Derechos y obligaciones del deudor
9.1 Derechos del deudor anticresista.-
1.- Derecho de propiedad de objeto de anticresis.- El deudor anticrético, para gravar o ejercer actos de bien, debe gozar de la calidad de titular del derecho de propiedad del bien inmueble entregado en anticresis; ese derecho debe estar fundado en título de propiedad suficiente. Por el derecho real de anticresis el propietario-deudor transmite temporalmente los derechos de uso y goce a favor del acreedor, a quien además de manera especial le concede la facultad de enajenación o venta del bien, para cuando la obligación principal no haya sido satisfecha completamente.
2.- Derecho a la devolución del inmueble.- Vencido el plazo estipulado en el acto formal de constitución de la obligación principal con garantía de anticresis, el deudor debe proceder a pagar el préstamo o el dinero mutuado a favor del acreedor. Este pago debe efectuarse de todo el monto de la deuda, más los reembolsos por los gastos extraordinarios realizados con ocasión de la conversación del predio, luego de las mejoras útiles, etc. como consecuencia del deudor tendrá todo el derecho para exigir la restitución del inmueble y accesorios, por su parte el acreedor no tendrá motivación alguna para pretender retener el bien, por haberse cancelado toda la deuda de modo tal y a satisfacción del acreedor. Hay que recordar que la anticresis es de carácter indivisible, porque mientras no sea pagado el integro de la deuda, no procede la devolución del bien, excepto cuando hay convenio distinto entre las partes.
3.- Derecho a oponerse al uso indebido del bien.- El anticresista acreedor es quien asume la obligación de cuidar el uso y destino del bien durante el tiempo que dure el gravamen. Lo que implica que la explotación económica, uso y disfrute, es según lo que encuentre estipulado en el contrato; es decir el acreedor-poseedor debe cuidar diligentemente y utilizarlo de acuerdo a su destino y naturaleza (artículo 1861.1 del CC). Sin embargo se puede dar el caso por parte del acreedor de ejercer el bien con el uso imprudente e irracional que podría afectar a la misma sustancia del bien, e incluso a la moral y a las buenas costumbres. Si estas circunstancias se presentaran, el deudor propietario tendría todo el derecho de formular oposición por el uso del bien.
También puede darse el uso en forma abusiva. Imprudente de parte del acreedor, por ejemplo; cuando se cambia el uso del bien, o cuando se destruyen obligaciones, plantaciones, construcciones, etc., todo esto sin el consentimiento del deudor-propietario dando lugar a la formación de su oposición,
Es obligación del acreedor-poseedor respetar el derecho de propiedad que no le pertenece, cuidando no lindar el abuso del derecho, que no esté permitido por la ley (artículo 1681 inc. 7 del CC), de aplicabilidad a la anticresis por disposición contenida en el artículo 1094 del mismo cuerpo legal.
9.2.- Obligaciones del Deudor Anticrético.
1.- Obligación de entregar el bien.- la anticresis como derecho real de garantía y accesorio de la obligación principal tendrá vida jurídica cuando se haya operado la tradición material del inmueble a favor del acreedor, con el objeto de que este ejerza la posesión, la cual implica como sabemos, ejercer el goce y uso del bien. En consecuencia, solo habrá anticresis, cuando se haya operado la entrega física del predio a favor del acreedor.
¿Qué pasaría si no se efectúa la tradición real, pese a la celebración del contrato sobre préstamo de dinero con garantía de la anticresis? Si no se hiciera realidad la entrega del inmueble objeto de garantía, se tendrá por terminado el contrato, es decir, el acreedor anticrético puede dar por concluido el acuerdo contractual, por las razones por las razones que establece el artículo 181 inciso 1, del Código Civil. La práctica jurídica aconseja, que en acto constitutivo debe estipularse expresamente la fecha para la tradición física, y las demás obligaciones deben asumir las partes. Si el deudor no cumple con entregar la garantía inmobiliaria, se puede recurrir al órgano jurisdiccional (proceso sumarísimo).
