Propiedad Horizontal

Inicio de la propiedad horizontal

Aunque algunas de sus características provienen del antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como "Código Napoleón". En su artículo 664, este código legislaba sobre el caso en el cual "… distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios" y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio.

Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro.

Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.

La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1948 (fecha en que apareció la Ley 13.512), quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.

Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También permite que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.

A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada propietario-, y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es decir, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la misma, pues establece que quien debe redactar ese Reglamento es el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a trabajar allí.

Antecedentes legislativos de la propiedad

La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en París en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca en la porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio.

Ya el Código de Napoleón en 1804, en su artículo 604, admitió la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorporó a su texto el concepto de las áreas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción al valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a él le conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que le conduce a su casa, y así sucesivamente".

La primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal.

En Cuba surge el primer intento de regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los elementos comunes. En el año 1951, la Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo una conferencia a la que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.

En Venezuela La primera legislación que reguló esta institución fue la Ley de Propiedad de apartamentos del 3 de junio de 1957. En la actualidad rige la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela de 4 de agosto de 1983, la que establece que si no se inscribe no pueden ser enajenados los apartamentos del edificio.

Definición de propiedad horizontal: se denomina propiedad horizontal a una singular especie de copropiedad en la cual la titularidad del dominio pertenece a varias personas, conforme a la ley de propiedad horizontal y recae sobre diversos pisos de un edificio o sobre los apartamentos en que se divide cada piso. Puntualizando se puede aseverar que el término "propiedad horizontal" se refiere a un conjunto de derechos de propiedad asignados sobre cierto edificio de departamentos u oficinas, en el cual hay porciones bajo dominio individual y otras sujetas a dominio colectivo por parte de los propietarios del edificio.

Características

La característica básica de la propiedad horizontal, como comúnmente se la entiende hoy en día, es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.

Así, las partes de uso privado (es decir, los departamentos u oficinas propiamente dichos) constituyen propiedad individual, pero todas las partes comunes (terreno, muros externos, halls de entrada, sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a la propiedad colectiva de todos los propietarios del edificio.

Lo que los dueños poseen en un régimen de propiedad horizontal es, por lo tanto, un conjunto de derechos que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el uso no exclusivo de todas las partes comunes del edificio, y tales derechos son perpetuos y transferibles. Sin embargo, los derechos exclusivos y no exclusivos son indivisibles, en el sentido de que no es posible vender el derecho sobre las partes individuales sin incluir también en la transacción al derecho sobre las partes comunes, o viceversa.

Desde un punto de vista legal, por lo tanto, la propiedad horizontal es fundamentalmente distinta del tipo de propiedad que podría ejercer una sociedad o asociación de propietarios que asignara los departamentos a sus diferentes miembros pero retuviera los derechos de propiedad en cabeza de un único propietario (que en ese caso sería la propia sociedad). También difiere del concepto de "propiedad comunitaria" o "condominio", en el cual todos los propietarios son dueños de todo y el uso exclusivo de algunas partes del edificio se establece a través de arreglos contractuales.

En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada "consorcio de propietarios", que es el conjunto de todos los propietarios del edificio.

El modo en el cual este consorcio opera, se establece a través de un "Reglamento de copropiedad y administración". Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados al consorcio de propietarios.

Naturaleza jurídica

Es un derecho real autónomo, se debió crear una normativa específica, para resolver todos los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia.( dominio y condominio).

Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos están regulados por un reglamento de copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal.

El dueño de un departamento es dueño de este, pero tiene que compartir las paredes, piso y techo. Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al que fue creado.

Objeto

La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.

El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.

Es necesario examinar por separado las partes privativas y las partes comunes.

Partes privativas.

Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.-

El objeto exclusivo de la PH puede consistir en: Los pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera división horizontal puesto que el objeto esta íntegramente ubicado entre dos planos horizontales

En este supuesto la división es vertical. Los departamentos de un mismo piso: la palabra departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide por ejemplo un edificio.

Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es más nítida la división vertical, no existen planos superpuestos salvo los que constituyen el piso y el techo de la totalidad del edificio.

Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de comercio, galerías comerciales, oficinas, consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc.

Cosas y partes comunes

Cosas de uso común del edificio

Cosas indispensables para el mantenimiento .la seguridad del edificio

Principio de necesidad común.

La siguiente clasificación no es taxativa y el reglamento de copropiedad puede incluir otras:

El terreno.

Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines.

Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.

Los locales para alojamiento del portero y portería.

Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Sótanos y azoteas lo son, salvo convención en contrario. Cosas muebles que figuren en el reglamento de copropiedad.

