NOCIONES GENERALES .-ANTECEDENTES HISTÓRICOS EVOLUCIÓN DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD.- El momento en el cual la transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles se hace efectiva, ocurre cuando se realiza un acto bilateral o contrato, sea este compraventa permuta, o donación. Sobre la transferencia de la propiedad del libro de DerechosReales, que establece que para el caso de los bienes inmuebles, ésta se cumple con la sola obligación de enajenar un bien inmueble, aunque cabe estipularse pacto en contrario, las excepciones planteados por la ley, más aún, de los libros de Obligaciones como de los Registros Públicos. 1
SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD EN EL DERECHO COMPARADO .- C.1.-SISTEMA ROMANO También llamado de la Teoría del Titulo y el Modo Para el sistema romano a la hora de operar la transmisión de la propiedad, era necesario el empleo de los modos que la ley prescribía primitivamente, estos modos eran tres: la mancipacio y la in jure cessio para la res mancipi; y la traditio para las res nec mancipi. En el derecho argentino se distingue la aplicación, según se trate de bienes muebles o bienes inmuebles. El derecho español toma el sistema romanista basado en el título y el modo. 2
SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD EN EL DERECHO COMPARADO . C.2.-SISTEMA FRANCÉS o de la UNIDAD DEL CONTRATO. El sistema de “La Unidad del Contrato”, descansa en el concepto de que la propiedad se transmite por la vía consensual. El derecho italiano también acoge este sistema de la unidad del contrato. C.3.-SISTEMA ALEMÁN o de SEPARACIÓN DEL CONTRATO. Según el régimen jurídico germano o también llamado sistema de separación del contrato el consentimiento no es suficiente para la traslación del dominio y esta se produce desdoblada según se trate de bienes muebles o inmuebles. C.4.-SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD ADOPTADO POR EL ORDENAMIENTO JURÍDICO PERUANO. Debemos precisar que nuestro Código Civil vigente regula en el Libro V de los Derechos Reales, Sección Tercera, Título Segundo, Capitulo Segundo como modos de adquisición de la propiedad la apropiación, la especificación y mezcla, la accesión, por transmisión y por prescripción adquisitiva. 3
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD ADOPTADO POR EL ORDENAMIENTO JURÍDICO PERUANO. La doctrina y la legislación peruana, sin embargo, se ha mantenido fiel a la interpretación francesa del principio consensualista y a la noción clásica romana de que el contrato solo crea obligaciones , lo que explicaría la artificial coherencia de los artículos 949º, 1402º Y 1529º del Código Civil, y ha ido más lejos aún; se puede ver en el sistema consensualista peruano un sistema transmisivo de doble causa, es decir de titulo y modo”. 4
II.2. CONTRATOS –FORMA- Y CELEBRACIÓN.- D.1) CONTRATO.- es un acuerdo de voluntades, se exterioriza y es percibido por los demás, es el aspecto externo de la manifestación de voluntad sea el modo la expresión oral, escrita. MODALIDADES DE CELEBRACIÓN DE LOS CONTRATOS.- La forma verbal consiste en la manifestación de la voluntad mediante el lenguaje hablado y sin expresión verbal u oral que se plasme materialmente. La forma verbal tiene como característica la de no dejar prueba de la manifestación, pues ella se consume en el momento mismo en que se dio, permaneciendo solo en la memoria de quien la recepcionó. La forma documental, también llamada forma escrita o forma instrumental, consiste en la manifestación de voluntad mediante el lenguaje escrito, que queda contenida en un documento que puede ser extendido de puño y letra por el propio o propios manifestantes, o por otro que lo redacta por encargo, utilizándose medios mecánicos o electrónicos. 5
VALIDEZ DEL CONTRATO Las partes son capaces de contratar conscientemente. Las partes acuerdan algo lícito o permitido por la ley. Las partes acuerdan algo que es posible de dar hacer o no hacer. Las partes guardan las formas señaladas por la ley. Existen algunos contratos a los que la ley impone una determinada forma que deberá respetarse para que el contrato sea válido. Por ejemplo, cuando uno realiza un contrato de donación debe hacerlo por escrito y el notario debe certificarlo. (Código civil, artículo 1625). 6
II.3. TRANSFERENCIA INMOBILIARIA.- E.1) CONCEPTO. La transferencia de predios o inmuebles, es el acto registral que consiste en publicitar todos los actos jurídicos y situaciones jurídicas que conlleven una traslación del derecho de propiedad entre particulares, entre éstos y el Estado. Dentro de las modalidades de transferir predios o inmuebles, se encuentra la compraventa (madre de todos los contratos). El Artículo 1529° del Código Civil, precisa que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar un precio en dinero. 7
LA COMPRA VENTA.- INSCRIPCION REGISTRAL E.2) Características.- *Es obligacional; *Es oneroso *Es consensual, INSCRIPCIÓN REGISTRAL EN TORNO A LA COMPRA VENTA.- la inscripción registral :aparece no como una formalidad para que se efectúe la transferencia, sino como un elemento de seguridad jurídica para quien adquiere la propiedad de un bien (inmueble) a través de una compraventa, a fin de que pueda hacer valer su derecho frente a terceros, frente a todo el mundo. La publicidad registral le permite al nuevo propietario (comprador) ejercer su derecho de propiedad erga onmes (frente a todos). 8
REQUISITOS COMPRA VENTA.- 9 ¿Cuáles son los requisitos para inscribir ante Registros Públicos una compraventa de inmueble o predio? 1. Que sea otorgado en escritura pública o en contrato privado con fecha cierta, cuando la ley lo permita. 2. Que en el contrato consten los nombres y apellidos completos de los contratantes y sus calidades personales, estado civil, nacionalidad, domicilio, ocupación, documento nacional de identidad, libreta militar, nombre de la cónyuge si es casado. Asimismo, el nombre del vendedor debe de coincidir con el nombre del titular registral. 3. Que conste la ubicación y descripción del inmueble, señalándose la partida registral en la cual se encuentra registrado el inmueble objeto de transferencia.
