Antecedentes de los modos de transmisión de la propiedad inmobiliaria

En el derecho romano

En el Derecho Romano, el modo de transmisión del derecho de propiedad era igual a como lo es en el Sistema Ministerial.

1)ANTECEDENTES.- Derecho Romano = Sistema Ministerial.

En el derecho germànico

En el Derecho Germànico, el modo de la transmisión del derecho de propiedad era igual a como lo es en el Sistema Torrens.

2)ANTECEDENTES.- Derecho Germànico= Sistema Torrens.

1.3.-DIFERENCIAS ENTRE EL DERECHO ROMANO Y EL GERMÀNICO. Entre el Derecho Romano y el Derecho Germànico existìan algunas diferencias, entre esas diferencias podemos citar las siguientes: 1.-En el Derecho Romano, la propiedad inmobiliaria se desprendìa una sola vez del propietario originario: El Estado y las mutaciones o transferencias en lo adelante eran de interès particular y el Estado no garantizaba el derecho de propiedad inmobiliaria. En el Derecho Germánico, el propietario originario: El Estado, nunca se desprendìa de la propiedad inmobiliaria, ya que intervenìa en todas las operaciones o mutaciones y garantizaba y protegìa el derecho de propiedad. 2.-En el Derecho Romano, los adquirientes de la propiedad inmobiliaria estaban obligados a cerciorarse por su cuenta y riesgo de las mutaciones realizadas hasta completar el perìodo de usucapiòn. En el Derecho Germánico, ningún adquiriente tenìa la necesidad de hacer investigaciones o averiguaciones en los libros de registros, ya que el derecho de propiedad inmobiliaria que se adquirìa venìa cada vez del propietario originario: El Estado, quien garantizaba ese derecho y lo hacìa imprescriptible e inatacable.

2.- Sistemas de transmision de la propiedad inmobiliaria existentes

En el mundo se conocen cuatro Sistemas de Transmisión de la Propiedad Inmobiliaria cada uno con caracterìsticas distintivas que son: 2.1.-EL SISTEMA INFORMAL (Tradicional Inglès).- Como su nombre lo indica no hay formalidad en la transmisión del derecho de propiedad. Las caracterìsticas distintivas de este Sistema son: a)La Ausencia de información para los terceros. b)Los inmuebles se transmiten igual que los muebles. c)La entrega de todos los documentos justifican el derecho de propiedad inmobiliaria. d)Los inmuebles se venden conjuntamente con los documentos que justifican el derecho de propiedad. e)Existe la Ley de Primogenitura, donde el hijo mayor hereda todos los inmuebles de sus padres. 2.2.- EL SISTEMA MINISTERIAL (de origèn francés-de uso en Rep. Dom.) Las caracterìsticas distintivas del Sistema Ministerial son: a)Que se registran documentos, no derechos. b)Que las transcripciones e inscripciones son realizadas por oficiales ministeriales asignados al efecto o funcionarios administrativos llamados Conservadores de Hipotecas. c)Que los documentos translativos de la propiedad inmobiliaria se copian in extenso, los que no conllevan transferencias se copian in extracto. 2.3.-EL SISTEMA JUDICIAL.- Las caracterìsticas distintivas del Sistema Judicial son: a)Que las operaciones inmobiliarias se realizan a travès de un Juez. b)Que cada inmueble tiene un folio por separado y una vida Jurídica independiente. c)Que existe un libro de registro que representa el suelo y un libro de catastro, existiendo una concordancia perfecta entre ambos libros. 2.4.- EL SISTEMA TORRENS.- (De uso en Rep. Dom.).- Las caracterìsticas distintivas del Sistema Torrens son: a)El Certificado de Título es la evidencia del derecho de propiedad. b)No hay necesidad de hacer una investigación retroactiva del derecho de propiedad. c)El Registro es obligatorio para garantizar el derecho de propiedad. d)El Sistema comienza con la mensura catastral, como requisito indispensable para establecer el derecho y para poder determinar la extensión de ese derecho. e)El registro del derecho crea un Tìtulo irrevocable, que se basta así mismo y tiene la garantía del Estado.

3.- Principios en que se fundamenta el sistema torrens de registro de la propiedad inmobiliaria