2.- obligación de no interferir o alterar la posesión que ejerce el acreedor.- el acreedor en su calidad de poseedor legitimo del inmueble entregado en garantía real, ejerce la explotación económica del predio, como lo establece la norma contenida en el numeral 1091 del código civil. Además, la entrega material la debe verificar el propio deudor, quien a su vez tiene obligación de no alterar o desnaturalizar ni interferir el normal ejercicio de los actos posesorios del acreedor.
En el supuesto que el deudor, o un tercero ejercieran actos de perturbación o de desalojo que alteren la normal y pacífica de la posesión del acreedor, este tiene el derecho de hacer valer la defensa extra judicial o judicial de la posesión. El deudor debe abstenerse de toda injerencia en el inmueble por mucho que sea propietario,
3.- obligación de efectuar las reparaciones del bien.- si hablamos de las reparaciones que pueden realizarse en el inmueble objeto de garantía debemos mencionar a las ordinarias y las urgentes o extraordinarias; las primeras u ordinarias, se encuentran a cardo del poseedor acreedor, como consecuencia del uso y disfrute normales del bien; es lógico pensar, que el bien requerirá de las operaciones comunes u ordinarias, que no son sino que corresponden a las consecuencias del uso normal del inmueble. Son las producidas por la misma actividad de explotación del predio que exige una constante u ordinaria conservación.
En cuanto a las segundas, reparaciones extraordinarias, son las excepcionales que no son normales, pero necesarias y urgentes o extraordinariamente necesarias de ser reparadas, las cuale3s también de manera extraordinaria están a cargo del deudor propietario. Esta reparaciones son causadas por hechos que no son previsibles, o son provocadas por circunstancias muy especiales o hechos que escapan a la voluntad del acreedor, ejemplo l0os causados por un sismo, siniestro, etc.
La responsabilidad sobre estas reparaciones le asume el mismo propietario-deudor, sin perjuicio que el acreedor directamente las puede realizar para la urgencia o interés propio, con cargo de ser reembolsadas, pero cuidando siempre que sea con el conocimiento y la autorización del deudor propietario o bajo las estipulaciones del negocio jurídico patrimonial. Por la urgencia de la reparación, con esta generalmente es asumida de inmediato por el acreedor, debido a que halla con el inmueble de la explotación del mismo. Por consiguiente, el acreedor debe asumir reparaciones extraordinarias, con el cargo del reembolso a cargo del propietario-deudor. Pero es mejor que todo esto es encuentre debidamente convenido y previsto en el acto constituido de manera expresa (artículo 168i del CC).
4.- obligación del reembolso de las mejoras.- Las legislaciones modernas, la peruana, argentina, alemana, española, mexicana, etc., distinguen tres clases de mejoras. Mejoras necesarias, las útiles y las de recreo artículo 916 del CC.
Concluido o vencido el plazo del contrato del mutuo con garantía anticrética, y cancelada sea la deuda en su totalidad surge la obligación de devolución del inmueble por el acreedor, y si no operara por su decisión propia, será el deudor que exija que se restituya materialmente el bien y sus accesorios; pero esto no queda solo allí, sino puede darse el hecho de existir mejoras introducidas por el acreedor, como las necesarias, las que sean reembolsadas en su valor actual, como dispone el artículo 917 del CC, al expresar que "el poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan en el tiempo de restitución y a retirar las de recreo".
Para que el poseedor tenga derecho al reembolso de las mejoras útiles, estas deben estar plenamente autorizadas por el propietario en forma expresa o tácita. Así lo ha aclarado la jurisprudencia de la corte superior de Lima (no puede demandarse las mejoras si el demandante no acredita que posee el bien inmueble con título valido, ni que haya contado con autorización expresa o tácita del demandante para efectuar la edificación que dice haber construido.
