siguiente manera:

• a) Los registradores de la Inmuebles que son los que inscriben las propiedades no contaban con acceso a la imagen de los planos de catastro y solo tenía acceso a la base literal del SIP, bajo una herramienta que proporcionaba solo los datos literales, debió el Registro Inmobiliario dotar a cada registrador del Sistema de Información de Planos para su consulta y realizar cambios en el sistema informático y mediante circular DRP-005-2008-R inciso 2) le indica lo siguiente a sus funcionarios:

"Se hace de conocimiento de los funcionarios, que la consulta de planos a la base de datos del Catastro Nacional deberá seguirse realizando a través del Icono "Consulta de Planos Catastrados y Presentados", pues la consulta tradicional "DL" quedará fuera de servicio la próxima semana."

Con ello obliga a los registradores no solo a la consulta de la base de datos del SIP, sino además que valoren si el plano que se presenta en la escritura o movimiento, concuerda el acto catastral del acto que está ejecutando el notario. Además que al ser exigido el plano en el acto, debe existir en la base de datos del SIP, y no como se realizó durante años que con solo la manifestación del Notario se incluyeron planos que no existían y que no concordaban en área, colindantes o gravámenes de servidumbres y otros, sea porque no existían o que su numeración no coincidía del proporcionado en el asiento catastral.

• b) Con la aprobación el Reglamento a la ley de Catastro Decreto Ejecutivo No. 34763-J que fue publicado día 26 Setiembre del 2008, el cual reforma algunas situaciones que se venía realizando durante años con respecto a los planos catastrados. Una de las cosas que más impacto en la labor notarial es que introduce la provisionalidad de los planos catastrados en el artículo 71 el cual indica que se inscribirá con una provisionalidad de un año los planos de fraccionamiento de cualquier tipo, divisiones y reuniones de inmuebles; con una provisionalidad de 3 años los de información posesoria y con una provisionalidad de 5 años los de carreteras y ferrocarriles todos contados a partir de la fecha de inscripción. Solamente que debemos aclarar que en la actualidad se a reformado con la aplicación de la circular del 4 de agosto de 2010 (04-2010 que la trascribimos:

"Circular 04-2010 – Mantener efectos jurídicos indefinidos a planos inscritos a nombre del Estado y de sus instituciones.

Como es de su conocimiento, el artículo 71 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, dispuso una vigencia de los planos para divisiones o reuniones de inmuebles de un año, la de planos inscritos para información posesoria en 3 años y la de planos para carreteras y ferrocarriles de 5 años, indicando la citada norma como sanción, que todos aquellos planos que no se utilicen en movimientos regístrales en el plazo previsto, quedarán caducos de pleno derecho. Sin embargo la División Catastral inscribe planos que describen terrenos de interés para el Estado y sus instituciones, en los cuales conforme al artículo cuarenta y cuatro del Decreto Ejecutivo No. 34331-J, debe dársele un trato preferencial, no sólo en el trámite, sino también en su propio contenido. Dentro de estos documentos están aquellos que se inscriben como segregaciones o parte de finca y que serán expropiados, ya sea para caminos y carreteras, proyectos de telecomunicaciones o energía, servidumbres de paso del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados y del Instituto Costarricense de Electricidad, concesiones para obras públicas o para asignar a los proyectos que administra el Instituto de Desarrollo Agrario, el Instituto Mixto de Ayuda Social y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. En ese sentido y tomando en consideración que los procedimientos dispuestos en las distintas normas para expropiar terrenos o bien para asignar los mismos son sumamente lentos, y en donde no puede endilgarse a la Administración una inacción para ejercer su derecho, precisamente porque en muchos de los casos no depende de sí misma sino más bien de los mismos administrados y de los Tribunales de Justicia; y siendo que tal situación puede acarrear que esos documentos queden caducos de pleno derecho. De igual forma, no debemos perder de vista que en muchas ocasiones los terrenos descritos en los asientos catastrales, formarán parte de áreas de reserva o parques nacionales, calles públicas, carreteras y ferrocarriles; lo que los constituirá en bienes demaníales, -definidos estos por la doctrina como aquellos que siendo de titularidad pública, están afectos a un uso general o al servicio público, ver artículo 261 del Código Civil-, y que por su propia naturaleza y fin no puede estar sujeto a provisíonalidad alguna en su inscripción.

