Limitaciones respecto a la autonomia de la voluntad en los contratos traslativos de dominio (Cuba)

Introducción

Los cambios operados en la economía en sentido general, han generado incesantes cuestionamientos de la población y de los operadores del derecho, respecto a las limitaciones existentes para la venta de viviendas y autos, lo que en la práctica ha derivado en punto de referencia obligado en materia de ilegalidades a todo lo ancho y largo del país. Estas cuestiones condicionaron la necesidad de flexibilizar nuestro modelo económico y contribuir a la solución de estos problemas, motivo por el cual se sometió a valoración democrática el Lineamiento Número 297 del Congreso del Partido Comunista de Cuba, el que una vez aprobado por el Congreso, obligó a la modificación de dichas prohibiciones y limitaciones a fin de garantizar el ejercicio efectivo de los derechos de los propietarios.

Siguiendo esta línea, se modificó la Ley 65 de 23 de Diciembre de 1988 "Ley General de la Vivienda", mediante la puesta en vigor del Decreto Ley 288 de 28 de Octubre del 2011; específicamente sus artículos 66, 69 y 70 de la Sección Primera "Derechos y Obligaciones de los propietarios de viviendas del Capítulo V "Régimen Jurídico de las viviendas propiedad personal", a partir de lo cual se autorizó la compraventa de viviendas entre particulares.

También con fecha 1ro de octubre del 2011 entró en vigor el Decreto 292 de 20 de Septiembre del 2011 sobre "Regulaciones para la transmisión de la propiedad de vehículos de motor" y su legislación complementaria, que sustituye más de cincuenta normas legales que, en materia de vehículos, operaba en el país, aglutinando en la Gaceta Oficial No. 31 de 27 de Septiembre de 2011, todo el paquete normativo que comenzó a regir tres días después de su publicación y que significó un giro de noventa grados en el tratamiento legal del tema, en tanto eliminó una serie de prohibiciones impuestas en cuanto a la transmisión de la propiedad de vehículos y unificó en un solo texto las regulaciones para la transmisión de la propiedad de vehículos de motor.

Estas regulaciones introducen elementos novedosos en materia de transmisión de dominio, no obstante, no están exentas de limitaciones respecto a la autonomía de la voluntad, lo cual se traduce en una falta de transparencia respecto al acto domínico por el cual la población está buscando la legitimidad de los traspasos realizados y a realizar.

Desarrollo.

Los contratos traslativos de dominio regulados en el Código Civil cubano

La compraventa, la permuta, la donación y el préstamo, son los contratos traslativos de dominio que refrenda el Código Civil cubano, los que tienen como efecto la transmisión de la propiedad.

Normalmente, quien dispone de un bien mediante los contratos traslativos de dominio debe ostentar la titularidad de éste.

El Código Civil cubano[1]alude expresamente a la trasmisión de la propiedad como fin de la compraventa, lo que no hacía el Código Civil Español; pero debe advertirse que el contrato es válido aunque las partes no hayan realizado sus prestaciones respectivas: el vendedor queda obligado a entregar la posesión del objeto para la trasmisión de su propiedad, y el comprador a pagar el precio.

El contrato se perfecciona con el mero consentimiento y es obligatorio para las partes desde que lo han manifestado (Artículo 334 CCc). Aunque el vendedor no tenga la propiedad sobre el objeto del contrato éste produce efectos, y el Código Civil cubano, lejos de considerarlo nulo en ese caso, le atribuye al comprador los derechos derivados de la garantía de saneamiento. Además, los vicios de la compraventa, aún cuando afectan la propiedad del vendedor, pueden ser censurados por la usucapión, en virtud de la cual, puede devenir propietario el comprador que sólo ha adquirido la posesión.

Asimismo, la propia norma sustantiva en su artículo 338 -1, impone limitaciones a la autonomía de la voluntad de los contratantes cuando expresa que, no pueden adquirir por compra los bienes, derechos y acciones:

a) el tutor, los de la persona que está bajo su tutela;

b) los apoderados, mandatarios y albaceas, los que tengan en administración;

c) el personal Judicial y fiscal los auxiliares judiciales y los abogados, los que estuviesen sujetos a litigios en que intervengan; y

ch) los notarios los relacionados con los asuntos en que intervengan en el ejercicio de sus funciones.

