Propiedad horizontal

Indice1. Introducción 2. Naturaleza jurídica. 3. Adquisición de la propiedad horizontal 4. Expensas comunes 5. Extinción del sistema 6. Prehorizontalidad

1. Introducción

Derecho real sobre cosa propia, por el cual su titular puede usar, gozar y disponer jurídicamente del objeto sobre el que recae y que consiste en una fracción de un inmueble edificado integrada por un sector exclusivo independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y demás partes y cosas de propiedad común. La conjunción de la parte privativa y el porcentaje sobre las partes comunes son la unidad funcional. Art. 2617 el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad". Los argumentos salen de la nota a dicho artículo que establece la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, esto se relaciona con el Art. 2614 que se refiere a los derechos reales prohibidos uno de los cuales es el derecho real de superficie.

2. Naturaleza jurídica.

Es un derecho real autónomo, se debió crear una normativa específica, para resolver todos los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia.( dominio y condominio). Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos están regulados por un reglamento de copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal. El dueño de un departamento es dueño de este, pero tiene que compartir las paredes, piso y techo. Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al que fue creado.

Objeto La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo. El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes. Es necesario examinar por separado las partes privativas y las partes comunes.

Partes privativas. Art. 1 ley 13512 los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a mas de una persona.-

El objeto exclusivo de la PH puede consistir en:

1. Los pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera división horizontal puesto que el objeto esta íntegramente ubicado entre dos planos horizontales

   En este supuesto la división es vertical.

2. Los departamentos de un mismo piso: la palabra departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide por ejemplo un edificio.
3. Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es más nítida la división vertical, no existen planos superpuestos salvo los que constituyen el piso y el techo de la totalidad del edificio.

Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de comercio, galerías comerciales, oficinas, consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc.

Cosas y partes comunes Cosas de uso común del edificio Art.2 Cosas indispensables para el mantenimiento .la seguridad del edificio

• Principio de necesidad común.
• La siguiente. clasificación no es taxativa y el reglamento de copropiedad puede incluir otras:

1. El terreno.
2. Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines.
3. Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.
4. Los locales para alojamiento del portero y portería.
5. Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
6. Sótanos y azoteas lo son, salvo convención en contrario.
7. Cosas muebles que figuren en el reglamento de copropiedad.

Terreno: se trata de una cosa necesariamente común, es el suelo sobre el que asienta el edificio, si bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la extensión que surge del respectivo titulo, aunque algunos sectores estén libres de construcción.

Demás cosas y partes comunes Si bien puede concebirse un edificio cuya única parte común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras. Son dos: Cosas de uso común del edificio y cosas indispensable para mantener la seguridad del mismo. Cosas de uso común: son las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la práctica algunos no las utilicen. Ejemplo: puerta de entrada,. Pasillos, ascensores, tanque de agua, etc. Cosas indispensables para la seguridad: se trata de cosas que deben ser comunes por cuanto hacen a la seguridad misma del edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso común sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros columnas, techos, etc.

Lo principal y lo accesorio en el objeto de la PH El objeto de la PH es la unidad funcional, el derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes privativas. Artículo 3°: Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia. gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. La enajenación de la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a la misma con relación a las partes comunes. Se vende entonces el departamento mas un tanto porciento indiviso del terreno y demás partes de cosas comunes.

3. Adquisición de la propiedad horizontal

Estado de PH. Para que puedan llegar a existir los derechos reales de PH. Sobre cada una de las unidades sobre las que se han dividido un edificio, es necesario que con anterioridad haya nacido el denominado estado de PH. Esto sucede cuando es redactado por escritura pública el reglamento de copropiedad y administración y, además, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Modos de adquisición Se ejerce por la adquisición. Las formas de adquisición son tres: la tradición, la sucesión y la prescripción.

• Tradición: rige la teoría del titulo y del modo, para la adquisición derivada y por actos entre vivos del derecho real de PH son necesarios: el título suficiente (compra venta donación permuta) hecho por escritura pública (Art. 1184 Inc 1°) y el modo suficiente, o sea la tradición. Para la oponibilidad es necesario la inscripción del titulo en el Registro Inmobiliario Art. 2505 y Art. 2° de la ley 17.801.
• Sucesión: ya que es un derecho real no solo sobre cosa propia transmisible no solo por actos entre vivos sino también por mortis causa se lo puede adquirir por sucesión ab-intestato o testamentaria y ésta título de heredero o por medio de un simple legado.
• Prescripción: la PH es usucapible por la larga o la breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio sin subdividir deberán primero usucapir el condominio y luego a través de la partición podrán arribar a la PH.

