PRESENTACIÓN
En el presente trabajo, nos dispondremos a realizar un análisis exhaustivo de todos los requerimientos necesarios para actuar como Escribanos, en el libre ejercicio de nuestra profesión, partiendo de la hipótesis de la enajenación de un bien inmueble.
Como bien sabemos, el Escribano puede actuar en diversos negocios jurídicos; hoy nos referiremos a la compraventa de un inmueble, y más precisamente el empadronado con el número 57.671, del Departamento de Montevideo.
Para cumplir con lo señalado precedentemente, nos posicionaremos en la calidad del Escribano actuante, procurando brindar la seguridad jurídica que busca nuestro cliente a la hora de solicitar la actuación profesional del mismo, previo convencimiento de la regularidad de las trasmisiones efectuada en el bien en cuestión.
A lo largo de este estudio y a fin de cumplir con el objetivo propuesto, simultáneamente al análisis de la documentación, desarrollaremos de un modo teórico y práctico las diferentes etapas que deben efectuarse conforme a Derecho.
Historia – Barrio El Prado
La formación del barrio comenzó con el reparto de tierras en 1726, entre los primeros inmigrantes traídos para el proceso de colonización de Montevideo. Adquiere importancia el hecho económico, mientras las chacras constituyen un centro de producción agrícola, se suma la instalación del Molino de los Jesuitas entre 1756 y 1767 que dan un gran impulso a la zona.
Hacia 1824, la necesidad de esparcimiento y recreación para las familias de prestigio económico y de alta posición social, tener una casa quinta en las costas del arroyo Miguelete o en sus aledaños era todo un símbolo de jerarquía social.
El momento más importante de afluencia hacia el entorno del Miguelete, se produce en el período anterior a la Guerra Grande (1839-1851), ya que en ese momento la población que pertenecía al Partido Blanco abandona la ciudad y se instalan en la zona de chacras del Miguelete y en Villa Restauración (hoy Unión). La instalación de mucho de estos pobladores, lleva a que sobre el Miguelete, se construyan importantes viviendas.
De los numerosos personajes y familias instaladas en el Miguelete, nombramos seis, cuyas propiedades fueron trascendentes para la formación del Prado:José Buschental, Agustín de Castro, Miguel de Sierra, Hughes, Carlos de Castro y Raffo.
Las cuatro primeras construyeron sus viviendas entre las calles Carlos M.de Pena, Camino Castro, Av. Agraciada y la costa del arroyo Miguelete hasta Luis A. de Herrera.
Las propiedades de Carlos de Castro y Raffo, más tarde quinta de los Morales, tal vez como consecuencia de los procesos de fraccionamiento y posterior urbanización de la zona, quedaron como áreas distantes del Prado, teniendo como vínculo común el propio arroyo Miguelete.
El paseo del Prado
En 1889 la ley declaró "de utilidad pública la expropiación de todos los terrenos y edificios que constituían la antigua quinta de Buschental" y autorizó, asimismo, a expropiar "con el sólo objeto de ensanchar el actual paseo público denominado 'Prado Oriental' hasta quince hectáreas sobre las propiedades linderas y colindantes con dicho paseo público."
Poco a poco, otras zonas aledañas se fueron integrando al paseo del Prado. Así, por ejemplo, el cercano Paso del Molino y el llamado barrio Atahualpa, a cuya colocación de la piedra fundamental, el 16 de agosto de 1868, asistió el Jefe Político de Montevideo, en representación del presidente de la República, Gral. Lorenzo Batlle. El nombre de este paraje se deriva del famoso Inca que reinaba en el Perú en la época de su descubrimiento y conquista por los españoles. El núcleo de población diseñado y loteado para construir dicho barrio, fue fundado por la denominada sociedad "Fomento Montevideano", en terrenos de Juan A. Estomba, frente a la actual capilla Jackson. Otros barrios también integrados al Prado, son el conocido con el nombre de Solís, establecido como tal en 1889 sobre el camino Millán y en las cercanías del paso de las Duranas; Diecinueve de Abril, en abril de 1890, por el Banco Transatlántico del Uruguay, creado por el Dr. Emilio Reus; Aires Puros, en enero de 1907, fundado por Francisco Piria; y el llamado La Criolla, en agosto de 1909, a los fondos de la Capilla Jackson.