De igual manera, el Código Civil cubano consigna en su apartado 2) que: esta prohibición se extiende a cualquier otra forma de transmisión, siendo aplicable a los contratos de permuta, donación, etc.

También, en el artículo 339 del CCc se aprecia la intención del legislador de condicionar la validez de la compraventa que tenga por objeto bienes inmuebles a su formalización en documento público y el cumplimiento de los demás requisitos legales. Aunque pudiera valorarse como una limitación a la autonomía de la voluntad, ello encuentra su fundamenta en la necesidad del estado de garantizar la seguridad del tráfico inmobiliario.

El Código Civil cubano prescinde de la regulación de la promesa de venta a que se refería el Código Civil Español, porque, en puridad, la promesa sólo pudiera distinguirse de la venta si se entiende que vincula únicamente a una parte: o al vendedor (promesa de vender), o al comprador (promesa de comprar). Se trataría de un contrato de compraventa perfecto bajo la condición potestativa de la parte no vinculada que declare querer llevarlo a efecto, y entonces tendría el sentido general que debe darse a todo precontrato.

• En relación a las viviendas propiedad de persona física.

Su transmisión, se regula en la Ley 65/88 Ley General de la Vivienda[2]modificada con el Decreto Ley 288 de 28 de octubre del 2011[3]que dio al traste con la otrora limitación que imponía la Ley 65, en relación a la compraventa de viviendas de uso permanente, admitiendo la compraventa entre particulares y garantizando su enajenación legal, con lo cual se demuestra una vez más la efectividad de esta institución en el ámbito del tráfico jurídico y su viabilidad en el derecho civil en general y administrativo en particular.

El artículo 70 de la Ley General de la Vivienda quedó modificado, especificando en su apartado tercero que:

La transmisión de la propiedad de una vivienda por compraventa, entre personas naturales, se formaliza directamente ante Notario con sede en el lugar donde se encuentre enclavado el inmueble, por el precio que libremente acuerden las partes.

El pago total del precio de la compraventa se efectúa en el acto de formalización de esta, mediante los instrumentos de pago emitidos por la institución bancaria, según las regulaciones establecidas por el Banco Central de Cuba.

Aunque la puesta en vigor del Decreto Ley 288 del 2011 creó nuevas expectativas en cuanto a las facultades del propietario sobre el uso, disfrute y disposición de su vivienda de uso permanente, el legislador no llegó a cubrir las necesidades del titular de inmuebles respecto al ejercicio de las mentadas facultades, al imponer limitaciones a la autonomía de la voluntad de los contratantes, entre las que se encuentra:

• 1. En el párrafo primero otorgó la posibilidad al titular de vender su inmueble por el precio acordado según la voluntad de los contratantes, sin embargo el apartado tercero impone a los contratantes la obligatoriedad de realizar el pago en el momento de formalización de la venta, mediante los instrumentos de pago emitidos por la institución bancaria (Cheque de Gerencia), según las regulaciones establecidas por el Banco Central de Cuba en su Resolución No 85 de fecha 31 de Octubre del 2011[4]limitando a los sujetos del acto jurídico de compraventa la posibilidad de elegir el tipo de compraventa a realizar, dentro de las modalidades especiales que franquea la doctrina civilista, o sea la compraventa con arras, compraventa con pacto comisorio, compraventa a plazo (en abonos), compraventa con reserva de dominio.

• 2. Condiciona la perfección del negocio jurídico a la presentación ante el fedatario del cheque de gerencia, único instrumento de pago autorizado, requisito este que contraviene la letra del artículo 335 del CCc cuando preceptúa que: la compraventa queda perfeccionada si hubiere acuerdo entre el vendedor y el comprador sobre el bien objeto de la venta y el precio, y es obligatoria para ambos aunque ni lo uno ni lo otro se haya entregado, salvo que la ley exija alguna solemnidad para su perfeccionamiento, vulnerando el principio consensualista que sigue el Código Civil cubano al ser el consentimiento el criterio vinculante del contrato, otorgándole al elemento volitivo el lugar más importante, el que se ve relegado a un segundo plano.

