Contratos

Compraventa

Hay compraventa, cuando una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa a otra y ésta se obliga a recibirla, y pagar por ella un precio cierto en dinero (1323 cc).

Caracteres

Es un contrato bilateral, hay obligaciones recíprocas

Es consensual, se perfecciona por el mutuo consentimiento

Es oneroso, la prestación de uno se hace teniendo en mira la prestación del otro

Es no formal, salvo la venta de inmuebles y muebles registrables

Es conmutativo, las prestaciones son ciertas y equivalentes, salvo los aleatorios.

Como excepción al carácter consensual, están las llamadas ventas forzosas ( por expropiación, por convención ó testamento, por división de condominio, por ejecución judicial, por administrador de bienes ajenos).

Compraventa y transferencia

El contrato por sí solo, no transmite la propiedad, solo hace surgir el derecho de entregar la cosa. Para la transmisión, se requiere la tradición de la cosa y en el caso de inmuebles, escritura pública y su inscripción registral, para hacerla oponible a terceros.

Capacidad

Toda persona capaz puede vender, y toda persona capaz de obligarse, puede comprar.

No pueden comprar ó vender por sí (incapacidad de hecho), los siguientes (personas por nacer, menores de edad, dementes, sordomudos analfabetos, condenados a reclusión ó prisión por más de 3 años). Lo pueden hacer sus representantes (padres, tutores, curadores.

Cuando hay incapacidad de derecho, el acto de compraventa no puede realizarse de ningún modo.

Los esposos entre sí, salvo subasta pública

Padres, tutores y curadores, con los hijos, pupilos y curados.

Albaceas, con los bienes testamentarios

Mandatarios, con los bienes del mandante, encomendados a el.

Funcionarios y empleados públicos, con los bienes de las administraciones públicas, confiados a su administración.

Jueces, empleados, abogados, tasadores, etc. Con los bienes en litigio en los juzgados donde ejerzan ó hayan ejercido.

Religiosos profesos, salvo compras al contado ó bienes para sus congregaciones.

Obligaciones del vendedor: entregar la cosa, conservarla hasta la entrega, tomar el pago, garantizar la cosa por evicción ó vicios ocultos.

Obligaciones del comprador: pagar el precio, recibir la cosa, pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepción de la cosa.

Condiciones que debe reunir la cosa vendida

• a) Debe ser una cosa en sentido propio, un bien material, susceptible de apreciación económica. Si lo que se enajena, es un derecho incorporal, habrá cesión de derechos pero no compraventa. El derecho moderno, cada vez más acepta como compraventa, la transmisión de propiedad de cualquier cosa ó derecho, que pueda ser apreciada económicamente.

• b) Debe ser una cosa cuya venta no esté prohibida por ley (bienes públicos, hacienda enferma, muestras gratis medicinales, alcohol a menores, etc).

• c) Debe ser determinada ó determinable. Cuando es cosa cierta y si es incierta, cuando se determina su especie y cantidad.

• d) Debe tener existencia real ó posible. Un auto ó una cosecha futura. No las que no han existido nunca ó las que han dejado de existir al momento de formarse el contrato.

Venta de cosa ajena

El artículo 1329 cc, dispone que las cosas ajenas no pueden venderse, pero admite excepciones.

• a) Si son cosas fungibles

• b) Cuando ambas partes contratan sobre una cosa de tercero, sabiéndolo.

• c) Cuando se compra de buena fe y hay tradición, siempre que la cosa no sea robada ó perdida.

• d) Cuando sea venta de heredero aparente a un comprador de buena fe.

En el código de comercio, se admite la venta mercantil de cosa ajena (450 y 453 ccom).

Compraventa – obligacion de garantia

Las obligaciones del vendedor, no terminan con la entrega de la cosa. Debe garantizar al comprador, que podrá gozar de ella conforme a su destino y al derecho de propiedad que ha transmitido. Esta garantía, comprende 3 aspectos: el vendedor debe abstenerse de provocar cualquier acto que perjudique el derecho que ha transmitido, también, debe cuidar que el adquirente, no sea turbado judicialmente por un tercero, y que si lo fuera y fuera vencido por éste, deberá indemnizar daños y perjuicios. Por último, debe garantizar al comprador por los vicios de la cosa.

eviccion: garantía implícita en los contratos onerosos, por la cual el transmitente debe garantizar que el adquirente, no sufrirá reclamos de terceros, que lo priven de lo adquirido y que si los recibiera, afrontará daños y perjuicios.