El Sistema Torrens de registro o Sistema Catastral se fundamenta en cuatro Principios bàsicos que son: 3.1.-El Principio de Especialidad.- Este Principio se fundamenta en que cada inmueble es independiente bajo una designación Catastral y no habrá posibilidad de errores o confusiones. (Parcela o Solar, D.C., Provincia, Municipio, Colindancias, extensión superficial). La Identificación es perfecta. Hay una correcta determinación e individualizaciòn de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar. Tambièn cada inmueble es independiente uno de otro bajo unas coordenadas georreferenciadas del terreno, obtenidas mediante el Sistema de Posicionamiento Global, con sus siglas en inglès G.P.S.. "Que consiste en la correcta determinación e individualizaciòn de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar" (Principio II de la Ley No.108-05). 3.2.- El Principio de Legalidad.- Se fundamenta este Principio, en que todo derecho antes de ser registrado es sometido a una depuración previa por las autoridades encargadas de aplicar el Sistema y darle a ese derecho su fuerza legal. En que hay la necesidad de la existencia de una Decisión Judicial que haga nacer el derecho de propiedad. "Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar" (Principio II de la Ley No.108-05). 3.3.- El Principio de Legitimidad o Autenticidad.- Este Principio se fundamenta en que el derecho es amparado por un documento otorgado por el Estado llamado Certificado de Tìtulo, que es un documento autèntico que se basta a sì mismo y tiene la garantìa del Estado. "Que establece que el derecho registrado existe y que pertenece a su titular" (Principio II de la Ley No.108-05). 3.4.-El Principio de la Publicidad.- Se fundamenta este Principio, en que se impone como condición de la existencia del derecho su inscripción en los libros de Registro de Tìtulos, para hacerlo pùblico y oponibles a los terceros por medio del registro. El Registro es la Prueba de la existencia del derecho, sòlo se tiene por cierto lo que figura inscrito en los libros de Registro de Tìtulos "Que establece la presunciòn de exactitud del registro dotando de fe pùblica su constancia" (Principio II de la Ley No.108-05).

4.- Caracteristicas esenciales del sistema torrens de registro de la propiedad inmobiliaria

Ademàs de los Principios, el Sistema Torrens o Sistema Catastral tiene algunos elementos esenciales que lo caracterizan son: 4.1.- CARACTERISTICA DE LA INDIVIDUALIZACION DEL TERRENO.-. Con la mensura georreferenciada mediante el Sistema de Posicionamiento Global, el terreno queda determinado con rigurosa precisión en cuanto a su extensión, a su contenencia y en cuanto a su localización. Se colocan en el terreno las marcas (hitos), que siempre será posible restablecerlos, por medio de las coordenadas que ahora son generales referidas al globo terràqueo. (Artìculo 25 Ley No.108-05). 4.2.- CARACTERISTICA DE LA PRUEBA DEL DERECHO DE PROPIEDAD FRENTE AL ESTADO.- En el Sistema Torrens, es obligatorio probar que se adquirió el derecho de propiedad del inmueble del Estado por medio de la prescripción adquisitiva, haciendo el Estado la investidura del derecho a la persona beneficiaria o adjudicataria del inmueble. ( Principio III de la Ley No.108-05). 4.3.- CARACTERISTICA DE LA EMISION DE UN CERTIFICADO DE TITULO QUE PROVIENE DEL ESTADO.- Todo derecho de propiedad, sus transmisiones y afectaciones serán registrados por el Estado, quien emitirá un Certificado de Título que ampare el derecho. (Artìculo 91 Ley No.108-05). 4.4.-CARACTERISTICA DE LA IRREVOCABILIDAD DEL CERTIFICADO DE TITULO EMITIDO POR EL ESTADO. El Certificado de Título emitido por el Estado amparando el derecho de propiedad inmobiliaria, es irrevocable, en el sentido de que no puede ser anulado, ni menoscabado en su fuerza legal por ninguna decisión de autoridad Judicial o administrativa. Quedando eliminada frente a èl la prescripción adquisitiva para adquirir ese derecho, ni teniendo eficacia la posesión, que en lo adelante no creara ninguna situación jurídica. ( Principio IV de la Ley No.108-05). 4.5.- CARACTERISTICA DE LA CONSAGRACION DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS O PRECAUTORIAS (OPOSICIONES). Las anotaciones preventivas, precautorias u oposiciones se autorizan como una medida protectora del interés de los terceros, que permite en un momento dado impedir, por una causa justificada la expedición de un nuevo Certificado de Tìtulo o que sea oponible al que adquiera el inmueble en esas condiciones. Tiene por finalidad prevenir a los terceros al momento de negociar con un inmueble. (Artìculo 135 del Reglamento de los Tribunales) 4.6.- CARACTERISTICA DE LA CREACION DEL FONDO DE INDEMNIZACION (FONDO DE GARANTIA DE TERRENO REGISTRADO).- El Estado crea un fondo de indemnización para pagar de ese fondo cualquier perjuicio que pueda ser ocasionado a un tercero con la aplicación de la ley. El Estado prefiere pagar en dinero su error o equivocación, sufrida por intermedio de sus funcionarios, en vez de revocar el derecho que èl ha establecido como irrevocable. (Artìculo 39 Ley No.108-05). 4.7.-CARACTERISTICA DE LA MOBILIZACION DEL SUELO.- (TEORIA DE LA MOBILIDAD O MOBILIZACION DEL SUELO).- Con esta teoría se trata de extender a los inmuebles las múltiples ventajas del derecho de propiedad mobiliaria. Se busca dar a los inmuebles las mismas facilidades que tienen los muebles, en cuanto a su transmisión y garantía. Se busca que los inmuebles se "conviertan en muebles", que se parezcan a los muebles en cuanto a su fàcil comercializaciòn. 5.- ORIGEN DEL SISTEMA TORRENS EN LA REPUBLICA DOMINICANA. Hasta la llegada del Sistema Torrens, existìan en el mundo tres sistemas de Registro Inmobiliario: 1.-El Sistema Informal, 2.-El Sistema Ministerial, y 3.-El Sistema Judicial. El Sistema Torrens nace en Australia Meridional en el año 1858. Fue creado por el ciudadano australiano ROBERTO TORRENS, en honor a quien se debe su nombre. El Sistema Torrens aplicado en la Repùblica Dominicana, tiene su origen en la Ley de las Islas Filipinas, adoptada en el año 1902, la cual es una reproducción de la Ley del Estado de Massachussets (USA) del año 1898. Fue promulgada en la Repùblica Dominicana bajo el nombre de Orden Ejecutiva No. 511, el 1ero. de julio de 1920 y publicada en la G.O. No.3138 el 31 de julio de 1920, y su texto en el idioma inglès fue publicado en la G.O. No.3147 de fecha 1ero. de septiembre de 1920. Esa Orden Ejecutiva 511, posteriormente se convirtió en la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras. 6.-EVOLUCIÒN HISTÒRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA REPÙBLICA DOMINICANA. Los tratadistas del derecho inmobiliario dominicano, dividen la historia de la propiedad inmobiliaria en la Repùblica Dominicana, tomando en cuenta los acontecimientos que se originaron en un espacio de tiempo determinado, en esta obra se divididirà la historia de la propiedad inmobiliaria en los siguientes diez perìodos:

