Tramitación de expedientes en el proceso de deslinde ante mensuras catastrales
Enviado por Yunior Andrés Castillo S.
El objetivo general: analizar la tramitación de expedientes en el proceso de deslinde ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, Departamento Norte, período 2007-2014.
Variable: Tramitación de expedientes en el proceso de deslinde
Indicadores:
Procedimiento de deslinde
Levantamiento Topográfico
Etapas
Deslinde como proceso
Trámites posteriores al deslinde
Objetivos específicos
Determinar el nivel de conocimiento sobre la tramitación de expedientes en el proceso de deslinde ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, Departamento Norte, que tienen los agrimensores.
Variable: Conocimiento sobre la tramitación de expedientes:
De las solicitudes de autorización
De los tipos de trabajo
De los plazos
Identificar las situaciones que se presentan al realizarse tramitación de expedientes en el proceso de deslinde por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, Departamento Norte.
Variable: Situaciones que se presentan al realizarse tramitación de expedientes
Omisiones
Determinar los requerimientos de la tramitación de expedientes en el proceso de deslinde por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, Departamento Norte.
Variable: Requerimientos de la tramitación de expedientes
Parcela
Informe técnico
Plano individual
Analizar el rol del Director de Mensura ante la tramitación de expedientes en el proceso de deslinde por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, Departamento Norte.
Variable: Rol del Director de Mensura ante la tramitación de expedientes
Aprobación
Apoderamiento al Tribunal de Jurisdicción Original
Cumplimiento del plazo
Reconsideración de expediente
Competencia
Determinar las medidas que se toman ante cualquier irregularidad que se detecte en los procedimientos de tramitación de expedientes en el proceso de deslinde en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, Departamento Norte.
Variable: Medidas ante cualquier irregularidad detectada en los procedimientos de tramitación:
Rechazamiento
Sanciones
Nuevas solicitudes
Antecedentes
La presente introducción recopila antecedentes y resultados de investigaciones relacionadas con el tema objeto de estudio; los aspectos que dieron forma al proyecto de investigación, metodología aplicada y una breve descripción de la estructura de los diferentes capítulos.
Los procedimientos de Deslinde ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, Departamento Norte representan un mecanismo de gestión con la finalidad de llevar a cabo las ejecutorias que permitan mantener índices aceptables de desempeño tanto a lo interno de la institución como externo a los diversos sectores de la vida pública nacional.
En un estudio final de investigación descriptiva, (monografía) realizado por Silverio Hurtado, José Mercedes y Espinal, Antonio, en fecha Agosto/2006, pág. 64; señalan que el Deslinde como operación de mensura consiste en determinar demarcación entre un sitio y otro. Es también la operación que señala, separa o individualiza a favor de un copropietario la porción que le corresponde.
La finalidad del Deslinde es poner el estado de copropiedad o comunidad de derechos reales inmobiliarios determinados y registrados individualmente en la oficina del Registro de Títulos correspondiente; dando cumplimiento a uno de los principios fundamentales del Sistema Torrens de Registro, el principio de la individualidad, que permite distinguir mediante documentos técnicos una propiedad unitaria catastral rural o urbana situada en cualquier punto geográfico de nuestro territorio nacional. Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria, autor: Víctor Santana Polanco, 2da. Edición, abril/2008, pág. 521.
En otro orden, en investigación descriptiva realizada como estudio de tesis sobre la Incidencia de la nulidad del Deslinde, realizada por Jácquez G., Ana Mercedes y Severino J. Ramón Emilio, pág. 38; señala que realizar el proceso de deslinde es de suma importancia porque las porciones deslindadas están siendo solicitadas por las instituciones financieras e inmobiliarias para fines de otorgar préstamos hipotecarios, ventas y declaratorias de condominios.
La finalidad del deslinde es poner el estado de copropiedad o comunidad de derechos reales inmobiliarios determinados.
