El presente trabajo tiene por finalidad, dar a conocer mejor lo que son los sistemas regístrales, encontrar una clasificación adecuada de los mismos, entender de donde se origina el sistema registral venezolano, sus principales caracteres y establecer ciertas críticas de algunos autores; así como explicar lo que son los principios regístrales, su enumeración e importancia en materia regístral.
Es importante aclarar que cuando se habla de sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble, se ubican estos sistemas en el campo del Derecho Inmobiliario, pero nuestro objetivo es lo relativo a la organización de la propiedad inmueble desde el punto de vista de la publicidad, y si se considera que los sistemas modernos fundamentan la publicidad en la institución de un registro ad hoc, se encuentra más adecuado hablar de sistemas regístrales y no de sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble, lo cual traería como consecuencia confusiones.
A través de la historia de la humanidad han existido sistemas inmobiliarios no regístrales, como el Sistema Romano que carecía de solemnidad constitutiva y de protección a terceros adquirentes ó el Antiguo Sistema Germánico que tenía solemnidad constitutiva y protegía a los terceros adquirentes; pero los sistemas inmobiliarios modernos son eminentemente regístrales, es decir, son sistemas en los cuales los actos relativos a la transferencia y gravamen de los bienes inmuebles aparecen en relación con la institución del Registro de la Propiedad, a través del cual se verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias, hecho tan antiguo, en expresión de Besson, "como la misma propiedad inmueble".
A través del trabajo se aclararán ciertas dudas referentes principalmente a los caracteres de los sistemas regístrales y los principios regístrales que deben regir para lograr un buen funcionamiento del Derecho Registral.
DESARROLLO
Según Sanz Fernández: "Sistema regístral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".
- Concepto.
- Clasificaciones.
Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados.
Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia).
Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo.
Roca Sastre aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.
Se tomará en cuenta la clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de vista sustantivo que adopta Roca Saatre, ya que la misma entraña auténtico interés científico y hace factible una clasificación completa. Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en:
- Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:
- La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho común, careciendo el Registro de efectos constitutivos.
- Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contar terceros, no son oponibles.
- Es un régimen de transcripción, y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema consensualista), sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al título adquisitivo.
- El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el ámbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registración, sí el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar".
- Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924 Código Civil).
- Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros.
- La constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad regístral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general, voluntaria, si bien, en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas).
- No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes.
- Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada legislación regístral).
- Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia regístral vence a la realidad jurídica extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la fe pública registral).
- Sistema establecido en España y vigente en Cuba y demás países hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861.
- Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva.
- Las formas regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación jurídica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil, sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de generarla.
- Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los derechos reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de publicidad.
- Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimación registral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los datos regístrales (fe pública registral).
- Sistema Australiano: el contenido regístral se considera exacto de una manera absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no existen más derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto, negocio o título que lo propició. Lo que el Registro publica es toda y la única verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, técnicamente, no existe disparidad entre el contenido regístral y la realidad jurídica extraregístral. Australia adoptó, además, el sistema del título real, ya que no existe más título del derecho real que el emitido por el Registrador.
- Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema Australiano, pero no admitieron el título real.
- El Sistema Regístral Venezolano. Caracteres. Críticas.
El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de transcripción.
Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante, folio personal y transcripción.
Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.
Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas).
Se dice que es un sistema de transcripción porque la elaboración de los asientos regístrales se hace copiando los documentos en forma fiel y exacta.
En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales".
Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero también nos remite al artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse.
También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que "los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros" (art. 1362 C. Civil).
En Venezuela el instrumento público hace plena fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos, 2º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar (art. 1360 ejusdem).
Mucho se ha hablado de lo típico y característico que resulta el sistema registral de transcripción, aquí podemos incluir los siguientes sistemas (Francés, Italiano, Venezolano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió primero al Registro.
El artículo 1924 del C. Civil expresa tácitamente que la no-inscripción de un adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela.
Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen como función primordial la de dar seguridad al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía, orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros).
