Incidencias del tratamiento sucesorio de las viviendas propiedad personal en Cuba (página 2)

Las disposiciones normativas en materia de vivienda establecen tratamiento diferenciado en cuanto a las viviendas de ocupación permanente y las de descanso o veraneo, forma de la cual no se excluye en materia sucesoria. No obstante la vigente Ley No. 65 de 23 de Diciembre de 1988, Ley General de la Vivienda, olvidó determinar qué se entiende por vivienda y definir qué elementos corroboran la mencionada distinción, lo cual también sucedió en su antecesora la Ley No. 48 de fecha 23 de Diciembre de 1984. Un poco más esclarecedora fue la Ley de Reforma Urbana de 14 de Octubre de 1960 en tanto estableció expresamente en su artículo 23, segundo párrafo, que "a los efectos pertinentes no se considerarían desocupados los inmuebles ubicados en playas, balnearios, lugares de veraneo, de turismo o de descanso, destinados a que sus propietarios los ocupan como vivienda temporal". Difícil resulta además en la práctica determinar, por ejemplo, en el caso de una copropiedad si un inmueble en zona de recreo puede ser de ocupación permanente para un copropietario y de veraneo para el otro.

En tal sentido el Instituto Nacional de la Vivienda solo se limitó a dictar la Resolución 8/96 para definir los requisitos técnico-constructivos de habitabilidad necesarios para considerar una vivienda como adecuada, precisando para ello la necesidad de ocupar una superficie útil mayor de 25 metros cuadrados, con una tolerancia de hasta un 10% para los casos de edificaciones remodeladas, divididas o ampliadas; que la composición mínima de estas viviendas sea de un local habitable donde pudieran realizarse las funciones de desayunar, comer y dormir con dos locales auxiliares para servicio sanitario y cocina con ventilación e iluminación propia y entrada independiente. Dichos requisitos han sido ratificados en la vigente Resolución 11 de 2006, dictada por el propio Instituto.

La transmisión de derechos sucesorios en materia de vivienda admite tanto la sucesión testada como la intestada; no obstante, establece tratamientos distintos atendiendo a la distinción anterior. Al respecto dispone que las viviendas de descanso o veraneo en caso de fallecimiento de sus propietarios sean transmitidas según la legislación sucesoria común, librándolas así del cúmulo de restricciones de la normativa especial en relación a las viviendas de ocupación permanente.

La sucesión testada en materia de viviendas de propiedad personal

En cuanto a las viviendas de ocupación permanente el procedimiento difiere en dependencia de si su titular otorgó disposición testamentaria antes de su fallecimiento. En tal caso impone requisitos para que el instituido heredero pueda efectivamente adjudicarse el inmueble, surgiendo así el reiteradamente invocado derecho de ocupación.

¿Derecho de Ocupación?

Cuando hablamos de derecho de ocupación pudiésemos pensar en el domicilio legal, que según nuestro Código Civil cubano "es el que como tal consta en el registro oficial correspondiente", es decir, que el domicilio que legalmente estaríamos reconociendo debía coincidir con la dirección asentada en el Registro del Carné de Identidad y con el Registro de Direcciones de los Comités de Defensa de la Revolución (CDR). En materia de vivienda el domicilio es el lugar de residencia física de una persona, tiene que ver con el hecho de habitar un determinado lugar habitual y permanentemente, quedando la oficialización en los mencionados registros rezagada con respecto a la demostración por investigaciones durante la sustanciación del asunto de que no existía ocupación física permanente y estable conjuntamente con el titular al ocurrir su muerte. Es omisa la ley especial al no especificar tampoco el tiempo de duración de tal convivencia para la procedencia de la adjudicación del bien inmueble en cuestión, siendo incluso, este un requisito que aporta el mejor derecho de un heredero en la adquisición.

En tal sentido, la ocupación de un inmueble para que haya sido legal necesita la intrínseca consideración de que el ocupante lo ha sido con la debida permisibilidad o tolerancia del titular, sino estaríamos en presencia de los típicos supuestos de ocupación ilegal que taxativamente recoge la propia Ley, diferente a la valoración que estamos haciendo referida a la simple ocupación del inmueble como circunstancia para adquirirlo por fallecimiento del titular.

La ocupación no ha sido definida en las innumerables normas inmobiliarias que solo han hecho referencia a ocupantes legítimos, principales o ilegales. Algunas sentencias de la Sala de lo Civil y de lo Administrativo del Tribunal Supremo Popular han resuelto litigios relacionados con esta polémica, sobre la base de la tramitación de expedientes gubernativos, generalmente contentivos de práctica de prueba testifical, por la que se trata de demostrar si la ocupación es permanente o temporal, lo que hacen coincidir incluso con la denominación que anteriormente mencionábamos de las viviendas, pudiendo influir en el destino de las mismas porque si están ubicadas en zona de veraneo no necesariamente sus titulares tienen siempre que mantener su ocupación temporal, sino que puede llegar a ser permanente en dependencia de sus necesidades habitacionales.