Deslinde
La figura del deslinde se encuentra consagrada en el derecho dominicano en materia inmobiliaria, en el artículo 216 de la Ley de Registro de Tierras el cual establece:
" Cualquier adjudicatario de derechos determinados sobre un inmueble registrado en comunidad, podrá solicitar del Tribunal Superior de Tierras, el deslinde de la porción que le corresponde, en cuyo caso dicho tribunal, después de recibir los planos aprobados por la Dirección General Mensuras Catastrales ordenará la expedición de nuevos certificados de título para la parcela que resulte de ese deslinde."[1]
Según Ciprián (2003, p. 84), el deslinde es: "la operación técnica inmobiliaria que permite individualizar los derechos de un propietario con relación a los demás copropietarios de un mismo solar o parcela."[2]
Por otro lado señala dicho autor que: "El deslinde es la operación técnica y judicial por medio de la cual se separa, se individualiza y se determina la demarcación entre un sitio y otro para separar la porción de terreno que le corresponde a un copropietario con relación al resto del inmueble".[3]
Santana Polanco, (2003, p. 88) considera que el deslinde
"Es la operación que señala, separa o individualiza a favor de un copropietario la porción que le corresponde."[4]
Hernández (2004, p. 159), define el deslinde de la siguiente manera: "Proceso que se realiza sobre terrenos registrados únicamente con la finalidad de ubicar exactamente en el terreno, cual es el lugar que le corresponde al propietario y de esta forma poder ejecutar el derecho de propiedad del cual goza por poseer una constancia anotada de un certificado de título expedido por el registrador de títulos."[5]
Ravelo De la Fuente (1992, p. 8), considera el deslinde como: "Una operación semejante a la subdivisión, pero que se diferencia en que en el deslinde el fraccionamiento es parcial mientras que en la subdivisión es total"[6]
Mercedes F. Pérez Lora, Mileny López Muñoz y Francisca del C. Torres, definen el deslinde de la siguiente manera:
"Consiste en una línea divisoria que permite a un propietario identificar hasta donde llega su derecho de propiedad separando solamente la parte que se ha solicitado deslindar, dejando el resto de los demás copropietarios en estado de indivisión." [7]
El Deslinde en la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario.
En la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, el deslinde se encuentra establecido en el artículo No. 130 párrafo único, el cual expresa que: "para los fines de aplicación de la Ley No. 108-05, se considera el deslinde como un proceso contradictorio, que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente".
A diferencia de la Ley No.1542 sobre Registro de Tierras, la cual fundamenta el deslinde en los artículos Nos. 216, 217 y 268, además de darle competencia al Tribunal Superior de Tierras en su artículo 7, numeral 2.
La Ley No.108-05 en su artículo 3, trata de la competencia que tiene la jurisdicción inmobiliaria para conocer de todo lo relativo a derecho inmobiliario y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en la Ley de Marras.
La legislación antes indicada establece que los embargos inmobiliarios y los mandamientos de pago son de la exclusiva competencia de los tribunales ordinarios y no de la jurisdicción inmobiliaria. En lo referente al deslinde, como se expresó anteriormente, sólo se encuentra especificado en el párrafo único del artículo 130, lo que ha motivado a que muchos de los actores de la Ley interpreten que ha desaparecido como figura jurídica.
La Ley No. 108-05 trae consigo un nuevo modelo de organización para la jurisdicción inmobiliaria en busca de agilizar y simplificarlos procedimientos. Es por ello, que el legislador ha decidido ordenar la subdivisión de forma obligatoria, antes de realizar transferencias de sus porciones.
Lo anterior ha suscitado ciertas controversias en los usuarios del derecho inmobiliario en el sentido de que, el vendedor de una porción de terreno no puede tener la certeza de antemano, de qué cantidad de terreno desea adquirir el comprador.
En el campo jurídico existen dos tesis que han corrido entre los profesionales del derecho y aquellos que intervienen en la jurisdicción inmobiliaria, la primera tesis sostiene que: el deslinde va a desaparecer tan pronto entre en vigencia la Ley de Registro Inmobiliario, aplicándose solamente a los casos que tienen constancias anotadas todavía.
Se observa esta situación desde el punto de vista del artículo 130, el deslinde administrativo desaparecerá, sólo se conocerá de una manera contradictoria, y basta la existencia de las constancias anotadas. Si se parte de esa aseveración, muchas personas concuerdan en que el deslinde no debe desaparecer, debido a las grandes dificultades que se crearían al no poder individualizarse de manera particular. Para muchas personas es inconcebible el hecho de subdividirse para poder vender una porción de terreno.
El legislador ha recibido muchas críticas en el sentido de que no se tomaron en consideración las condiciones en que se podrían encontrar muchos vendedores en los momentos de realizar la transferencia.
La otra tesis se basa en la consideración de que el deslinde no puede desaparecer, aunque el utilizarlo para individualizarse conlleve a hacerlo litigioso. Es una forma más segura de no afectar a ninguna de las partes, ya que todos tendrán que ser citados y escuchados ante el Tribunal de Tierras correspondiente.
