Propiedad horizontal (página 2)

4. Expensas comunes

Expensas comunes: son gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los propietarios. Cada uno responde en proporción al valor de su piso o departamento con relación al conjunto, es decir cuanto mayor sea el porcentual mayor será la contribución a los gastos comunes. La ley admite que se puedan adoptar otros criterios de distribución ya que permite el pacto en contrario plasmado en el reglamento. Puede convenirse que determinadas unidades contribuyan a ciertos gastos en una proporción menor, o bien que queden eximidas de contribuir a condición de que no se beneficien con la cosa o servicio que genera el gasto. La eximición solo deberá referirse a los gastos de funcionamiento y mantenimiento, no así a los de adquisición o reposición de cosas comunes pues de ser así las unidades exceptuadas adquirirían la propiedad de tales cosas sin hacer ningún desembolso.

Expensas de administración mantenimiento y reparación de las cosas comunes. El Art. 8° "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.

Quedan comprendidos: Los gastos que origina el mantenimiento y uso de los servicios comunes (ascensores, portero eléctrico, bomba de agua) l La energía eléctrica para iluminación de las partes comunes y alimentación de servicios de esa naturaleza El gas para el funcionamiento de las calderas Los honorarios del administrador El sueldo del encargado Todos los gastos destinados a la conservación y reparación de partes comunes (pintura, reparación de cañerías). Primas de seguro El Art. 11 establece que la administración deberá asegurar el edificio contra incendios. Innovaciones que impliquen mejoras en beneficio de todos los propietarios El Art. 8 establece "las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios en mira de obtener su mejoramiento o de uso o goce más cómodo o mas rentas. Ejemplo: mejoramiento de las cosas comunes reemplazar la pintura del hall por un revestimiento de madera. (cosas comunes) goce mas cómodo y la obtención de mayor renta. Mayoría para decidirlas, tratándose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios basta para decidirla la mayoría absoluta, hay que diferenciar con la obra nueva ya que favorecen a un solo propietario este caso se necesitará la autorización de todos, ejemplo: cerramiento de balcones, techado de patios. Se trata de obras hechas en partes comunes auque de uso exclusivo pero el beneficiario es el que tiene ese uso exclusivo.

Posibilidad de reclamo judicial La minoría no queda indefensa ya que sus derechos están protegidos al reconocérseles la posibilidad de reclamar judicialmente en el caso que las innovaciones sean de costo excesivo, contrarias al reglamento, perjudiciales para la seguridad, salubridad, etc pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad, la acción puede ser promovida por cualquier propietario, siempre que en la asamblea que decidió la mejora haya votado en contra o se haya abstenido o haya estado ausente. Dicha acción deberá fundarse en:

• Costo excesivo
• Contrarias a la ley o reglamento
• Perjudiciales para la solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico del edificio.

Promovida la demanda si el juez podrá ordenar la suspensión de la obra, mientras ello no ocurra prevalece lo establecido por la mayoría. El juez en este caso actúa con una medida cautelar. Expensas de reparación y conservación realizadas por un propietario Tercer parte del Art. 8° "Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados". Para que el propietario que realizo el gasto tenga derecho a ser reembolsado deben concurrir las siguientes circunstancias:

1. debe tratarse de cosas que no siendo urgentes no admiten dilación
2. debe mediar ausencia del administrador
3. no tiene que existir oposición de los demás: el propietario deberá notificar, si nadie dice nada se entiende que se acepto tácitamente.

El tercer párrafo establece:

"Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables v urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado". En estos supuestos el propietario actúa sin autorización de los demás por lo que debe ser considerado como un gestor de negocios, en consecuencia puede reclamar el reembolso de los gastos en la medida en que hayan resultado útiles.

La renuncia o abandono en la PH Último párrafo del Art. 8 "Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece". Por lo tanto puede abdicar de su derecho solo que dicho abandono es traslativo de propiedad pero no liberatorio, por cuanto no exime a quien lo realiza de la obligación de contribuir al pago de la expensas. Tampoco se admite la liberación renunciando al uso y goce de las cosas y servicios comunes ejemplo: ascensor

Crédito por expensas: El titular del crédito por expensas es el consorcio y no los propietarios individualmente. El administrador, representante legal de dicho ente, es el encargado de recaudarlas y, en cu caso, de perseguir el cobro por la vía judicial.

Naturaleza jurídica Desde el punto de vista pasivo constituye una obligación propter rem, si bien se desplaza siguiendo la titularidad dominial, no presenta uno de los caracteres típicos de las obligaciones de esa categoría: la posibilidad de liberarse mediante el abandono. El deudor por expensas comunes responde con todo su patrimonio con respecto a las devengadas durante su titularidad. Si luego enajena el piso adeudando períodos anteriores sigue estando obligado., mas el adquirente va a responder por esa deuda pero solo con la cosa y no con el patrimonio.

