Embargos. Transformación de la medida cautelar – caducidad – reinscripción – ampliación de monto (página 2)

Pero esa desidia o desinterés no se presume cuando, como lo ha dicho la Corte Suprema "…el titular del embargo lo mantiene vivo mediante la inscripción de la ampliación dispuesta por la autoridad judicial pertinente" (J.A. 1986 III, Pag.591).-

En este caso, no se trató de una "ampliación de embargo", sino del mismo embargo, que se transforma de preventivo en definitivo, manteniendo sus mismas características en cuanto al monto, carácter y privilegio.-

A mayor abundamiento, un reciente fallo de la Sala Civil y Comercial Nº 2 de Tucumán, autos "RODRIGUEZ HERMELINDA c/ LUCIO AVELLANEDA Y Ot. -DAÑOS Y PERJUICIOS", Sentencia Nº 336, fecha 24/8/00, ha sostenido "Para determinar el cumplimiento del término de caducidad de cinco años establecido por la norma legal invocada (art.37 inc. b) Ley 17.801), cabe estar no a la fecha originaria de la inscripción (en el caso como embargo preventivo) sino a la de su registración como definitivo, acto que, en definitiva y desde el punto de vista que se considera, equivale a una reinscripción y por lo tanto a que deba, desde su fecha volver a computarse el término quinquenal que, en el caso, se advierte, no trascurrió hasta la reinscripción por lo que a su respecto no se ha operado la caducidad".-

Entendiendo que el caso resuelto es análogo al presente y compartiendo la doctrina alli sentada, soy de opinión que corresponde REVOCAR la decisión de la Dirección del Notariado Registros y Archivos disponiendo la registración pertinente y en carácter de reinscripción, del Oficio Nº 2802, de fecha 12 de setiembre 2.000, fojas 17.-

ASI VOTO.-

A SU TURNO LOS SRES. VOCALES DRES. CHIARA DIAZ, VALES, PAPETTI Y CARLIN DIJERON que adhieren al voto del Dr. Salduna.-

A SU TURNO LOS SRES. VOCALES DRES. SCHALLER, CARLOMAGNO, CARUBIA Y ARDOY DIJERON que hacen uso del derecho de abstención previsto en el art. 33 de la L.O.P.J..-

Con lo que no siendo para más, se dio por finalizado el acto quedando acordada la siguiente sentencia:

SENTENCIA:

PARANA, 24 DE JUNIO DE 2002.-

Y VISTO:

Por los fundamentos del Acuerdo que antecede y oído el Ministerio Público Fiscal; 

SE RESUELVE:

REVOCAR la decisión de la Dirección del Notariado Registros y Archivos y disponer la registración pertinente y en carácter de reinscripción del Oficio Nº 2802 del 12/09/00 obrante en copia a fs. 17 de las presentes actuaciones.-

Regístrese, notifíquese y devuélvanse al organismo remitente a sus efectos.-

Nota a fallo

El embargo, la caducidad de su anotación registral inmobiliaria y el principio de rogación – Una interpretación jurisprudencial preocupante.

Por Emilio Esteban Popelka.

El aspecto procesal recursivo:

El fallo que comentamos, comienza diciendo que "… el abogado apoderado del Bco. Río de la Plata S.A., interpone formal recurso de apelación conforme al art. 34 de la Ley 6964 contra la resolución de la Jefa del Reg. Pbco. de la ciudad de Nogoyá, pcia. de Entre Ríos, que rechazó el recurso de recalificación deducido".

No surge del mismo, cual fue el fundamento del rechazo de la Sra. Jefa, ni qué suerte tuvo el recurso de apelación.

Si tenemos presente que este se dedujo, como se expresa, conforme al art. 34 de la Ley 6964, debió entonces seguir al mismo, el trámite del art. 35 y subsiguientes de la ley citada; vale decir, Resolución de la D.G.N.R.A y, si esta fuera denegatoria, planteado el correspondiente Recurso Jerárquico ante el P.E. y decidido en forma adversa al recurrente, recién allí quedar expedita la vía contencioso administrativa ante el STJ (art. 37)

Entendemos que si el rechazo hubiera adquirido firmeza, se tendría que haber devuelto el correspondiente escrito presentado por el abogado oportunamente y en la instancia pertinente, sin posibilidades de ser considerado luego de ello.

