Tramitación de expedientes en el proceso de deslinde ante mensuras catastrales (página 2)

Reglamento General de Mensuras Catastrales.

Víctor Santana Polanco, Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria, abril/2008, Pág. 519 y siguientes.

Clasificación de las parcelas para fines de Deslinde

A los fines del deslinde, las parcelas con Constancias Anotadas se clasifican en:

a) Parcelas sencillas, son aquellas parcelas con superficie menor a veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) sobre las que existen diez (10) o menos Constancias Anotadas sin deslindar.

b) Parcelas complejas, son todas las parcelas de más de veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) de superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil metros (20,000 m2) sobre las que existen más de diez (10) Constancias Anotadas sin deslindar.

En cualquiera de los casos, el deslinde se realiza de manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar. No se registrarán restos de superficies remanentes de una Constancia Anotada sometida a un proceso de deslinde.

Deslinde sobre parcelas complejas

Cuando se vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela compleja, se procederá de la siguiente forma:

a) Se notifica a los colindantes de la porción a deslindar y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

b) El agrimensor, para la ubicación de la porción a deslindar, se rige en primer lugar por el acuerdo entre los titulares de constancias anotadas, en segundo lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en tercer lugar por la ubicación indicada en la constancia de título. En los casos de inmuebles adjudicados por el Instituto Agrario Dominicano o por cualquier organismo del Estado Dominicano, la ubicación resultará de los antecedentes de la adjudicación, los que tendrán que ser incorporados al expediente; en los demás casos, los antecedentes podrán ser incorporados al expediente pero no serán determinantes para la ubicación.

c) Si no hay acuerdo con la ubicación asignada, o no es posible ubicar razonablemente la porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos y mensura y en el informe técnico con los croquis ilustrativos que correspondan y con su opinión fundada.

d) Para determinar los límites, se sigue el mismo criterio anterior. Asimismo se debe vincular geométricamente la parte a deslindar con algún vértice de la parcela originaria o con un deslinde previamente registrado, si se puede.

e) Salvo causa debidamente justificada ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente o con la aceptación de todos los titulares de Constancias Anotadas, no se deslindan porciones de terreno separadas para cubrir una misma constancia de título.

f) Para lograr coincidencia con la ocupación material, se admite una variación en más o en menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la superficie real de la porción a deslindar respecto de la superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta variación sólo es permitida para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación.

g) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales sólo se permiten diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en la Constancia Anotada que se encuentren dentro de las tolerancias.

h) En el deslinde abreviado, las exigencias previstas para el levantamiento planimétrico de la parcela son aplicables sólo a la superficie a deslindar.

i) En el informe técnico, el agrimensor detalla los fundamentos de la ubicación y determinación de los límites, indicando si hubo acuerdo con los copropietarios o coparticipes.

j) En el mismo acto de levantamiento parcelario se pueden realizar varios deslindes simultáneamente referidos a la misma parcela. En tales casos se puede unificar la documentación que no sea requerida en forma individual por parcela.

Cuando estando en desarrollo el acto de levantamiento parcelario, alguno de los copropietarios quiere deslindar su porción, el agrimensor conjuntamente con el copropietario solicitan al organismo de aplicación la ampliación de la operación para incluir el nuevo deslinde. La Dirección Regional de Mensuras Catastrales, autoriza la ampliación si procede.

Deslinde sobre parcelas sencillas

Cuando se vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela sencilla, se procederá de la siguiente forma:

a) Se notifica a los colindantes de la porción a deslindar y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

b) Las superficies consignadas en las constancias anotadas deben interpretarse como partes porcentuales de la superficie total de la parcela registrada. A los fines del cálculo del porcentaje que le corresponda a la Constancia Anotada se procede de la siguiente forma:

1) Se considera, salvo prueba en contrario, que todas las vías de comunicación existentes en la parcela afectan terrenos excluidos de la Constancia Anotada a deslindar, excepto los restos por

ventas parciales sustentados en una Constancia Anotada.

