Ley de registro inmobiliario (108-05)

Introducción

La entrada en vigencia de la ley No.108-05, de fecha 2 de Abril del año 2005, o sea, la llamada, Ley de Registro Inmobiliario, que luego fue modificada por la Ley #51-07 y sus normas complementarias, hace que surjan múltiples cuestionamientos relacionados con sus disposiciones y crea la necesidad de conocer los detalles de dicha ley.

El contenido de la ley puede analizarse en tratados sobre la Jurisdicción Inmobiliaria que deberán redactarse conforme la aplicación que la misma tenga en la práctica.

Para que se puedan dominar las reglas básicas de esta ley 108-05, es preciso responder las principales interrogantes que su estudio y análisis requieren.

De esta forma, la persona interesada en el manejo de dicha ley ubicará en la nueva estructura y el estudio de la misma resultará mucho más fácil.

En el presente trabajo de investigación, la ley se analiza siguiendo la estructura de los órganos más importantes del Sistema Judicial vigente, Mensura, Tribunales, etc., y tratamos de analizar la información básica que es preciso e imprescindible conocer sobre la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos.

Aunque la ley implementa elementos nuevos, lo realiza sobre la base del Sistema Torrens de mensurar, depurar y registrar el derecho de propiedad, para ofrecer a las personas interesadas una información acabada y contribuir de esta manera con la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias en la República Dominicana.

El sistema que implementa la ley se llama Sistema de Publicidad Inmobiliaria y se organiza enfocado en la descentralización de los Órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria encargados de aplicar la ley, provocando así el descongestionamiento de los Tribunales Superiores de Tierras y la Dirección General de Mensuras Catastrales como Órgano Rector, el trabajo de aprobación de las mensuras y levantamientos parcelarios efectuados por los agrimensores estará a cargo de la Dirección General de Mensuras Catastrales competentes.

El registro del Derecho de Propiedad y las operaciones posteriores al saneamiento esta a cargo de las Oficinas de Registros de Títulos.

Dentro de los puntos más relevantes de la ley se destacan los siguientes:

• Crea el doble Grado de Jurisdicción de los tribunales.

• Crea la competencia territorial de los tribunales.

• El apoderamiento del Tribunal de Jurisdicción Original será directo, excepto en el saneamiento y deslinde.

• Se modifica el Proceso de Saneamiento, con la novedad de que el Juez de Jurisdicción Original no podrá basar su sentencia solo en la audición de testigos.

• Se elimina la Revisión de Oficio.

• La apelación debe ser incoada en el plazo de un mes.

• Se organizan las audiencias mediante acta levantando la misma.

• En el certificado de titulo duplicado del dueño no se inscribirán al dorso las cargas y gravámenes, excepto el plazo para la revisión por causa de fraude.

• Al acreedor hipotecario no se otorgará una carta constancia sino una certificación del Registro de Títulos con fuerza de Titulo Ejecutorio.

• El agrimensor tendrá la calidad de Oficial Público.

Planteamiento del problema

Es de todos conocidos el gran problema que existe en las Oficinas de Registros de Títulos de nuestro país.

Vemos con frecuencia en la prensa nacional y local un rosario de quejas y denuncias interminables de todas las personas y empresas ligadas de alguna manera al Sector Inmobiliario. De hecho, recientemente en el Ayuntamiento del Distrito Nacional hubo cancelaciones en este sentido.

Dentro de esas quejas es frecuente escuchar, por ejemplo, denuncias en el sentido de que la Oficina de Registros de Títulos es muy lenta en la emisión de los mismos, razón esta que crea inconvenientes a las empresas constructoras que han terminado sus obras, ya que, el Sector Financiero y Bancario no desembolsa un préstamo sin antes tener en sus manos el título de propiedad.

Por otro lado, es frecuente ver denuncias de transacciones fraudulentas en el Sector Inmobiliario debido al uso de títulos falsos de propiedad, con las mismas características que los títulos originales.

Estos problemas ha sido el motivo principal para nosotros haber escogido el presente tema de nuestro trabajo de investigación. Trataremos de dar respuestas a los mismos.

OBJETIVO GENERAL

Conocer todo lo más posible acerca de la Ley de Registro de Inmuebles y sus modificaciones.

OBJETIVOS ESPECIFICOS.

