Análisis del Derecho Registral en el Perú

La Importancia del Derecho Registral.

El Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada con el Derecho de Publicidad que emana una institución denominada los REGISTROS PUBLICOS, dado que el registro nos otorga certidumbre, confianza seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de los sujetos legitimados para de ello.

Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, permite que los usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el Derecho de Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos de seguridad, para que pueda ser objeto de un legítimo negocio, lo cual incentivará un desarrollo económico tanto del propietario como de un país en general.

La Importancia de la Inscripción en el Registro.

La importancia radica en la seguridad jurídica que otorga el registro a través de la publicidad de ciertos derechos que tengan trascendencia frente a terceros, siendo que por este medio se determina el grado de seguridad de los terceros en orden a las relaciones jurídicas, ya que a través de la publicidad se brinda una titularidad cierta y notoria en cuanto a derechos reales, a fin de tener enterados a terceros, garantizándolos que las alteraciones ocultas no los afectarán.

Porqué es Importante la Inscripción en el Registro.

Porque la inscripción registral dota de incuestionable seguridad jurídica al ejercicio del derecho de propiedad, esto permite un desarrollo económico tanto del propietario como la de un país.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios regístrales son la base de nuestro sistema registral, por cuanto constituyen reglas de orientación, fundamentales del derecho registral.

Tal como lo señala LUIS GARCIA GARCIA "Los principios regístrales son notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe tener un determinado sistema registral"

Entendamos entonces que los principios regístrales son la base para el proceso de calificación del Registrador Público, estableciendo pautas a seguir para lograr la protección del Tercero Registral.

Nuestro sistema registral se encuentra conformado por 10 principios regístrales, los cuales se encuentran normados en el Código Civil y en Reglamento de los Registros Públicos de fecha 23 de junio del 2001, aprobado mediante Resolución de Superintendencia de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARP/SN:

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD MATERIAL.

Atendiendo a que este principio lo que determina es la presunción de que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones, que se efectúa en el registro, es decir todos debemos tener conocimiento de la publicidad que emana el registro, por lo que antes de explicar propiamente en que consiste la publicidad material, debemos explicar que es en si la publicidad.

PUBLICIDAD REGISTRAL

Entendemos a que la publicidad se trata de una exteriorización, y que esa exteriorización se trata de la situación jurídica resultante del acto, realizada por el Registro, siendo que la publicidad tiene también eficacia frente a terceros, debemos entender que Dicha exteriorización debe ser continuada a través del registro, por tanto la publicidad registral no es intermitente ni esporádica, se manifiesta en todo momento hasta su cancelación.

Entendiendo que la publicidad tiene por finalidad producir cognoscibilidad general, es decir, la posibilidad de conocimiento, por lo que no se puede alegar ignorancia, aunque efectivamente el conocimiento no haya tenido lugar, pues existe la posibilidad de conocer el contenido del Registro.

Entonces, entendamos que el principio de publicidad material implica la publicación de las situaciones jurídicas susceptibles de ser conocidas por todos y sin ninguna limitación, por lo que el contenido de los asientos registrables perjudica a los terceros aunque no los hayan conocido efectivamente, esto es, generan oponibilidad erga omnes.

En realidad, la relevancia de la publicidad registral radica en este efecto la oponibilidad erga omnes del derecho publicitado por el Registro. En efecto, en nuestro ordenamiento, cuando el titular de un derecho cualquiera inscribe su título en los registros, no solo informa a los demás de la existencia de su derecho, sino que además, en principio, en virtud de la presunción del artículo 2012º del Código Civil, el cual elimina la posibilidad de que "alguien" desconozca su derecho.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL

Este principio determina la forma como los usuarios del Registro vía institucional tienen acceso a la información registral mediante el acceso a los documentos del archivo registral y a las certificaciones que expide el Registro, por lo que es una garantía de acceso efectivo al conocimiento del contenido de todas las partidas regístrales y demás información que obra en el archivo registral.

Características de la Publicidad Formal:

Se establece la posibilidad de que se solicite la exhibición de títulos en trámite.