Sin embargo, aparentemente esto no ocurrió, por cuanto el S.T.J., en una especie de "Per – Saltun" (que no es tal), toma intervención, analiza y meritúa el recurso originariamente rechazado sin fundamentar su tratamiento.

Decimos que no hubo salteamiento por cuanto, de la pieza judicial surge que las actuaciones fueron elevadas por la D.G.N.R.A en virtud del art. 41 de la Ley 6964 ( indudablemente ante una insistencia del Juez a – quo); de todos modos, creemos que hubiese sido saludable que el máximo tribunal analice la pertinencia y en su caso, modo de convivir en un mismo trámite, de las dos vías recursivas planteadas, aprovechando esta interesante oportunidad.

En efecto, el art. 41 de la ley 6964 prevé un procedimiento especial para el caso de devolución de documentos judiciales que el Registro observe por considerarlos con faltas subsanables o insubsanables. Este procedimiento, casi único en el país, ha evitado eventuales conflictos que frecuentemente se producen entre el Registro y el Poder Judicial en otras demarcaciones territoriales; a punto tal, que en más de una Reunión Nacional de Directores de Registros ha sido sugerido para su incorporación a las legislaciones provinciales que aún no cuenten con una disposición similar.

Por su parte, el art. 32 y sstes. de la citada ley, establece el procedimiento recursivo, en principio, para los demás documentos (Notariales, administrativos, etc.). Decimos "en principio" porque, al no disponer el art. 41 cit. que los documentos judiciales tendrán única y exclusivamente el procedimiento recursivo allí definido y, como contrapartida, facultar el art. 32 también citado, para recurrir la decisión del Registro a "el peticionante o interesado", cabría la posibilidad en el caso de los documentos judiciales, de que estos últimos (dentro de los cuales entendemos estarían por ejem. el acreedor embargante y/o el abogado interviniente) también puedan plantear el Recurso registral más allá de la insistencia o no del Sr. Juez con la pretendida registración observada y en ese caso – como aparentemente ocurrió en el del fallo que comentamos – coexistir ambos procedimientos.

Aunque reconocemos que la cuestión es discutible, nos inclinamos por esta posibilidad en aras de darle la mayor amplitud al principio de defensa.

De todos modos, cabe preguntarse que ocurriría si planteado un recurso por el art. 32 y transcurriendo el plazo respecto de este, el Juez insistiera en virtud del art. 41.

Esta hipótesis no está prevista en disposición legal alguna, pero consideramos que, al actuar en estos casos el Juez a instancia de parte, habría una especie de "renuncia" del interesado, a la prosecución del recurso del art. 32 que quedará de alguna manera subsumido en la insistencia del art. 41.

En esta línea de pensamiento, consideramos que a la inversa, producida la insistencia del Juez por el art. 41, ya no sería viable el recurso del art. 32.

Sería conveniente, que en una futura reforma y necesaria actualización de la Ley 6964, esta situación sea regulada de una manera más armónica y específica.

La cuestión resuelta:

Continúa diciendo el fallo: "Ya en tren de resolver,… b) Según oficio de fecha 7/7/97 se decretó (Registralmente interesa la fecha en que el oficio ingresó al Registro de la propiedad – arts. 19 y 40 Ley 17.801-) embargo definitivo sobre el mismo inmueble".

A los fines de evitar confusiones terminológicas, interpretamos que sería conveniente reservar el vocablo "definitivo" para el caso de las inscripciones o anotaciones registrales que adquieran ese carácter (art. 9 in fine Ley 17.801) y utilizar, en los casos de transformación del carácter procesal de una medida cautelar preventiva (art. 209 CPCN), el de ejecutivo (art. 531 Cod. Cit.) o ejecutorio (art. 502 mismo Cod.), según corresponda.[1]

Seguidamente, a nuestro criterio con acierto, considera el STJ que, "… no se trata de un nuevo embargo sino de la transformación del anterior,…".

Ahora bien, si esto es así, existe una disposición de la ley que es específicamente aplicable al caso y además, clarifica notablemente el asunto.

En efecto, se trata del art. 33 de la Ley 17.801, ubicado en el Capítulo VII, titulado INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES PROVISIONALES, PREVENTIVAS Y NOTAS ACLARATORIAS; justamente de esto último estamos hablando.