Dentro de los objetivos específicos perseguidos por nosotros, están los siguientes:

• a) Aprender el marco de aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario.

• b) Conocer los principios de esta ley.

• c) Estudiar y conocer sus reglamentos.

• d) Aprender cuáles son los recursos que se pueden incoar en los Tribunales de Tierras.

Importancia y Justificación del Tema

Por tratarse el tema de los Inmuebles uno de los pilares económicos de las economías de todos los países del mundo, ya que el Marco Jurídico debe ser suficientemente bien definido, pues de lo contrario se convertiría en un caos jurídico y por ende la inversión en este sector sería bien difícil sino imposible, los autores del presente trabajo de investigación, conscientes de este problema tan grave, preocupados como futuros profesionales del Derecho que seremos y con ánimos de conocerlo con mas profundidad, nos embarcamos en el estudio de esta ley de Registro de Inmuebles (Ley # 108-05) y de sus modificaciones, con el ánimo de poder aportar nuestro granito de arena en el entendimiento de la misma y de los pasos y procesos que dicha ley abarca en el ámbito de los Tribunales de la República Dominicana.

Esperamos ofrecer a nuestros compañeros de ambiente y a aquellos potenciales lectores, un servicio desde nuestro punto de vista objetivo, que conlleve al conocimiento de dicha ley y que al mismo tiempo pueda ser un vehículo que facilite las transacciones dentro del Sector Inmobiliario, desde el punto de vista Jurídico-Legal.

Estructura del Trabajo.

El presente trabajo de investigación está estructurado en siete capítulos, según detallamos a continuación:

El primer capítulo nos habla de manera general de la Ley de Registro de Inmuebles (ley # 108-05), nos define su finalidad y los procesos necesarios para registrar el derecho de propiedad de un inmueble.

El capítulo II nos habla de los principios generales que rigen la ley de Registro Inmobiliario, nos lo detalla y define cada uno de ellos y nos habla de su campo de aplicación.

El capítulo III nos adentra en los reglamentos que tratan de la aplicación práctica de la ley, nos habla de su finalidad, justificación de aquellos aspectos sobre los cuales la ley nos remite a los reglamentos.

El capítulo IV, consiste en un estudio pormenorizado de todo lo referente a las Mensuras Catastrales, nos la define, nos dice cuando debe hacerse mensura, quien las realiza y quien las autoriza.

El capítulo V entra ya a la parte técnico-legal de los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria, nos menciona cuales son y la competencia territorial de los mismos.

El capítulo VI se adentra a explicarnos lo que es un Saneamiento en Materia Inmobiliaria, nos habla de sus generalidades, quienes inician el proceso y nos explica la forma de demostrar la posesión dentro del Proceso de Saneamiento.

Finalmente, el capítulo VII nos habla de los diferentes Recursos Jurídicos que se emplean dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria, hablándonos de las características de cada uno de ellos.

Finalizamos el trabajo con nuestra propia conclusión sobre el tema tratado y algunas recomendaciones para mejorar el Proceso de Registro de Títulos.

Factores que facilitaron el trabajo.

Aunque las fuentes bibliográficas no son muy abundantes en esta rama del Derecho, la Ley 108-05 y sus modificaciones nos han servido como marco teórico principal de referencia en el desarrollo del mismo.

Por otro lado, hemos conversado con algunos abogados en ejercicio y que se desenvuelven dentro del marco de la Ley de Registro Inmobiliario y sus respuestas, unas veces generales y otras veces un tanto más precisas y concisas nos han facilitado el entendimiento y desarrollo de nuestro trabajo de investigación.

Otra obra relacionada, aunque en forma de preguntas más que de doctrina, que nos facilitó el trabajo, fue la obra "170 preguntas sobre la Ley de Registro Inmobiliario", de la Licenciada Gisela Hernández, cuya edición es muy reciente. (Abril del año 2007).

Métodos y Técnicas utilizadas.

Básicamente centramos nuestro trabajo final a la investigación bibliográfico-documental y algunas preguntas que hiciéramos a algunos abogados activos en el área de Jurisdicción Inmobiliaria, al igual que a algunos compañeros de ambiente que creímos manejaban el tema con más profundidad que nosotros por tener la ventaja de estar laborando en el área de los tribunales hace ya varios años.

Marco teórico

CAPITULO I

• Ley de Registro Inmobiliario y sus aspectos más importantes.