1.-La Bula Intercaètera del 3 de mayo de 1493 emitida por el Papa Alejandro VI, que tuvo por finalidad investir a los Reyes de España como propietarios de las tierras descubiertas en el nuevo mundo. 2.-La Ley de Amparo Real del 20 de mayo de 1578, emitida por la Corona Española, que tuvo por finalidad amparar con documentos los derechos inmobiliarios de los primeros pobladores de la isla española. 3.-La Ley de Composición de Tierras del año 1631 emitida por la Corona Española, que tuvo por finalidad componer o reordenar la tenencia de las tierras en la isla y evitar que los colonos españoles ocuparan tierras en exceso. 4.-La Independencia de la República Dominicana el 27 de febrero de 1844, con la independencia surge la primera ley, que es la Constitución Dominicana de 1844. 5.-La Ley de Bienes Nacionales del 21 de julio de 1845, en cuya ley se establece que todas tierras pertenecientes a gobiernos anteriores forman parte del territorio de la Repùblica Dominicana. 6.-La Ley de Registro y Conservaduría de Hipotecas del año de 1890, mediante la cual se adopta el Sistema Ministerial de registro inmobiliario en la Repùblica Dominicana. 7.-La Ley sobre División de Terrenos Comuneros del 21 de abril de 1911, mediante la cual se crea un procedimiento para la mensura y partición de los Terrenos Comuneros. 8.-La Orden Ejecutiva No.511 del 1ero. de Julio de 1920, mediante la cual se introduce el Sistema Torrens de registro inmobiliario a la Repùblica Dominicana. 9.-La Ley No.1542 de Registro de Tierras, del 11 octubre de 1947, mediante la cual se adopta la Orden Ejecutiva No.511 traducida al idioma español. 10.-La Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, mediante la cual se deroga la Ley No.1542 de Registro de Tierras, y que viene a fortalecer el Sistema Torrens, a agilizar los procedimientos en materia catastral y dar mayor seguridad jurídica en materia inmobiliaria. 7.- EL ESTADO PROPIETARIO ORIGINARIO DE TODOS LOS TERRENOS EN EL SISTEMA TORRENS.

8.- Origen de la palabra saneamiento

Para tener un conocimiento àmplio sobre cualquier disciplina del saber humano, es necesario conocer su gènesis, por lo que se hace necesario saber de donde nace la palabra saneamiento. La palabra saneamiento se deriva de la expresiòn inglesa "Quiting Title", cuya traducciòn literal es "Tranquilizando el Tìtulo", que era una acciòn o procedimiento que existìa en el derecho inglès en los litigios sobre las tierras, que conllevaba un desalojo, y que en la Orden Ejecutiva No.511, con cuya Orden se implementò en la Repùblica Dominicana el sistema Torrens de registro inmobiliario, fue traducida como "SANEAMIENTO", que desde el punto de vista catastral significa limpiar el derecho de propiedad sobre el inmueble, y los demás derechos que puedan afectarlo, es decir, dejarlo "free of clouds" (libre de cargas o gravámenes ocultos).

