Usufruto y desahucio común, por ante el control de alquiler de casa
Enviado por Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.
El Desahucio por ante el Control de Alquiler de Casa y Desahucio.
Procedimiento.
Declaración Jurada del Demandante.
Plazo y Resolución del Control de Alquiler de Casa y Desahucio.
¿ Son factibles de recurso de casación la Resolución de la Comisión del Comité de Apelación del Control de Alquiler de Casa y Desahucio?
Resolución que apodera el tribunal.
Plazo según el código civil que hay que darle al inquilino para iniciarle el desalojo.
Demanda por ante el tribunal competente del inquilino o arrendatario por falta de pago de mensualidades vencida de inmueble arrendado.
Plazos a la parte.
¿ Dicha sentencia actualmente son ejecutorias no obstante a cualquier recurso?
En caso de que el arrendatario haya fallecido y el demandante lo desconozca e inicia su demanda contra el difunto, ¿ Podrá el juez en derecho aceptar la petición de nulidad que hace el arrendatario?
Ante una petición de incompetencia ante dicho tribunal sometido por la parte demandada, ¿cómo usted respondería?
¿Qué debe obtener el propietario demandante antes de iniciar la demanda en desalojo sopena de ser rechazada la demanda?
TEMA I:
El usufructo
EJERCICIO DEL USUFRUCTO
El usufructo es un derecho real que no crea ninguna relación personal entre el usufructuario y el nudo propietario.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO
Durante el usufructo, el nudo propietario solo tiene una de las prerrogativas del derecho de propiedad: el abusus. Esta prerrogativa le permite percibir los frutos de la cosa, disponer de la misma: donarla venderla, legarla, hipotecarla. Pero los adquirientes no serán titulares sino del abusus durante el curso del usufructo;
Para asegurar el respeto de su derecho, nudo propietario puede interrumpir una prescripción adquisiva iniciativa por un tercero y ejercitar contra él.
AUSENCIA DE OBLIGACIONES
Sobre el nudo propietario no pesa ninguna obligación, excepto la de no molestar al usufructuario en el ejercicio de su derecho real
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
A) Prerrogativas Conferidas Por El Derecho Real De Usufructo
Usus y fructus: El usufructuario se beneficia de dos de las prerrogativas del derecho de propiedad: el usus y el fructus.
Usus: El usufructuario confiere el derecho de usar la cosa. El usufructuario se servirá de la cosa como lo haría el propietario mismo. Podrá habitar el inmueble, aprovecharse de l caza y de pesca. Su derecho de uso se encuentra limitado por la prohibición de modificar el destino de la cosa.
Fructus: El usufructuario aprovecha los frutos de la cosa: el usufructuario tiene el derecho de gozar de toda clase de frutos, sean naturales industriales o civiles.
Frutos por naturaleza: Lo que la cosa da periódicamente sin alteración ni disminución sensible de la sustancia.
Los frutos por naturaleza comprende: los frutos naturales los que la cosa da por el efecto exclusivo de la naturaleza (bayas silvestres, helechos):
Los frutos industriales: dados por la cosa con la ayuda del trabajo del hombre (cereales, hortalizas, etc.)
Los frutos civiles o fruto e dinero, que son las sumas de dinero que la cosa producen periódicamente (alquileres, rentas arrendaticias, intereses de cantidades de dinero, dividiendo de acciones.
Los productos se dividen igualmente en productos naturales, industriales y civiles.
La distinción entre los frutos por naturaleza y los productos es capital para la determinación de los derechos del usufructuario, que tiene derecho a los frutos, a l a renta: pero no a los productos, al capital, que pertenecen al nudo propietario.
Los Frutos Por Decisión De La Ley
El usufructuario adquiere ciertos productos: los frutos por decisión de la ley. Se trata de productos que el legislador considera como fruto en cuanto a los derechos del usufructuario. La ley los asimila a los frutos porque su percepción, aunque lleve consigo una disminución sensible de la sustancia de la cosa, es objeto de una explotación que estaba organizada antes de iniciarse el usufructo. El usufructo de un monte sometido a cortas regulares, o el de una cantera en actividad, confiere necesariamente derecho a las cortas de madera y a los productos de la cantera:
Existen tres categorías de productos que son frutos por decisión de la ley:
1- Las pensiones vencidas de una renta vitalicia: cada una de las pensiones devengadas de una renta vitalicia comprende, a la vez un capital: en efecto, el acreedor de la renta no puede hacer ya que se le reembolse el capital: lo ha enajenado contra el pago de las pensiones.