La Ley de Registro Inmobiliario tiene por objeto el registro del derecho de propiedad y de las actuaciones jurídicas relativas al mismo.

Existen tres etapas para el primer registro inmobiliario, a saber:

• a) Mensura

• b) Depuración del derecho en los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, y,

• c) Registro en la Oficina de Registro de Títulos.

Esta última etapa otorga al propietario un Duplicado del Certificado de Titulo, imprescriptible, salvo el recurso de revisión por causa de fraude que está abierto durante un año después del registro de la Sentencia de Saneamiento.

La ley entro en plena vigencia en Abril del año 2007.

• Finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario.

La finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario es el registro del derecho de propiedad principal y las cargas y gravámenes susceptibles de registro sobre el derecho de propiedad registrado. Esto quedó consagrado en el articulo #1 de la ley, el cual expresa "La presente ley tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registros en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la Republica Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado, a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria"(1)

(1) Gisela Hernández, Registro de Inmuebles, Santiago República Dominicana. Impresora Hermanos Capellán, Edición Abril 2007. Pgs. 265

• Proceso para registrar el Derecho de Propiedad.

Consiste en el proceso de Saneamiento abierto para todo interesado que pueda demostrar que posee un terreno a titulo de propietario

La posesión debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida por un plazo de 20 años.

Para probar la posesión, además de testigos, el interesado debe presentar cualquier otra prueba que tenga en sus manos.

El Proceso de Saneamiento determina e individualiza el terreno y se depura el Derecho de Propiedad para ser registrado por primera vez.

• Órganos autorizados a registrar la propiedad previstos por la Ley con la garantía del Estado.

Con la finalidad de registrar el Derecho de Propiedad, la ley organiza que se debe medir o mensurar el terreno, en consecuencia, se crea un Organismo que autorice las Mensuras, este Organismo es la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que es quien rige las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, las cuales son a su vez las encargadas finales de autorizar al Agrimensor a efectuar las Mensuras y de aprobar los planos que se someterán al Tribunal competente para su aprobación definitiva.

Luego viene la depuración en los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya sea en el Tribunal de Primer Grado o en el Tribunal Superior de Tierras, según sea el caso.

Luego de depurado el Derecho de Propiedad, se registra con la Sentencia definitiva en la Oficina de Registro de Títulos, que está bajo la dirección General del Registro de Títulos.

CAPITULO II

Principios Generales que rigen la Ley de Registro Inmobiliario.

Diez son los Principios Generales consagrados en la Ley de manera general que se encargan de regir el Registro Inmobiliario dentro de nuestro marco jurídico.

Dichos Principios deber ser cumplidos so pena de nulidad de cualquier acto jurídico en caso de su inobservancia.

2.1.1 Principio de Territorialidad.

Este principio establece que la ley solo se aplica a los Derechos Reales Inmobiliarios dentro del territorio de la República Dominicana.

Dicho de otra manera, significa que la ley solo alcanza aquellos bienes inmobiliarios localizados dentro de la Geografía Nacional, o sea, dentro de nuestro país.

2.1.2 Principio de Sistema de Publicidad Inmobiliaria.

Este principio está basado en la idea del Estado como Propietario original que garantiza la depuración del Derecho de Propiedad y lo registra para disponer de esa información a todos los interesados.

Este principio se basa en los criterios de:

• Especialidad

• Legalidad

• Legitimidad

• Publicidad.

2.1.3 Principio de que el Estado Dominicano es el propietario de todas las tierras del Territorio Dominicano.

Por la existencia de este principio es porque en el proceso de Saneamiento, el registro del Derecho de Propiedad se reclama contra el Estado y todo Proceso de Saneamiento termina con una Sentencia de adjudicación del inmueble. En caso de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe ser adjudicado al Estado Dominicano.

2.1.4 Principio de que todo derecho registrado es imprescriptible y goza de la garantía del Estado.

Una vez registrada la Sentencia de Saneamiento y vencido el plazo de un año, contado a partir de dicho registro para la revisión por causa de fraude, ninguna persona, ni aún el Estado Dominicano, puede anular el Derecho de Propiedad registrado, el cual pasa a los herederos de los titulares y no prescribe.