REQUISITOS COMPRA VENTA 5. La intervención forzosa de los cónyuges, pues para disponer o gravar de los bienes sociales se requiere la intervención de ambos. Sin embargo, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad si tiene poder especial del otro, señalando la partida registral en la cual se encuentra inscrito dicho poder. Lo mismo es aplicable ara cualquier tipo de representante. 6. La constancia de pago del impuesto de alcabala y del impuesto predial. ——————————————————————————————————————- Por otro lado, una vez inscrita la compraventa de inmueble, el nuevo propietario tiene la posibilidad de resguardar la inscripción de su propiedad a través de LA ALERTA REGISTRAL, un servicio que ofrece la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, totalmente gratuito y al cual se puede acceder a través de la página institucional de SUNARP: www.sunarp.gob.pe, registrando los datos personales en el ícono de ALERTA REGISTRAL. 10
REGISTRO DE PREDIOS .- 11 F.1) OBJETO DE LOS REGISTROS PÚBLICOS . El Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en general. Es, así, de suma importancia para todos, toda vez que: “Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros”. F.2) PUBLICIDAD REGISTRAL La publicidad en sentido jurídico, en cambio, tiene por objeto un conjunto de situaciones más reducidas. La publicidad registral, según Delgado Scheelje constituye la exteriorización sostenida e interrumpida de determinadas situaciones jurídicas, que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad jurídica en el trafico de los mismos.
CREACIÓN DEL REGISTRO DE PREDIOS: LEY 27755.-REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES.- Con la promulgación de la Ley N° 27755, Ley de Creación del Registro de Predios, a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, El Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, emitido mediante RESOL. Nº 248-2008-SUNARP-SN de fecha 30.08.2008, actualmente derogado por RESOL.Nº 097-2013-SUNARP/SN de fecha 3.05.2013 ; forma parte del proceso de unificación de los registros inmobiliarios que formalmente se inició en nuestro país con la dación de la Ley Número 27755 12
II.5. ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES.- TITULO III Transferencias de propiedad Artículo 93°.- Contenido del asiento de inscripción de compraventa Artículo 94°.- Inscripción de la transferencia de propiedad en la compraventa con pacto de reserva de propiedad y arrendamiento venta Artículo 95°.- Inscripción de la transferencia de propiedad en el arrendamiento financiero 13
II.5. ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES.- Artículo 96°.- Transferencia de cuotas ideales de un predio Artículo 97°.- Transferencias formalizadas con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente Artículo 98°.- Inscripción de transferencias realizadas por el causante a favor de terceros Artículo 99°.- Cargas y gravámenes que no constituyen obstáculo para la inscripción 14
II.5. ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES.- Artículo 100°.- Transferencia de predio cuya edificación no se encuentra inscrita Artículo 101°.- Pago con títulos valores Artículo 102°.- Cláusula resolutoria expresa Artículo 103°.- Transferencia por dación en pago o permuta Artículo 104°.- Transferencia de propiedad por sucesión Artículo 105°.- Documento que da mérito a la inscripción de la adjudicación de un bien a favor de uno de los cónyuges como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales 15
II.5. ANÁLISIS DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES.- Artículo 106°.- Inscripción de renuncia de herencia Artículo 107°.- Donación Artículo 108°.- Inscripción de la reversión y de la revocatoria de donación Artículo 109°.- Inscripción de la transferencia por aporte Artículo 110°.- Inscripción de la transferencia por reducción de capital Artículo 111°.- Transferencia por fusión, escisión y reorganización simple Artículo 112°.- Transferencia de propiedad en el mandato sin representación Artículo 113°.- Expropiación Artículo 114°.- Fideicomiso Artículo 115°.- Independización por cambio de titularidad 16