Es una turbación, privación ó pérdida, que sufre el adquirente en el derecho que se le ha transmitido (2091 cc).

Requisitos para que funcione la garantía

• a) Que sea una turbación " de derecho", fundada en causa jurídica. No sobre cuestiones " de hecho" que puedan turbarlo.

• b) Que la turbación tenga una causa anterior ó contemporánea con la adquisición.

Alcance de la garantía

La acción la ejerce el adquirente, ó sus herederos ó sucesores universales, ó sucesores singulares a título oneroso, contra el enajenante. Funciona "de pleno derecho" en todos los contratos onerosos, contra actos de terceros ó del enajenante.

Efectos

• a) En defensa en juicio, si el adquirente fuera turbado por un reclamo judicial de terceros, debe citar al enajenante a fin de que defienda en juicio la legitimidad del título y la transmisión. La falta de citación, libera al enajenante.

• b) Si el tercero vence en el juicio al adquirente, el enajenante debe indemnizar daños y perjuicios (daño emergente y lucro cesante).

Cese de responsabilidad por evicción

• 1) Conocimiento previo, salvo que la responsabilidad hubiese sido convenida.

• 2) Falta de citación al enajenante, salvo que se pruebe que era inútil intentarlo.

• 3) Allanamiento a la demanda, salvo que se pruebe que no había nada que oponer al tercero.

• 4) Omisión de defensas, por dolo ó negligencia ó falta de apelación de la sentencia, salvo que pruebe que era inútil hacerlo.

• 5) Sometimiento a árbitros, sin acuerdo del enajenante y fallan en contra del adquirente.

La garantía de evicción no es de orden público. Las partes pueden limitarla ó excluirla, con las siguientes salvedades

• a) Es nula la exclusión si el enajenante actuó de mala fe.

• b) La exclusión limita daños y perjuicios, pero el enajenante debe devolver el precio, salvo pacto en contrario ó que la venta es "a riesgo del adquirente".

Vicios redhibitorios

Defectos ocultos en la cosa, que hacen impropia la cosa para el destino previsto, que de haberse conocido, hubieran impedido que el adquirente formalizara el contrato ó hubieran hecho que pagara un precio menor (2164 cc).

Garantía que se debe solo en los contratos onerosos, entre las partes y sus herederos y se extiende también, a los sucesores particulares del adquirente.

El vicio debe ser grave, debe ser oculto y debe ser anterior a la venta. Si no se prueba, se juzga que fue posterior.

El adquirente tiene dos acciones:

Accion redhibitoria: deja sin efecto el contrato. El enajenante devuelve precio más gastos y si es de mala fe, daños y perjuicios. El adquirente, devuelve la cosa más frutos percibidos.

Accion estimatoria o quanti minoris: si el adquirente decide conservar el bien, intenta la acción para obtener una reducción del precio.

Si el vicio es grave, puede intentar cualquiera de las dos.

Si no es grave, solo la quanti minoris.

Las partes pueden regular la garantía, siempre que no haya dolo del enajenante

Cesación de la garantía

• 1) Si el adquirente conocía el vicio, ó debía conocerlo por su profesión u oficio.

• 2) Si el adquirente renuncia a ella, salvo dolo.

• 3) Si la cosa se adquiere en remate ó adjudicación judicial.

Cuando se vende varias cosas conjuntamente, el vicio de una de ellas, solo afecta a esa cosa.

Prescripción

Las acciones prescriben a los tres meses que el vicio fue descubierto ó se hizo evidente. En el código de comercio, prescriben a los 6 meses de la entrega de la cosa.

Promesas de compraventa – boleto de compraventa

Como promesas unilaterales de venta, quedan dos situaciones: a) la simple promesa u oferta hecha a persona determinada ó indeterminada. Luego de aceptada, se transforma en un contrato de compraventa y b) la promesa de venta aceptada como promesa, no acepta el contrato, sino que solo se compromete a considerarla y aceptarla ó rechazarla, en un plazo determinado.