2- Los arboles de los montes tallares sujetos a cortas regulares: mientras que los montes bajos, que, una vez cortados retoñan de su tronco, constituyen frutos; los arboles de los montes altos son productos: una vez cortados, no brotan otros árboles.
3- Las minas y carteras en actividad: al comienzo del usufructo. El usufructuario tiene derecho a proseguirla explotación, adquiere los productos de la mina o de la cantera. La situación del usufructuario es mejor que la del poseedor de buena fe, que jamás tiene derecho a los productos.
El Modo De Adquisición De Los Frutos Por El Usufructuario: Distinción Entre Los Frutos Civiles Y Los Y Los Frutos Naturales O Industriales:
Los artículos 585y 586 del C.C establecen una regla diferente, con relación a su modo de adquisición, para los frutos naturales o industriales de una parte; y de otra para los frutos civiles.
El usufructuario adquiere los frutos civiles día por día.
El usufructuario no adquiere los frutos naturales o industriales sino por su percepción aunque el usufructo terminara en la víspera del día en que se segara la cosecha.
Arrendamiento Que No Pasen De Nueves Años.
El usufructuario tiene derecho de arrendar la cosa, sino quiere habitarla o explotarla por si mismo, pero un arrendamiento muy largo comprometería los derechos del nudo propietario.
Los arrendamientos consentidos por el usufructuario no son oponibles al nudo propietario sino por un periodo de nueves años. El arrendamiento excede en su duración de los nueves años, se divide en series de nueve años, y el arrendamiento termina al expirar la serie que este en curso en el momento de la cesación del usufructo.
Ejercicio De Las Acciones Judiciales
Defender la posesión de su derecho real, el usufructuario dispone de las acciones posesorias.
Para sanción de su derecho de usufructo, cuenta con una acción petitoria: la acción confesoria de usufructo, que se asemeja a la acción reivindicatoria aunque aquella sea prescriptible.
Cesión Del Usufructo
El usufructo es un derecho patrimonial intransmisible por causa de muerte. Pero puede ser cedido entre vivos. El cercionario no adquiere entonces el derecho sino en el estado que se encontrara ya que no tenía las mismas prerrogativas que el cedente. La duración del usufructo está limitada a la vida del cedente, no a la del cesionario. El cedente es garante para con nudo propietario de las indemnizaciones que fueran debidas por el cesionario.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
El Usufructuario No Debe Modificar El Destino De La Cosa
La primera obligación que pesa sobre el usufructuario, consiste en mantener a la cosa el destino que tenía antes del usufructo: en efecto debe devolverla en el mismo estado.
El Usufructuario Debe Comportarse Como Un Buen Padre De Familia
La obligación de conducirse como un buen padre de familia tiene como corolario la de mantener y la de conservar la cosa. El usufructuario no debe de deteriorar la cosa; especialmente, no debe agotar las tierras de cultivo. Tiene la obligación de efectuar los gastos de conservación. El usufructuario debe de soportar las cargas usufructuarias las que son pagadas normalmente con la ayuda de la renta.
El art. 614 del C.C obliga al usufructuario a preservar la cosa contra la usurpación de un tercero. Está obligado a comunicarle toda usucapión en curso al nudo propietario.
EXTINCION DEL USUFRUCTO
Causas De Extinción
Por ser el usufructo, la causa de normal de extinción es la muerte del usufructuario. El cumplimiento del término señalado pondrá igualmente fin al usufructo, si es anterior al fallecimiento.
El usufructo a favor de la persona morales no puede rebasar los treinta años.
También se extingue por la prescripción extintiva: no uso continuo durante treinta años. Solo el derecho de propiedad queda fuera de este modo de modo de extinción. El usufructuario perdería igualmente su derecho si el nudo propietario o un tercero usucapiera, ya sea el usufructo, ya sea la plena propiedad.