Terreno: se trata de una cosa necesariamente común, es el suelo sobre el que asienta el edificio, si bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la extensión que surge del respectivo titulo, aunque algunos sectores estén libres de construcción.

Demás cosas y partes comunes

Si bien puede concebirse un edificio cuya única parte común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras. Son:

• Cosas de uso común del edificio y cosas indispensable para mantener la seguridad del mismo.

• Cosas de uso común: son las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la práctica algunos no las utilicen. Ejemplo: puerta de entrada,. Pasillos, ascensores, tanque de agua, etc.

• Cosas indispensables para la seguridad: se trata de cosas que deben ser comunes por cuanto hacen a la seguridad misma del edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso común sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros columnas, techos, etc.

Lo principal y lo accesorio en el objeto de la PH

El objeto de la PH es la unidad funcional, el derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes privativas.

Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

La enajenación de la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a la misma con relación a las partes comunes. Se vende entonces el departamento mas un tanto porciento indiviso del terreno y demás partes de cosas comunes.

Adquisición de la propiedad horizontal

Estado de PH. Para que puedan llegar a existir los derechos reales de PH. Sobre cada una de las unidades sobre las que se han dividido un edificio, es necesario que con anterioridad haya nacido el denominado estado de PH.

Esto sucede cuando es redactado por escritura pública el reglamento de copropiedad y administración y, además, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Modos de adquisición

Se ejerce por la adquisición. Las formas de adquisición son tres: la tradición, la sucesión y la prescripción.

Tradición: rige la teoría del titulo y del modo, para la adquisición derivada y por actos entre vivos del derecho real de PH son necesarios: el título suficiente (compra venta donación permuta) hecho por escritura pública y el modo suficiente, o sea la tradición.

Prescripción: la PH es usucapible por la larga o la breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio sin subdividir deberán primero usucapir el condominio y luego a través de la partición podrán arribar a la PH.

Posibilidad de arribar al PH a través de la partición del condominio

Es necesario que la partición sea físicamente posible o sea la independencia y la salida a la vía pública directamente o por un pasaje en común. La adjudicación puede que no equivalga a la partición que le correspondía al condominio, entonces entre todos puede hacerse un partición mixta o con saldo.

De no haber conformidad de la totalidad de los condóminos se discute si la partición en especie puede ser impuesta por uno o alguno de ellos a los demás. No habría una verdadera partición ya que subsistiría el condominio sobre el terreno y las demás partes comunes.

La jurisprudencia admite esta forma de partición bajo el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes cumplan con la exigencias de la ley

b) la partición debe ser cómoda y de fácil realización: No podría aceptarse si debería hacerse nuevas obras.

c) Debe respetarse el principio de la igualdad

b) Reglamento de Copropiedad y Administración:

El reglamento es el estatuto básico, y regula los derechos. y obligaciones de la comunidad.

Las cláusulas de este, son la ley que los copropietarios deben obedecer), y son parte integrante del titulo de dominio de c/u de ellos. Además no solo es ley para sus dueños sino para los que habiten en esos inmuebles.

El reglamento tiene naturaleza contractual a pesar de que se pueda modificar por mayorías y de que la ley le imponga ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía de la voluntad.

Facultades del titular de la PH

Respecto a su piso o departamento: son las propias de un dueño, se puede distinguir entre facultades materias y jurídicas.

Facultades Materiales

Derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión

Derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y las buenas costumbre)

Derecho de gozar: puede percibir los frutos

Derecho de disponer materialmente: es limitada

Facultades jurídicas

Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los siguientes derechos:

• Derecho de enajenar:

Derecho de gravar:

• Derecho de constituir derechos personales: puede locar,

• Derecho de abandonar: es traslativo de propiedad

Respecto de las cosas y partes comunes

Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo derecho de los demás.

Las facultades de uso y goce reconocen una doble limitación: respetar el destino y no perjudicar ni restringir el derecho de los demás.

Facultades jurídicas.

Así como no se pueden ejercer facultades jurídicas sobre el piso o departamento tampoco puede ejerce sobre las cosas y partes comunes.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes de piso o departamentos

Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

Violación de las prohibiciones

En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del articulo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo

Esta legitimado a promover la acción el administrador o los propietarios. El primero no debe acreditar un perjuicio concreto ya que esta obligado a velar por el cumplimiento del reglamento. Cuando la acción es intentada por un propietario impone el requisito de que tenga que demostrar que la transgresión le causa un daño.

Obligación de los titulares

Gastos de conservación y reparación de los pisos o departamentos

Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el origen del daño esto es si proviene de partes comunes o privativas.

Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

Autor:

Amaranta Dutti