Boleto de compraventa

En la práctica de las operaciones inmobiliarias, la compraventa se concierta casi siempre, por instrumentos privados, llamados "boletos de compraventa". Ello se explica, porque el proceso de obtener la escritura pública demora y en algunos casos es engorroso y las partes quieren rápidamente fijar sus obligaciones y el vendedor, tener ocasión de exigir una seña, que asegura la seriedad del compromiso asumido.

Su naturaleza jurídica, es problemática y ha dado lugar a varias opiniones:

a) los que manifiestan que se trata de un verdadero contrato de compraventa y la escritura pública, un requisito formal para concretar la traslación del dominio, junto a la inscripción registral que hace oponible a terceros el dominio del bien. Es la opinión predominante en la doctrina. Las diferencias jurisprudenciales quedaron zanjadas definitivamente, con el plenario del 3 de octubre de 1951, de la cámara nacional de apelaciones en lo civil de la capital federal, en el caso"cazés de francino contra rodríguez conde" , donde se decidió por mayoría que "cuando en un juicio ordinario por escrituración de compraventa voluntaria de un bien inmueble procede la condena a escriturar,

Puede el juez firmar la escritura si no lo hace el obligado. ".

B) los que sostienen que se trata de un preliminar ó precontrato. Su derivación es que, a pesar del boleto, el contrato de compraventa estaría pendiente de celebración con la escritura.

• c) Los que sostienen que se trata de un contrato cuyo objeto es la obligación de otorgar escritura. Sería un caso de compraventa, resultante de una "convención", sin que se necesite como en el caso anterior, la renovación del acuerdo de voluntades con posterioridad al boleto.

Compraventa – modalidades

Venta con pacto de reventa: es una estipulación a favor del comprador, por la cual éste puede restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo el precio pagado con exceso ó disminución.

Venta con pacto de preferencia: el vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa, si el comprador decide revenderla ó darla en pago a terceros, ofreciendo iguales condiciones que éstos.

Venta con clausula de arrepentimiento: facultad de ambas partes, de dejar sin efecto el contrato, restituyéndose lo entregado ó lo más ó menos que se estipulase. Tiene carácter resolutorio del contrato, haya mediado ó no tradición de la cosa.

Venta ad corpus: se da cuando se vende un inmueble, sin indicación de superficie. Las medidas no juegan ningún papel en la operación

Venta con pacto de mejor comprador: es la estipulación de quedar desecha la venta, si parece otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso. Opera como condición resolutoria. Sin embargo, las partes pueden disponer que el pacto sea condición suspensiva, es decir, celebrado el contrato, éste no será exigible, en tanto no venza el plazo durante el cual funciona el pacto.

Venta en comision: el comprador actúa en nombre propio, pero se propone transferir a un tercero, obligaciones y derechos ("en comisión de terceros adquirentes"). Debe revelar antes de la escrituración, el nombre del tercero adquirente. Puede eventualmente, ser el mismo comprador, quien termina escriturando para sí.

Venta con pacto de retroventa: cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida, devolviendo el precio ó una cantidad mayor ó menor, estipulada en el contrato. Según el código, para qu haya pacto de retroventa debe haber habido transmisión de dominio.

Venta con retencion de dominio: no se transfiere el dominio, hasta que se cancele el precio. La intención es transmitir el dominio, y someterlo a la condición resolutoria que se pague el precio. Opera como un pacto comisorio.

Venta a termino: llamada venta a plazos, puede ser término suspensivo o resolutorio.

Modalidades de compraventa de inmuebles

Ad corpus, sin indicar área pero a un precio la medida, con indicación de área, pero bajo un cierto número de medidas que se tomarán de un terreno más grande, con indicación de área a un precio cada medida, con indicación de área pero a un precio único, por cuotas periódicas, muchos inmuebles, con indicación de área, pero bajo la convención de no garantizar el contenido y que la diferencia, en más ó menos, no alterará el contrato.

El precio – condiciones – determinacion

El precio debe ser en dinero. Caso contrario si es la entrega de una cosa, hay permuta pero no compraventa. Si se da a cambio, un servicio ó un trabajo, habrá dación en pago.

Cuando se entrega parte en dinero y parte entrega de cosa, si el precio en dinero es mayor, hay compraventa. Caso contrario, hay permuta. Si son equivalentes, hay permuta.

El precio debe ser determinado ó determinable, es decir, ser cierto. Si no es así, el contrato será nulo.