En 1902, el paseo incorporó el "Jardín Botánico" y en 1912 la Rosaleda, con la dirección del Ing. paisajista y horticultor francés Carlos Racine. El 15 de setiembre de este último año fue inaugurado el "Hotel del Prado", obra del arquitecto alemán Jules Knab.
FARMACIA ATAHUALPA
En julio de 1908 abre sus puertas la farmacia en lo que actualmente es Millán y Reyes. Su propietario Don Pascual Faccio, se independizó como socio de su hermano de la Farmacia Washington, ubicada en Avenida Agraciada y Santa Fe, y se instaló con su propia botica, cuando se construían quintas monumentales, como la de los Posadas, la de Soneira, la de Gallinal y la que hoy es casa presidencial de Suárez.
Esta botica lucía un ambiente provinciano, en su entorno había palenques y argollas para atar caballos y carruajes, que transitaban por senderos de tierra. La farmacia no estaba aún en el radio de Montevideo. Prueba de eso son los frascos de medicamentos de la farmacia que aún se conservan de comienzos de siglo que donde se menciona la dirección del establecimiento lo sitúa en el "Pueblo Atahualpa". Rodeado de amplios espacios abiertos, quintas, prados y hermosas casonas en pleno auge de la Belle Époque, la Botica de Faccio se identificó rápidamente con la zona y fue adquiriendo casi sin querer el nombre de Atahualpa. Situada muy cerca del límite del área urbana, los clientes eran los moradores del lugar y los vendedores de campaña, los mercachifles que adquirían un heterogéneo cargamento compuesto por medicamentos, tintura de yodo, aceite de ricino, agua oxigenada y alcohol para distribuirlo después por la campaña. Una anécdota de su actual propietario cuenta por ejemplo de un viajero que de tanto en tanto se llevaba mil frascos de aceite de ricino y pagaba con libras esterlinas.
Esta farmacia, como las demás de la época, no compraba los medicamentos, sino que ella misma los elaboraba de acuerdo con la prescripción del médico. Cada medicamento era por así decirlo "personalizado". Funcionaba también, como las demás farmacias como centro de primeros auxilios.
Atahualpa, en un comienzo zona balnearia de casas quintas, se fue loteando y subdividiendo. Los adoquines sustituyeron los caminos de tierra, los tranvías comenzaron a circular por la zona, una Montevideo en expansión absorbió el pueblo Atahualpa como un barrio más, su población fue creciendo y la farmacia Atahualpa se mantuvo, convirtiéndose así en uno de los más antiguos comercios de la zona. En 1958, el Barrio Atahualpa, como testimonio de agradecimiento en su cincuentenario, entregó a Don Pascual un pergamino, una plaqueta y una bandeja de plata además de flores, telegramas y tarjetas.
La farmacia ocupó tres de las esquinas de Millán y Reyes. De 1908 a 1945 estuvo en la esquina Norte, de 1945 a 1998 estuvo en la esquina Este, donde hay hoy una chacinería. Actualmente, en la esquina Oeste, ocupa una casona que tiene 180 años, edificio declarado de interés histórico por la Intendencia Municipal de Montevideo, que perteneció a Don Joaquín Suarez y que muchos de los vecinos recuerdan cuando allí había un bazar, el Bazar San Vicente que funcionaba especialmente como barraca y ferretería hasta 1978. Desde ese año hasta 1978 el edificio permaneció abandonado.