En materia de sucesión testamentaria de viviendas el artículo 76 de la Ley General de la Vivienda permite a su titular testar sobre ella, pero establece grandes limitaciones para que el instituido pueda adjudicársela. Entre las exigencias está como es lógico que no se encuentre entre las causales de incapacidad que en materia sucesoria recoge nuestro Código Civil[5].

Ahora bien, en los antes citados casos el heredero testamentario podrá adjudicarse solamente si ocupa al fallecimiento del causante o si la vivienda quedara desocupada al ocurrir el deceso, debiendo la Dirección Municipal de la Vivienda acreditar documentalmente la inexistencia de convivientes, lo cual quizás sea solo un poco engorroso siempre que el heredero o legatario fuera al mismo tiempo de los llamados por la Ley para la herencia intestada.

Se ha evidenciado alguna atenuación de la citada disposición legal con el reciente Dictamen 1 /09 de fecha 25 de marzo de 2009, emitido por la Dirección de Registro y Notarías del Ministerio de Justicia que en su Apartado Décimo primero establece que en aquellos casos en que existe una copropiedad por cuotas o de mano común y uno de los copropietarios fallece y el otro u otros ocupan o no el inmueble, no se requerirá autorización previa del de la Dirección Municipal de la Vivienda para autorizar la escritura de adjudicación cuando esta sea por vía testamentaria , aun y cuando los herederos no sean de los llamados por la ley en la sucesión intestada. Igual tratamiento recibirán los casos en que el propietario otorgó testamento instituyendo como herederos universales a los llamados por ley y a otros que no lo son, siempre que se cumplan los requisitos exigibles en la legislación especial. Válido resulta precisar que tal Dictamen está encaminado a la simplificación y agilización de trámites en materia de derecho inmobiliario, teniendo como antecedente la Resolución 50/09 del Instituto Nacional de la Vivienda, que nada modifica en relación con esta materia.

En definitivas en los supuestos que vienen obligados los herederos testamentarios a solicitar del órgano administrativo el correspondiente criterio favorable para proceder a la adjudicación del bien inmueble, tanto en los casos que ocupen la vivienda al momento del fallecimiento como en aquellos casos que está libre de ocupantes; las Direcciones Municipales de la Vivienda, realizaran cuantas diligencias investigativas consideren necesarias para esclarecer cualquier ilegalidad sobre el asunto.

La autonomía de la voluntad, como principio del Derecho, está basada en la libre manifestación de la voluntad sin intervención legal, solo con necesarias intromisiones legales atendiendo al destino socioeconómico que está destinada a cumplir la propiedad en el socialismo. Según Pérez Gallardo "la autonomía de la voluntad corresponde a un supuesto jurídico–normativo, en el que la decisión humana, puede libremente, sin ningún tipo de condicionamiento, – salvo limitaciones legales -, determinar la creación de un negocio jurídico con capacidad y sin dependencia, cualquiera sea su naturaleza"[6].

Podemos concluir entonces que el citado precepto legal es una desmedida limitación a la libertad de testar (derecho concedido por la ley a toda persona natural con capacidad y aptitud legal para disponer libremente de su patrimonio a favor de otra persona para después de su muerte) y por ende, al citado principio de autonomía de la voluntad, pudiendo analizarse por algunos que la limitante es para el instituido al momento de la adjudicación pero es que el resultado implica una modificación en la voluntad manifestada por el testador para cumplirse una vez ocurrido su deceso, lo cual no debía admitir condicionamientos.

Tal y como plantea Nancy Ojeda "las restricciones impuestas en la mayoría de los casos sepultan la voluntad individual bajo una aparente voluntad social con consecuencias negativas".[7]

Mayor restricción de tal principio significa la otra limitación que existe a seguidas con respecto a la valoración de los inmuebles de grandes proporciones en que dichas Direcciones Municipales entonces someterán el asunto a la consideración de los Consejos de Administración Municipales del Poder Popular, en cuyos casos podrán demostrar su interés si se trata de una necesidad social, previamente en el expediente gubernativo debió demostrarse que dichos inmuebles pueden servir de utilidad pública o interés social u otro uso más justo y razonable en beneficio de la comunidad. En estos casos el Estado puede asignar en propiedad otra vivienda del fondo estatal al beneficiario, atendiendo a la composición del núcleo familiar, disponiendo el pago de la diferencia de precios a los herederos o legatarios. En caso contrario no se les exigirá a estos el pago de la diferencia a favor del Estado.

