Impacto socio-económico del turismo inmobiliario en Santa Marta como destino turístico emergente

Resumen

El turismo inmobiliario en Santa Marta está representado por el auge de nuevas construcciones como los conjuntos residenciales, condominios de apartamentos y otros tipos de edificación con fines turísticos, estas poseen un precio alto, que en el mayor de los casos sobrepasa el poder adquisitivo de un samario promedio. Con esto se ve que Santa Marta está siendo el punto central de muchos inversionistas del país y el extranjero que ven en la ciudad un futuro promisorio en el sector turístico gracias a su excelente ubicación geográfica y las bondades naturales y exóticas que posee, todo este desarrollo se ve con buenos ojos si es llevado a cabo de la mejor manera por los inversionistas en coordinación con las alcaldías locales pero también es posible que se genere un panorama distinto y poco beneficioso para el bienestar de la población samaria, estas dudas surgen gracias a las malas administraciones distritales y la falta de estudios que beneficien a la ciudad tanto de manera directa como indirecta en temas como el impacto social, económico y ambiental de las nuevas construcciones.

Palabras claves: Turismo inmobiliario, poder adquisitivo, costo de vida, bonanza económica.

Abstract:

The real estate tourism in Santa Marta is represented by the boom of new constructions as the residential assemblies, condominiums of apartments and other types of building with tourist end, these they have a high price, that in the major of the cases surpasses the purchasing power of a samario average. With this it is seen that Santa Marta is being the central point of many investors of the country and the foreigner that see in the city a promising future in the tourist sector thanks to its excellent geographical location and the exotic and natural kindnesses that possesses, all this development is seen with good eyes if is carried out in the better way by the investors in coordination with the city halls Local but also it is possible that a beneficial little and different panorama for the welfare of the population, these doubts arise thanks to the bad local administrations and the lack of studies that benefit the so much city in a direct way as indirect in themes like the environmental, economic, and social impact of the new constructions.

Keywords: Real estate tourism, purchasing power, cost of living, economic prosperity.

Introducción

En los últimos años el turismo se ha convertido en uno de los sectores que aporta más al PIB colombiano a pesar de que no alcanza un alto desarrollo dentro de la economía si se compara a Colombia con otros países del mundo, por ejemplo de acuerdo con un estudio realizado por la Organización Mundial del Turismo para el año 2005 el turismo representaba el 1,6% del PIB a diferencia de España donde se registraba con una participación del 10,9%. Aun así los programas que ha establecido el Gobierno Nacional para fortalecer este sector como el de "COLOMBIA ES PASIÓN", que es impulsado por PROEXPORT, han traído consigo un constante aumento en el arribo de turistas lo cual se ha traducido en un mayor crecimiento del sector hotelero y por consiguiente en mas fuentes de empleo y mayor inversión extranjera para el país. Por otra parte en Colombia últimamente está cobrando importancia el TURISMO INMOBILIARIO debido a que grandes inversionistas o empresarios han explotado varios sitios turísticos, especialmente del Caribe, como consecuencia del potencial ecológico y cultural que poseen para luego ponerlos a disposición del turista con el fin de que pase sus vacaciones en ellos. En el país esta actividad tiene sus beneficios y perjuicios dependiendo de cómo actúen las administraciones locales, ya que si una administración es indiferente hacia la comunidad y deja que los grandes empresarios ejecuten sus proyectos para beneficio de ellos mismos, se corre el riesgo de que privaticen riquezas naturales que estén cerca de sus proyectos, por ejemplo las playas. En cambio si la administración está dispuesta a prohibirles la privatización a los empresarios y suscribir acuerdos con ellos para que les den empleo a la comunidad y ejecuten otros proyectos de interés social (viviendas de interés social, colegios para los barrios más necesitados, parques, etc.), se puede decir que el turismo inmobiliario está generando desarrollo para la ciudad.