El precio debe ser serio. No es así el precio simulado, donde a pesar de trasladarse el dominio, no se paga. En ese caso, hay donación no compraventa. Tampoco si el precio es irrisorio (una estancia por un peso). También acá estamos ante una donación. Si es aceptable el precio vil, porque las partes lo han acordado así. Eventualmente el contrato puede ser impugnado y probarse una lesión enorme que pueda acarrear nulidad.

Determinación del precio. Normalmente el precio es fijado por las mismas partes, pero también puede serlo por un tercero.

Precio fijado por las partes. Las partes pueden fijar el precio de distintos modos:

1) determinando precisamente la cantidad a pagar;

2) refiriéndolo al precio de otra cosa cierta;

3) remitiéndolo al valor de plaza en cierto día o lugar;

4) cuando por cualquier procedimiento, resulte determinable el precio;

Hay una hipótesis en que no importa que no se haya fijado precio ni se haya establecido procedimiento para fijarlo: cuando el vendedor ha entregado una cosa mueble que tiene precio corriente de plaza, se entiende que las partes se sujetaron al precio del día en el lugar de la entrega de la cosa.

Precio fijado por un tercero. No hay inconveniente en que se sujete el precio al arbitrio de un tercero. En tal caso, éste actúa como mandatario de las partes.

Ahora bien: si la persona designada no quisiere o no llegare a determinar el precio, la venta quedará sin efecto. La solución tiene su lógica, pues el contrato carecerá entonces de uno de sus elementos esenciales; en el fondo, se trataría de una venta hecha bajo la condición de que el tercero fije el precio.

Permuta

La permuta tiene lugar, cuando uno de los contratantes, se obliga a transferir al otro la propiedad de una cosa, con tal que éste le de la propiedad de otra cosa

Es, al igual que la compraventa, bilateral, oneroso, consensual, conmutativo, no formal (salvo inmuebles).

La permuta, salvo lo referido a precio, se rige por las normas aplicables a la compraventa.

No pueden permutarse, las cosas que no pueden venderse y no pueden permutar, los que no tienen capacidad para comprar y vender.

Hay una retención de la cosa a permutar, si una parte tiene justos motivos para dudar, que lo que se le está dando, sea de propiedad del co permutante. Podemos retener y pedir la resolución del contrato. Si aceptamos la cosa, y la transferimos a un tercero, no podremos pedir la resolución, al carecer de interés para ello, salvo que el tercero nos demande por evicción.

En caso de evicción total, el co permutante puede reclamar, a su elección:

• a) La devolución de la cosa que dio, que será devuelta en el estado que se halla

• b) El valor de la cosa que dio

• c) El valor de la cosa que recibió

En todos los casos, puede pedir daños y perjuicios

Si hay evicción parcial, por pérdida de parte de la cosa, puede pedir una indemnización proporcional a la pérdida sufrida ó la rescisión del contrato, si la pérdida es tal, que de haberla conocido, no habría pactado la permuta.

Si la permuta se anula por alguna causa, las partes deben restituirse lo dado.

Cesión de derechos

Concepto puede definirse la cesión de derechos como el contrato en virtud del cual una persona enajena a otra un derecho del que es titular, para que ésta lo ejerza a nombre propio.

Caracteres. La cesión de derechos presenta los siguientes caracteres:

• a) Es un contrato consensual; se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades y no requiere como condición ineludible la entrega del título.

• b) Es formal, pues requiere la forma escrita bajo pena de nulidad y aun a veces es necesaria la escritura pública. Sólo en la cesión de títulos al portador la forma escrita ha sido sustituida por la entrega del título.

• c) Puede ser onerosa o gratuita; en el primer caso (venta, permuta) será bilateral y conmutativa porque las prestaciones son recíprocas y se presumen equivalentes; en el segundo (donación), será unilateral.

Forma: la regla general es que toda cesión debe ser hecha en forma escrita, bajo pena de nulidad, cualquiera sea el valor del derecho cedido y aunque él no conste en instrumento público o privado. La ley sólo exige la forma escrita; basta pues el instrumento privado. Se exigirá la escritura pública solo en los siguientes casos: a) cuando se trata de derechos litigiosos; b) cuando se trata de la cesión de derechos o acciones procedentes de actos consignados en escritura pública; c) la cesión de derechos hereditarios. No es necesaria la forma escrita en los títulos al portador pueden ser cedidos por la simple tradición de ellos.

