Multipropiedad ¿Cómo saber si es un engaño?

Enviado por jose manuel ferro veiga

Recientemente se ha dictado una nueva normativa sobre la "multipropiedad", pues se ha publicado en el BOE ASPECTOS DESTACADOS DE LA LEY 4/2012, DE 6 DE JULIO, DE CONTRATOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO, DE ADQUISICIÓN DE PRODUCTOS VACACIONALES DE LARGA DURACIÓN, DE REVENTA Y DE INTERCAMBIO Y NORMAS TRIBUTARIAS, y que derogó el Real Decreto-Ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (BOE del 17 de marzo).

El ámbito de la multipropiedad se enmarca en el más amplio campo de la actividad turística, un sector el turístico caracterizado por su dinamismo y permanente evolución y adaptación a las circunstancias del mercado; un fenómeno universal y cada vez de mayor dimensión internacional, en el que participan ciudadanos y operadores de todo el mundo y en el que puede observarse siempre un permanente conflicto de intereses entre los operadores económicos prestadores de servicios turísticos y los consumidores receptores de los mismos.

Lo que se conoce genéricamente como "multipropiedad" se reguló en el seno de la Unión Europea por la Directiva 94/47/CE de 26 de octubre de 1994, una norma que contemplando exclusivamente el contrato dirigido a la adquisición de un derecho de utilización de un inmueble turístico en régimen de tiempo compartido, estableció una base mínima y armonizadora de normas comunes al objeto de mejorar la protección de los adquirentes. La transposición de dicha Directiva a nuestro Derecho se hizo por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre citada antes, que no se limitó a la transposición estricta de la Directiva, sino que procuró dotar a la institución de una regulación completa.

En 2009 se dictó una nueva Directiva, la 2008/122/CE, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los aprovechamientos por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio. La nueva norma ha derogado la anterior Directiva de 2004 y su dictado se fundamenta en la aparición de nuevos productos vacacionales, que define con precisión, pero también se ha ocupado de completar vacíos previos, de ampliar la armonización de los Ordenamientos internos de los Estados y sobre todo de potenciar la protección de los consumidores.

En cuanto a este último punto, la nueva Directiva refuerza la información al consumidor, regula con mayor precisión los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento, insiste y amplía la prohibición de pago de anticipos durante el plazo de ejercicio de tal derecho, exige un calendario de pagos para los contratos de larga duración y determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento; además organiza la reparación judicial y administrativa de los derechos de los consumidores, fomenta la elaboración de códigos de conducta, hace posible la creación y desarrollo de procedimientos extrajudiciales adecuados y efectivos para la solución de litigios en materia de consumo y exige el establecimiento de un sistema de sanciones efectivas, proporcionadas y disuasorias en caso de incumplimiento por los empresarios de la normativa.

Evidentemente todo ello ha tenido traducción en la normativa nacional apenas dictada, que ha sido acogida bajo la forma del Real Decreto-Ley, como sabemos un procedimiento legislativo de urgencia, para evitar la imposición de duras sanciones económicas por parte de la Unión Europea al Reino de España por el patente retraso en la transposición de la Directiva, al tiempo que así se adelanta la entrada en vigor de una norma que, por una parte, y como hemos dicho, mejora la protección de los consumidores y, por la otra, sirve para dinamizar un importante sector de la economía española.

En todo caso, esperemos que en el futuro el poder legislativo sea más diligente y cumpla con sus compromisos con la Unión a la hora de implementar las Directivas aprobadas, evitando entonces la utilización de normas con rango de ley que proceden del Gobierno, para que sean los legítimos representantes del pueblo español los que discutan en el Parlamento los términos de la nueva legislación de que se trate.

