Desarrollo de modelos para valuaciones

Enviado por fico8008

RESUMEN

El uso de modelos representa una corriente moderna dentro de la ingeniería de tasación para resolver problemas valuatorios; se han popularizado modelos teóricos con su respectivo instrumental matemático, no obstante también debe considerarse el uso de modelos de verificación, con el propósito de considerar criterios hedónicos en la emisión de opiniones de valor.

El uso de modelos de verificación, conjuntamente con los principios básicos del avalúo, proporcionan herramientas básicas para desarrollar lineamientos de gestión para establecer el sistema de gestión de la calidad valuatoria (ISO 9004 -2) y poder acceder a certificaciones ISO – 9000 de las entidades venezolanas de avalúo, para operar mercados en desarrollo y emergentes a nivel global.

Palabras Clave : Valuaciones, Modelos para toma de decisiones, Principios Valuatorios.

INTRODUCCIÓN

El desarrollo de modelos y sistemas son pertinentes para algunos de los problemas significativos del avalúo; tales como:

1) Desarrollo de conceptos valuatorios y enriquecimiento de la terminología valuatoria al introducir nuevos términos relacionados con aspectos operacionales.

2) Proveer nuevos métodos y perspectivas para la solución de problemas valuatorios.

3) Permitir el desarrollo de investigaciones de mercado y diseño de experimentos valuatorios.

4) Desarrollo de teorías y taxonomias valuatorias.

5) Medir la efectividad de los planes de trabajo para cada tipología valuatoria

El uso de analogías, constructos, caracterización de sistemas valuatorios, representaciones gráficas pueden ser ampliamente utilizadas por el avaluador. Por ejemplo: modelos de precios, modelos de similitud de mercados, modelos de características de bienes objeto de avalúo.

Las ciencias del comportamiento y los métodos cuantitativos están en la frontera del estado del arte para nuevos desarrollos y ampliación de conocimientos en el avalúo. Esta situación no es una casualidad debido a que actualmente se está frecuentemente haciendo referencia a tres conceptos: modelos, sistemas y procesos. Considerando que el enfoque de sistemas y modelos constituyen poderosos instrumentos para la determinación de opiniones de valor.

DEFINICION DE MODELOS VALUATORIOS

Un modelo es sencillamente la percepción y diagramación de un problema valuatorio. En avalúo esto comprende la traslación de las relaciones (vectores) percibidos de valor a constructos, símbolos y finalmente a términos matemáticos. Por ejemplo: La determinación de la consistencia interna de los vectores que configuran una tipología valuatoria determinada; la verificación de cómo un análisis de relaciones cambia un problema valuatorio inestructurado en estructurado; etc. De esta forma se relacionan lógicamente ciertos principios y axiomas básicos.

Los modelos son básicos en la actualidad para las diversas teorías valuatorias, siempre que éstos presenten congruencia con los principios en que se fundan dichas teorías. Estos proveen las bases subyacentes de la elaboración de teorías.

Cuando las relaciones percibidas se expresan en términos matemáticos, se obtiene un modelo matemático. En este sentido, cualquier conjunto coherente acerca de algún area o especialidad del avalúo puede ser considerado como un modelo.

Todos los modelos valuatorios están basados en asunciones y estimaciones. Estas asunciones pueden no corresponder exactamente con el mundo real. Normalmente los modelos son una representación simplificada de problemas valuatorios en el mundo real.

Por lo tanto, los modelos no representan exactamente los procesos de valoracion estrictamente. Más aún no importa cuán precisos puedan ser los modelos matemáticos, si los mismos están basados en supuestos falsos e insuficientes.

Existen tres enfoques básicos para la elaboración de modelos valuatorios: el de teorización , el de confirmación y el normativo.

MODELOS VALUATORIOS POR TEORlZACION

Conceptualmente un problema valuatorio real es percibido y diagramado en forma de modelo. Si está configurado en un sistema matemático, resulta en un modelo matemático, como se indica en la figura siguiente:

Conceptualmente el valuador puede percibir la estructura de un problema valuatorio de tal forma que le permita conocer las relaciones entre un número de atributos y vectores de valor. Por ejemplo puede percibir la relación entre características físicas y constructivas y la ubicación del inmueble; la contaminación con respecto al entorno socio -económico, etc., o como un conjunto de variables independientes; para la composición del valor como variable dependiente, tales como: Precio de ventas, tiempo de la venta, metros cuadrados de terreno, número de habitaciones, número de baños; habitaciones/viviendas, alquiler/habitación, precio/habitación, precio por metro cuadrado, multiplicador de renta bruta, etc.

En base a esto el valuador llega a conocer la lógica conceptual que permite establecer clara, precisa y concisamente relaciones generadoras de valor. Estas relaciones pueden cuantificarse por medio de información disponible en registros de la propiedad, encuestas, simulaciones, opinión de expertos. Las bases para establecer un modelo matemático están dadas.