9.- La mensura catastral

9.1.-DEFINICION DE MENSURA CATASTRAL. Tanto el artìculo 25 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, como el artìculo 136 del Reglamento General de Mensuras Catastrales, definen la MENSURA como "el procedimiento tècnico de levantamiento parcelario por el cual se individualiza, ubica y determina el inmueble sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar. (Principio de Especialidad). La mensura es un trabajo eminentemente tènico, que no genera derechos, lo que quiere decir, que quien mensura, no necesariamente serà el dueño del terreno mensurado, porque lo que genera el derecho de propiedad es la posesión material del inmueble. De acuerdo con el artículo 25 de la Ley No.108-05, la mensura: "es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar". Mensurar un terreno, no es más que medirlo, es decir, determinar el área que abarca el polígono o figura geomètrica de la parcela.La derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, en ninguno de sus artículos definiò lo que es la mensura catastral.

8.2.-CONFUSION ENTRE MENSURAR Y SANEAR. Con frecuencia, algunos abogados tienden a confundir el Saneamiento con lo que es la Mensura, por lo que es necesario, establecer las diferencias que existen entre estos dos conceptos. Mensurar, no es más que medir el terreno, es decir, determinar el área que abarca el polígono o figura geomètrica de la parcela o solar. En cambio, sanear un inmueble jurídicamente hablando, no es más que limpiarlo o depurarlo, legalizarlo, legitimarlo e individualizar los derechos que recaen sobre dicho inmueble. El Saneamiento implica un conjunto de actividades técnicas, jurídicas, y administrativas encaminadas a obtener el registro por primera vez del derecho de propiedad y de los demás derechos reales accesorios que puedan afectar al inmueble, mediante la celebración de un juicio oral, público y contradictorio, frente al todo el mundo, es decir, que es un procedimiento erga omnes, y sobre la cosa, es decir, que es un procedimiento in rem. Como se puede observar, el concepto Sanear es mucho más amplio que el concepto Mensurar, ya que la mensura sòlo implica el trabajo tècnico de medir, mientras que saneamiento abarca tres aspectos: a)el trabajo tècnico de medir; b) el aspecto jurìdico de determinar quién es el verdadero propietario del inmueble medido; y , c)el aspecto administrativo de registro del inmueble saneado. 8.3.- LA MENSURA RUDIMENTARIA. La mensura es Rudimentaria, cuando es realizada utilizando cualquier instrumento de medida. Cuando la mensura es realizada de una manera rudimentaria, puede ser hecha por cualquier persona, sin importar los conocimientos que tenga sobre el particular, pero con dicha mensura sólo se puede saber el área aproximada que tiene o abarca la parcela, y la mensura tomada de esa manera sólo sirve para saber esa información. 8.4.- LA MENSURA CIENTIFICA. La mensura es científica cuando es realizada utilizando los equipos o instrumentos científicos para esos fines. Cuando la mensura es realizada de una manera científica, indefectiblemente tiene que ser hecha por un profesional universitario que tiene los conocimientos profesionales, técnicos y científicos para realizar dichos trabajos, que es el Agrimensor.

8.5.- LA MENSURA OFICIAL. La Mensura es Oficial cuando ha sido realizada de una manera científica y ordenada por el Agrimensor, y ha sido revisada y aprobada por el órgano tècnico autorizado para esos fines que los son las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales correspondiente, de acuerdo con la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, que son las oficinas técnicas adscritas a cada Tribunal Superior de Tierras, que tiene a su cargo supervisar, revisar y aprobar todas las mensuras catastrales que se ejecuten en el àmbito de su jurisdicción territorial, en el territorio de la República Dominicana.

8.6.- LA MENSURA NO OFICIAL. La Mensura es no Oficial, cuando aún habiéndose realizado de una manera científica y ordenada por el Agrimensor, no ha sido ni supervisada, ni revisada ni aprobada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, de acuerdo con la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario.

8.7.- DISTINCIÓN ENTRE UNA MENSURA OFICIAL Y UNA NO OFICIAL. Es muy sencillo distinguir una Mensura Oficial de una no Oficial, con una simple observación al pie del plano catastral, ya que en la Mensura Oficial, el plano catastral tiene que estar firmado tanto por el Agrimensor Contratista como por el Director Regional de Mensuras Catastrales, y contener el sello de dicha dependencia técnica; mientras que en la Mensura no Oficial, el plano catastral sólo está firmado por el Agrimensor Contratista y no contiene ni la firma, ni el sello de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente.