Se establece que la manifestación, tratándose de partidas electrónicas, se realizará, también, mediante el servicio de información en línea, a través de los terminales ubicados en las Oficinas Regístrales o a través de otros medios informáticos.

Se precisa que en caso de solicitud de aclaración de certificado, cuando la certificación fuese literal, sólo procederá, previa rectificación de la partida de acuerdo al procedimiento establecido, mediante la expedición de un nuevo certificado.

Los certificados expedidos (sean literales o compendiosos) acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones en el Registro al tiempo de su expedición.

LIMITACIÓN AL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL

Cuando la información solicitada afecte a la intimidad, que esta contenida en el artículo 128º del Reglamento el cual indica "La persona responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones expresamente establecidas en otras disposiciones.

Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta sólo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo interés, conforme a las disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos".

A modo de ilustrar esta limitación al Principio de Publicidad Formal, tomemos en cuenta el siguiente Ejemplo:

En un proceso de divorcio, y el título que da mérito a su inscripción contiene la información relativa a que el mismo es por causal de homosexualidad sobreviviente, siendo que el Registro tiene incorporado en su archivo registral, una información que puede vulnerar el derecho a la intimidad de la persona a quien se refiere, quien desea mantener oculta su opción sexual, que sólo pertenece a su vida íntima.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

Este principio se encuentra regulado en el artículo 2010º del Código Civil y en el numeral III del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual indica "La inscripción se hace en virtud del título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria".

Los instrumentos que dan mérito a la Inscripción son:

Instrumento público notarial; la Escritura Pública del cual se obtiene los partes notariales.

En mérito a Resoluciones Judiciales.

Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas.

Formulario Registral con firmas certificadas, por los propietarios o sus representes legales.

Documentos Privados.

Ahora bien, el término titulación auténtica proviene de la legislación hipotecaria española. Para Gonzáles Loli, pudo habérsele llamado- como en otras legislaciones- Instrumentación Pública.

El fundamento de este principio se deriva del necesario reconocimiento que la seguridad jurídica no puede conseguirse, únicamente, mediante un perfeccionamiento del Sistema Registral, sino que requiere, como exigencia básica para la producción de sus efectos, de la existencia de documentación autentica, por lo que de nada serviría una correcta calificación registral si los documentos son fraudulentos o que no corresponden a actos realmente celebrados. Por lo tanto, si tuviéramos que graficar la seguridad jurídica, lo haríamos de la siguiente manera:

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En relación al principio de rogación, forma parte del artículo 2011º del Código Civil, que también regulaba el principio de legalidad y calificación. Lo más importante de este principio es que las inscripciones no se realizan de oficio, sino que deben ser solicitadas al Registrador. De esta manera, aunque este tenga conocimiento personal de la existencia de un título que modifique la situación registral publicitada, no podrá calificar el título ni extender asiento alguno sino media pedido de la parte interesada, quien, además deberá aportar el instrumento o documento que de lugar a la inscripción respectiva.

Las personas legitimadas para solicitar una inscripción son:

Los otorgantes del acto o derecho.
Los terceros interesados.
Los Notarios Públicos, a través de sus dependientes

EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE ROGACIÓN

El principio de Rogación tiene algunas excepciones, a los cuales los cuales el Registrador Público procederá a su inscripción sin que se hubiera efectuado la rogación para tal acto.

a) Rectificación de oficio de errores en los asientos regístrales: Se encuentra prevista en el artículo 76º del Reglamento, aplicable para todos los casos de errores materiales, y, excepcionalmente, para el caso de errores de concepto, sólo cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de una inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.

b) Las hipotecas y prendas legales: Conforme a los artículos 1065º y 1119º del Código Civil establecen que "se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan."

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Se encuentra contemplado en el numeral IV del Reglamento General de los Registros Públicos, indicándose como un principio por el cual "Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno"… Sin embargo un sector de la doctrina indica que el Principio de Especialidad no debe ser considerado como un principio, por cuanto se trata de una herramienta del procedimiento registral.