Hacia los años cincuenta falleció Don Pascual. Sus hijos Clelia y Héctor continuaron con la empresa familiar, hasta 1980, año del fallecimiento de Clelia. Héctor, "Bebe" Faccio como lo conocen los vecinos, sigue al frente acompañado por dos de sus hijos y actualmente trabajan en ella bisnietos de Don Pascual.
A medida que pasó el tiempo, la tecnología fue variando, la farmacia modernizando, y Don Héctor Faccio fue atesorando objetos, aparatos, frascos y medicamentos.
De modo que en su nuevo local además de la Farmacia existe el primer Museo de la Farmacia del Uruguay desde 2008, creado con motivo de los cien años de la farmacia. Su importancia es tal, que su visita es incluida en el circuito de paseos que por la zona realiza la Intendencia de Montevideo. Allí están expuestos cien años de historia, el primer mostrador que tuvo la farmacia, frascos de cristal, dos jarrones alemanes de la Belle Époque, autoclaves, moldes de supositorios, morteros, un vaporizador del año veinte, un libro copiador de recetas con prescripciones de médicos cuyos nombres forman parte del nomenclátor uruguayo. Figuras eminentes de la talla de los doctores Delger, Lorenzo Carnelli, Gianetto, Lusich, Luis Morquio, Alfredo Mavarro, Carlos María de Pena, Ricaldoni, Quintela, Vidal y fuentes, entre otros. Existen además
frascos de medicamentos, particularmente uno de glicerina, que está sin abrir desde 1908
Capítulo I
-EL TITULO-
La expresión "título de propiedad de un inmueble" está referida al documento o conjunto de documentos que prueban o demuestran que determinada persona es el propietario de determinado bien inmueble.
Su utilidad práctica consiste en que constituye la prueba del dominio, a saber: a) en vía judicial: cuando se intenta una acción cuya legitimación supone la existencia de ese derecho en el actor (reivindicación), b) a nivel privado: en la práctica notarial, es la demostración que el propietario hace ante el escribano, para poder disponer en forma valida y eficaz.
El legajo de documentos al que se denomina "título de propiedad", está compuesto generalmente por las primeras copias de las escrituras públicas, que acreditan documentariamente la transmisión de la propiedad del bien desde los últimos treinta o cuarenta y cinco años, según corresponda; hasta el día hoy, fecha en la que se va a actuar.
No obstante, materialmente podemos tener un solo documento o como sucede en la mayoría de los casos, un conjunto o legajo integrado por varios documentos. Algunos de los documentos mencionados, no tienen por finalidad probar las trasmisiones de la propiedad, sino por ejemplo la demostración geográfica del bien, en el caso de los planos de mensura y el certificado de empadronamiento o acreditar el cumplimiento de obligaciones, como sería el caso de los certificados municipales.1
A- TITULO CAUSAL.-
La acepción técnico jurídica de los "títulos de propiedad", en derecho civil, se relaciona con la causa eficiente para la adquisición de un derecho.
En sentido técnico jurídico, título; equivale a causa legalmente protegida (causa legal eficiente), que sirve de fundamento jurídico tanto para la adquisición de un derecho personal como para la acción judicial que del derecho emergiere y que habilita a intentar eficazmente la reclamación y cumplimiento de la prestación debida.
Título equivale a "causa legal eficiente" para exigir una prestación (art. 1246
Código Civil) y cuando hablamos de Título como "causa eficiente" para reclamar y adquirir el dominio de la cosa, estamos en presencia del "título de adquirir", causa eficiente para adquirir el dominio (Art. 705 inc. 2 del Código Civil).
"Titulo causal" y "título de adquirir", no son sinónimos, sino que entre ambos conceptos, existe una relación de género a especie. El título causal no es sólo el de adquisición, sino también el que tiene el acreedor, el comodatario, el arrendatario, etc. (art. 772 del Código Civil), de los que no se deriva la aptitud legal para adquirir. La especie se identifica con lo que la ley denomina "justo título", en el artículo 1208 inciso 1 del Código Civil.