Sobre las mejoras útiles podrían proceder cuando hayan sido autorizadas expresamente por el propietario, con la respectiva autorización del monto tope de su valor y la descripción de la estructura física que debe tener; sin embargo en muchos casos, resulta que solo han sido introducidos por ¿decisión unilateral del acreedor y al restituirse el bien, este pretende un monto exorbitante, incluso recurriendo a la retención del bien; por consiguiente, introducir mejoras por decisión unilateral del propietario-, en la práctica genera serias dificultades, al momento de restitución del bien. Todo esto nos advierte-se insiste-, que el acto constitutivo debe operar con precisión y claridad cómo debe operar físicamente y económicamente la introducción de las mejoras en toda su clase.
Extinción de la anticresis
CAUSALES.
Las causales de extinción establecidas para la prenda, son las mismas para la anticresis, disposición remisiva del artículo 1096 del código civil en concordancia del mismo código, se ocupa de enumerar las causales legales de extensión (prenda), que son:
1.- extinción de la obligación principal. Los derechos reales de garantía , entre ellos la anticresis, tienen la naturaleza jurídica de ser derechos reales accesorios, lo que si8gnifica que al servir de garantía real no gozan de autonomía, sino, todo lo contrario, tienen intima independencia de la obligación principal; de lo que resulta, siendo la anticresis accesoria solo se extinguirá cuando previamente se haya extinguido la obligación principal, y no solo , por el pago del capital mutuado, sino por el pago de todas las demás obligaciones que se hayan podido generar lo9s reembolsos ya mencionados.
La extinción de esta obligación no solo puede ser por intermedio del pago, sino también por cualquiera del modo especial de extinción de las obligaciones, ejemplo, la consolidación, condonación, compensación, etc. De la que resulta esta causal de extinción de la anticresis opera cuando se haya cancelado íntegramente la deuda, la que generalmente comprende: el capital mutuado, intereses y reembolsos por los gatos de conservación extraordinarios y mejoras necesarias (debidamente acreditadas) Las mejoras útiles serán reembolsadas si han sido introducidas con la autorización expresa del deudor propietario.
Concluyendo diremos que se entiende efectuado el pago solo9 cuando sea cancelado la prestación (artículo 1220 CC), de esta manera no habrá motivo para que exista la anticresis si la obligación principal se ha extinguido. Es de recordar que no se entiende realizado íntegramente el pago cuando se efectúa por armadas, consignaciones o en partes, etc. Sino solo cuando es totalmente efectuado el pago (artículo 1080 del CC).
2.- Anulación, recisión o resolución de la obligación principal.- Se extingue la anticresis cuando la obligación principal es declarada nula, por causal relativa (anulabilidad) o por causal absoluta (nulidad), rescindida (1370 del CC). Rápidamente se advierte el carácter accesorio de la anticresis; es decir anulada, rescindida o resuelta la obligación principal, la anticresis sigue esa misma suerte. Cabe aclarar que se ha tratado a estas causales de las que corresponden a la prenda.
3.- Renuncia del acreedor.- La renuncia a la anticresis que tiene por objetivo garantizar la obligación principal (deuda pecuniaria), es el ejercicio de los principios de la autonomía de los principios de voluntad y libertad contractual del acreedor (deudor). Si se produce la renuncia genera la extinción de la anticresis, entonces se tratara simplemente de una obligación de dar dinero, sin garantía real, y por ende, el contrato celebrado solo tendrá la validez de un contrato de mutuo.
La constitución del mutuo o préstamo, cuando es garantía anticrética, exige la forma prescrita del artículo 10192 del CC; entonces es lógico pensar que la renuncia tenga la misma formalidad, es decir, si la constitución es por escritura pública la renuncia debe adoptar la misma forma. La renuncia del acreedor al a garantía real ¿de la anticresis puede der generada por considerarla que es insuficiente para cubrir la obligación principal o que no ofrece el inmueble una explotación idónea. Si se presentara estos inconvenientes el acreedor puede renunciar y acabar con la anticresis, se nota que esta extinción afecta directyament5e a la garantía y no a la o9bligacion, es decir, al accesorio y no al principal, es por ello, que subsistirá la obligación principal, pero sin garantía real. En la que corresponde a la regulación positiva de la formalidad de la renuncia se tiene el artículo 141-A del CC.