CLASES DE SISTEMA DE INSCRIPCION

a) Folio Real: Consiste en la ordenación, sea de los títulos o de los derechos reales, por los inmuebles sobre los que recaen, es decir, que esta técnica supone la individualización de los asientos regístrales tomando como base los inmuebles.

b) Folio Personal: Los asientos se llevan por orden cronológico de ingreso de los títulos al diario y los índices son ordenados en consideración a los nombres de los titulares de los derechos. Esta técnica, supone que los libros no se llevan por inmuebles, sino por el orden de recepción de los documentos o por las personas de los propietarios.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD O CALIFICACION REGISTRAL

Este principio esta relacionado con la calificación registral, que es practicada por el Registrador público en forma independiente e imparcial. Teniendo en cuenta la validez del acto y las formalidades, conforme lo establece el Artículo 2010 del Código Civil y en el numeral V del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual determina que la inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.

Siendo importante indicar que por este principio de procede a la evaluación de la legalidad del título presentado para su inscripción, no sólo respecto a su contenido, validez y forma del mismo, sino también en relación a su compatibilidad y adecuación con los antecedentes existentes en el registro; así como verificar si el acto "es o no" inscribible.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

El presente principio se encuentra regulada en el artículo 2015º del Código Civil, y en numeral VI del Reglamento General de los Registros Públicos, bajo el siguiente texto "Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que este inscrito o se inscriba el derecho de donde emane" , lo cual indica que sólo puede transmitirse o gravarse lo que se encuentre previamente inscrito, entendiéndose como una secuencia entre adquisiciones y transmisiones.

Por lo que se pretende procurar que el historial jurídico de cada asiento inmatriculado, respecto de los sucesivos titulares regístrales que hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, y que figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de mañana.

EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Estamos ante el siguiente supuesto, no se refiriéndose en si, a la primera inscripción o inmatriculación del bien o persona, sino a supuestos especiales en que por disposiciones especificas, respecto a una partida registral ya abierta con anterioridad, no será necesaria la inscripción del acto previo aparentemente adecuado para permitir la nueva inscripción

La inexigibilidad de la inscripción de los acuerdos o decisiones societarias registrables para la inscripción de las resoluciones judiciales referidas a dichos acuerdos.
Para la inscripción de resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones sociales tampoco será necesaria la previa inscripción de los acuerdos o decisiones correspondientes que han dado lugar a las mencionadas resoluciones.
Inmatriculación.
Disolución de Sociedades Irregulares.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Este principio se encuentra regulado por el artículo 2013º del C.C, y en el numeral VII frl R.G.R.P. el mismo que nos informa que el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no se declara judicialmente su invalidez o se haya producido su rectificación. Es decir, brinda una presunción relativa de exactitud y validez de las inscripciones y que para la doctrina es expresión de la tutela a la seguridad jurídica estática, lo que significa que el titular de un derecho no puede ser privado del mismo sin su consentimiento. Puede ir contra del principio de legitimación:

Nulidad, falsedad o error en el asiento.
Nulidad, falsedad o defecto del título.
Falta de conformidad de la inscripción con el título.
Existencia de títulos posteriores que lo hayan modificado.
Extinción del derecho inscrito.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Se encuentra regulado por el artículo 2014º del Código Civil, y en el numeral VIII del R.G.R.P, . Se protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en causas no inscritas antes.

Los requisitos para que sea aplicable, son los siguientes:

a) Debe existir un acto o un derecho inscrito que contenga una causa de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución, que publicita la existencia de facultades dispositivas para el transferente de un derecho.

b) Un tercero, respecto a la relación jurídica que da lugar al acto o derecho inscrito, adquiere un derecho mediante un acto plenamente válido.

c) La adquisición del tercero se efectúa a título oneroso.

d) No debe constar en el Registro las causas que determinan la invalidez o ineficacia del acto o derecho inscrito.

e) El tercero debe proceder con buena fe.

f) El tercero debe inscribir su derecho en el Registro correspondiente.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

Está contenida en el artículo 2016º del Código Civil, y en el numeral IX del R.G.R.P. Este artículo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se produce respecto de diversos derechos inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan en función a la antigüedad de la inscripción, por el rango..