La diferencia entre la acepción técnica de la palabra título y la acepción ordinaria de título o título de propiedad se percibe claramente cuando, por ejemplo en la práctica, se presenta el testimonio de la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, como único documento para acreditar la propiedad de un inmueble.
Dicho documento satisface la exigencia de demostrar la propiedad, y en tal sentido, se considera título de propiedad. Pero del mismo, no surge título alguno, en sentido técnico jurídico (título causal), pues la propiedad adquirida por usucapión (modo de adquirir originario), no requiere título causal (artículo 1211 del Código Civil).2
B- FINALIDAD DEL ESTUDIO DE TÍTULOS.-
El estudio de la documentación que compone el título de propiedad de un inmueble, tiene dos finalidades específicas:
I.- Constatar que quien dice ser propietario, lo sea en los hechos y en derecho, pues de ello depende su legitimación para trasmitir el dominio válida y eficazmente al adquirente, nuestro cliente (art. 769 numeral 1, y 775 inciso 1 del Código Civil).
II.- Constatar que el derecho de propiedad está exento de vicios. Esto significa que no exista la eventualidad de que terceros intenten útilmente acciones que turben la pacífica posesión del futuro comprador o que lo expongan a pagar sumas de dinero, en su condición de poseedor actual del inmueble.
La necesidad de comprobar que "los títulos son buenos", es impuesta por el propio derecho, pues el dominio se trasmite al adquirente tal como lo tenía el tradente (art. 775 inciso 1 del Código Civil).3
C- TAREAS QUE COMPRENDE EL ESTUDIO DE TITULO.- 4
1- Estudio del inmueble en sí mismo, para determinar que el mismo tiene aptitud para ser objeto de un negocio dispositivo.
Con el estudio del inmueble, se busca comprobar que el mismo tiene autonomía jurídica, o sea, que está apto para ser objeto específico de un negocio dispositivo. Por ejemplo, un apartamento que integra un edificio de propiedad común, puede ser objeto de un contrato de arrendamiento (art. 77 inciso 3 Decreto Ley 14.219), pero no será apto para ser objeto de un negocio dispositivo, mientras dicho edificio no sea regido por el sistema de propiedad horizontal.
El art. 1261 del Código Civil exige para que el contrato sea válido, la existencia de un objeto "lícito y suficientemente determinado" que sirva de materia de la obligación (art. 1261, numeral 3).
La autonomía jurídica de un bien o su aptitud para ser objeto de un negocio dispositivo, requiere que el bien en si mismo sea "una unidad propia"; es decir que este dotado de independencia.
2- Análisis jurídico formal de la documentación que contiene las trasmisiones o traspasos de dominio, a fin de constatar que de la misma no surgen vicios formales que expongan a dichos documentos a una posible anulación.
Demostrada la aptitud del inmueble para ser objeto de negocios obligacionales y dispositivos, es necesario comprobar que los documentos que integran el título de propiedad, se encuentran libres de vicios formales y que se han cumplido las solemnidades requeridas por la ley para la validez de determinados actos o contratos (Art. 1261 inciso final del Código Civil).
La ausencia de solemnidad (ej. Escritura pública), en los actos o contratos en que la ley la ha impuesto implica que dichos actos o contratos sean considerados como no celebrados (art.1578 del Código Civil), son sancionados por la ley con la nulidad absoluta (art. 1560 inciso 1 del Código Civil).
El incumplimiento de la solemnidad de otorgar en escritura pública, vicia al contrato y al título. Este vicio no es subsanable por el transcurso del tiempo (30 años), conforme al artículo 1561 del Código Civil. El título también puede estar viciado si la escritura es nula, aunque exista. La nulidad puede ser ocasionada por incompetencia del funcionario o por inexactitud en la forma (art. 1578 del Código Civil).