G.1) ANÁLISIS DE LOS ARTICULADOS .- COMPRA VENTA DE PREDIOS . La compra venta de predios es una de las modalidad de transferencia en virtud de la cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien inmueble al comprador y éste se obliga a pagar su precio en dinero. Es un acto inscribible, que en mayor número se presentan en las oficinas registrales para su calificación e inscripción respectiva. El título que da mérito a la inscripción, es el parte notarial registral o contrato privado con firmas certificadas por Notario. Art. 93ºRIRP; Contenido del asiento inscripción.-Cuando se haya pagado total o parcialmente el precio , en éste último caso se extenderá simultáneamente el asiento de inscripción de la hipoteca legal , respectiva , salvo renuncia expresa, lo cual se hace constar en asiento de inscripción. Se hará constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de terceros. 17
Art. 93ºRIRP; Contenido del asiento inscripción.- En el asiento puede inscribirse : Artículo 95°.- Inscripción de la transferencia de propiedad en el arrendamiento financiero Artículo 96°.- Transferencia de cuotas ideales de un predio Artículo 99°.- Cargas y gravámenes que no constituyen obstáculo para la inscripción Artículo 101°.- Pago con títulos valores Artículo 102°.- Cláusula resolutoria expresa Artículo 103°.- Transferencia por dación en pago o permuta Artículo 104°.- Transferencia de propiedad por sucesión Artículo 107º.- Donación Artículo 109°.- Inscripción de la transferencia por aporte Artículo 113°.- Expropiación Artículo 114°.- Fideicomiso 18
Artículo 95°.- Inscripción de la transferencia de propiedad en el arrendamiento financiero EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO O CONTRATO DE LEASING , (alquiler con derecho a compra ) es un contrato mediante el cual el arrendador traspasa el derecho a usar un bien a un arrendatario , a cambio del pago de rentas de arrendamiento durante un plazo determinado , al término del cual el arrendatario tiene la opción de comprar el bien arrendado pagando un precio determinado , devolverlo renovar el contrato . PARTES .- La locadora y La arrendataria INSCRIPCIÓN,- Para inscribir la transferencia de propiedad a favor del adquirente, se presentará la escritura pública o el formulario registral de transferencia otorgado por las partes. De acuerdo al art. 140º del RIRP, del 2013, en la inscripción del arrendamiento financiero, el arrendamiento y la opción de compra se extenderán en un mismo asiento en el que se consignará el plazo de duración del contrato, la renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio establecido para la determinación del valor residual del bien y el plazo para ejercer la opción de compra. El arrendamiento financiero no es un acto constitutivo que requiere como requisito su inscripción, sino que la misma está supeditada a la potestad que ejercen los contratantes a efecto de oponerlo frente a terceros, por lo tanto la inscripción del arrendamiento financiero es facultativa no obligatoria. 19
Artículo 114°.- FIDEICOMISO EL FIDEICOMISO: es un contrato a título oneroso, debido a la correspondencia de prestaciones entre las partes contratantes . Por una parte el fiduciario cumple diversas prestaciones, siendo la principal obligación de administrar y disponer determinados bienes; de otro lado, la obligación del fideicomitente es entregar los bienes al fiduciario y de haberse establecido sufragar la retribución que corresponda al fiduciario por los servicios prestados. PARTES.- El Fideicomitente, que es la persona natural o colectiva que transfiere la propiedad de uno o algunos de sus bienes de su patrimonio a una persona colectiva o fiduciario para que por su intermedio sea destinada a una determinada finalidad en provecho propio o de tercero. El Fiduciario, es la persona colectiva a la cual el fideicomitente realiza la transferencia de propiedad de los bienes fideicometidos, que determinarán que el fiduciario sea el nuevo propietario de los mismos, pero su accionar estará limitado a la realización de los fines del contrato. El Fideicomisario, que es la persona natural o colectiva titular del derecho de percibir los beneficios que produzca el fideicomiso, teniendo el legitimo interés en el encargo al fiduciario de cumplir con la finalidad determinada por el fideicomitente y el derecho de exigir su cumplimiento. El Fideicomiso , cuenta con la voluntad de las partes , y se debe formalizar en instrumento privado o protocolizado notarialmente ;su objeto recae siempre sobre predios , generalmente se presenta mediante la transferencia del terreno para desarrollar proyecto de construcción urbana o comercial , etc. 20