Hay cosas que no cambian: cada día amanece, cada semana juega nuestro equipo de fútbol y cada otoño caen las hojas de los árboles y comienza la temporada de recogida de setas. Pero también ocurren otras cosas: cada semana las calles contemplan asombradas cómo algún pardillo es víctima de un timo más popular que la paella mixta. Sí, timos, porque aún hoy se dan, tantos años después de su edad de oro. Fueron los años sesenta y setenta, en los que la estafa de la estampita y el tocomocho formaban parte del acervo cultural, en grotesca manifestación de la picaresca que tanto predicamento tuvo en nuestro país (y retuvo: la sección de noticias lo confirma a diario), a modo de dique de contención de la modernidad. Lo cierto es que, con mayor o menor grado de elaboración en las artes del engaño, el objetivo de los timos y estafas casi siempre ha sido el mismo: engatusar y engañar a incautos que, en una situación propicia, no pueden reprimir el muy humano sueño de convertirse, de repente y sin esfuerzo, en una persona rica. Bien lo saben los promotores de loterías, quinielas, primitivas, cuponazos y otros sistemas de juego cuyo principal atractivo y gancho argumentativo es la enorme cuantía del premio, su capacidad de alterar -de golpe- la vida del afortunado, de cambiar los cotidianos problemas económicos por un futuro que destierra para siempre los números rojos a fin de mes: "efectivamente, hay pocas posibilidades, pero ¿y si toca?"

El modelo de las multipropiedades vuelve a ponerse de moda, no tanto por sus beneficios como por los problemas que puede acarrear. Hace unos años, este sistema de negocio suscitó gran entusiasmo. Pero luego, tras conocerse que había empresas fantasma, despertó una enorme inquietud en la opinión pública. Ahora se han conocido algunas sentencias judiciales que lo refrendan. Los documentos tildan al modelo de turbio, opaco y fraudulento. Sin embargo, son numerosas las familias que lo ven como una posibilidad más o menos asequible de disfrutar de las vacaciones con cierta estabilidad y sin complicaciones. ¿Es realmente así o son todos los contratos un timo? ¿Cómo saber si es un engaño? ¿Qué hay que tener en cuenta para evitar convertirse en una víctima? Ante todo, el primer paso es aclararse con los términos y saber de qué se habla cuando se menciona la multipropiedad.

Diccionario de ladrillo

El concepto de multipropiedad es bastante reciente, al menos en España, donde funciona desde hace solo un par de décadas. Por ello, es usual que dé lugar a confusiones, malos entendidos y, en ocasiones, timos. Como cuestión básica, es imprescindible tener claro que cuando una persona se apunta a este sistema inmobiliario y paga un dinero por él, no compra la vivienda, ni siquiera una parte del inmueble. Adquiere el derecho de disfrute de la misma durante unos periodos determinados.

Del mismo modo, aunque ese derecho de aprovechamiento se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, el apartamento, el piso o la casa en cuestión, sujetos al régimen de multipropiedad, forman parte del patrimonio inmobiliario de una empresa. Las nociones fundamentales son:

Los elementos que intervienen: una empresa, un inmueble y varios titulares.
La empresa: es la propietaria del inmueble.
El inmueble: se comparte entre los titulares, que se turnan para disfrutarlo. Los gastos de la propiedad (agua, luz, gas, etc.) y del mobiliario también se dividen entre todos, de manera proporcional al tiempo que cada uno la utilice.
Los titulares: son quienes mantienen la vivienda y tienen derecho a utilizarla, de modo alternativo, según un calendario pactado. También son quienes pagan a la empresa para poder acceder a la vivienda.

Los engaños más frecuentes

En el caso de las multipropiedades, la estafa habitual consiste en que una persona o una familia compren el derecho de aprovechamiento por turnos para luego descubrir que no hay tal inmueble, que no pertenece a la empresa que lo ofrecía o que el contrato es falso. Y, lo que es peor, que la compañía ha desaparecido con su dinero y no hay a quien reclamar. Dicho así, parece improbable que alguien pueda "picar". Sin embargo, hay miles de afectados en España. Tantos, que incluso se han asociado y han creado blogs para dejar constancia de qué les ha pasado y luchar de manera conjunta por sus derechos.

Quienes han sufrido algún timo saben que, por desgracia, no hay reglas para engañar. Menos todavía cuando el fraude es de grandes proporciones, involucra a muchas personas y requiere de organización e infraestructura. Las técnicas, como los virus, se perfeccionan y cambian para no detectarse con facilidad. De ahí que tantas personas se hayan convertido en víctimas. No obstante, algunos indicios y situaciones deberían despertar cautela.