Tal es el caso de la escritura autorizada por un Escribano suspendido en el ejercicio de la profesión; en un Protocolo no rubricado por la Suprema Corte de Justicia o por un Escribano inhibido por razones de parentesco (art. 1574 del Código Civil, art. 25 de la Acordada 7533, Reglamento Notarial y arts. 24 y 65 del Decreto Ley 1421).
También implica nulidad la falta de la firma del Escribano, de alguna de las partes o de alguno de los testigos cuando su intervención es preceptiva (art. 32 del Decreto Ley 1421).
En cualquiera de los casos enumerados se debe observar y rechazar el título de propiedad. De no hacerlo se expondrá al cliente (adquirente) a ser eventualmente privado del inmueble comprado, como consecuencia de la reivindicación intentada por quien fue propietario, parte del negocio nulo o sus herederos (art. 1565 inciso final del Código Civil).
La titulación está compuesta por copias de escritura pública y podría suceder que el defecto se hubiera ocasionado al expedir la copia (por ejemplo la omisión de una firma); en este caso, es menester consultar la matriz y estar a lo que de ella resulte (art. 1592 del Código Civil).
3- Constatar que el bien inmueble ha salido del dominio originario, estatal o municipal.
Este aspecto, se encuentra legislado en la actualidad, con respecto a las tierras de origen fiscal en el artículo 1194 del Código Civil y en los artículos 121 a 124 de la Ley número 12.802 del 30 de noviembre de 1960. Con respecto a las tierras de origen municipal en los artículos 524 y 525 de la Ley 13.892 de 19 de octubre de 1970.
Estas leyes declaran extinguidos los derechos de Fisco o del Municipio sobre las tierras, si el actual poseedor prueba por documentos auténticos haber poseído por sí o por sus causantes el número de años indicado en esas leyes.
Para resguardar a nuestro cliente de cualquier reclamación fiscal o municipal bastará con comprobar que el título de propiedad contiene documentos auténticos que prueban la transmisión del dominio entre particulares, por treinta años o más, con relación a las tierras de origen fiscal o por cuarenta y cinco años o más, con respecto a las tierras de origen municipal.
Salida fiscal
Históricamente el Estado concedió a particulares tierras públicas, por donación o venta. El título adquisitivo del particular configura la "salida fiscal".
El artículo 1194 del Código Civil dispone: "El Estado, respecto de los bienes susceptibles de propiedad privada, los establecimientos públicos y corporaciones, quedan sujetos a las mismas prescripciones que los particulares, y pueden oponerlas como ellos".
El poseedor actual de un inmueble, que ha poseído por sí o por causantes, desde el año 1795 inclusive, constando esa posesión por documento público o auténtico, estará en todos los casos, al abrigo de las pretensiones del Fisco. Por este motivo, los Escribanos antes del año 1960, debían examinar las trasmisiones de dominio hasta la salida fiscal o hasta el año 1795 inclusive.
La Ley número 12802 fija el límite de la prueba en los últimos treinta años. Los artículos 122 a 124 de la misma reglamentan el proceso de "declaración judicial de propiedad" al solo efecto de la salida fiscal, para aquellos que no puedan probar la posesión de treinta años por documentos públicos o auténticos.
Es de buena técnica agregar al "título de propiedad" las copias simples de las escrituras que faltaren para cubrir los treinta años.
Salida Municipal
La Ley número 13.892 del 19 de octubre de 1970, considera que han salido del dominio municipal los bienes cuya posesión se demuestra por títulos auténticos, por sí o por sus causantes, durante 45 años.
Quienes no logren dicha prueba, deberán acudir a la Intendencia Municipal correspondiente y pagar tantos cuarenta y cinco avos del valor del inmueble, como años faltaren para completar la posesión por cuarenta y cinco años.