Planteamiento del problema

Santa Marta es una ciudad que ha sido bendecida con unas bondades naturales gracias a su posición geográfica y que sumado a esa riqueza histórica y cultural obtenida desde etapas coloniales, ha generado un naciente interés de muchos inversionistas nacionales e internacionales de financiar ejecutar muchos proyectos inmobiliarios ambiciosos en la ciudad; además cabe resaltar que Santa Marta se está convirtiendo en una ciudad emergente, en cuanto a su crecimiento en diferentes sectores económicos. Todo esto aunado se convierte en la principal causa, para que en la ciudad se presente un incremento en el número de construcciones por sector; de los cuales cabe resaltar que estas se presentan en mayor proporción en sectores con un alto índice de potencial turístico; este fenómeno antes descrito se ha comenzado a vislumbrar con mayor auge a partir del año 2009.

En gran proporción los proyectos inmobiliarios llevados a cabo en estos sectores específicos son dados a fomentar el turismo inmobiliario, debido a que el valor por metro cuadrado construido superan los $ 7.000.000 de pesos colombianos, lo cual demuestran que en comparación con el poder adquisitivo de un nativo promedio de la ciudad; no es posible que esta pueda hacerse acreedora de un bien raíz de tal envergadura, y más sabiendo que, de acuerdo con el Departamento Administrativo Nacional de Estadística [DANE] (2010) en la ciudad de Santa Marta predomina en un gran porcentaje de la población el desempleo y el empleo informal; adicionalmente se puede decir; que la comunidad posee una estratificación social tipo 3 para abajo tal como lo establece el Sistema de Identificación y Clasificación de Potenciales Beneficiarios [SISBEN] (2008),

En forma general estas construcciones se han convertido en un punto atractivo para la ciudad en atraer turistas de otras partes del mundo que vean a la ciudad como un lugar alternativo a sus sitios de origen, donde puedan vivir y gozar tiempos de esparcimiento y descanso. Por otro lado con todas estas construcciones se observa el mejoramiento en la apariencia de algunos sectores al ser más atractivos a los ojos; pero aparte de las apariencias este motor de desarrollo cabe resaltar que esto debe ir acompañado con toda una serie de factores que beneficien el desarrollo económico, social y cultural de la ciudad y sobretodo de la población receptora. Por tal razón se platea un interrogante inicial:

¿Qué influencia socio-económica genera el aumento progresivo del turismo inmobiliario en el desarrollo de la población samaria?

Teniendo en cuenta esto, cabe resaltar que desde un punto de vista del ideal del turismo, busca ser un importante instrumento de generación de riquezas, en términos de creación de empresas y empleo; acompañado de muchos efectos que pueden ser muy positivos, como contribuir a reforzar los valores autóctonos de una localidad. Sin embargo en la práctica el turismo debe luchar contra muchas dificultades que podrían generarse en territorios que no están bien preparados para recibir este tipo responsabilidades. El turismo y sus construcciones pueden ser un importante motor del desarrollo local siempre y cuando ocupe un espacio relevante y estratégico en el diseño de las políticas locales y así se impulse la coordinación entre las administraciones públicas y se fomente la cooperación público-privada en pro de generar beneficios para todos los actores vinculados en el proceso, especialmente para la población samaria que es la mayor afectada. Por tal razón para poder resolver el interrogante inicial se establecen otros más específicos:

• 1. ¿Qué efectos tiene el plan de ordenamiento territorial (POT) de Santa Marta en la nueva dinámica del turismo inmobiliario?

• 2. ¿Qué cambios ha sufrido la idiosincrasia (costumbres y hábitos) de la población samaria frente al constante intercambio con personas de diferentes culturas?

• 3. ¿Cómo influyen las otras segmentaciones del turismo en la generación de una mayor demanda de construcciones inmobiliarias?

• 4. ¿Cómo influye el turismo inmobiliario en la creación de nuevas fuentes de empleos formales que contribuyan al desarrollo socioeconómico de la población samaria?