8.8.- LA MENSURA POR ADMINISTRACION. Las Mensuras por Administración fueron aquellas mensuras en que los Contratos para las Mensuras fueron suscritos entre el Estado Dominicano, por una parte, representado por el Director General de Mensuras Catastrales, mediante poder y el Agrimensor Contratista, por la otra parte, cuyos costos y los honorarios del Agrimensor, fueron cubiertos con fondos públicos. Este tipo de mensuras, se puso en práctica en la República Dominicana para darle cumplimiento al artículo 1 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras, cuyo texto establecia que el objeto de esa ley era registrar todos los terrenos de la República Dominicana, y para registrarlos, previa y necesariamente habìa que mensurarlos. Cuando las mensuras eran realizadas por Administración, la Sección de Contabilidad e Información sobre Costos de las Mensuras, llevaba un control sobre los fondos invertidos por el Estado Dominicano en mensuras catastrales, y los adjudicatarios de los terrenos debían rembolsar al Estado Dominicano, los valores invertidos en dichas mensuras cuando los terrenos les fueran adjudicados. Hoy en día, las mensuras por administración no son posibles, ya que el Estado Dominicano descontinuó este tipo de mensuras y no hay la más remota posibilidad de que las continúe, por razones económicas y por muchas otras razones. La Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, no prevee la mensura por administración, y a partir de la entrada en vigencia de esta ley, los trabajos de mensuras deben ser realizados por iniciativa particular de los interesados o reclamantes.

8.9.- LA MENSURA POR INICIATIVA PARTICULAR. La Mensura por Iniciativa Particular, es aquella en que el Contrato para la mensura tiene que ser suscrito entre el interesado, de una parte, y el Agrimensor Contratista, de la otra parte, y el costo de la mensura y los honorarios del Agrimensor tienen que ser cubiertos necesariamente con fondos del propio interesado. Hoy en día para realizar cualquier mensura catastral tiene que ser hecha por iniciativa particular de los interesados.

8.10.-CADUCIDAD DE LAS RESOLUCIONES DE CONCESION DE PRIORIDAD O AUTORIZACIÓN PARA LA MENSURA CATASTRAL. De conformidad con el Artículo 120 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, a partir de la promulgación de la presente ley caducan todas las concesiones de prioridad otorgadas, salvo aquellas en las que la mensura catastral esté en ejecución. Para este último caso el agrimensor tiene un plazo de noventa (90) días para presentar los trabajos de mensura a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente a la ubicación del inmueble.

De acuerdo con este texto legal las autorizaciones para mensuras que fueron otorgadas en virtud de la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, quedaron sin efecto el día 23 de marzo del año 2005, fecha en que fue promulgada la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, con excepción de aquellas mensuras que a esa fecha habìan sido comenzadas, para las cuales los agrimensores tenìan un plazo de 90 días para presentarlas a las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales correspondientes a la ubicación del inmueble.

11.- PRINCIPIO "NO HAY SANEAMIENTO SIN MENSURA PREVIA". Hay un Principio que establece que no hay saneamiento sin mensura previa, lo que significa que es una condición imprescindible, que previo al saneamiento el terreno haya sido mensurado, es decir, medido catastralmente de una manera científica y ordenada, para que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, pueda darle lo que se llama la designación catastral, que no es más que asignarle un número específico, que diferencie el terreno mensurado, de los demás terrenos de la República Dominicana. La designación catastral siempre se inicia con el año en que se realizò la mensura, seguido de los nùmeros de las coordenadas georreferenciadas del terreno y el nùmero del Distrito Catastral a que corresponda el terreno.

De acuerdo con este Principio, un terreno puede estar mensurado y no necesariamente tiene que estar saneado, pero para que el terreno esté saneado, necesariamente tiene que haber sido mensurado de una manera científica y ordenada.

9.- El saneamiento catastral o inmobiliario

9.1.-DEFINCION DE SANEAMIENTO CATASTRAL El artículo 20 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, define el Saneamiento Catastral de la manera siguiente: "Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez". La derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, en ninguno de sus artículos definìa lo que es el saneamiento catastral. De acuerdo con la definición del texto arriba citado, sanear un terreno jurídicamente hablando, no es más que limpiarlo o depurarlo, legalizarlo, legitimarlo e individualizar los derechos reales inmobiliarios que recaen sobre dicho terreno y que esos derechos queden registrados por primera vez.

9.2.-QUIENES PUEDEN INICIAR EL PROCESO DE SANEAMIENTO CATASTRAL DE ACUERDO CON LEY No.108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO. De conformidad con el artículo 20, de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, pueden iniciar el proceso de Saneamiento:

a)El Estado Dominicano, como persona jurídica; y, b)Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado.

El Principio III de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, establece que el Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana, y que se registran a nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno. Este Principio se fundamenta en el criterio sostenido por el Sistema Torrens, base de nuestro derecho de registro inmobiliario.