1. el titular de la PH responde por las expensas devengadas durante su titularidad con la cosa y con el resto de su patrimonio.
2. La enajenación de la unidad no lo libera de responsabilidad por la expensas anteriores a tal acto
3. Respecto de tantos expensas sigue obligado con todo el patrimonio pero al consorcio se le agrega un nuevo deudor: el adquirente de la unidad que responde también por las expensas devengadas antes de su adquisición pero solo hasta el valor del piso o departamento.
4. Este adquirente es responsable con su patrimonio por las expensas posteriores a su adquisición
5. Si luego a su vez enajena sigue estando obligado por las expensas devengadas durante su titularidad pero ya no responde por las anteriores a su adquisición, puesto que ha dejado de ser titular de la cosa. Es el nuevo adquirente quien lo sustituye

Garantías para el cobro Consorcio de propietarios Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública; c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

Consorcio de hecho Es común que terminada la construcción de un edificio los departamentos sean entregados a los adquirentes mediante boleto de compra venta, no hay estado de PH porque aun no se ha otorgado el reglamento y mucho menos derechos reales, tampoco ha nacido el consorcio

Administrador. El administrador de acuerdo con el Art. 9 es un representante legal encargado de la gestión inmediata de los interese comunes. Actúa por mandato directo de el asamblea o por iniciativa propia Puede administrar una persona física o jurídica Es unipersonal Nombramiento y remoción Es nombrado por unanimidad Remuneración Establece el Art. 9 que ha de establecer la base para la remuneración del administrador

Funciones

• Administrar las cosas de aprovechamiento común
• Atender a las conservación del edificio
• Elegir el personal de servicio
• Contratar el seguro contra incendios
• Rendir cuenta documentada de su gestión

e) ¿Que instituciones habilita o provee el reglamento? 1) Administrador 2) Asamblea 3) Consejo de Administración

Asamblea Es el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad Sus poderes son soberanos y sus decisiones tomadas dentro del marco de las previsiones legales obligan a la minoría y a los ausentes. Las asambleas pueden ser: Artículo 3º – El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes materias: 8 – Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias; cómputo de los votos; representación. Ordinarias: se reúnen con periodicidad, en los plazos determinados por le reglamento Extraordinarias: son las que convoca el administrador o a solicitud de cierto número de propietarios, ejemplo remoción de este, reemplazo, la hipoteca de todo el edificio.

Mayoría necesaria La decisión para ser válida debe contar con el voto de la cantidad de personas que corresponda Según el tema que se trate. Los votos pueden computarse por valor, por unidad o combinación de ambas pautas. Art. 10. "Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación" Únicamente en caso de vetustez el Art. 16 establece un sistema distinto la doble mayoría es decir por unidad y por valor al mismo tiempo La ley 13.512 establece la siguiente mayoría: unanimidad, dos tercios y mayoría absoluta La unanimidad es exigida: Hipoteca de edificio. Ejecución de una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno También se requiere para la modificación una cláusula estatutaria del reglamento. La mayoría de los dos tercios se exige para: para las cláusulas reglamentarias del reglamento ejemplo cobro de expensas Mayoría absoluta: para asuntos de interés común De acuerdo con lo establecido en el Art. 5 del decreto las decisiones tomadas por el consorcio se harán constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro de actas será rubricado en la capital federal por el Registro de la Propiedad.

Imposibilidad de reunir la mayoría: Art. 10 "Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevara a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos." El procedimiento es sumarísimo, es necesario que se trate de cuestiones urgentes, o graves ya que la asamblea judicial constituye un remedio excepcional.

De esta manera podemos decir: La ley y el estatuto dan 3 tipos de asambleas: a) ORDINARIA (se convocan para tratar temas normales y corrientes de la vida de un comercio y que tiene que ser como mínimo una convocatoria anual. b) EXTRAORDINARIAS (se pueden convocar de forma imprevista ante una urgencia que deba resolverse en forma inmediata. c) JUDICIAL (igual que la otra pero donde se modifica el método y forma de la convocatoria, lo invoca el juez pero el no sustituye a la asamblea, lo único diferente es quien la convoca. En el caso del judicial sirve para convocar a todos los copropietarios y si alguien no va, se lo puede obligar judicialmente, son los casos donde hace falta una mayoría muy grande o unanimidad. La asamblea es un órgano deliberativo porque: tiene que tener lo siguiente. a) Convocatoria (tiene que ser por medio fehaciente) b) Reunión c) Deliberación (discusión)

• Tiene que tener un orden del día determinado (temas a tratar).
• Tiene que ser anticipado a la reunión.
• Si son temas varios lo lógico es que sean temas menores, no pueden tener temas importantes o que exijan un análisis o estudio previo.
• Tiene que ser dirigida a un lugar determinado.