El usufructuario puede renunciar al usufructo. La pérdida total de la cosa extingue el usufructo. En caso de pérdida parcial, el usufructo continúa. En este caso de expropiación el usufructuario tiene derecho a la renta de la indemnización.
La consolidación, o sea la reunión en una misma persona de los Derechos de usufructuario y de nudo propietario, reunión que se produce cuando el usufructuario hereda al nudo propietario, lleva a que desaparezca el usufructo.
Por último se extingue de privación del usufructo, pronunciada por los tribunales por abuso de su goce. Cuando el usufructuario no haya cumplido con sus obligaciones por ejemplo, si ha cambiado el destino de la cosa o descuidado su conservación.
Consecuencia De La Extinción
La extinción del usufructo pone fin a las prerrogativas y a la administración del usufructuario.
Este debe devolver la cosa y sus accesorios al propietario, dispondrá para recobrarla, de la acción reivindicatoria o de una acción personal contra el usufructuario o sus herederos para el cumplimiento de su obligación de restituir.
A falta de restituir la cosa en el estado en que la recibió el usufructuario debe abonar daños y perjuicios, a menos que las perdidas o los deterioros hayan ocurrido sin su culpa.
El propietario debe demostrar que la pérdida o el deterioro de la cosa se debe a una imprudencia a una negligencia del deudor de la restitución.
Existe una excepción a ese principio en materia inmobiliaria y es que el inquilino es quien está obligado a demostrar la ausencia de culpa.
EL USO; LA HABITACION; LA ENFITEUSIS: LAS CONCESIONES.
El Uso: el derecho de uso y de habitación son servidumbres personales, que confieren a su titular prerrogativas reducidas. Estos derechos no pueden ser cedidos ni embargados; no son susceptibles de hipoteca. No pueden ser arrendados.
El derecho de uso le permite a su titular utilizar las cosas y percibir sus frutos; pero solamente en el límite de sus necesidades y las e su familia.
El usuario debe conducirse como un buen padre de familia, y no puede modificar el destino de la cosa. Está obligado a la conservación, pero solamente en proporción a su uso.
La causa de extinción son las misma que para el usufructo. El derecho de uso es un derecho, como máximo, vitalicio.
Habitación
Este no confiere a la persona que se beneficia del mismo mas que el uso de 8una casa o de una parte de ella, para sus necesidades y las de su familia.
Las reglas del derecho de habitación son las del derecho de uso. El derecho de habitación es un derecho de uso restringido, es insensible, inembargable y no es susceptible de hipoteca, ni puede ser arrendado. El titular del derecho debe habitar el mismo.
La Enfiteusis
Según el art 937 del C.C El arrendamiento enfitéutico de bienes muebles confiere al arrendador un derecho real susceptible de hipoteca; este derecho puede ser cedido y embargado en las formas prescritas para el embargo inmobiliario, este arrendamiento debe ser consentido por más de dieciochos años y no puede exceder de noventa y nueve años no puede prorrogarse por tacita reconducción. Este arrendamiento no recae sino sobre inmuebles.
El arrendamiento enfitéutico crea, pues, dos categorías diferentes de derecho: nacen obligaciones entre el arrendatario y el arrendador se constituyen un derecho real a favor del arrendatario.
La enfiteusis le confiere al enfiteuta algunos derechos reales muy amplio. El enfiteuta puede efectuar todas las transformaciones de los edificios, todos los cambios de destino y de cultivo, con la condición no obstante de que tales modificaciones no disminuyan el valor del fundo.
Le pertenece, con la única carga de comunicárselo al propietario gravar el fundo con servidumbres mientras dure la enfiteusis, puede adquirir servidumbre a favor de predio.
Este asume algunas obligaciones más onerosas que el usufructuario; puesto que esta sujeto al pago de todas las contribuciones y cargas de las Cargas ordinarias y al de las reparaciones extraordinarias.
El arrendamiento enfitéutico no es oponible a terceros más que si se ha publicado.