La prioridad de rango se orienta a títulos "compatibles", en los que la inscripción de uno no determina la imposibilidad de la inscripción del presentado en segundo lugar.

Principio de Prioridad Excluyente

Regulado en el artículo 2017º del Código Civil, y por el numeral X del R.G.R.P, el cual indica que Los actos o derechos contenidos en los títulos en conflictos son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos y la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero, determinara el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar.

La incompatibilidad entre títulos presentados debe ser absoluta, es decir, imposibilidad de inscripción del segundo si se inscribe el primero.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral se inicia desde el momento en que se presenta el título por el libro diario, es decir, que solo a partir de la presentación del título en la oficina del diario se inicia el procedimiento registral, el cual siendo uno de naturaleza especial no contenciosa.

Ahora bien debemos señalar quien esta facultado para solicitar la inscripción, del título, conforme el Reglamento de los Registros Públicos, el cual indica que los facultados para solicitar la inscripción son los señalados en el artículo III del Titulo Preliminar, esto es, los otorgantes del acto o derecho materia de registración, los terceros interesados (lo cual queda sujeto al estricto criterio del registrador, sobre todo en los casos en que la persona que aluda interés no haya otorgado el título) entro los cuales se incluye al notario como persona con interés propio en la inscripción de los títulos que él o sus dependientes tramiten.

Debemos indicar que el PRESENTANTE DEL TITULO, presume jure el de jure, es decir que actúa en representación de los legitimados para solicitar la registración; sin embargo en virtud al artículo 23 inc. b del RGRP, este deberá necesariamente dejar constancia en el asiento de presentación actúa en calidad de representación de quien o quienes se solicita la inscripción cuando así fuere el caso, lo que redunda a su vez en la posibilidad de recurrir en apelación o en desistirse del recurso, conforme a lo señalado por el artículo 143 RGRP.

Existen requisitos indispensables que deberá contener el formulario de inscripción del título, esto con la excepción cuando la registración deba practicarse de oficio. Debiéndose indicar lo concerniente al contenido del asiento de presentación, entre los cuales cabe destacar como uno de los más trascendentes la indicación de la partida registral, lo que sólo "podrá omitirse por razones justificadas, con autorización del funcionamiento encargado de Diario"4. Esto permite publicar mediante el asiento de presentación qué partidas cuentan con título pendiente lo que desencadena finalmente en un tema de prioridad registral pues ante la celebración de dos o más títulos se debe establecer indubitablemente qué partidas son bloqueadas por unos y cuáles por otros. Ya dentro del procedimiento registral, teniendo en cuenta que en atención al articulo III del titulo Preliminar la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en los títulos salvo reserva expresa, si se hubiese omitido la indicación de una de las partidas sobre las cuales se busca la inscripción se deberá observar el título para que se señale el numero de partida sobre el cual va a recaer la registración.

De conformidad con el articulo 12 del RGRP, indica que la solicitud debe contener los datos a que se hace referencia el artículo 23 en sus incisos b, c, d, e y f así como la indicación del Registro ante el cual se solicita la inscripción, la firma y el domicilio del solicitante. Estos datos se deben consignar en la solicitud inexorablemente, pues según el artículo 19 del RGRP, el asiento de presentación se extiende en mérito de la información contenida en la solicitud de inscripción, y de manera complementaria en base a la información contenida en el título.

En relación a los mecanismos que facilitan la presentación del título al registro se encuentran las denominadas OFICINAS RECEPTORAS, quien hará las veces de receptora únicamente por no ser competente, y que deberá remitir a otra oficina denomina "oficina de destino" la solicitud de inscripción luego de recibida esta vía fax, e mail u otro idóneo junto con el proyecto del asiento de presentación, para que a su vez la oficina de destino en el término de 24 horas de recibida la solicitud extienda el correspondiente asiento de presentación; es correcto decir, entonces, que la prioridad se obtiene no con la presentación en la oficina receptora, sino con la extensión del asiento por parte de la oficina destinataria.