Artículo 114°.- FIDEICOMISO,INSCRIPCIÓN INSCRIPCIÓN .- la importancia está en la oponibilidad a terceros del mismo , respecto a los bienes y derechos inscribibles en el Registro de Predios, brindando así la publicidad de la situación jurídica de los inmuebles inscritos, es decir se podrá verificar derechos reales y gravámenes. el asiento de inscripción,- debe señalarse los datos del titular del dominio fiduciario-denominación y partida registral, datos del instrumento en que consta nombre de los otorgantes, del notario que es quien certifica las firmas o elementos que individualizan la escritura y todos los otros datos previstos en el Reglamento. REGLAS. -El art. 5° del RIRP establece que las inscripciones de traslación de actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial se extienden en el rubro de “Títulos de Dominio” de las partidas registrales. En el tercer párrafo del indicado artículo, se precisa que si la transferencia en fideicomiso es de créditos con garantías reales, la cesión de los derechos de acreedor sobre tales gravámenes, se inscribe en el rubro “Cargas y Gravámenes”, porque en este caso el fiduciario no tiene mayores potestades que las que correspondan al constituyente, toda vez que sus facultades, en este caso concreto, no conlleva la posibilidad de transferir el predio dado en garantía. 21
ANÁLISIS LIQUIDACIÓN DE DERECHOS EN SUCESIÓN INTESTADA.-La transferencia de dominio por sucesión constituye una acto invalorado, pues la sucesión opera por imperio de la ley no pudiendo exigirse la valoración como requisito para la determinación de los derechos registrales. (RESOL. Nº 143-2001-ORLC/TR del 23.010.2001) TRANSFERENCIA DE INMUEBLE GRAVADO.-Resulta procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de compraventa, no se haya hecho referencia a todos los gravámenes que contiene la partida registral respectiva, pues de conformidad con el art. 2012º del C.C. , se presume sin admitirse prueba en contrario , que toda persona tiene conocimientos de las inscripciones. (RESOL. 007-2002-ORLC/TR del 9-01-2002) incorporado al art. 65 RIRP. INSCRIPCIÓN DE LA ADQUISICIÓN DE UN BIEN CON LA CALIDAD DE SOCIAL A NOMBRE DE UNA UNIÓN DE HECHO.-A efectos de inscribir la adquisición de un bien por una unión de fecha con la calidad de social , debe acreditarse ante el Registro el reconocimiento judicial mediante el cual se declare que la misma origina una sociedad de bienes. (RESOL Nº 343-98-ORLC/TR del 30.09.1998, y Nº 11-2003-SUNARP-TR-L del 10-01-2003) IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA.-La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia material de la solicitud de inscripción, será objeto de observancia siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo. (RESOLUC. Nº 507-2002 y 464-1997, y 305-2000, 45-2002-ORLC/TR) INEXIGIBILIDAD DE LA ACREDITACIÓN DEL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL EN CASO DE TRANSFERENCIA POR CAUSA DE MUERTE DEL TITULAR.-En los casos de transferencia de bienes por causa de muerte del titular registral no resulta exigible en sede registral la acreditación del pago del impuesto predial . (RESOL Nº 516-2005-SUNARP-TR, 5.09.2005) APLICACIÓN DE LA SÉTIMA DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA,TRANSITORIA Y FINAL DEL DECRETO LEGISLATIVO DEL NOTARIADO.- TRANSFERENCIA COMO CONSECUENCIA DEL FENECIMIENTO DE REGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES 22
CONCLUSIONES Un sistema ideal de transferencia de la propiedad inmueble debe lograr finalidades concretas como maximizar la circulación de la riqueza inmobiliaria, reducir los costos de transacción, cuando la transferencia de la propiedad opera por la vía de la cooperación y, la más importante, reducir el riesgo de adquisición de un ‘non domino’, lo que se logra a través de la implantación de signos adecuados de recognocibilidad social, lo que se lograría con un buen registro. Sin embargo, muchas veces la realidad concreta que se pretende regular a través del derecho puede hacer inviable la aplicación de un sistema ideal de transmisión de la propiedad. Reconociendo entonces las limitaciones de nuestros modelos teóricos de análisis debemos priorizar alguna de las tres funciones antes indicadas. Las funciones de reducción de costos de transacción y de exclusión deben ceder ante la función esencial de maximización de la circulación de la riqueza, el consenso como mecanismo de transmisión inmobiliaria tiene la virtud de maximizar la circulación de la riqueza, a bajos costos de transacción aun cuando la seguridad que brinda es solo tangible a nivel colectivo y no individual, visto así no es el sistema ideal de transferencia del dominio inmobiliario, sino el más conveniente para maximizar la circulación de la riqueza, cuando las condiciones económicas y sociales de una sociedad determinada hacen inaplicable aquello que hemos denominado sistema ideal de transferencia de la propiedad. 23