La enfiteusis es un derecho cesible y embargable. Este derecho puede ser hipotecado mientras dure el arrendamiento.
En oposición las servidumbres personales la enfiteusis no se extinguen por la muerte de su titula, sino que se transmiten a su heredero. El derecho real de enfiteusis confiere al enfiteuta todas las acciones posesorias y no solamente el interdicto de recobrar.
Le confiere igualmente una acción petitoria, por la cual se pueda reclamar la cosa aun tercero.
Cesación
La enfiteusis concluye a la expiración del arrendamiento.
El arrendador puede pedir la resolución por incumplimiento de las clausulas del arrendamiento cuando el enfiteuta haya incurrido en graves deterioros o cuando no haya pagado la renta durante dos años.
Las Concesiones
El código minero, al permitir que se le otorgue gratuitamente una concesión a quine explota la, mina a perpetuidad casi siempre, salvo el pago de un canon de subsuelo le otorga no obstante un derecho real que se le parece. El derecho inmobiliario susceptible de hipoteca.
Para las concesiones de los saltos de agua, el derecho de concesionario difiere del concesionario minero, es un derecho sin relación con el derecho de propiedad, ya que las instalaciones revierten, al término de la concesión, al Estado, que percibe una parte de los beneficios, se trata de un derecho real inmobiliario susceptible de hipoteca.
Concesiones Del Dominio Público
El estado permite que el usuario goce de un derecho exclusivo de goce que puede ser defendido contra las usurpaciones de los terceros, mediante acciones posesorias e incluso petitorias.
Concesiones En Los Cementerios
Los cementerios forman parte del dominio público de los municipios, el derecho del concesionario le permite ejercitar, frente a terceros, acciones petitorias, la sepultura misma es propiedad del concesionario.
TEMA II:
El desahucio por ante el control de alquiler de casa y desahucio
El Desahucio es la acción en virtud del cual una de las partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar causa, ejerce el derecho de poner término a un contrato por tiempo indefinido.
La Demanda en Desalojo es el conjunto de acciones legales efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines de lograr que el inquilino, a requerimiento del propietario y en atención a la ley, abandone o sea expulsado del inmueble.
El Control de Alquileres de Casas y Desahucios ( C.A.C.D.) es una entidad administrativa, adherida a la Procuraduría General de la República, Fue establecido por el Decreto No.5541 del 18 de diciembre de 1948, modificado por el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959.
Esta fue creada con el propósito de regular el procedimiento de desahucio en la República Dominicana y los procedimientos relacionados con los alquileres de casas urbanas o suburbanas, para contener el alza excesiva de alquiler de un inmueble por parte del propietario y para disminuir los conflictos que se suscitaran entre propietario e inquilinos.
La Demanda en desalojo se puede dar por los siguientes casos según señala el Art.3 del Decreto 4807 de 1959:
Porque el propietario necesita reparar el inmueble o reconstruir el inmueble.
Porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente durante no menos de dos años, sea el propietario mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes o colaterales hasta segundo grado inclusive.
Cuando está vinculada con la violación de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz)
PROCEDIMIENTO POR ANTE EL CONTROL DE ALQUILERES.
Para iniciar el procedimiento por ante el Control de Alquileres, a propósito de desahuciar a una persona de un inmueble, ya sea para ocuparla personalmente por el propietario, su cónyuge o por pariente de uno de ellos, ascendientes, descendientes, colaterales hasta el segundo grado inclusive, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, se somete una declaración jurada y una instancia donde especifique los motivos que le impulsan a pretender la ocupación del inmueble alquilado, entonces este debe ser apoderado previamente para tratar una conciliación entre las partes y luego emitir una resolución, que es entonces cuando el propietario puede iniciar el procedimiento en desalojo por ante los tribunales competentes, cuando se hayan perimido los plazos que le hayan acordado en la resolución y el otorgado por la Ley.
De cualquier solicitud dirigida al Control de Alquileres de Casas y Desahucios, se deberá informar al inquilino de tal solicitud por acto de alguacil, concediéndole un plazo para que exponga sus alegatos personales de acuerdo al Art.25 del Decreto 4807, este plazo será como máximo de 15 días.