2.1.5 Principio de Orden Público del Derecho Registrado.

Los derechos registrados no pueden ser anulados, modificados, ni suprimidos por acuerdo entre las partes. En caso de ser sometido un acuerdo entre las partes que pretenda alterar los Derechos Registrados, prevalecerá la ley.

2.1.6 Principio de Facultad Reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia.

Consiste en la facultad que otorga la Ley de Registro Inmobiliario a la Suprema Corte de Justicia para dictar los reglamentos y normas necesarios para la aplicación de la ley.

2.1.7 Supremacía de la ley sobre los Reglamentos.

Consiste que en caso de contradicción entre la ley y sus reglamentos o normas, prevalecerá la ley.

2.1.8 Principio del Carácter Supletorio del Derecho Común.

Consiste en que cuando en un caso especifico la ley sea insuficiente para esclarecer la interpretación de una norma, el Juez o Tribunal podrá ampararse en el Derecho Común.

2.1.9 Principio de Libertad de Pruebas en los casos de Orden Público.

Significa que, en vista de que el Saneamiento es de Orden Público, se admite la más amplia libertad de pruebas.

2.1.10 La Ley de Registro Inmobiliario no ampara el ejercicio abusivo de los derechos.

La Ley de Registro Inmobiliario no es una ley de despojo de derechos, como tampoco lo era la ley de Registro de Tierras.

Se organiza y se aplica para la protección de Derechos y velará porque no se realicen abusos de los derechos consagrados en la misma ley.

CAPITULO III

De los reglamentos

3.1 Reglamentos que complementan la Ley de Registro de Inmuebles.

Los Reglamentos y Normas complementarias a la ley tienen por objetivo, adecuar sus postulados a las necesidades del Sistema sin que sea necesaria una modificación formal de la ley a través del Congreso Nacional.

Los Reglamentos complementan las disposiciones de la ley, pero no pueden modificarla. En caso de contradicción entre la ley y sus reglamentos, prevalece la ley.

Si las normas son contrarias a la ley puede plantearse la excepción de ilegalidad basados en la propia ley y el artículo 8, párrafo 5 de la Constitución de la República Dominicana.

3.2 Razón para que la Ley de Registro Inmobiliario sea complementada por Reglamentos.

La razón primordial es previendo que al surgir figuras jurídicas nuevas y necesidades de procedimiento se puedan ordenar sin necesidad de modificar la ley.

Los Reglamentos y Normas complementarias no pueden modificar ni alterar los postulados de la Ley de Registro Inmobiliario.

Los reglamentos elaborados por la Suprema Corte de Justicia para la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario, forman parte del nuevo Marco Normativo que regula los Derechos Inmobiliarios en la República Dominicana.

Manteniendo en lo esencial los aspectos mas arraigados, las innovaciones se han dirigido a sistematizar y simplificar los distintos mecanismos necesarios para agilizar los trámites, reforzar el principio de legalidad y consagrar el principio de moderación.

3.3 Aspectos sobre los cuales la Ley remite a los Reglamentos.

Los principales aspectos que la Ley remite a los Reglamentos son los siguientes:

• Los requisitos para los Funcionarios de la Jurisdicción Inmobiliaria.

• Composición y competencia territorial de las Oficinas de Registro de Títulos.

• Requisitos de Publicidad para la primera audiencia de Saneamiento.

• Disposiciones Procesales para conocer de la Litis sobre Derechos Registrados.

• Procedimiento complementario para incoar el Recurso de Casación.

• Ejercicio de Revisión por causa de Error Material.

• Reglamentos generales de Mensuras Catastrales.

• Las provincias comprendidas dentro de la Jurisdicción de los Tribunales Superiores de Tierras., etc.

3.4 Reglamento concerniente a la corrección de error material en los Títulos de Propiedad.

Las Oficinas de Registro de Títulos tienen a su cargo la corrección de errores materiales, conforme al artículo #99 de la Ley de Registro Inmobiliario.

Desde que entró en vigencia la Ley, las correcciones de errores son en la misma jurisdicción que lo generó, y por supuesto, si el error es de Registro de Títulos, desde la Resolución debía corregirlo, descongestionando el Tribunal Superior de Tierras, órgano que bajo la Ley de Registro de Tierras, ordenaba corregir los errores materiales cometidos en el Registro de Títulos.