Este artículo dispone: "…, el Registro practicará inscripciones y anotaciones…

El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relación a los mismos, se harán constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando expresamente así se solicite." (El destacado nos pertenece). Como puede verse, se relaciona estrechamente con el art. 6 del mismo cuerpo legal y le agrega explícitamente, una nueva exigencia al principio de rogación, al requerir que la modificación sea expresamente solicitada; lo cual es congruente con todo el sistema y mantiene su armonía.

Entendemos que esta misma interpretación debe hacerse a los fines de considerar re – inscripto un embargo (o medida cautelar en general); ello por cuanto la re – inscripción significa también una modificación, no ya de la medida cautelar propiamente dicha, pero sí del plazo de caducidad de su anotación. Re – inscripción que debe hacerse indefectiblemente, a instancia de quien esté legitimado y de manera expresa.

No se nos escapa que puede haber quien piense, que esta disposición solamente se aplica a los documentos inscriptos que sean portantes de alguna condición (suspensiva o resolutoria), haciendo una interpretación literal de la norma; pero creemos que el espíritu de la Ley va mucho más halla, si tenemos una visión integral de la misma.[2]

Continúa diciendo el fallo: "Es innegable que la intención del legislador, tanto nacional como provincial al determinar un plazo de caducidad determinado es castigar la desidia o desinterés del acreedor."…

En nuestra opinión, no ha sido esa la principal intención del legislador, aunque el plazo de caducidad sí es una carga, que perjudica a quien no lo haga renacer adecuadamente.

Más que castigar, el legislador ha querido regular la cuestión y crear las condiciones necesarias para instalar el orden y la seguridad jurídica. Para lograrlo, arbitrariamente se vale de la ficción legal de la caducidad de la anotación de la cautelar. Esfuerzo este del legislador, que se vería desvirtuado si quedara librado el cómputo de ese plazo a criterios interpretativos tan disímiles.

En salvaguarda del principio registral de especialidad – en este caso en cuanto al derecho y su extensión temporal -, es necesario que este plazo resulte fácilmente comprobable para, de esta manera, evitar que se vulnere otro principio de rango o jerarquía superior como lo es el de prioridad; lo cual sin duda, en muchos casos, produciría daños patrimoniales a terceros que, a nuestro criterio injustamente, han sido impedidos de mejorar la posición registral de su derecho ante la inacción o acción inadecuada de un acreedor embargante que los precedía en el rango.

Debemos advertir que, justamente es esto lo que puede ocurrir con la interpretación que la jurisprudencia ha efectuado del tema, incluso, desde el Máximo Tribunal de Justicia de la Nación, lo cual es preocupante.

Así, el fallo afirma: "…esa desidia o desinterés no se presume cuando, como lo ha dicho la Corte Suprema "… el titular del embargo lo mantiene vivo mediante la inscripción de la ampliación dispuesta por la autoridad judicial pertinente" (J. A. 1986 III, Pag. 591)."

A nuestro criterio, el Registro NO presume, ni debe hacerlo, sino que debe atenerse estrictamente a la ley, en resguardo del principio de legalidad y de otros no menos importantes que del mismo derivan, relacionados íntimamente entre sí, como lo son el de prioridad, especialidad, rogación e imparcialidad. Para de esta forma, poder brindar a todos seguridad; los propios Registradores que deben operar con esa información, las partes (a quienes podríamos considerar "terceros desinteresados registrales" – embargado, embargante y Juez -) y sobre todo, a los terceros interesados (acreedores de rango inferior, eventuales futuros titulares de derechos reales sobre el inmueble, etc.).

En cuanto a las "ampliaciones de embargos", en la provincia de Entre Ríos, existe la D.T.R. Nº 001/88, que reproduce lo resuelto en el Acuerdo del Excelentísimo Superior Tribunal de Justicia de la misma provincia, de fecha 17/06/88.

Pero esta Técnico Registral dispone que en estos casos, "… se deberán tomar como nuevos embargos formulándose el correspondiente asiento en tal sentido…" Haciendo una interpretación literal, parecería que estas ampliaciones quedarían totalmente desvinculadas del embargo que se ordena ampliar, recibiendo por ende – aparentemente, porque en la práctica no es así – un tratamiento registral totalmente independiente, dejando así subsistente la incertidumbre con respecto a la caducidad de una y otra anotación.