CAPITULO II.
Procedimiento de Deslinde
Procedimiento de Deslinde
Deslinde
Deslinde es el acto de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria.
No procede el deslinde, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio.
Cuando la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas de una parcela resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una misma operación, no se tramitará el acto como deslinde sino como división para partición.
Resolución No. 1738-2007 (Reglamento General de Mensuras Catastrales. 12 de julio del 2007, p. 83
El Deslinde consiste en determinar la demarcación entre un sitio y otro. Es también la operación que señala, separa o individualiza a favor de un copropietario la porción que le corresponde. El Deslinde esta comprendido por los Artículos 130, en su párrafo de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y 157 al 164 del Reglamento de Mensuras Catastrales. Es una operación semejante a la subdivisión, pero se diferencia de esta en el sentido de que para el deslinde el fraccionamiento es parcial, mientras que para la subdivisión es total; es necesario destacar que el legislador de 1920 solo incluyó la subdivisión ; esto trajo consigo que algunos copropietarios se verían en la obligación de individualizar sus porciones de los demás copropietarios y tendían que someter la subdivisión y como en esta el fraccionamiento es total presentaba dificultades en términos económicos para el copropietario que quería individualizar su porción; lo que obligó al legislador dominicanos incorporar el deslinde dentro de la Reforma de la Ley de Registro de Tierras de esa época, es decir, que ese procedimiento es una creación del Derecho dominicano en materia catastral.
El Deslinde como figura jurídica esta contemplado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario dentro de las disposiciones transitorias, lo que implica que el deslinde fue excluido, porque el mismo permanecerá en nuestra legislación hasta que sean eliminadas todas las constancias anotadas existentes.
El Reglamento General de Mensuras Catastrales al definir el deslinde como operación técnica matemática en el Articulo 157 lo expresa de la siguiente manera: Es el acto de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria. La excepción de todos los conceptos que precedentemente se han señalado sobre el deslinde, lo constituyen los siguientes hechos:No procede deslinde, cuando la Constancia Anotada sustenta un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio; siempre que los derechos consagrados en una Constancia Anotada relativo a una unidad de condominio, constituye un verdadero y único Certificado de Títulos; así como cuando un copropietario de una porción de terreno en una parcela determinada, cuyos derechos están representados a través de una Constancia Anotada, y esta adquiere por su compra a todos los demás copropietarios las porciones de estos, es decir, compra la totalidad de la parcela o solar, por actos separados, este puede someter la ejecución de todos los contratos de venta acompañados de sus respectivas Constancias Anotadas a Registro de Título correspondiente para que se produzca la expedición de un solo y único certificado de título a nombre de su nuevo titular, este hecho se denomina Certificado de Título por consolidación, que no es más que cuando una persona adquiere todas las porciones de un terreno en varias Constancias Anotadas, por lo que no tiene que solicitar el deslinde, por ser propietario de la totalidad del inmueble.
Finalidad del Deslinde
La finalidad del Deslinde es poner el estado de copropiedad o comunidad d de derechos reales inmobiliarios determinados y registrados individualmente en la oficina de Registro de Títulos correspondiente; cumpliéndose así con uno de los principios fundamentales del Sistema Torrens de registro de propiedad territorial; consistente en el principio de la individualidad, que nos permite distinguir mediante procedimiento técnico una propiedad catastral rural o urbana situada en cualquier punto geográfico de nuestro territorio nacional, que puede ser localizada con suma facilidad utilizando un GPS navegador o GPS manual.
El Deslinde como proceso
El Párrafo único del Artículo 130 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y el 159 del Reglamento General de Mensuras Catastrales se dispone " para los fines de aplicación de la presente Ley, se considera el Deslinde como un proceso contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente". Cualquier adjudicatario de derechos determinados sobre un inmueble registrado en comunidad, podrá iniciar por ante la Jurisdicción Inmobiliaria territorialmente competente el deslinde de la porción que le corresponda, en cuyo caso deberá contratar los ser vicios de un agrimensor para que se inicie el proceso e individualice la porción que le corresponde.
El agrimensor debe hacer previamente un estudio de títulos y antecedentes relacionados con el trabajo a realizar, tanto los del inmueble sobre el que se ejecuta el acto de levantamiento parcelario, como los de los inmuebles colindantes. Corresponde al criterio profesional y forma parte de la responsabilidad del agrimensor, el interpretar los títulos y antecedentes consultados para establecer las discrepancias que entre ellos pudiere haber.