La forma escrita es exigida ad probationem y no ad solemnitatem, de tal modo que la cesión puede ser acreditada, entre cedente y cesionario, por otros medios de prueba. La aceptación de la cesión, ella no requiere formalidad alguna, pudiendo inclusive ser tácita

Derechos del cesionario y obligaciones del cedente. En principio, el cesionario no responde por la insolvencia del deudor a menos que ella fuere anterior y pública o que el cedente hubiera asumido expresamente esa responsabilidad en el contrato de cesión: a) si el cedente es de buena fe, su responsabilidad se limita a la restitución del precio y al pago de los gastos; b) pero si el cedente fuera de mala fe, su responsabilidad alcanza también a la diferencia entre el valor nominal del crédito cedido y el precio pagado.

Objeto: el principio general es que todo derecho puede ser cedido, a menos que medie prohibición expresa o implícita de la ley o lo impida la voluntad de las partes expresada en el título de la obligación. Dentro de la amplitud de esta regla quedan comprendidos todos los derechos personales, reales o intelectuales y, desde luego, las acciones derivadas de esos derechos. Aunque comúnmente se ceden derechos sobre las cosas y principalmente sumas de dinero, no hay inconveniente de principio en que se cedan otras clases de derechos creditorios, tales como las obligaciones de hacer o no hacer puestas a cargo de terceros, dentro de ciertos límites que veremos más adelante.

Efectos. La cesión de derechos produce los siguientes efectos sustanciales: a) se opera la transmisión del crédito o derecho; b) el cedente debe la garantía de evicción; c) el cesionario debe, a su vez, el precio o derecho o cosa prometida en cambio, cuando se trata de una cesión onerosa. Esta última obligación está regida por los principios generales acerca del pago del precio en la compraventa.

Locación

Hay locación, cuando una parte se compromete a ceder a otra el uso y goce de una cosa, a ejecutar una obra ó prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce, obra ó servicio un precio determinado en dinero (1493 cc).

Puede haber locación de cosas, de obra ó servicios

Las partes son: el locador que cede la cosa, hace la obra ó presta el servicio y el locatario que paga el precio.

Locacion de cosas

Hay locación de cosas, cuando una parte (locador) se obliga a ceder el uso y goce de una cosa por cierto tiempo a otra parte (locatario), quien se obliga a un pago determinado en dinero

Es un contrato consensual, oneroso, bilateral, conmutativo , no formal y de tracto sucesivo.

En el caso de locación de inmuebles, la ley 23091, exige la forma escrita.

Objeto: como principio general, pueden alquilarse los inmuebles, y los muebles no fungibles (1499 cc).

También las cosas indeterminadas, las cosas futuras, las cosas fuer del comercio, los bienes públicos el estado y las cosas ajenas.

Destino: la cosa alquilada, debe tener un uso honesto y no contrario a la moral y las buenas costumbres (1503 cc).

El locatario, debe usar la cosa conforme al destino indicado en el contrato. Si no está indicado, conforme a su naturaleza o la costumbre del lugar. El locador puede impedir un uso distinto (1503, 1504 cc).

Precio: se rige por lo estipulado para la compraventa. Debe estar determinado ó ser determinable conforme a las cláusulas. Si no fuera así, los jueces lo determinan conforme a usos, costumbres y opiniones de peritos (conforme ley 23091).

Debe ser en dinero, pudiendo serlo en moneda nacional ó extranjera.

Capacidad: por el artículo 1510, se exige capacidad para administrar. No pueden hacerlo, por ellos mismos, los incapaces de hecho (personas por nacer, dementes, menores, sordomudos analfabetos, etc) que necesitan representante legal. Los incapaces de derecho para comprar ó vender determinados bienes, no pueden locarlos ni aún con autorización judicial. Si una cosa está en condominio, el condómino no puede locarla, ni aún la parte que le pertenece, sin acuerdo de todos los condóminos.

La excepción a la regla de incapacidad, son los menores emancipados, los inhabilitados del 152 bis y los administradores de bienes ajenos, en el marco de las limitaciones legales.

Plazos: existen plazos mínimos y máximos. El plazo máximo del código es de 10 años. Si se supera, queda concluido a los 10 años al ser de orden público.