En razón de lo anterior se constituye en una necesidad para el Estado Costarricense que los terrenos a adquirir, que correspondan a parte de su patrimonio o que sean para el Estado y sus instituciones, se les mantengan los efectos jurídicos en forma definitiva y que no estén sujetos a plazos de caducidad."

Se le da un mejor trato preferencial a los planos del estado, además que no caducan o no están sujetos a caducidad y a los planos de Localización de derechos tendrán una caducidad de tres años a partir de su inscripción. Además, también se amplía por medio de la directriz D-04-2011 que exterioriza lo siguiente:

"DIRECTRIZ RIM-004-2011, Asunto: Actualización de la Guía de Calificación e Inscripción de la Sección Registral del Registro Inmobiliario.

4) RESPECTO DE LOS FRACCIONAMIENTOS DE FINCAS

a) Se incorporan algunos aspectos relacionados con la caducidad de los planos, de la siguiente manera:

a.1) Planos del Estado: Los efectos jurídicos de la inscripción de los planos que describan terrenos a adquirir o que correspondan a parte del patrimonio del Estado y sus instituciones, se mantendrán de forma definitiva y por tanto, no estarán sujetos a ningún plazo de caducidad. (Circular 004-2010)

a.2) planos para localización de derechos: Los planos para solicitar Localizaciones de derecho tendrán un término de caducidad de 3 años a partir de su inscripción."

Con el reglamento y estas dos circulares, nos determinan claramente en el caso de no utilizar el plano en algún movimientos regístral en el plazo previsto, quedarán caducos de pleno derecho. Pero además la circular RIM -014-2012 muestra la necesidad y conveniencia pública de los planos de información posesoria y para no entorpecer los trámites judiciales esto en concordancia con el artículo 1 de ley de Inscripción de Documentos Públicos, es que al aplicar las anteriores caducidades a los planos de Información Posesoria, rectificación de medida por vía de información posesoria y localización de derecho y para no se causar un menoscabo a la seguridad registral y no afectar al administrado, es que se suspende el plazo de caducidad referido cuando el plano cuente con una anotación judicial en el que conste que el mismo ésta siendo utilizado en un proceso judicial de esos tipos. Por tanto los juzgados deben antes o dentro de los procesos, enviar un mandamiento judicial indicando al Registro Inmobiliario que existe un trámite que utiliza el plano y el Registro anota al margen del asiento catastral y suspende el plazo de caducidad a los planos.

Además vemos cambios como lo indicado en la siguiente circular DRP-16-2008-R que son dirigidos a los registradores del Área Catastral y Área Registral, sobre el área y dimensiones de la misma, para que no sea necesario consignar los decimales en las mismas, y que entra a regir el nuevo reglamento a la ley de Catastro Nacional, indica así:

Motivo: 1- Aplicación registral de los artículos 33 y 93 de las reformas del Reglamento del Catastro Nacional Decreto Ejecutivo No. 34763-J publicado 26-9-08.

En forma atenta, para efectos de su competencia les informo lo siguiente:

Primero. Que la reforma del Reglamento a la Ley del Catastro Nacional, trae consigo dos cambios importantes visibles en los artículos 33 y 93, de los decretos ejecutivos 34331 publicado el 27-02-2008, adicionado por el 34763, publicado el 26-9-2008.

"Artículo 33.- Requisitos para la inscripción de planos. Los planos de agrimensura que se presenten para su inscripción deberán contener los siguientes requisitos:

"…d, Área y dimensiones: Las áreas y dimensiones deberán ser expresadas en el sistema métrico decimal. No se consginarán decimales en el área. El Registro de la Propiedad Inmueble, tendrá en cuenta esta disposición para la inscripción de documentos y no consignará defecto alguno, cuando difiera en cuanto a los decimales." (el subrayado no es del original)

" Artículo 93. Inscripción en el Registro de la Propiedad. La propiedad pública de vías de ferrocarril, canales, carreteras y calles públicas, no se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin embargo, el testimonio de la escritura en donde se constituyen, deberá presentarse al Registro para hacer las referencias y disminución de cabidas en las fincas con indicación del plano catastrado.