• 3. Ha provocado una desnaturalización del Contrato de Compraventa, en tanto, las personas para evadir la exigencia de la presentación del Cheque de Gerencia, (bien sea porque no pueden realizar el pago en un único plazo; porque están buscando la legalización de compraventa anterior a la vigencia de la ley; porque la entrega del efectivo está condicionada a la venta de otro inmueble; etc) optan por simular un Contrato de Donación.

Las estadísticas así lo demuestran, del 1ro de enero al 31 de agosto del 2012, se radicaron en la provincia de Villa Clara, 2 261 Escrituras de Donación de Vivienda y 405 Escrituras de Compraventa de Vivienda[5]Ello está condicionado además de las causales apuntadas por una inadecuada formulación de la norma tributaria que grava en idéntica cuantía ambas formas de transmisión del patrimonio sin tener en cuenta su origen, en el primero gratuito y en el segundo oneroso. Cuestión esta, que no tiene antecedentes en Cuba, ni en el derecho comparado; en cada caso, por el origen gratuito de la donación el gravamen es mayor que en la compraventa, cuyo origen es oneroso y donde una de las partes ya hizo un desembolso que tiene en cuenta la norma tributaria respecto a este para la fijación del gravamen impositivo, tal y como quedo regulado en la Resolución No 351 de fecha 31 de octubre del 2011, del Ministerio de Finanzas y Precios,[6] que fija la obligación del pago de Impuesto sobre Trasmisión de bienes y herencias a tenor del Decreto Ley 288 del 2011 para los contratos de compraventa, donación y permuta realizados entre particulares.

• 4. Limita la autorización de compraventa de viviendas a las de uso permanente, de lo que se infiere la prohibición para las de veraneo.

Aunque ha tenido detractores la obligación de consignarse en la Escritura Pública de Compraventa del precio pactado, es necesario tener en cuenta que el precio por el que se realiza la compraventa es un elemento esencial del contrato, de modo que el conocimiento de dicha cantidad resulta vital para la perfección del mismo. En la práctica, el hecho de saber el precio, concede la posibilidad de hacer efectiva cualquier reclamación relativa a fraude, engaño, vicios ocultos, etc. Ejemplo: si el comprador estimara que fue víctima de un fraude y quisiera rescindir el contrato, obteniendo de vuelta el dinero que pagó, resultaría muy difícil determinar la cantidad entregada si ella no se refirió en la escritura de compraventa. No obstante, en el Decreto Ley 288/2011 (modificaciones a la Ley General de la Vivienda) se reconoce el derecho de las partes a fijar libremente el precio de la compraventa del inmueble, lo que constituye un ejemplo del principio de autonomía de la voluntad de las partes.

– La Compraventa de Vehículos.

Existió un tratamiento diferenciado para estos bienes, según fueran adquiridos antes de 1960 y los adquiridos después por compraventa al Estado. Los primeros no tenían restricciones para su traspaso entre particulares, sin embargo, respecto a los segundos, sus propietarios tenían limitada su facultad de disposición, al ser incluida una cláusula en el contrato de compraventa, que el comprador en caso de pretender enajenar el bien, tendría que ofrecérselo al Estado, quien conforme con la Resolución 74 de 1982 del Comité Estatal de Abastecimiento Técnico Material (CEATM)[7] tenía legalmente, derecho preferente, para readquirir el vehículo. En regulaciones posteriores de la Empresa Provincial de Abastecimiento y Venta de Equipos y Piezas, extiende esta facultad, cuando el propietario del vehículo pretendiera así mismo, la donación del bien.