4.- Destrucción total del bien.- La ley al establecer esta causal parea la extinción de lka prenda (artículo 1090 del CC), de aplicabilidad a la extinción de la anticresis, se refiere exopresament5e al bien físico que es objeto de la garantía. Nuevamente la extinción es con relación al derecho accesorio, que es la garantía real , siendo a esta causal de extinción se le debe extender con referencia al inmueble.
La destrucción total del inmueble significa su desaparición física e implica la extinción de la garantía. La destrucción puede ser provocada por acción humana (una demolición) o por acción de las fuerzas de la naturaleza (un sismo), en estos casos se exti8ngue, no afecta la obligación principal porque la deuda subsiste toda vez que lo accesorio jamás se extingue lo principal. La desaparición del bien físico no hace desaparecer la deuda, esta subsiste mientras sea pagada íntegramente.
La desaparición física del bien inmueble, entregada en garantía real, no libera al deudor anticrético de garantizar la obligación con otero bien inmueble, mientr4as que la deuda no sea pagada, en consecuencia, deberá ser substituida la garantía con otro bien, toda vez que sin garantía real no es posible de anticresis.
5.- Expropiación.- Se trata de una de las formas de extinción de propiedad (artículo 968.3). El estado ejerce el ius imperium, para afectar la propiedad privada por razones de necesidad y utilidad publica. Esta causal de extinción de la prenda prevista en el artículo 1090, inciso 5 del CC, es de aplicabilidad remisiva obtenida en el artículo 1096 del código en mención.
Con la expropiación se acaba la anticresis, por cuanto el deudor deja de ser propietario del inmueble que había entregado en garantía, liberándolo del gravamen. La expropiación tiene la fuerza que obliga al propietario transferir el bien a favor del estado, esta situación dara pór extinguida la anticresis, por ser objeto de expropiación y de la garantía anticrética. Pero aun así el mutuo con obligación principal no desaparecerá, por tanto, el deudor debe substituir la garantía con otro bien o se habrá extinguido la anticrisis.
6.- Consolidación.- Es uno de los modos de extinción de las obligaciones (1300 y 13001 del CC) y puede producirse con la obligación principal o parte de ella, que se halla garantizada por la anticresis. Se presenta esta figura extintiva de la anticresis al reunirse en una misma persona la calidad de propietario y de acreedor, es decir, la calidad de propietario de inmueble entregado en la garantía real y a su vez la calidad de deudor del mismo bien de esta manera opera la consolidación como causal de extinción de la obligación principal y por ende de la anticresis que es accesoria.
Al reunirse en una sola persona-en la anticresis la consolidación radica en el acreedor-las calidades de acreedor y deudor, consolida en el acreedor todos los atributos de la propiedad conferidos por el artículo 923 del CC, y como resultado se tiene la extinción de la obligación principal y con ella de la anticresis.
Referencias bibliográficas
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BORDA, Guillermo A., Manual de Derechos Reales, Cuarta edición, Editorial Perrot, Buenos Aires, 1994
Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas, tomo V, Derechos Reales. Gaceta Jurídica S.A., Lima, 2003.
DIEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil, vol. 111, Derecho de Cosas. Madrid, Tecnos, 1990
GONZÁLES LINARES, Nerio. Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales. Lima, Palestra Editores, 2007.
JORGE MUSTO, Néstor. Derechos Reales Tomo 2, Editora Astrea. Ciudad de Buenos Aires, 2,000.
MAISCH VON HUMBOLDT, Lucrecia: en REVOREDO DE DEBACKEY, Delia (compiladora). Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios. Parte 1/1, Tomo V, p. 254. Lima, 1985;
http://www.slideshare.net.
http://www.monografias.com.
Autor:
Daniel Rafael Díaz**.