Posibilidad de arribar al PH a través de la partición del condominio Es necesario que la partición sea físicamente posible o sea la independencia y la salida a la vía pública directamente o por un pasaje en común. La adjudicación puede que no equivalga a la partición que le correspondía al condominio, entonces entre todos puede hacerse un partición mixta o con saldo. De no haber conformidad de la totalidad de los condóminos se discute si la partición en especie puede ser impuesta por uno o alguno de ellos a los demás. No habría una verdadera partición ya que subsistiría el condominio sobre el terreno y las demás partes comunes. La jurisprudencia admite esta forma de partición bajo el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes cumplan con la exigencias del Art. 1° de la ley 13.0512 b) la partición debe ser cómoda y de fácil realización: No podría aceptarse si debería hacerse nuevas obras. c) Debe respetarse el principio de la igualdad b) Reglamento de Copropiedad y Administración:

El reglamento es el estatuto básico, y regula los derechos. y obligaciones de la comunidad. Las cláusulas de este, son la ley que los copropietarios deben obedecer (1197 C.Civ.), y son parte integrante del titulo de dominio de c/u de ellos. Además no solo es ley para sus dueños sino too para los que habiten en esos inmuebles (Ej. locatarios). El reglamento tiene naturaleza contractual (1137) a pesar de que se pueda modificar por mayorías y de que la ley le imponga ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía de la voluntad. Si el reglamento es redactado por su único titular de dominio (propietario-vendedor), no hay problema, pero si tiene que ser redactado por los copropietarios, debe haber unanimidad, en caso de que no logren ponerse de acuerdo tendrá que recurrirse a la justicia para que esta resuelva. Para el caso del reglamento interno, solo hace falta la mayoría que usualmente es necesaria para los temas comunes. El Reglamento de Copropiedad debe ser redactado en escritura publica e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble (Art.9 ley 13.512 y 1ro. decreto. reglamentario). La inscripción da la partida de nacimiento del consorcio (estado de propiedad horizontal) para que cada unidad pueda ser independiente y vendida. Pero esto no da la propiedad, sino los requisitos del C. Civil que es la tradición, titulo suficiente e inscripción para ser oponible a 3ros. La existencia del consorcio solo es posible si antes ha sido redactado e inscripto el reglamento. Teniendo el reglamento naturaleza contractual será necesario el concurso de voluntades de la totalidad de los condominios recién ahí nacerá el consorcio de propietarios. d) Consorcio de Propietarios: El Art.9 ley 13.512 obliga a la creación de un reglamento de copropiedad y administración al establecerse el consorcio de propietarios. La ley habla de propietarios y copropietarios entonces se plantea saber si existe una figura jurídica además de la de las personas titulares de dominio. La jurisprudencia y doctrina mayoritaria sostiene que el consorcio es una persona de existencia ideal o de personalidad restringida a la realización de ciertos actos indispensables para la defensa, uso y goce de los intereses comunes. Por eso el administrador al contratar no lo hace en nombre de cada uno de los propietarios sino a nombre del consorcio. Tiene patrimonio propio y es el único titular Propter Rem del crédito por expensas comunes. Pero toda demanda contra el consorcio debe ser dirigida a su representante legal (administrador) o si este no existiere, a cada uno de sus miembros (no a uno de ellos), de lo contrario la cedula de notificación esta mal diligerenciada.

Cláusulas obligatorias y Facultativas 9. Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública; c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes; La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial Al ser esta nominación incompleta correspondió al Art. 3° del reglamento amplia la nómina. Artículo 3º – El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes materias:  1 – Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva. 2 – Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto. 3 – Enumeración de las cosas comunes. 4 – Uso de las cosas y servicios comunes. 5 – Destino de las diferentes partes del inmueble. 6 – Cargas comunes y contribución a las mismas. 7 – Designación de representante o administrador, retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones. 8 – Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias; cómputo de los votos; representación. 9 – Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5º y 6º del presente decreto. 10 – Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble. 11 – Autorización que prescribe el Art. 27 – agregado por decr. 23.049/56, art. 2º-.

Modificación y mayoría El reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor a los dos tercios, esta modificación deberá consignarse en escritura publica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

• Cláusulas estatutarias: Es necesario la unanimidad pues son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de la PH ejemplo: las que especifican el destino de la unidades.
• Cláusulas reglamentarias: son las que se relacionan con el régimen de la administración, funcionamiento de la asamblea y en general con los asuntos de interés común, los propios reglamentos pueden exigir que haya otra mayoría pero nunca inferior a los 2/3

Facultades del titular de la PH

1. Respecto a su piso o departamento: son las propias de un dueño, se puede distinguir entre facultades materias y jurídicas.

Facultades Materiales

1. derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión
2. derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y las buenas costumbre)
3. Derecho de gozar: puede percibir los frutos
4. Derecho de disponer materialmente: es limitada

Facultades jurídicas Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los siguiente derechos

1. derecho de enajenar:
2. derecho de gravar:
3. derecho de constituir derechos personales: puede locar,
4. derecho de abandonar: es traslativo de propiedad

Respecto de las cosas y partes comunes Art. 3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo derecho de los demás. Las facultades de uso y goce reconocen una doble limitación

1. respetar el destino
2. no perjudicar ni restringir el derecho de los demás.

Facultades jurídicas. Así como no se pueden ejercer facultades jurídicas sobre el piso o departamento tampoco puede ejerce sobre las cosas y partes comunes. Ultimo párrafo del Art. 3 "Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan". Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes de piso o departamentos. 5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. 6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. 7. El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

Violación de las prohibiciones Art. 15 En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del articulo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo Esta legitimado a promover la acción el administrador o los propietarios. El primero no debe acreditar un perjuicio concreto ya que esta obligado a velar por el cumplimiento del reglamento. Cuando la acción es intentada por un propietario impone el requisito de que tenga que demostrar que la transgresión le causa un daño.

Obligación de los titulares Gastos de conservación y reparación de los pisos o departamentos 5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el origen del daño esto es si proviene de partes comunes o privativas. 13. Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.