El 1ro de octubre del 2011 entró en vigor el Decreto 292 de 20 de Septiembre del 2011 sobre "Regulaciones para la transmisión de la propiedad de vehículos de motor" y su legislación complementaria[8]que significó un giro de noventa grados en el tratamiento legal del tema, en tanto eliminó una serie de prohibiciones impuestas en cuanto a la transmisión de la propiedad de vehículos; unificó en un solo texto las regulaciones para la transmisión de la propiedad de vehículos de motor, fijando en sus Disposiciones Generales, los objetivos de su regulación:

a) Establecer los principios y procedimientos generales que regulan los trámites para la transmisión de la propiedad de vehículos de motor por compraventa o donación, entre personas naturales cubanas con domicilio en el territorio nacional y extranjeras residentes permanentes o temporales;

b) determinar las reglas para la transmisión por el Estado, al cónyuge y a los familiares domiciliados en el país, de la propiedad de vehículos de motor cuyos propietarios hayan salido definitivamente del país; y

c) fijar las normas generales para la venta de vehículos de motor en las entidades comercializadoras, a las personas naturales cubanas y extranjeras con residencia permanente que les corresponda, y el tratamiento para la venta a ciudadanos extranjeros con residencia temporal en el territorio nacional.

En el Artículo 2.1 preceptúa que la donación y compraventa de vehículos de motor por parte de personas naturales cubanas o extranjeras con residencia permanente, no requiere de la previa autorización de ninguna autoridad. Y en el Artículo 2.2 que: en los casos de ciudadanos extranjeros con residencia temporal podrá efectuarse según las prescripciones que en este Decreto se determinan.

De igual modo, el Capitulo II "De la transmisión de la propiedad de vehículos de motor por compraventa o donación entre personas naturales", en su artículo 3.1 regula que: La compraventa o donación de los vehículos de motor se realiza directamente ante notario; en el acto el vendedor o donante está obligado a aportar: el documento oficial que acredita la propiedad del vehículo; y la certificación de inscripción en el Registro de Vehículos del Ministerio del Interior.

Igualmente en su apartado número 2 establece que el comprador mediante declaración jurada, hará constar: que el dinero utilizado para la compraventa del vehículo de motor es de lícita procedencia; y la relación de los vehículos de motor que tiene en propiedad.

Siendo la narrativa de lo expresado prueba fehaciente de la intención del legislador de dar cumplimiento al lineamiento 297 del Sexto Congreso del Partido Comunista de Cuba, al flexibilizar los actos de transmisión de la propiedad, lo que en efecto se ha logrado, (contrario a lo que ha sucedido con las viviendas de uso permanente), ya que, en materia de transmisión de vehículo motor se muestra una correspondencia entre la naturaleza del acto realizado y la intención de las partes contratantes, al no existir para este acto jurídico, el requisito del artículo 70-3 del Decreto Ley 288 del 2011 que impone a los contratantes la obligatoriedad de aportar el instrumento de pago, entiéndase cheque gerencial, como constancia del precio de venta de la vivienda.

De tal suerte que, si comparamos la cantidad de traspasos de dominio de viviendas y vehículos, bien sea por donación y/o compraventa, del 1ro de enero al 31 de agosto del 2012[9]tenemos que:

No obstante, contiene el texto regulador de la transmisión de la propiedad de vehículos de motor, una particularidad, exige una declaración jurada, donde se hará constar: que el dinero utilizado para la compraventa del vehículo de motor es de lícita procedencia que va en contra de una máxima en derecho donde nadie está obligado a declarar en su contra, deviniendo en una figura ficticia, que más que decir, conlleva a invertir la carga de la prueba ante la duda.

El Contrato de Permuta en el Código Civil cubano y su regulación especial

El artículo 367 del Código Civil cubano define el contrato de permuta: por el contrato de permuta las partes convienen en cambiar la propiedad de un bien por la de otro, siendo parca su regulación en tanto, el artículo 370 establece que las disposiciones que regulan el contrato de compra-venta son aplicables, en lo pertinente, al contrato de permuta.

No obstante, su regulación específica va por la legislación especial, en este caso, la Ley 65 de 1988 Ley General de la Vivienda; que al momento de su puesta en vigor no contemplaba en su articulado la autorización previa de la permuta, respetando en ese sentido la libertad que en su momento otorgó la derogada Ley No 48 de 1984[10]como libre derecho de los propietarios de inmuebles urbanos.