Afirma certeramente La Cruz Berdejo, que el Registro puede ser considerado como una hemeroteca especial, ya que allí cualquiera puede consultar los periódicos que se encuentran a disposición del lector.
Esto, sin embargo, no puede ser un elemento justificativo para que la Dirección asegure la certeza y exactitud de las noticias. En este caso estamos ante una nueva publicidad de hecho.
Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros inmobiliarios estatuyen sólo una presunción de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan, para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el contenido registral está en desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con presunción iure et de jure).
En consideración a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se considera íntegro, o sea, de acuerdo con la presunción antes citada, pero no exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de impugnación al que inscribió su adquisición.
Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los titulares regístrales y la sucesión de títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo importancia el hecho de que hayan registrado o no su adquisición.
Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes, este problema debería resolverse a favor del primero que registró; basándose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier iure).
Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una prelación temporal entre los causahabientes; ya que existirían derechos reales imposibles de coexistir.
Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho enajenado.
Por otra parte cuando se verifica una doble enajenación, el seguido causahabiente que se adelante a registrar su título adquisitivo, o que sea el único en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular, resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su propio título adquisitivo.
Tal conclusión, esta de acuerdo con lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil Venezolano.
Apunta Messineo, "La Ley atribuye a la transcripción una función discriminadora entre varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la derogación del principio de prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior causahabiente".
Para el jurista Roca Sastre, por principios hipotecarios se debe entender "el resultado de la sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema.
Para Hernández Gil: principio inmobiliarios o hipotecarios "son el conjunto de normas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de Publicidad Inmobiliaria".
Para Sánz Fernández: principios inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema hipotecario de un país determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de un derecho positivo.
El Registro de Propiedad es la máxima Institución Jurídica para publicidad, seguridad, garantía y movilidad de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, y no con una mera institución jurídica que tenga por objeto la inscripción o anotación de actos y contratos relativos a los mismos.
Dicha institución existe en todo el mundo, pudiéndose medir el valor y eficacia de los actos y contratos según se apliquen una serie de principios bases fundamentales, orientaciones principales o presupuesto que son resultado de la autorización o condensación técnica de los ordenamientos jurídicos inmobiliarios.
- Concepto.
- Enumeración de los Principales Principios Regístrales.
- Principio de Inscripción.
El artículo 1927 del C. Civil dice que "el registrador pondrá al pie del instrumento o de la copia que lleve a registrar, una nota en la cual se exprese haberse efectuado el registro, con indicación del número del protocolo y el del instrumento, y entregará al interesado el instrumento o la copia así anotados".
En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripción es el elemento básico para que se produzca la constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de Transcripción como el de Venezuela, la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que los derechos reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.
Este principio lo encontramos en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prensa sin desplazamiento de Posesión, en el artículo 15 que dice: "el crédito garantizado con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento de posesión podrá enajenarse, transmitirse o cederse en todo o en parte mediante instrumento público o instrumento privado autenticado o reconocido con sujeción a las disposiciones del Código Civil…". En el art. 20 ejusdem se enumeran los bienes sujetos a esta disposición.
Ahora en nuestro Código Civil en su sección II, de la forma de Registro en el artículo 1926 nos dice: "Cuando se registre un instrumento en el cual se renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o traspase algún derecho, o se modifique algún acto, se pondrá en el instrumento donde se había declarado o creado el mismo derecho, o hecho constar el acto, una nota marginal en la cual se expresan dichas circunstancias, y la fecha y la Oficina en que se ha efectuado el registro…". Para completar este principio de inscripción podemos tomar en cuanta los artículos 1915 y 1916 del Código civil Venezolano; en especial el 1916 que se refiere a transmitir o gravar por un mismo título inmuebles situados en diferentes jurisdicciones que deben registrarse en todas las oficinas correspondientes.
- Principio de Especialidad.
Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su concepto es el siguiente: "El Principio de la Especialidad, descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros Públicos. El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación un folio)".