Una vez que el modelo matemático está desarrollado, debe ser validado en el mundo real. La retroalimentación resultante sirve como base para modificar en todo o en parte la cuantificación de las relaciones percibidas, sirviendo como base para la modificación y desarrollo del modelo matemático.

MODELOS VALUATORIOS POR CONFIRMACION

En el enfoque de confirmación, el proceso de elaborar modelos es inverso al expuesto más arriba. El valuador comienza por considerar la lógica y consistencia de la formación de valores. Entonces algunos aspectos del mundo real pueden ser percibidos como un modelo sistémico. En este proceso se vá del planteamiento lógico al mundo real, como se indica en la figura siguiente:

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La elaboración de modelos por confirmación puede ilustrarse por medio del modelo matemático conocido como Cadena de Markov. Este método puede utilizarse para el estudio de avalúos en situaciones anormales. El uso de esta clase de modelos permite al valuador el estudio de impactos significativos o no, que pueden causar determinados vectores y atributos en la formación del valor, considerando los principios básicos de la valuación, tales como: de cambio, uso mejor y más productivo, de oferta y demanda, de balance y equilibrio, de rendimiento creciente y decreciente, de nivel de precios. La modificación requerida por los cambios del valor de la moneda, efectuada entre las fechas de venta y la fecha del avaluo, no debe ser incluida como uno de los valores o factores estimados de las comparaciones. Esta corrección debe hacerse por separado.

A continuación se definirán cada uno de los principios arriba indicados, para su uso en la construcción de modelos de confirmación en el avalúo.

De Racionalidad Limitada: Este principio considera que la toma de decisiones se basa en una capacidad limitada de procesar información, y que aunque se desee tomar la decisión optima, no siempre se hace asi, básicamente por dos razones: porque se prefiere la satisfacción inmediata, y por falta de un control competente sobre las consecuencias de las decisiones adoptadas.

De cambio: Este es el principio básico de la vida que se refleja en todas las cosas que hace el hombre en la sociedad. Los bienes raíces al igual que los otros bienes están sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Todos los cambios en la vida económica y social de la comunidad se reflejan en el valor de las propiedades.

De Markov:

El valuador al establecer una opinión sobre el valor, lo hace en base a las condiciones existentes en un momento dado. El está midiendo lo que vale la propiedad en un momento de su vida económica y su opinión no refleja valores permanentes. Hay un gran número de fuerzas sociales y económicas (vectores) en el mundo globalizado, en la nación, en la región o en la ciudad donde está ubicada la propiedad que están continuamente afectando su valor.

Uso mejor y más productivo: Es el uso capa"l de producir el ingreso neto más alto durante un período de tiempo futuro. Este ingreso neto se mide tanto en términos monetarios, cuando a propiedades de inversión respecta, como en términos de disfrute (intangible) cuando de inmuebles de uso propio se trata.

Las unidades de los factores de producción han de cambiarse en tales proporciones que resulten en el ingreso residual mayor que puede obtenerse por la tierra.

La determinación del uso mayor y más productivo considera el análisis de varias alternativas para el mismo terreno. De esta manera podrá establecerse cuál es el uso capaz de producir la venta neta mayor correspondiente al terreno.

De oferta y demanda: Estas son las consideraciones básicas en la determinación del valor de cualquier bien. Para que algo tenga valor debe haber escasez relativa de ello, sin embargo, esta escasez de por sí no resulta en valor amenos que haya una demanda efectiva de la cosa.

La demanda efectiva es aquella que se puede traducir en capacidad adquisitiva, el mero deseo y una necesidad, por ejemplo, de viviendas no se convierte en demanda efectiva amenos que las personas que deseen o necesiten los inmuebles tengan el poder adquisitivo para comprarlos. La capacidad de adquisición depende no tan sólo de los ingresos sino de las facilidades de crédito a largo plazo existentes.

La demanda varía de acuerdo con el poder adquisitivo y este a su vez es afectado grandemente

por las facilidades de financiamiento disponibles en la localidad, la demanda también es afectada por los niveles educativos y por el deseo de crear status social.

Hay un sin número de otras fuerzas que afectan la demanda de bienes raíces, entre las cuales se pueden encontrar:

El costo de producción de los bienes raíces y el nivel de ventas de los mismos.
Las perspectivas de desarrollo futuro.
La seguridad de los ingresos.
Los cambios en el número de personas por familia.
El número de matrimonios.
Las migraciones.
La creación en el área de nuevas fuentes de actividad económica.
Los cambios en gustos arquitectónicos y de materiales.
La seguridad y otros factores indeseables en la ubicación.
Facilidades de transporte, comercio, educación., recreación, etc.