Los agrimensores, cuando ejecutan un acto de levantamiento parcelario, actúan como auxiliares de la justicia y quedan investidos de la condición de oficiales públicos. Los documentos que confeccionan en el campo, así como los que presentan para su control en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, dan plena fe de los hechos constatados y documentados por ellos, salvo prueba en contrario. art.5 párrafo III, 25 párrafo IV de la Ley 108-05 de Registro inmobiliario, art.20 del Reglamento General de Mensuras Catastrales y 1317 del Código Civil de la República Dominicana. A los fines de cumplir adecuadamente con sus tareas relativas a los actos de levantamiento parcelario, los agrimensores están facultados para requerir de los interesados, toda la información y/o documentación que juzguen necesaria, así como para requerir al Abogado del Estado territorialmente competente, el auxilio de la fuerza pública para la realización de sus gestiones.
Reconocimiento del terreno
En la fecha y hora prevista para el inicio de las operaciones de campo, el agrimensor, acompañado por los colindantes, propietarios y ocupantes que estén presentes, procede a reconocer el inmueble, los límites de hecho y de derecho y sus proximidades, solicitando a los presentes que identifiquen hitos y límites, tanto del inmueble como de las ocupaciones.
Art 79 del Reglamento General de Mensuras Catastrales.
Mediciones
El agrimensor tiene la libertad de seleccionar el método de medición y el instrumental que considere adecuado, cumpliendo en todos los casos con las tolerancias fijadas en el presente Reglamento. Es responsable por la fidelidad y precisión de los datos recolectados en el terreno.
A los fines del presente Reglamento, la información territorial a ubicar, dimensionar, representar y documentar se denomina genéricamente como detalle. Los detalles se clasifican según su significado en:
a) Detalles de significación jurídica: identificándose como tales aquellos objetos físicos que materializan límites territoriales tales como hitos, muros, postes, alambrados, etc.
b) Detalles de significación geométrica: identificándose como tales aquellos objetos que materializan vértices de sistemas geométricos o redes geodésicas.
c) Detalles de significación económica: identificándose como tales aquellos objetos que han sido incorporados artificialmente al inmueble y representan una mejora al mismo.
d) Detalles de significación física: identificándose como tales a aquellos elementos que dotan al terreno de una fisonomía o configuración particular que permite caracterizarlo físicamente.
En caso de que un objeto tuviese dos o más significaciones, el precedente listado servirá de orden de prelación.
A los fines del Reglamento General de Mensuras Catastrales, se denomina posicionamiento a las operaciones o procedimiento por el cual se relaciona geométricamente un objeto con los límites de la parcela. En todo acto de levantamiento parcelario es obligatorio el levantamiento planimétrico de todos los detalles de significación jurídica, geométrica y económica que existen en el espacio territorial involucrado y sus proximidades. El levantamiento de los detalles de significación física se efectúa a criterio del agrimensor, sin perjuicio de los requerimientos específicos que se prevén al respecto en el presente Reglamento u otras normas aplicables.
Los hitos existentes en la parcela o sus proximidades deben ser identificados y posicionados, haciéndose constar en la documentación si los mismos han sido reconocidos por los presentes, indicándose si el hito materializa un vértice de propiedad o un sistema de apoyo para medición. Si no se puede establecer su origen o hay dudas sobre su posición, se deja debida constancia en la documentación.
Todos los elementos materiales que cercan el inmueble deben ser identificados, posicionados planimétricamente y dimensionados. En los casos de muros se debe tomar el ancho de los mismos; si un muro presenta distintos anchos en altura se consigna el ancho dominante; si la variación de espesor es longitudinal se toman todos los anchos y la longitud que corresponda a cada uno.
Cuando el inmueble esté cercado en alguna de sus partes por límites de forma irregular, se procede a efectuar un levantamiento del mismo con criterio selectivo de los puntos a destacar. Como norma general se trata de asimilar el límite a una poligonal compensatoria, tratando de que los lados sean similares y evitando en lo posible, lados pequeños.
Las vías de comunicación, tanto fluviales como terrestres, producen discontinuidad en los inmuebles, por lo que en los actos de levantamiento parcelario deben destacarse y excluirse de la/s parcela/s resultante/s. Las servidumbres no generan discontinuidades en los inmuebles.