Como el Control de Alquileres de Casas y Desahucios constituye un procedimiento administrativo especial, las partes no tienen necesidad de acudir conjuntamente: éste solo necesita que ambas partes expongan sus alegatos por escrito y decide solamente en presencia de los documentos, aunque sea sin su presencia.
DECLARACION JURADA DEL DEMANDANTE.
Es un documento que el propietario debe someter al Control de Alquileres, como punto de partida de sus pretensiones, donde haga constar como motivo de desalojo su deseo de ocupar el inmueble durante dos años por lo menos, sea él o su cónyuge, o sus ascendentes, descendentes o colaterales hasta de segundo grado inclusive.
Hoy en día no es necesario hacer dicha declaración jurada por ante notario, ya que en la oficina de Control de Alquileres existen unos formularios en donde el propietario la firma y se compromete a ocupar dicha vivienda durante dos años por lo menos, delante del funcionario.
PLAZO Y RESOLUCION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO.
Examinados los alegatos de las partes, el Control de Alquileres emite una resolución donde concede un plazo al inquilino para abandonar el inmueble, que también puede considerarse como un plazo otorgado al propietario para que pueda iniciar el procedimiento de desalojo.
Esta resolución especificará la fecha desde la cual y hasta cual será efectiva y mencionará el plazo para recurrir en apelación contra la misma esta debe ser notificada a las partes interesadas según el Art. 7 del Decreto No. 4807, las cuales recurrirán en apelación ante la Comisión de Apelación siempre y cuando se sientan lesionados en sus derechos, en un plazo de 20 días a partir de haber recibido la resolución, según el Art.27 del Decreto No.4807. Ante esta resolución el inquilino puede: oponerse (si no estaba presente en el juicio) y recurrir al recurso de casación ante la resolución emitida por el control de Alquileres.
Si el propietario considera que el plazo otorgado es excesivo puede apelar, entonces la Comisión del Control reconsidera los hechos y las motivaciones de las partes, y emite otra resolución donde concede un plazo razonable para desalojar voluntariamente la vivienda.
Esta apelación debe hacerse por escrito ya sea por carta o instancia dentro de la fecha de remisión de la decisión del Control, donde se expresa la inconformidad del plazo dado en la resolución y debe hacerse por ante la Secretaría del Control de Alquileres de Casas y Desahucios.
El plazo del Control de Alquiler de Casa y Desahucio nunca será menor de 3 meses y se ve aumentado por la disposición del Art.1736 del Código Civil, vencido este plazo el propietario notifica al inquilino mediante un acto de alguacil, dándole el plazo indicado por el artículo ya mencionado para que se mude voluntariamente y que de lo contrario apoderará al tribunal competente para iniciar el procedimiento de desalojo.
Una vez los plazos han transcurrido no se debe permitir el vencimiento de los mismos, si esto sucede habría que reintroducir la demanda en riesgo de que sea declarado nulo el procedimiento por no haberse intentado en tiempo hábil.
Si el inquilino no ha desocupado el inmueble el abogado del propietario apodera el tribunal de Primera Instancia con una demanda en rescisión de contrato de inquilinato y desalojo.
Si se notifica el plazo proporcionado por el Control de Alquileres y el Código Civil, y al mismo tiempo se lanza la demanda en desalojo por ante el Tribunal de Primera Instancia, se estaría apoderando extemporáneamente al Tribunal, y esto es causa de nulidad del procedimiento, por lo que se debe notificar el plazo en un acto y notificar el acto introductivo de la demanda en otro.
¿ SON FACTIBLES DE RECURSO DE CASACION LA RESOLUCION DE LA COMISION DEL COMITÉ DE APELACION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO?
NO son factibles, porque las resoluciones de la Comité de Apelación de Alquileres de Casas y Desahucios no son casables, porque no emanan de un tribunal del orden judicial y en materia civil, dará lugar a casación a toda sentencia que contuviere una violación de la ley, según Art.3 de la ley sobre Casación del Código de Procedimiento Civil.
PLAZO SEGÚN EL CODIGO CIVIL QUE HAY QUE DARLE AL INQUILINO PARA INICIARLE EL DESALOJO.