4- Comprobar que las trasmisiones de dominio y la posesión se han operado con el tiempo adecuado y se ha consolidado la propiedad en manos del actual propietario y por tanto, se ha extinguido cualquier pretensión de terceros.
Implica que la posesión o trasmisiones de dominio se han operado durante el tiempo necesario para comprobar que quien nos presenta el título es propietario de la cosa, y que se debe descartar cualquier eventual pretensión de un tercero por decaimiento de la acción en que pudiera fundarse.
5- Verificar que las trasmisiones dominiales se realizaron con la capacidad y legitimación que la ley exige al enajenante y adquirente de cada transmisión. Se comprueba así la legalidad y los plenos efectos de cada uno, descartando eventuales acciones, tanto de las partes intervinientes como de terceros que pueden afectar al título de propiedad.
De cada título causal que se encuentre en el proceso dominial del inmueble estudiado, puede surgir la posibilidad de ejercicio de acciones personales que si bien no persiguen la reclamación de la posesión de la cosa o reivindicación de la propiedad de la misma; pueden transformar en ilegítima la posesión actual, por la perdida retroactiva de los efectos inherentes al título causal de adquisición, obligando al propietario actual a restituir la cosa.
Tal es el caso de la acción resolutoria, ya sea que la resolución se fundamente en el título causal del actual propietario o en el de cualquiera de sus causantes, mientras la acción personal no haya prescripto.
También es el caso de la acción de nulidad, acción personal surgida de un título causal y que implican la restitución de la cosa (artículo 1565 del Código Civil).
6- Comprobar que el derecho de propiedad sujeto a estudio, se encuentra libre de gravámenes, inhibiciones, desmembramientos, limitaciones u obligaciones oponibles al comprador.
Se realiza esta comprobación o por las resultancias del referido título o a través de la información registral, que deviene un complemento indispensable para el estudio del título.
El estudio del título debe completarse con la información registral solicitada por el inmueble en estudio y por quienes fueron sus propietarios por el lapso de treintaaños,comoeselcasodelbienenestudio, ya que el mismo tiene Salida Fiscal, o cuarenta y cinco años hacia atrás, si se tratare de un bien con Salida Municipal.
Capítulo II
–METODOLOGÍA DEL ESTUDIO DEL TÍTULO5-
Para abordar el estudio de la validez y eficacia de los negocios jurídicos dispositivos, podemos seguir la metodología que sugieren Cafaro y Carnelli en su obra "Eficacia Contractual". Estos autores conciben la formación del negocio jurídico como un "proceso" de elementos constitutivos que van apareciendo uno a uno, de tal manera que cada uno condiciona la validez y eficacia del siguiente o cada uno presupone la existencia, validez y eficacia del anterior, y lo analizan en las siguientes etapas que responden a un orden prioritario:
I) capacidad jurídica
II) poder normativo negocial
III) capacidad de obrar
IV) consentimiento
V) objeto VI) causa VII) solemnidad
VIII) legitimación para disponer
IX) título definitivo
Expresan que la capacidad jurídica es la aptitud para ser titular de relaciones jurídicas, y el poder normativo negocial es la aptitud de un individuo de crear por sí normas contractuales; ambas calidades son inherentes a los sujetos de derecho y por lo tanto externos al negocio jurídico.
Capacidad jurídica: los sujetos que celebran el contrato deben estar dotados por la ley de personalidad jurídica (art.21 C.C.). La ausencia de esta condición determina la inexistencia del negocio para estos autores o la nulidad absoluta del mismo según la doctrina mayoritaria.
Poder normativo negocial: Asegurados de que los sujetos tienen capacidad jurídica, debemos analizar si les asiste poder normativo negocial, inherente a todo sujeto de derecho, a menos que la ley, por razones especiales, se lo niegue para un caso determinado.
Ej.: en el caso de la compraventa o donación entre cónyuges, los sujetos carecen de poder normativo negocial porque la ley expresamente se lo ha quitado para estos actos en concreto.