Fue con el Decreto Ley No 211 de 19 de Julio del 2000 modificativo de la Ley No. 65 de 1988 que se introduce el sometimiento de la voluntad de permutar al requisito de autorización previa de las Direcciones Municipales de la Vivienda; eliminando de esa forma la libertad otorgada por la derogada Ley No. 48 de 1984, sometiendo este acto jurídico al control, supervisión y comprobación previa de la oficina gubernativa, modificación esta que constituyó por más de 11 años una limitación a la autonomía de la voluntad de los contratantes, que fue erradicada con la puesta en vigor del mentado Decreto Ley 288 del 2011 que modifica el artículo 66, de la Sección Primera "Derechos y Obligaciones de los propietarios de viviendas del capitulo V "Régimen Jurídico de las Viviendas Propiedad Personal de la Ley 65 de 23 de diciembre de 1988 "Ley General de la Vivienda", quedando redactado como sigue:

1. Las permutas de viviendas entre personas naturales propietarias, se formalizarán directamente ante notario público del municipio donde esté ubicada cualquiera de estas, salvo los casos en que existan regulaciones especiales, previa inscripción de los in muebles en el Registro de la Propiedad correspondiente.

2. Al realizar la permuta, de estimarlo los propietarios, pueden acordar una compensación, lo que se hará constar en la escritura pública notarial correspondiente.

3. El pago de dicha compensación se efectúa en el acto de formalización de la permuta, mediante los instrumentos de pago emitidos por la institución bancaria, según las regulaciones establecidas por el Banco Central de Cuba en la Resolución no 85 del 2011 antes mencionada.

4. Los notarios en el acto de formalización del Contrato de Permuta de Vivienda, dejarán constancia en la escritura pública notarial sobre la responsabilidad de las partes con el alcance de sus actos, respecto a sus convivientes.

En esta modificación encontramos varios elementos novedosos:

• 1. La permuta de viviendas de propiedad personal se regirá por la legislación especial, a cuyo tenor las partes, de estimarlo procedente, podrán acordar una compensación o complemento monetario a fin de lograr el equilibrio de las prestaciones, haciéndose constar tal compensación en la escritura pública a los efectos de su valor probatorio.

• 2. Mediante el contrato de permuta, podrá extinguirse una copropiedad por cuotas constituida sobre la vivienda o independizar a los convivientes previa donación.

• 3. Se elimina el concepto de desproporción.

• 4. Que los comparecientes deberán declarar bajo juramento, que con este acto no se afecta el derecho de los convivientes y que ninguno de los inmuebles se encuentra sometido a litigio,

• 5. Si las partes lo acuerdan la cláusula sobre el reconocimiento de la compensación monetaria, trascenderá al pago del impuesto fiscal.

• 6. Que los aquí comparecientes, una vez celebrado el negocio jurídico, liberan de toda responsabilidad a terceros por el acto de permuta contenido en ella

Al igual que ocurre en la compraventa, dada su consensualidad, el acto es válido aunque ninguna de las cosas se haya entregado, ya que la permuta se perfecciona por el consentimiento y es obligatoria desde ese momento para las partes.

El Contrato de Donación en el Código Civil cubano y su regulación especial

El Código Civil cubano regula la donación como contrato traslativo de la propiedad. En el artículo 371 dice: Por el contrato de donación una persona, a expensas de su patrimonio, trasmite gratuitamente la propiedad de un bien en favor de otra que la acepta, aseverando en el 372 que la promesa de donación no obliga a quien la hace, mientras no sea aceptada elemento este que la diferencia de lo que ocurre en el supuesto de la compraventa, en la cual según vimos el legislador silencia la cuestión de la promesa de contrato y en el caso de la donación se establece claramente la validez y eficacia de la promesa como contrato preparatorio del negocio jurídico válidamente constituido.

La Ley en su articulado prevé requisitos formales indispensables para la validez y eficacia del contrato de donación, que se convierten en limitaciones a la autonomía de la voluntad de los contratantes, al regular en el artículo 374-1) que la donación y consiguiente aceptación de bienes inmuebles se formalizan en documento público, individualizándose los bienes donados. En todo caso, su validez está condicionada al cumplimiento de las disposiciones legales.

2. La aceptación, cuando es escrita, puede hacerse en el mismo documento de donación o en otro separado. Si la aceptación se hace en documento separado, debe notificarse en forma auténtica al donante, anotándose la diligencia en ambos documentos.