El Art.1736 del Código Civil dispone, para el caso en que el arrendamiento se ha efectuado verbalmente, que una parte no podrá desahuciar a la otra, si no se le notifica el desalojo con una anticipación de 180 días, si la casa estuviere ocupada por un establecimiento comercial o de industria fabril, y de 90 días si no estuviere en este caso.
DEMANDA POR ANTE EL TRIBUNAL COMPETENTE DEL INQUILINO O ARRENDATARIO POR FALTA DE PAGO DE MENSUALIDADES VENCIDA DE INMUEBLE ARRENDADO.
La Demanda se notifica al inquilino en falta de un acto donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda, la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo día, mes y año); generales del propietario y su abogado.
Este acto se acompaña de todos los documentos necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario (el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, etc.); así como la prueba de la calidad que une al propietario con el inquilino (el contrato de alquiler) y una certificación del Banco Agrícola donde se haga constar si el inquilino ha depositado allí las sumas adeudadas al propietario.
Se debe hacer el depósito de estos documentos, sobre todo el original del certificado de NO-Pago de Alquileres en el Juzgado de Paz, que conozca de la demanda, el cual no podrá dictar ninguna sentencia de desalojo si dicho depósito no es realizado.
El desalojo por falta de pago de alquileres vencidos es un procedimiento establecido a favor de los propietarios de inmuebles alquilados, cuyos inquilinos han cesado los pagos convenidos por concepto de inquilinato.
Se contrapone el desalojo por ante la Oficina de Control de Casas, Alquileres y Desahucios, este ultimo procedimiento no exige que el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, sino que los propietarios lo incoan alegando necesidad de residir en la vivienda durante un tiempo determinado.
El inquilino al resistir una acción en desalojo por falta de pago de alquileres, no tiene calidad para alegar que un tercero (no el arrendador) es propietario del inmueble, si no lo representa en el proceso.
La ley No.17-88, Art.8 impide el desalojo cuando el arrendador ha depositado la garantía del inquilino en el Banco Agrícola.
La jurisdicción competente será el Juzgado de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble que va a ser desalojado.
La demanda se plantea como desalojo, rescisión de contrato de inquilinato y cobro de pesos, y accesoriamente puede dar cabida a la reparación de daños y perjuicios.
El desalojo por falta de pago sigue siendo de la competencia del Juzgado de Paz, que conoce con cargo a apelación "por cualquier cuantía a que se eleve la demanda", de las acciones siguientes:
Pago de alquileres o arrendamientos
Desahucios
Demandas sobre rescisión de contratos de arrendamientos fundados en la falta de pago de los alquileres o arrendamientos vencidos
Lanzamiento de lugares (desalojo) y
Las demandas sobre validez y
En nulidad de embargo de bienes que guarnecen los lugares alquilados.
En definitiva, siempre que la demanda en desalojo sea por falta de pago de los alquileres, deberá tratarse el asunto por ante el Juzgado de Paz.
Por el contrario cuando el desalojo se lleva ante la Oficina de Control de Alquileres y Desahucios, y el propietario está motivado a residir en la vivienda; o de repararla o modificarla, estos casos se ventilan ante el Juzgado de Primera Instancia de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble.
PLAZOS A LA PARTE
El plazo lo dicta el control de Alquileres de Casas y Desahucios para que así el inquilino pueda tomar y dar comunicación de estos documentos.
¿DICHA SENTENCIA ACTUALMENTE SON EJECUTORIAS NO OBSTANTE A CUALQUIER RECURSO?
SI es ejecutoria, porque no es necesario esperar que la sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada para proceder a solicitar la autorización de la fuerza pública para desalojar al inquilino y de no ser así el inquilino se basaría en un alegato innecesario para alargar el proceso.
De acuerdo a las disposiciones del Art.6 de la ley 38, de 1966, el Juez apoderado de una demanda en desalojo o resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al fondo dentro de los 10 días que sigan al apoderamiento, excepto que se hayan presentado incidentes que a su juicio ameriten un reenvío.