Conforme al articulo #99 de la Ley de Registro Inmobiliario, las correcciones o rectificaciones de errores, pueden ser ordenadas de oficio por el Registrador de Títulos.

Ninguna rectificación, sin embargo, puede afectar a terceros de buena fe que se hubieran basado en los asientos del Registro inexacto para su operación.

3.5 Reglamento en caso de pérdida de Titulo.

El procedimiento por pérdida o deterioro del Duplicado del Certificado de Título, se tramita y ejecuta ante la Oficina de Registro de Títulos territorialmente competente para su aprobación y ejecución, siguiendo las reglas de la Ley y los Reglamentos para completar el procedimiento.

El Reglamento General de Registros de Títulos establece que igual procedimiento se llevará a efecto en caso de extractos, que es el duplicado emitido a los Copropietarios.

CAPITULO IV

Mensura

La mensura se define como un acto público y contradictorio que solo puede ser realizado por un Agrimensor habilitado para tales fines mediante una autorización que dicte al efecto la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.

Las declaraciones contenidas en el Acta de Mensura Catastral y los documentos anexos que se depositen con la misma en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para su aprobación, harán prueba fehaciente, hasta prueba en contrario.

Al ejecutar la Mensura, el Agrimensor debe seguir las reglas del Reglamento General de Mensuras Catastrales.

Las violaciones al Contrato de Mensura serán de la competencia de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

4.1.1 Mensurar un Terreno.

Mensurar un terreno es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el Derecho de Propiedad a registrar. Esto es definido apropiadamente por el artículo #25 de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual se encuentra dentro del Procedimiento de Saneamiento.

Por su parte, el artículo #79 del Reglamento de Mensura Catastrales, señala que "Se denomina Mensura, al conjunto de actos y operaciones por medio de los cuales se identifica, ubica, mide, delimita, representa y documenta un inmueble". (2)

Hacemos una relación en este sentido y lo comparamos como si fuese un acta de nacimiento de una persona.

4.1.2 Persona autorizada a practicar la Mensura y quien la autoriza.

La Mensura y todo levantamiento parcelario deben ser ejecutados por un Agrimensor, de acuerdo al artículo #24 del Reglamento General de Mensuras Catastrales y el artículo #110 de la Ley de Registro Inmobiliario, debe estar debídamente inscrito en el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), y con la obligación de regirse por la Ley de Registro Inmobiliario y el Reglamento de Mensuras Catastrales, cada vez que haya una Mensura o levantamiento parcelario después que el terreno ha sido saneado.

Todas las mensuras deben ser públicas y contradictorias. El carácter contradictorio resulta del estudio de títulos y antecedentes de la parcela y sus colindancias con la apreciación de los hechos existentes.

(2) Hernández, Gisela, Opus. Cit. Pag. 54

Antes de practicar la mensura, el Agrimensor debe hacer previamente un estudio de títulos y antecedentes relacionados con el trabajo a realizar, tanto los del inmueble sobre el cual se ejecuta el acto de levantamiento parcelario como de los inmuebles colindantes, si los hubiere.

Corresponde al criterio profesional y forma parte de la responsabilidad del Agrimensor, el interpretar los títulos y antecedentes consultados para establecer las discrepancias que entre ellos pudieren existir.

Finalmente, es importante mencionar que el Órgano Oficial de la Jurisdicción Inmobiliaria que debe aprobar y autorizar la Mensura o levantamiento parcelario es la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.

4.1.3 Efectos de la autorización para Mensurar o hacer un levantamiento parcelario.

La autorización que otorga la Dirección General de Mensuras Catastrales para Mensurar o efectuar un levantamiento parcelario tiene dos efectos relevantes:

• 1) La autorización tiene vigencia por un periodo de sesenta días. Dentro de este periodo, el Agrimensor debe efectuar la mensura y presentar los documentos justificativos a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Este plazo puede ser prorrogado por treinta días mas siempre que existan razones debídamente justificadas, pero una vez fijada la fecha de la mensura para el Saneamiento, salvo algunas excepciones de la Ley, se establece que desde ese momento todas las cuestiones relacionadas con el Titulo de Posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.

• 2) La autorización que otorga la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, inviste al Agrimensor del carácter de Oficial Publico.

El carácter de Oficial Publico significa que los datos consignados en el Acta de Mensura o levantamiento parcelario, tendrán validez y harán prueba fehaciente hasta prueba en contrario.