Para estos autores, la falta de una o ambas calidades provocan la inexistencia del negocio jurídico y no la nulidad del mismo, por ser requisitos externos al negocio. Esta distinción tendría consecuencias distintas en sus efectos. La declaración de nulidad –salvo casos especiales- da derecho a las restituciones recíprocas y alcanza aún a los terceros que puedan ser alcanzados por la reivindicación (Art.1565 C.C.). En cambio, la inexistencia confiere derecho a las restituciones recíprocas en base al cuasicontrato de pago de lo indebido, que no alcanzaría a los terceros que derivan su derecho de una de las partes a título oneroso (Art. 1318 C.C.).
Capacidad de obrar: Enumerada por la ley como un requisito intrínseco al negocio, como también los demás elementos que analizaremos (Art.1261 nral.
2 C.C.), consiste en la posibilidad de crear por sí mismo en forma válida y eficaz el negocio jurídico.
En principio, para la capacidad de obrar la ley exige mayoría de edad y no estar incapacitado. El incapaz absoluto tiene capacidad jurídica, poder normativo negocial, pero carece de capacidad de obrar. Para realizar actos válidos tendrá que estar representado por su representante legal, su omisión se sanciona con la nulidad absoluta (Art. 1560 C.C.) y en determinados casos la ley agrega, además, un requisito legal de eficacia, como las venias o autorizaciones judiciales para determinados actos o contratos (Arts. 271 num.1; 395; 1117, 1130 C.C. etc.) cuya omisión produce la nulidad relativa del acto o contrato (Art. 1560 in fine C.C.).
Consentimiento: Este debe ser expresado en forma libre y sin vicios (Art. 1269 C.C.), los vicios del consentimiento provocan la nulidad relativa del contrato (Art.1560 in fine C.C.); la ausencia de consentimiento, en cambio, puede ser considerada como un caso de "inexistencia" del negocio jurídico porque no ha llegado a formarse.
Objeto: El objeto debe ser lícito y suficientemente determinado (Art. 1261 num.3 C.C.), el análisis se concretará al determinar si el objeto posee autonomía jurídica y si está determinado conforme a la ley.
Causa: Ésta se presume que existe y es lícita (Art. 1290 C.C.), por tanto, salvo el caso de que la ilicitud o falsedad de la causa se manifieste explícitamente en el contrato, no debemos formular observaciones por este requisito.
A este método debemos agregar:
La solemnidad en los casos en que la ley la impone (Art.1261 in fine C.C.), cuya ausencia impide probar válidamente el contrato (Art. 1578 C.C.) y provoca la nulidad absoluta del mismo (Art. 1560 C.C.).
Todo título causal que aparezca en la "titulación" del bien debe ser objeto del precedente análisis para determinar su validez y eficacia y con ello habremos logrado formar un juicio acerca de los títulos causales en sí mismos considerados; pero, no sólo la validez y eficacia como títulos causales interesa en el estudio de la titulación, sino además, los efectos o consecuencias de dichos títulos causales.
La finalidad del título causal es servir de fundamento eficiente para la adquisición del derecho de propiedad; no basta entonces con que el título causal sea válido y eficaz sino que además:
a) debe haber sido consentido por el dueño de la cosa o todos los condóminos (Art.769 nral.1º C.C.).
b) debe ser definitivo, no resoluble, es decir que las obligaciones por él creadas deben haber sido cumplidas y constar en los títulos ese cumplimiento.
VIII) Legitimación para disponer: La propiedad es un derecho al que la ley le concede calidad de "material", no obstante su naturaleza incorporal como derecho que es. Por ficción, lo considera como una calidad inherente a la cosa misma, como parte de su sustancia (Art. 489 C.C.).