Frente a esta problemática originada en la falta de certeza en el modo de computar el inicio del plazo, proponemos al Registrador a modo de ejemplo lo siguiente:

Ante la orden de anotar la ampliación de un embargo ya registrado, al confeccionar el asiento colocar: como título, "Ampliación embargo b) 2)" (individualizándolo), el monto por el cual se amplía, los demás datos de estilo (Oficio, Juzgado, Nº de ingreso, fecha, etc.) y luego una nota del Registro que diga: "Se toma razón de la ampliación como nuevo embargo en cuanto al monto y la prioridad (art. 19 Ley 17.801), manteniéndose el plazo original (art. 37 ley cit. y art. 115 ley. 6964) – Pasible de Recurso art. 32 L. 6964".

En el oficio diligenciado, debajo de la plancha (art. 28 ley 17.801), deberá hacerse la misma advertencia al Sr. Juez.

De esta manera, los terceros pueden conocer la situación claramente y el Juez o en su caso, las partes interesadas, podrán recurrir la decisión del Registro dentro de los términos legales que entendemos son los 15 días del art. 32 de la ley 6964 por dos razones: a) Porque no se trata de una inscripción provisional, ni de un rechazo a una orden concreta y específica del Juez, por lo que no sería de aplicación el art. 41 de la misma ley, ya que no podría haber una "insistencia" del magistrado y b) porque entendemos que, al no fijar el art. 41 un plazo determinado para la insistencia del juez, este se agotaría perdiendo la reserva de prioridad, en principio, recién a los 180 días – que es el caso de las inscripciones provisionales – al que se debería recurrir por analogía, ante la carencia de un plazo específico y nos parece éste, un tiempo demasiado largo para mantener sin definir una situación que es de sumo interés par el Registro, el Estado en forma derivada, los terceros usuarios interesados y el tráfico inmobiliario en general.

Resulta claro que sería conveniente, el dictado de una nueva D. T. R. en el sentido que venimos propiciando o, mejor aún, contemplarlo en la futura y seguramente próxima reforma de la ley 6964.

La provincia de Bs. As., respecto a la ampliación del monto, con buen criterio ha dictado la D. T. R. 6/88, la cual dispone expresamente que no se modifica el plazo de caducidad de la traba originaria, el que opera de pleno derecho.

Por otra parte, con respecto a la re – inscripción de cautelares en esa misma provincia, la D. T. R. 3/91 establece que debe solicitarse dentro de los 180 días anteriores al vencimiento del plazo de caducidad, no tomándose razón de las que se soliciten faltando un plazo mayor. Esto, como una manera más de ordenar la vigencia de las medidas cautelares, dándole precisión a los plazos.

La contemporaneidad de las D.T.Rs. de ambas provincias – E. R. y Bs. As. – no es casual, obedece a la incidencia inflacionaria de ese momento frente al embargo y los conceptos e importes de los créditos que este garantizaba, lo que fue superado por el avance jurisprudencial que consideró resguardado por la cautelar no solo el monto de la obligación principal por el que se anotó la medida, sino también su actualización, intereses y costas del juicio, salvo en el caso de concurso (Conforme a lo dispuesto por los arts.214/5 del CPCCER) Tema este que lamentablemente a sido reeditado en estos tiempos; pesificación, devaluación y Ley de Emergencia Nº 25.561 mediante.

Bueno sería saber que consecuencias ha tenido la aplicación práctica de esta D. T. R. ante el fallo de la C.S.J.N. de fecha 06/08/85, que en autos "Guillermo A. c. Provincia de Santa Fe" resolvió exactamente lo contrario.[3]

Cabe destacar, que como consecuencia de este fallo que condenó al Estado provincial a indemnizar daños y perjuicios al actor, la provincia de Santa Fe sancionó en fecha 23/11/95 la Ley 11.292 (Hoy vigente), la cual incorporó a la Ley 6435 el art. 65 Bis, disponiendo que ante cualquier modificación con relación a medidas cautelares ya anotadas (Incluyendo su toma a cargo), la caducidad se producirá a partir de la fecha de la toma de razón originaria.

Consideramos, que el fallo de la Suprema Corte – al igual que sus similares, el de la Sala Civil y Comercial Nº 2 de Tucumán que cita el del S.T.J.E.R. que estamos comentando y también este último – confunden el trámite registral con el procedimiento judicial, haciendo una interpretación analógica a la caducidad de instancia (arts. 310 y s.s. del CPCN, arts. 298 y s.s. del CPCCER); instituto de corte netamente procesal que, en nuestra opinión, no es aplicable al Derecho Registral.