4.1.4 Recurso contra un acto de Mensura.

El acto de Mensura Catastral deberá ser impugnado por el interesado antes de que llegue a Registro de Títulos la aprobación.

Es importante elevar la impugnación para que se haga constar en el acta de mensura, o en su defecto, ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

La impugnación se conocerá con el procedimiento de las medidas administrativas previsto en los artículos 74 al 86, ambos inclusive, de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

Si el error cometido por el Agrimensor en el Acta de Mensura o levantamiento parcelario se inscribe en el Registro de Títulos, para el caso del Saneamiento estará abierto el Recurso de Revisión por causa de Fraude dentro del año siguiente al registro.

En los demás casos, deberá incoarse una demanda en litis sobre Derechos Registrados, excepto si el error es puramente material, que lo corregirá el Órgano que lo aprueba.

CAPITULO V

De los Tribunales

5.1 Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Con la entrada en vigencia de la Ley se crea el Doble Grado de Jurisdicción, Primer Grado de Jurisdicción Original, Segundo Grado o Grado de Apelación y el Tribunal Superior de Tierras.

De manera excepcional, el Tribunal Superior de Tierras conoce en única instancia de las demandas contra el fondo de Seguros de Terrenos registrados, de la Revisión por causa de Fraude, del Recurso Jurisdiccional de los Órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, así como de todo otro proceso que le asigne la ley o los reglamentos.

Con la ley se robustece la idea de la competencia en razón del territorio y se establece la excepción de incompetencia.

El apoderamiento de los tribunales es directo, mediante instancia depositada en Secretaría de Despacho Judicial por la parte interesada, quien asigna los casos mediante un sistema aleatorio, excepto en los casos de saneamiento y deslinde que el apoderamiento lo realiza la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

La notificación de la demanda y/o recursos ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, es vía alguacil de la Jurisdicción.

Las audiencias en principio serán dos, una de prueba y otra de fondo, excepto en el Saneamiento que podrán ser todas las necesarias.

5.1.1 Tribunales que integran la Jurisdicción Inmobiliaria.

Dentro de los órganos que componen la Jurisdicción Inmobiliaria, se encuentran los Tribunales de Jurisdicción Original, Tribunal de un único Juez, que conocerán los asuntos de la competencia de los tribunales en el Primer Grado de Jurisdicción y los Tribunales Superiores de Tierras, Tribunal Colegiado que conocerán en grado de apelación de las decisiones de los Tribunales de Jurisdicción Original y en única instancia de las actuaciones que específicamente le confiere la ley, tales como conocer el Recurso de Revisión por causa de Fraude, el Recurso Jurisdiccional contra actuaciones Administrativas de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, demandas contra el Fondo de Seguros y cualquier otro recurso que de manera expresa le sea atribuída su competencia.

5.1.2 Competencias de los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria.

Los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en el grado de Jurisdicción que corresponda, tienen competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a Derechos Inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura a fines de saneamiento y de manera indefinida si el terreno es registrado.

La competencia se inicia con la solicitud de la autorización para la mensura, en este sentido, el articulo #25, señala: se establece que desde el momento que se fije la fecha para la mensura catastral, todas las cuestiones relacionadas con el titulo o posesión de cualquier terreno comprendido en el área abarcada por la autorización para la mensura, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.

5.1.3 Competencia Territorial de los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria.

La competencia territorial de los Tribunales se determina por la ubicación física del inmueble.

El territorio nacional estará dividido en por lo menos cinco Tribunales superiores de Tierras y los que ponga en funcionamiento la Suprema Corte de Justicia.

El articulo #115 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que se crean los Tribunales Superiores de Tierras del Departamento Central Norte, Sur y Este, especificando el articulo #5 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, cuales son las provincias que territorialmente comprende cada tribunal.

En cuanto a los Tribunales de Jurisdicción Original, estos tendrán competencia dentro del Distrito Judicial que le corresponda y estarán dentro de la Jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras.

Por otro lado, el articulo #23 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras establece la competencia territorial de los Tribunales de Jurisdicción Original existentes en el Territorio Nacional.

Los Tribunales de Jurisdicción Original gozan de plenitud de Jurisdicción dentro del Distrito Judicial al que pertenecen.