Cuando la donación tiene como objeto una vivienda, regía, como complementaria de la legislación general sobre esta materia, la Resolución No. 59-87 de 19 de abril de 1987, del Instituto Nacional de la Vivienda[11]conforme a la cual podría prosperar la donación de viviendas entre ex-cónyuges, ascendientes, descendientes, hermanos o tíos y sobrinos, y aun entre extraños, siempre que haya existido una convivencia entre donante y donatario por el término de diez años o más. Fuera de estos casos, no se autorizaban donaciones, aunque el Estado ofrecía a quien pretendiera donar la vivienda su precio legal, y si no lo aceptaba, se devolvían los documentos y se archivaba el expediente del caso.

Con la entrada en vigor del Decreto Ley 288 de fecha 28 de octubre del 2011 modificativo de la Ley 65 de 23 de diciembre de 1988 "Ley General de la Vivienda", en su artículo 70-1) elimina la limitación que a la autonomía de la voluntad se verificaba en la Donación de Viviendas, al requerirse entonces de la previa autorización de la Dirección Provincial de la Vivienda, al preceptuar que: la transmisión de la propiedad de una vivienda por donación entre personas naturales se formaliza directamente ante notario del municipio donde se encuentre ubicado el inmueble, previa inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

De igual manera no es necesario acreditar documentalmente el vínculo parental entre donante y donatario, tal y como se estipulaba en el derogado artículo 70 de la Ley 65/88 Ley General de la Vivienda, que obligaba a promover la donación únicamente a favor de familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad, cónyuges o ex-cónyuges siempre que el matrimonio tuviere una duración de dos años o más, o se haya tenido hijos en común durante el mismo y convivientes que de forma ininterrumpida hayan vivido con el donante durante diez años o más[12]

Constituye un requisito en la nueva legislación el hecho de que, el que deviene en propietario del bien donado deberá declarar bajo juramento, que no posee otra vivienda en propiedad o co-titularidad. Tal obligación, funge como en la compraventa de vehículo, respecto a la declaración jurada sobre la licitud del dinero, una figura ficticia, que conlleva a invertir la carga de la prueba ante la duda.

En el contrato de donación no se admite la condición, como elemento accidental del contrato, artículo 376[13]no obstante, con las modificaciones introducidas por el Decreto Ley 288/2011 el Notario debe consignar en la escritura la responsabilidad que asume el donante o vendedor, con el alcance de sus actos respecto al conviviente, considerándose causal de nulidad dejar desprotegido a algunos de los convivientes a que se refiere el artículo 65 de la Ley General de la Vivienda[14]siendo ello, la fórmula empleada por el Estado para liberarse de la responsabilidad que tal actuar pueda traer consigo.

Con las modificaciones realizadas a la Ley 65/88 el Contrato de Donación ha cobrado auge en el tráfico inmobiliario, viéndose este como una solución a los otroras problemas que las limitaciones existentes en el tráfico inmobiliario imponían, también ha devenido en la "solución legal" para los sujetos de la compraventa que no pueden acreditar el depósito del precio de venta ante la institución bancaria, viendo en la simulación de una donación la legalidad a sus actuaciones, sin tener en cuenta que este tipo contractual puede ser rescindible en cualquier momento ya que el artículo 378 del CCc se encarga de fijar determinados límites a los actos de liberalidad del donante al establecer que resulta rescindible, por inoficiosa, la donación que excede lo que puede darse o recibirse por testamento[15]y cuando compromete los medios de sustento o habitación del donante conforme a sus necesidades justificadas o el cumplimiento de sus obligaciones; también deja desprotegido al comprador respecto a los vicios ocultos; particulares que restan seguridad jurídica al trámite realizado por los contratantes.

Conclusiones

• I. El Decreto-Ley No. 288 de fecha 28 de octubre del 2011, Modificativo de la Ley No. 65 de 23 de diciembre de 1988, "Ley General de la Vivienda" y el Decreto No. 292 de fecha 20 de septiembre del 2011, Regulaciones para la Transmisión de la Propiedad de Vehículos de Motor, introducen elementos novedosos en materia de transmisión de dominio ya que:

• Autorizan la compraventa de viviendas y de vehículos de motor entre particulares, directamente ante Notario.