Lo que quiere decir es que los documentos que se presentan para su inscripción y difiere en el área en cuanto a los decimales, ni los registradores del área Catastral, ni registral pondrán los defectos en los documentos sujetos a registro, por supuesto no se consignan en los asientos registrales.

• c) Con respecto a planos con los antecedentes de la finca que es propiedad del Instituto de Desarrollo y hoy se tramitan como terreno sin inscribir, la Sala Constitucional declaró inconstitucional la ley mediante voto 8560-01, por tanto la Dirección del Registro Inmobiliario instruyo a los registradores que no deben pedir el cambio del plano cuando exista como antecedente una finca cerrada del IDA. Veamos lo indicado por la Directriz DRP-05-2009 :

"En forma atenta, para efectos de su competencia con el fin de unificar criterios de calificación registral, según lo establece el artículo 16 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público N° 3883 de 30 de mayo de 1967 y sus reformas, se aclara lo siguiente:

• 1) La Ley de Titulación de Tierras Ubicadas en Reservas Nacionales y el Reglamento para la Titulación de Tierras en Reservas Nacionales y el Reglamento para la Titulación de Tierras en Reservas Nacionales permitieron en su oportunidad la titulación en vía administrativa de propiedades que se inscribían en el Registro Público a nombre del Instituto de Desarrollo Agrario, trámite que en paralelo implicaba vía Decreto la declaratoria del área sujeta al programa. Luego se procedía a la titulación de las tierras mediante el traspaso e inscripción a nombre de sus respectivos poseedores, previa demostración del uso y posesión mediante una información sumarísima a cargo del IDA. Al analizar esta Ley la Sala Constitucional mediante el voto 8560-01 declaró inconstitucionalidad. Similar suerte corrió el citado Reglamento al ser anulado mediante el voto 2063-07. al ser declaradas inconstitucionales estas normas dicha Institución procedió al cierre de esas fincas. Lo anterior hace posible que actualmente los poseedores estén gestionando ante las autoridades judiciales correspondientes su titulación mediante información posesoria.

Los planos catastrados que se levantaron en ese período a pesar de consignar como antecedente un número de finca (al día de hoy cerrada y que estaba nombre del IDA), en realidad tienen su origen en un terreno sin inscribir; por lo cual se instruyo a los señores registradores a no consignar defectuosos los documentos judiciales presentados para inscripción en los cuales se titule de acuerdo con la Ley de Informaciones Posesorias un terreno descrito en un plano catastrado que consigna como antecedente una finca a nombre del Ida y que a la fecha esté debidamente cerrada.

• d) Se cambia además para efectos de ser utilizado en los casos de inconsistencia de los avisos catastrales en los asientos registrales mediante la Directriz DRP-006-2009 la denominación del código aplicado que se publicitará en lo sucesivo como AVISO CATASTRAL el cual se va a seguir utilizando para publicitar las inconsistencias detectadas en los trámites de los expedientes administrativos de la Unidad de Saneamiento, generados por el Programa de Regularización del Catastro y el Registro, expedientes identificados como BI-US o BI-UE, (Registro Inmobiliario, Unidad de Saneamiento, Unidad Ejecutora). En el POR TANTO, de esas resoluciones se ordenará la aplicación del código AVISO CATASTRAL consignado en la respectiva finca o la modificación que debe realizarse. Mediante esta resolución es que se implementa el Aviso Catastral en los asientos registrales que tiene inconsistencias en los mapas catastrales.