El regalo. Las empresas fraudulentas reparten en los buzones cartas que aseguran al destinatario que le ha tocado un premio. De esta forma, le atraen a una reunión donde los vendedores emplean tácticas de persuasión para minar la capacidad de decisión de su interlocutor y lograr que firme allí mismo un contrato, sin ni siquiera leerlo. Hay que desconfiar siempre de los premios que tocan sin haber jugado a nada.
La reunión. Esas reuniones tan persuasivas tienen rasgos comunes. En general, se desarrollan en espacios amplios y lujosos -casi siempre hoteles-, y se extienden durante horas. Quienes organizan el acto agasajan a los invitados y, al mismo tiempo, les presionan para que compren. Se emplean todo tipo de técnicas de venta, incluso las más agresivas, y en la decisión del comprador inciden varias cuestiones: el entorno envolvente, la facilidad de palabra de los vendedores, las prisas (cuando se insiste en que la oferta solo es válida para quienes firman en ese momento) y la imitación, ya que es frecuente ver a otras personas que contratan una multipropiedad, si bien una gran parte de los asistentes son señuelos y no clientes reales.

Prevenir y subsanar

No todas las ofertas de multipropiedad encierran una estafa o un fraude. El problema, en todo caso, pasa por saber diferenciar las propuestas genuinas de otras que no lo son. Por ello, conviene tomar ciertas precauciones:

Desconfiar de los premios sospechosos, que se ganan sin haber participado en ninguna lotería, concurso o certamen. En especial, de las llamadas telefónicas, la correspondencia postal o los correos electrónicos que vinculan regalos con promesas de multipropiedad o "time-sharing" (tiempo compartido).
Si por cualquier razón -incluso por curiosidad- se decide acudir a la reunión, es imprescindible no firmar nada allí. Si la propuesta es honesta, los comerciales no tienen por qué prohibir llevarse los papeles a casa para leerlos con detenimiento y meditar la decisión. Nadie puede impedir ese derecho, ni siquiera con el argumento de que las ofertas caducan al acabar la reunión. Las prisas son malas consejeras, es preferible pensar las cosas con calma. Además, eso permitirá tomar otros recaudos.
Entre ellos, una vez que se tiene la documentación en casa, se puede pedir consejo profesional a un administrador de fincas colegiado. Para acceder a él, es posible contactar con el Colegio oficial de la provincia donde se reside o donde se ubica el inmueble de multipropiedad.
También puede ser de gran utilidad consultar con un abogado especialista, acudir a su despacho con toda la documentación y pedirle asesoramiento legal.
Se deben pedir referencias de la empresa, tanto a los propios comerciales como fuera. En ocasiones, es útil ponerse en contacto con las asociaciones de afectados. Algunas de ellas, además de dar buenos consejos, han confeccionado listas negras de empresas fraudulentas, que facilitan a los posibles compradores.

Protección a las víctimas

Si a pesar de todo lo anterior nos dejamos llevar por el impulso del momento, la ilusión o el entusiasmo, es imprescindible recordar que la legislación ampara a los consumidores y que, a raíz de los problemas que ha habido con este tipo de negocios, la Unión Europea ha establecido normas claras para proteger a las posibles víctimas de un engaño o de una venta bajo presión.

Volver a la casa del pueblo, alquilar un apartamento, reservar habitaciones en un hotel o levantar la tienda de campaña en un camping son maneras tradicionales de alojarse en vacaciones. Comprar una segunda residencia es también una opción cada vez más habitual.

A todas estas opciones, en los años 80, pero sobre todo en los 90, se sumó la fórmula de vivienda a tiempo compartido, anteriormente conocida como "multipropiedad".

Esta fórmula permite a los consumidores disponer de un inmueble durante un periodo determinado, a un precio sustancialmente más reducido que el importe de una segunda residencia. Sin embargo, a su alrededor ha reinado cierta confusión, sobre todo hasta que en 1998 este sistema no fue regulado. Hasta entonces se conocía bajo el término "multipropiedad", denominación que fue prohibida por la ley para evitar confusiones, ya que en realidad mediante esta fórmula no se obtiene la propiedad de un inmueble, sino que se compra la facultad de su uso y disfrute. Es decir, el usuario tiene derecho a vivir durante un periodo determinado al año en un alojamiento (apartamento, habitación de hotel, caravana e incluso embarcaciones), localizado en enclaves turísticos como zonas costeras, estaciones de montaña o en grandes capitales. El aprovechamiento del inmueble puede ser dejado en herencia, pero siendo conscientes de que el inmueble tiene un propietario único (el vendedor-promotor), de modo que extinguido el tiempo contratado de disfrute, los compradores o posteriores titulares no tienen derecho a compensación alguna. Así, el propietario del apartamento o chalé es siempre el propietario del edificio sobre el que se constituye el régimen (puede ser una persona física o jurídica), y el vendedor puede ser otra persona, física o jurídica, que actúa en representación del propietario.