La Resolución 14/06 del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda define expresamente que se entenderá por "grandes inmuebles" aquellas residencias y apartamentos que por sus grandes dimensiones aconsejan un uso público o la adaptación para varias viviendas, así como el uso "más justo y razonable, en beneficio de la comunidad", incluye todo destino coherente con las necesidades sociales y los servicios a la comunidad, que constituyan decisiones de esencia popular y comunitaria.

Con anterioridad el propio Instituto había definido conceptos tales como: utilidad pública o necesidad social: los que entrañan un interés colectivo, de toda la sociedad, al extremo que por estas causas puede llegarse a expropiar el bien, caso de que el propietario se negare a entregar la otra para tal fin[8]

Entonces qué diferencia existe entre este proceder y el concebido para los casos de expropiación forzosa refrendada en la Constitución[9]como acto jurídico administrativo que, definitiva e imperativamente, transmite al dominio del Estado bienes privados por motivos de utilidad pública o interés social a cambio de bienes de valor equivalente, lo cual implica indemnización al expropiado y está basada en la necesidad real y concreta, para fomentar un servicio público, una utilidad pública, un Interés social: inherente al mejoramiento de servicios para la comunidad, con un destino público o social: encaminado a fines públicos o sociales.

Consiguientemente constituye una gran limitación de la libertad de testar, mediante la cual el titular de un bien garantiza la continuidad de su patrimonio para después de su muerte lo que en la mayoría de las ocasiones puede tener motivaciones afectivas, entrando a valorar la existencia de la vivienda familiar que tampoco está definida por nuestra legislación inmobiliaria.

¿Vivienda familiar?

Si nos referimos a la vivienda familiar, podemos entender que es el lugar donde se desarrolla la convivencia familiar, constituye el ámbito habitual de las relaciones conyugales y de filiación, es la vivienda habitual o principal donde reside normalmente la familia. En un sentido amplio se considera cualquier superficie con techos y paredes susceptibles de servir de cobijo con destino de ser la base fija para la realización en común de la vida conyugal o familiar. Se sustentan criterios que la hacen coincidir con el hogar donde de hecho residen los cónyuges y sus hijos con habitualidad, con convivencia de sus miembros, con las funciones de cobijo y alimentación, de asistencia y formación, sin que tenga por qué coincidir con el domicilio legal.

Para nosotros entonces, no es únicamente la vivienda familiar el hogar común formado por los cónyuges con motivo del régimen económico del matrimonio, sino aquel lugar donde física, habitual y permanentemente hacen su vida diaria todas las personas cuya convivencia ha sido debidamente aceptada por el propietario, sin que necesariamente tenga que mediar un íntimo vínculo de parentesco pues no solo residen de conjunto en ocasiones familias consanguíneas, sino que bajo el mismo techo pernoctan en muchas ocasiones personas unidas por lazos de afinidad, sin que tengan otro lugar donde residir y que pueden coincidir con las personas que los titulares instituyan como herederos para después de su muerte.

La sucesión intestada en cuanto a la propiedad personal de la vivienda

La cuestionada Ley General de la vivienda dispone también todo el tratamiento sucesorio cuando los propietarios fallecen sin otorgar testamento, en cuyos casos se trasmitirá la propiedad según la legislación sucesoria común, si existe acuerdo entre los herederos concurren directamente ante Notario, en caso de desacuerdo será competencia del órgano jurisdiccional. Si al fallecer el titular la vivienda hubiese estado ocupada por personas no herederas, se trasmitirá al Estado pudiendo los herederos recibir el importe de su precio legal, previa reclamación ante la Dirección Municipal de la Vivienda en virtud de la Resolución 11/85 del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda. En estos casos además la Ley establece qué personas que cumplan el tiempo de convivencia legal con el propietario pueden solicitar a su favor la transferencia de la propiedad mediante el pago de su precio legal a través de Contrato de Compraventa suscrito con el Banco Popular de Ahorro.

La Ley también prevé la forma de transmisión si falleciera el propietario y la vivienda quedare libre de ocupantes, solo acotar al respecto que los herederos deben acreditar su condición en el término de un año, transcurrido el cual la vivienda pasará al Estado por ley como modo de trasmitir la propiedad, previsto en el Artículo 178 del Código Civil[10]

Conclusiones

A modo de CONCLUSIONES podemos expresar que:

• 1. La norma en Cuba es limitativa de la capacidad de disponer, no exclusivamente por su imposibilidad de enajenación, que solo es permitida a favor del Estado, sino que exige una interpretación restrictiva de la norma, lo que evidentemente se aprecia en la legislación sucesoria referida a esta materia y especialmente en la sucesión testada.