En este caso, el juez fallará el asunto dentro de los 5 días en que haya sido apoderado nuevamente.
EN CASO DE QUE EL ARRENDATARIO HAYA FALLECIDO Y EL DEMANDANTE LO DESCONOZCA E INICIA SU DEMANDA CONTRA EL DIFUNTO ¿PODRA EL JUEZ EN DERECHO ACEPTAR LA PETICIÓN DE NULIDAD QUE HACE EL ARRENDATARIO?
El Juez debe de aceptar la petición siempre que se demuestre que al iniciar la demanda el arrendatario ya había fallecido, ya que si dicta sentencia fallará a favor del demandante debido a que el difunto nunca se presentó a las audiencias y se esto sucede el tribunal a-quo revocará la sentencia.
Pero no por esto se deshace el contrato de arrendamiento, ya que ni por la muerte del arrendador ni por la del inquilino el contrato se deshace.
Considerando, que tanto en el Juzgado de Paz como ante el Juzgado de Primera Instancia, la interveniente voluntaria M.B. Vda. C. En su calidad de cónyuge solicitó que fuera rechazada la demanda en razón de que se había citado y posteriormente dictado sentencia contra una persona fallecida, que no obstante este pedimento el Juzgado de Paz dicto sentencia condenatoria contra O.C.C., a pesar de haber hecho constar que este había fallecido; que al revocar el tribunal a-quo la sentencia del Juez de Primer Grado sobre el fundamento de que antes de la demanda y del pronunciamiento de la sentencia O.C.C., había fallecido, hizo una correcta aplicación de la ley, pues una persona fallecida no puede ser sujeto ni activo ni pasivo de derecho en consecuencia los medios que se examinan carecen de fundamento y deben ser desestimados. B.J. No.882, Pág.1163. de mayo de 1984.
ANTE UNA PETICION DE INCOMPETENCIA, ANTE DICHO TRIBUNAL SOMETIDO POR LA PARTE DEMANDADA, ¿CÓMO USTED RESPONDERIA?.
Me declararía incompetente designando así la jurisdicción que estime competente, esta petición se interpondrá a las partes y al juez de envío. De lo contrario entonces en apelación ante la Cámara Civil esta me consideraría incompetente y se suspende la instancia hasta que la corte de apelación haya rendido su decisión, para esto me basaría en el Art.24 de las disposiciones comunes del Código de. Procedimiento Civil.
¿QUE DEBE OBTENER EL PROPIETARIO DEMANDANTE ANTES DE INICIAR LA DEMANDA EN DESALOJO SOPENA DE SER RECHAZADA LA DEMANDA?
Debe obtener el Título de Propiedad
Contrato de alquiler, debidamente legalizado y registrado.
Cintillo catastral (recibo. Regulado por el Art. .55 de la ley 317 sobre catastro nacional)
Pago del impuesto a la Vivienda suntuaria.
Si es con fin de remodelación debe someter en esa instancia los planos y permisos que demuestren claramente la clase de trabajo a realizar y el costo aproximado de dicho trabajo.
En caso de que sea por falta de pago la certificación de NO-Depósito de Alquileres.
Bibliografía
GACETA JURÍDICA VIRTUAL "LA DEMANDA EN DESALOJO" POR EL DR. SALVADOR POTENTINI. (PÁGS. 2 – 10 y 55, 57, 61, 64)
"JURISPRUDENCIA DOMINICANA" 1977-1979 DE PABLO A. MACHADO. (PÁGS. 131, 135 y 140)
"UNA MUESTRA JURISPRUDENCIAL DE 5 AÑOS" JURISPRUDENCIA 1997-2001. (PÁGS. 411 y 412)
TESIS SOBRE "EL DESAHUCIO ANTE EL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO". (PÁGS. 76 – 81 y 83, 85, 87 – 89 y 109 – 110).
LEGISLACIÓN EN MATERIA DE INQUILINATO Y DESALOJO SEGÚN EL DECRETO No. 4807.
CÓDIGO CIVIL DE LA REPUBLICA DOMINICANA
CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Autor:
Ing. +Licdo. Yunior Andrés Castillo S.
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
2014.