No se admiten parcelas atravesadas o cortadas por vías de comunicación destinadas al uso público. Las superficies destinadas a servidumbres forman parte de las parcelas sirvientes.
Las vías de comunicación terrestre a cargo del Estado o propiedad de particulares que colindan con el inmueble, deben ser identificadas, posicionadas y dimensionadas. A tal efecto, se determinan los anchos entre materializaciones; si éstos son variables, al menos, se determina el ancho al principio y al final de la colindancia.
No se admiten límites parcelarios por el eje de las vías de comunicación ni dentro de las mismas.
Si la materialización es irregular, no existe en uno o ambos lados o se presentan distintas líneas materializadas, se toman las previsiones necesarias para definir el límite de la vía, sin perjuicio de determinar, cuando se puede, los anchos existentes en el frente del inmueble.
Cuando el inmueble colinda con cursos naturales de agua, se deben cumplir las normativas que rijan sobre la materia para determinar el límite con el dominio público. Cuando no hay normativas especiales, se debe levantar la línea de vestigios de las crecientes medias ordinarias con el criterio establecido para límites irregulares. No se admiten límites parcelarios por el eje de los cursos de agua ni dentro de los mismos.
Cuando el inmueble colinda con el mar en áreas de playas, se debe realizar un levantamiento de la zona, incluyendo el contorno de la costa y la línea de pleamar la que se identifica en base a los vestigios, con el criterio establecido para límites irregulares en el presente Reglamento. Si es posible, se vincula altimétricamente dicho levantamiento con un punto de cota cero (0), en cuyo caso el levantamiento es planialtimétrico, para poder determinar la línea de pleamar de conformidad con las normas que rigen al respecto.
Cuando el o los inmuebles objeto del acto están parcialmente afectados por derechos y servidumbres registrados, se efectúan las operaciones necesarias para identificarlos, posicionarlos y dimensionarlos. Cuando se carece de elementos materiales para su replanteo, se procede a ubicarlos conforme a los antecedentes del mismo, dejando constancia de tal situación en la documentación del acto.
Afectaciones de hecho
Si en el o los inmuebles objeto del acto existen situaciones de hecho aptas para generar algún derecho o servidumbre conforme a la legislación vigente en materia de Aguas, Minas y Servicios Públicos, los elementos materiales y signos existentes deben ser identificados, posicionados y dimensionados. Si se trata de conductos subterráneos se determinará la profundidad media a la que se encuentre. Cuando parte del inmueble está ocupado por terceros, se procede a identificar al ocupante y a levantar el perímetro de la ocupación y las mejoras existentes.
Colindancias
El agrimensor debe identificar las colindancias del inmueble, ya sea por la investigación que al respecto realiza en los organismos correspondientes, en la salas de consultas,en los archivo de los tribunales o por los informes que recaba en el terreno, debiendo consignar en la documentación del acto la fuente. Asimismo, en sus operaciones de campo, debe identificar y posicionar los cambios de colindancias.
Las construcciones y edificaciones existentes en el inmueble deben ser identificadas, posicionadas y dimensionadas. No se consideran construcciones a los fines del presente Reglamento:
a) Las superficies cubiertas aisladas inferiores a 5 m2.
b) Los aleros, balcones y salientes en altura inferiores a 0.60 m.
c) Las construcciones precarias o en ruinas sin valor, considerándose tales, aquellas que carecen de elementos estructurales y cubiertas sólidas estables o capaces de brindar seguridad a las personas o sus cosas.
d) Las construcciones que sirvan con exclusividad a instalaciones especiales y no permitan otros usos, tales como cubiertas de máquinas, depósitos de fluidos, etc.
Las instalaciones especiales existentes en el inmueble deben ser identificadas, posicionadas y dimensionadas. Se consideran instalaciones especiales a todas aquellas obras incorporadas al terreno con el fin de prestar un servicio a las personas o sus cosas tales como piscinas, sitios de parqueo, depósitos de fluidos, silos, galpones, tinglados, sistemas de riego, etc., quedando excluidas todas aquellas instalaciones correspondientes a la infraestructura de servicios de la propiedad. Tanto el posicionamiento como el dimensionamiento se efectuarán por mediciones en el terreno; en caso de que, por las características de las instalaciones, no puedan ser adecuadamente medidas, se emplean a tales fines los planos de obra si los hubiere o los datos aportados por los propietarios, dejando debida constancia del origen de los mismos en la documentación del acto. Las accesiones incorporadas al inmueble no contempladas en los párrafos anteriores deben ser identificadas, posicionadas y dimensionadas. Las mismas pueden ser levantadas con el uso de métodos compatibles con las precisiones cartográficas en la escala de representación, considerando que su documentación se efectúa a los fines publicitarios.