• 5. ¿Qué consecuencias traería para los residentes de barrios con estratificación más baja, la cercanía a las nuevas construcciones?

Justificación

Esta investigación tiene como fin analizar las posibles consecuencias, ya bien sean favorables o desfavorables para la población receptora de Santa Marta, a consecuencia del incremento acelerado de construcciones con fines turísticos que son poco asequibles para un habitante promedio de la ciudad, con base en esto. Se quiere conocer si este fenómeno presente en la ciudad generara cambios a nivel socioeconómico de la ciudad, viéndose alterados los patrones de conducta y consumo de la población; determinando si la población está preparada para un cambio de estos sociales, al estar en constante intercambio con personas de otras culturas.

Adicionalmente; la realización de esta investigación es pertinente porque todo proyecto social o de carácter privado, debe ir acompañado de estudios que midan los efectos generados sobre los diferentes agentes inmiscuidos de manera directa o indirecta, siendo así que las conclusiones de la investigación brindaran información confiable basada en análisis detallados, que servirán como base de datos y parámetros a las instituciones públicas con la intención de generar nuevas estrategias que permitan afrontar la dinámica del turismo en general partiendo como ejemplo el auge del turismo inmobiliario, además la investigación ayudara a que se planteen nuevas lineamientos para el mejoramiento del plan de ordenamiento territorial (POT). Dentro de las instituciones públicas beneficiadas se encontrarían desde las curadurías urbanas hasta los gobiernos de turno para la toma de decisiones en cuanto a temas referentes al turismo

Objetivos:

General

Conocer el impacto socioeconómico generado por el turismo inmobiliario en Santa Marta como destino turístico emergente.

Específicos

• Describir los sectores más favorables para que se presente el turismo inmobiliario de acuerdo con el plan de ordenamiento territorial (POT)

• Describir el origen de las inversiones inmobiliarias en Santa Marta

• Analizar los cambios socioculturales sufridos por la población entorno a la economía turística.

• Detectar los distintos niveles de usuarios pertenecientes a las diferentes segmentaciones de turismo que estarían en capacidad de adquirir la demanda de turismo inmobiliario.

Marco de referencia

Esta investigación se encuentra fundamentada teóricamente en autores y teorías que explican la relevancia del turismo en sus distintas manifestaciones sobre la economía de muchos países; especialmente el efecto ya bien sea positivo o negativo que este ejerce en las poblaciones receptoras; y la forma como las instituciones públicas y privadas emplean sus políticas en beneficio de un turismo sostenible que permita mejorar la economía local y calidad de vida de sus residentes (nativos).

Por ejemplo investigaciones como la de Alejandro Lopez y Javier Curiel (2010) expresan la necesidad de que los agentes locales e instituciones de todo el mundo deben articular el sector turismo con el conjunto de la economía local y poder medir el impacto de la actividad de manera cuantitativa y cualitativa, con el objetivo de enfrentarse a una difícil ecuación, basada en el crecimiento sostenible a un mediano y largo plazo frente a la optimización de los recursos con el propósito de que esta actividad económica tenga efectos directos e inmediatos en las economías de los pueblos. Además determinan que el turismo goza como pocos subsectores de la economía de una versatilidad y flexibilidad para adaptarse a las condiciones propias de cada territorio y de cada población. Y que el nacimiento de un destino turístico es un proceso complejo.