Sin embargo, cuando el Estado Dominicano, como persona jurídica, reclama un terreno en el saneamiento, debe de cumplir con todos los requisitos que se exigen para una persona física u otra persona moral. Es decir, el Estado Dominicano, como reclamante en el saneamiento, debe de tener una posesión libre de vicios, como lo establece el artículo 21 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, probar dicha posesión por los medios establecidos por el artículo 22 del texto legal indicado, y que su posesión sea por el tiempo establecido en los artículos del 2262 al 2266 del Código Civil Dominicano. De conformidad con las disposiciones del artículo 45 de la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, la Resolución de Concesión de Prioridad autorizando la mensura par el saneamiento de un terreno, sus mejoras o cualquier derecho real accesorio registrable, de conformidad con los procedimientos organizados por esa ley, podìa ser solicitada al Tribunal Superior de Tierras por conducto del Abogado del Estado ante dicho Tribunal, por las personas siguientes:

a)Por el "propietario" (poseedor o reclamante); b)Por el "co-propietario" (co-poseedor o co-reclamante); c)Por los titulares de los derechos reales inmobiliarios siguientes:

1)Usufructo ( el usufructuario) que es un derecho real, que le confiere a su titular el uso y el goce de un bien inmueble que pertenece a otro (articulo 578 Código Civil); 2)Uso, que es el derecho que le permite a su titular utilizar la cosa de otro y percibir sus frutos, pero solamente en el límite de sus necesidades y de su familia (artículo 630 Código Civil); 3)Habitación, que es el derecho que le permite a su titular vivir en una casa, con la limitación de usar sólo una habitación (artículos 632 y 633 Código Civil); 4)Anticresis, que es el derecho que tiene el acreedor de percibir las rentas del inmueble de su deudor para aplicarlo al capital más los intereses, hasta cobrar el monto de su crédito (artículo 2085 Código Civil); 5)Servidumbre real, que es una carga impuesta a un inmueble (predio sirviente), establecido a favor de otro inmueble (predio dominante) (artículo 637 Código Civil); 6)Privilegios, que es un derecho que la calidad del crèdito da a un acreedor para ser preferido a los demàs, aunque sean hipotecarios (artículo 2095 Código Civil); 7)Hipotecas, que es un derecho real sobre el inmueble que està afectado al cumplimiento de una obligaciòn (artículo 2114 Código Civil).

d)Por el tutor o curador de un incapaz a nombre de su pupilo (artículo 46 de la Ley No.1542 de Registro de Tierras).

De conformidad con el artículo 38 de esa derogada ley, la Concesión de Prioridad establecida en dicha ley era la Resolución emitida por el Tribunal Superior de Tierras, por conducto del Abogado del Estado ante dicho Tribunal, atendiendo a la solicitud que le habìa sido sometida, autorizando la mensura para el saneamiento de un terreno, sus mejoras o cualquier derecho real accesorio registrable sobre el mismo.

9.3.-EL MINISTERIO DE ABOGADO EN EL PROCESO DE SANEAMIENTO CATASTRAL DE ACUERDO CON LA LEY No.108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO. El artículo 20, Párrafo II de la Ley No.108-05, establece que: "En el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne litigioso". De acuerdo con este texto en los procesos de saneamientos donde haya un solo reclamante, no se requerirá el ministerio de abogado, pero en los saneamientos donde haya más de un reclamante del mismo inmueble, entonces será obligatorio el ministerio de abogado. Pero eso no significa que los abogados no puedan postular en los procesos no litigiosos, si así lo desean los interesados o reclamantes. Sin embargo, de conformidad con el artículo 67, de la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, Los abogados en ejercicio tenìan derecho a postular ante el Tribunal de Tierras; pero su ministerio no era obligatorio ante dicho Tribunal. Por consiguiente, los interesados podìan comparecer en persona o por medio de un representante no abogado provisto de un poder especial. De acuerdo con ese texto, no sólo en los procesos de saneamiento no se requirìa el ministerio de abogado, sino que en los demás procesos, incluyendo en las litis sobre derechos registrados, tampoco era obligatorio el ministerio de abogado, porque los interesados podìan comparecer a defenderse en persona o por medio de un representante no abogado provisto de un poder especial, única condición exigida por la disposición legal indicada.

9.4.- QUÈ HACER SI LO BUSCAN COMO ABOGADO PARA SANEAR UN INMUEBLE, CON LA NUEVA LEY NO.108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO. Con frecuencia, los abogados no encuentran por dónde empezar y qué hacer cuando lo buscan para sanear un terreno, y comienzan a dar palos a siegas. Si lo buscan como abogado para sanear un terreno, lo primero que debe hacer, antes de empezar, para evitar gastos innecesarios y pérdida de tiempo y dinero, es obtener el número de la designación catastral del terreno que desea sanear con los colindantes o con una oficina de agrimensores, y con esa numeración visitar la Secretaría del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original donde se encuentra ubicado el terreno, y pedirle a la Secretaria del Tribunal que le busque en los archivos los planos de ese Distrito Catastral, para verificar si ese terreno ya fue mensurado por administración, y en caso de que se encuentre mensurado por administración, sólo necesita fijar la audiencia para el proceso judicial del saneamiento (ya que el artìculo 146 del Reglamento General de Mensuras Catastrales establece un plazo de vigencia de 2 años para todas las mensuras que fueron aprobadas por administraciòn). En el caso de que el terreno no se encuentre mensurado por administración en los archivos del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original donde se encuentra ubicado el terreno, entonces debe buscar los servicios de un Agrimensor de reconocida seriedad para que le solicite la autorización para mensurar (en este caso debe iniciarse el proceso de saneamiento comenzando de cero).