ASIENTO DE PRESENTACION

La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del procediendo registral es mayor, pues importa la obtención para el título de una prioridad a oponer. Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación del título a la oficina del diario, cuyo contenido involucra la fecha, hora, minuto y segundo de presentación; nombre y documento de identidad del presentante, dejando constancia cuando la presentación se hace a nombre de un tercero; la naturaleza del documento presentado, sea este público o privado y con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que los autorice o autentique; actos y derechos cuya inscripción se solicita, y en su caso dejar constancia de la reserva formulada por el presentante; nombre; denominación o razón social de todas las personas que otorguen el título o a las que se refiera el mismo; partida registral de existir esta; Registro y sección a la que corresponda el título, en su caso; para el caso del Registro de Predios la indicación del distrito en que se encuentre ubicado el bien la indicación de los documentos que se acompañan al título.

El asiento de presentación tendrá una vigencia de 35 días hábiles, prorrogable, a su vez, hasta un máximo de 35 días más, el mismo que deberá de ser solicitado al 30 día del ingreso del título por el diario.

CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Existe tres únicos supuestos en que concluye el procedimiento registral y que no revisten mayor dificultad en su interpretación, pero que ameritan algún comentario adicional.

El primer supuesto en que concluye el procedimiento registral refiere a la inscripción del título presentado al Registro.
El segundo supuesto alude a la tacha por caducidad de plazo de la vigencia del asiento de presentación.

CALIFICACION REGISTRAL

Es el estudio y análisis minucioso que realiza el Registrador, respecto a la licitud y determina si es inscribible un acto, derecho o contrato y/o resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que constan en los Registros Públicos, y si el acto " es o no" inscribible.

La calificación es para el Registrador una inexcusable actuación obligatoria, personalísima, indelegable y bajo su responsabilidad

La calificación registral se entiende por la que es practicada por el Registrador Pública en Primera Instancia y por el Tribunal Registral en Segunda Instancia; la calificación no es otra cosa que el estudio del título presentado al registros, mediante el cual se procederá a verificar lo siguiente:

La competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título.
La validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato que, se pretenda inscribir.
La capacidad de los otorgantes por lo que resulta del título o de sus antecedentes regístrales.
Deberá efectuar una comparación entre el documento que se presenta y los asientos que existan en el Registro.
Comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones legales sobre la materia y el cumplimiento de los requisitos establecidos en la norma.
Efectúa la búsqueda de información que obra en los Registros.
Realiza una confrontación entre los asientos regístrales con los antecedentes que obran en el archivo.
Advierte la existencia de errores materiales en asientos y procede a la rectificación de oficio.

DOCUMENTOS QUE DAN MERITO DE INSCRIPCION.

En mérito a Documentos notariales.
En mérito a Resoluciones judiciales.
En mérito a Documentos que emite la Autoridad administrativa.
En mérito a Formularios Regístrales con certificación de firma.
En mérito a Documento Privado.

CONSECUENCIA DE LA CALIFICACION REGISTRAL

El registrador una vez que califica el título tiene las siguientes opciones:

Formula observación al título, cuando el mismo adolece de defecto subsanable, o exista un obstáculo en la partida registral, siempre y cuando ese obstáculo sea temporal.
1. Tacha de Plano.- Se da cuando el título no contenga acto inscribible, la oficina registral no sea competente, por un obstáculo insalvable que emana de la partida. Ejm. La partida registral se encuentre cerrada.
2. Tacha por Caducidad de Plazo.- Se da cuando no se cumplió con el con el pago del mayor derecho liquidado, o no haber subsanado la observación dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación..
3. Tacha por Falsedad Documentaria.- Se da cuando el documento del cual emane la inscripción es falso.
Formula Tacha, esta se produce cuando a opinión del Registrador se den los siguientes casos:
Liquidación de Mayor Derecho.- El registrador procederá a liquidar el título cuando de la calificación advierta que no exista ningún obstáculo, sin embargo liquidará por el derecho de calificación de los actos materia de rogatoria.
Inscripción.- Cuando el título a través de la calificación se ha verificado que no adolece de ningún elemento subsanable, el registrador procederá a extender el asiento de inscripción

PLAZOS DE CALIFICACION

La calificación del título, según el RGRP, se debe efectuar dentro de los siete primeros días, en el Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas o liquidaciones a los títulos; una vez que el título ha sido observado el presentante deberá de subsanar pagar el monto del mayor derecho liquidado hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento, por cuanto los últimos cinco días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.