Las dificultades que tiene que afrontar un destino turístico emergente, hacen que éste, muchas veces, no llegue a su etapa de madurez y que para la consolidación de un eficiente proceso turístico en inversión se debe tener en cuenta como dice Anton Alvarez Souza una "serie de capitales como el financiero, social de la zona, humano, infraestructural, medioambiental, patrimonial y simbólico de la zona pues esto debe entenderse como un complejo sistema donde todos estos agentes vallan como integrantes de una sola unidad" (2008); es por eso que el papel de las administraciones públicas es vital pues tendrán que realizar un trabajo con previsión del futuro en miras de que el turismo no solo sea rentable para un solo actor. La dinamización del tejido socio económico de un pueblo es determinada por el incentivo y estimulación de empresarios locales existentes para que inviertan en la dotación de pequeñas infraestructuras de servicios turísticos como la construcción de alojamientos, pequeños hoteles, restaurantes, entre otros y así puedan competir por la demanda turística frente a grandes inversionistas.

Un claro ejemplo de esto es la ley de segunda vivienda en Colombia, con la cual se busca motivar a los empresarios locales a que desarrollen grandes proyectos urbanísticos e inmobiliarios en ciudades como Cartagena, Barranquilla, Bogotá, Medellín entre otras. Con tal de generar empleo y estimular la inversión extranjera. De acuerdo con el Ministerio de Industria y Turismo, en el exterior residen una gran cantidad de colombianos en su mayoría pensionados, que sumados a extranjeros de igual condición; atraídos por los paisajes naturales y culturales de Colombia estarían interesados en adquirir vivienda u otros alojamientos para pasar sus ratos libres o administrarlos para fines turísticos, es por eso que esto se convierte en una gran oportunidad para los empresarios y el país en materia de inversión y desarrollo económico.

Diseño Metodológico

La investigación es de carácter explicativo porque a partir de la naciente masificación de las construcciones en Santa Marta se estudiara como se ven reflejadas estas en el comportamiento de la población samaria con el objetivo de determinar si las inquietudes surgidas en este trabajo se afirman o se presenta un panorama diferente que sea más alentador y favorable para la ciudad. Todo esto ayudara a entender las posibles causas de un panorama que se está planteando.

Para la investigación se emplea el método inductivo-deductivo bajo un enfoque mixto, porque se parte de una realidad palpable en la ciudad de Santa Marta de la cual se extraerá toda la información por medio de la recolección de datos y que al basarse en una idealización de un panorama se asociaran, compararan y medirán las variables que ayudaran de manera cuantitativa a ampliar el conocimiento sobre el tema y de forma cualitativa a profundizar el conocimiento de la realidad como se está percibiendo.

Lo anterior servirá de orientación para conocer el impacto socioeconómico generado por el turismo inmobiliario en Santa Marta como destino turístico emergente durante el periodo 2009-2011

Variables de análisis

Variables independientes:

• Costo de vida

• Poder adquisitivo

Variables dependientes:

• Contaminación ambiental

• Inestabilidad económica

Variables intervinientes:

• Planes y políticas gubernamentales.

• Desastre natural

Hipótesis

El turismo inmobiliario mejora las condiciones económicas de la población samaria.

Población y muestra

Según el censo del DANE de 2005 la población total de la ciudad de Santa Marta era de 414.387 habitantes, aunque el plan distrital de desarrollo 2004-2007 para el año 2003 tenía la cifra estimativa de 423.000 habitantes para la ciudad de Santa Marta, esto trae consigo un universo bastante amplio que según proyecciones estadísticas del DANE puede superar hoy los 460.000 habitantes, utilizando una proyección de crecimiento del 2% anual, además de una población flotante que oscila entre 30.000 y 200.000 habitantes durante las temporadas de vacaciones.

Forma de selección de la muestra:

Se utilizara una muestra aleatoria simple, es decir se extraerán los componentes a suertes, seleccionando en una primera etapa subsectores de la ciudad de gran potencial turístico para luego proceder a escoger la muestra final entre las personas en estas subdivisiones. Se utilizaran como subsectores los siguientes:

• Rodadero

• Salguero

• Pozos colorados

Muestra:

Esta muestra se compondrá de 3.000 personas que corresponden al 0,5% de 600.000 habitantes, tomando esta última cifra como promedio del número de habitantes de la ciudad de Santa Marta.