9.5.- LA POSESION COMO FIGURA JURIDICA EN EL PROCESO DE SANEAMIENTO INMOBILIARIO. De conformidad con las disposiciones del artículo 2228 del Código Civil Dominicano, "la posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre". El artículo 21 de la Ley No.108-05, establece que: "A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a tìtulo de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pùblica, pàcifica, inequìvoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Còdigo Civil, segùn la posesión de que se trate. Se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcciòn que se haga en el inmueble, la materializaciòn de los lìmites". De las disposiciones del texto del artìculo 2228 del Còdigo Civil, se puede inferir que existe la posesión tanto en materia de bienes muebles, como en materia de bienes inmuebles. Pero, las reglas jurídicas aplicables a los bienes muebles no son las mismas aplicables a los bienes inmuebles, ya que referente a la posesión sobre bienes muebles el artículo 2279 del mismo Código expresa que "en materia de bienes muebles la posesión vale título", lo cual no sucede con los bienes inmuebles, porque la posesión por sì sola, no hace al poseedor propietario del inmueble poseído, si no cumple con una serie de requisitos o condiciones establecidas por la ley.

9.5.1.-ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA POSESION INMOBILIARIA. La posesión para que sea efectiva para adquirir el derecho de propiedad, tiene dos elementos constitutivos inseparables el uno del otro, estos elementos son: 1)El "Corpus", y 2)El "Animus" . El Corpus es el elemento material de la posesión, es decir, el ejercicio de actos de dueño que se ejerce sobre el inmueble poseído, como por ejemplo cultivarlo, cercarlo, construir sobre el terreno, etc. El Animus es el elemento intencional de la posesión, es decir, el deseo o aspiraciòn de ser propietario del inmueble poseído. De los dos elementos constitutivos de la posesión el "corpus" puede ser ejercido a través de otra persona diferente al propietario, pero el "animus" como elemento intencional de la posesión sólo puede ser ejercido por el verdadero poseedor o propietario.

9.5.2.-CLASES DE POSESIONES INMOBILIARIAS DE ACUERDO CON LA LEY NO.108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO. Con la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, existìan dos tipos de posesiones, la material y la teòrica, en cambio el artículo 21 de la Ley No.108-05, sòlo establece un tipo de posesión, que es la POSESION MATERIAL, y no reconoce la POSESION TEORICA o por mensura, por eso es que la mensura para el saneamiento no se hace a nombre de una persona, es decir al plano catastral no se le pone el nombre a requerimiento de quien se està mensurando. La Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario elimina la posesión teórica o posesión por mensura y solamente reconoce la posesión material del inmueble, que no es más que la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno no saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento físico o material del terreno. Ejemplo: cultivarlo, cercarlo, construirlo, etc., lo que significa que para reclamar un terreno en el saneamiento de acuerdo con el procedimiento establecido en la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, el reclamante necesariamente debe de tener una posesión material del mismo. En cambio, de acuerdo con las disposiciones del artículo 4 de la de la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, el legislador dominicano en esa ley estableció dos tipos de posesiones:

1)LA POSESION MATERIAL, que no es más que la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno no saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento físico o material del terreno. Ejemplo: cultivarlo, cercarlo, construirlo, etc.; y, 2)LA POSESION TEORICA, que no es más que la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno no saneado, que se caracteriza por la toma o apoderamiento del terreno por medio de la mensura catastral del mismo, es decir, que el reclamante sólo necesita haberlo mensurado a su favor.

9.5.3.-CONFLICTOS DE POSESIONES INMOBILIARIAS EN EL PROCESO DE SANEAMIENTO CATASTRAL. En la reclamaciòn de un terreno con la finalidad de registrarlo y obtener el Certificado de Título que ampare el derecho de propiedad, muchas veces se presentan conflictos (Litis en el Saneamiento o Saneamiento Litigioso), cuando más de una persona alega tener la posesión del mismo terreno que se va a sanear, y hay que determinar cual de la posesiòn de los reclamantes es la más caracterizada, es decir, determinar cual posesiòn es más válida frente a la otra. En este aspecto, el legislador dominicano, estableció una especie de categoría en cuanto a las posesiones. La Ley No.108-05, en su artículo 21, establece cuatro categorías de posesión, que son:

1) IRA. CATEGORÍA: EL CULTIVO o CUALQUIER OTRO USO LUCRATIVO.- Cuando quien posee el terreno lo tiene CULTIVADO, es decir, dedicado a la agricultura, ya sea para su consumo o con fines comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO, como puede ser la crianza de animales, etc. 2)

2DA. CATEGORÍA: LA PERCEPCION DE FRUTOS.-Cuando una persona està recibiendo los frutos del terreno, para el legislador de esta nueva ley, hay posesión. 3)