En efecto, el art. 207 del CPCN en su último párrafo, claramente establece que: …"Las inhibiciones y embargos se extinguirán a los cinco años de la fecha de su anotación en el Registro que corresponda, salvo que a petición de parte se reinscribieran antes del vencimiento del plazo, por orden del juez que entendió en el proceso." (El destacado nos pertenece).

El CPCCER reproduce casi textualmente este párrafo en la ultima parte de su art. 204.

Vale decir que, en principio, aún en el ámbito del D. Procesal la reinscripción de cautelares se produce "a instancia de parte"; de todos modos, y a los fines de evitar la caducidad de instancia (arts. 298 y s.s. CPCCER), es válido interpretar que un pedido de transformación de un embargo de preventivo a ejecutivo o, en su caso, a ejecutorio, o de ampliación del monto de uno ya anotado, la evite.

Pero esta necesaria "actividad de parte" cobra especial importancia en el ámbito del D. Registral, a través del Principio de Rogación o Instancia consagrado en el art. 6 de la Ley 17.801, que comienza diciendo: "La situación registral sólo variará a petición de: …" (El destacado nos pertenece).

Este artículo se complementa y armoniza perfectamente para el caso, con el art. 33 de la misma ley[4]por ello, ambos deben interpretarse y aplicarse conjuntamente.

Además, obsérvese que los propios Códigos Procesales, al tratar la ampliación de las medidas cautelares[5]titulan el correspondiente artículo con el encabezado "Modificación" (arts. 203 CPCN y 200 CPCCER). Esto reafirma la postura que sustentamos en el sentido que debe aplicarse al caso el art. 33 in fine de la Ley 17.801 y, en consecuencia, atenerse el Registro estrictamente a lo expresamente solicitado.

Significa que el Registro no actúa de oficio, salvo contadas excepciones referidas principalmente a cuestiones internas, que no interfieren en los eventuales intereses contrapuestos de los terceros[6]

Es por ello que entendemos, que no se puede suplir la inacción del acreedor – que debió actuar en forma expresa, concreta, adecuada, conducente y sobre todo, acorde con las disposiciones legales vigentes – mediante una interpretación de su voluntad presunta y tácita. Trasladando, además, la responsabilidad de llevar a cabo esa suerte de interpretación no reglada, al ámbito de los Registros, generando así una inseguridad jurídica sumamente peligrosa para los terceros interesados y sobre todo para el Estado.

En materia administrativa, a diferencia de lo que sucede en materia civil, la "incapacidad" es la regla y la capacidad es la excepción. Vale decir, quien cumple una función administrativa, para poder actuar legítima y eficazmente, debe contar previamente con una disposición legal que al efecto lo faculte.

Este principio general del derecho administrativo, es aún más fuerte en el derecho registral. El Registrador solo actúa en la medida en que la ley se lo permite u ordena (lo que constituye una parte del principio de legalidad). Y se potencia al extremo, al aplicarlo con relación al principio de instancia para casos como el del fallo que comentamos (arts. 6; 33; 37 Ley 17.801 y 115 Ley 6964).

En efecto, el Registrador prácticamente nunca actúa "de oficio" y debe atenerse a lo expresamente solicitado para, de esta manera mantener incólume otro principio básico que tal vez por obvio, no se mencione con mucha frecuencia, el de imparcialidad.

A su vez, lo que se solicita, también debe cumplir con otro principio fundamental del derecho registral, el de especialidad o determinación. Al respecto ha dicho la doctrina: "La rogatoria registral debe contener todos los elementos de juicio cuya importancia justifique su oportuna publificación, por lo cual la minuta o síntesis del documento portador de derechos no puede pecar por excesos ni por defectos, ya que ese elemento gráfico se transformará en asiento inscriptivo…" (el destacado es nuestro)[7].

Como puede observarse, los principios registrales[8]no están desvinculados unos de otros, sino por el contrario, están íntimamente relacionados y en la mayoría de los casos se integran entre sí armonizando todo el sistema.