La ubicación de las parcelas debe estar fundada en el estudio de títulos y antecedentes con apreciación de los hechos existentes. Cuando existan antecedentes de actos de levantamiento parcelario, ya sea de la misma parcela, de la mayor superficie de la que formara parte o de parcelas colindantes, se procura la ubicación del punto de arranque y un rumbo de partida en base a los mismos, siempre que sea factible identificar inequívocamente hitos, linderos u otros elementos documentados en dichos actos. El criterio empleado en la ubicación debe quedar claramente especificado en la documentación.
La situación geográfica relativa en el entorno territorial al que pertenece la parcela, queda definida por su vinculación geométrica con vías de comunicación u otros objetos que permiten una rápida localización en el terreno. El relacionamiento se realiza por alguno de los siguientes procedimientos:
a) Distancias a esquina de manzanas o a parcelas vecinas cuando no pueda definirse con precisión la esquina en zonas urbanas.
b) Distancias a cruces de vías de comunicación (calles, caminos, vías ferroviarias, etc.) o quiebres notorios de las mismas y vinculación geométrica con el cruce si la parcela no tiene frente a alguna de las vías de comunicación utilizadas en el relacionamiento.
Cuando se relacione la parcela con vías de comunicación, debe tomarse el ancho real de las mismas. Cuando por carencia de materialización de los límites o imprecisión en los mismos no es posible una adecuada vinculación geométrica, se deja debida constancia de tal situación y se consigna la distancia al eje presunto de la vía de comunicación. En las parcelas rurales debe identificarse el itinerario de acceso a las mismas, con referencia preferentemente a localidades cercanas, consignando las distancias aproximadas. En todo acto de levantamiento parcelario la orientación de las parcelas respecto del norte geográfico surgirá de la georreferenciación de las mismas.
Se denomina georreferenciación al conjunto de operaciones técnicas destinadas a vincular de manera biunívoca, un punto cualquiera de la superficie terrestre con un marco de referencia convencional. Las parcelas objeto de actos de levantamiento parcelario deben ser georreferenciadas. Una parcela está georreferenciada cuando se calculan todas las coordenadas proyectivas generales de sus vértices. La vinculación al sistema de referencia puede hacerse por procedimientos directos o indirectos, quedando a criterio del profesional actuante la elección de uno u otro, siempre que se cumplan las tolerancias fijadas al respecto en el presente Reglamento.
En zonas urbanas amanzanadas, donde el Sistema de Información Cartográfico y Parcelario de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales tenga cartografía a escala 1:10,000 o mayor, se admitirá la vinculación al sistema por relacionamiento con las distancias a esquinas de la manzana en la que se encuentra la parcela.
A los fines del presente Reglamento, el sistema de referencia es el materializado por la red de estaciones permanentes de la Jurisdicción Inmobiliaria. La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales determina el elipsoide asociado y puede modificar el valor de las coordenadas de estas estaciones y los parámetros del elipsoide cuando medien razones técnicas.
Georreferenciación de puntos
Mediante la georreferenciación de puntos se determinan las coordenadas geodésicas de los mismos en el sistema de referencia adoptado. Asimismo, se calculan las correspondientes coordenadas proyectivas en el sistema Mercator Transverso Universal (UTM) zona 19 o el que en un futuro adopte La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.
La determinación directa de las coordenadas geodésicas se realiza con receptores satelitales (mediciones GPS) u otro instrumento tecnológico apto para estos fines, estacionados sobre el punto a georreferenciar.
La determinación indirecta de las coordenadas proyectivas se realiza vinculando geométricamente, por procedimientos topográficos o geodésicos tradicionales, el punto a georreferenciar con otros previamente georreferenciados por procedimientos directos, de los cuales se han calculado las coordenadas proyectivas. No se admite la vinculación a puntos que no han sido georreferenciados directamente.
Al menos dos de los puntos georreferenciados directamente deben ser monumentados si no están materializados adecuadamente, de manera tal que se asegure su permanencia y correcta individualización. Dichos puntos, deben vincularse por distancias a tres puntos de permanencia garantizada, los que son debidamente señalizados y vinculados geométricamente entre sí. A tal efecto, se prefieren los objetos más significativos en un entorno no superior a los 30 metros del punto materializado y distribuidos homogéneamente.