- Principio de Fe Pública.
Consiste en el carácter que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por la Ley para:
- Presenciar el acto.
- Dar constancia del acto.
- Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.
Podemos de la Ley de Registro Público enunciar el artículo 10 que dice: "Los Registradores merecen fe pública en todos los actos, declaraciones y certificaciones que con tal carácter autoricen.
En el art. 102 de la Ley de Registro Público dice: "En las Oficinas Subalternas de Registro se observarán las formalidades siguientes":
En el aparte 2 del mismo artículo se observa el punto "a": "Los registradores advertirán a las partes los gravámenes, de los cuales tengan conocimiento, que existan sobre las propiedades de su jurisdicción y que afecten los bienes objeto del acto presentado para su registro. Si el documento fuere registrado, no obstante la advertencia, se hará constar, tanto en la nota de registro del documento original como en la de los Protocolos, la circunstancia de haberse hecho oportunamente aquella. No se registrará el documento si la parte a quien interese especialmente la advertencia no estuviere presente en el acto del registro, personalmente o por medio de apoderado".
En el aparte3 en el segundo párrafo se observa la parte "b": "No pueden ser testigos las personas unidas al Registrador o a los otorgantes por parentesco segundo de afinidad, ni los ciegos, ni los totalmente sordos o mudos, ni len fin, los que tuvieren algún impedimento general para declarar en todo juicio". En el aparte 4 en el tercer párrafo dice: "Cuando uno o varios de los otorgantes no sepan o puedan firmar, lo hará a su ruego la persona o personas que ellos designen en el documento, en presencia del registrador y los testigos. Firmará una persona distinta por cada otorgante; pero si varios de los otorgantes no supieren o pueden firmar y tuvieren un interés idéntico en el contenido del acto presentado para su registro, una misma persona podrá firmar por ellos.
El artículo 1927 del C. Civil nos refiere a la parte "c" cuando dice: "El Registrador pondrá al pie del instrumento o de la copia que se lleve a registrar, una nota en la cual se exprese haberse efectuado el registro, con indicación del número de protocolo y el de instrumento; y entregará al interesado el instrumento o la copia así anotados".
- Principio de Legalidad.
Es el que exige a los Registradores, bajo su responsabilidad: La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de los que se solicite su inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los documentos. Es decir, tiene que someter a examen o calificación los documentos que sólo tengan acceso al Registro". En los artículos 1913 al 1918 del Código Civil, encontramos los requisitos para este Principio de Legalidad. El art. 1913 dice: "Todo título que se lleve a registrar debe designar claramente el nombre, apellido, edad, profesión y domicilio de las partes, y la fecha de la escritura, en letras". Por otro lado el art. 1914 ejusdem nos dice: "Todo título que deba registrarse designará los bienes sobre los cuales verse, por su naturaleza, situación, linderos, nombre específico cuando tenga, Distrito o Departamento, Parroquia o Municipio, y demás circunstancias que sirvan para hacerlos conocer distintamente".
- Principio de Prioridad.
Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador.
En la antigua Ley de Registro Público decía en el art. 86: "Los documentos se insertarán en los protocolos en el mismo orden en que hayan sido inscritos en el libro de Presentaciones…".
En la nueva Ley de Registro Público en el art. 98 dice: "Los documentos se insertarán en los protocolos, al décimo (10º) día hábil después de la presentación o cuando la urgencia lo requiera, autorizando una inserción anticipada, salvo lo dispuesto en el artículo 99. Si en el documento se solicita certificación de gravamen, podrá hacerse la fijación del otorgamiento para el decimoquinto (15º) día hábil siguiente al de presentación". Mientras que el art. 99 dice: "Cuando se trate del registro de testamento, discernimiento de tutela o curatela, constituciones de hogar, reconocimientos de hijos nacidos fuera del matrimonio ilegítimos, protestos o demás actos urgentes, el Registrador podrá anticipar la inserción en los protocolos y en el otorgamiento prescindiendo a este efecto del orden de la inscripción en el Libro de Presentaciones".