Nuestra opinión

Por todo lo expresado, decimos que nos preocupa la Doctrina Judicial sentada por los fallos referidos, ya que han creado un precedente al que podríamos calificar de riesgoso, desde el punto de vista que seguidamente pondremos a consideración de los hombres y mujeres de derecho.

Sabido es que donde la ley no distingue, no debemos distinguir. Tampoco podemos hacerle decir a la norma lo que esta no dice.

Nos estamos refiriendo al art. 37 de la Ley 17.801. Entendemos que si el legislador hubiera querido para casos como el que nos ocupa, una solución como la resuelta en los fallos comentados, lo habría establecido expresamente.

Cabría preguntarse: ¿Qué sucedería con la modificación de una hipoteca inscripta, al solicitarse la registración de la ampliación o disminución de su monto? ; o de su plazo, en los casos que esto es considerado materia de registración? ; ¿Y en el de la cesión del crédito hipotecario con su garantía? ; ¿Y en el de la sustitución del deudor (delegación de deuda)? ; ¿Y con las anotaciones de los Boletos de Compraventa (para las legislaciones que lo admiten) y las sucesivas Cesiones de estos? (arts. 123 a 129 Ley 6964 de E. R.); ¿Y en los casos en que se anoten modificaciones a un Leasig (Ley 25.248) registrado?; ¿Y en el del Derecho Real de Superficie Forestal (Ley 25.509)?

En todos estos casos, ¿Debemos considerar que existe una re – inscripción?; ¿Renacen los plazos que fijó la ley para su publicidad y oponibilidad a terceros? Si fuera así, ¿Desde qué fecha?

Si bien el Derecho no es una ciencia exacta y casi todo es opinable, creemos que el Registro debe funcionar como un mecanismo de relojería, el que no puede verse perturbado por cuestiones interpretativas libradas a la consideración del Registrador (que además no es solo uno), las partes de la relación jurídica a publicitar o el Juez.

El art. 37 de la Ley 17.801 es una norma de orden público, porque hay un interés de ese carácter comprometido en conocer con certeza cual es la situación jurídica de los inmuebles inscriptos en el Registro de la Propiedad.

El Registrador, hoy en día, al momento de tener que: expedir un certificado o informe (sobre todo cuando debe hacerlo sin fotocopia del folio real o matrícula) o tomar razón de algún otro documento[9]de los mencionados en el art. 2 de la Ley 17.801, ante situaciones como las del fallo que comentamos, se encuentra con la disyuntiva de:

• a) Considerar vigente la cautelar conforme a la doctrina judicial que sientan los fallos mencionados en este trabajo y, en tal caso, exponerse a un eventual reclamo judicial por parte de quienes se consideren perjudicados por la actitud asumida por el Registro (Como por ejemplo, posteriores embargantes y acreedores hipotecarios que habrían mejorado su posición registral con respecto a la prioridad); terceros adquirentes del dominio, de buena fe y a título oneroso (art. 1051 C.C.) que daban por caducada la anotación de la cautelar apoyándose en la fotocopia del folio real expedida con el certificado del Registro (art. 22 Ley 17.801); las partes de un negocio jurídico en gestación, que se frustra por la información que expidió el Registro; el Escribano autorizante, que debe asesorar adecuadamente a las partes y procurarles un documento válido que, cuando menos a una de ellas, le sirva de título suficiente para acreditar su derecho real. Es importante destacar que, en este aspecto, la doctrina y jurisprudencia mayoritaria interpretan que la obligación del profesional es de resultado, con las consabidas consecuencias que de ello se derivan; más aún, la orientación actual sobre esta responsabilidad civil, se dirige hacia el deber genérico de seguridad o garantía que al profesional es dable exigir, el que fue receptado por el Proyecto de Código Civil Unificado del año 1998 en su art. 1668 y sus correlativos 1076 y 2147.

• b) Considerar que la anotación de la medida cautelar caducó, conforme a la postura que propiciamos y, también así exponerse a una eventual demanda por indemnización de los daños que invoque haber sufrido el acreedor embargante, apoyándose en esta tendencia jurisprudencial que nos ocupa, ante el desplazamiento sufrido en cuanto a su prioridad registral en beneficio de los demás acreedores embargantes o hipotecarios o, directamente la esfumación de la garantía que significaba para su crédito el inmueble embargado, por la transferencia que del mismo hizo su deudor y ahora ex – titular dominial.