Ventajas

Esta fórmula, heredada de las sociedades nórdicas y canadienses, requiere una menor inversión ya que no se adquiere, y por ende no se paga, la entera propiedad del inmueble, pero sí se logra un lugar estable y seguro para las vacaciones anuales. Ofrece también la posibilidad del intercambio de destinos e incluso de alquilar el derecho a disfrutar el periodo que se posee a un tercero. Por otro lado, y para la sociedad en su conjunto, compartir recursos implica una menor necesidad de construcción en beneficio del medio ambiente y del paisaje.

Inconvenientes

Hasta el año 1998, debido al vacío legal existente en España, los métodos de venta fueron muy agresivos, la publicidad engañosa y se dieron múltiples fraudes que originaron muchas denuncias de consumidores, lo que desprestigió esta formula vacacional. Hasta entonces, se comercializaba como "multipropiedad", sin que en muchos casos implicase adquisición de cuota alguna de propiedad sobre un bien inmueble. Se vendía la idea de acceder a estatus de copropietario de un inmueble, cuando en realidad el pacto firmado entre las partes en el contrato no siempre transmitía una cuota de propiedad. Otra pega que manifiestan los usuarios es, cuando se quiere cambiar de destino, los lugares especialmente sugerentes suelen tener listas de espera de meses e incluso de años.

La posición del consumidor

Objeto del contrato

Se adquiere la facultad de disfrutar con carácter exclusivo de un alojamiento dotado de mobiliario adecuado, durante un periodo anual concreto, con derecho a la prestación de servicios complementarios (los de una administración de fincas), y la posibilidad de intercambio.

Antes de comprar:

El consumidor tiene derecho a ser informado a través de un documento de la oferta. En este documento, que ha de ser comprensible y estar acuñado en el Registro de la Propiedad, se da fe de la de la identidad y el domicilio del promotor. Ha de detallarse:

La fecha limite de terminación, si la vivienda está en construcción.
La descripción del inmueble, los servicios comunes de los que se podrá disfrutar y las instalaciones de uso común a las que se podrá tener acceso.
La empresa de servicios que se hará cargo de la administración, y sus datos de inscripción en el Registro Mercantil.
El importe de la primera cuota anual o su estimación.
El procedimiento de cálculo de futuras cuotas.
Información sobre el número de alojamientos y número de turnos por alojamiento.
Información sobre el derecho de desistimiento (se explica más adelante).
Si existe o no la posibilidad de participar en sistemas de intercambio, con indicación de los datos del tercero encargado de este servicio.
La fecha estimada de extinción del régimen de aprovechamiento.

En el momento de la firma:

El contrato debe contener los siguientes datos:

Los habituales de todo contrato que se formalice ante el registro de la propiedad.
Descripción del edificio, de su situación y de la vivienda.
Referencia expresa del turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción.
El precio y la cantidad anual de pago, que se actualizará con arreglo al IPC, salvo que las partes hayan establecido otra fórmula.
Importe de los impuestos que lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Servicios e instalaciones comunes que el usuario tiene derecho a disfrutar.
Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes.
Nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil.

Después de la firma:

El consumidor tiene Derecho de Desistimiento: Es decir, a desistir de la compra en el plazo de diez días desde la firma. Está prohibido abonar anticipos antes del transcurso del plazo de desistimiento. Si, a pesar de la prohibición de abonar anticipos, el consumidor anticipase una entrega y posteriormente ejerciese el desistimiento, tendrá derecho a su devolución.
El consumidor puede tener derecho a resolver el contrato: Si el contrato no incluye los datos que por ley debe contener o el consumidor no ha sido debidamente informado, podrá resolver el contrato en el plazo de tres meses sin que se le pueda exigir el pago de gasto alguno. Si falta veracidad en la información, se podrá instar a la nulidad del contrato (implica la devolución de todo lo pagado y, de haberlos, daños y perjuicios).
Tendrá que abonar el precio de los derechos que adquiere, la cuota anual correspondiente, lo que corresponda por acceso a intercambios, y en su caso, los honorarios notariales y del Registro de la Propiedad e impuestos .