Cuando para la georreferenciación de parcelas se usa el método indirecto, las coordenadas de todos los vértices se calculan a partir de al menos un punto de partida y un punto de azimut georreferenciados directamente. Dichos puntos, deben estar ubicados de forma tal que aseguren una precisión angular suficiente para que las coordenadas de todos los vértices de parcelas sean determinados dentro de las tolerancias establecidas en el presente Reglamento. Cuando ello no es posible, es obligatorio georreferenciar directamente tantos puntos como sean necesarios para evitar errores de orientación fuera de tolerancias.
La determinación de los límites se funda en el estudio de títulos y antecedentes con apreciación de la autoridad de los hechos existentes. En caso de antecedentes de actos de levantamiento parcelario, ya sea de la misma parcela, de la mayor superficie de la que formara parte o de parcelas colindantes, se procura la ubicación en base a los mismos siempre que sea factible identificar inequívocamente hitos, linderos materiales u otros elementos documentados en dichos actos. El criterio empleado para la determinación de los límites debe quedar claramente especificado en la documentación del acto.
El límite con cursos de agua se establece de conformidad con la legislación vigente en la materia; a falta de un criterio específico, se procede a determinarlo en base a la línea de vestigios de las crecientes medias ordinarias. El límite con el mar es coincidente con el límite terrestre de la zona marítima, determinado a partir de la línea a que asciende la pleamar ordinaria; cuando ésta no pueda ser determinada en base a puntos altimétricos, se procede a determinarla en base a los vestigios.
Una vez definido el límite de derecho, debe identificarse como está materializado, o en su defecto relacionarlo con los límites de hecho o posesorios si existen, indicando en tal caso si hay ocupación de terceros y dimensionando las mismas.
No es función de los actos de levantamiento parcelario investigar ni determinar la propiedad de los elementos que materializan los límites, sólo se determina su posición geométrica respecto del límite. El carácter de medianero o no del elemento material que cerque el inmueble, se rige por las disposiciones del Código Civil.
Cuando hubiere divergencias entre colindantes respecto de la posición de un límite el agrimensor debe procurar un acuerdo entre las partes. En caso de no lograrlo, demarca la línea que a su criterio corresponde vinculándola geométricamente con los límites de hecho, e indica en la documentación las pretensiones de las partes. En la memoria debe consignar los fundamentos de su proceder.
Cuando se detecta una superposición de planos o de mensuras o los derechos de dos o más personas se encuentran en conflicto en cuanto a su ubicación, se toman las previsiones correspondientes para ubicar y dimensionar el área superpuesta y vincularla con los signos posesorios, identificando quién es el actual ocupante de la parte superpuesta. En todos los casos de superposición, se debe dejar constancia en la documentación del acto del área en conflicto y quién ejerce la posesión sobre la misma.
Todas las objeciones, divergencias y oposiciones que formulan los colindantes, son debidamente recibidas y agregadas al acta de mensura, pero no impiden la ejecución del acto. Asimismo, los colindantes pueden hacer llegar por escrito al organismo de aplicación, sus objeciones a aquellos actos donde presumiblemente se afectan sus derechos. La interposición de protestas ante La Dirección Regional de Mensuras Catastrales puede generar la inspección del acto si la naturaleza de la objeción así lo requiere, pero no impide la continuación de las operaciones de campo y de gabinete, ni la tramitación del trabajo.
En todos los casos de linderos en conflicto o en discusión, corresponde al Juez o Tribunal territorialmente competente la resolución del conflicto, debiendo el agrimensor adjuntar un informe técnico con su opinión y las pretensiones de las partes.
Colocación de hitos
Los hitos cumplen la función de publicitar materialmente en el terreno los límites parcelarios. El agrimensor debe colocar o identificar hitos en los vértices de las parcelas resultantes del acto, conforme se indica en este artículo, en presencia de todos los propietarios, ocupantes, testigos y colindantes que han asistido al acto, pero no puede remover los hitos que encuentra, aunque estén mal colocados. En todos los casos da cuenta de lo hallado y actuado en el acta de hitos y mensura.