A modo de conclusión

De las dos opciones, entendemos que la de mayor riesgo para el Registro y obviamente para el Estado (Arts. 43, 1.112 y 1.113 del C.C.), es la segunda (b) – considerando lo resuelto por los fallos citados – pero estamos convencidos de que es también la más ajustada a derecho y la que debe asumir en honor al Principio de Legalidad y los que del mismo derivan, rogación o instancia; especialidad; prioridad e imparcialidad.

Ello en aras de lograr el valor fundante y máximo del Derecho Registral, la Seguridad Jurídica; como instrumento necesario e indispensable para alcanzar la tan anhelada Paz Social.

_________________________

(*) Este trabajo fue presentado en la XL Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble – Paraná (E. Ríos) 2.003; publicado en "Jurisprudencia de Entre Ríos y de la Corte Suprema de Justicia de la Nación" 2.002 – Nº 111, Delta Editora, Julio de 2.004 y en "Revista Notarial" 949, Año 110, septiembre – diciembre 2.004.- (De circulación nacional)

Cabe destacar que el mismo Superior Tribunal de Justicia de la provincia de Entre Ríos, en Acuerdo General Nº 4/05 del 1-03-05. Punto 2º) en las actuaciones caratuladas: "DIRECCIÓN GRAL. DEL NOTARIADO, REGISTROS Y ARCHIVOS REF. JUZGADO CHAJARÍ S/ REINSCRIPCIÓN DE EMBARGO CUYA INSCRIPCIÓN SE ENCUENTRA CADUCA CON EFECTO RETROACTIVO…" Nº 10.770, donde se sometió a su consideración un caso exactamente igual al que originó el fallo anotado, resolvió en el sentido propiciado en la anotación. Entendemos que de esta manera se comienza a corregir una tendencia jurisprudencial errada que se venía produciendo en el país a partir del desafortunado fallo de la CSJN del año 1985, como consecuencia quizá de lo específico y poco difundido del tema, colocándola en la senda de la buena doctrina judicial y produciendo así un saludable aporte a la seguridad jurídica y la paz social.

Autor:

Dr. Emilio Esteban Popelka

Abogado/Escribano, Jefe Registro Público de la Propiedad Inmueble de Gualeguaychú

Gualeguaychú, Entre Ríos (Arg.)

[1] Ver "Medidas Cautelares", en Revista de Derecho Procesal, Tomo I, Rubinzal – Culzoni, Santa Fe 1998, Págs. 437; 444 y 445.

[2] En el mismo sentido Cornejo, Américo Atilio, "Derecho Registral", Editorial Astrea, Bs. As. 1994, Págs.198/9.

[3] Ver J.A., 1986-III-591.

[4] Ver Andorno Luis O. €“ Marcolín de Andorno Marta, "Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801" Comentada. Anotada. 2ª edición corregida, actualizada y ampliada. Hammurabi, febrero 1999, pag. 584/5, citando a Cornejo, obra y Págs.. citadas.

[5] La que "… consiste en el aumento del monto por el cual se decretó la medida,…" (ver Palacio, Lino E. / Alvarado Velloso, Adolfo, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", Explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente, Tomo 5º Reimpresión, Rubinzal €“ Culzoni, Santa Fe 1990, pag.91)

[6] Al respecto ha dicho la doctrina: "Significa que la situación registral sólo varía a pedido de parte y cuando ingrese algún documento idóneo para el cambio." ("Actos Jurídicos y Documentos inscribibles", Marta E. Fazio de Bello, Ediciones La Rocca, Bs. As. 1998, pag. 131).

[7] Raúl R. García Coni “ Ángel A. Frontini, "Derecho Registral Aplicado", Segunda edición, Ediciones Depalma, Bs. As. 1993, pag. 218.

[8] Que son al decir de Roca Sastre: "las orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el resultado de la sintetización o condensación del ordenamiento jurídico registral." (Roca Sastre, Ramón María “ "Derecho hipotecario", Bosch, Barcelona, 1968)

[9] En verdad, actos causales, causas jurídicas que sirven de título a aquellos derechos y que en la mayoría de los casos están configurados por contratos (ver Villaro, Pedro Felipe. "Elementos de Derecho Registral Inmobiliario", Segunda Edición Actualizada, Colegio de Gestores de la Pcia. de Bs. As., Capital Federal 1999, pag. 184)