[1] *Estudiante de Derecho y Ciencias Políticas en la Universidad Nacional de Cajamarca. Solitari-13[arroba]hotmail.com BORDA, Guillermo A., Manual de Derechos Reales, Cuarta edición, Editorial Perrot, Buenos Aires, 1994
[2] Disponible en /trabajos60/contrato-anticresis-peru/contrato-anticresis-peru.shtml( visitada el ?viernes, ?21? de ?octubre? de ?2011)
[3] JORGE MUSTO, Néstor. Derechos Reales Tomo 2, Editora Astrea. Ciudad de Buenos Aires, 2,000.
[4] GONZÁLES LINARES, Nerio. Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales. Lima, Palestra Editores, 2007.pg 770.
[5] Disponible en:
(revisada el 21-10-11)
[6] ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil l. Introducción y Parte General. Volumen 11. Barcelona. José María Bosch Editor, 1991.
[7] Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas, tomo V, Derechos Reales. Gaceta Jurídica S.A., Lima, 2003.
[8] Artículo 156.- Poder por escritura pública para actos de disposición. Para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad.
[9] GONZÁLES LINARES, Nerio. Ob. Cit. pg. 775
[10] Artículo 140.- Noción de Acto Jurídico: elementos esenciales 4.- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad. Artículo 219.- Causales de nulidad 6.- Cuando no revista la forma prescrita bajo sanción de nulidad. Artículo 1092.- Formalidades El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte.
[11] Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas, tomo V Ob. Cit.
[12] Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos. Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.
[13] Artículo 1096.- Normas supletorias aplicables. Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo que no se opongan a las consignadas en este título.
[14] Artículo 2014.- Principio de Buena Fe Registral. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
[15] BORDA, Guillermo A., Ob. Cit. pg. 401.
[16] GONZÁLES LINARES, Nerio. Ob. Cit. págs. 779-790
[17] Artículo 1091.- Definición de anticresis. Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.
[18] Artículo 1071.- Pago por falta de entrega de prenda. Si el deudor no entrega el bien ofrecido en prenda o el que debe sustituirlo conforme al artículo 1072, el acreedor puede exigir el cumplimiento de la obligación principal aunque el plazo no esté vencido.
[19] Artículo 1072.- Cambio de bien dado en prenda. Si resulta no ser del constituyente el bien dado en prenda, el acreedor tiene derecho a que se le entregue otro equivalente. Tiene el mismo derecho cuando ha sido engañado sobre la prenda o cuando ésta es insuficiente por culpa del deudor o por vicio del bien.
[20] Artículo 1073.- Sustitución de prenda. Puede sustituirse una prenda por otra, comprobando judicialmente la necesidad y la equivalencia de la garantía. El ejercicio de este derecho corresponde a cualquiera de las partes y se tramita de acuerdo a las reglas del juicio de menor cuantía.
[21] Artículo 1096.- Normas supletorias aplicables. Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo que no se opongan a las consignadas en este título.
[22] Artículo 1068.- Preferencia del acreedor prendario. El derecho del acreedor prendario, en relación al bien, es preferente al de los demás acreedores. La preferencia subsiste sólo en tanto el bien dado en prenda permanezca en posesión del acreedor o del tercero designado por las partes, o cuando se trate de prenda inscrita. Esta preferencia no rige tratándose del acreedor por el saldo del precio de venta, cuando este derecho aparece inscrito en el registro correspondiente con anterioridad a la prenda.(*)
[23] Artículo 1013.- Obligación de reparar el bien usufructuado. El usufructuario está obligado a efectuar las reparaciones ordinarias y, si por su culpa se necesitan obras extraordinarias, debe hacerlas a su costo.
[24] Artículo 1014.- Reparaciones ordinarias. Se consideran reparaciones ordinarias las que exijan los desperfectos que procedan del uso normal de los bienes y sean indispensables para su conservación. El propietario puede exigir judicialmente la ejecución de las reparaciones. El pedido se tramita como incidente.
[25] Artículo 1094.- Obligaciones del acreedor anticrético. Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto la de pagar la renta.
[26] Artículo 1681.- Obligaciones del arrendatario El arrendatario está obligado: 6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
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