En realidad, la ley llama derechos de aprovechamiento por turno al fenómeno que se conoce como "multipropiedad" o "time-sharing". Explícitamente prohibe la utilización del término "multipropiedad" o cualquier otro que contenga la palabra "propiedad" para referirse a lo que los consumidores adquieren cuando compran uno de a estos productos, porque el consumidor no va a ser propietario del inmueble sobre el que recae el derecho.

En cualquier caso, si se está interesado en conocer este tipo de alojamientos para un período determinado al año, es aconsejable que antes se tomen algunas precauciones:

– Desconfiar ante las tácticas de venta. Las empresas fraudulentas reparten cartas por los buzones donde se asegura al destinatario que le ha tocado un premio. De esta forma le atraen a una reunión donde los vendedores emplean tácticas de persuasión para minar la capacidad de decisión de su interlocutor y lograr que firme allí mismo un contrato de "multipropiedad" sin siquiera leerlo. Hay que desconfiar siempre de los premios que tocan sin haber jugado a nada.

– Si se acude a la reunión, no se debe firmar nada: los papeles pueden llevarse a casa para leerlos detenidamente y meditar la decisión. Nadie puede impedir ese derecho, ni siquiera con la excusa de que una vez finalizada la reunión ya no es posible "aprovechar la oferta".

Unos consumidores recibieron una carta que les invitaba a una reunión en un hotel en el que se les iba a entregar un regalo con el que habían sido agraciados. Una vez allí, y tras sufrir técnicas de venta agresivas, terminaron firmando un contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, antes conocido como multipropiedad. Se les entregó un documento de 280 páginas en el que constaba la información exigida legalmente y que, según recogía el contrato, había sido leído por los usuarios antes de firmar. Los consumidores, con el argumento de que no fueron informados de lo que firmaban, presentaron una demanda solicitando la nulidad del contrato. El Juzgado número 3 de Getxo (Vizcaya) estimó sus pretensiones con una sentencia, del 30 de junio de 2004, en la que se afirma que no había duda de que los consumidores firmaron bajo presión psicológica, que en el propio contrato no se hacía mención al derecho de los compradores a desistir en diez días, y que el anexo al contrato de 280 páginas no pudo ser leído en el tiempo que duró la entrevista. Por ello, se declaró nulo el contrato y la vendedora y financiera fueron condenadas a devolver las cantidades abonadas por los consumidores, al pago de los daños y perjuicios sufridos y las costas del juicio.

La Ley 42/1998, de 15 de diciembre, ha venido a regular en España, por primera vez, el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, también conocido con la expresión más breve -aunque inexacta- de multipropiedad. Antes de la promulgación de la Ley 42/1998 se había aprobado por las instituciones de la Unión Europea la directiva 94/47, que obligaba a los legisladores nacionales a dictar determinadas normas protectoras de los adquirentes de este tipo de derechos sobre inmuebles. De uno y otro texto se desprende que las cuestiones que suscita el aprovechamiento turnario se refieren a tres aspectos: configuración jurídica del derecho, viabilidad práctica del mismo y protección del adquirente en la celebración del contrato.El Ejecutivo ha aprobado recientemente un real decreto ( Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de – Boe ) con el que se adapta la legislación española sobre el uso de bienes turísticos por turno, popularmente conocido como multipropiedad, a la normativa europea. El objetivo de esta medida es aumentar la protección de los consumidores y mejorar la regulación del uso de los bienes inmuebles por turnos (apartamentos). La Directiva europea también afecta a otros bienes como barcos, caravanas o cruceros cuando sean utilizados como alojamientos durante más de un periodo de ocupación.

Además, con la adaptación del ordenamiento español a la norma europea, nuestro país evita sanciones administrativas por parte de la Unión Europea (UE). La Comisión Europea expedientó a España en septiembre de 2011, junto a otros países como Polonia, Eslovenia y Lituania, por no aplicar la nueva norma de la UE que protege a los usuarios de apartamentos turísticos de uso compartido por turnos, una vez que el plazo para hacerlo expiró en febrero del año 2011.