- Principio de Tracto Sucesivo.
En virtud de este Principio, todo acto de disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos regístrales. Esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador en virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación. Para este principio se toma el artículo 78 de la Ley de Registro Público que es: "En el Libro Diario, los Registradores anotarán, en extracto, todos los actos en que intervengan y los documentos que sean protocolizados en sus Oficinas. Estos asientos se harán en el mismo orden en que tuvieren lugar los actos a que correspondan, bajo una serie numérica continua, que comenzará cada día con designación de la fecha, en esta forma u otra semejante: Nº 1. – N.N. vendió o hipotecó o… a S.S. una casa o inmueble o… denominado H., situado en D., por la cantidad de… al contado o a plazo. – Nº 2. – Se recibió a las 10 a.m. oficio Nº… del Juez… comunicando una prohibición de enajenar o gravar el inmueble… (inmueble, casa)… propiedad de… situado…".
- Principio de Publicidad.
En sentido lato, Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su cognosibilidad general. El fenómeno publicitario se nos presenta como antitético de la clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El ordenamiento jurídico, empero, toma en consideración ambos puntos extremos de la cognosibilidad, y, así como unas veces estima digno de tutela el interés al secreto (tutela de la imagen, de la correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.), otras acoge y protege el interés a la cognosibilidad. Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas para tutela de los derechos y la seguridad de tráfico. En el Derecho Moderno, constituye en suma, una heteropublicidad y que la exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas verificada por un ente ajeno a la realización del acontecimiento publicado: La Administración Pública. En la sección III, De la Publicidad de Registro en nuestro Código Civil por el artículo 1928 nos dice: "Los Registradores darán a todo el que pida, copia simple o autorizada de los instrumentos que haya en su oficina. Deben igualmente permitir la inspección de los protocolos en las horas fijadas. También darán copia simple de los documentos que hayan archivado como comprobantes de los instrumentos".
- Importancia en Materia Registral de los Principios Regístrales.
Los postulados de la "Carta de Buenos Aires" manifiestan la importancia de los Principios Regístrales en materia registral entre otras cosas, y estos son:
- El Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios de Derecho Público y Privado, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.
- Los Principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos.
- Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter jurídico son instituciones especificas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la seguridad jurídica.
- Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles.
- El Principio de Inscripción es común y su base fundamental, de la cual derivan sus efectos, tipificación y características.
- La Legislación relativa a la constitución, adquisición, transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre inmuebles o cualquier otra situación jurídica debe procurar la protección del titular como la seguridad del tráfico jurídico.
- Los medios adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que la legislación prevea los aspectos fundamentales.
- La registración de los derechos y situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser obligatoria.
- La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por el Registrador, quien ejercita una función inexcusable.
- Debe adoptarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal, a través del folio o fiche real, para la aplicación del principio de determinación y la conveniente vinculación con el régimen catastral.
- La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el registro.
- El rango de los derechos compatibles, en tanto no afecta el orden público, puede ser objeto de negocio jurídico, como la reserva, permuta y posposición.
- Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscrito, de modo tal que el Registro contendrá el historial completo de los bienes.
- Los asientos de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia.
- El Registro se presume exacto e íntegro tanto cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extinción, mientras por sentencia firme inscrita no se declare lo contrario.
- Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular.
- La presunción legitimadora del Registro para el que adquiera de buena fe y a título oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible.
- La buena fe del tercero no se presume siempre, mientras no se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro.
- La titularidad y la libertad de cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles se acreditará por certificación del Registro.
- Los Estados deben evitar la sanción o derogar la vigencia de normas que restrinjan, la registración sin perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y tributarias.
GONZÁLEZ, MANUEL Y OTROS."Temas de Derecho Registral y Práctica Forense". Distribuidora Kelran C.A. 1997. Caracas, Venezuela.
Samuel S. Ruiz T.
Caracas