Técnicas e instrumentos de recolección de información

Recolección de la información

• Información primaria:

La mayoría de los informes sobre la demanda turística, implican la recopilación de información de individuos usando un modelo diseñado formalmente que puede ser o bien una encuesta, o una entrevista.

Las encuestas se determinan por preguntas de investigación y son las herramientas de recopilación de datos para el análisis cuantitativo, estadístico u hipotético. Siendo así que para obtener la información de primera mano se utilizara como instrumento una encuesta previamente diseñada que contendrá preguntas de tipo ordinal, nominal, discreta y continua.

• Información secundaria:

La información secundaria es útil para cualquier investigador a la hora de recopilar y comparar datos de distintas fuentes y métodos, y para explorar e investigar las tendencias actuales. En este sentido, en el marco de esta investigación se utilizaran: Publicaciones académicas, libros académicos, internet, series estadísticas (bases de datos).

Presentación, interpretación y análisis de resultados

Por medio de esta investigación se conocerá que tanta influencia generará el turismo inmobiliario a nivel socio-económico en la población, viéndose alterados sus patrones de conducta y consumo. Si la población está preparada para un cambio social de estos, al estar en constante intercambio con personas de otras culturas, deberá amoldarse a los hábitos y costumbres de dichas personas y entre todos ser el motor que estimule el turismo ecológico, de sol y playa, histórico y patrimonial y fortalezca la imagen de Santa Marta como destino turístico emergente.

Esta investigación aún no se encuentra realizada; puesto que, se encuentra en etapa de estudio, con el fin de mejorarla; pero se han implementado pruebas pilotos en referencia a algunas variables, en los subsectores antes mencionados y más exactamente en residencias aledañas a las construcciones destinadas al turismo inmobiliario. Se hicieron un total de 40 encuestas.

Los resultados obtenidos en esta prueba piloto fueron los siguientes:

• Variable: Edad

Encontramos que en la muestra de 40 encuestas, las personas que fueron encuestadas poseen un rango de edad entre los 26 y 65 años de edad, dando un promedio en las edades de estos encuestados de 41 años aproximadamente, además cabe resaltar que la edad que más se repite entre las personas encuestadas es 40 años.

• Variable sexo

Sean:

Mujer= 1

Hombre= 0

Los datos resultantes de las 40 encuestas realizadas se encontró que 18 de las 40 personas eran mujeres, correspondiente al 45% del total de personas encuestadas; de igual manera cabe resaltar que el 55% restante corresponde a personas del sexo masculino (hombres).

• Variable estado civil:

• Comparación variables sexo y estado civil:

Las 40 personas que dicen ser propietarias de la viviendas, corresponde al 100% de las personas encuestadas, de los cuales el 55% corresponde al sexo masculino, dentro del cual se puede apreciar que el 25% de estas se encuentran casadas, manteniendo un tipo de hogar formal; seguido de un 17.5% de hombres que se encuentran en unión libre. De igual manera el 45% restante corresponde a las mujeres viéndose este repartido en gran medida en aquellas que se encuentran casadas y separadas cada una con un 12.5% del total de mujeres.

• Variable estrato:

Se puede apreciar que las personas encuestadas en su gran medida se encuentran concentradas en el estrato tres el cual corresponde al 67.5% de las personas encuestadas; seguido por aquellas que sus viviendas poseen una estratificación tipo 2 correspondiente al 17.5% y por ultimo aquellas personas cuya vivienda se encuentra estratificada con un 15% del total encuetado.

• Variable nivel educativo:

Las personas encuestadas en gran porcentaje han alcanzado estudios del nivel superior siendo este un 40% de las personas, seguido de aquellas que han tenido un nivel de preparación técnica y tecnóloga; cabe resaltar que de las 40 personas encuestadas no hubo personas que solamente hubieran adquirido conocimientos en la primaria sino que el nivel más bajo fue el de secundaria con un 15% del total.