De Balance y equilibrio: Este principio está relacionado con el de uso mejor y más productivo, pues se refiere en parte al balance que ha de haber entre los distintos factores de la producción para obtener el ingreso máximo de la tierra. Cuando hay una mejora excesiva o una mejora insuficiente sobre el terreno, la falta de balance ocasiona una reducción en al valor de la edificación.

En una propiedad los costos de mano de obra, administración o capital, no pueden mantenerse permanentemente por encima o por debajo del precio corriente de estos factores, pues el principio de balance se ocupa de ponerlos en línea (mediante ajustes a los costos o traspaso del inmueble a otras personas). La tierra inexorablemente elimina los costos excesivos de mano de obra, administración y capital.

Como el valor de la tierra no depende de la eficiencia con la que se utilicen los otros factores, lo que sufre reducciones en valor, cuando los costos de los otros factores son excesivos son las edificaciones y mejoras. Al éstas venderse, el comprador toma en consideración el valor de la tierra y el valor depreciado de la estructura para determinar lo que vale la propiedad; al estimar la depreciación se considera la reducción de valor que se debe a costos excesivos.

El principio de balance se refiere también en tasación al equilibrio que debe haber entre las facilidades físicas de una comunidad y los servicios que es necesario proveer. Si la comunidad sólo puede mantener un cine, la construcción de un segundo cine ha de resultar en una disminución en valor para ambas propiedades.

Rendimientos crecientes y decrecientes: Está relacionado con el principio de balance, pues tiene que ver con la adición de unidades de un factor. Establece que según se van añadiendo unidades de un factor (ya sea mano de obra, servicios administrativos o capital) primeramente los ingresos que se producen van aumentando en forma ascendente según se van añadiendo unidades hasta cierto punto en el que se obtiene el valor máximo por unidad añadida. De ahí en adelante la suma de unidades subsiguientes resulta en un aumento de ingresos cada vez menor. El principio establece que no debe hacerse ninguna adición o mejora que resulte en un ingreso menor que el costo capital y mantenimiento que implican las mejoras por hacerse.

Nivel de Precios: Los cambios en el nivel de precios de uno de los factores de producción cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos crecientes o decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se reflejan en el precio de venta de los bienes raíces. En épocas de inflación cuando se espera una baja en el poder adquisitivo del bolívar, los precios de los bienes raíces tienden a subir en anticipación al mayor precio que han de tener en el futuro. Los bienes raíces vienen a ser una protección contra la inflación, pues su valor tiende a conservarse igual aún cuando se altere el valor del bolívar.

Cuando se adeuda una porción alta de el precio de compra de los bienes raíces, el haber del comprador sube rápidamente en épocas de inflación, si las deudas se establecen en base a cantidades de dinero fijas y el aumento en precio que tiene un bien raíz corresponde en su totalidad al dueño y no al acreedor hipotecario, en caso de establecerse tasas de interés variables la proporción de ganancia se repartiría entre el propietario y la entidad financista.

Principio de Anticipación: La gente anticipa los acontecimientos futuros y cómo éstos han de afectar el ingreso y el valor de la propiedad en los años próximos. Por esto el tasador tiene que anticipar con su mejor esfuerzo, cuáles van a ser los ingresos que puede producir una propiedad en el futuro; es su deber además estimar el efecto que tiene en el valor de una propiedad cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso, o de construcción de facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar.

A este fin, el avaluador ha de considerar las ideas que sobre el particular tengan los compradores y r vendedores en el área, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de estar informado de los cambios que se están dando en la comunidad para anticipar el efecto de éstos en el valor de las propiedades.

Principio de Competencia: Como cualquier tipo de negocio que obtiene ganancias excesivas (costo de oportunidad), surgen de inmediato nuevos negocios similares que tienden a reducir el beneficio en ese tipo de actividad comercial al dividirse el volumen de negocios en un número mayor de empresas.

Este principio se refleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera: cuando un edificio en un área obtiene una renta más alta que la que se paga corrientemente en esa ubicación, es de esperarse que en el futuro cercano se construyan en la zona edificios similares y que la renta vuelva al nivel normal correspondiente a la inversión en ésa área o en áreas adyacentes.

Por eso cuando el tasador va a estimar el valor de un edificio que por sus facilidades constituye un monopolio en la zona en que está enclavado, debe considerar la posible competencia futura en la consiguiente reducción de rentas.

Principio de Sustitución: Cuando están disponibles dos o más artículos, o servicios que tengan más o menos la misma utilidad, el público prefiere aquel que tenga el precio más bajo. Con los bienes raíces pasa lo siguiente: cuando una propiedad es sustituible, su valor tiende a establecerse en base al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y condición, amenos que la sustitución implique pérdida de tiempo. No es lo que valga la propiedad para su dueño, sino, lo que los compradores en el mercado estarían dispuestos apagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables.