• Elimina el requisito previo de la autorización por parte de la Dirección Municipal de la Vivienda de las permutas y donaciones de vivienda.

• Se elimina el derecho de tanteo del Estado ante el interés particular de vender y/o donar inmuebles.

• Incorpora la figura de la compensación como forma de lograr el equilibrio en las permutas, otroras desproporcionadas.

• Elimina en las donaciones la obligación del vínculo parental y/o término de convivencia para que tenga lugar el negocio jurídico.

• Se admite la compraventa y/o donación de todo tipo de vehículos independientemente de la fecha de fabricación, sin previa autorización.

• II. La legislación vigente en materia de transmisión de dominio a pesar de las novedades que introduce está permeada de limitaciones a la autonomía de la voluntad porque:

• Limita a los sujetos del acto jurídico de compraventa la posibilidad de elegir el tipo de compraventa a realizar.

• La autorización para la compraventa y/o donación de viviendas se limita a las de uso permanente, no tiene en cuenta, las de veraneo; tampoco las azoteas y solares yermos.

• Se condiciona la perfección del negocio jurídico a la presentación ante el fedatario del cheque de gerencia.

• Exigen una declaración jurada, que en cada caso, va en contra de una máxima en derecho que proclama que nadie está obligado a declarar en su contra, deviniendo en una figura ficticia, que invierte la carga de la prueba ante la duda.

• III. La aplicación práctica de las legislaciones vigente en materia del tráfico inmobiliario han mostrado consecuencias no deseadas en el ámbito jurídico legal:

• La desnaturalización del Contrato de Compraventa.

• La Donación se presenta como simulación del contrato de compraventa.

Todo lo cual sucede, para evadir la exigencia de la presentación del Cheque de Gerencia, (bien sea porque no pueden realizar el pago en un único plazo; porque están buscando la legalización de compraventa anterior a la vigencia de la ley; porque la entrega del efectivo está condicionada a la venta de otro inmueble; etc).

• IV. Existe una inadecuada formulación de la norma tributaria que grava en idéntica cuantía los actos traslativos de dominio por Donación y Compraventa sin tener en cuenta su origen, en el primero gratuito y en el segundo oneroso.

Bibliografía

– ESPINOSA JIMÉNEZ M; HERNÁNDEZ MARTÍNEZ R., Ley General de la vivienda anotada y concordada, Ediciones ONBC, Colección De iuris, pág 109.

– JUAN VEGA VEGA, Ley No 48 de fecha 27 de Diciembre del 1984, General de la Vivienda, Revista Jurídica No 10 enero a Marzo, MINJUS, 1986 pág. 167

Legislación:

– Constitución de la República de Cuba, Editorial Política, La Habana, 1992.

– Código Civil cubano, Ley No 59 de fecha 16 de julio de 1987, Publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 9 de 15-10-1987.

– Ley General de la Vivienda, Ley N° 65 de 23 de diciembre de 1988,

– Decreto Ley 288 de fecha 28 de octubre del 2011 modificativo de la Ley 65 de 23 de diciembre de 1988 "Ley General de la Vivienda" Gaceta Oficial No. 35 de 2 de Noviembre de 2011

– Decreto No. 292 de fecha 20 de septiembre del 2011, Regulaciones para la Transmisión de la Propiedad de Vehículos de Motor. Gaceta Oficial No. 31 de 27 de Septiembre de 2011.

– Decreto Ley No 211 de fecha 19 de Julio del 2000, Gaceta Oficial, Extraordinaria No 5, de fecha 24 de Julio de 2000. Modifica el artículo 69 y la Disposición Especial Séptima de Ley 65 de 1988 "Ley General de la Vivienda"

– Resolución 74 de 1982 del Comité Estatal de Abastecimiento Técnico Material (CEATM).

– Resolución No. 59 de fecha 19 de abril de 1987, del Instituto Nacional de la Vivienda.