Entre otras medidas, el nuevo decreto ley amplía de diez a catorce días el periodo de reflexión durante el cual el cliente puede desvincularse del contrato de bienes turísticos por turnos suscrito. Además, queda prohibido cualquier pago anticipado o reserva de dinero a cuenta antes de que concluya el citado periodo de catorce días.

En los productos vacacionales de larga duración el consumidor podrá rescindir el contrato a partir del segundo plazo sin incurrir en penalización. Entre otras novedades, el nuevo real decreto ley contempla que la duración mínima del contrato de bienes turísticos por turnos pasa a ser de un año, en lugar de los tres de la anterior legislación.

La norma incorpora una directiva comunitaria de 2008 y deroga la de 1994, que recogía exclusivamente el contrato de adquisición de un derecho de utilización de uno o más inmuebles en régimen de tiempo compartido. La nueva directiva europea se basa en la aparición de nuevos productos vacacionales y refuerza la información al consumidor, regula los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento, amplía la prohibición de pago de anticipos durante el plazo de ejercicio del tal derecho y exige un calendario de pagos para los contratos de larga duración. También determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento.

El Código Penal de 1995, en su artículo 248 indica que «cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno». En el párrafo 2 del mismo artículo se incluye una novedosa nueva modalidad de estafa al entender que «también se consideran reos de estafa los que, con ánimo de lucro, y valiéndose de alguna manipulación informática o artificio semejante consigan la transferencia no consentida de cualquier activo patrimonial en perjuicio de tercero».

La reiterada jurisprudencia consagra como elementos constitutivos de la estafa los siguientes:

1.º) Un engaño precedente o concurrente a la defraudación, maliciosamente provocado por el sujeto activo del delito y proyectado sobre el pasivo, que consiste en usar nombre fingido, atribuirse poder, influencia o cualidades supuestas, aparentar bienes, crédito, comisión, saldo en cuenta corriente, empresa, negociaciones imaginarias o cualquier otro engaño semejante. Exigiéndose un mínimo de engaño explícito y bastante para producir error.

2.º) Este engaño idóneo, eficaz y suficiente, esencia del delito de estafa, ha de producir un error en el sujeto pasivo, viciando su voluntad, cimentada sobre la base de dar por ciertos los hechos mendaces, simulados por el sujeto activo del delito, planteándose problemas respecto supuestos de mendicidad engañosa, polizonaje o como los derivados del descuento bancario de letras de cambio «vacías».

3.º) Todo ello provoca el asentimiento a un desplazamiento patrimonial, que el sujeto realiza, sufriendo así una disminución de sus bienes, perjuicio o lesión de sus intereses económicos, al que se llega mediante el engaño antecedente y el error, efecto de las maniobras falaces y arteras del sujeto activo del delito. El desplazamiento patrimonial exige la entrega, cesión o prestación de la cosa, derecho o servicio de que se trate.4.º) Las maquinaciones de éste han de ir finalísticamente dirigidas al lucro, ánimo de lucro propio o de tercero, se llegara a obtener tal lucro o no se consiga.

5.º) Entre el engaño y el perjuicio sufrido ha de haber una relación de causalidad inmediata.

Además de las estafas específicas descritas, el Código Penal de 1995 contempla varias modalidades de estafas específicas en su artículo 251 . El denominador común de estas estafas específicas es el de no ser reconducibles a la modalidad básica de estafa, pero que la existencia de un engaño de naturaleza falsaria implica la necesidad de que el legislador contemple la punición concreta de estas conductas, pues en caso contrario quedarían impunes .

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha alertado reiteradamente sobre las empresas de multipropiedad ante el incremento del número de consultas y reclamaciones que está experimentando en años. Según Adicae, estas compañías están empleando métodos comerciales "agresivos" para que los consumidores adquieran "al instante" el aprovechamiento por turnos de un inmueble turístico. Técnicos de la asociación acudieron a reuniones donde se ofertaba este producto y constataron que algunas de estas empresas se sirven de "ganchos" y de "toda la parafernalia comercial" para "forzar" la adquisición de una semana en multipropiedad.

Adicae denuncia además la complicidad que existe por parte de algunas sucursales bancarias en la concesión del crédito necesario para pagar la semana adquirida.

Los servicios jurídicos de Adicae advierten de que "la mayoría de estos contratos son anulables" porque los consumidores, "ante la agresiva estrategia comercial, son incapaces de discernir sobre lo que están firmando".