En el caso de inmuebles, por la ley 23091, los plazos mínimos de locación para vivienda son de dos años y otros usos (comercio, industria) de tres años.

Hay ciertos casos, en que se excluyen los plazos mínimos, por ejemplo: instalaciones para embajadas, consulados, alquileres del estado, municipios ó entes autárquicos, viviendas para turismo, garajes, guarda de animales, puestos de mercados y ferias.

Obligaciones del locador: a) entregar la cosa, con todos los accesorios para su uso y en buen estado de conservación

B) conservar la cosa en buen estado, haciendo reparaciones, sea que provengan de caso fortuito, calidad propia, vicios ó defectos, del uso ó goce estipulado, o culpa del locador, sus agentes ó dependientes.

C) mantener al locatario, en el uso y goce pacífico de la cosa, respondiendo por evicción y vicios redhibitorios

D) pagar las mejoras que hiciere el locatario, ya sea porque autorizó a hacerlas y se comprometió a pagarlas, ó eran de suma urgencia.

Pagar las cargas y contribuciones sobre la cosa, salvo convenio de que sean pagadas por el inquilino.

Obligaciones del locatario: a) pagar el precio del alquiler en la forma y tiempo convenidos. Si deja de pagar dos períodos consecutivos, el locador puede pedir resolución y desalojo, más indemnización.

• b) Usar la cosa conforme a derecho, uso honesto y de acuerdo a la moral y buenas costumbres, usar la cosa dentro del destino pactado en el contrato

• c) Mantener la cosa en buen estado, reparando cualquier deterioro atribuible a su culpa, familiares, empleados, etc. Absteniéndose de hacer obras nocivas, que alteren su forma o destino. No haciendo abandono de la cosa.

• d) Restituir la cosa, al final de la locación, en el estado que la recibió, salvo deterioros del uso normal y el paso del tiempo ó causas inevitables.

• e) Avisar al locador de toda turbación de hecho ó derecho, ya que al deber evicción el locador, debe ser avisado inmediatamente de toda turbación de derecho, caso contrario pierde el locatario la garantía y debe responder por daños y perjuicios.

Conclusión de la locación

Por vencimiento del plazo contractual, ó el plazo mínimo legal. En nuestro derecho no existe la "tácita reconducción" o renovación automática del contrato, por lo que si sigue uno vencido sin que nadie haga nada, será continuación de la locación concluida, bajo idénticos términos y condiciones, hasta que cualquiera de las partes, decida ponerle fin.

Por pérdida de la cosa, o imposibilidad de darle el destino para el que se la arrendó.

Por vicios redhibitorios ó por caso fortuito que impide llevar adelante el contrato.

Por cualquiera de las causales de rescisión por culpa de una u otra parte.

Cesión de derechos y sublocación

En la cesión locativa, el locatario (cedente) cede sus derechos en el contrato a un tercero (cesionario). Hay que notificar al locador y se rige por la cesión de derechos, la cosa se recibe en el estado que se encuentra, el contrato no puede ser modificado y la cesión puede ser onerosa ó gratuita.

En la sub locación hay un nuevo contrato de alquiler entre el locatario (sub locador) y un tercero (sub inquilino). No es necesario avisar al locador, la cosa se entrega en buenas condiciones, aptas para su uso y destino, el sub locador puede cobrar un precio menor, igual ó mayor y el plazo no puede exceder el plazo de la locación original. La sub locación siempre es onerosa.

Ambas cosas – cesión y sub locación – se pueden hacer, salvo prohibición del contrato ó la ley.

Si el locatario viola esta prohibición, el locador puede:

Pedir desalojo del tercero

Pedir rescisión del contrato más daños y perjuicios

Sociedad civil

Concepto: es el contrato por medio del cual dos o más personas, se obligan mutuamente a hacer aportes de

Bienes, en especie o en dinero (prestaciones), con el fin de obtener alguna utilidad apreciable en

Dinero, que dividirán entre sí, del empleo que hicieren de lo que cada uno hubiere aportado

(conf. Art. 1648 civil).

Socios: son los integrantes de la sociedad; revisten esta calidad tanto los que constituyeron el

Contrato como los que ingresan luego deben participar en las ganancias y en las pérdidas, en

Relación con lo que aportó cada uno.