• Variable tipo de vivienda

Del 100% de personas encuestadas se puede apreciar que este se encuentra repartido en un 67% correspondiente a aquellas personas que habitan en una casa y el 33% restante corresponde a aquellas que tienen como vivienda un apartamento.

En esta tabla se especifica y clasifica por sexo el tipo de vivienda y la condición en que se encuentra esta; de esta manera se aprecia que 14 de las 22 personas del sexo masculino poseen una vivienda tipo casa, correspondiente al 35%; además de estas 22 personas el 30% se encuentran en pagando su vivienda y 22.5% poseen su casa totalmente pagada.

El sexo femenino corresponde al 45% de los cuales 32.5% viven en casa y el 12.5% en apartamento; adicionalmente el 27.5% se encuentran pagando su vivienda y un 10% ya son propietarios de estas.

• Variable valor del predio:

El 42.5% de las personas dicen que el valor de su predio se encuentra en el rango de los 31 y 50 millones de pesos ; un 35% dice que su predio se encuentra valorizado entre los 51 y 80 millones de pesos; a su un 17.5% dice que su predio cuesta entre los 16 y 30 millones de pesos.

• Variable ingreso de la vivienda:

El ingreso promedio de las personas encuestadas es de $1.672.500, lo cual se ve reflejado que gracias a que en su mayoría poseen un nivel de estudios superiores que le proporcionan la capacidad de solventar los gastos. A su vez se puede apreciar que el rango de los ingreso de estas personas se encuentra en un rango de $1.600.000 el cual oscila entre los ingresos de $900.000 y $2.500.000 por vivienda.

• Variable gasto en servicios:

Los datos resultantes de la encuesta muestran que en promedio las viviendas gastan en servicios domiciliarios $242.125, de la cual existe una desviación estándar del orden de los $70882, siendo esta el promedio en que los datos del gasto de las personas fluctúan por encima o por debajo con respecto a la media arrojada por estos.

• Comparación variables ingreso por vivienda y gasto en servicios:

En esta grafica se puede apreciar la relación existente entre el gasto en servicios domiciliarios y el ingreso por cada vivienda. Los gastos se ven que son proporcionales con el poder adquisitivo de estas; pero que a su vez se encuentran muy dispersos.

Coeficiente de correlación y covarianza:

Covarianza: 14445937500

Coeficiente de correlación: 0,530507117

La relación presentada entre estas dos variables es directa y moderada; que podría considerar que cuando aumentan o más bien cambian los ingresos, el gasto de las personas va cambiando.

• Variable valor predio en 2 años:

Tabla de frecuencias

En esta grafica se puede interpretar que las personas encuestadas piensan que el valor de su predio en unos años con relación a las nuevas construcciones puede estar aumentando significativamente; siendo así que el 30% de las personas creen que el valor del predio podría estar entre los $47723874 y $ 57585810; de igual manera 10 personas de las encuestadas correspondiente al 25% piensan que el valor de su predio estará oscilando entre los $57585811 y $ 67447747.

• Variable consecuencia o beneficio:

Las personas piensan en un 45% correspondiente a 18 de los encuestados que la mayor consecuencia que podría traer las nuevas construcciones seria el empleo informal; además de esto se aprecia que un 20% piensa que el crecimiento urbanístico de la ciudad estaría representada en la principal consecuencia; el 35% restante de las personas piensan que es el empleo formal y la valorización de los predios la mayor consecuencia, cada uno de estos con un 17.5% cada uno.

• Variable uso del suelo:

Esta variable nos muestra lo que piensan las personas con respecto al uso del suelo; el 57.5% de las 40 personas encuestadas piensa que las nuevas construcciones realizadas en la ciudad no obedecen a una buena distribución y uso racional y equitativo del suelo; mientras que un 25% no tiene conocimientos referentes con el uso de los suelos por parte de las nuevas construcciones.