– Resolución No 351 de fecha 31 de octubre del 2011, del Ministerio de Finanzas y Precios, Gaceta Oficial No. 35 de 2 de Noviembre de 2011, en cuanto fija la obligación del pago de Impuesto sobre Trasmisión de bienes y herencias a tenor del Decreto Ley 288 del 2011

– Resolución No 85 de fecha 31 de Octubre del 2011, del Banco Central de Cuba, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria No 35 de fecha 2 de Noviembre del 2011

Autor:

Lic. Dania Ramírez Felipe.

Enviado por:

Lic. Daymara Jiménez Ortega.

specialidad: Lic. Derecho

Año de graduación: 1991

Carnet de Identidad No: 68032005395

Centro de Trabajo: Dirección Provincial de Bufetes Colectivos Villa Clara. Bufete Colectivo Placetas

Dirección Particular: 1ra del Oeste No 93 entre 4ta y 5ta del Sur. Placetas, Villa Clara.

Bufete colectivo Placetas

2012

[1] . CÓDIGO CIVIL CUBANO, Ley No 59 de fecha 16 de julio de 1987, Publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 9 de 15-10-1987

[2] LEY GENERAL DE LA VIVIENDA, Ley N° 65 de 23 de diciembre de 1988,

[3] DECRETO LEY 288 de fecha 28 de octubre del 2011 modificativo de la Ley 65 de 23 de diciembre de 1988 “Ley General de la Vivienda” Gaceta Oficial No. 35 de 2 de Noviembre de 2011

[4] RESOLUCIÓN NO 85 de fecha 31 de Octubre del 2011, del Banco Central de Cuba, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria No 35 de fecha 2 de Noviembre del 2011.

[5] Departamento de Estadísticas, Dirección Provincial de Justicia en Villa Clara.

[6] RESOLUCIÓN NO 351 de fecha 31 de octubre del 2011, del Ministerio de Finanzas y Precios, Gaceta Oficial No. 35 de 2 de Noviembre de 2011, en cuanto fija la obligación del pago de Impuesto sobre Trasmisión de bienes y herencias a tenor del Decreto Ley 288 del 2011

[7] RESOLUCIÓN 74 DE 1982 del Comité Estatal de Abastecimiento Técnico Material (CEATM)

[8] DECRETO NO. 292 de fecha 20 de septiembre del 2011, Regulaciones para la Transmisión de la Propiedad de Vehículos de Motor. Gaceta Oficial No. 31 de 27 de Septiembre de 2011

[9] Departamento de Estadísticas, Dirección Provincial de Justicia en Villa Clara.

[10] JUAN VEGA VEGA, Ley No 48 de fecha 27 de Diciembre del 1984, General de la Vivienda, Revista Jurídica No 10 enero a Marzo, MINJUS, 1986 pág. 167

[11] RESOLUCIÓN NO. 59 de fecha 19 de abril de 1987, del Instituto Nacional de la Vivienda,

[12] ESPINOSA JIMÉNEZ M; HERNÁNDEZ MARTÍNEZ R., Ley General de la vivienda anotada y concordada, Ediciones ONBC, Colección De iuris, pág 109.

[13] ARTÍCULO 376. La donación no puede realizarse bajo condición ni revocarse después de la aceptación del donatario.

[14] ARTICULO 65. La facultad que concede al propietario el artículo precedente, no podrá ejercerse contra: – ascendientes y descendientes del propietario; – madre con uno o más hijos habidos en el matrimonio, formalizado o no, con el propietario siempre que ella tenga la guarda y cuidado de los hijos y no tuviere otro lugar de residencia; – madre con uno o más hijos menores que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia; – ancianos que llevan tres o más años ocupando la vivienda y no tuvieren otro lugar de residencia; – cualquier otro caso que a juicio de la autoridad competente constituya una manifiesta injusticia o un acto inhumano.

[15] La donación no podrá perjudicar en ningún caso la legitima de los herederos especialmente protegidos del donante. Si se lesiona la legitima, los herederos especialmente protegidos o sus representantes legales podrán solicitar la reducción de lo donado o la rescisión del acto jurídico de donación, de conformidad con lo establecido en el artículo 76 apartado d) del Código Civil Cubano