PRORROGA A LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION

La autoridad administrativa inmediata superior, a solicitud del Registrador, puede prorrogar la vigencia del asiento de presentación hasta por 35 días adicionales, cuando no pueda inscribirse dentro del término ordinario; así también puede solicitarla el presentante del título, cuando hubiese recaído observación a su solicitud de inscripción y se requiriese de un plazo adicional para subsanarla.

La citada autoridad administrativa, por razones extraordinarias y debidamente fundamentadas puede prorrogar de oficio la vigencia del asiento de presentación de determinados títulos, dando cuenta a la Jefatura de la Resolución correspondiente.

SUSPENSIÓN DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION

La suspensión de la vigencia del asiento de presentación se da en los siguientes casos:

a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior.

b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por encontrarse en procedimiento de reconstrucción la partida registral respectiva. La suspensión concluirá con la reconstrucción de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella.

c) Cuando se produzca el supuesto previsto en el último párrafo del Artículo 123º de este Reglamento. La suspensión concluirá con la reproducción o reconstrucción del título archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella.

MEDIOS IMPUGNATORIOS Y EL TRIBUNAL REGISTRAL

Dentro de los medios Impugnatorios que contempla el Reglamento General de los Registros Públicos, procederemos a tratar los siguientes:

RECURSO DE RECONSIDERACION:

Se trata de un recurso opcional e implícito, es decir, se puede hacer valer o no, esto no impide el ejercicio del recurso de apelación; se presenta ante el mismo Registrador que liquidó, observó o tachó el título.

El plazo para interponer el presente recurso es durante la vigencia del asiento de presentación; para la presentación de dicho recurso es suficiente con indicación del amparo legal, por lo que no requiere de mayor formalidad que la simple solicitud con la firma del presentante o el titular del derecho.

RECURSO DE APELACION:

Es un medio impugnatorio destinado que la decisión del Registrador Público plasmado en su esquela de observación, tacha, o liquidación de mayor derecho sea analizada por una instancia superior, que en este caso sería el Tribunal Registal.

El presente recurso se presenta a través de la Oficina de Trámite Documentario, la misma que es presentada al Registrador Público que califico el título materia de Apelación, siendo el Registrador quien procederá a elevar el título al Tribunal Registral.

La etapa para la presentación del recurso de apelación es durante la vigencia del asiento de presentación

EL TRIBUNAL REGISTRAL

Es la segunda instancia del procedimiento registral; contra lo resuelto por esta instancia, se pone fin a la vía administrativa; por lo que el único camino que queda es interponer Demanda en lo Contencioso Administrativo en la vía judicial.

EFECTOS DE LO RESUELTO POR EL TRIBUNAL REGISTRAL:

El Tribunal Registral debe pronunciarse sobre cualquiera de las siguientes formas:

1.-Confirmando total o parcialmente la observación.

2.- Revoca total o parcialmente la observación.

3.- Declara Improcedente o inadmisible la apelación.

4.- Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado.

ACCION JUDICIAL

Se establece que los "efectos de los asientos regístrales, se presume cierto mientras no se demuestre judicialmente su invalidez", es decir, por lo que los asientos regístrales no podrán ser materia de ningún tipo de impugnación ante el Registro.

Siendo que el único medio por el que se puede anular un asiento de inscripción es mediante la presentación de una demanda contencioso administrativo, la misma que es presentada a la Sala Contencioso Administrativo de la corte superior, conforme al artículo 540º y 542º del Código Procesal Civil.

Dr. Luis Alfredo ALARCON Flores

Abogado, Investigador Jurídico, Comparativo y Analítico.