5. Extinción del sistema

Modos comunes al dominio Se aplica la puesta del inmueble fuera del comercio, la prescripción, el abandono, la enajenación, y la transmisión judicial O sea tenemos modos absolutos y relativos Modos propios de la PH Destrucción Art. 12 "En caso de destrucción total o parcial de mas de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial" La ley distingue dos tipos de destrucción la total en donde si se destruye solo existirá un condominio normal sobre el terreno y los materiales por lo cual la ley faculta a cada condómino a vender las partes, enajenado el inmueble (terreno y materiales) el producido se distribuye entre todos en proporción a los porcentajes que le correspondía a cada uno de ellos. Si opta por la reconstrucción en vez de la partición la mayoría requerida debe ser la unanimidad. Si la destrucción es de menos de las Dos terceras partes del valor y la mayoría decide la reconstrucción esta facultado para obligar a la minoría a contribuir a los gastos, si ésta se niega debe vender su parte a la mayoría según valuación judicial. Si se resuelve la demolición del edificio la mayoría requerida es la unanimidad.

Vetustez

Art. 16 "En caso de vetustez del edificio. la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial." Estableciendo que un edificio se encuentra vetusto la mayoría computada, puede decidir la demolición y venta del terreno y los materiales. Si se resuelve la reconstrucción la situación difiere con relación a lo establecido para el supuesto de destrucción parcial de menos de las 2/3 partes, en efecto cuando hay vetustez la mayoría no puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, y solo queda facultada para adquirir la parte de dicha minoría según valuación judicial.

Confusión Esta causal no esta prevista por la ley pero puede darse cuando se concentra en una sola persona la titularidad de todas las unidades. mientras haya el estado de propiedad H el propietario único puede enajenar tales unidades renaciendo entonces los derecho reales de PH. Para que desaparezca del estado de PH debe realizarse la desafectación por escritura pública, que se inscribirá en el Reg. De la Prop. Esta determinación puede ser tomada por la totalidad de los propietarios es decir no es necesaria la confusión previa para luego proceder a la desafectación. Queda constituido entre todos un condominio sin indivisión forzosa sobre el terreno y lo edificado.

6. PrehorizontalidadConcepto: detona la situación jurídica a la existencia previa a la PH, abarca el período que va desde que se ofrecen en venta las unidades que todavía pueden ni siquiera estar en construcción hasta aquel en que finaliza la edificación y con la redacción e inscripción del reglamento de copropiedad y administración, que es cuando nace el llamado estado de PH. Trata de arbitrar medidas tendientes a proteger la condición de los adquirentes por boleto que durante esta etapa quedaban en estado de desamparo. La ley 19724 Art. 1Artículo 1.- Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen". La escritura de afectación debe ser inscripta en el Reg. Prop Inmueble quedará constancia de ello en los certificados que expida. Requisitos de la escritura: asentar el estado de ocupación del inmueble, la inexistencia de deudas impositivas a la fecha de otorgamiento, el cumplimiento de los siguientes recaudos: Artículo 3.- Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla: a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista; b)Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente; d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca. El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectación, con certificación de la existencia de los elementos mencionados en el artículo 3º. Artículo 7.- El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que: a) Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación, no ha enajenado unidades: b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados; c) Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa. En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

Publicidad El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en que se efectuó: a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible; b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión; c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.

Artículo 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte. b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago; c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.

Artículo 10.- El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades: a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación de los elementos enumerados en el artículo 3º y de las escrituras de hipoteca; b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble; c) La información relativa al desarrollo material de la obra; d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndose de su deuda hacia el vendedor.

Contenido de los contratos Artículo 14.- Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legibles. Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por éste.

Registro de los contratos. Artículo 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Preferencia de los contratos registrados: Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.

• Los derechos que confiere la ley son irrenunciables.
• El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la Pre H y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato.

Expensas Gastos de conservación y reparación de los pisos o departamentos. La primera parte del Art.5° Cada propietario atenderá a los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento. Los distintos titulares de la propiedad deben realizar a sus costa todas las obras y gastos de conservación y reparación que sean necesarios para el mantenimiento de su piso o departamento. A veces es difícil establecer el origen del daño, es decir si proviene de partes comunes o privativas. Expensas comunes: son gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los propietarios. Cada uno responde en proporción al valor de su piso o departamento con relación al conjunto, es decir cuanto mayor sea el porcentual mayor será la contribución a los gastos comunes. La ley admite que se puedan adoptar otros criterios de distribución ya que permite el pacto en contrario plasmado en el reglamento. Puede convenirse que determinadas unidades contribuyan a ciertos gastos en una proporción menor, o bien que queden eximidas de contribuir a condición de que no se beneficien con la cosa o servicio que genera el gasto. La eximición solo deberá referirse a los gastos de funcionamiento y mantenimiento, no así a los de adquisición o reposición de cosas comunes pues de ser así las unidades exceptuadas adquirirían la propiedad de tales cosas sin hacer ningún desembolso. Expensas de administración mantenimiento y reparación de las cosas comunes. El Art. 8° "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.

Quedan comprendidos: Los gastos que origina el mantenimiento y uso de los servicios comunes (ascensores, portero eléctrico, bomba de agua) l La energía eléctrica para iluminación de las partes comunes y alimentación de servicios de esa naturaleza El gas para el funcionamiento de las calderas Los honorarios del administrador El sueldo del encargado Todos los gastos destinados a la conservación y reparación de partes comunes (pintura, reparación de cañerías).

7. Bibliografía

Arean Código Civil Leyes

Autor:

Traetta Mariana Ximena