A continuación destacó la siguiente sentencia, es bastante explicita:

Unos consumidores solicitaron la ineficacia de un crédito al consumo vinculado a un contrato de multipropiedad, que se había declarado resuelto por sentencia firme. Intentaron recuperar el importe del préstamo, sin éxito. Por ello, demandaron al banco prestamista y solicitaron la devolución de las cuotas abonadas, así como el cese de su obligación de abonar las restantes. Ganaron el juicio.

El banco alegaba que la financiación no estaba vinculada al contrato de multipropiedad. Pero, según señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (sección 6ª), de 14 de junio de 2010, se consideró acreditado lo contrario sobre la base de testimonios de otros consumidores en situación similar o idéntica. Estos demostraron la mecánica de las relaciones y acuerdos previos entre la comercializadora y el banco.

La Audiencia entendió que, conforme a la Ley de Crédito al Consumo, la ineficacia del contrato celebrado con el proveedor cuyo objeto sea la satisfacción de una necesidad de consumo determina también la del destinado a su financiación, cuando concurran las circunstancias legales.

Incluso tras dar por nulo el crédito, el banco alegaba que el efecto era el de la recíproca restitución, y ello comportaba la devolución a la entidad bancaria de lo percibido en concepto de préstamo por el consumidor. Para la Audiencia, esto no era aceptable en este contexto contractual, porque se estaba ante la nulidad de un contrato vinculado y en el ámbito protector del Derecho de consumo.

Como el consumidor no había obtenido satisfacción de la sociedad proveedora del servicio, ni el servicio contratado (se anuló), ni la devolución de la cantidad entregada en concepto de precio proveniente del préstamo bancario, todo ello debía dar paso a la responsabilidad subsidiaria de la prestamista. Y, por ello, se le condenó a devolver todas las cuotas y cantidades abonadas por los consumidores al banco.

No esta de más recordar que Toda forma de comunicación realizada por una persona física o jurídica, pública o privada, en el ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal o profesional, con el fin de promover de forma directa o indirecta la contratación de bienes muebles o inmuebles, servicios, derechos y obligaciones, se considera publicidad comercial.

La Ley General de Publicidad de 11 de noviembre de 1988, considera «publicidad ilícita»:

a) La que atente contra la dignidad de la persona o vulnere valores o derechos reconocidos en la constitución.

b) La engañosa.

c) La desleal.

d) La subliminal.

e) La que vulnere la normativa especial (tabaco, alcohol, medicamentos).De forma inexplicable no tipifica directamente como ilícita, la «publicidad encubierta», es decir, aquella que por su forma de presentación no desvela de forma inequívoca su auténtica naturaleza (V. contrato publicitario).

A los efectos de esta Ley, será publicidad subliminal la que mediante técnicas de producción de estímulos de intensidades fronterizas con los umbrales de los sentidos o análogas, pueda actuar sobre el público destinatario sin ser conscientemente percibida.

Las acciones frente a la publicidad ilícita serán las establecidas con carácter general para las acciones derivadas de la competencia desleal por el capítulo IV de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.

Bibliografía

LAURA CAORSI. Evitar los fraudes en las multipropiedades. Eroski Consumer
Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad.
Cómo actuar ante un fraude de "multipropiedad". Eroski Consumer
La antes denominada "multipropiedad": Vivienda que se comparte pero no se compra. Eroski Consumer
Firmaron mediante presión psicológica un contrato de multipropiedad. Eroski Consumer
El Gobierno adapta la legislación española sobre multipropiedad a la normativa europea. Eroski Consumer
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/estafa/estafa.htm
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/multipropiedad/multipropiedad.htm
Benjamín Peñas Moyano. Breve referencia a la nueva normativa sobre la multipropiedad. Lex nova
Timos: clásicos y modernos, aún funcionan. Eroski consumer
Sentencia: solicitaron al banco rescindir un crédito al consumo vinculado a un contrato de multipropiedad y recuperar su importe. Eroski consumer
Adicae previene ante las empresas de multipropiedad debido al aumento de las reclamaciones por sus prácticas. Eroski consumer
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/publicidad-comercial/publicidad-comercial.htm

Autor:

José Manuel Ferro Veiga

Criminólogo