Caracteres:1) bilateral o multilateral (según la cantidad de socios); 2) oneroso; 3) formal; 4)

Típico; 5) consensual; 6) conmutativo; 7) intuitu personae; 8) de tracto sucesivo; 9) de

Gestión colectiva (hay un fin común).

Naturaleza jurídica: la sociedad es un contrato, por medio del cual se da origen y se organiza

La vida de una persona jurídica denominada también 'sociedad'. Este doble aspecto determina

Que la doctrina lo considere un 'contrato plurilateral de organización'. La sociedad como

Persona jurídica es de derecho privado (art. 33 c.c.) y tiene capacidad para adquirir derechos y

Contraer obligaciones, siempre que sea para realizar el objeto social.

Elementos:

• Pluralidad de personas

• Aportes y capital social

• Fin común

• Objeto social (debe ser preciso y determinado, lícito y posible. Una sociedad con objeto ilícito, es nula.

• Affectio societatis

• Organización/administración (por cualquiera de los socios, ó por un tercero ajeno a la sociedad. En el contrato debe designarse el administrador.

• Forma: por escritura pública, tanto el contrato como sus modificaciones. Sociedades civiles

Regulares: son las hechas en escritura pública. Si falta la escritura pública, son sociedades civiles

Irregulares.

Sociedad comercial

Concepto: habrá sociedad comercial cuando dos o más personas en forma organizada, conforme a

Uno de los tipos previstos en esta ley, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la producción

O intercambio de bienes o servicios participando de los beneficios y soportando las pérdidas"

(art. 1 ley 19.550).

Forma: por instrumento público o privado (salvo: las s-a. Y s.c.a., que deben hacerse por

Instrumento público). Debe inscribirse en el registro público de comercio.

• Sociedades regulares: las que se adecúan a un tipo social previsto por la ley y se inscriben en

• El registro público de comercio

• Sociedades irregulares: las que si bien se adecúan a un tipo legal no se inscribieron, o se

Inscribieron pero vencido su plazo de vigencia siguieron funcionando sin volverse a inscribir.

Sociedades de hecho: no están encuadradas en ningún tipo legal, y por ende, tampoco están

Inscriptas.

Contenido del contrato: debe indicarse, datos de los socios (nombre, edad, estado civil, Nacionalidad, profesión, domicilio y número de documento de los socios), datos de la sociedad

(denominación y domicilio social); objeto, duración y capital social; reglas para distribuir Ganadas y pérdidas, organización de la administración, etc.

Diferencias con la sociedad civil: con la ley 19550, la diferencia no está en los actos que realizan, sino por la forma societaria que adoptan. En la sociedad civil no hay tipos, en la

Comercial es imprescindible adoptar alguno de los tipos legales (anónima, srl, comandita por Acciones, etc.).

Otras diferencias están en la registración, duración, competencia, etc.

Forma: la sociedad civil regular por instrumento público, la comercial, salvo la sociedad por acciones,

Se constituye por instrumento privado.

Responsabilidad por deudas: en la civil, responden en partes iguales. En la comercial, varía según el tipo.

Duración: la civil puede ser por tiempo detrminado o no. La comercial, siempre por tiempo determinado.

Solemnidad: en la civil " ad probationem". En la comercial "ad solemnitatem"

Inscripción: la civil no se inscribe en el reg de comercio. La comercial, para ser regular debe inscribirse.

Competencia: en la civil, rige la justicia civil. En la comercial la ley 19550 y el c civil en subsidio.

Leasing

Entre una parte llamada dador que conviene transferir a otra llamada tomador, la tenencia de un bien cierto y determinado, para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio. (ley 25248).

Es consensual, bilateral, formal (por escrito), típico, tracto sucesivo, oneroso.

El tiempo para ejercer la opción de compra, es cuando el tomador ha abonado 75% del canon total, ó antes si así se conviniera.

Aunque la ley no lo especifica, la práctica internacional, distingue entre "leasing financiero" y "leasing operativo".

El primero, establece que el dador debe adquirir el bien a un proveedor, fabricante ó importador para darlo al tomador. Se agrega acá la intervención de un proveedor, aunque el contrato sigue siendo bilateral (dador – tomador).

El leasing operativo, el dador es directamente el proveedor, fabricante o importador de la cosa.