2) Si la suma de las superficies de Constancias Anotadas, deslindes aprobados y dominio público es inferior a la superficie total de la parcela, se considera que el resto es propiedad del titular originario de la parcela y se determina la superficie de cálculo por la diferencia entre la superficie total de la parcela y la suma de las superficies de los deslindes aprobados y la superficie de dominio público. El porcentaje que corresponde a la porción a deslindar es el cociente entre la superficie asignada en la constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por cien.

3) Si la suma de las superficies de Constancias Anotadas, los deslindes aprobados y dominio público es igual a la superficie total de la parcela, se determina la superficie de cálculo por la diferencia entre la superficie total de la parcela y la suma de las superficies de los deslindes aprobados y la superficie de dominio público. El porcentaje que corresponde a la porción a deslindar es el cociente, entre la superficie asignada en la constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por cien.

4) Si la suma de las superficies de Constancias Anotadas, deslindes aprobados y dominio público es superior a la superficie total de la parcela, se toma la suma total de las superficies de las Constancias Anotadas como superficie de cálculo. El porcentaje que corresponde a la porción a deslindar es el cociente entre la superficie asignada en la constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por cien.

c) El agrimensor, para la ubicación de la porción a deslindar, se rige en primer lugar por el acuerdo entre los titulares de constancias anotadas; en segundo lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en tercer lugar por la ubicación indicada en la Constancia Anotada. En los casos de inmuebles adjudicados por el Instituto Agrario Dominicano o por cualquier organismo del Estado Dominicano, la ubicación resultará de los antecedentes de la adjudicación, los que tendrán que ser incorporados al expediente; en los demás casos, los antecedentes podrán ser incorporados al expediente pero no serán determinantes para la ubicación.

d) Si no hay acuerdo con la ubicación asignada, o no es posible ubicar razonablemente la porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos y mensura y en el informe técnico con los croquis ilustrativos que correspondan y con su opinión fundada.

e) Debe medir la totalidad de la parcela originaria y las vías de comunicación existentes dentro de ella, y localizar los deslindes aprobados dentro de ella.

Con estos elementos procede a calcular la superficie útil la que resulta de excluir de la superficie total real de la parcela originaria, las superficies de los deslindes y las correspondientes a las vías de comunicación. Sobre esta superficie útil aplica el porcentaje que corresponda a la constancia de título para obtener la superficie de la porción a deslindar.

f) Salvo causa debidamente justificada ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente o con la aceptación de todos los titulares de Constancias Anotadas, no se deslindan porciones de terreno separadas para cubrir una misma constancia de título.

g) Para lograr coincidencia con la ocupación material, se admite una variación en más o en menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la superficie real de la porción a deslindar respecto de la superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta variación sólo es permitida para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación.

h) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales sólo se permiten diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en la Constancia Anotada que se encuentren dentro de las tolerancias.

i) El levantamiento planimétrico de la parcela a deslindar se rige por lo dispuesto en el presente Reglamento.

j) En el informe técnico, el agrimensor detalla los cálculos realizados y los fundamentos de la ubicación y determinación de los límites, indicando si hubo acuerdo entre los copropietarios o copartícipes.

k) En el mismo acto de levantamiento parcelario se pueden realizar simultáneamente varios deslindes referidos a la misma parcela, en tal caso se puede unificar la documentación que no sea requerida en forma individual por parcela.

Resolución No. 1738-2007 (Reglamento General de Mensuras Catastrales. 12 de julio del 2007. Pag. 83

Anexos

COMO TRABAJABAN LOS EXPEDIENTES EN LOS DEPARTAMENTOS DE MENSURAS CATRASTRALES DESDE EL 2005 AL 2008

así era que se trabajaba en la dirección regional Norte de mensuras catastrares desde el 2005 hasta agosto del 2008. En el 11 de este mes inicio como Analista de Operaciones de Mensuras Catastrales tanto de la norte, como de la noreste.