Cosa inmueble y dueño se implican recíprocamente, por tanto:
a) no puede haber cosa inmueble sin dueño (Art. 476 y 481 C.C.);
b) la propiedad, como derecho, no puede desaparecer sin hecho del dueño (Art. 489 C.C.);
Sólo puede dejar de ser propietario si se consiente en ello, en materia de propiedad rige el principio de la "Legitimidad", la apariencia jurídica no basta para desvincular al dueño de la cosa (Art.13 in fine Ley 10.793), este principio ratifica el consagrado en el Art. 489 C.C. y ha sido mejorado conceptualmente en la nueva Ley de Registros Nº16.871 Art. 62º.
En consecuencia, la tradición debe ser consentida:
a) por el dueño o todos los condóminos (Art.769 num.1 C.C.);
b) por el nudo propietario y usufructuario, en caso de propiedad desmembrada (Art. 537 num.3º C.C.);
c) por todos los herederos del causante adquirente del bien, figuren o no en la declaratoria de herederos; ésta goza de presunción de regularidad pero no perjudica el derecho del excluido.
IX) Título definitivo. Debemos constatar el cumplimiento de todas las obligaciones pactadas en los contratos que estamos estudiando:
Respecto del precio pactado en la compraventa: el pago efectivo que surja de la titulación; que se haya pactado expresamente la renuncia a la acción resolutoria, con lo que también el título se transforma en definitivo, quedando al vendedor sólo la acción ejecutiva para el cobro del precio, acción personal que no perjudica a terceros adquirentes; que hayan pasado 20 años para que se haya prescripto la acción.
Otras acciones que pueden restar eficacia a los títulos y por tanto anular el "efecto traslativo", son aquellas que pueden derivar de lo que Cafaro y Carnelli denominan genéricamente "requisitos voluntarios de eficacia", es decir, pactos contractuales que hacen depender la eficacia del título en un suceso determinado.
La condición suspensiva o resolutoria a que puede estar sometida la eficacia del título, procede siempre de fuente convencional (Art.1407 C.C.) y se constata estudiando la parte dispositiva de los contratos (Art.1576 C.C.). En estos casos debemos comprobar que se cumplió el evento condicional para asignar al contrato plenos efectos (Art.1421 inc.1 C.C.), caso contrario, si constatamos que la condición no se cumplió, debemos rechazar el título (Art. 1421 inc.2 C.C.).
Estos principios de las obligaciones condicionales se aplican igualmente en los contratos en los que la ley prevé específicamente pactos nominados de "condición resolutoria", de existencia eventual, porque todos tienen fuente convencional. Ej.: las cláusulas resolutorias en la compraventa, el pacto comisorio, el pacto de mejor comprador y el pacto de retroventa (Art.1736 C.C.); y en la donación, el pacto de reversión o el nacimiento de hijos del donante (arts. 1628 y 1631 C.C.).
Acciones de revocación de actos y contratos.
Acción Pauliana. (Art. 1296 C.C). Si triunfa contra el deudor, enajenante fraudulento, caerá además el título del adquirente.
De la compulsa de los títulos no surgirá la constatación del fraude, presupuesto de la acción; sí podría surgir de la información registral algún elemento de sospecha.
El plazo para ejercer la acción es de un año a contar de la inscripción, no obstante, durante ese año, cualquier enajenación es susceptible de ser atacada por esta acción y por eso, cuando se vuelve a enajenar antes del año, la información registral que acredita la situación patrimonial del primer enajenante es fundamental para formarnos un juicio sobre la probabilidad de esta acción; en caso de duda, debemos esperar el transcurso del año para poder aprobar el título.
Una probabilidad de instaurar la acción pauliana, puede existir en el caso de que los herederos enajenen un bien de origen sucesorio sin haber pagado la deuda al cónyuge supérstite con derecho a porción conyugal. Frente a un título con esta situación pendiente, conviene exigir: la demostración del pago de la porción conyugal esperar el transcurso de un año exigir el consentimiento del cónyuge previamente al documento que vamos a otorgar.
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