Principio de Utilidad: El grado de utilidad que tenga una propiedad en la mente de los compradores potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad puede ser de tiempo, espacio, ubicación, de forma, etc., y hay que considerar además la utilidad que produce la satisfacción de poseer algo (intangibilidad).

Principio de Conformidad: El uso de la tierra debe estar en conformidad con las normas de construcción y otros regulaciones existentes en el área en que está localizado el inmueble. El máximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de homogeneidad en todos los sentidos tanto sociales como económicos.

Principio de Ciclo de Vida: Todo inmueble, urbanización o similar pasa por cuatro etapas, inicio, crecimiento madurez y declive. El inicio y crecimiento se pueden considerar como las fases de construcción e integración. La madurez se considera como un período de estabilización. El declive se puede asimilar a una fase de desintegración o cambios de uso (regulación) a largo plazo en términos generales

Estos principios como enunciados básicos de la ingeniería valuatoria, provenientes en su mayoría de la economía en los actuales momentos y/o complementada por las ciencias del comportamiento han de servir como base para establecer ala ingeniería valuatoria como una protociencia.

MODELOS VALUATORIOS NORMATIVOS

Finalmente y no menos importante para la elaboración de modelos valuatorios es la normativa jurídica de cada país, especialmente en la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, promulgada en el año de 2002; y en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promulgada en el año 1999; en donde se establecen los criterios para la determinación de la indemnización, en el primer caso, y para la determinación de valor del inmueble a los fines de la fijación de los cánones de arrendamiento en el segundo caso, como se indica en la figura siguiente:

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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Los modelos tanto teóricos como de verificación además de su mérito intrínseco para la resolución de problemas valuatorios, debido a su capacidad de estructurar problemas inestructurados del avalúo susceptibles de ser verificados hipotéticamente, con la consideración de los principios valuatorios, han de servir como base para establecer la gestión de la calidad y elementos del sistema de calidad (ISO 9004- 2: 1990), especialmente en los puntos: 6.2 Proceso de Diseño del Servicio de Tasación; 6.3 Proceso de Prestación del Servicio de Tasación; 6.4 Análisis y Mejoras del Desempeño del Servicio de Tasación.

La concordancia con normas de carácter supranacional del International Valuation Standard Committee (IVSC) que se han de homologar a través de instituciones como FONDONORMA, para que la tasación venezolana alcance cotas de aseguramiento de la calidad que le permita acceder a mercados internacionales de esta especialidad, especialmente en países en desarrollo y mercados emergentes.

Finalmente considero esta visión como la más consistente para las condiciones imperantes en el inicio del siglo XXI para contrarestar aquella tendencia de convertir a los profesionales de la valuación en meros calculistas con técnicas estadísticas basadas enteramente en poder de . cómputo.

Muchas gracias por su atención.

BIBLIOGRAFIA

0) Coombs, C.M. & Some Views of Mathematical Models and Measurements Theory – Raiffa, M. Decision Process, Editorial John Wiley and Sons Inc. 1954

1) Kuhn, Thomas La Estructura de las Revoluciones Científicas,

Editorial FCE, Madrid, 1977

2) Lazer, William The Roll of Models In Marketing,

Journal of Marketing, April, 1962, Vol. 26

3) López, Cano Método e Hipótesis Científicas,

Editorial Trillas, México, 1982.

4) Popper, Carl Conocimiento Objetivo,

Editorial Tecnos, Madrid, 1977.

5) Siegel, J. Estadística no Paramétrica Aplicada a las

Ciencias de la Conducta,

Editorial Trillas, México, 1974.

6) Tashfeen M. Azhar & A Multi- Attribute Product life cycle Approach to Replacement Lawrence C. Leung Decision, The Engineerin Economist, Vol. 38

N° A, Summer 1983

Autor:

MBS. Francisco Martín González

Master en Ciencias del Comportamiento (USA Nova University).

Contador Público (UCV- Venezuela).

Auditor ISO 9000 – Venezuela – P. Johnson.

Experto Avaluador – Venezuela -SOITAVE.

Consultor de Organización – Francia – EOST .

PROFESOR DE LAS ENTIDADES y UNIVERSIDADES SIGUIENTES:

Universidad Simón Bolívar en Educación Continua.

Rehabilitación de Empresas

Análisis de Sistemas y Procedimientos.

Universidad Central de Venezuela -Centro de Estudios Profesionales (CEP)

Avalúo de Activos

Gerencia Financiera

Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE)

Avalúo de Acciones

Formación Profesional de la Valuación (1996 & 2000)

Director de: Estudio de Contaduría Pública & Avalúos FMG c.a.

Socio Principal de: Martín & Asociados S.C. Organización y Métodos