Cuando inició, mi trabajo me encuentro con el dilema "Se reciben los expedientes cada lunes a las 7:45 am, y todavía el miércoles a las 3pm, de las tarde el Director no había terminado de firmar los expedientes que llegaron el lunes, Todo era un puro desastre, sin ningún tipo de sistema, sin ninguna dirección, todos estaban como puestos políticos o de amiguismo". Decido hablar con él, para poder organizar su departamento y me encuentro con que dicho director llamo, a mis superiores, para informar que yo no estaba haciendo nada.

Trato de cambiar la forma de supuestamente trabajar de dicha dirección, encontrándome con que habían expedientes de agrimensores que nunca llagaban (o incompletos), mientras otros siempre recibían sus expedientes completos y aprobados. Cuando los expedientes llagaban se acotejaban en el suelo disque para organizarlo. Ver las siguientes fotografías:

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Sin contar que tenía un ARCHIVO solo para guardar cajas……

De la me han encargado contribuir a controlar la operación e implementar las mejoras que se han implementado en el Departamento Norte. Al pasar por el proceso de reingeniería en la DRMC Norte, nos encontramos con la Siguientes Observaciones de malas prácticas operacionales a pesar del personal estar entrenado en los mismo y conocerlos bien.

Ahora…..esto es Así….

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"Cuando uno trabaja cómodo y en familia todo sale solo, a tiempo y sin corrupción"

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LE ENSEÑE A TRABAJAR CON LAS 5¨S:LIMPIAR SU ESCRITORIO Y PONER NOTA AL ÚLTIMO EXPEDIENTE, SI NO SE TERMINO DE PROCESAR

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Esta es la oficina del director de Mensura catastral, antes duraba hasta 4 días para firmar y no le daba el tiempo para hacer realmente su trabajo (Que es el de dirigir). Instaure un sistema en el cual los expedientes llegan todos juntos (Observados, Rechazados o Aprobados), inmediatamente se clasificaban por estatus: Observados, Rechazados o Aprobados. Se contaban y se ponían inmediatamente en el sistema con su estatus real…..Ya no hoy en día (2009) a las 7.30 A.M. llega y ya a las 10.00 A. M. Debe de tener todo Firmado como se ve en la foto 33

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Su oficina estaba llena de expedientes (Ante de mi) y ya solo quedan los casos con problemas, de orden técnico. Cuando llegue habían 6,482 Expedientes por pasar al sistema. Yo me quedaba desde las 4.30 hasta las 7.30 P.M. Por 20 semanas hasta lograr que todo expediente que llegara, se inscribiera, en ese mismo momento….(No se pagan las horas extras) Lo hice ya que estaba jarto de que todas los institución estatales sean un desastre en todo los sentidos, logrando hacer perder el tiempo de hasta cuatro o más horas en un proceso de varios minutos, por negligencia tanto del director como de sus empleados.

Este ha sido parte de mi Trabajo, Atentamente, Ing. Yunior Andrés Castillo (Analista de Operaciones de Mensuras Catastrales Regionales Norte y Noreste: 2008-2009).

Mejoras logradas por mí:

Hoy en día, logre cambiar de área a la dirección de Mensuras catastral Norte, a una área más grande y más cómoda tanto para los usuarios, como para los empleados, también establecí que el tiempo en mensura bajara de más de 45 días laborables a un máximo de 15 días. Logrando colocar esta regional como la más Eficiente, de todas.

Todo está permaneció bien hasta el año 2011, cuando comienzan a retroceder todo. Los expedientes se comenzaron a perder o extraviar, duraban hasta un año, para su aprobación. Se rompió la metodología de trabajo impuesta por mí, dando a demostrar que donde no hay un gerente con cabeza, NO SE HACE NADA. En Octubre del 2013, cancelaron varios empleados, inclusive el director de mensura regional norte, por incapacidad en sus funciones "No solo se vive del chime, también de la política".

Segundo Caso-Por medio de la presente le quiero exponer la situación actual de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Noreste. En dicha regional NO hay privacidad para el director, Ya que los usuarios para cualquier asunto pasan directo a hablar con el director.