Es así como al nacer el Mapa Catastral a la vida jurídica este integra la participación activa de la labor notarial, registral y catastral en los cambios que ha generado e impactan en dicha labores, nació una nueva estructura institucional; el Registro Inmobiliario, conjuntando labores tanto registrales y catastrales con la ayuda del Código Notarial , se impulsan el nuevo reglamento de la ley de Catastro que incide en el asiento registral, conlleva que deben conocer los notarios de la legislación catastral y los registradores todos del Registro Inmobiliario, como lo mencionamos anteriormente, registradores de inmuebles hoy ven imágenes de planos dentro de su labor antes no se realizaba esta labor, es así como también el notario deberá manejar el mapa y su concordancia en la zona catastrada de los actos o documentos documento a escribir y así conjuntamente se realiza una labor que anteriormente y por la falta del conocimiento gráfico no se hacía, se comprueban errores registrales tanto insertados por el notario público como por el del registrador registral, y deben de resolverse para mejorar la certeza jurídica, esto se realiza con la confección del mapa.

Hoy día va de la mano la información registral y notarial con la seguridad jurídica la cual nos es introducida por el mapa catastral, esto no debe ser la pretensión solo del legislador al crear la ley. Esa grafía introducida por el plano y Mapa al predio debe concordar y estar ligada a la información jurídica registral, para tener más certeza jurídica.

Para concluir el notario está obligado a utilizar todos los insumos que da el mapa dentro de su función notarial, es referente del sistema y está obligado a dar forma jurídica a las manifestaciones deseadas por las partes según lo estipulado en el artículo 87 del Código Notarial

Artículo 87.- Estipulaciones . El notario público redactará, en forma clara y detallada, el acto o contrato, ajustando lo expresado por los comparecientes a las disposiciones legales, en la forma requerida para que surta los efectos jurídicos respectivos.

Para esta función debe de cumplir con varios requisitos, uno es el estudio registral según el artículo 34 del Código Notarial anteriormente trascrito, el notario recibe a las partes y para dar forma jurídica legal a la manifestación de las partes debe realizar una adecuación con el ordenamiento jurídico y son esos requisitos indicados también en el artículo 88 del mismo código, que indica:

Artículo 88.- Escrituras públicas relativas a inmuebles. Si se tratare de escrituras relativas a inmuebles sujetas a inscripción en el Registro Público, deberán indicarse la provincia y el número de finca. También deberán indicarse expresamente la naturaleza, la medida, la situación y los linderos.

Para que el testimonio sea eficaz debe expresar la naturaleza, la situación y los linderos y el área extraída del plano, que es un requisito indicado en la ley 6545, pero además lo indicado en el Código Notarial sobre los efectos jurídicos que deban derivarse de la voluntad de los otorgantes, que se puede ver en el artículo 124.

Artículo 124.- Existencia y efectos sustantivos. La existencia del instrumento público se comprueba mediante el original o las reproducciones de la matriz legalmente expedida. Produce, por sí mismo, los efectos jurídicos que deban derivarse de la voluntad de los otorgantes; obliga a las oficinas correspondientes para darle el trámite necesario a fin de cumplir lo querido por los otorgantes y prueba, también por sí mismo, los hechos, las situaciones y las demás circunstancias de que el notario haya dado fe en el ejercicio de su función.

Entonces la ley esta concatenada entre sí, no son legislación que se pueden aislar y actividades aisladas de un sistema costarricense registral, porque indica la ley incluso los alcances de la función notarial, que el notario debe actuar legítimamente y que su actuación debe ser eficaz, según lo indicado en los artículos 34 y 36 del Código Notarial.

Artículo 34.- Alcances de la función notarial. Compete al notario público: a) Recibir, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico las manifestaciones de voluntad de quienes lo requieran, en cumplimiento de disposiciones legales, estipulaciones contractuales o por otra causa lícita, para documentar, en forma fehaciente, hechos, actos o negocios jurídicos.

Artículo 36.- Solicitud de los servicios. Los notarios actuarán a solicitud de parte interesada, salvo disposición legal en contrario. Deben excusarse de prestar el servicio cuando, bajo su responsabilidad, estimen que la actuación es ilegítima o ineficaz de conformidad con el ordenamiento jurídico o cuando los interesados no se identifiquen adecuadamente.