5.1.4 Apoderamiento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

El apoderamiento tiene lugar depositando una instancia directamente por la parte interesada en la Secretaria de los Despachos Judiciales o Secretaría de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

De acuerdo al tercer párrafo del articulo #18, este establece que el apoderamiento del Tribunal se hace por intermedio de la Secretaria de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, que es la responsable de recibir los apoderamientos, registrarlos, dar constancia de acuse de recibo y realizar el sorteo de los expedientes cuando existan mas de un Tribunal de Jurisdicción Original dentro del asiento territorial.

El apoderamiento es por intermedio de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales en el caso de Saneamiento por disposición del Articulo #25 de la Ley de Registro Inmobiliario y en caso de deslinde por disposición del artículo #170 del Reglamento de Mensuras Catastrales.

Aprobado el deslinde, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales remite al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para que inicie el Proceso Judicial los planos aprobados, copia del Acta de Hitos y Mensura donde conste la conformidad de los Titulares de Constancias anotadas, la carta de conformidad, una copia certificada del plano general y copia certificada del informe técnico.

CAPITULO VI

Proceso de saneamiento

6.1 Generalidades del Proceso de Saneamiento.

El proceso de Saneamiento es el previsto por la ley para registrar el Derecho de Propiedad por primera vez.

Es un procedimiento de orden público abierto a toda persona interesada. Se establecen como requisitos para poder acceder al procedimiento de saneamiento que el reclamante demuestre una posesión a titulo de propietario o por mediación de otro que posee en su nombre, de manera publica, pacifica, inequívoca e ininterrumpida durante el tiempo previsto por el código civil (20, 10, y 5 años).

Reunidos los requisitos se inicia el proceso en tres etapas:

• a) Primera etapa: Etapa Técnica. que comprende la mensura y su aprobación por la Dirección General de Mensuras Catastrales territorialmente competente, órgano que apodera el Tribunal.

• b) Segunda Etapa: Etapa Judicial. Se depura el derecho en tantas audiencias como sean necesarias como una excepción al orden de las audiencias en los demás casos que serán solo dos: de sometimiento de pruebas y de fondo. Existe la más alta libertad de pruebas para probar la posesión, pero el Juez no puede fundamentar su sentencia solo en la prueba de testigos.

• c) Tercera Etapa: Etapa Registral. La sentencia, acompañada de los planos definitivos y demás documentos, se envía al Registro de Títulos territorialmente competente para su registro. Se registra la sentencia y se emite el Certificado de Titulo y se habilitan los asientos complementarios.

Al propietario, como prueba de su derecho de propiedad, se le otorga un duplicado del certificado de titulo que es una copia fiel del original, como prueba de su derecho con la anotación de que durante un año después de emitido el certificado de titulo, puede recurrirse ante el Tribunal Superior de Tierras mediante el Recurso de Revisión por causa de Fraude, anotación que tiene por finalidad evitar que se pretenda ser adquiriente de buena fe durante este plazo.

6.2 El Proceso de Saneamiento.

Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez.

La individualización del terreno requiere de una mensura a cargo de un Agrimensor y aprobada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la depuración del Derecho está a cargo de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

En primera instancia es conocido el proceso por el Tribunal de Jurisdicción Original y en grado de apelación por el Tribunal Superior de Tierras, de la ubicación física del terreno, y el asiento del registro del Derecho de Propiedad por primera vez está a cargo de la Oficina de Registro de Títulos de la Jurisdicción de los Tribunales que han conocido el proceso, oficina que custodiará el Original del Certificado de Titulo y donde habrá que inscribirse toda operación concerniente al terreno registrado con posterioridad al proceso de saneamiento.

6.3 Quienes pueden iniciar el Proceso de Saneamiento.

El proceso de Saneamiento puede ser iniciado por:

• a) El Estado Dominicano.

• b) Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado.

La pauta para los interesados determinar los requisitos necesarios para iniciar el Proceso de Saneamiento es que posea un terreno que no haya sido registrado.

Hay posesión de un terreno que ha sido registrado cuando la persona interesada lo posee a título de dueño por sí o a través de otro que ejerce el derecho en su nombre, de manera pública, pacifica, inequívoca e ininterrumpida, durante el tiempo establecido en el Código Civil.

La persona interesada en reclamar la posesión de un terreno debe reunir uno por lo menos de los actos posesorios durante el tiempo que se necesita para la prescripción adquisitiva señalado en el artículo #2262 del Código Civil.