Además, cuando el límite no estuviere materializado, debe colocar hitos:
a) En terreno llano u ondulado, aproximadamente en la mitad de las líneas límites de parcelas, que tengan una longitud comprendida entre mil y dos mil metros.
b) Cuando la longitud del lado es superior a los dos mil metros, se distribuyen homogéneamente a lo largo del límite, no debiendo sobrepasar los mil metros la distancia entre hitos.
c) En terrenos accidentados y montañosos, en los lugares dominantes de las líneas límites de parcela, de manera que la línea pueda ubicarse correctamente con los puntos anterior y posterior pertenecientes a ella.
d) En todos los casos, debe tomarse la distancia progresiva correspondiente a su origen en el vértice anterior y en el sentido de la designación de los vértices.
Cuando el vértice de parcela coincide con un objeto material, si éste ofrece condiciones de perdurabilidad y seguridad a los efectos de la publicidad del límite, se lo toma como hito y se lo señaliza debidamente; de ser posible, se marca el vértice con un clavo u otro elemento apto para su identificación. En tales casos, debe constar en la documentación del acto tal situación.
Cuando se definen polígonos para ser integrados al dominio público, sólo es obligatoria la colocación de hitos en los límites con el dominio privado.
Cuando se definen polígonos para ser integrados o unidos con otros, sólo es obligatorio el amojonamiento de los vértices del polígono límite de la parcela resultante.
Cuando por las condiciones del terreno u otras causas es imposible la colocación de algún hito, se documenta la situación, y se colocan hitos sobre las líneas límites de forma tal que éstas quedan materializadas en el terreno y se consignan las distancias respecto del vértice no monumentado.
En las urbanizaciones es obligatorio colocar hitos especiales en todas las esquinas de manzanas, los mismos deben sobrepasar razonablemente el nivel previsto para la acera.
Tipología de hitos oficiales
La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales determina por Disposición Normativa las características y dimensiones que deben tener los hitos a utilizar y sus diferentes tipos según la tarea a desarrollar, las condiciones edafológicas y los ámbitos geográficos de aplicación.
En todos los casos, incluso mientras se reglamente la utilización de hitos oficiales, la forma, diseño y materiales a emplear en la elaboración de mojones, deben garantizar su estabilidad, reconocimiento y durabilidad.
DE LA DETERMINACIÓN DEL POLÍGONO LÍMITE
Cálculos
Las medidas obtenidas en el terreno, son debidamente compensadas por métodos topográficos o geodésicos según sea la extensión del terreno y las exigencias de precisión que corresponden a la misma. El proceso de cálculo puede realizarse mediante la utilización de un programa informático específico o con el método que el agrimensor considere conveniente. El agrimensor es responsable por la exactitud de los cálculos realizados, no pudiendo eximirse de la misma aduciendo funcionamiento deficiente de los instrumentos tecnológicos que utilice.
Coordenadas de los vértices de parcelas
Como resultado del proceso de compensación y cálculos, todos los vértices de las parcelas involucradas en el acto, deben tener calculadas sus respectivas coordenadas proyectivas generales en el sistema Mercator Transverso Universal (UTM) zona 19 o el que en un futuro determine La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales. Las coordenadas deben expresarse en metros con dos decimales.
Proyección
A los fines del presente Reglamento, el sistema de referencia es el materializado por la red de estaciones permanentes de la Jurisdicción Inmobiliaria y la proyección a emplear es la Mercator Transverso Universal (UTM) zona 19.
Dimensionamiento de las parcelas
Todas las parcelas resultantes del acto deben ser debidamente dimensionadas, para lo que se determinan la totalidad de las medidas lineales, rumbos, superficie y coordenadas proyectivas.
Las medidas lineales se expresan en metros con dos decimales, las superficiales en metros cuadrados hasta con dos decimales según la precisión final en la superficie, y las medidas de rumbos en grados sexagesimales hasta el minuto o los segundos según la precisión final requerida.
Las medidas definitivas que se transcriben a la documentación del acto son las resultantes de la compensación de las mediciones realizadas, por lo que no son admisibles errores de cierre que no provengan del proceso de redondeo.
En caso de discrepancias entre los elementos definitorios de la parcela, se tomarán en primer lugar los linderos materiales consignados como tales en la documentación del acto de levantamiento parcelario, en segundo lugar las dimensiones de la parcela reproducidas de las coordenadas planas y a partir del punto de arranque, y en tercer lugar los hitos existentes.
El Reglamento General de Mensuras Catastrales, en su Artículo 159 define las etapas del Deslinde.
a) Técnicas; b) Judicial y c) Registral.
a) La etapa técnica es donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que consolidara el derecho de propiedad. Que termina con a aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.
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