Esta es la vista superior de Mensura Catastral Regional Noreste

ESTA ES LA MISMA VISTA PERO EL PROCESO YA MEJORADO POR MI

Ya que no hay presupuesto para mover el departamento entiendo que para que tenga un funcionamiento adecuado que se puede mejorar la parte de infraestructura. Atentamente,

Ing. Yunior Andres Castillo

Analista de Operaciones de Mesura Catastrales Norte y Noreste.

Por medio de la presente le quiero exponer la situación actual de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Noreste. En dicha regional Se quiere implementar un departamento de Archivo Activo, en el área de Archivo Permanente, en la Primera Planta, Mientras que Mensura Catastral Regional Noreste, está en la Segunda Planta.

Esta es la vista Interior del Archivo Permanente de Registro de titulo y del Tribunal de Jurisdicción Originar de San Francisco de Macorís.

Como pueden ver hay mucho espacio para instalar un Archivo Activo…PERO HAY VARIOS FACTORES A TOMAR EN CUENTA, LOS CUALES NO SE HAN TOMADO COMO SON:

*Para la creación de un archivo activo debe de hacer un mínimo de dos (2) Personas para estar fijas en esto:

-Una Persona en Desglose (100 %).

-Otra Persona enviando y recibiendo a la U.A.M. (Debe también de entregarle los expedientes que se le dan a los usuarios de Mensura Catastral Regional Noreste).

* Cada ves que llegue un usuario a Mensura Catastral Regional Noreste, deberá uno de los 2 deberá de subir a entregárselo.

Hasta ahora tengo entendido que solo se a contratado a una sola persona para el área de Archivo Activo. Porque se piensa poner ayudar a esta persona a La Encargada de Archivo y de la Sala de Consulta es La Sra. Tania María Hernández Mejía y Otra Persona que es el Sr. Gustavo Armando Olivares (Archivista).

Nota: Se debe de tener en cuenta ya que si no se tiene cuidado se pueden traspapelar las expedientes.

La Sra. Tania María Hernández Mejía, Esta en el 5 mes de embarazo…Lo cual dentro de 4 hay que darle 3 meses de pos-parto Espero tomen esto en consideración, para la creación de dicho departamento

Atentamente,

Mil Gracias por su apoyo y ayuda al:

• Agrim. Antonio Tejada Mariñez (Director Regional de Mensuras Catastrales- Depto. Noreste),

• Ing. Michael Campusano encargado de la unidad de apoyo a mensura (U.A.M)

• Agrim. Simeón Familia (Director Nacional de Mensuras Catastrales),

• Dr. Helder Tavárez Villamán (Director del Programa de Consolidación de la Jurisdicción Inmobiliaria (PCJI)).

Bibliografía

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• Bonillas Atiles, Juan (1974). Legislación de Tierras Dominicana. Santo Domingo, 2da. Edición. Librería Dominicana.

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• Capitant, Henri (1930). Vocabulario Jurídico. Buenos Aires, Argentina. Ediciones Depalma.

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• Ciprián, Rafael (2001). El Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de Tierras. Santo Domingo, Editora Centenario.

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Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.

[1] Art. 216 de la Ley de Registro de Tierras No. 1542

[2] Ciprián, Rafael. Tratado de Derecho Inmobiliario. Primera Edición. Editora Centenario S.A. República Dominicana, 2003, Pág.841

[3] Ciprián, Rafael. Tribunal de Tierras y Derechos Sucesorales. Pág. 289

[4] Santana Polanco, Víctor. Vocabulario Doctrinal en Materia de Tierras. Cocolo Edorial. Santo Domingo, 2003. Pág. 88.

[5] Hernández Hernández. Gisela. Trámites. Primera Edición. Impresión Soto Castillo. Santiago de los Caballeros. Marzo 2004 Pág.159

[6] Ravelo de la Fuente, Julio E. Manual de Procedimientos y Reglamentos Catastrales. Editora Universitaria – UASD. Santo Domingo. 1992 Pág. 108

[7] Pérez Lora, López Muñoz y Torres. Procedimiento de Deslinde y Refundición en Materia Inmobiliaria. Tesis de grado. Santiago de los caballeros 1998 Pág. 2.