6.4 Prueba de Posesión en el Proceso de Saneamiento.

La ley de Registro Inmobiliario permite que la posesión sea probada por todo medio de prueba, solicitando al Juez apoderado que en la sentencia que adjudique la propiedad se fundamente en mas de una prueba si se escucharon testigos, o sea, la sentencia no puede estar fundamentada únicamente en la prueba testimonial.

Al ser el Saneamiento un proceso de orden público, el Juez puede ordenar las medidas que considere útiles para proveerse de pruebas aparte de la prueba testimonial. Además de la prueba testimonial, el Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en su artículo #121, enuncia una lista de pruebas de la posesión, tales como:

• a) Actos de Notoriedad, que son los instrumentados por los notarios Públicos sobre hechos que le narran testigos o de notoriedad pública que el mismo ha podido comprobar.

• b) Inspecciones y comprobaciones que realice el Juez de Jurisdicción Original apoderado.

• c) Inspecciones y comprobaciones que realice un funcionario o institución designados por el Juez para tal efecto.

• d) Interrogatorios In Situ, realizados por el Juez, funcionario o institución.

• e) Documentos probatorios de hecho de la posesión según los actos posesorios que se invoquen.

6.5 Etapas del Proceso de Saneamiento.

La Ley de Registro Inmobiliario, siguiendo el esquema del Sistema Torrens, reforzado por la ley que ahora se denomina Sistema de Publicidad Inmobiliaria, organiza el proceso en los pasos necesarios para individualizar el terreno (mensurar), depurar el derecho de propiedad y registrar por primera vez el inmueble y otorga al propietario un duplicado del certificado de Titulo como prueba del Derecho de Propiedad que tenga validez contra todo el mundo y posea la garantía del Estado imprescriptiblemente.

Así pues, las tres etapas son las siguientes:

• a) Mensura.

• b) Proceso Judicial

• c) Registro

CAPITULO VII

Los recursos

7.1 Recursos ante la jurisdicción Inmobiliaria- Generalidades.

La ley de Registro Inmobiliario establece dos grandes clasificaciones de recursos:

• 1) Recursos contra actuaciones administrativas.

• 2) Recursos contra decisiones jurisdiccionales.

Los recursos contra las actuaciones administrativas son a su vez los siguientes:

• Recurso de Reconsideración

• Recurso Jerárquico

• Recurso Jurisdiccional

Por su parte, los recursos contra decisiones Jurisdiccionales son:

• Recurso de Apelación

• Recurso de Casación

El procedimiento y su forma de incoar los recursos están establecidos en la Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos complementarios para cada caso y deben ser analizados de manera individual dependiendo de la necesidad del recurso en cuestión.

7.1.1 Recurso de Reconsideración.

Este recurso se presenta ante el mismo órgano que dictó el acto o resolución atacada. El interesado debe interponer el recurso dentro de los quince días de publicidad de la actuación.

En igual plazo de quince días deberá pronunciarse el órgano apoderado.

7.1.2 Recurso Jerárquico.

El Recurso Jerárquico se presenta ante el órgano jerárquicamente superior al que dictó el acto o resolución recurrida mediante una instancia en revisión.

Este recurso se ejerce dentro de los 15 días contados a partir de que dicho recurso quedo habilitado o que se podía interponer.

El órgano apoderado deberá pronunciarse dentro de los 15 días siguientes a la recepción de la instancia con el Recurso Jerárquico.

7.1.3 Recurso Jurisdiccional.

Se presenta ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente. El plazo para interponer este recurso es de 30 días, contados a partir de la fecha en que dicho recurso quedó habilitado. En igual plazo de 30 días deberá fallar el Tribunal Superior de Tierras apoderado.

7.1.4 Recurso de Apelación.

Es el recurso mediante el cual se impugna una decisión dictada por un Tribunal de Jurisdicción Original.

El Tribunal competente para conocer el Recurso de Apelación es el Tribunal Superior de Tierras al que corresponde el Tribunal de Jurisdicción Original que los dictó.

El Recurso de Apelación se interpone ante la Secretaría del Tribunal de Jurisdicción Original correspondiente, mediante declaración escrita motivada, ya sea personalmente o mediante apoderado. Este recurso se notificará a la parte contraria, si la hay, en un plazo de 10 días.