Acordémonos que la función del Notario es pública aunque no es un funcionario público pagado por el Estado, si tiene una función pública que fue otorgada o autorizada por el propio Estado, y que dentro de esa función debe ser activo y proactivo dentro de un sistema fedatario, que sea la que garantice al Estado que los actos o contratos de los sujetos de derecho privado son legítimos y ajustados al ordenamiento. Con lo cual se debe tener claro que toda legislación que incida en la toma de decisiones de las partes o bien en la capacidad de disponer de cualquiera de sus bienes, serán de acatamiento obligatorio para las partes como así para los notarios, en su condición de garantes de la seguridad jurídica preventiva, ya que toda la legislación debe verse como integrada y articulado para mejorar nuestro sistema jurídico registral.

Se ha pretendido algunas nuevas reformas legales que no se han podido concretar, el artículo 71 del reglamento a la ley de Catastro caduca los planos o los inscribe provisionalmente, pero si no son utilizados en un testimonio caducaran y esto se pretende que suceda también con los planos que están inscritos antes de setiembre del 2008 y que no fueron utilizados en ningún asiento registral o sea que no han surtido los efectos para lo que fueron creados generar una nueva finca.

Además también se quiere reformar sobre la cancelación de las servidumbres sobre todo las servidumbres aparentes que provocan algunos problemas de distorsión cuando son trasladadas en los asientos registrales.

El plano inscrito antes del mapa no entra en conflicto propio Mapa catastral, el mapa no entra a sustituir al plano, lo que hace el mapa es mejorar la seguridad jurídica. Los insumos con los que se crea el mapa no entran tampoco en conflicto con los asientos ni catastral ni registral, lo que hacen los insumos por medio de la conciliación jurídica más bien es adecuar la realidad física a la realidad jurídica, por eso los asientos registrales también son insumos de la confección del mapa catastral.

CAPÍTULO V

Conclusiones y recomendaciones

Conclusiones

Del análisis podemos determinar, que la forma de cómo se confecciona y cada uno de los procesos del Mapa catastral, es poco conocido por los notarios que realizan trámites ante el Registro Nacional.

Que la declaratoria de la Zona Catastrada a afectado en alguna medida la labor notarial y registral de los asientos que contienen Avisos Catastrales o advertencia administrativas y hasta inmovilizaciones.

A los registradores se les ha introducido en un ambiente más digital con más tecnología incluso de punta, pero a la par se han agregado una mayor cantidad de procedimiento que se adhieren a los procesos que ya existían en la labor de registración y calificación de los documentos presentados a registro.

Los registradores de ambas Subdirecciones tanto la Catastral como la Registral deben realizar un mejor análisis de la función espejo que trae consigo el Mapa Catastral, cuando analizan que exista una relación biunívoca entre los asientos registrales de las dos subdirecciones.

Actualmente deben realizar corroboraciones en la base de datos que anteriormente no se realizaban , los registradores de inmobiliario antes no verificaban el asiento catastral, ni mucho menos tenían contacto con la imágenes de los planos, hoy aparte de ver la imagen deben aprender a realizar la interpretación de los actos o tipos de actos que se realizan en los planos, para determinar si cumplen o se esta realizando el mismo acto que se contempla en el plano, en el asiento Registral del documento sujeto a inscripción en el registro inmobiliario .

Los registradores Catastrales deben analizar con más cuidado los planos, ya que la nueva declaratoria de Zona Catastrada viene acompañada del Mapa Catastral Digital y deben realizar una conciliación jurídica, montaje y verificación de todos los requerimientos para la inscripción en catastro, todo antes de inscribir un nuevo plano que esta en la Zona Catastrada para que quede inscrito en la base de datos del SIP y pueda ser utilizado en los asientos registrales.

Hoy día podemos decir que existe, un mayor intercambio de información entre el Catastro y el Registro, por medio de algunos trámites que deben realizarse previo a la inscripción de los documentos donde interviene la Zona Catastrada, deben los registradores de Inmobiliario deben ingresar a la base de datos del SIP, para incluir el tomo y asiento de presentación de algún documento para ampliar el plazo de caducidad de planos que hoy prescriben al año o los tres años. Según sea el caso establecido por el artículo 71 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional, además realizan los llamados pase a la Dirección de documentos presentados para inscripción que contienen descritos nuevos planos de la Zona Catastrada, para que sean verificados en la Zona, ya que es un requisito para poder incluir el plano catastrado en el asiento registral, que este montado y autorizado por los registradores catastrales que inscriben planos de la Zona Catastrada

Los Notarios desconocen en su mayoría la normativa o materia catastral que viene a la par de la Declaratoria de la Zona Catastrada y del ambiente jurídico técnico que nos trae el Mapa catastral a la labor Notarial y registral. Tendrán que prepararse más en los cambios para conocer, no solo las normas sino las formas de sanear los asientos registrales que tienen un Aviso Catastral posterior a la implementación de la Zona catastrada en cada uno de los distritos del país.