• 2. La normativa especial referida a vivienda deja aspectos esenciales sin espacio normativo expreso, por lo que necesita imperiosamente cambios sustanciales que no tienen por qué implicar la desvirtualización de la función social que está destinada a cumplir este preciado bien inmueble pudiendo apuntar los siguientes:

• adolece de imprecisiones al no conceptualizar instituciones básicas necesarias como los diferentes tipos de inmuebles a los que se refiere y para los cuales establece tratamiento legal diferenciado

• No precisa lo relacionado con el derecho de ocupación como requisito esencial de la transmisión sucesoria

• Sepulta la autonomía de la voluntad con su máxima expresión en la sucesión testada para los casos de inmuebles de grandes proporciones en detrimento de la normativa civil sucesoria vigente, convirtiéndola en una evidente expropiación.

• Con la intención de perseguir las ilegalidades y evitar el enriquecimiento de algunos individuos, obliga a otros a burlar la ley, resultando la comisión de nuevas actuaciones ilegales, lo cual influye de forma negativa en las personas individualmente, en las familias y en la sociedad en su conjunto.

Bibliografía

• 1. Dávalos Fernández, Rodolfo.- "La nueva ley general de la vivienda". Ciencias Sociales. La Habana. 1990.

• 2. Hernández Jorge, Amaury y Chikoc Barreda, Naiví "La transmisión mortis causa del dominio sobre la vivienda de propiedad personal. Libro de Sucesiones".

• 3. Ojeda Rodríguez, Nancy: "Los limites a la autonomía de la voluntad en materia contractual."

• 4. Pérez Gallardo, Leonardo B "Algunos criterios jurisprudenciales en sede sucesoria de la Sala de lo Civil y de lo Administrativo del Tribunal Supremo. Derroteros del último lustro (2000-2004)"

• 5. Pérez Gallardo, Leonardo B, "De la autonomía de la Voluntad y de sus limites"

• 6. Rivero Valdés, Orlando.- "Temas de Derechos Reales." Editorial Félix Varela. La Habana. 2001.

• 7. Vega Vega, Juan.- "Comentarios a la ley de la vivienda". Ciencias Sociales. La Habana. 1985.

Fuentes legales consultadas:

• 1. Constitución de la República.

• 2. Código Civil de la República de Cuba, Ley Nº 59/1987 de 16 de julio.

• 3. Ley de Reforma Urbana de 14 de octubre de 1960.

• 4. Ley No. 48/1984, Primera Ley General de la Vivienda

• 5. Ley No. 65/1988 de 23 de diciembre, Ley General de la Vivienda,

• 6. Ley de Procedimiento Civil, Administrativo Laboral y Económico,

• 7. Ley de las Notarias Estatales, editada por el MINJUS, mayo de 1986 y su Reglamento contenido en la Resolución 70 /1992 de 9 de junio del Ministro de Justicia,

• 8. Decreto-Ley 233/03 modificativo de la Ley General de la Vivienda, publicado en Gaceta Oficial extraordinaria Nº 12, de 15 de julio del 2003,

• 9. Resolución 11/85 del Instituto Nacional de la Vivienda.

• 10. Resolución 8/96 del Instituto Nacional de la Vivienda

• 11. Resolución 14/06 del Instituto Nacional de la Vivienda "Reglamento del Decreto Ley 233/03".

• 12. Resolución 11/06 del Instituto Nacional de la Vivienda

• 13.  Dictamen 1/ de 25 de Marzo de 2009 de la Dirección de Notarías y Registros Civiles del Ministerio de Justicia

Autor:

Esp. Iliana de la Caridad Concepción Toledo

Lic. Gustavo Enrique Rodríguez Montero

Mayo de 2009

[1] La Constitución de la Republica de Cuba de 24 de Febrero de 1976, reformada en el año 2002, en su Artículo 24 establece que el Estado reconoce el derecho de herencia sobre la vivienda de dominio propio.

[2] Código Civil cubano (Ley ? 59/1987), artículo 8: Las disposiciones de este Código son supletorias respecto a materias civiles u otras reguladas en leyes especiales.

[3] Código Civil; Disposición Especial Primera: Sin perjuicio del carácter supletorio de este Código, se rigen por la legislación especial las relaciones jurídicas relativas entre otras materias a; la vivienda urbana y rural.

[4]

[5] Ibidem. Código Civil, Artículos 470, 480.2 y 491

[6] Vid Pérez Gallardo, Leonardo B, "De la autonomía de la Voluntad y de sus limites", CD-ROM

[7] Vid Ojeda Rodríguez, Nancy: "Los limites a la autonomía de la voluntad en materia contractual", CD ROM

[8] Vid. Circular 6/86 de 30 de Diciembre de 1986 del Instituto Nacional de la Vivienda.

[9] Vid Constitución de la República Artículo 25.

[10] El art. 178 del C.C. dice: La Propiedad y demás derechos sobre bienes se adquieren y transmiten por la ley, los acontecimientos naturales, los actos jurídicos, la accesión y la usucapión. La transmisión se consuma mediante la entrega o posesión.