3ERA. CATEGORÍA: LA CONSTRUCCION QUE SE HAGA EN EL INMUEBLE.-Cuando quien posee el terreno ha hecho algún tipo de construcciòn dentro del terreno. 4) 4 TA. CATEGORÍA: LA CERCA.-Cuando quien posee el terreno lo tiene debidamente CERCADO, o delimitado por cualquier medio que se preste para indicar las colindancias del terreno poseído. En este mismo aspecto, el legislador dominicano, en la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, de fecha 7 de Noviembre de 1947, en su artículo 4 distinguió tres categorías o modos que caracterizaban, justificaban o demostraban que un terreno se encontraba poseído por una persona moral o física. Estos tres modos o categorías de posesiones eran:

1) IRA. CATEGORÍA DE POSESION. Cuando quien poseìa el terreno lo tenìa CULTIVADO, es decir, dedicado a la agricultura, ya sea para consumo personal y su familia o con fines comerciales, o lo tenìa dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO, como puede ser la construcción de una vivienda, alquiler del terreno, la instalación de un negocio, etc.

2) 2DA. CATEGORÍA DE POSESION. Cuando quien poseìa el terreno lo tenìa debidamente CERCADO, por medio de empalizadas, murallas, setos, zanjas, trochas o delimitado por cualquier medio que se prestara para indicar las colindancias del terreno poseído; y, 3) 3ERA. CATEGORÍA DE POSESION. Cuando quien poseìa el terreno lo habìa MENSURADO por un Agrimensor Público y esa operación de mensura estaba contenida en plano y acta de mensura que habìan sido registradas. Cuando esta tercera categoría de posesión exigìa el registro de ese trabajo, se presumìa que su registro debìa ser realizado por ante la Dirección General de Mensuras Catastrales.

9.5.4.-JUSTIFICACIÒN DE LA POSESIÒN INMOBILIARIA PARA EL SANEAMIENTO CATASTRAL. ¿Cómo usted como abogado puede justificar que un cliente suyo tiene la posesión de un terreno para reclamarlo por prescripción adquisitiva en el saneamiento? El artículo 48, párrafo II, de la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, establecìa que para justificar la posesión del inmueble cuyo saneamiento se solicitaba, bastaba: a)Para los inmuebles rurales, es decir, ubicados en el campo, una Certificación del Alcalde Pedáneo, y, b) Para los inmuebles urbanos, es decir, ubicados en la ciudad, una Certificación del Presidente del Ayuntamiento o del Síndico Municipal correspondiente. En el caso de la derogada Ley No.1542, esta Certificación debìa ser anexada a la instancia de solicitud de Concesión de Prioridad, sin la cual el Abogado del Estado no le daba curso a la solicitud de saneamiento o Concesiòn de Prioridad. La Ley No.108-05, no exige estas certificaciones, pero en su lugar el Artìculo 46 letra b) del Reglamento General de Mensuras Catastrales exige una Declaraciòn Escrita de la Posesión, donde se informe de su origen y su antigüedad, debidamente firmada por el reclamante.

9.5.5.-PRUEBAS DE LA POSESIÓN INMOBILIARIA DE CONFORMIDAD CON LA LEY NO.108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO. Según lo dispone el artículo 22 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario, se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundamentarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el Juez ordenar cualquier otra medida complementaria, como lo es el traslado al terreno, por lo menos una vez, como lo establece el artículo 59 de este mismo texto legal. La prueba por excelencia en el saneamiento es la prueba testimonial, ya que la posesión como hecho material debe probarse por testigos, no por documentos. Igualmente, la derigada Ley No.1542 de Registro de Tierras, admitìa todo medio de prueba sobre la posesión, con la diferencia de que en esa ley el Juez podìa fundamentarse únicamente en la prueba testimonial para adjudicar la propiedad.

9.5.6.-VICIOS DE LA POSESIÒN INMOBILIARIA. El artículo 2229 del Código Civil, establece cinco vicios que hacen que la posesión sea ineficaz para surtir sus efectos válidos en el saneamiento, es decir, que no sea válida la posesiòn para prescribir la propiedad inmobiliaria, entonces decimos que la posesión está afecta por vicios, lo que significa que aunque la persona tenga la posesión, ésta no surte ningún efecto válido frente a las demás personas que puedan alegar esos vicios. Estos vicios son: 1) La clandestinidad, es cuando la posesión es oculta o clandestina, no a la vista de todo el mundo; 2)La violencia, es cuando la posesión ha sido obtenida ejerciendo actos violentos, golpeando una persona, rompiendo una cerca, rompiendo un candado, etc.; 3)El equívoco, es cuando la posesión es errada o dudosa, no es clara y precisa; 4)La discontinuidad, es cuando la posesión ha sido abandonada o descontinuada por el poseedor; y, 5)La precariedad o detentaciòn, es cuando la posesión se tiene, pero no en calidad de dueño o propietario, sino en calidad de arrendatario, usufructuario, prèstamo a uso, etc.