Podemos indicar que aunque la ley de Catastro Nacional, implementa el Mapa Catastral desde el año de 1984, y el Catastro logro realizar algunos proyectos con Mapas en ambiente análogos y algunos incluso digitales, el cambio en la confección de mapa que nos trae consigo una mayor precisión pero además una mejor tecnología como es el GIS y la fotografía aérea en ortofotogeoreferenciada. Con lo cual se puede afirmar que la Zona Catastrada en conjunto con el mapa catastral mejora la seguridad registral. Afortunadamente nace para determinar una mejor certeza o fortaleza técnica que se abraza a los elementos jurídicos de los asientos tanto catastrales como de inmuebles.

El Mapa Catastral de la Zona Castrada introduce elementos técnico científicos que mejora la publicidad registral inmobiliaria y realiza una novedad en ambiente registral y notarial que se puede definir con una de las ideas introducida por el Lic. Alvarado, el Mapa Catastral será el centro de la información jurídica física de los bienes inmuebles ya que es un sistema de publicidad integrado, será una sola publicidad de los asientos registrales que antes estaba separados catastral y registralmente.

El Mapa Catastral garantiza y ayuda en el fortalecimiento de aquella presunción de seguridad registral de exactitud y integridad de los asientos registrales, que no contaban con un elemento técnico jurídico, científico, catastral que ayudara a la certeza en varios ámbitos, en el trafico inmobiliario, respecto a ubicación, a la parte jurídica, del estado extraregistral del estado físico del inmueble o sea mejora la certeza jurídica registral.

Deben tanto notarios como topógrafos realizar una labor conjunta en varios de los casos de inconsistencias implementadas en los Mapas Catastrales, para lograr determinar cual es el verdadero problema existente en el Mapa, si es por la confección del mismo, o es un problema que necesita, una o varias soluciones, sea un levantamiento con un montaje e informe técnico .

Además requiere la confección y registro de un plano y un acto testimonial para solucionar la inconsistencia presentada por medio de un Aviso catastral.

Realizando el análisis de los datos mediante una proyección de la cantidad de fincas que tienen un aviso catastral por las inconsistencia encontradas en la primera Zona Catastrada del país, Santa Bárbara, podríamos decir que si Costa Rica, hoy fuera declarado Zona Catastrada asumiendo que se comportarían igual, tendría en promedio entre 8.01 % a un 10 % de fincas con Avisos Catastrales.

Podemos concluir que si hoy existieran la cantidad de fincas que tiene una de las provincias con menos fincas o sea una proyección de aproximadamente un total de ciento treinta y siete mil ochocientos sesenta y un fincas, tendrían un Aviso Catastral.

Recomendaciones

El Registro Nacional debe tomar las previsiones posibles ya que el trabajo que se debe realizar en los asientos catastrales, con la declaratoria de cada una de las Zonas Catastradas, incrementa tanto la labor notarial y registral. Debe contar con un equipo que asuma ese incrementó laboral de ese tipo. Se debe aumentar la capacitación en forma conjunta tanto de los registradores registrales como catastrales, en el conocimiento en los procesos que se adhieren a la labor registral catastral de la Zona Catastrada.

Se deben impulsar los mecanismos educativos por parte de lo gremios, tanto del Colegio de Abogados como del Colegio de Ingenieros Topógrafos, para dotar de los conocimientos necesarios en el área normativa y técnica, instruirlos en el proceder para solucionar los Avisos Catastrales. Asimismo, realizar o implementar cursos de capacitación para todos los agremiados, en la normativa y la implementación del Zona Catastrada.