Pueden darse en leasing todo tipo de bienes muebles e inmuebles, marcas, patentes, modelos industriales, software, etc.

Prorroga del contrato: el contrato puede preveer su prórroga, a opción del tomador. Al fin del contrato, entonces el tomador podría: a) devolver el bien, b) pagar la opción de compra ó c) prorrogar el contrato si así lo previera, cambiando el bien ó no.

Inscripción: el leasing debe hacerse por escritura pública si involucra inmuebles, buques ó aeronaves e inscribirse en el registro. En los demás casos, puede hacerse por instrumento privado.

El tomador usa y goza del bien, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de el. Puede arrendarlo, salvo pacto en contrario.

El dominio se transmite si ejercita la opción de compra y paga el precio.

La responsabilidad objetiva del 1113 cc, corresponde al tomador por hechos con la cosa, nunca al dador.

Leasing inmobiliario: puede ser financiero u operativo. En el financiero el dueño de la tierra, la cede a una empresa que financia construcción de viviendas, establecimientos industriales ó comerciales, para cederlas al tomador final. En el operativo, el propietario cede directamente al tomador final.

La ley aplicable es la 25248 que modificó la original 24441. Subsidiariamente se aplican las normas de la locación, si el tomador todavía no pagó el precio residual, y las normas de la compraventa, si ya lo hizo.

Locación de obra

Hay locación de obra cuando una parte se obliga a ejecutar una obra y la otra a pagar por ella un precio en dinero.

Las partes son el locador de obra (ó constructor ó empresario) que hace la obra y el locatario (ó dueño) que paga el precio.

Es bilateral, consensual, conmutativo, oneroso, no formal

Objeto: la construcción de una obra determinada, lícita, posible y conforme la moral y las buenas costumbres.

No hay forma exigible, salvo en los contratos de obra pública, edificios de propiedad horizontal, buques, etc.

Es admisible cualquier medio probatorio

Obligaciones del locador ó empresario: ejecutar la obra en el tiempo y la forma convenidos

Permitir el control de obra por el locatario

Responsabilidad por ruina total ó parcial de la obra. Debe producirse dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción, es un año de producida aquella. No se admite dispensa contractual para ruina total ó parcial.

Responsabilidad por vicios ó defectos: si los defectos eran visibles y el locatario recibió la obra, el empresario se libera. Si eran ocultos, debe responder. La acción debe ser llevada a cabo dentro de 60 días de advertidos los mismos, caso contrario se extingue.

Obligaciones del locatario: cooperar con el empresario

Pagar el precio, conforme al sistema pactado, ajuste alzado que es precio único, global e invariable, por unidad de medida por medida ó unidades técnicas y coste y costas, todos los elementos del precio y la posibilidad de reajustar por mayores costos.

Recibir la obra, para producir la liberación del empresario, salvo vicios ocultos.

la locación de obra, concluye en los siguientes supuestos

Cumplimiento del contrato

Desestimiento del locatario, indemnizando al locador de gastos realizados y utilidades no percibidas, que podrán ser evaluadas por el juez.

Por muerte del empresario pero no del locatario. Los herederos pueden reclamar el pago de lo ejecutado y no pagado y pueden continuar la obra, si no exigiera conocimientos especiales, que solo pueda proporcionar el locador fallecido

Por resolución del contrato. Por cualesquiera sean las causas

El contrato se puede ceder con acuerdo del locatario

Se puede sub contratar, en cuyo caso el sub contratista no tendrá acción contra el locatario, salvo el supuesto del 1645 cc, o sea si el locatario debe pagos al locador y éste a su vez debe al sub contratista ó a sus propios dependientes.

Comodato o préstamo de uso

Concepto. Habrá comodato cuando una persona entrega gratuitamente a otra, cosa inmueble o mueble no fungible ni consumible para que ésta la use devolviéndole luego la misma cosa.

A diferencia del préstamo de consumo, no hay aquí transferencia de la propiedad; el prestatario sólo adquiere un derecho personal de uso de la cosa. Además, el uso debe ser gratuito; desde el momento en que se paga algo por él, deja de ser comodato para convertirse en locación.

Caracteres. El comodato tiene los siguientes caracteres:

• a) Es un contrato real, que sólo se perfecciona con la entrega de la cosa; la promesa de hacer un empréstito de uso no da acción alguna contra el promitente.

Partes: 1, 2